某項(xiàng)目初步營(yíng)銷建議報(bào)告

皇明·生態(tài)節(jié)能項(xiàng)目初步營(yíng)銷建議報(bào)告2007.5第一頁(yè)，共七十七頁(yè)。?目錄定位篇：項(xiàng)目解讀策略篇：營(yíng)銷策略執(zhí)行篇：營(yíng)銷執(zhí)行第二頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀[項(xiàng)目概況][項(xiàng)目綜合分析][賣點(diǎn)梳理][形象定位][案名及]第三頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目概況地塊交通天衢路三八路路杏園道長(zhǎng)大河項(xiàng)目位于河?xùn)|新城，北至天衢路，南至三八路，隔路向望長(zhǎng)河公園，東至規(guī)劃三號(hào)線，目前為東建德州花園，西至杏園路，正在興建中，緊鄰嘉誠(chéng)尚東；四至連接四條城市道路，其二條橫向主干道連接?xùn)|西城區(qū)修建中的70米杏園路,穿越長(zhǎng)河公園,貫通河?xùn)|新城南北地塊北側(cè)及南側(cè)17、18、28路公交直通老城區(qū),到達(dá)中心商業(yè)區(qū)15分鐘車程距東部地塊較近的長(zhǎng)河大道,通往新城行政中心3分鐘車程第四頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀基本指標(biāo)項(xiàng)目概況道路中心線內(nèi)用地面積195962平方米，合294畝；道路紅線內(nèi)用地面積157148平方米，合235.7畝；道路綠線內(nèi)用地面積134276平方米，合201.4畝。第五頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目配套項(xiàng)目概況長(zhǎng)河公園行政中心醫(yī)療中心錦繡川風(fēng)景區(qū)金融一條街教育中心隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，未來(lái)項(xiàng)目周邊將形成行政中心、金融中心、醫(yī)療中心以及教育中心。目前，中國(guó)銀行及人民銀行已進(jìn)駐；現(xiàn)有職業(yè)學(xué)院，國(guó)際文化中心隨新城建設(shè)，中小學(xué)陸續(xù)進(jìn)駐；德州中心醫(yī)院、婦幼保健院已建成，投入使用；新城風(fēng)景區(qū)占地總面積1800畝，其中水面積600畝，目前前三期工程完畢，四期在建。第六頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目綜合分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析S1景觀公園：南側(cè)長(zhǎng)河公園——城市公園坡地、水景S2科技產(chǎn)品：皇明太陽(yáng)能—先進(jìn)“節(jié)能生態(tài)住宅”理念S3知名品牌：皇明集團(tuán)自身品牌的號(hào)召力S4規(guī)模效應(yīng)：27萬(wàn)大盤(pán)，具有一定的影響力S5地段優(yōu)勢(shì)：位于河?xùn)|新城——德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域W1產(chǎn)品方面：新技術(shù)增加成本－單價(jià)高于市場(chǎng)現(xiàn)狀W2市場(chǎng)方面：購(gòu)房意識(shí)初級(jí)，對(duì)節(jié)能住宅認(rèn)知低；對(duì)高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢，剛性需求增長(zhǎng)幅度不大W3配套方面：周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利W4價(jià)格方面：主流消費(fèi)能力在20-40萬(wàn)元之間機(jī)會(huì)分析威脅分析O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展—區(qū)域發(fā)展O2：德城區(qū)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，未來(lái)1-3年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會(huì)很大—尋求創(chuàng)新產(chǎn)品O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場(chǎng)檢驗(yàn)

T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠(chéng)尚東和東建花園2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大

