房地產(chǎn)企業(yè)管理與項(xiàng)目管理培訓(xùn)教程

房地產(chǎn)企業(yè)管理與項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理內(nèi)容提要第一頁，共三十五頁。項(xiàng)目開發(fā)管理——“五圖一書”

企業(yè)管理核心資源分析圖項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理分析圖項(xiàng)目開發(fā)施工管理分析圖項(xiàng)目開發(fā)投入產(chǎn)出分析圖成本管理與管理成本分析圖房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃指導(dǎo)書第二頁，共三十五頁。狀景現(xiàn)愿管做大難點(diǎn)能力資源機(jī)制基礎(chǔ)方法途徑規(guī)范化運(yùn)作關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)多項(xiàng)目運(yùn)作資本市場穩(wěn)健發(fā)展互利互惠復(fù)制/創(chuàng)新資金運(yùn)作獲利能力運(yùn)作模式管理層級決策機(jī)制預(yù)警機(jī)制淘汰機(jī)制描述資本資源土地資源政府資源產(chǎn)業(yè)整合成本控制管理團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制多元化運(yùn)作品牌輸出異地管理資源管理塑造品牌機(jī)構(gòu)企業(yè)管理核心資源分析圖理做強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作管理結(jié)構(gòu)成本管理技術(shù)管理資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)把控第三頁，共三十五頁。職能取費(fèi)研究成果知識(shí)專題防范技術(shù)研發(fā)技術(shù)配合功能缺陷交叉出錯(cuò)精裝修別墅設(shè)計(jì)豪宅設(shè)計(jì)報(bào)建/驗(yàn)收設(shè)計(jì)進(jìn)度設(shè)計(jì)限額圖紙指標(biāo)計(jì)算模型基地環(huán)境政策環(huán)境市場環(huán)境贏利模式設(shè)計(jì)接口計(jì)算書感觀缺陷交樓索賠技術(shù)管理營銷/策劃小戶型控制項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理分析圖企業(yè)背景技術(shù)服務(wù)設(shè)計(jì)質(zhì)量施工管理成本管理項(xiàng)目規(guī)?；靥厣O(shè)計(jì)難度IⅣⅡⅢ第四頁，共三十五頁。進(jìn)質(zhì)量過程難點(diǎn)界面協(xié)調(diào)缺陷方法投入成品保護(hù)樣板制生產(chǎn)設(shè)備監(jiān)督體系開工驗(yàn)收用好監(jiān)理強(qiáng)勢/弱勢按裝工程變更頻繁圖紙問題甲供材料總包/分包關(guān)鍵線路樣板間施工要素管理依據(jù)管理目標(biāo)管理重點(diǎn)管理方法資金短缺甲方變更交叉作業(yè)建筑材料控制體系預(yù)審制工藝管理管理交底干擾項(xiàng)目開發(fā)施工管理測試圖度合同計(jì)劃不周交接制度低價(jià)中標(biāo)收邊收口設(shè)計(jì)不周選擇失誤第五頁，共三十五頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃指導(dǎo)書內(nèi)容拿地策劃設(shè)計(jì)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)分析:成本/利潤/現(xiàn)金流技術(shù)分析：政策風(fēng)險(xiǎn)/開發(fā)難度控制成本：體系優(yōu)化/材料優(yōu)化/產(chǎn)品部件優(yōu)化控制質(zhì)量：作業(yè)指導(dǎo)書目標(biāo)成本：落實(shí)責(zé)任部門招標(biāo)策略：產(chǎn)業(yè)鏈整合承包方：質(zhì)量分級控制原則監(jiān)理方：入伙投訴率控制原則危機(jī)管理：規(guī)劃改變/各類索賠缺陷管理：編制后評估報(bào)告成本策劃質(zhì)量策劃交樓策劃第六頁，共三十五頁。三大紀(jì)律控制無效成本控制隱性成本控制運(yùn)營成本八項(xiàng)注意注意對營銷策劃定位的解讀注意對當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)的解讀注意與咨詢機(jī)構(gòu)的配合注意面積贈(zèng)送控制注意部品部件控制注意結(jié)構(gòu)成本控制注意建筑成本控制注意景觀成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制第七頁，共三十五頁。三大紀(jì)律目標(biāo)成本合同化進(jìn)行多方案比選進(jìn)行中間過程審圖八項(xiàng)注意注意提前與技術(shù)協(xié)作單位溝通注意專業(yè)間的平衡與協(xié)調(diào)注意荷載的合理取值（風(fēng)荷載、抗浮水位、消防車輪壓）注意力學(xué)模型的選擇（計(jì)算跨度與約束條件）注意材料與施工方案的選擇（砼與鋼筋、空心板、預(yù)應(yīng)力）注意計(jì)算結(jié)果的分析（位移、軸壓比、邊緣構(gòu)件、加強(qiáng)區(qū)、裂縫寬度）注意計(jì)算結(jié)果的歸并注意構(gòu)造設(shè)計(jì)的技術(shù)依據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制第八頁，共三十五頁。成本管理技術(shù)——“五圖一書”管理差異分析圖主動(dòng)控制技巧圖隱性成本分析圖管理信息整合圖管理資源整合圖成本管理建議書第九頁，共三十五頁。管理差異分析圖內(nèi)容指導(dǎo)思想管理水平?jīng)Q策層執(zhí)行層精細(xì)通用以招標(biāo)策劃為核心以設(shè)計(jì)管理為重點(diǎn)以合同管理為核心以發(fā)包管理為重點(diǎn)以支付管理為核心以結(jié)算管理為重點(diǎn)粗放利益最大化風(fēng)險(xiǎn)最大化風(fēng)險(xiǎn)控制資產(chǎn)回報(bào)第十頁，共三十五頁。主動(dòng)控制技巧圖內(nèi)容技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選降低一點(diǎn)功能，成本降低很多增加一點(diǎn)成本，增加功能與使用的靈活性增加一點(diǎn)成本，銷售收入增加較多管理目標(biāo)設(shè)定要80分還是90分建設(shè)費(fèi)用與營運(yùn)費(fèi)用比選工作界面劃分專業(yè)設(shè)計(jì)界面專業(yè)施工界面資金平衡計(jì)劃資金投入：總量/時(shí)點(diǎn)動(dòng)態(tài)平衡：發(fā)包策劃/變更控制第十一頁，共三十五頁。隱性成本分析圖內(nèi)容后期交樓索賠誤差：面積誤差/貨不對板延期：延期交樓/房產(chǎn)證質(zhì)量索賠：質(zhì)量通病、觀感缺陷結(jié)算漏洞運(yùn)營補(bǔ)貼糾錯(cuò)成本會(huì)所學(xué)校樓巴決策成本違規(guī)罰金“殺價(jià)”成本簽證漏洞支付漏洞中期采購漏洞合同漏洞前期管理漏洞第十二頁，共三十五頁。成本管理建議書內(nèi)容目標(biāo)管理招標(biāo)管理成本規(guī)劃：子目劃分/指標(biāo)核定任務(wù)落實(shí)：平衡現(xiàn)金流/責(zé)任成本招標(biāo)策劃：發(fā)包界面、計(jì)價(jià)模式、組價(jià)規(guī)則評標(biāo)策劃：技術(shù)標(biāo)/經(jīng)濟(jì)標(biāo)評標(biāo)要點(diǎn)合同臺(tái)帳：分類管理/分項(xiàng)目管理變更管理：設(shè)計(jì)變更、索賠管理操作流程：申請/審批/支付三大環(huán)節(jié)支付查詢：應(yīng)付/實(shí)付金額數(shù)據(jù)積累：與歷史成本對比/與市場造價(jià)指標(biāo)對比業(yè)績考核：與銷售額掛鉤/與成本掛鉤合同管理支付管理管理總結(jié)

