房地產(chǎn)價格和價值講解

房地產(chǎn)價格和價值價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西?！F(xiàn)象價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的抽象人類勞動?！举|(zhì)價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊、計劃、價格第一節(jié)房地產(chǎn)價格的含義和形成條件1.定義

房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價－－貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益。

房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，但可以用實物等非貨幣形式來償付——作價出資入股換取技術(shù)、設(shè)備。2.價格形成條件（1）有用性是指滿足人們的某種需要。如水可以解渴、住宅可以居住。（2）稀缺性是指不能使每個人隨心所欲的得到它。如水、空氣沒有價格。（3）有效需求是指不僅愿意購買，而且有能力購買。需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。第二節(jié)房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同1.共同之處（1）都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn)；（2）都有波動，受供求關(guān)系影響；（3）按質(zhì)論價，質(zhì)優(yōu)價高，質(zhì)劣價低；2.不同之處（1）房地產(chǎn)價格受區(qū)位關(guān)系密切，一般物品與區(qū)位關(guān)系不大。房地產(chǎn)不可移動性，區(qū)位好價格高，區(qū)位差價格低。（2）房地產(chǎn)是權(quán)益價格，一般物品是本身價格。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，交易轉(zhuǎn)移的是其所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利。（3）房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品主要是買賣價格。房地產(chǎn)價值量大、壽命長久。同時存在買賣和租賃兩種交易方式，即擁有兩種價格。2.不同之處（4）房地產(chǎn)價格易受交易者個別情況影響，一般物品價格不易受影響。房地產(chǎn)獨一無二性，價值量大，交易易受買賣雙方影響。如：議價能力、買房偏好、賣方急需現(xiàn)金等。（5）房地產(chǎn)價格形成時間較長，一般物品價格形成通常較短。房地產(chǎn)獨一無二性，價值量大，相互之間難以比較，謹慎交易。第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價格1.房地產(chǎn)需求含義：

是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買（或承租）的數(shù)量。需求：有購買欲望有支付能力房地產(chǎn)市場需求含義：

是指在一定的時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。市場需求：所有消費者需求總和。決定房地產(chǎn)需求量的因素（1）該種房地產(chǎn)的價格水平一般是負相關(guān)，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消費者的收入水平—消費者支付能力正常商品正相關(guān)，低檔商品負相關(guān)。（3）消費者偏好正相關(guān)（4）相關(guān)物品的價格水平替代品－一某商品價格上升，導(dǎo)致另一種商品需求增加（經(jīng)濟適用房與商品房）互補品－一某商品價格上升，導(dǎo)致另一種商品需求減少（住宅與其配套商業(yè)）（5）消費者對未來的預(yù)期對未來收入的預(yù)期（正相關(guān)），對房地產(chǎn)價格走勢的預(yù)期（正相關(guān)，如買漲不買跌）

房地產(chǎn)需求曲線-需求量和價格的關(guān)系需求量的變動（點在需求曲線上移動）和需求的變動（整條需求曲線的位移）需求量的變動，其他因素不變，價格沿需求曲線移動。需求的變動，指價格以外的其他因素變動，導(dǎo)致整條需求曲線向左或向右平移（引起需求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移）DI:消費者收入水平提高；D2：消費者收入水平降低。需求增加需求減少2.房地產(chǎn)供給含義：

指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。兩個條件：供給愿意＋供給能力房地產(chǎn)市場供給含義：

在一定時間內(nèi)、一定價格水平和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。市場供給：所有開發(fā)商的供給總和。

潛在供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量決定房地產(chǎn)供給量的因素（1）該種房地產(chǎn)的價格水平正相關(guān)。價格越高，越有利可圖，供給量越多。（2）該房地產(chǎn)的成本負相關(guān)。開發(fā)成本上升，利潤下降，供給量減少。（3）該房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平正相關(guān)。水平高，開發(fā)成本低，供給量增多。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期預(yù)期價格上升，則會增加供給量。預(yù)期價格下降，則會減少供給量。（1）該種房地產(chǎn)的價格水平一般是負相關(guān)，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消費者的收入水平—消費者支付能力正常商品正相關(guān)，低檔商品負相關(guān)。（3）消費者偏好正相關(guān)房地產(chǎn)供給曲線—供給量與價格之間的關(guān)系供給量的變化（點在供給曲線上移動）與供給的變化（整條供給曲線的位移）

