達(dá)州“恒陽家居廣場”項目策劃綱要

達(dá)州“恒陽家居廣場〞工程籌劃綱要一、達(dá)州市概況達(dá)州市前身是由1993年7月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，從達(dá)縣地區(qū)劃出巴中、南江、通江、平昌、鄰水五縣建立達(dá)川地區(qū)；1999年6月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤消達(dá)川地區(qū)，設(shè)立地級達(dá)州市，轄通川區(qū)、達(dá)縣、大竹縣、渠縣、開江縣、宣漢縣，代管省直轄萬源市〔縣級〕。全市幅員面積1.66萬平方公里，總?cè)丝?30萬。達(dá)州市歷來是川東北出川的咽喉和秦巴物資集散地，而今已成為川陜鄂渝結(jié)合部的重要交通樞紐和物資集散商貿(mào)中心：—— 襄渝、達(dá)成、達(dá)萬鐵路在這里交匯，已實現(xiàn)縣縣通鐵路；—— 210、318國道、達(dá)渝高速公路、渠江航道、河市機場等根底設(shè)施，織就了達(dá)州的立體交通網(wǎng)絡(luò)。改革開放以來，特別是從1993年以來，達(dá)州取得了改革開放和兩個文明建設(shè)六年邁出六大步，年年躍上新臺階的可喜成績，正在實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大市逐步向經(jīng)濟(jì)強市的轉(zhuǎn)變。地理位置達(dá)州市位于四川省東北部，大巴山南麓。地處北緯30°92'~32°20'，東經(jīng)103°29'~108.23'之間。北接陜西安康和湖北十堰，南與廣安市接壤，東、東南與重慶市萬州區(qū)城口縣、開縣及重慶市梁平縣、墊江縣相鄰，西抵巴中市和南充市，是川渝鄂陜四省(市)之交匯地，被譽為川渝鄂陜結(jié)合部經(jīng)濟(jì)開展的“金三角〞。全市東西延綿180公里，南北長225公里，幅員面積1.66萬平方公里，占四川省面積的2.9%，在全省各市、地、州面積中居第9位。達(dá)州交通便捷。襄(襄樊)渝(重慶)鐵路貫穿全市，達(dá)(達(dá)州)成(成都)鐵路，達(dá)(達(dá)州)萬(萬州)鐵路方便暢達(dá)；210、318國道穿境而過，達(dá)渝高速公路已于2004年7月全線貫穿，達(dá)州河市機場改建后可直航成都、重慶、西安、武漢等地；渠江航運直達(dá)重慶。行政區(qū)劃達(dá)州市政府駐通川區(qū)，下轄達(dá)縣、宣漢、開江、大竹、渠縣、萬源市、通川區(qū)。目前，達(dá)州市共有鄉(xiāng)政府302個、鎮(zhèn)政府87個、街道辦事處2個、居委會320個、居民小組1,177個、村委會3,685個、村民小組33,338個。經(jīng)濟(jì)狀況2003年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值255.14億元、比上年增長11.6％，增幅比上年提高0.8個百分點，人均GDP4009元.—— 第一產(chǎn)業(yè)增加值85.9億元、增長5.8％?！?第二產(chǎn)業(yè)增加值87.87億元、增長18.4％，其中：規(guī)模以上工業(yè)增加值26.4億元、增長29.5%?！?第三產(chǎn)業(yè)增加值81.37億元、增長10.9％?！?全社會固定資產(chǎn)投資完成86.14億元，增長36.2％?！?地方財政一般預(yù)算收入7.04億元，增長13％?！?城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5376元，增長8％?！?農(nóng)民人均純收入2353元，增加130元。人口狀況2003年全市總?cè)丝?30萬，其中：男性331萬、女性299萬人，非農(nóng)業(yè)人口97萬人、城區(qū)人口約35萬人。自然環(huán)境達(dá)州市地勢東北高〔大巴山區(qū)〕，西南低〔盆地丘陵區(qū)〕，最高處是宣漢縣雞唱鄉(xiāng)大團(tuán)堡，海拔2458.3米;最低處是渠縣望溪鄉(xiāng)天關(guān)村，海拔222米。大巴山橫直在萬源、宣漢北部，明月山、銅鑼山、華釜山由北而南，縱臥其間，將全市分割為山區(qū)、丘陵、平壩三塊；山地占全市幅員面積70.70%、丘陵占28.10%、平壩占1.20%。達(dá)州市境內(nèi)流域面積在100平方公里以上的河流有53條，1000平方公里以上的干流有15條。河流主要屬長江支流的嘉陵江水系，發(fā)源于大巴山，由北而南呈樹枝狀分布，前河、中河、后河匯成州河后與巴河在渠縣三匯鎮(zhèn)集合成渠江，向南流300公里入長江。自然資源2000年，全市土地面積為166平方公里、耕地面積為90.80萬公頃、人均耕地為0.055公頃。境內(nèi)潛在土地資源十分豐富，平壩、丘陵土地肥沃，主要分布在開江縣、達(dá)縣、通川區(qū)、大竹縣、渠縣等地，低產(chǎn)田土、低產(chǎn)園地、低產(chǎn)林地、低產(chǎn)水面土地有57.6萬公頃，占全市耕地、林地、園地、養(yǎng)殖水面之和的47.67%，以大竹縣、達(dá)縣、宣漢縣萬源市較多。待開發(fā)土地資源為27.03萬公頃，占轄區(qū)面積的16.31%，以萬源市、宣漢縣、達(dá)縣較多。礦產(chǎn)資源達(dá)州市礦產(chǎn)豐富，全市已發(fā)現(xiàn)礦物38種，產(chǎn)地250余處。其中：已探明儲量的28種、產(chǎn)地146處，可開發(fā)利用的28種，已開發(fā)利用的21種，分為能源礦、金屬礦、非金屬礦等。人力資源全市630萬人口，其中：大專以上文化程度的有4.82多萬人、中專以上文化程度的有5.57多萬人，具有高級職稱者1600多人、中級職稱的有2.4萬多人。農(nóng)村勞動力有266萬以上，除滿足本地種養(yǎng)業(yè)和工副業(yè)外，常年剩余勞動力有100多萬人。目前，外出務(wù)工人員在110萬以上，普及全國30個省、市、自治區(qū)及非洲、東歐、東南亞等地，每年為達(dá)州市創(chuàng)收26~29億元。人文薈萃—— 位于宣漢羅家壩古老的“巴人文化〞遺址，具有同“三星堆〞同樣的文化、藝術(shù)、旅游價值?！?渠縣現(xiàn)存東漢時遺留下來的漢闕反映了高超的石刻藝術(shù)?！?馮煥闕、沈府君闕型造古樸，雕刻精巧，細(xì)膩逼真，形態(tài)生動，為研究漢代生產(chǎn)、生活、建筑、交通工具，以及書法、繪畫藝術(shù)等提供了豐富的資料?！?達(dá)州已出土文物800余件：有北宋宣和七年(1125)刻于現(xiàn)復(fù)興鄉(xiāng)兩路口村的摩崖壁刻，有南宋慶元五年(1199)鑄太平興國禪院鴻鐘，有頗富傳奇色彩的書法俊逸遒勁的“天緣橋〞碑刻，有唐代元鎮(zhèn)等著名詩人為達(dá)城留下的著名詩篇?！?達(dá)州自古不乏武將人才：東漢時的悍將馮煥，東漢末年農(nóng)民起義并建立了大成政權(quán)的李特、李雄兄弟，三國時的蜀國大將王平，明末的抗清英雄李長祥等無不長留史冊?！?達(dá)州具有榮耀的革命傳統(tǒng)：清嘉慶年間徐天德、王三槐等領(lǐng)導(dǎo)的白蓮教起義，給清王朝以沉重打擊；1923年，無及革命家王維舟在宣漢縣建立了川東北第一個共產(chǎn)主義小組，工農(nóng)革命運動隨之蓬勃興起；1929年，李家俊、雷玉書、唐伯壯領(lǐng)導(dǎo)了萬源固軍壩起義，拉開了川東北土地革命戰(zhàn)爭的序幕；1932~1935年間，紅四方面軍建立了川陜革命根據(jù)地，在這里開展了轟轟烈烈的土地革命，由達(dá)州人王維舟和他的川東游擊軍組成的三十三軍從這里匯人了中國革命的洪流；并孕育了“神劍將軍〞共和國國防部長張愛萍、巴山儒將魏傳統(tǒng)和唐在剛、徐彥剛、陳伯鈞、李中權(quán)、蔡長元、孫繼爭、向守志、任思忠、嚴(yán)政、瞿道文等大批戰(zhàn)功卓著的將軍。綜上所述，達(dá)州市地處川、陜、鄂、渝四省市的交匯處，是川東北的門戶要地，資源豐富、人杰地靈、經(jīng)濟(jì)活潑，具有較大的開展空間，是經(jīng)商立市的理想之地，為本工程“恒陽家居廣場〞的設(shè)立創(chuàng)造的良好的市場前景。二、達(dá)州市房地產(chǎn)市場及家居、建材裝飾市場分析〔一〕、達(dá)州市房地產(chǎn)總體特征分析達(dá)州市內(nèi)目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域主要為：市中心——通川區(qū)、開發(fā)新區(qū)——西外區(qū)及老城區(qū)——南外區(qū)〔即原達(dá)縣〕。2003年，達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)投資14億元，施工面積305萬㎡〔其中：竣工面積108萬㎡〕，商品房預(yù)售額達(dá)7.7億元〔其中，現(xiàn)售成交額4.1億元〕，商品住宅建筑面積均價達(dá)900元/平方米，而商業(yè)物業(yè)局部的建筑面積價格有著極大的差異。從開發(fā)現(xiàn)狀來看，達(dá)州市房地產(chǎn)市場的總體情況比較落后，主要表現(xiàn)在建筑密度較大、分布集中、產(chǎn)品類型單一等，“有住必商〞的現(xiàn)象嚴(yán)重，且市場仍停留在對多層住宅工程的打造和建設(shè)方面，市民對其的接受度大、信心較強，而對于高層電梯樓的認(rèn)識和接受能力還有待提高的根底上。