第十三頁，共三十五頁。設(shè)計(jì)管理技術(shù)——“五圖一書”外部合作關(guān)系分析圖內(nèi)部管理需求分析圖成本內(nèi)控責(zé)任分析圖設(shè)計(jì)缺陷評審控制圖設(shè)計(jì)研發(fā)管理分析圖設(shè)計(jì)發(fā)包操作建議書第十四頁，共三十五頁。外部管理合作關(guān)系圖開發(fā)商概念設(shè)計(jì)地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理建筑設(shè)計(jì)施工圖審查專項(xiàng)設(shè)計(jì)總圖、建筑結(jié)構(gòu)水、電、暖通消防人防土建工程：深基坑支護(hù)、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架、地基處理裝修與景觀：園林、綠化、室內(nèi)外裝修、標(biāo)識(shí)、景觀照明公用工程：供水、供電、供熱、通訊、煤氣、智能化、市政道路與管網(wǎng)、發(fā)電機(jī)及環(huán)保、停車交通系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等綜合：廚房設(shè)備及環(huán)保、體育設(shè)施（泳池、運(yùn)動(dòng)場地等）表示合同關(guān)系表示協(xié)作關(guān)系表示協(xié)調(diào)關(guān)系第十五頁，共三十五頁。制度/流程內(nèi)部管理需求分析圖內(nèi)容管理組織管理模板管理評價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)置經(jīng)濟(jì)類設(shè)置機(jī)構(gòu)：綜合素質(zhì)/專業(yè)配套不設(shè)機(jī)構(gòu)：技術(shù)顧問/咨詢機(jī)構(gòu)招標(biāo)文件/設(shè)計(jì)任務(wù)書作業(yè)指導(dǎo)書/產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化/部品部件標(biāo)準(zhǔn)化合同：設(shè)計(jì)/勘察/檢測/加固/咨詢

