美國節(jié)儉機構危機概述

第三章回顧固定利率抵押貸款方式運作機制：償還額的求取、未清償余額的求取、實際貸款利率的求取、持有期與實際貸款利率、再融資決策方法、固定利率抵押貸款價值與利率風險第一頁，共七十七頁。美國節(jié)儉機構危機在這次危機中，有2000多家節(jié)檢機構因資不抵債而破產(chǎn)，而此后解決這些破產(chǎn)倒閉節(jié)儉機構的清算工作持續(xù)了10多年。1980~1992年，被清算的節(jié)儉機構有1142家，損失了納稅人近2000億美元的稅款。第二頁，共七十七頁。30年代經(jīng)濟大蕭條時期,面對大量金融機構的倒閉和居民喪失住宅所有權,聯(lián)邦政府為節(jié)儉機構制定了諸多法律法規(guī),限定資產(chǎn)的種類和提供優(yōu)惠的稅收政策等,以鼓勵節(jié)儉機構專門從事住宅抵押信貸。政策上的干預,一方面促進了經(jīng)濟復蘇中住宅抵押信貸的發(fā)展,另一方面也使節(jié)儉機構逐漸形成了融資渠道、信貸工具單一、“借短貸長”的資產(chǎn)負債結構,即其資金的主要來源是短期存款,資金的運用大多投向期限長達20~30年的、固定利率的住宅抵押貸款。第三頁，共七十七頁。在最初的設計中,聯(lián)邦政府為了防止利率風險也采取了一些措施。措施之一是12家聯(lián)邦住宅貸款銀行,向其會員儲貸協(xié)會提供低息貸款,儲貸協(xié)會以持有的抵押貸款作擔保,就可以從聯(lián)邦住宅貸款銀行獲得短期資金。措施之二是對存款金融機構的利率實施管制。根據(jù)《1933年銀行法》聯(lián)邦儲備委員會制定的Q條款,商業(yè)銀行不允許向活期存款支付利息,對商業(yè)銀行的儲蓄存款和定期存款利息也有限定。其目的在于減少利差所產(chǎn)生的資金爭奪,保證節(jié)儉機構可以獲得較低成本的資金。第四頁，共七十七頁。1974年和1979年的全球石油危機,使美國經(jīng)濟進入一個低增長、高通脹時期,迫使聯(lián)邦儲備委員會采取一系列緊縮貨幣政策。結果市場利率急劇上漲,波幅達10%~17%,遠遠高于Q字條款制定的利率上限。為避免出現(xiàn)“脫媒”問題,節(jié)儉機構又不得不向儲戶支付較高的利息。存量資產(chǎn)只有7%的利息收益與負債高達15%的利差,使節(jié)儉機構陷入困境:1981年時存貸款的利差為71億美元,1982年上升為88億美元在1982年的年終統(tǒng)計中,有82%的節(jié)儉機構在帳面上出現(xiàn)了收不抵支的赤字。第五頁，共七十七頁。與非存款金融機構的競爭加劇。在80年代,節(jié)儉機構的主要的競爭對手是貨幣市場共同基金(MMF)。貨幣市場共同基金的最誘人之處是無利率上的約束。特別是在1980至1982年間,當美國市場的短期利率不斷上升,在6.9%至16.2%間波動時,商業(yè)銀行只對存款額在10萬美元以上的大儲戶支付較高的市場利率,這引起了中、小儲戶的極大不滿,大量居民儲蓄開始向貨幣市場基金轉移。第六頁，共七十七頁。為了防止節(jié)儉機構出現(xiàn)“脫媒”現(xiàn)象并提高其競爭力,聯(lián)邦監(jiān)管機構于1980年,取消了對節(jié)儉機構多種利率的限制。1982年又下調了節(jié)儉機構的資本金比率,從過去的5%降至3%,并實施新的會計準則,進一步放開了對節(jié)儉機構經(jīng)營范圍的限制,允許節(jié)儉機構運用新金融工具，如可調整利率抵押貸款。1984年聯(lián)邦監(jiān)管機構進一步擴大聯(lián)邦節(jié)儉機構的經(jīng)營范圍。第七頁，共七十七頁。然而,取消利率限制、放松管制并沒有挽救節(jié)儉機構最終倒閉的惡運。放松管制后,雖然擴大了節(jié)儉機構的業(yè)務范圍,但利率市場化又加大了其融資的成本。因為節(jié)儉機構無法在短期內(nèi)迅速調整資產(chǎn)結構,并像商業(yè)銀行那樣給儲戶支付高達17%的利息,所以只能看著儲戶離去。在無可奈何的情況下,一些節(jié)儉機構為了獲得較高的收益,將大筆新增貸款投向投機性的債券市場,結果反而加劇了虧損和倒閉。第八頁，共七十七頁。1988年,美國聯(lián)邦住宅貸款銀行委員會終于關閉和清算了205家節(jié)儉機構。布什總統(tǒng)于1989年制定了《金融機構改革、復興和實施法》。該法改革了節(jié)儉機構監(jiān)管框架,成立新的節(jié)儉機構監(jiān)督署來取代聯(lián)邦住宅貸款銀行委員會,組建新的儲蓄協(xié)會保險基金來取替了聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司,以加強對節(jié)儉機構資產(chǎn)負債的管理。更重要的是成立了美國清算信托公司(RTC),撥款500億美元作為前期費用,其過程對倒閉節(jié)儉機構的處理。第九頁，共七十七頁。Chapter4