在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。第七頁(yè)，共七十七頁(yè)。?皇明品牌實(shí)力薦證值得信賴口碑·知名度信譽(yù)·實(shí)力園林景觀區(qū)域優(yōu)勢(shì)自然天成空氣質(zhì)量·公園·城市綠肺太陽(yáng)能領(lǐng)先技術(shù)舒適生活太陽(yáng)能·舒適度·節(jié)能地塊未來(lái)中心潛力地塊未來(lái)居住中心·潛力區(qū)域洋房、高層·多重景觀項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理物業(yè)類型觀景首席上層生活第八頁(yè)，共七十七頁(yè)。?賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品深度分析項(xiàng)目解讀產(chǎn)品深度分析思考本項(xiàng)目所處德州河?xùn)|新區(qū)，就地段而言，與德州老城區(qū)相比，本區(qū)域有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ阂?guī)劃優(yōu)勢(shì)：在未來(lái)規(guī)劃中，本區(qū)域?qū)⑿纬尚姓行摹⒔鹑谥行?、醫(yī)療中心與教育中心，有巨大的發(fā)展?jié)摿?。資源優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)河公園、景秀川風(fēng)景區(qū)等，打造了河?xùn)|新城宜居生活條件，得天獨(dú)厚的環(huán)境資源，使周邊日漸稀缺的地塊彌足珍貴。人文優(yōu)勢(shì)：由于河?xùn)|新城知名企業(yè)的帶動(dòng)，本區(qū)域內(nèi)居住者素質(zhì)和層次較高，形成了較好的人文居住環(huán)境，特別是隨著政府的入遷，將會(huì)有越來(lái)越多的人選擇本區(qū)域。河?xùn)|新區(qū)，占據(jù)了不可復(fù)制的城市未來(lái)居住中心位置第九頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品深度分析就產(chǎn)品而言，我們選擇本區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——嘉誠(chéng)尚東和高地世紀(jì)城為主要分析對(duì)象，旨在通過(guò)對(duì)比找出本項(xiàng)目在該區(qū)域的定位和機(jī)會(huì)點(diǎn)。在區(qū)域整體環(huán)境大體一致的情況下，我們忽略交通、位置、社區(qū)配套等因素，在景觀園林、產(chǎn)品、項(xiàng)目附加值等幾方面找出項(xiàng)目真正特有的差異性和核心產(chǎn)品力。產(chǎn)品深度分析思考景觀園林科技產(chǎn)品長(zhǎng)河灣物業(yè)教育產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品排他競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品附加值綜合產(chǎn)品力第十頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理地段：不可復(fù)制的城市未來(lái)居住中心位置產(chǎn)品：太陽(yáng)能高科技觀景大戶園林景觀：長(zhǎng)河公園1800畝自然景觀小區(qū)主題景觀附加值：頂級(jí)物業(yè)服務(wù)一流學(xué)校入駐滿足人居空間的多元化高尚住宅撼于形精于心居住品質(zhì)劃分階層第十一頁(yè)，共七十七頁(yè)。?長(zhǎng)河灣，是目前德州最具景觀價(jià)值和生態(tài)節(jié)能的高舒適性大盤(pán)通過(guò)以上項(xiàng)目產(chǎn)品分析，我們可以這樣定義：項(xiàng)目解讀項(xiàng)賣點(diǎn)梳理第十二頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目形象定位只有保證勝利的戰(zhàn)略沒(méi)有保證的勝利的戰(zhàn)術(shù)！正確的定位保證航向行使的正確方向！關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考第十三頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目形象定位關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考首先是我們看項(xiàng)目的高度，它不僅僅是一個(gè)單純的住宅項(xiàng)目，它站在全國(guó)節(jié)能住宅的起始位置，是整個(gè)德州的龍頭，它擔(dān)負(fù)著通過(guò)項(xiàng)目形象確立開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)地位的責(zé)任！所以，項(xiàng)目的定位，在一定意義上就決定了它的地位！它的地位也決定了開(kāi)發(fā)商的地位與收益！所以——定位就是標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目的定位站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，定義德州高品質(zhì)生活，樹(shù)立城市居住新高！