PPQQ00SSS2S1供給減少供給增加S1：房地產(chǎn)成本上升;S2房地產(chǎn)成本下降3.房地產(chǎn)均衡價格

房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)市場需求量與市場供給量相等時的價格。

均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格偏離了均衡價格，必須會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升，最終再次趨向于均衡價格。3.房地產(chǎn)均衡價格2023/5/16RealEstateAppraisal18PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3Q44.房地紛產(chǎn)供彩求狀宰況的趙分類-（區(qū)敘域、納類型凈）（1）全國房些地產(chǎn)總批的供求順狀況（2）本地區(qū)榨房地產(chǎn)聯(lián)總的供恐求狀況（3）全國同鞋類房地專產(chǎn)的供丹求狀況（4）本地脊區(qū)同振類房賣地產(chǎn)剖的供泰求狀慎況房地產(chǎn)列的不可壟移動性浮和變更叫用途的扶困難，俱使得決妖定房地太產(chǎn)價格憑的，主滑要是本咱地區(qū)同繁類房地量產(chǎn)的供碰求狀況澤。也印沖證了前為面說過涂的房地落產(chǎn)市場勺是區(qū)域滿性市場亦。使用價塌值和交碧換價值使用價須值：是指寫物品究能滿旅足人叫們某伐種需漿要的態(tài)效用分。交換價連值：是指類一種壯商品皇同另遣一種裳商品禍相交置換的勿關(guān)系填或比關(guān)例。房地產(chǎn)裙評估的兆是交換火價值第四扣節(jié)束房坦地產(chǎn)誤價格騰和價紐奉值的廈種類表現(xiàn)褲為一淋定數(shù)綿量的拉貨幣①成交價夕格：房輪地產(chǎn)交抖易雙方驚的實際動達成交光易的價暈格②市場糟價格：研指某種本房地產(chǎn)縮慧在市場殘上的一僅般、平付均水平鹽價格，燥是該類呼房地產(chǎn)助大量成拆交價格預(yù)的抽象糠結(jié)果。③理論濾價格：冷在經(jīng)濟漸學(xué)假設(shè)匆的“經(jīng)濟人”的行箭為和熱預(yù)期荷是理耗性的觸，或哈者真烤實需滾求與幟真實念供給完相等漆的條秤件下李形成山的價壤格。④評父估價奶格：俯估價鍵師通京過估肝價活殘動所仇得出紡的估稼價對桌象的應(yīng)價值疑。成交狗價格聲圍繞把市場絡(luò)價格黨上下葛波動繡，市宋場價矛格圍皇繞理危論價蝦格上當下波但動一個墓良好鑼的評撇估價=正常塌成交勵價=市場絲式價格市場價輩格、理雨論價格澡、評估事價值、頃成交價哨格正常成交價格的形成條件：1.公開市場2.交易對象本身具有市場性3.眾多的買者和賣者4.買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿5.理性的經(jīng)濟行為6.買者和賣者都具有完全信息7.適當?shù)钠陂g完成第四性節(jié)術(shù)房因地產(chǎn)勿價格阻和價浙值的是種類①快速豬變現(xiàn)葵價值齒：是掏指不纖符合蛋市場示價值籠形成背條件帶中“交易嶺雙方主有充腿裕的沿時間廣進行伏交易”下最可機能的價會格。②謹特慎價圍值：鞭是指碌存在字不確千定因制素的信情況辰下遵詠守謹向慎原樓則評喪估出屈的價蠻值。跟通常難低于呈市場陸價值銳。③在趁用價蹦值：頓是指帽在現(xiàn)襖狀使鹽用下傍的價答值。④殘曉余價激值：開是指晝在非騎連續(xù)遞使用違條件溝下的策價值蹄，一瓜般低否于市古場價愧值。⑤投資銜價值：冬是指某軟個特定憲的投資琴者基于溉個人的析需要或果意愿，杰而對房賀地產(chǎn)所設(shè)評估出河的價值傾。202且3/5傳/3Re塑al怖E躲st羞at腳e棕Ap烈pr脫ai扶sa御l22市場通價值軍、投爺資價頑值、數(shù)謹慎某價值真、快侵速變績現(xiàn)價江值、游在用委價值變、殘奴余價騙值估價蜘目的瘡要求市場價值：是指一項財產(chǎn)在進行了適當?shù)臓I銷后，由懂行、審慎且無被迫的自愿的買方和自愿的賣方，以公平交易方式在估價時點進行交易的估計金額。市場部價值妨形成鄰的條戰(zhàn)件：1.適當營選銷—交易雙攻方有充潑裕的時純間進行鍬交易2.懂行—了解交律易對象膨、市場控行情3.審慎—雙方相都是帥冷靜信、理騰性、使謹慎墳、沒伙有感阻情用角事4.無被迫——交易屠雙方雖是自互愿進駝行交將易的5.公平交估易—交易雙青方是出診于利己粥動機進摔行交易白的①買賣價搞格：賣方魯將房姓地產(chǎn)場權(quán)利弦人轉(zhuǎn)耀移給折買方扭而收煌取的重貨幣蟲等經(jīng)禾濟利咽益。②租賃價兩格：是指出糟租人將仰房地產(chǎn)炕出租給亡承租人宿而收取竭的貨幣沖等經(jīng)濟弟利益。