提高配合效率/降低管理成本提高工作質(zhì)量/減少設(shè)計(jì)變更技術(shù)類成本：設(shè)計(jì)取費(fèi)/工程造價(jià)/材料與設(shè)備價(jià)格控制缺陷：功能/感觀/維護(hù)技術(shù)管理技術(shù)配合工程類：報(bào)建/招標(biāo)/施工/驗(yàn)收綜合類：營銷/招商/物業(yè)管理技術(shù)總結(jié)：踩盤/成本/交樓第十六頁，共三十五頁。成本內(nèi)控責(zé)任分析圖內(nèi)容項(xiàng)目定位:開發(fā)檔次/建筑風(fēng)格/配置標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵指標(biāo):容積率/交通與人防/公建配套/結(jié)構(gòu)參數(shù)/節(jié)能要求技術(shù)優(yōu)化:地形與地貌利用/建筑平面與立面/地基與基礎(chǔ)/結(jié)構(gòu)選型與布置/消防與人防/設(shè)備節(jié)地與節(jié)能施工圖設(shè)計(jì)成本管理統(tǒng)一評價(jià):單方造價(jià)控制水平最終成本目標(biāo)成本材料/設(shè)備:設(shè)備品牌與技術(shù)參數(shù)確定/材料品牌與技術(shù)參數(shù)確定方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理方案設(shè)計(jì)階段:編制成本規(guī)劃施工圖設(shè)計(jì)階段:編制工作量清單或設(shè)置攔標(biāo)價(jià)差異評價(jià):開發(fā)商品牌與開發(fā)規(guī)模/付款條件/時(shí)間成本/產(chǎn)品質(zhì)量第十七頁，共三十五頁。設(shè)計(jì)缺陷評審控制圖內(nèi)容功能缺陷感觀缺陷交樓索賠公共空間：公共安全/交通組織/鄰里關(guān)系私人空間：客廳/餐廳/臥室/廚房/衛(wèi)生間部品部件：門窗/陽臺(tái)/欄桿/樓梯/空調(diào)/煙道建筑立面：風(fēng)格與色彩/裝修與功能地面鋪貼：協(xié)調(diào)/防滑/耐磨/耐污染園林景觀：觀賞性與參與性/建筑與景觀協(xié)調(diào)交樓時(shí)索賠：毛坯交樓/裝修交樓裝修時(shí)索賠：標(biāo)高/管線/門套/預(yù)留預(yù)埋入住后索賠：毛坯交樓/裝修交樓第十八頁，共三十五頁。設(shè)計(jì)研發(fā)管理分析圖內(nèi)容營銷施工質(zhì)量控制方便施工保證效果方便施工減少索賠地價(jià)與樓價(jià)作品與商品基地?zé)o優(yōu)勢：在“送”字上下功夫基地有優(yōu)勢：在整合上下功夫有名有利有名無利建筑裝修交樓前與交樓后差異價(jià)格與效果/復(fù)雜與簡單責(zé)任界定國產(chǎn)與進(jìn)口/名牌與普通加工損耗與表面處理建筑材料成本設(shè)計(jì)原因還是施工原因？材料原因還是施工原因？第十九頁，共三十五頁。設(shè)計(jì)發(fā)包管理建議書內(nèi)容發(fā)包策略合同要件取費(fèi)原則:開發(fā)商品牌與項(xiàng)目規(guī)模/項(xiàng)目所在地與基地特色資源整合:指標(biāo)與議標(biāo)的利弊風(fēng)險(xiǎn)控制:方案與施工圖設(shè)計(jì)/設(shè)計(jì)與施工/設(shè)計(jì)與甲方扯皮獎(jiǎng)罰機(jī)制:責(zé)任事故/限額設(shè)計(jì)/現(xiàn)場服務(wù)/與銷售進(jìn)度掛鉤合同附件:進(jìn)度計(jì)劃/人員名單/限額指標(biāo)/作業(yè)指導(dǎo)成果文件:圖紙/計(jì)算書/材料樣板/成本測算管控手段:周(日)匯報(bào)制度/技術(shù)評審制度第二十頁，共三十五頁。設(shè)計(jì)技術(shù)管理——“五圖一書”項(xiàng)目基地環(huán)境分析圖概念設(shè)計(jì)任務(wù)書模板景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書模板規(guī)劃設(shè)計(jì)深度控制圖住宅節(jié)能設(shè)計(jì)控制圖結(jié)構(gòu)成本控制建議書第二十一頁，共三十五頁。項(xiàng)目基地環(huán)境分析圖內(nèi)容約束條件區(qū)位條件中心區(qū)城郊結(jié)合部郊區(qū)資源利用山地濱水劣勢規(guī)避直觀：看、聽、聞勘察：復(fù)雜地質(zhì)條件、地下管線、文物項(xiàng)目條件規(guī)劃控制開發(fā)條件容積率、總高度、層數(shù)、退讓間距施工環(huán)境創(chuàng)新空間用好資源鉆好空子基地條件面積、形狀、地形、朝向第二十二頁，共三十五頁。概念設(shè)計(jì)任務(wù)書模板內(nèi)容項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)要點(diǎn)成果要求宗地現(xiàn)狀圖紙：宗地位置/面積/形狀/四至圖照片：環(huán)境/地貌/配套/交通開發(fā)強(qiáng)度：建筑密度/容積率/道路/停車/限高/退紅線開發(fā)配套：生活配套/人防配套開發(fā)檔次/營銷主題開發(fā)順序/開發(fā)配套規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)指標(biāo)：住宅總面積/戶型比例/戶型面積/配套面積/層數(shù)/層高空間形態(tài)：建筑體量/建筑風(fēng)格/建筑景觀物管要求：主次入口/道路/交通/停車管理一般項(xiàng)目規(guī)劃：總圖/交通分析圖/景觀分析圖單體：典型住宅平、立面圖/效果圖重要項(xiàng)目：視線分析/建筑模型/三維動(dòng)畫第二十三頁，共三十五頁。景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書模板內(nèi)容項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)要點(diǎn)成果要求方案設(shè)計(jì)質(zhì)量/深度施工圖設(shè)計(jì)