第十四頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目形象定位共享大公園資源——長(zhǎng)河公園1800畝城市綠肺獨(dú)特的景觀優(yōu)勢(shì)——小區(qū)中心綠地、主題式園林景觀城市稀缺地段——未來(lái)城市發(fā)展核心區(qū)域生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品——領(lǐng)先太陽(yáng)能技術(shù)運(yùn)用多樣化產(chǎn)品類型——洋房、觀景公寓的組合附加值尊享——知名開(kāi)發(fā)商、頂級(jí)物業(yè)服務(wù)、一流名校教育新城首席生態(tài)居住區(qū)第十五頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目形象定位：新城首席生態(tài)居住區(qū)共享公園空間公園綠化廣場(chǎng)休閑交往場(chǎng)所項(xiàng)目解讀第十六頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目形象定位：小區(qū)中心景觀小區(qū)內(nèi)集中綠化帶具有一定的專屬性主題式園林項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)居住區(qū)第十七頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)居住區(qū)生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品太陽(yáng)能技術(shù)應(yīng)用低能耗，高舒適度科技享樂(lè)第十八頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目形象定位：多樣化產(chǎn)品類型多種產(chǎn)品類型組團(tuán)風(fēng)情商業(yè)街排他性建筑風(fēng)格項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)居住區(qū)第十九頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目形象定位：附加值：頂級(jí)物業(yè)管理完善的配套項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)居住區(qū)頂級(jí)服務(wù)帶動(dòng)居住品質(zhì)星河灣番禺執(zhí)信中學(xué)名校成為客群購(gòu)房的重要因素第二十頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀案名及表現(xiàn)長(zhǎng)河灣利用“長(zhǎng)河公園”與本項(xiàng)目相接的獨(dú)特景觀優(yōu)勢(shì)，放大項(xiàng)目自然生活屬性。用“灣”描繪項(xiàng)目居住意境，同時(shí)闡明“長(zhǎng)河公園”的濕地原生態(tài)帶來(lái)的美好健康生活。以委婉語(yǔ)境區(qū)隔本域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，特立獨(dú)行。第二十一頁(yè)，共七十七頁(yè)。?第二十二頁(yè)，共七十七頁(yè)。?第二十三頁(yè)，共七十七頁(yè)。?第二十四頁(yè)，共七十七頁(yè)。?第二十五頁(yè)，共七十七頁(yè)。?第二十六頁(yè)，共七十七頁(yè)。?第二十七頁(yè)，共七十七頁(yè)。?第二十八頁(yè)，共七十七頁(yè)。?項(xiàng)目解讀能清晰地傳達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)，簡(jiǎn)潔凝練，朗朗上口。與案名——長(zhǎng)河灣的調(diào)性相統(tǒng)一，共同作用于整個(gè)項(xiàng)目的推廣和傳播。突出“生態(tài)”的意境，注重對(duì)生活狀態(tài)的描述與概括，目標(biāo)客群清晰。建議原則案名及第二十九頁(yè)，共七十七頁(yè)。?難得城中生態(tài)家項(xiàng)目解讀建議原則案名及第三十頁(yè)，共七十七頁(yè)。?悠然生活萬(wàn)般自然項(xiàng)目解讀建議原則案名及第三十一頁(yè)，共七十七頁(yè)。?繁華深處悠然人生項(xiàng)目解讀建議案名及第三十二頁(yè)，共七十七頁(yè)。?生態(tài)大家自然作主項(xiàng)目解讀建議案名及第三十三頁(yè)，共七十七頁(yè)。?目錄定位篇：項(xiàng)目解讀策略篇：營(yíng)銷策略執(zhí)行篇：營(yíng)銷執(zhí)行第三十四頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷策略[營(yíng)銷總策略][銷售策略][推廣策略][現(xiàn)場(chǎng)策略]第三十五頁(yè)，共七十七頁(yè)。?三位一體的整合營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略體驗(yàn)營(yíng)銷顧客營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷激勵(lì)老客戶，提供增值服務(wù)立足現(xiàn)場(chǎng)，以景生情充分造勢(shì)，促進(jìn)成交第三十六頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷總策略之體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷策略項(xiàng)目樣板區(qū)與商業(yè)、會(huì)所、公園密切配合，使客戶提前享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)和美好生活的營(yíng)銷手段。長(zhǎng)河灣健康生態(tài)體驗(yàn)之旅生態(tài)體驗(yàn)之旅健康生活享受健康、生態(tài)生活論壇關(guān)聯(lián)感官思考情感行動(dòng)形成良好印象形成口碑效應(yīng)第三十七頁(yè)，共七十七頁(yè)。?現(xiàn)場(chǎng)打擊重中之重全程客戶感官管理給客戶洗腦要靠全程視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)的感官管理我們營(yíng)銷的一切都從這里開(kāi)始……營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略之體驗(yàn)營(yíng)銷第三十八頁(yè)，共七十七頁(yè)。?