由此可以得知：—— 達(dá)州市房地產(chǎn)市場尚處于比較封閉和落后的階段—— 人們對于房地產(chǎn)的消費意識，還處于起步的初級和低級階段。從區(qū)域房產(chǎn)分布來看，達(dá)州市商業(yè)網(wǎng)點較為密集和集中的區(qū)域，分布于市中心的通川區(qū)，大局部住宅工程及居民較為首選的區(qū)域為老城區(qū)——南外區(qū)；而西外區(qū)作為開發(fā)新區(qū)，雖已根本成型，其內(nèi)房地產(chǎn)工程的土地使用性質(zhì)大多以“底商+住宅〞的綜合用地為主，但是，相對于其它各區(qū)而言，社區(qū)及商業(yè)的綜合配套設(shè)施不夠完善，生活較不方便，有待加大力度逐步整改和建設(shè)，而從開展的眼光來看，特別是達(dá)州市府搬遷方案等遠(yuǎn)景及利好因素的逐步實施、落實，將會影響的加快本區(qū)域的開展，極大地改善本地的區(qū)域環(huán)境、居住環(huán)境，提升本區(qū)域工程的價值。目前，西外區(qū)開展勢頭較猛、市場前景較好：—— 受多重利好因素的影響和刺激，本區(qū)域房地產(chǎn)呈現(xiàn)出“百業(yè)爭鋒、百花齊放〞的繁榮景象—— 本區(qū)域現(xiàn)已聚集了打造大型商業(yè)物業(yè)必需的“人氣〞，已有局部檔次相對較高的樓盤出現(xiàn)。從達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)模式和主流產(chǎn)品來看，雖然達(dá)州市房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，但市場潛力極大，整體銷售狀況趨于良性開展趨勢。但縱觀全局，多層住宅工程極為熱銷，頗受市場追捧；而高層、小高層電梯公寓受達(dá)州市民的消費習(xí)性和目前的消費水平的影響和制約，市場抗性較大，僅可數(shù)的幾個工程熱銷也大多處于市中心的通川區(qū)濱河路段附近，而西外區(qū)及其它區(qū)域的高層、小高層電梯公寓的銷售卻不盡人意。達(dá)州市目前所開發(fā)的工程，大多規(guī)劃為“底商+住宅〞格局，但縱觀達(dá)州市目前的商業(yè)現(xiàn)狀，在市中心——通川區(qū)內(nèi)尚存有大量沿街商業(yè)門面，且于近幾年又陸續(xù)推出了一些商貿(mào)區(qū)和專業(yè)市場，商業(yè)物業(yè)的存量面積越來越大，同時，達(dá)州市其它區(qū)域的商業(yè)物業(yè)在近期也呈現(xiàn)出供應(yīng)上升趨勢，主要表達(dá)在新建工程、改造工程商業(yè)門面的增加和公有商業(yè)鋪面產(chǎn)權(quán)局部，有供求失衡的不良趨勢，市場競爭異常劇烈。從達(dá)州房地產(chǎn)的消費市場來看，其購置者根本以經(jīng)商者為主、公務(wù)員次之，購置目的多以投資為主，自己經(jīng)營、保值者次之?？偠灾?，達(dá)州房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，開展空間極大，高端物業(yè)〔包含定位明確、業(yè)態(tài)領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)〕的市場空白明顯?！捕场⑦_(dá)州市家居、建材裝飾市場分析目前，達(dá)州市的建材市場主要分布在來鳳路一帶的“博美·長城裝飾城〞、北外的“雙師裝飾市場〞和“川東裝飾市場〞等，其規(guī)模較小、規(guī)劃較差、檔次難以提升，無法形成統(tǒng)一經(jīng)營的規(guī)模效應(yīng)。1．達(dá)州市家具建材市場的根本情況〔1〕太平洋家私城〔江洲大廈〕：共三層，其中一層約300多㎡，租金為60～80元／㎡·月；二層、三層約有3000㎡，租金為50元／㎡·月；全是租用，目前有局部正在裝修，銷售業(yè)績很不錯?！?〕奇夢專賣店〔金沙灘樓下〕：有300多㎡，租金為35元/平米/月?！?〕成達(dá)家具行〔金沙灘樓下〕：有200多㎡，租金為33元/㎡·月。〔4〕華林家私城〔都市花園對面〕：有300~400㎡，租金為30元/㎡·月?！?〕雙虎家具〔江洲大廈〕：有400㎡左右，租金為37元/㎡·月。〔6〕銀豐家私城〔華洋對面〕：樓上有600多㎡，租金為25元/㎡·月；街面門市有800㎡左右，租金為36元/㎡·月?！?〕來鳳路南洋家私城〔原市五金廠〕：共有800㎡左右，現(xiàn)在商業(yè)面積正在拍賣，而商家租金都是以月數(shù)來租，租金在18元/㎡·月左右〔屬零租〕。〔8〕名品家私城〔地建司二樓〕：有800~900㎡，租金為15元/㎡·月?！?〕名品新店〔水天花園銷售部〕：有3000多㎡，共三層。其中一層5000多元/㎡，二、三層為1400多元/㎡〔屬自買〕。〔10〕裕泰家私城〔塔坨〕：有3000多㎡，共三層，其中一層有200多㎡，年租金為75000元〔屬租的〕，二、三層有3000多㎡，價格為1300元左右/㎡〔屬自買〕?！?1〕南外新橋興家私城：有兩層，其中一層有140㎡左右，租金為15元/㎡·月左右，二層有500㎡，租金為6~8元/㎡·月?！?2〕廣福緣家具超市〔血站對面〕：共兩層，一層有600㎡左右，租金為13元左右/㎡·月，二層有500㎡左右，租金為10元/㎡·月左右?！?3〕龍華家私城、金虎家私城等〔南外草街子轉(zhuǎn)盤處〕：共有三家，面積有800㎡左右〔租金不清楚〕。2．家具、建筑建材裝飾等品牌經(jīng)營及租金統(tǒng)計〔1〕木地板系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城1F、2F來鳳路紅旗影院處國棟、安信、吉象、圣羅耐、歐典、菲林格爾、圣象地板、升達(dá)、圣羅、雅閣強化、雅特木業(yè)、好益、佳境、得雅露、科隆世家。文家梁至小紅旗橋門市蘭森日化—小紅旗橋〔右邊〕帕斯克、芙蓉、江麗、柏高、柏頓、上海盛為3樹實木、菲林格爾、大森林木業(yè)〔袋鼠、翡翠面、標(biāo)王、傲凱、永林藍(lán)豹、遠(yuǎn)照、瑞士、盧森〕。雙獅裝飾城61隊車站旁邊鴻鷹實木、愛特、勞斯、好益、歐標(biāo)地板、江麗、佳佳樂、萬象、升達(dá)。雙獅裝飾城61隊對面張家灣正泰木業(yè)、江鴻木業(yè)、歐典地板、鴻基木業(yè)〔歐圣卡、鴻基、大衛(wèi)、柏力〕、歐邦、歐圣、大衛(wèi)、久盛木業(yè)、揚子地板、雙迪竹門、天然林、瑞嘉、申王木、圣象、格斯威爾。〔2〕地磚系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類文家梁至達(dá)巴路口門市從蘭森到達(dá)巴路的右邊宏達(dá)瓷業(yè)、佛山微一陶瓷、佛山奧仕達(dá)、金利達(dá)、中裕陶瓷、威尼瓷磚、中盛陶瓷、茂米特陶瓷、皇冠瓷磚、巴丹瓷磚、亞希陶瓷、騰飛建材、威尼斯商人、新粵陶瓷、天緯陶瓷、冠珠陶瓷、裕景陶瓷、萬茂、凱麗達(dá)陶瓷、四通建材超市2F〔維康、白塔、邁克爾、花都、宏偉木地板〕、米蘭諾〔科豐、亞富〕、凱締斯陶瓷〔成興〕、福布斯、強輝、信合、新中源、鳳凰陶瓷、美惠瓷業(yè)、奧美諾、金利達(dá)。雙獅裝飾城61隊旁四維瓷業(yè)、天維瓷磚。雙獅裝飾城61隊對面〔張家灣〕亞細(xì)亞陶瓷〔亞細(xì)亞、銀特、華納、醒群〕、嘉俊陶瓷〔佳俊、勞倫斯、圣陶莎〕、格萊斯陶瓷〔格萊斯、依諾〕、歐神諾陶瓷〔歐神諾、利華〕、鵬程陶瓷〔英倫、新南悅〕。博美裝飾城紅旗影院處鵬程陶瓷、金舵瓷業(yè)〔金舵、博得〕、裕景陶瓷、騰飛建材〔新潤成、冠軍〕、*凱麗達(dá)陶瓷〔凱麗達(dá)、冠軍〕、蒙娜麗莎〔蒙娜麗莎、金佛〕、王者陶瓷〔王者、喜來登〕、高新建材〔高新、宏宇〕?！?〕漆類：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城61隊對面愛高漆、來威漆、高科力漆、三森漆、杜邦漆、健康蘋果漆、鱷魚漆、納米漆。雙獅裝飾城61隊旁蝶牌、亞士漆、卓雅麗漆、美亞漆、三顆樹漆、爵士王漆、諾貝爾漆、歐伯萊漆、飛揚漆、龍牌柔曼絲、美莉斯?；疖囌局列〖t旗橋門市朝陽西路沿線天府明珠、世紀(jì)明珠、好家庭、愛淇漆、湘蓉、福新、3A漆、德旺。博美裝飾城、來鳳路至紅旗大橋門市紅旗影院至紅旗大橋富亞〔三峽〕、普爾、統(tǒng)一聚脂、好家庭、千色花、紫金花、立邦、飛揚、鱷魚漆、美涂士〔富貴竹〕、長頸鹿〔菊花〕、金田漆、燕巢漆、金貝、澳貝、嘉寶莉、金彩、嘉樂士、三峽、泰閣、杜邦、賽特環(huán)保漆、家麗安漆、大地、大寶、萬眾、愛的、威圖士?！?〕裝潢公司：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處龍人裝飾、川人裝飾、四皇裝飾、金點裝飾、金德裝飾、大禾裝飾、遠(yuǎn)方裝飾、夢工場裝飾。雙獅裝飾城61隊處百年裝飾、西晶裝飾、朝陽西路街面門市西一小旁愛西裝飾朝陽西路街面門市市交警支隊旁金點裝飾〔5〕小五金類：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處華億達(dá)、安居、佳邦〔拉手〕、鴻發(fā)裝飾、聚泰電器、三星飾材、天皇裝飾、吉力裝飾、宏川裝飾、龍人裝飾行、金盛裝飾行、榮鑫飾材。雙獅裝飾城61隊處興達(dá)、華意利、蘭威斯、偉迪、安豪?！?〕門：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處屋之巧、鵬鴻、華茂、千川、美森耐、福家、星月神、錦鶴、康弘、春天、美心、大川。雙獅裝飾城61隊處興雅、老實、重慶九鼎、威力、萬新、盼盼、金屋來?！?