③抵押稱價值仙：是在抵瘡押期間纖的各個阿時點，帥債務(wù)人跑不履行甚到期債別務(wù)或者弟發(fā)生當偏事人約殼定的實飽現(xiàn)抵押黑權(quán)的情講形時，買抵押房抹地產(chǎn)拍蚊賣、變音賣最可縮慧能所得確的價款蜻扣除法毀定優(yōu)先訴受償款爐后的余懷額。202玻3/5他/3Re拔al予E磁st苦at蓮e糧Ap愉pr課ai技sa玻l23買賣蒜價格攤、租普賃價燃格、球抵押示價值頭、保衡險價扔值、優(yōu)課稅辱價值辱、征雄收價攀值法定優(yōu)先受償款包括：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。20遣23境/5塊/3Rea草lE膊sta反te斬App刊rai飄sal24抵押彈價值公式：抵押貸笑款額度慘＝抵押三價值×貸款成姥數(shù)抵押價珠值＝未設(shè)涼立法街定優(yōu)敢先受依償權(quán)脂利下果的價恨值－法定參優(yōu)先陶受償防款＝未設(shè)立糾法定優(yōu)版先受償涼權(quán)利下迷的價值－拖欠礙建設(shè)膠工程映價款宜－已名抵押輸擔(dān)保四的債面權(quán)數(shù)狼額－燙其他卡法定供優(yōu)先麥受償呀款再次津抵押陪價值座＝未設(shè)立擁法定優(yōu)超先受償浮權(quán)利下武的價值-拖欠建籠設(shè)工程維價款－已抵揉押貸陸款余代額/社會一肅般貸款鄰成數(shù)-其他味法定撈優(yōu)先今受償帖款已抵押文的價值保險價撕值：是房地乓產(chǎn)投保練時，為除確定保臺險金額溉提供參組考依據(jù)陸而評估漿的價值。課稅價數(shù)值：也稱為老課稅價泡值或計零稅租金叉，是為配稅務(wù)機休關(guān)核定味計稅依僅據(jù)提供微參考而忌評估的幸房地產(chǎn)姥價值或獲租金。征收價出值：為國境家征寫收房丈地產(chǎn)見確定史補償辣金額棍提供搜參考企而評各估的筋被征咽收房們地產(chǎn)曉的價豆值。20廢23鐘/5沃/3Rea走lE杰sta叛te陶App愁rai齊sal25買賣殿價格掙、租顛賃價慌格、孟抵押腦價值伏、保叢險價側(cè)值、匯課稅敞價值各、征茶收價僻值所有權(quán)懷價格：是指房擦屋所有驅(qū)權(quán)價格掩、土地庭所有權(quán)捧價格或構(gòu)房屋和盈土地所嗚有權(quán)價設(shè)格。土地使決用權(quán)價皆格：土地使用權(quán)價格主要凝指土薦地使腥用權(quán)價格，包別括建看設(shè)用舟地使跨用權(quán)價格、宅基優(yōu)地使用跑權(quán)價格和土佳地承仿包經(jīng)稀營權(quán)價格。其他丸權(quán)益鄉(xiāng)豐價格逃：泛指除所有權(quán)言價格、奸使用權(quán)蠻價格以詳外的各繳種房地狀產(chǎn)權(quán)益躺價格，匠包括：肯租賃權(quán)爽價格、徐地役權(quán)俘價格、租抵押權(quán)姿價格。202分3/5毛/3Re魄al謙E洋st略at塘e呈Ap評pr鏟ai礙sa遺l26所有權(quán)面價格、怕土地使芒用權(quán)價舌格、其咸他權(quán)益殲價格所有權(quán)價格的說明：中國目前只有房屋所有權(quán)價格沒有土地所有權(quán)價格，因為土地公有制下，土地的國家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)價格說明：中國目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格主要是國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格。歷史紙成本信：簡稱：魚原值、諷原價，是指池一項辭資產(chǎn)愈在當開初取違得時娃實際勁發(fā)生霉的成梢本。賬面價育值：也稱為添賬面凈順值、折煎余價值徹，是指禁一項資質(zhì)產(chǎn)的原苗始價值雀，減去嶼已計提嘗折舊后監(jiān)的余額蚊。公允享價值織：是指在唐公平交仇易中，方熟悉情議況的交理易雙方屬自愿進仍行資產(chǎn)殖交換或溫者債務(wù)食清償?shù)膴Z金額。市場夕價值油：也稱為畝實際價蛋值，是肢指一項炕資產(chǎn)現(xiàn)獲時在市況場上實竿際所值燥的價格滑，是資擠產(chǎn)在市甘場上成交交的最繩可能的椅價格。202運3/5撒/3Rea睡lE醫(yī)sta擺te鑒App討rai惜sal27歷史旗成本禮、賬圍面價濟值、溜公允姜價值賬面價值=原始價值-累計折舊公允價值的前提：1)公平交易；2）交易雙方均熟悉情況；3）雙方均是自愿的；20聯(lián)23腔/5礦/3Re釋al糾E怕st剝at鞠e公Ap農(nóng)pr坦ai互sa間l28市場閃調(diào)節(jié)林價、食政府逮指導(dǎo)魄價、沾政府偶定價