一個(gè)美麗的電話預(yù)約第三十九頁(yè)，共七十七頁(yè)。?一段尊貴的接待旅程第四十頁(yè)，共七十七頁(yè)。?走過(guò)的每一點(diǎn)細(xì)節(jié)都深深地印上了我們的符號(hào)第四十一頁(yè)，共七十七頁(yè)。?駛?cè)腴L(zhǎng)河畔便鋪面而來(lái)項(xiàng)目迎賓的紅色長(zhǎng)毯第四十二頁(yè)，共七十七頁(yè)。?帥氣亮麗的門(mén)童為您打開(kāi)宮殿的大門(mén)第四十三頁(yè)，共七十七頁(yè)。?美麗的女孩走上前來(lái)，帶您步入宮殿第四十四頁(yè)，共七十七頁(yè)。?走廊里看似不經(jīng)意的名畫(huà)，仿佛是已等待了千年的知音第四十五頁(yè)，共七十七頁(yè)。?在動(dòng)人的影音室欣賞項(xiàng)目精心制作的介紹片第四十六頁(yè)，共七十七頁(yè)。?仿佛在在瞬間步入了另一個(gè)自然。。。第四十七頁(yè)，共七十七頁(yè)。?每一處綠意都為您綻放第四十八頁(yè)，共七十七頁(yè)。?忠實(shí)的管家為您端上豐美的點(diǎn)心和茶飲第四十九頁(yè)，共七十七頁(yè)。?或是在陽(yáng)光下，綠地上，揚(yáng)起球桿，享受片刻的悠閑第五十頁(yè)，共七十七頁(yè)。?《生態(tài)節(jié)能論壇》——借助權(quán)威性論壇，讓項(xiàng)目高調(diào)入市目的：借助權(quán)威性的生態(tài)節(jié)能論壇，讓項(xiàng)目高調(diào)入市，積累市場(chǎng)熱度。參與者：政府領(lǐng)導(dǎo)、生態(tài)節(jié)能專家議題內(nèi)容：太陽(yáng)能在住宅上的運(yùn)用生態(tài)節(jié)能與生活主流大眾媒體廣告預(yù)熱通告，網(wǎng)絡(luò)、紙煤全程跟蹤報(bào)道，電視媒體制作相關(guān)專題節(jié)目或新聞報(bào)道。營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略之活動(dòng)營(yíng)銷第五十一頁(yè)，共七十七頁(yè)。?系列窄眾營(yíng)銷活動(dòng)——借助其他品牌號(hào)召力，提升項(xiàng)目品質(zhì)營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略之活動(dòng)營(yíng)銷目的：借助其他品牌號(hào)召力，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)參與者：項(xiàng)目意向客戶、其他窄眾渠道客戶議題內(nèi)容：與奔馳車、寶馬車聯(lián)合舉辦試乘試駕活動(dòng)與高爾夫俱樂(lè)部聯(lián)合舉辦尚層體驗(yàn)活動(dòng)與頂級(jí)健身俱樂(lè)部、美容院舉辦各種體驗(yàn)活動(dòng)……網(wǎng)絡(luò)、紙煤全程跟蹤報(bào)道，電視媒體制作相關(guān)專題節(jié)目或新聞報(bào)道，項(xiàng)目客通系列報(bào)道，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)專辟客戶活動(dòng)展示區(qū)第五十二頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略之顧客營(yíng)銷皇明集團(tuán)關(guān)系營(yíng)銷皇明集團(tuán)最為德州的龍頭企業(yè)，在本市、山東乃至全國(guó)都有良好而龐大的業(yè)緣關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)擁有深刻的品牌影響力。因此，需合理利用各種關(guān)系資源，發(fā)展實(shí)力單位的團(tuán)購(gòu)行動(dòng)。政府部門(mén)大型企事業(yè)單位（銀行、醫(yī)院等）客群擴(kuò)充……第五十三頁(yè)，共七十七頁(yè)。?此手段直擊目標(biāo)，有很強(qiáng)的針對(duì)性強(qiáng)和實(shí)效性。在雙方必須確認(rèn)成交的前提條件下，具體操作建議如下：直接給予介紹方房?jī)r(jià)折扣（點(diǎn)數(shù)待定）贈(zèng)送雙方或介紹方物業(yè)費(fèi)減免待遇（年限待定）贈(zèng)送雙方或介紹方高爾夫球會(huì)會(huì)員卡，或高檔俱樂(lè)部會(huì)員卡（俱樂(lè)部待定）“客戶帶客戶”營(yíng)銷總策略之顧客營(yíng)銷營(yíng)銷策略第五十四頁(yè)，共七十七頁(yè)。?推盤(pán)策略：“穩(wěn)步釋放，利潤(rùn)最佳”。根據(jù)各樓座的銷售條件逐步推盤(pán)，不同產(chǎn)品類型交替釋放，互相帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。價(jià)格策略：“中開(kāi)高走，控制節(jié)奏”，以全面提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格。促銷策略：首期以折扣、子女上學(xué)優(yōu)惠等為促銷手段，吸引市場(chǎng)客戶，迅速積聚市場(chǎng)關(guān)注度，實(shí)現(xiàn)利好銷售?？蛻舯ｐB(yǎng)策略：真誠(chéng)回饋，系列保養(yǎng)。