AlternativeMortgageInstrument第十頁，共七十七頁。1.Problemofsupply1.1ARMdefinition:P931.1.1frequencyofratechange1.1.2raterate=index+margin

,riskperiod第十一頁，共七十七頁。index:a.beyondmanipulationbythelenderb.notexcessivelyvolatilec.anestablishedindexd.acceptabletotheborrower第十二頁，共七十七頁。

index:arateonaTreasuryobligationthecostoffundstothelenderCOFI第十三頁，共七十七頁。margin:basispoints0.01%asthepremiumofrisktocovernon-interestcosts

第十四頁，共七十七頁。

interestratecap:adjustmentratecaps,life-of-loanratecaps

paymentcaps

caps,risks第十五頁，共七十七頁。1.1.3teaserrateconvertibleloan第十六頁，共七十七頁。Example(P96)A.ARM1initialpayment(1-6thmonth):PMt1=100,000*MC(9.5/12,360)=840.856monthslater:r=8.1+1.75%=9.85%outstandingbalance=840.85/MC(9.5/12,354)

=99,699

第十七頁，共七十七頁。7-12monthPMt2=99,699*MC(9.85/12,354)=866.32第十八頁，共七十七頁。

B.ARM21-12monthPMt1=100,000*MC(9.0/12,360)=804.6212monthslater:r=8.6+2%=10.6%<9+2%13-24monthPMt2=(804.62/MC(9%/12,348))*MC(10.6/12,348)=920.43第十九頁，共七十七頁。

C.ARM31-12month:PMt1=100,000*MC(8%12,360)=733.7612monthslater:r=8.6+2.25%=10.85%>8+1%12-24month:PMt2=(733.76/MC(8%/12,348))*MC(9%/12,348)=803.39

第二十頁，共七十七頁。

24monthlaterr=9.5+2.25%=11.75%>9+1%25-36monthPMt3=(803.39/MC(9%/12,336))*MC(10%/12,336)=873.92

第二十一頁，共七十七頁。D.ARM41-60monthPMt1=100,000*MC(9.5%/12,360)=840.8560monthslater:r=12+2.5%=14.5%>9.5+2%

第二十二頁，共七十七頁。61-120monthPMt2=(840.85/MC(9.5%/12,300))*MC(11.5%/12,300)=978.26第二十三頁，共七十七頁。

E.ARM51-12monthPMt1=100,000*MC(9%/12,360)=804.6212monthslaterr=8.6+2.5%=11.1%13-24month

第二十四頁，共七十七頁。

PMt2=804.62/MC(9%/12,348))*MC(11.1%/12,348)=957.55804.62*(1+7.5%)=864.97PMt2=864.9724monthslater=9.5+2.5%>8.6+2.5%25-36monthPMt3=864.97*(1+7.5%)=929.84第二十五頁，共七十七頁。計算題：甲于2005年2月1日購住房一套，總價50萬元，向某建行申請抵押貸款，貸款額為37萬元，貸款期為10年，從2005年2月1日開始計算貸款期，發(fā)放貸款時的貸款利率為5.31%，3月17日國家調整抵押貸款利率，5年期以上的貸款指導利率為6.12%，底限為指導利率的90%（即5.508%）。請計算2005年2月到12月甲每月還款額，以及2006年1月的還款額。第二十六頁，共七十七頁。2.Problemsofdemand2.1tilteffectP106

第二十七頁，共七十七頁。2.2graduated-paymentmortgagecharacteristics:a.thepaymentsareloweratthebeginningandhigherattheend;b.totracktheincomeoftheborrowers;c.therateisstable,whilethepaymentschange;