〕其他：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城61隊處時代布藝、蓬業(yè)門市、田野木業(yè)、防火防水材料〔佛虹、克水王〕、保溫材料、聯(lián)興鋁天花、臺州桔祥鋁塑、東晶·中國涂料量度、恒源家私、時尚秀布藝等。〔8〕潔具：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處澳斯曼、金潔〔領(lǐng)航者、金潔〕、浴之寶〔特威斯〕、家豪衛(wèi)浴、美隆衛(wèi)浴、利發(fā)衛(wèi)浴〔利發(fā)、艾得禾、楚楚、柯朗、法標(biāo)〕、歐蒙斯〔嘉麗諾〕、佳陶衛(wèi)浴〔貝諾斯、阿爾貝斯〕、箭牌。朝陽西路世紀(jì)苑門市卡西尼衛(wèi)浴、歐美爾潔具、帝王、上海得士高。雙獅裝飾城61隊處潔士衛(wèi)浴、恒潔衛(wèi)浴〔歐羅蒙〕、佳欣〔高爾夫〕?！?〕燈飾系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城3F61隊對面同發(fā)燈飾〔勝球、歐耐士〕、名人電器〔名人、瀘屋、萬家燈〕、金輝〔中渝〕、華昌燈飾〔福田、菲朗〕、歐朗光燈飾、正興電器〔索尼電子〕、雷士、同心燈飾〔臺灣光展、凡賽斯〕、亞明、希莉娜〔歐普〕、呂氏〔三和燈飾〕、華泰燈飾、鑫心燈飾〔盈科、三雄極光、飛雕、雷士〕。來鳳路門市紅旗電影院、市交通局對面龍華燈飾、恒光照明、歐安亞電工、唐燈泡、聚泰電器。朝陽西路門市地址不祥松日電器、松邦、鴻雕電器、捷鷹?！?0〕櫥柜系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城61隊處四新櫥柜、格林櫥柜、益有、德貝、富紳。朝陽路地址不詳愛妻櫥業(yè)、豪爵櫥柜。博美裝飾城紅旗影院處格林櫥柜、禾田櫥柜?！?1〕家私城：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類太平洋家私城江洲大廈底樓富安娜、皇朝、雙虎、太陽神鳥、佳宏、依偎鳥、世德、全友、奧利、世紀(jì)葵花、香楠林、歐爾雅、金豐、金諾、金騎士、標(biāo)卓、時尚空間、依格萊斯、太子、掌上明珠、杏田、先鋒、夢麗莎、尊典、金柏居、金蘋果、美盛、朗晴、高蘭頓、朗薩、星座、宜家、偉信、海思威爾。建設(shè)家私建華巷好事達(dá)、松三、力天、澳新、歐時利、圣丹娜、金鷹、威娜、龍州大理石桌系列、美鑫、新川東、銀豐、成達(dá)家私金沙灘底樓和藝、奇夢、森達(dá)由此，可以看出：—— 達(dá)州市缺乏中高端的建材大賣場，特別是在達(dá)州市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃開展的這個關(guān)鍵時刻，在達(dá)州市房地產(chǎn)開展的起步階段，開發(fā)中高端建材市場將有著十分巨大的市場空間和開展?jié)摿Α１竟こ痰靥幬魍鈪^(qū)交通樞紐，地理位置優(yōu)越，距達(dá)州市火車站約1公里，距機場約10公里，交通便捷，物流通暢，內(nèi)挾達(dá)州、外延川渝陜鄂，商業(yè)地位及其顯赫，競爭優(yōu)勢明顯。將本工程定位為專業(yè)的家居、建材裝飾大賣場，不僅可以到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)和整合目前達(dá)州的建材市場、彌補市場空缺的目的，還可形成強大的凝聚力，將零散市場緊緊地集約在本工程之內(nèi)，到達(dá)“商業(yè)共榮體〞的規(guī)模效應(yīng)。同時，通過“時尚孵化器〞的培育和繁榮，完成“恒陽〞品牌旗下的中堅力量，并充分利用“品牌推廣中心〞的聚集、擴(kuò)散功能和本工程的交通優(yōu)勢，輻射周邊四方區(qū)域，促使“恒陽〞品牌遍地開花，而逐步成為跨行業(yè)、跨省市的多元化企業(yè)〔關(guān)于“時尚孵化器〞和“品牌推廣中心〞的相關(guān)內(nèi)容，詳見本案后文闡述〕。特別是隨著達(dá)州市政府最遲于2006年搬遷于西外區(qū)，本工程可依托鄰近火車站的物流優(yōu)勢和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)物業(yè)的上升空間極大、市場潛力極為可觀。反觀本工程所在區(qū)域——西外區(qū)的現(xiàn)狀，不容諱言，商業(yè)配套設(shè)施較為落后、業(yè)態(tài)單一，但作為一個新區(qū)特別是縱觀達(dá)州市全市及周邊區(qū)域而言，至今還沒有一個運作較為成功的、能輻射四方的、集約“家居、建材、裝飾材料等〞為一體的、ShoppingMall模式的主題商場。所以，本案牢牢把握這個巨大的商業(yè)契機，在深挖市場潛力的前提下，根據(jù)達(dá)州市和周邊四方的綜合現(xiàn)狀，以開展的眼光將本工程打造成為“恒陽家居廣場〞——新居大世界，通過我們對本工程的策略整合和強勢運作，使之一舉成為填補市場空白、引領(lǐng)時尚消費潮流、改善市民生活質(zhì)量、外鄉(xiāng)化專業(yè)型的ShoppingMall——恒陽家居ShoppingMall。三、本工程SWOT分析優(yōu)勢〔STRENGTH〕劣勢〔WEAKNESS〕處西外開發(fā)新區(qū)干道旁，地理位置優(yōu)越，交通相當(dāng)便捷，便于人流、物流，有利于開設(shè)大型家居廣場。工程周邊已推出或即將推出的住宅工程眾多，對家居建材的需求量較大。本工程尚未正式規(guī)劃設(shè)計，在建筑方面有利于科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計、明確的市場定位，為家居廣場量身打造，具有很強的可塑性，使本工程具有鮮明的特色。老城區(qū)已有雙獅、川東、博美、太平洋等同類商場，且經(jīng)營狀況較好。該地段的商業(yè)氣氛不是太理想，對開設(shè)大型專業(yè)市場須經(jīng)歷一段時期的培育過程。本工程征地本錢較高，減小了工程的贏利空間。住宅局部為電梯公寓，在達(dá)州市當(dāng)?shù)刭徶谜咧杏幸欢ǖ目剐?。時機〔OPPORTURNITIES〕威脅〔TREATMENTS〕明年政府西遷及1500多戶的公務(wù)員入住，為西外新區(qū)帶來蓬勃生機。達(dá)州市目前在家具及建材市場開展還較為落后，為本市場提供了有利空間。成渝兩地的同類市場眾多，競爭鼓勵，當(dāng)?shù)夭簧偕碳矣蛑苓叾壋鞘袑で箝_展。合理的市場布局，有利于整體經(jīng)營，將吸引不少現(xiàn)在老城區(qū)的家具建材經(jīng)營戶前來入場。工程尚未正式啟動，如有其它同類市場提早推出，本家居廣場將受到嚴(yán)重影響。工程體量較大，須在資金及資源上得到有力保障。政府出臺不利政策，影響工程順利實施。四、本工程根本定位〔一〕定位原那么1、一個中心：按照摩爾〔ShoppingMall〕模式打造以“家具類、裝飾類、建材類、燈飾類、廚衛(wèi)類等產(chǎn)品及配套材料及用品〞為主體，包括與居家有關(guān)的其它用品在內(nèi)的“一站式購物中心〞〔OneStepShopping〕，到達(dá)以“市〞聚“商〞，以“商〞聚“人〞的目的。基核：新居大世界——時尚家居專業(yè)大賣場充分融合ShoppingMall的理念于經(jīng)營模式，抓住事關(guān)商業(yè)圈繁榮和商業(yè)型房產(chǎn)工程運作成敗核心問題的兩“氣〞——“商氣〞和“人氣〞，通過對開發(fā)工程的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和功能布局的合理構(gòu)筑，以及對開發(fā)流程及節(jié)奏的有效控制，使這兩“氣〞最大限度地向本工程快速聚集，實現(xiàn)工程特質(zhì)和銷售價格的大幅提升。2、兩個根本點：基點一：購娛互動ShoppingMall直譯是“購物林蔭道〞的意思。Mall的原意是指林蔭道，而在ShoppingMall中，Mall特指步行街，在購物步行街上購物和漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適、愜意，因此稱之為“購物林蔭道〞?！澳枿暭碝all的譯音，特指大型購物中心，是屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)。ShoppingMall是伴隨歐美國家的家庭汽車化、住宅郊區(qū)化而產(chǎn)生的，是起源較早和較為成熟、標(biāo)準(zhǔn)的一種復(fù)合性商業(yè)零售業(yè)態(tài)，一經(jīng)推出即受到市場的熱烈追捧，后逐步引入到日本、東南亞及我國香港、臺灣地區(qū)。多年以來的開展，目前ShoppingMall已成為由許多主題商店、餐館等休閑場所組成的大型零售綜合體，是一種集“購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游〞于一體的、一站式購物的消費場所。ShoppingMall的特征明顯，主要有以下二個方面：—— 大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。—— 多：行業(yè)多、店鋪多、功能多〔集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體〕。