根據(jù)銷售排期，通過(guò)系列的保養(yǎng)活動(dòng)持續(xù)提高客戶的滿意程度，為后期的媒體投放提供相關(guān)的素材。銷售策略營(yíng)銷策略銷售策略第五十五頁(yè)，共七十七頁(yè)。?高舉精打、口碑傳播、差異競(jìng)爭(zhēng)高舉精打——推廣確立項(xiàng)目在市場(chǎng)上高端精品形象，打造上流生活品質(zhì)；口碑傳播——利用客戶與客戶之間的傳播，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度；差異競(jìng)爭(zhēng)——突出項(xiàng)目園林景觀、產(chǎn)品科技含量以及附加值的宣傳力度，在市場(chǎng)上脫穎而出。推廣總思想營(yíng)銷策略第五十六頁(yè)，共七十七頁(yè)。?活動(dòng)策略：活動(dòng)以“生態(tài)節(jié)能做勢(shì)，品質(zhì)提升”為原則，根據(jù)客群的變化在強(qiáng)調(diào)活動(dòng)的轟動(dòng)性和新聞性的同時(shí)更加注重品質(zhì)感和專業(yè)性，從各個(gè)細(xì)節(jié)滲透產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。媒體策略：以戶外、網(wǎng)絡(luò)的長(zhǎng)線傳播為主，以節(jié)點(diǎn)性的平面媒體為輔，不轟炸，不做秀，良好地樹(shù)立項(xiàng)目大盤(pán)、穩(wěn)健的形象。廣告策略：以“園林景觀+太陽(yáng)能+物業(yè)教育”三位一體為基本原則，增加對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)的深度挖掘，提高平面表現(xiàn)的感染力。推廣策略營(yíng)銷策略推廣策略第五十七頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷策略現(xiàn)場(chǎng)策略銷售道具：宣傳折頁(yè)、戶型圖、系統(tǒng)、樓書(shū)、宣傳片等的籌備，形成項(xiàng)目的整體形象，保證銷售。包裝策略：以生活藝術(shù)館為定位，集生態(tài)、科技、品位、人文為一體，除了強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感外，增加賣場(chǎng)的氛圍。管理策略：加強(qiáng)對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)的組建和培訓(xùn)，符合高檔樓盤(pán)的形象氣質(zhì)，進(jìn)一步增強(qiáng)銷售體的接客戶能力?，F(xiàn)場(chǎng)策略第五十八頁(yè)，共七十七頁(yè)。?目錄定位篇：項(xiàng)目解讀策略篇：營(yíng)銷策略執(zhí)行篇：營(yíng)銷執(zhí)行第五十九頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行[營(yíng)銷階段劃分][各階段營(yíng)銷執(zhí)行]第六十頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行營(yíng)銷階段劃分為順利達(dá)到銷售目標(biāo)，將項(xiàng)目銷售劃分為以下幾個(gè)階段：整個(gè)銷售采用“爆破式”銷售法，集中放量，每次放量之前，相關(guān)推廣配合集客，主要以活動(dòng)的安排和體驗(yàn)為主，其他手段輔助，完成客戶量的積累，放量期間集中銷售，使整個(gè)銷售過(guò)程始終保持火爆，在客戶中造成追捧心理，樹(shù)立項(xiàng)目的美譽(yù)度，為價(jià)格進(jìn)一步提升奠定良好基礎(chǔ)。

2007年2008年月份6789101112123456789101112階段劃分

籌備期預(yù)熱期蓄水期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期二期蓄水期第六十一頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行各階段營(yíng)銷執(zhí)行階段目標(biāo)：練好內(nèi)功、完善物料推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目形象亮相訴求手段：內(nèi)部物料/包裝體系訴求渠道：網(wǎng)絡(luò)、論壇、平媒第一階段:籌備期（2007.6—2007.8）第六十二頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行確項(xiàng)目形象包裝定位銷售團(tuán)隊(duì)的組建和培訓(xùn)完成各種銷售物料的準(zhǔn)備工作完成售樓處建設(shè)和售樓處包裝工作樣板間建設(shè)籌劃完成預(yù)熱期及開(kāi)盤(pán)期的方案籌備利用業(yè)內(nèi)傳播和軟性宣傳的方式使市場(chǎng)保有對(duì)品牌的基本印象各階段營(yíng)銷執(zhí)行籌備期主要工作第六十三頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行階段目標(biāo)：儲(chǔ)備客戶,塑造市場(chǎng)聲音推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目形象宣傳，品牌提升訴求手段：軟性宣傳，項(xiàng)目自有戶外廣告牌訴求渠道：平媒/雜志/網(wǎng)絡(luò)/戶外第二階段:預(yù)熱期和蓄水期（2007.9—2008。