第二十八頁，共七十七頁。hefirstseveralyears,thepaymentsincreaseineachsuccessiveyearandthenlevelofffortheremainderyearse.therewillbenegativeamortization.第二十九頁，共七十七頁。

Example:100,000,30years,10%,increaseby7.5%inthefirst5yearsPMt1/MC(10%/12,12)+PMt1(1+7.5%)/MC(10%/12,12)(1+10%/12)12+…+PMt1(1+7.5%)5/MC(10

%/12,300)(1+10%/12)60=100,000第三十頁，共七十七頁。

PMt1=667.04PMt2=717.06PMt3=770.84PMt4=828.66PMt5=890.90PMt6-30=957.62table:P1076-7P1076-6

第三十一頁，共七十七頁。

GPMs’advantages:

eliminatethetilteffectincreaseborrowers’affordability

GPMs’shortcomings:

defaultriskrateriskinflexibilityofitspaymentschedule第三十二頁，共七十七頁。3.Simultaneouslysolvingtheproblemsofsupplyanddemand3.1PLAMP109separatethereturntothelenderintotwocomponents:a.realreturn(contractrate=realrate)pensationforinflation(adjustthebalanceattheendoftheyearifinflationoccur)

第三十三頁，共七十七頁。eg:theinflationrateis4%forthefirst3year,6%foryears4through6,and5%fortheremainderyear,contractrateis3%,loanamountis100,000,30years.第三十四頁，共七十七頁。

Year1：PM1=100,000*MC(3%,30)=5,102Endingbalance=(100,000-(5,102-100,000*3%))*(1+4%)=101,814Year2：PM2=101,814*MC(3%,29)=5,306Endingbalance=(101,814-(5,306-101,814*3%))*(1+4%)=103,545TableP110第三十五頁，共七十七頁。3.2PLAMs’advantages：A.thelenderneedn’testimatetheinflationrate；B.thelenderadjusttheendingbalanceaccordingtotherealinflationrate第三十六頁，共七十七頁。3.3PLAMs’drawbacks：A.it’scomplextoexplain；B.highdefaultrisks；C.theincreaseoftheborrowers’income.第三十七頁，共七十七頁。4.Otheralternativemortgageinstruments4.1sharedappreciationmortgage(SAM)P112lowinitialrate,sharetheappreciationasthecompensationofinflation

第三十八頁，共七十七頁。twotasks:determinetheinitialratetheshareoftheappreciation第三十九頁，共七十七頁。4.1.1SAMs’advantages:A.relievetheaffordabilityproblemB.providesomediversificationbenefitsfortheborrowers第四十頁，共七十七頁。4.1.2SAMs’drawbacks:A.thedeterminationoftheshareisdifficultB.individualpropertypricesmaynotappreciateasfastasgeneralhousingpricesC.borrowerswillnothaveanincentivetomaintainorimprovetheproperty第四十一頁，共七十七頁。4.2reverseannuitymortgage(RAM)creatfortheoldpeoplemortgage----receivealargecashflow,makemonthlypaymentsRAM----receivemonthlycashflow,makealargecashrepayment