形成機制估價規(guī)定適用市場調(diào)節(jié)價通過市場競爭形成，經(jīng)營者自主制定依據(jù)市場供求狀況商品房政府指導(dǎo)價政府價格主管部門或其他有關(guān)部門按定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度經(jīng)濟適用房政府定價由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定價格估價結(jié)果不得超過其最高、最低限價房改房

廉租房基準地東價：是指對蝕城鎮(zhèn)各畢級土地口或勻質(zhì)醒地域及徹其商業(yè)貓、住宅強、工業(yè)揀等土地荒利用類蚊型評估剝的土地廉使用權(quán)扣單位面晚積平均倦價格。標定歇地價毯：是指一于定時期禍和一定俗條件下鞏，能代丘表不同藏區(qū)位、玻不同用數(shù)途地價抓水平的捐標志性瘡宗地的滔價格。房屋臨重置印價格閘：是指某凝一基準禿日期，珠不同區(qū)乖域、不頭同用途悄、不同種建筑結(jié)餅構(gòu)、不喂同檔次簽或等級耳的房屋捷，建造潮它所需有要的一蔥切合理禁、必要哀的費用刺、稅金順及應(yīng)獲碰得的利悔潤。20朵23算/5稿/3Re莖al青E襖st遲at先e服Ap清pr艘ai劉sa唱l29基準地墾價、標脆定地價倒、房屋蔬重置價墳格房地但價格嘴＝土曾地價寸格＋尼建筑乘物價陰格202惹3/5打/3Rea挖lE林sta也te迅App正rai理sal30土地價淚格、建萌筑物價冒格、房聯(lián)地價格總價曾格、凝單位栗價格污、樓班面地矩價樓面地畝價＝土祝地總價/總建么筑面崇積樓面禾地價棟＝土地兇總價/總建摧筑面岔積*見土地資總面牌積/土地總耍面積=土地止單價/容積率實際還價格蜘：是指在成交邁日期時一窯次付負清的遙價格齒，或揭者將通不是況在成鄙交日繳期時呈一次末付清撞的價惡格折企現(xiàn)到趣成交曉日期累時的議價格氧。名義掠價格濤：是指竟在成斗交日癥期時篇講明婦，但境不是裹在成秒交日威期時炸一次擾付清童的價吧格。20牙23吼/5勢/3Re隔al踐E西st岔at弦e暢Ap搖pr催ai國sa脊l31實際價撞格、名螺義價格現(xiàn)房價虛格：是指建望筑物為咳已建成尊的房地祝產(chǎn)時的科價格（肺含土地勇價格）洗。期房時價格紙：是指誘以目蕩前尚頃未建漲成而墓在將訴來建臭成的虧房屋路（含雁土地利）為策交易絕標的答的價莖格。期房專價格岸＝現(xiàn)始房價妖格－溉預(yù)計杯從期恰房達滴到現(xiàn)飄房期禽間現(xiàn)劇房出利租的男凈收蘋益的水折現(xiàn)炊值－輕風(fēng)險阻補償202棵3/5臟/3Rea目lE渡sta守te領(lǐng)App唇rai話sal32現(xiàn)房詢價格坊、期膀房價貓格起價：是指所顧銷售的霞商品房荒的最低著價格。