3）各階段營(yíng)銷執(zhí)行第六十四頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行各階段營(yíng)銷執(zhí)行預(yù)熱期和蓄水期主要工作同甲方相關(guān)部門(mén)及人員建立順暢的合作流程；重點(diǎn)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和業(yè)務(wù)演練；通過(guò)客戶反饋進(jìn)行價(jià)格策略的調(diào)整，保障開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷；推廣活動(dòng)以及大眾推廣全面啟動(dòng)；客戶積累及培養(yǎng)；客戶資料庫(kù)建立；為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)作好準(zhǔn)備第六十五頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行各階段營(yíng)銷執(zhí)行第三階段:開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期（2008.1—2008.3）階段目標(biāo)：強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)、內(nèi)外互動(dòng)、力促成交推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目賣點(diǎn)打造，項(xiàng)目及時(shí)性信息公告訴求手段：公關(guān)活動(dòng)、硬性廣告、軟性廣告、直投廣告訴求渠道：平媒/雜志/網(wǎng)絡(luò)/戶外/開(kāi)盤(pán)活動(dòng)第六十六頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行各階段營(yíng)銷執(zhí)行前期積累客戶可以正式簽約；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，爭(zhēng)取最大的來(lái)訪成交比；保證銷售認(rèn)購(gòu)量的同時(shí)作好簽約及回款工作；有影響力的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)；樣板間開(kāi)放；強(qiáng)勢(shì)推廣配合開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期主要工作第六十七頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行核心活動(dòng)之一大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng)——?dú)g聚長(zhǎng)河灣活動(dòng)目的：項(xiàng)目集中亮相，引爆市場(chǎng)，積攢項(xiàng)目美譽(yù)度和影響力活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處參加對(duì)象：意向客戶、生態(tài)節(jié)能專家等內(nèi)容：大型文藝匯演、明星助陣、現(xiàn)場(chǎng)促銷媒體宣傳：報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等強(qiáng)勢(shì)宣傳第六十八頁(yè)，共七十七頁(yè)。?生態(tài)樣板間開(kāi)放儀式活動(dòng)主題：長(zhǎng)河灣樣板示范區(qū)盛裝開(kāi)放核心活動(dòng)之二營(yíng)銷執(zhí)行目的：開(kāi)放前后通過(guò)媒體炒做，為項(xiàng)目帶來(lái)上門(mén)客戶，并促進(jìn)認(rèn)購(gòu)客戶和意向客戶成交。形式：請(qǐng)生態(tài)專家樣板間設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)講解，每位參觀者贈(zèng)送生態(tài)主題小禮品。第六十九頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行第四階段:持續(xù)強(qiáng)銷期（2008.7—2008.10）階段目標(biāo)：詮釋內(nèi)在魅力，拓展客戶資源推廣重點(diǎn)：產(chǎn)品賣點(diǎn)深化，項(xiàng)目形象升華訴求手段：軟性為主、硬性為輔、公關(guān)保養(yǎng)、直投訴求渠道：平媒/雜志/網(wǎng)絡(luò)/戶外/公關(guān)活動(dòng)各階段營(yíng)銷執(zhí)行第七十頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行各階段營(yíng)銷執(zhí)行持續(xù)強(qiáng)銷期主要工作第二波爆破放量房源，保證再次熱銷期房源的供應(yīng)；挖掘老客戶資源，調(diào)動(dòng)老客戶積極性，實(shí)現(xiàn)老帶新；利用各種手段對(duì)滯銷戶型進(jìn)行促銷；舉辦小規(guī)模、高格調(diào)的客戶保養(yǎng)活動(dòng)，做好老客戶的維系工作和潛在購(gòu)房客戶的保養(yǎng)工作；拓展新的營(yíng)銷渠道，降低大眾平媒的投放，保證項(xiàng)目的市場(chǎng)聲音，實(shí)現(xiàn)低成本有效營(yíng)銷；第七十一頁(yè)，共七十七頁(yè)。?