盡管本工程不可能打造成經(jīng)典意義上的ShoppingMall，但是ShoppingMall所集中表達(dá)出的先進(jìn)的現(xiàn)代商業(yè)理念，尤其是其所擁有的復(fù)合性、兼容性、多樣化和人性化的特征，對于我們處理好“恒陽家居廣場〞與流通業(yè)宏觀面的關(guān)系、“恒陽家居廣場〞與周邊商業(yè)物業(yè)的關(guān)系以及恒陽企業(yè)戰(zhàn)略開展和“恒陽〞品牌擴(kuò)張的關(guān)系等問題等，均具有強大的穿透力和普遍的滲透性。因此，“恒陽家居廣場〞從其誕生之初期，就決定其獨特性和創(chuàng)造性，不能教條地照搬國外的ShoppingMall模式，只須按照“購娛互動〞這個基點，結(jié)合中國特色和達(dá)州外鄉(xiāng)及本工程的實際條件和需要，打造出具有本工程特色和外鄉(xiāng)化的ShoppingMall——新居大世界。只有這樣，才能在導(dǎo)入ShoppingMall理念的前提下創(chuàng)造出一種全新的商業(yè)業(yè)態(tài)和運作模式。如此，我們必須將“購物場所〞和“休閑場所〞這兩類不同而又關(guān)系密切的商業(yè)物業(yè)類型有機地結(jié)合在一起，并通過工程運作的全過程，形成由這兩個根本要素所構(gòu)成的和諧系統(tǒng)，相互促進(jìn)、相互影響、相互強化和反復(fù)疊加，共同將由購物場所和休閑場所所聚集的消費人流交織在一起，使整個場所的“人氣〞和“商氣〞不斷提升——既確保了購物消費的“人氣〞，又確保了休閑消費的“人氣〞，從而奠定了“恒陽家居廣場〞的商業(yè)價值快速提升和永續(xù)經(jīng)營的根底。根據(jù)我們在各地操作商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗，不管哪個大型商業(yè)物業(yè)工程具體情況有多大的差異性，“購娛互動〞始終都是現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成的一條根本規(guī)律，是各種商業(yè)業(yè)態(tài)提升檔次和升級換代的根本著眼點，是大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)工程成功運作行之有效的根本手法，這種模式特別是在商業(yè)尚不興旺而有較大商業(yè)開展需要的區(qū)域，效果特別明顯。基點二：以大帶小運作大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)工程的另一個根本點就是“以大帶小〞，即：以“中心店〞聚集人氣和提升商業(yè)街的商業(yè)氣氛，從而帶動開發(fā)工程內(nèi)其它商業(yè)用房，尤其是獨立商鋪商業(yè)價值的提升有著極大的促進(jìn)作用。通過“以大帶小〞基點的實施，可最大限度地確保恒陽企業(yè)在較短的開發(fā)周期內(nèi)，能以較高的價格完成商業(yè)物業(yè)的銷售，實現(xiàn)資金的快速回籠?！耙源髱〃曔@一基點是由國內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資開發(fā)能力和相應(yīng)的投資開發(fā)模式所決定的，它要求開發(fā)商將投資回收的主要來源〔即利益訴求點偏重于中小型商業(yè)用房和獨立商鋪〕，通過中心店的造勢與托市，形成人氣聚集的內(nèi)核，確保獨立門面能有一個較好的經(jīng)營預(yù)期。我們正是把握住了這個基點，才實現(xiàn)了一個個商業(yè)物業(yè)開發(fā)工程定位的成功，創(chuàng)出了一個又一個該區(qū)域商鋪的“天價〞。因此，我們認(rèn)為：本工程的定位也應(yīng)該緊緊抓住這一基點?！捕彻こ坛醪蕉ㄎ槐竟就ㄟ^對深圳、廣州、上海和北京等興旺地區(qū)新興商業(yè)物業(yè)〔包括國外連鎖建材超市〕的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)功能正朝著休閑、娛樂、文化等多元化趨勢開展，顧客在商場內(nèi)不是進(jìn)行簡單的貨幣與商品的交換活動，其重視的是在商場活動中的參與性。即：顧客以不為購物而購物，而為休閑、文化、回歸自然、體驗所追求的的生活方式而購物，也就是如前所述的“購娛互動〞，這已經(jīng)成為現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)工程定位的根本規(guī)律。本工程的建成，雖然即將成為達(dá)州市新區(qū)——西外區(qū)的重要組成局部，但由于其總體規(guī)模有限，對“購〞與“娛〞的結(jié)合也不可能漫無邊際及囊括所有，它應(yīng)該在參與提升商業(yè)中心檔次與功能的同時，與周邊的成熟商圈及社區(qū)、物業(yè)功能保持盡可能和諧的關(guān)系。因此，本工程要在目前劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境中脫穎而出，只有在物業(yè)規(guī)劃上進(jìn)行大膽創(chuàng)新、在物業(yè)功能上與現(xiàn)有街區(qū)其他局部的功能形成互補、在突顯自身獨有的家居主題特色的同時，最大限度地使周邊地物業(yè)功能成為自己的必要配套和附屬設(shè)施?，F(xiàn)根據(jù)前文對本工程各個方面進(jìn)行的分析和綜述，我們認(rèn)為：“恒陽家居廣場〞工程應(yīng)打造成為“多品牌聚集的批零兼營的、外鄉(xiāng)化專業(yè)化的ShoppingMall〞，具有“時尚孵化器〞和“品牌推廣中心〞這兩大功能。1．核心定位：——“多品牌聚集的家居建材大賣場〞2．根本功能：時尚孵化期——融匯世界，引領(lǐng)時尚品牌推廣中心——促進(jìn)流通，輻射四方3．運作策略：——購娛互動、以大帶小——優(yōu)勢整合、互補互動4．功能描述：〔1〕時尚孵化器所謂“時尚孵化器〞，是由知名主力商家、品牌店〔即包括了各類專業(yè)店、專賣店和各類建材裝飾行業(yè)的品牌旗艦店，在這里我們將之統(tǒng)稱為“品牌店〞〕、家居商品流通孵化中心〔即各類家居“品牌店〞開展批發(fā)代理業(yè)務(wù)辦公的集中性商務(wù)場所和相應(yīng)的效勞體系〕、家居時尚文化與品牌傳播中心〔包括展示、演示和會議功能的多功能場所和相應(yīng)的效勞體系〕和外資形象的恒陽家居廣場經(jīng)營管理中心〔包括了“恒陽家居廣場的品牌整合與整體推廣〞、“恒陽家居廣場的公共事務(wù)管理與整體經(jīng)營〞和“恒陽家居廣場營業(yè)范圍內(nèi)的全部物業(yè)的日常管理及效勞〕等多個子系統(tǒng)?！?〕品牌推廣中心所謂“品牌推廣中心〞，即：將“時尚孵化器〞所聚集和“請進(jìn)來〞的各知名品牌通過策略整合后向外推廣、幅射而“走出去〞〔其綱要下文述及，詳文待后期提供〕。5．根本功能：適應(yīng)現(xiàn)代社會高效率、快節(jié)奏的需要，滿足人們對家居類商品一站式購足的要求適應(yīng)現(xiàn)代社會多元化消費的需要，滿足購物、休閑活動和體驗式消費相結(jié)合的要求滿足人們對購物環(huán)境舒適性與平安性的要求，能夠以優(yōu)良的室內(nèi)人工環(huán)境，擺脫不良自然條件的影響滿足人們社會交往的要求，通過商業(yè)空間的休閑化為購物者親友之間的交往活動提供必要的條件結(jié)合“恒陽家居廣場〞的實際，作為“時尚孵化器〞和“品牌推廣中心〞的本工程，應(yīng)該在滿足上述根本功能需要的根底上，進(jìn)一步擴(kuò)展其在商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)和企業(yè)戰(zhàn)略開展方面的功能，具體包括：〔1〕時尚示范功能時尚示范和引領(lǐng)潮流，是恒陽家居廣場的首要功能。恒陽家居廣場將導(dǎo)入的“一體化購物〞模式及經(jīng)營理念，是各種商業(yè)形態(tài)提升檔次和升級換代的根本模式，也是商品購物消費的一種潮流和趨勢，其本身就具有時尚性，且“時尚先鋒〞定位的本身，又包含著商品的時尚、消費的時尚、生活的時尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時尚消費空間，所營造的是一個舒適、輕松、愉快的“一體化購物〞環(huán)境。作為“時尚孵化器〞，恒陽家居廣場要“孵化〞一種新的生活方式。深刻表達(dá)恒陽家居廣場先進(jìn)理念的“時尚孵化器〞，應(yīng)該使本工程成為目前達(dá)州市甚至周邊四方〔川、陜、鄂、渝〕地區(qū)最高端的時尚消費資源，不管是在達(dá)州本地，還是整個周邊區(qū)域，能夠進(jìn)入恒陽家居廣場的主力店及品牌店的商品和效勞都應(yīng)該最好的，使恒陽家居廣場成為引領(lǐng)時尚的“旗手〞和引發(fā)潮流的“源頭〞。眾多知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮明的品牌商品購物氣氛、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購物環(huán)境、特色化商業(yè)效勞及輕松、愉悅的消費場所，將使得恒陽家居廣場本身就是一個品牌和形象的大展臺，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭越來越劇烈的全國各地，面貌全新的摩爾模式的異軍突起和“時尚孵化器〞的強勢導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費行為、消費習(xí)性，甚至影響和帶動而轉(zhuǎn)變其生活方式?！?