2023房地產(chǎn)估價(jià)師-不同目的房地產(chǎn)估價(jià)（精選試題）

PAGEPAGE1房地產(chǎn)估價(jià)師-不同目的房地產(chǎn)估價(jià)1、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

請(qǐng)問：

1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

2、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%

該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.12

B.12.5

C.13

D.13.5

3、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%

該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為（）萬元。

A.1

B.-1

C.2

D.-2

4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%

運(yùn)用收益法估價(jià)一般不需求?。ǎ?。

A.報(bào)酬率

B.可比系數(shù)

C.資本化率

D.收益乘數(shù)

5、回答以下問題：（1）保險(xiǎn)事故的估價(jià)中，一般采用比較法還是成本法？或哪種方法在此類目的的估價(jià)中用得較多？（2）在回答關(guān)于技術(shù)路線的問題時(shí)，依據(jù)書中的概念，是否應(yīng)明確說明可能采用的估價(jià)方法？

6、下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開市場價(jià)值的是（）。

A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

B.房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價(jià)值評(píng)估

C.房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估

D.房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估

7、（改錯(cuò)題）某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m2，可租售面積8000m2，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計(jì)，土地面積是3000m2。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m2），正常出租率90%，大樓正常管理運(yùn)營每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價(jià)為8000元/m2，土地報(bào)酬率為6%，建筑物的報(bào)酬率為10%，業(yè)主欲投保，請(qǐng)?jiān)u估其在2021年7月1日的保險(xiǎn)價(jià)值。估價(jià)計(jì)算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）2．總費(fèi)用=8000×90×12×20%=1728000（元）3．寫字樓經(jīng)營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）

8、甲公司開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，計(jì)劃投資2000萬人民幣。建設(shè)期間由于資金困難擬將在建工程轉(zhuǎn)讓給乙公司，此時(shí)甲公司已實(shí)際投資600萬元。甲公司委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其價(jià)值，問：（1）轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)在建工程應(yīng)具備哪些主要證件？（2）簡述評(píng)估技術(shù)路線。

9、甲公司1998年租用乙公司在遠(yuǎn)郊區(qū)的一片土地用于野豬的飼養(yǎng)，租期20年。甲公司隨后在該土地臨街處建一飯店，并以野豬肉為賣點(diǎn)招攬生意。同時(shí)，甲公司在飯店后又建一棟辦公用房及一屠宰用房及系列飼養(yǎng)用房。到2003年，因經(jīng)營不善，甲公司兩年未向乙公司繳納租金，經(jīng)協(xié)商不成，乙公司決意收回出租土地，對(duì)甲公司地上建筑物予以估價(jià)，抵租后給以適當(dāng)補(bǔ)償。已知該辦公用房地的基礎(chǔ)為兩層樓房的基礎(chǔ)，而實(shí)際僅建造了一層。如果你是估價(jià)師，對(duì)于飯店、辦公用房及屠宰用房將采取何種技術(shù)路線進(jìn)行評(píng)估？

10、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍是什么？房地產(chǎn)市場價(jià)格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范同？房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)可分為哪兩類？

11、如果說不同的估價(jià)目的就有不同的估價(jià)結(jié)果，這與市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)有矛盾嗎？

12、一待估物業(yè)通過劃撥方式取得土地使用權(quán)，根據(jù)市政府的有關(guān)文件規(guī)定，須補(bǔ)交地價(jià)款方能在市場轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證》和《×市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限的公告》，該物業(yè)使用年限為40年（1992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限為28.