形象活動(dòng)：“長(zhǎng)河灣”攝影大賽營(yíng)銷執(zhí)行核心活動(dòng)之一活動(dòng)目的：1、深化項(xiàng)目認(rèn)知度2、展現(xiàn)本項(xiàng)目園林景觀項(xiàng)目的優(yōu)越性3、吸引關(guān)注，增加來(lái)訪，促進(jìn)銷售活動(dòng)地點(diǎn)：長(zhǎng)河公園參與對(duì)象：所有攝影愛(ài)好者內(nèi)容：所有作品在網(wǎng)站、報(bào)紙、雜志發(fā)表，專家評(píng)獎(jiǎng)。媒體宣傳：1、報(bào)紙宣傳2、其他宣傳3、網(wǎng)站第七十二頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行核心活動(dòng)之二活動(dòng)目的：深化項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度延深項(xiàng)目高檔形象品牌；吸引大客戶和高層次人群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注窄眾活動(dòng)：名車試駕活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處活動(dòng)設(shè)想：與媒體、汽車銷售商聯(lián)和運(yùn)作，我方提供贊助和場(chǎng)所，媒體負(fù)責(zé)宣傳推廣。媒體宣傳:1、報(bào)紙廣告2、電話邀約3、其他推廣第七十三頁(yè)，共七十七頁(yè)。?營(yíng)銷執(zhí)行核心活動(dòng)三促銷活動(dòng)：十一酬賓活動(dòng)活動(dòng)目的：吸引人氣，增加現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)氣氛，促進(jìn)成交活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處參加對(duì)象：所有在此期間的購(gòu)房客戶活動(dòng)設(shè)想：在此期間購(gòu)房客戶均可參加每周一次抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獲獎(jiǎng)?wù)咚托埋R泰雙人往返機(jī)票，或等值家電。媒體宣傳：1、報(bào)紙宣傳2、電臺(tái)廣播3、短信告知4、其他宣傳第七十四頁(yè)，共七十七頁(yè)。?謝謝！偉業(yè)顧問(wèn)真誠(chéng)愿為貴項(xiàng)目、貴公司提供更加全面的、更具前瞻性與實(shí)效性的全程綜合服務(wù)：希望通過(guò)偉業(yè)顧問(wèn)的協(xié)助與參與，能為貴公司在該項(xiàng)目的品牌與營(yíng)銷上創(chuàng)造并實(shí)現(xiàn)最大化的價(jià)值！第七十五頁(yè)，共七十七頁(yè)。?即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒(méi)有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問(wèn)題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會(huì)造成損失。浪費(fèi)時(shí)間。2023/5/142023/5/14蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹(shù)一幟的達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/14前方充滿著未知，但我必須得走。無(wú)法評(píng)估，就無(wú)法管理。2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/142023/5/142023/5/14授權(quán)就像放風(fēng)箏，部屬能力弱線就要收一收，部屬能力強(qiáng)了就要放一放。軍隊(duì)無(wú)放任，學(xué)校無(wú)放任，此今日世界各共和國(guó)之道例。軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國(guó)忠，莫此之尤。14-5月-2314-5月-23積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。不是沒(méi)辦法，而是沒(méi)有用心想辦法。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。2023/5/142023/5/142023/5/14用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)處。觀察才行。你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類最貴重的禮物做人低三分，做事高三分。2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/14決不能在沒(méi)有選擇的情況下，作出重大決策。經(jīng)營(yíng)企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個(gè)念頭，就決定整個(gè)失敗當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念頭時(shí)，你應(yīng)該加以注意，這是最危險(xiǎn)的時(shí)候!2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/14世界上沒(méi)有夕陽(yáng)企業(yè),只有落后和不思進(jìn)取的企業(yè)。光靠?jī)r(jià)格便宜的產(chǎn)品能