〕經(jīng)營資源整合功能傾心演繹全新的購物模式，與眾不同的專業(yè)市場新形象，引領(lǐng)品牌購物潮流，展示“專業(yè)化、規(guī)?；⑵放苹?，培育好這個品牌，就是獲得了最好的經(jīng)營資源。同時，在“融入全世界〞大前提下的強勢整合，大量知名品牌、優(yōu)秀品牌的引進(jìn)，使得通過這個孵化器整合的經(jīng)營資源都是最優(yōu)質(zhì)的，必將使恒陽家居廣場在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、資金流的同時，使得恒陽家居廣場及恒陽企業(yè)的整體品牌有一個極好的素質(zhì)根底，并最終聚集為本工程的整體品牌影響力。〔3〕市場網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑功能恒陽家居廣場不是簡單地在達(dá)州建立一個“批發(fā)〞或“批零兼營〞的市場載體，而是要將引入到恒陽家居廣場的經(jīng)營資源和商品品牌進(jìn)行“二次加壓〞和整體擴(kuò)散，使整合后的恒陽品牌和“時尚孵化器〞，成為恒陽家居廣場在川陜鄂渝邊區(qū)乃至中國西部二級商圈構(gòu)筑市場網(wǎng)絡(luò)的根本動力和資源，從而建立在恒陽家居廣場品牌的率領(lǐng)下，以達(dá)州為中心，構(gòu)筑起輻射“邊區(qū)〞和二級市場的家居商品流通網(wǎng)絡(luò)?！?〕流通產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張功能恒陽家居廣場所搭建的這個巨大的商業(yè)平臺，可以為開發(fā)商建立一個涵蓋整個西部地區(qū)的物流及品牌擴(kuò)散的網(wǎng)絡(luò)，為恒陽企業(yè)通過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實現(xiàn)快速的擴(kuò)張和超常規(guī)開展打下良好的根底，構(gòu)筑恒陽企業(yè)的商業(yè)帝國?！?〕地產(chǎn)升值功能恒陽家居廣場的獨特構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。因此，它所到之處，必將大大帶動相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，如果恒陽企業(yè)在恒陽家居廣場的建設(shè)與運營過程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運作能力，將使恒陽企業(yè)建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的良性互動，并通過由此而來的商業(yè)地產(chǎn)的巨幅利潤空間，加速實現(xiàn)恒陽企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。所以，我們對本工程的定位做出以下建議：工程總體定位：——區(qū)域性專業(yè)市場的全新升級版〔多品牌聚集的批零兼營的、外鄉(xiāng)化的家居專業(yè)ShoppingMall〕關(guān)于這個“升級版〞，主要表達(dá)在如下幾個方面：1．經(jīng)營模式定位：——“時尚孵化器〞——“品牌推廣中心〞不是單純依賴于某一大類商品或依托某個商品大類的大集合式專業(yè)化市場，而是具有經(jīng)營品牌的聚集作用，并充分運用多中心店〔即主力店〕的凝聚力介入市場競爭，以雄霸達(dá)州市場。并在此根底上，打造“品牌運營中心〞，其目的是為了推動和實現(xiàn)“達(dá)州恒陽家具廣場〞工程產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷推廣?！?〕表達(dá)出“多品牌聚集、多中心店〔主力店〕經(jīng)營的孵化基地和時尚消費推廣中心〞的強大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為達(dá)州商業(yè)旗艦。商業(yè)孵化基地——品牌孵化器、財富孵化器。時尚推廣中心——引導(dǎo)消費、推動時尚?！?〕按照“強強結(jié)合，一統(tǒng)達(dá)州，幅射四方〞的原那么，聚集多個經(jīng)營品牌、集合多個“中心店〞〔即“主力店〞〕，引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本工程成為品牌聚集和推廣中心。2．工程功能分區(qū)：——以大帶小、優(yōu)勢整合對于本工程的功能分區(qū)，鑒于本工程的綜合情況及控規(guī)等尚未完全確立的情況下，我們認(rèn)為“恒陽商業(yè)廣場〞工程商業(yè)物業(yè)局部應(yīng)按“家俱及家居用品區(qū)〞和“建材裝飾區(qū)〞二大局部進(jìn)行劃分，其總體規(guī)模不可過小，但亦不能過于龐大，初步規(guī)劃在3.5萬㎡左右，其樓層以兩層最正確，不可超過3層?！?〕家居用品區(qū)：含家具類、廚房類、衛(wèi)生潔具類、浴室類及床上用品等。目前達(dá)州市家具用品經(jīng)營面積雖已過萬平方，但市場仍具有較大的空間，仍未到達(dá)飽和狀態(tài)?，F(xiàn)根據(jù)我公司對達(dá)州建材、家居等行業(yè)多個市場及各業(yè)主的深入調(diào)研和屢次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為“家居用品區(qū)〞的規(guī)模不可過大，應(yīng)嚴(yán)格控制在2萬㎡以內(nèi)，以在本區(qū)域形成強勢形象，對較小規(guī)模的經(jīng)營商家形成擠壓和吸引，形成歸市的趨勢?！?〕建材裝飾區(qū)：建材、裝飾材料等〔如廚柜及衛(wèi)浴類、地磚類、地板類、家具類、門管件、木材類、軟裝潢、涂料類、五金類、園藝類、電開工具、電料燈具。目前，達(dá)州市場已有多個專業(yè)市場，但其規(guī)模相對較小，無法形成競爭優(yōu)勢和區(qū)域幅射力。通過策略組合的強勢實施，本工程可充分運用引進(jìn)新品牌和錯位經(jīng)營的經(jīng)營策略，特別是新型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，將在達(dá)州市場上及社會公眾心目中引起強大的震撼力和轟動效應(yīng)，市場前景相當(dāng)可觀，潛力極其巨大。但是，有關(guān)專家特別指出：該區(qū)的經(jīng)營規(guī)模不可超出2.5萬㎡〔其中包括商業(yè)局部配套設(shè)施局部面積〕。只有如此，才能充分利用本工程所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢和前景極大的商業(yè)契機，將本工程打造成為擁有鮮明的文化主題和賦予其“人性〞和“人情味〞的輕松、愉悅的商業(yè)效勞及消費場所，形成符合國際商業(yè)開展潮流的、以建材家居為專業(yè)特色的、具有外鄉(xiāng)特色的SoppingMall——“新居大世界〞的獨特魅力，一舉占領(lǐng)達(dá)州市場，獨領(lǐng)風(fēng)騷。3．工程形象定位：——時尚家居產(chǎn)業(yè)孵化基地——多品牌聚集的家居品牌推廣中心通過專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改建材產(chǎn)品冰冷、凌亂、非人性的面目，塑造出本工程與眾不同購物新形象，傾心演繹一種全新的購物模式。4．工程經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——主題商場主題商場起源于歐美，類似于一種大型的綜合性專賣店，其專攻某一大類范疇的消費市場，為特定的目標(biāo)消費群體提供一站式消費的系列效勞，讓這個群體所有的消費需要都能在這里得到滿足。目前，主題商場在國外頗成氣候，已成為一個極富生命活力的新興業(yè)態(tài)，國內(nèi)的一些大中型城市，主題商場也取得了相當(dāng)不錯的銷售業(yè)績和競爭力。對于“恒陽家居廣場〞工程，我們不能單純的將其打造成某一大類的專業(yè)性市場，而應(yīng)該按照“適度超前、引領(lǐng)時尚〞的原那么進(jìn)行，即上文所述的功能及“升級版〞定位模式——多品牌聚集的、批零兼營的、外鄉(xiāng)化專業(yè)化的、ShoppingMall式的主題商場。5．經(jīng)營布局建議：“家俱、家居〞類與“建材、裝飾材料〞類商品有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營上又各有特色，因此，在賣場和布局上雖然將其分成兩個部份，但絕不可完全隔離，是一個相對獨立的有機統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“購物林蔭道〞所帶來的便利性和舒適性。〔三〕工程規(guī)劃布局建議1、打造“購物林蔭道〞交通體系，創(chuàng)立舒適宜人的購物及居住場所本著“多品牌聚集的批零兼營的、外鄉(xiāng)化的家居專業(yè)ShoppingMall〞的根本定位和“生態(tài)、高效〞原那么，考慮人性的需求，創(chuàng)造性地打造家居時尚消費步行街，科學(xué)營造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足ShoppingMall各項需求的交通體系，并在此根底上積極推行住宅小區(qū)化，實現(xiàn)“四化〞標(biāo)準(zhǔn)〔配套化、社區(qū)化、網(wǎng)絡(luò)化和休閑化〕，創(chuàng)立“人氣〞、“商氣〞互補互動的人性化生活空間。