建筑規(guī)劃成果文件：總平面/豎向設(shè)計(jì)/道路交通/主次入口/單體設(shè)計(jì)/效果圖營銷賣場包裝要求：營銷主題/銷售展示路線功能要求：觀賞性/參與性/識(shí)別性/安全性/生態(tài)性成本要求：一類二類三類景區(qū)造價(jià)指標(biāo)硬景：園建、造型小品、水景、燈飾、家私單方造價(jià)軟景：喬木、灌木、花卉、植被第二十四頁，共三十五頁。規(guī)劃設(shè)計(jì)深度控制圖內(nèi)容總平面圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（子項(xiàng)建筑面積分配）用地紅線內(nèi)道路設(shè)計(jì)圖消防分析圖地上地下入口景觀節(jié)點(diǎn)/軸線示意道路寬度車行人行轉(zhuǎn)彎半徑道路標(biāo)高建筑物定位地上建筑物層數(shù)/地下室輪廓線建筑物定位坐標(biāo)/±0.00標(biāo)高消防登高面示意消防車道（隱形消防車道）管線綜合圖給排水管徑、走向、管井埋深高低壓配電、敷設(shè)走向第二十五頁，共三十五頁。住宅節(jié)能設(shè)計(jì)控制圖內(nèi)容強(qiáng)制使用推薦使用控制窗墻比提高氣密性保溫隔熱門窗提高保溫性能玻璃厚度框料絕熱措施塊料鋪貼吊頂屋面門窗遮陽擋板百頁玻璃熱反射性能屋面架空蓄水/綠化太陽能熱水器道路照明屋頂內(nèi)嵌墻體內(nèi)嵌風(fēng)能、地?zé)崆鍧嵞茉垂?jié)水潔具中水回用燈具變頻泵生態(tài)車庫節(jié)能精裝修交樓資源節(jié)約墻面第二十六頁，共三十五頁。結(jié)構(gòu)成本控制建議書內(nèi)容基坑支護(hù)：地質(zhì)情況/施工環(huán)境/支護(hù)深度基礎(chǔ)選型：天然基礎(chǔ)/復(fù)合地基/樁基/筏基功能簡單:砌體結(jié)構(gòu)/底框/框架/異形柱/剪力墻結(jié)構(gòu)選型技術(shù)數(shù)據(jù)：位移/轉(zhuǎn)角/配筋率/軸壓比計(jì)算結(jié)果結(jié)構(gòu)布置功能復(fù)雜:結(jié)構(gòu)錯(cuò)層/大開洞/大底盤多塔樓/框支剪力墻基礎(chǔ)設(shè)計(jì)上部結(jié)構(gòu)：平面布置/縱向布置地下結(jié)構(gòu)：平面形狀/柱網(wǎng)尺寸/層高/底板與頂板成本數(shù)據(jù)：砼等級/構(gòu)件尺寸/用鋼量第二十七頁，共三十五頁。技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理——“五圖一書”建筑風(fēng)格技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖部品部件技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖建筑門窗技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖園林景觀技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖建筑裝修技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖裝修交樓成本管理策劃書第二十八頁，共三十五頁。建筑風(fēng)格技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖A.

