房地產(chǎn)開發(fā)風險及風險管理

房地產(chǎn)開發(fā)中的

風險及風險管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風險及風險管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風險管理一、房地產(chǎn)開發(fā)中的風險1.3投資決策階段的風險1.4土地獲取階段的風險1.5項目建設(shè)階段的風險1.6租售管理階段的風險1.4投資決策階段的風險1.4.1投資決策階段的任務投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經(jīng)濟環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型和時機。即決定在何地、何時、開發(fā)何種房地產(chǎn)。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風險

開發(fā)區(qū)域風險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境風險。1.4.2.1政治環(huán)境風險政治環(huán)境風險主要是指在一個國家和地區(qū)發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性的政治事件，以及當?shù)卣牟淮_定性而給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來的可能經(jīng)濟損失。（1）戰(zhàn)爭。戰(zhàn)爭一旦爆發(fā)，不但對房地產(chǎn)業(yè)的打擊是沉重的，對戰(zhàn)爭爆發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展也將產(chǎn)生毀滅性的打擊。房地產(chǎn)經(jīng)營者的樓房可能毀于一旦，房地產(chǎn)的商品價格也會急劇下降，幾乎沒有人會進行房地產(chǎn)投資和交易，整個房地產(chǎn)的市場活動都會處于停滯狀態(tài)。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風險（2）工潮。工人罷工形成的工潮會直接或間接地給房地產(chǎn)市場帶來損失，比如工人罷工會直接導致建筑工期的延長和成本增加，因而使房地產(chǎn)商品開發(fā)者遭受利潤損失。工人罷工是一種嚴重的社會渙散劑，會使人們對社會產(chǎn)生悲觀，對生產(chǎn)和經(jīng)濟活動喪失信心，由此會間接導致人們對房地產(chǎn)市場的冷淡，造成房地產(chǎn)市場活動的蕭條，給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風險（3）社會動蕩。在一個動蕩的社會環(huán)境里，人們對經(jīng)濟前景的預測是很不確定的，對房地產(chǎn)這樣的固定商品投資會保持在非常有限的程度。這種有限性將會極大地減少房地產(chǎn)市場的交易活動，從而減少了房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者獲得利潤的機會。如1992年11月，香港新任總督制定了所謂的“政改方案”，使港人對香港的前途產(chǎn)生迷茫，房地產(chǎn)業(yè)受到嚴重影響：寫字樓空置率上升，樓宇無法如期出售或租賃出去，資金回收期延長，貸款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地產(chǎn)股損失最為嚴重，在損失的近2000億港元的幣值中，地產(chǎn)股占了l／4。這個例子充分說明了社會動蕩給房地產(chǎn)市場帶來的嚴重風險。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風險（4）政府。來源于政府的風險因素可能有：政局穩(wěn)定程度，如朝野爭斗、政府內(nèi)派系斗爭；決策的民主性、管理透明度、行政效率；官員的事業(yè)心、知識水平、素質(zhì)、廉政程度。

1.4.2.2政策環(huán)境風險

政策環(huán)境風險是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟損失。（1）產(chǎn)業(yè)政策。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，而且決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，直接促進了城市商業(yè)和服務業(yè)樓宇市場的繁榮；將住宅產(chǎn)業(yè)作為促進經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點，為房地產(chǎn)的興旺發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。因此，研究擬投資國家和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（2）土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。土地政策風險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協(xié)議方式）、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。如在土地相對過剩的情況下，政府可能采取高地價，或?qū)r格較低的地塊行使優(yōu)先購買權(quán)，以控制土地出讓數(shù)量和市場土地存量，這時會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來增加成本的風險。又如在我國，集體土地使用權(quán)是不允許出讓的，如需出讓，必須先由國家征為國有土地，然后才能出讓。但有些地方政府或開發(fā)商卻不顧國家法律規(guī)定，縱容或私自與集體土地所有者簽訂土地使用合同，在僅支付土地安置補償費后，便進行房地產(chǎn)開發(fā)。這種土地對房地產(chǎn)開發(fā)商和購得房地產(chǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)營者都會面臨巨大的風險——土地被政府無償收回，或補交巨額地價款和罰金。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（3）住房政策。住房作為人們生活的基本必需品，是政府為保持社會穩(wěn)定需關(guān)注的一個方面，而國家不同的住房政策使開發(fā)商面臨著不同的風險。如果政府大力推行福利政策，大量建設(shè)公房或安居工程用房，且對安居工程用房建設(shè)標準、銷售對象不加以有效限制，這樣會使開發(fā)商建設(shè)的完全市場商品房受到市場需求短缺的壓力，因銷售不暢蒙受經(jīng)濟損失。同時，政府關(guān)于已售公房上市的規(guī)定，房地產(chǎn)交易管理規(guī)定也影響房地產(chǎn)市場的活躍程度，投資決策時也應注意分析。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（4）稅收政策。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具，稅收手段的應用更是直接、速成。1993年土地增值稅出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的利潤曾產(chǎn)生重大影響。近幾年，國家大力清理房地產(chǎn)開發(fā)中的不合理收費，減輕了新開發(fā)項目的開發(fā)成本，但卻使收費取消前已投入開發(fā)的房地產(chǎn)項目面臨較大的成本風險。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（5）金融政策。國家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤或遭受額外損失。國家連續(xù)幾次降息刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮，令開發(fā)者喜笑顏開，但卻使降息前貸款開發(fā)房地產(chǎn)項目的開發(fā)商喜中有憂：相對較高的開發(fā)成本如何才能消化?!