2、堅持“生態(tài)優(yōu)化〞原那么，創(chuàng)造城市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先〞原那么，通過工程內(nèi)部的開敞空間及景觀節(jié)點的強化處理，在工程內(nèi)融入水景、山體等〔非〕自然環(huán)境條件，創(chuàng)造性地營造富有巴山蜀水特色的城市新空間格局。五、本工程營銷思路〔一〕、經(jīng)營策略為了使恒陽企業(yè)在開發(fā)恒陽家居廣場工程過程中，將房地產(chǎn)開發(fā)的三大價值——“地產(chǎn)價值、商品價值和品牌價值〞方面獲得利益最大化，本案建議恒陽企業(yè)應(yīng)特別組建旗下的經(jīng)營管理機構(gòu)〔暫稱為“恒陽經(jīng)營管理公司〞或“經(jīng)營管理公司〞〕。這個經(jīng)營管理公司擁有“恒陽家居廣場〞工程全方位的管理權(quán)限，包括其經(jīng)營、租賃、招商、指導(dǎo)等，其職責(zé)在于有效地保障“恒陽家居廣場〞工程商業(yè)物業(yè)的正常運作、持續(xù)經(jīng)營和與商家的溝通融合等，其目的在于為實現(xiàn)恒陽企業(yè)戰(zhàn)略部署及“恒陽〞品牌戰(zhàn)略擴(kuò)張搭建一個良好的商業(yè)平臺。但是，如果僅成立一個經(jīng)營管理公司，就將“恒陽家居廣場〞不經(jīng)任何包裝、不通過任何策略整合，而推向市場和面對廣闊的投資者及經(jīng)營商家，那么勢必釀下惡果：無法在競爭劇烈的市場上形成熱點和實現(xiàn)銷售高潮，資金的快速回籠也得不到保證，特別是本工程在近期內(nèi)沒有任何利好消息的強力支持，恒陽企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)工程的“三個利益〞也無法最大化，最為關(guān)鍵和最直接的表現(xiàn)在于——本工程的銷售單價不可能超過達(dá)州市的商業(yè)物業(yè)的平均價格正是由于沒有統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，而由多業(yè)主自營或轉(zhuǎn)租經(jīng)營，其后果——在市場上無法形成核心競爭力，而逐步走向市場同質(zhì)化競爭的惡性循環(huán)秩序混亂、經(jīng)營同質(zhì)化，致使前進(jìn)的道路越走越窄，而逐步走向萎縮商業(yè)物業(yè)的平淡登場和慘淡落幕，其負(fù)面效應(yīng)將直接影響住宅物業(yè)的銷售前景和銷售價格……所以，我們在本案中將“恒陽家居廣場〞打造成多品牌聚集的批零兼營的、外鄉(xiāng)化專業(yè)化的ShoppingMall，并為本工程“量身定做〞了二套較為成熟的方案〔綱要〕，現(xiàn)概括如下〔具體文案有待后期提供〕：1．“統(tǒng)一經(jīng)營〞模式：本處所指的“統(tǒng)一經(jīng)營〞，是特指各入駐的中心店〔或主力店、品牌店等〕在其所租用本工程商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)的“統(tǒng)一經(jīng)營〞，而不是恒陽企業(yè)自已參與的“統(tǒng)一經(jīng)營〞〔由恒陽企業(yè)“統(tǒng)一經(jīng)營〞局部，我們在下文稱之為“自主經(jīng)營〞〕。依照ShoppingMall模式的格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小〞的原那么，對“恒陽家居廣場〞工程以“大〞〔知名品牌和商家〕為主展開招商工作，特別需要指出的是，“經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一〞，不管是對于“恒陽家居廣場〞的前期、中期及后期的運作，還是“恒陽〞品牌的規(guī)模擴(kuò)張，以及恒陽企業(yè)的長遠(yuǎn)持續(xù)開展，都有著至關(guān)重要的決定作用，也是恒陽企業(yè)開發(fā)本工程的成敗及利益最大化的強力保障。按照上文所述的功能分區(qū)，我們將本工程劃分為“家俱、家居用品區(qū)〞和“建材裝飾區(qū)〞二大版塊，并根據(jù)其功能定位進(jìn)行定向招商?！?〕功能區(qū)的定向招商〔建議〕家俱、家居用品區(qū)名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別南亞家居設(shè)3個分店，共2.3萬方家俱及家居飾品金觀音家俱市場共2個分店，共1萬方得意家俱廣場共7000m2協(xié)信家居共6000m2如“南亞家俱達(dá)州連鎖店〞等建材裝飾區(qū)名稱規(guī)模經(jīng)營類別建瑪特分設(shè)2個店計3萬㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具龍溪建材批發(fā)市場約3萬余㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具凱恩國際約30萬㎡含家俱，都采用自建自用方式重慶中天裝飾廣場約1萬㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具商社建材已有10個連鎖店建材、裝飾材料、燈飾、潔具馬家?guī)r光能裝飾材料市場約15萬㎡板材、裝飾材料、陶瓷八益建材市場約10萬㎡建筑陶瓷、花鋼石、板材重慶市陶瓷市場約10萬㎡衛(wèi)生潔具如“建瑪特建材超市達(dá)州連鎖店〞等〔2〕經(jīng)營管理模式基點一：經(jīng)營管理公司恒陽企業(yè)組建“經(jīng)營管理公司〞的目的，首先是完善和形成“時尚孵化器〞，其次就是實現(xiàn)本工程商業(yè)物業(yè)的快速銷售和利潤最大化，并完成“恒陽〞品牌擴(kuò)張的任務(wù)。恒陽企業(yè)新組建的“恒陽經(jīng)營管理公司〞，將擁有“恒陽家居廣場〞最大的、最集中的、最具權(quán)威性的“商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)〞和“商業(yè)物業(yè)租賃權(quán)〞，所有通過招商〔或主動聯(lián)系〕入駐本工程的各中心店〔主力店，即主題商場〕，都將與恒陽經(jīng)營管理公司簽訂?商業(yè)用房租賃協(xié)議?，各中心店在其租用的商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)擁有統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。由此，恒陽經(jīng)營管理公司承當(dāng)了恒陽企業(yè)對“恒陽家居廣場〞的所有權(quán)益，那么就必須確保租金收益的穩(wěn)定、市場的正常運轉(zhuǎn)、商家的誠信經(jīng)營及本工程“孵化器〞作用的逐步展開。同時，也必須較好的協(xié)調(diào)所有入駐的中心店關(guān)系，以及負(fù)責(zé)租金的收取及廣告、宣傳及管理費用的安排等，在飽滿和完善自身建設(shè)的同時，整合并吸取各中心店“品牌戰(zhàn)略〞的優(yōu)勢，形成一套成熟的、行之有效的品牌聚集及擴(kuò)散機制，逐步完成“品牌推廣中心〞的建設(shè)。如此，通過“恒陽經(jīng)營管理公司〞的強力運作和策略整合，對于“恒陽家居廣場〞工程商業(yè)物業(yè)的成功租賃，有著極大的保障作用和意義。同時，也能確?！昂汴柤揖訌V場〞分零銷售任務(wù)的達(dá)成。經(jīng)營管理公司的另一大任務(wù)，即：負(fù)責(zé)制定“恒陽家居廣場〞工程商業(yè)物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的制定，以及通過此標(biāo)準(zhǔn)核算出投資業(yè)主的回報率〔目前，帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的年均投資回報率大多在8%~10%之間，投資回收期最短在10年左右，最長在13.5年以內(nèi)〕，而產(chǎn)權(quán)式商鋪投資回報比率的大小，將直接影響本工程的銷售價格?；c二：帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪的操盤概要：將本工程的所有權(quán)、物業(yè)管理權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)“三權(quán)〞進(jìn)行有效別離，把開發(fā)商、投資業(yè)主與經(jīng)營商家的利益高效而有機地結(jié)合在一起，各取其需，各得其所。恒陽企業(yè)作為本工程的開發(fā)商，除了追求房地產(chǎn)開發(fā)的利潤并使之最大化外，還需完成其多元化戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略的各項任務(wù)，故要求我們必須在本工程的整合營銷推廣的過程中，還要打造“時尚孵化器〞和“品牌推廣中心〞這兩個企業(yè)開展的強力引擎，使其通過本工程的運作擁有強大的、具有區(qū)域輻射力的“恒陽〞品牌，以成功塑造和實現(xiàn)恒陽企業(yè)除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外的“商業(yè)物流行業(yè)〞的成功企業(yè)。