標價背：又稱報良價，是交指商品死房出售僑者在其“價目表”上標蓮注的潤不同丘樓層尚、朝茶向、訪戶型勢的商辨品房搬的出騾售價宜格。成交殖價：是商品櫻房買賣挖雙方的辭實際交執(zhí)易價格偏。均價:是所未銷售爬商品章房的繩平均追價格漂。202魔3/5顧/3Re脹al莊E放st管at局e塵Ap農(nóng)pr耽ai蹦sa此l33起價、侄標價、換成交價浪、均價保留價黨：又稱起辮拍底價炕，是在毒拍賣前趴確定的緩拍賣標帳的的可瓦售的最芽低價格奸。起拍林價:又稱塞開叫嗚價格秤、起小叫價惹，是亞拍賣豎師在科拍賣侵時首疏次報貍出的要拍賣禾標的罪的價屋格。應(yīng)價:是競買燙人對拍晉賣師報品出的價比格的應(yīng)固允，或慶是競買響人自己正報出的殿購買價蟲格。成交沉價:是經(jīng)膝拍賣句師落庫槌或暴者以世其他賤公開割表示山買定姻的方嚴式確扇認后滿的競合買人睛的最架高應(yīng)窮價。202救3/5銳/3Rea疊lE貪sta料te飼App安rai嚷sal34保留價認、起拍梢價、應(yīng)趁價、成暫交價例題某商品弄住宅在貌建工程鑼建設(shè)用你地面積250慚00平方米止，擬建50駱0套住宅蘆，總建就筑面檔積50味00匯0平方廊米，已完秋成總投添資80%，開發(fā)腐商以500婚0元/平方米勤的價格預(yù)售了其中曠的10落0套，建筑面蠟積100掌00平方策米，預(yù)泛購人鉤按照墊房價滾的70%辦理了滾個人住度房抵押轟貸款。龍開發(fā)商灰曾將該屑在建工出程抵押課貸款，遍目前該壁筆貸款翼余額186薄0萬元。開發(fā)慌商目前賠支付給請施工單漠位的工退程款比口施工單輛位實際沖投入少500萬元。現(xiàn)評添估該在地建工程鑄不存在際預(yù)售期健房，且仁未設(shè)立法定優(yōu)憤先受償盲權(quán)下的語價值為2億元。當?shù)鼐阃愒诰W(wǎng)建工程插的抵押貸款業(yè)成數(shù)纏一般哭為60%。求暢?。悍撛诤到üけ槌痰妮p再次訊抵押鉤價值注。20墻23管/5蜂/335再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-拖欠建設(shè)工程價款－已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款再次抵就押價值例：一寶套建筑耽面積10偵0m2，每平德米建筑弓面積30缺00元的仗住房拾，總媽價為30萬元陪，計蠅算其業(yè)在下命列實碧際交歌易的餅付款錫方式紅中的吧實際熱價格灶和名頓義價出格。1.要求守在成絡(luò)交日條期時扮一次非付清究。2.如果在逼成交日職期時一獨次付清穴，則給鳳予5％的縣折扣纖。3.從成繭交日束期時嶄起分稠期付梨清，糠首付10萬元，護余款在雙一