第四十二頁，共七十七頁。types:A.fixedpayment,fixedterm,acertainlengthoftimeTableP114B.graduated-payment,fixedtermC.fixed-payment,lifetime第四十三頁，共七十七頁。1.等本金償還的抵押貸款其它工具：第四十四頁，共七十七頁。2.雙周償還的抵押貸款3.滾動式抵押貸款4.遞增式償還的抵押貸款、遞減式償還抵押貸款第四十五頁，共七十七頁。5.隨借隨還式6.直客式7.混合型抵押貸款（Fixed/AdjustableRateMortgageHybrids）混合型抵押貸款綜合了FRM和ARM的特征，貸款利率在一定時期內(nèi)（通常為3、5或10年）是固定的，之后則每年重設利率。第四十六頁，共七十七頁。8.合力貸款9.移動組合抵押貸款第四十七頁，共七十七頁。10.雙步住房抵押貸款（Two-StepMortgage，TSM）該貸款的利率在一定時期內(nèi)（通常是5年或7年）是固定的，然后被重新設定一次，貸款發(fā)生時即約定貸款利率率的構成：指數(shù)的種類及附加利率值，相當于一個僅重設一次的ARM。但TSM還賦予一個額外的選擇權：在重設日，如果住房抵押貸款的利率高于事先約定的指數(shù)加附加利率，借款人可以繼續(xù)持有該貸款；如果住房抵押貸款的利率低于事先約定的指數(shù)加附加利率，借款人可以提前還清該貸款，然后以較低的抵押貸款利率進行再融資。第四十八頁，共七十七頁。11.氣球型抵押貸款（BalloonMortgage，BM）氣球型抵押貸款具有固定利率和30年期的攤還計劃，是一個等額償付的貸款，其初始利率低于固定利率抵押貸款，通常要求在第5或7年末償還剩下的全部本金。因為前5至7年的分期還款額是按整個貸款期限的低利率計算的，所以每月的償還額較低。同時貸款者承諾在剩下的期限內(nèi)繼續(xù)提供融資，合同利率根據(jù)當時的市場利率確定。第四十九頁，共七十七頁。12.初期只還利息貸款（InterestOnlyMortgage，IOM）這是一種固定利率的抵押貸款，在指定的貸款初期每月只還利息，指定時期結束后，開始等額還款。這是考慮到貸款初期，由于購房者要支付首付款，支付壓力較大，故只收取貸款利息，以緩解購房者的壓力。第五十頁，共七十七頁。13.住房權益貸款（HomeEquityLoan，HEL）HEL是以住房權益，如所有權或留置權作為抵押物的一種貸款。它的產(chǎn)生是住房所有者對已經(jīng)抵押的住房有充分的權益，而權益一是來自于購房者償還首次抵押貸款所積累的已還本金，二是住房價格上漲額。住房所有者向銀行申請融資后，銀行如果批準融資申請，會撥給住房所有者一個信用額度，住房所有者可以自由支取，并按其所支額度償還本息。第五十一頁，共七十七頁。14.UK：Endowmentmortgage(人壽定期保險單抵押貸款)Unitlinkedmortgage(單位基金抵押貸款)Pensionlinkedmortgage(養(yǎng)老金抵押貸款)第五十二頁，共七十七頁。其它抵押方式：1.二次抵押（再抵押）2.部分產(chǎn)權抵押第五十三頁，共七十七頁。3.轉抵押即轉讓抵押貸款債權型轉抵押－－貸款者轉債務人要求轉債權人主動轉債務型轉抵押－－借款者轉主動轉讓住房違約時處置住房混合型轉抵押－－貸款者和借款者同時轉第五十四頁，共七十七頁。討論：1.深圳工行曾取消房貸險，武漢有些銀行內(nèi)部員工貸款時也可以不辦理房貸險，此種舉措是否合理？2.有些銀行將貸款的最終年齡延長至65歲，有些銀行對在校的大學生發(fā)放住房抵押貸款，這些舉措是否合適？第五十五頁，共七十七頁。辯論賽：正方——經(jīng)濟適用房應該以出售為主反方——經(jīng)濟適用房應該以出租為主第五十六頁，共七十七頁。

Thedebtorspaymorethanthescheduledamortizationinoneterm.Prepayment第五十七頁，共七十七頁。Example:loan:100,000month

12paymentprepaymentoutstandingbalance700600100099900700500200997000(70000)(29700)第五十八頁，共七十七頁。1Motivesforprepayment

A.refinancingB.dealingsofsecond-handhousesC.comparingwiththerevenueofotherinvestment

第五十九頁，共七十七頁。2Factorsaffectingprepayment2.1interestrateofmortgageloan第六十頁，共七十七頁。rd=marketrate-contractraterd=0prepaymentisstablerd>0prepaymentwillnotacceleraterd<0prepaymentwillaccelerate

A.interestratedifferential第六十一頁，共七十七頁。

11%——8%(3rdyear)Howabouttheperformanceofprepayment?

B.routeofinterestratechanges第六十二頁，共七十七頁。route1：11%——8%——13%——8%

route2：11%——12%——13%——8%

prepayment

acceleratedprepaymentacceleratedburnoutphenomenon第六十三頁，共七十七頁。-----improveaffordabilityofdebtors----prepaymentacceleratedC.contractratelevellow第六十四頁，共七十七頁。

A.typesofloanB.typesofinstitutionwhichofferguaranteeC.locationoftherealproperty2.2characteristicsofmortgage第六十五頁，共七十七頁。springsummerautumnandwinteracceleratingreachthesummitprepaymentrateislow

2.3season第六十六頁，共七十七頁。2.4macroeconomicenvironment

incomepopulation第六十七頁，共七十七頁。提前償付行為的效應：1、債務人效應正效應：節(jié)約利息支付促進住房轉讓規(guī)避投資風險負效應：機會收益的損失對借款人的二次信貸不利第六十八頁，共七十七頁。2、債權人效應正效應：降低信用風險降低抵押物風險