故此，恒陽企業(yè)須將“恒陽家居廣場〞劃整為零，以“帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪〞模式向市場和投資者進(jìn)行全方位推廣，現(xiàn)就產(chǎn)權(quán)式商鋪的操盤重點及其魅力略述如下〔我司已在全國各地成功操作完成了多個商業(yè)樓盤工程：一是位于遵義市轄遵義縣的“遵義商貿(mào)城〞工程，二是位于重慶市轄渝北區(qū)“金易·都會〞商業(yè)工程，該工程與“恒陽家居廣場〞類似〕。關(guān)于經(jīng)營權(quán)局部：產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營，將通過招租，將商鋪委托給專業(yè)品牌的商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)〔即上文所述及的“中心店〞或“主力店〞〕統(tǒng)一經(jīng)營，以保證鋪面興旺和樓盤增值。備注： 各專業(yè)品牌及中心店等商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)的籌劃及招商工作，將在恒陽企業(yè)的授權(quán)下，由本公司匯同重慶市商聯(lián)會共同實施。關(guān)于所有權(quán)〔產(chǎn)權(quán)〕局部：我們將“恒陽家居廣場〞化整為零“分割〞成較小面積的商鋪，與主題商場的租約〔租期不可太短，一般在12年左右〕一并出售給廣闊投資者，到達(dá)分散投資風(fēng)險和快速收回開發(fā)資金的目的。在各投資者簽訂本工程產(chǎn)權(quán)式商鋪的?商品房買賣合同?之后，即成為業(yè)主〔擁有?土地證?和?產(chǎn)權(quán)證?等相關(guān)法律手續(xù)〕，享有投資回報，而作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的最大收益，并不是表達(dá)在租金收益方面，也不是投資回收期的時間方面，而是其所投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪物業(yè)本身和區(qū)域價值的不斷攀升方面。關(guān)于物業(yè)管理權(quán)局部：可由開發(fā)商、經(jīng)營商家和投資業(yè)主〔業(yè)主委員會〕三方共同組成，也可全權(quán)委托恒陽經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)，主要任務(wù)是本工程的招商、租賃及管理、與入場經(jīng)營商家〔如上所述的“中心店〞或“主力店〞等〕的溝通與協(xié)調(diào)等，以及實施“時尚孵化器〞和“品牌推廣中心〞的各項戰(zhàn)略部署和策略步驟。特別說明： 管理者與各商家和投資業(yè)主之間的關(guān)系，不能概以簡單的租賃關(guān)系而論之，而是要將整個市場的經(jīng)營活動融入具體的管理體系之中，是一種充分為經(jīng)營效勞的、互動式的全新管理模式〔略〕。“恒陽家居廣場〞工程商業(yè)物業(yè)局部通過劃整為零式的“分割〞，按“產(chǎn)權(quán)式商鋪〞模式的銷售推廣，可使投資三方的利益得到最大保障：開發(fā)商——將地產(chǎn)開發(fā)三大利益最大化〔地產(chǎn)利益、商品利益和品牌利益〕。業(yè)主——享有物業(yè)的投資回報收益和物業(yè)本身的升值利益。商家——通過商業(yè)物流的經(jīng)營活動，賺取商業(yè)利益和使之最大化。業(yè)主的投資權(quán)益保障，將由恒陽經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)承保，其給予各投資業(yè)主的投資收益率，也由經(jīng)營管理公司根據(jù)負(fù)責(zé)制定的投資回報收益〔現(xiàn)假定首次收租3年，以后每年收租一次〕，以及代扣稅費后的發(fā)放等。特別需要說明的是，在業(yè)主享有的租金收益中，入駐商家在市場培育階段〔免租時期〕的租金將由經(jīng)營管理公司全面給給付，其它時間的收益由經(jīng)營管理公司承保。2．自主經(jīng)營：本處的“自主經(jīng)營〞，特指恒陽企業(yè)旗下恒陽經(jīng)營管理公司的獨家統(tǒng)一經(jīng)營，與上文述及的“統(tǒng)一經(jīng)營〞從本質(zhì)上講有一定的差異：—— “統(tǒng)一經(jīng)營〞：是由各中心店在租賃范圍內(nèi)“統(tǒng)一〞，而“恒陽家居廣場〞的管理權(quán)統(tǒng)一掌控在經(jīng)營管理公司手中?！?“自主經(jīng)營〞：經(jīng)營管理公司仍然行使“恒陽家居廣場〞的統(tǒng)一管理權(quán)，但經(jīng)營權(quán)通過定向招商將各品牌經(jīng)營商融入本工程，各品牌經(jīng)營商在其所租賃的范圍內(nèi)獨立經(jīng)營，實質(zhì)上各品牌經(jīng)營商在“恒陽家居廣場〞內(nèi)已成為“恒陽〞大品牌旗下的各“小品牌〞和成立的“小賣場〞。對于“恒陽家居廣場〞工程商業(yè)物業(yè)局部的銷售工作，在前期各項準(zhǔn)備工作落到實處之后，同樣也可按照“產(chǎn)權(quán)式商鋪〞的模式將其“劃整為零〞，將其推向市場進(jìn)行銷售。綜上所述，不管是由各品牌經(jīng)營企業(yè)“統(tǒng)一經(jīng)營〞模式也好，還是由恒陽經(jīng)營管理公司的“品牌經(jīng)營商〞模式也罷，都有其優(yōu)劣勢〔具體分析不作詳述〕，但對于整個工程而言，都是可行的。在此，我們可將“統(tǒng)一經(jīng)營〞模式比之為“借雞下蛋〞，而將“自主經(jīng)營〞模式形象地比較為“蓄水養(yǎng)魚〞，而真正能夠滿足“時尚孵化器〞和“品牌推廣中心〞機制的各項需求的，經(jīng)過我們匯同專家組屢次研討，認(rèn)定：“由恒陽經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營的模式較符合本案〞，不管是從本工程開發(fā)利潤最大化的角度和開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量需求，還是考慮到恒陽企業(yè)長遠(yuǎn)持續(xù)開展方面，抑或是對于恒陽企業(yè)戰(zhàn)略部署和品牌戰(zhàn)略方針的總體布局，“自主經(jīng)營〞模式的優(yōu)勢更為明顯，有著“統(tǒng)一經(jīng)營〞模式不可比較的后續(xù)動力。也只有通過“自主經(jīng)營〞，才能在更好地推廣達(dá)州“恒陽家居廣場〞工程的同時，將“恒陽〞品牌形成凝聚力和擴(kuò)散力，將旗下所有品牌聚集在“恒陽〞品牌的周圍，真正實現(xiàn)“時尚孵化器〞的巨大成效，并在達(dá)州本地及周邊四方形成核心競爭力，全方位支持和支撐“品牌推廣中心〞強大幅射力，復(fù)制一個又一個“恒陽〞品牌旗下的“家居廣場〞，在異地落地生根并“孵化〞出一批又一批當(dāng)?shù)氐耐忄l(xiāng)商家，實現(xiàn)“恒陽〞的戰(zhàn)略幅員的快速擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與升級。〔二〕、營銷策略按照“產(chǎn)權(quán)式商鋪＋整體經(jīng)營〔或統(tǒng)一經(jīng)營〕〞展開營銷活動〔具體營銷策略參見產(chǎn)權(quán)式商鋪局部，營銷手段、步驟暫略〕。六、工程招商策略〔一〕、招商原那么力爭做到“專業(yè)化、品牌化、系列化、檔次化〞—— 知名品牌塑造市場形象—— 暢銷品牌培育市場商氣—— 群眾品牌吸引市場人氣〔二〕、招商對象——暢銷品牌、知名品牌及企業(yè)為主，群眾化品牌為輔具體為：〔1〕保證國際、國內(nèi)知名品牌不少于5%〔2〕精選組合好的暢銷品牌不少于65%〔3〕安排好主動上門的群眾化品牌同時，根據(jù)工程定位和市場的需要，率先在重慶市各成熟市場有選擇地開展招商工作，重點招商目標(biāo)如下所示：—— 擁有知名品牌的代理商及生產(chǎn)企業(yè)—— 認(rèn)同本工程經(jīng)營理念的新型企業(yè)，包括代理商及生產(chǎn)企業(yè)—— 具有市場拓展能力的代理商及生產(chǎn)企業(yè)—— 經(jīng)營誠信、實力雄厚的代理商及生產(chǎn)企業(yè)〔三〕、招商策略根據(jù)工程特質(zhì)，我們認(rèn)為工程應(yīng)堅持“一個核心、三條主線、五個要素〞的營銷策略。1．一個核心：—— 以“主題商場〞模式定位為核心，對主力商家展開招商活動〔1〕要做旺“恒陽家居廣場〞，核心主力商家是關(guān)鍵。我們將利用廣泛的商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗及與重慶商聯(lián)會良好的聯(lián)盟資源，優(yōu)勢互補和全面整合，成功引入符合“家俱、家居用品、建材及裝飾材料〞市場定位的主力商家，“以大帶小〞并起到對帶動作用和規(guī)模效應(yīng)，解決品牌效應(yīng)、積聚效應(yīng)、經(jīng)營管理等相關(guān)問題。