最重要因素（平面階段須確定）平面形狀決定形態(tài)（圓形、方形、蝶形等）退臺(tái)式處理（例：情景洋房）奇偶數(shù)層平面不同底商與住宅的形體關(guān)系其它（空中連廊、八角型窗、樓梯間等）B.

次重要因素（形體部分）屋頂形式墻身凹凸變化建筑基座形式陽臺(tái)C.

次重要因素（肌理部分）材料顏色D.

建筑細(xì)部必做部分選做部分：因風(fēng)格而異欄桿/欄板窗框空調(diào)百頁第二十九頁，共三十五頁。部品部件技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖內(nèi)容門窗美觀欄桿/陽臺(tái)百葉外墻實(shí)用/耐用選型/選材施工維護(hù)關(guān)注性價(jià)比欄桿陽臺(tái)

空調(diào)百葉/對管道的遮掩住宅做法商鋪?zhàn)龇ㄕ陉栕饔脟巫饔冒偃~用材顏色/肌理裝飾線角第三十頁，共三十五頁。建筑門窗技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖內(nèi)容經(jīng)濟(jì)性：分隔尺寸/門窗系列/安裝高度-8安全性：抗風(fēng)/防雷/防墜落/熱炸裂/防攀爬-9方便性：開窗/擦窗/維修/空調(diào)安裝保溫性能三性指標(biāo)隔音性能設(shè)計(jì)施工立面設(shè)計(jì)：慎用圓弧形平面/立面窗和無框窗-12施工配合推拉系列：方便家私布置/防止玻璃尺寸太大控制缺陷水密/氣密性能設(shè)計(jì)原則門窗選型平開系列：與外裝飾打架/門窗打架/與立管打架-10翻窗系列：與吊頂/欄桿/櫥窗/打架-11通風(fēng)效率：注意開啟扇的朝向/防止風(fēng)短路-13材料/施工：材料選擇/施工質(zhì)量/分包配合-14第三十一頁，共三十五頁。園林景觀技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖內(nèi)容構(gòu)思構(gòu)圖構(gòu)造關(guān)注價(jià)值差異-15忽視一線城市：追求生態(tài)化二線城市：喜歡差異化三線城市：向往城市化構(gòu)圖優(yōu)美-18風(fēng)情演繹功能作用：參與性/生態(tài)性-19菜單式消費(fèi)-16維護(hù)費(fèi)告知-17平衡投入/產(chǎn)出

重視專業(yè)配合：建筑/裝修/水電加工性能/耐用/低材精用-20選材節(jié)點(diǎn)軟硬界面-21管線收口色彩與建筑物協(xié)調(diào)第三十二頁，共三十五頁。建筑裝修技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖內(nèi)容無現(xiàn)樓樣板間有現(xiàn)樓樣板間優(yōu)展路線/樣板間數(shù)量與位置-24交樓標(biāo)準(zhǔn)私人空間公共空間是交樓標(biāo)準(zhǔn)?還是裝修風(fēng)格展示?-25賣場包裝非現(xiàn)樓樣板間裝修成本控制-23售樓部環(huán)境與體量/裝修風(fēng)格與檔次-22裝修房毛坯房全毛坯:水電入戶/水電暗敷半毛坯:低檔水電安裝/衛(wèi)生間做裝修高檔裝修:平衡部品部件與裝修檔次促銷策略:重裝飾輕裝修部位:架空層/入戶大堂/公共走道功能