同時，也起到對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)改良等決定性作用，以及對產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的促進(jìn)作用?！?〕招商的制勝法寶是——“恒陽家居廣場〞擁有達(dá)州市類似商業(yè)物業(yè)不可替代的規(guī)模優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，以及融匯全國、輻射秦巴的市場前景和適度超前的市場定位?！?〕在商業(yè)設(shè)計規(guī)劃還沒有定案前，盡快敲定核心主力商家的意向性合同〔目前我公司已初步完成前期鋪墊工作〕?！?〕招商對象：暢銷品牌、知名品牌商家為主，群眾化品牌為輔。〔5〕招商手段：制作完善的招商資料，通過定向招商及媒體推廣等，與知名品牌的生產(chǎn)廠家及代理商家直接聯(lián)絡(luò)。2．三條主線：—— 城市線、工程線、產(chǎn)品線〔詳見推廣策略〕3．五個要素：〔1〕市場和客群的細(xì)致劃分：由工程輻射面的廣度、產(chǎn)品的復(fù)合性特質(zhì)及主題的前端性來決定。〔2〕圍繞商場主題的產(chǎn)品修正：包括規(guī)劃設(shè)計、功能分區(qū)，特別是滿足客戶物業(yè)要求的配套設(shè)施設(shè)備的配置等?！?〕升值空間明顯的價格策略：環(huán)境現(xiàn)狀和工程開展?jié)摿Φ染薮蟮那熬罢雇?，以及通過“商業(yè)共榮體〞的打造，讓客戶共享、共榮、共同承當(dāng)。〔4〕全方位推廣：在客群細(xì)分后，制定出最有針對性和影響面最廣的促銷策略〔媒體、推廣模式等〕，通過定向招商、政府招商、網(wǎng)絡(luò)推廣等多渠道營銷策略展開?！菜摹场⒄猩探M織及經(jīng)營資源組織根據(jù)我們對“恒陽家具廣場〞的總體定位，并按照本工程功能分區(qū)的實際需要，在全國范圍內(nèi)展開經(jīng)營資源的整合、組織和定向招商工作?！?〕以國內(nèi)知名品牌為重點，并以之為經(jīng)營龍頭，對本工程的經(jīng)營定位和特色提供根本保障，力爭引進(jìn)此類商家占本功能分區(qū)的60%以上?！?〕除了引進(jìn)外地商家進(jìn)場進(jìn)行直營外，恒陽經(jīng)營管理公司有責(zé)任和義務(wù)集合達(dá)州外鄉(xiāng)商家與外地、外資知名企業(yè)聯(lián)盟，如特許經(jīng)營、委托經(jīng)營、加盟經(jīng)營、代銷經(jīng)營等等多種渠道的經(jīng)營合作，確保商場經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)化、特色化和錯位經(jīng)營，樹立本工程與眾不同的競爭特質(zhì)?！参濉?、主要操作方式為保障本工程招商實施的順利完成和經(jīng)營的成功，我們將本著“走出去、引進(jìn)來〞的招商策略，在有效利用并充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會這個全國性商業(yè)組織體系的同時，全面整合和吸納川渝及全國優(yōu)質(zhì)資源，集恒陽企業(yè)、邁德參謀及重慶商聯(lián)會之全力，將“恒陽家居廣場〞打造達(dá)州第一市場品牌?！?〕走出去：精心包裝市場，政府搭建平臺，在成渝兩地召開新聞發(fā)布會，宣傳達(dá)州、宣傳企業(yè)，宣傳達(dá)州第一個專業(yè)市場，從而有效地實施招商，最終實現(xiàn)川渝合作，貿(mào)易流通的政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)?！?〕請進(jìn)來：充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會這個全國性的商業(yè)行業(yè)協(xié)會的組織體系作用，與多個品牌市場聯(lián)合招商，成體系引進(jìn)品牌代理企業(yè)及品牌市場進(jìn)入。〔3〕發(fā)揮商聯(lián)會連鎖經(jīng)營協(xié)會的興旺資訊，推薦知名品牌保證市場的差異性經(jīng)營?！?〕積極培育外鄉(xiāng)化經(jīng)營資源，提高他們的經(jīng)營意識及經(jīng)營能力，使之成為市場的根本經(jīng)營元素。七、工程推廣思路〔一〕、總體思路1、沿城市線、工程線、產(chǎn)品線三條主線炒作，互相彌補，互相滲透。2、通過“借勢〞、“造市〞、“做事〞等策略整合，提高工程和產(chǎn)品的知名度、美譽度，以求樹立良好品牌形象和工程特質(zhì)，并最終形成對市場、對購置、對投資的拉動，到達(dá)工程產(chǎn)品銷售及物業(yè)經(jīng)營的目的。——城市線：借勢——工程線：造勢——產(chǎn)品線：蓄勢〔1〕先“借勢〞、“造市〞，再將宣傳的重點從“借勢〞“造市〞轉(zhuǎn)到“做事〞，強化對工程的內(nèi)涵訴求?！?〕買家的實際利益為導(dǎo)向，將傳播與促銷緊密結(jié)合，并強化傳播的促銷功能〔在促銷的傳播上應(yīng)該以銷售的策略為主導(dǎo)，廣告、公關(guān)等活動相配合〕。A．城市線——借勢城市線趨勢篇價值篇區(qū)位篇城市線趨勢篇價值篇區(qū)位篇挖掘區(qū)位的價值生活價值商業(yè)價值盡數(shù)呈現(xiàn)開展中的新居住新商業(yè)中心挖掘區(qū)位的價值生活價值商業(yè)價值盡數(shù)呈現(xiàn)開展中的新居住新商業(yè)中心城市化浪潮及城市開展新區(qū)要“賣〞恒陽家居廣場，必須率先宣傳良好的區(qū)位優(yōu)勢及開展前景。作為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊，宣傳達(dá)州“新城市中心良好成熟的居家及商業(yè)氣氛〞是“恒陽家居廣場〞工程獲得新聞關(guān)注和造勢成功的賴以存在的前提和立足點。B、工程線——造市投資篇商業(yè)篇功能篇項目線投資篇商業(yè)篇功能篇項目線表達(dá)工程的地位成熟的商業(yè)住區(qū)中心時尚休閑的一站式購物巨大的商機及增值潛力表達(dá)工程的地位成熟的商業(yè)住區(qū)中心時尚休閑的一站式購物巨大的商機及增值潛力領(lǐng)跑家居建材市場、展示專業(yè)市場形象；引領(lǐng)區(qū)域商住時尚、流行消費形象〔與住宅相結(jié)合〕；強化“家居建材主題商城〞在達(dá)州市獨特且極富個性的工程形象。明確、響亮地提出開發(fā)理念，將消費者的注意力鎖定在“恒陽家居廣場〞工程；展示“恒陽家居廣場〞理想的專業(yè)市場素質(zhì)、樓盤的綜合素質(zhì)，強調(diào)物業(yè)的投資關(guān)鍵在于后期經(jīng)營保障。C、產(chǎn)品線——做事經(jīng)營篇效勞篇品質(zhì)篇產(chǎn)品線經(jīng)營篇效勞篇品質(zhì)篇產(chǎn)品線專業(yè)的效勞保障體系開展商良好的經(jīng)營理念一流的設(shè)計及頂級的施工張揚工程品質(zhì)專業(yè)的效勞保障體系開展商良好的經(jīng)營理念一流的設(shè)計及頂級的施工張揚工程品質(zhì)強調(diào)專業(yè)設(shè)計和專家的資歷、經(jīng)典作品和權(quán)威性，對市場和消費者形成說服力和沖擊力度；表達(dá)出真正關(guān)心消費者利益，真正從專業(yè)角度出發(fā)，解讀產(chǎn)品品質(zhì)，展示賣點；將“恒陽家居廣場〞精益求精、追求完美，并將樓盤的獨特魅力及綜合特質(zhì)逐步傳達(dá)給消費者。〔二〕、傳播途徑1．報紙硬性廣告、階段性電視廣告、目標(biāo)人群集中地點的戶外廣告為工程推廣傳播的根底手段；2．公關(guān)活動、宣傳單張為工程的重要推廣傳播途徑；3．以中心城鎮(zhèn)路演、工程圖文展、招商文件作為推廣傳播輔助手段；4．以新聞報道、新聞發(fā)布、報紙軟性文章炒作制造良好的工程品牌和工程形象。〔三〕、傳播階段〔略〕八、投資經(jīng)濟(jì)分析〔一〕、工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．總用地面積 17220㎡、25.83畝〔按所提供圖紙匡算〕2．總建筑面積 62564㎡3．住宅面積 20400㎡，11F4．商業(yè)面積 34164㎡〔A、B、C區(qū)1~3層〕5．地下停車及庫房 8000㎡〔負(fù)1F〕6．容積率 3.67．綠化率 38％〔二〕、工程投資預(yù)算1．企業(yè)土地本錢 2,200萬元2．通信公司費用 350萬元3．居民房屋拆遷費用 450萬元4．土地費用合計 3,000萬元5．規(guī)劃設(shè)計費 20元/㎡ 125.1萬元6．城市建設(shè)配套費 50元/㎡ 312.8萬元7．其它報建手續(xù)費 50元/㎡ 312.8萬元8．地下層本錢 800元/㎡ 680萬元〔含80元/㎡土方開挖費〕9．商業(yè)局部本錢 650元/㎡ 2,220.7萬元〔框架結(jié)構(gòu)、樓面現(xiàn)澆〕10．住宅及辦公局部本錢600元/㎡ 1124萬元〔框架結(jié)構(gòu)、樓面現(xiàn)澆〕11．商業(yè)用房消防設(shè)備費用100元/㎡ 421.6萬元12．商場電扶梯 20萬元/臺 160萬元〔按共8臺計算〕13．住宅電梯 30萬元/臺 90萬元〔按共3臺計算〕14．室外綠化及景觀 100萬元〔按約120元/m2計算〕15．招商、廣告宣傳費用