1.4.2.2政策環(huán)境風險（6）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值都會產(chǎn)生影響，使開發(fā)商和經(jīng)營者面臨風險。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響主要通過規(guī)劃指標如規(guī)劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更來引起。

在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，還應考慮到特殊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)風險，如行滯洪區(qū)、文物古跡保護范圍、自然風景保護區(qū)。這些地區(qū)雖暫時沒有具體規(guī)劃限制，或僥幸能獲得主管部門的批準，但不排除今后制定嚴格規(guī)劃限制條件，并堅決執(zhí)行的可能。盲目在這些區(qū)域開發(fā)，存在著遭受巨額經(jīng)濟損失的風險。如湖南張家界國家自然保護區(qū)；又如武漢長江外灘花園，投資1.6億元人民幣，2002年春季被全部炸毀拆除。北京市開發(fā)地塊交通流量論證。

1.4.2.2政策環(huán)境風險（7）環(huán)保政策。近幾年來，人們環(huán)保意識逐漸加強，新的環(huán)保政策不斷制定，舊的環(huán)保政策不斷強化，這都對房地產(chǎn)的開發(fā)投資產(chǎn)生了巨大的影響。如城市噪音防治規(guī)定的執(zhí)行，已經(jīng)使原來廣泛采用的預制打入樁施工工藝從城市基礎(chǔ)施工中淡出，從而引起開發(fā)成本的變化；而噪音控制的嚴格要求，限制了現(xiàn)場施工時間（早6：30以前，晚10：00以后不準施工），延長了建設(shè)工期，這既增加了建設(shè)成本，又增加了項目能否按期交付使用的風險。

1.4.2.3社會環(huán)境風險（1）社會安定。良好的社會治安狀況是人們安家置業(yè)、投資經(jīng)營、購物消費的前提條件。某一地區(qū)流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盜竊案件頻發(fā)，生命財產(chǎn)安全得不到保障，這會嚴重打擊該地區(qū)居民消費信心，房地產(chǎn)商品會極度貶值，房地產(chǎn)投資者會面臨極大風險。

1.4.2.3社會環(huán)境風險（2）風俗習慣。不同地區(qū)的風俗習慣、文化傳統(tǒng)、宗教信仰、風土人情、價值觀念、風水概念等不僅影響開發(fā)成本，而且制約著房地產(chǎn)需求。如有的教每年宗教節(jié)日長達1個多月，在此期間教民都不工作，政府處于半癱瘓狀態(tài)。再如不同地區(qū)對房地產(chǎn)提出不同要求，盲目照搬國外經(jīng)驗，強調(diào)著名設(shè)計院設(shè)計、沿海地區(qū)流行，可能冒不適合當?shù)匦枰?、消費者不認可的風險。

社會環(huán)境風險（3）公眾參與和素養(yǎng)。隨著社會文明的發(fā)展，人們的參與意識逐漸增強，公眾對開發(fā)項目的態(tài)度將通過這樣或那樣的行動表達出來。由此可能延緩，甚至取消項目的開發(fā)。如北京王府井某廣場的建設(shè)，因市民的廣泛關(guān)注促使政府下令停工，后經(jīng)各方努力，做了大量說服解釋工作，項目才得以重新開工建設(shè)。

1.解4.隙2.知4經(jīng)濟環(huán)逢境風險（1）經(jīng)濟章形勢。待區(qū)域經(jīng)什濟形勢帆是影響騎開發(fā)風玩險的決艦定性因延素。經(jīng)股濟發(fā)展栗，則房余地產(chǎn)市俘場繁榮端；經(jīng)濟稻停滯，猾則房地定產(chǎn)市場窗蕭條。楚反映區(qū)蔥域經(jīng)濟件形勢的湯因素有攝：經(jīng)濟到增長率片、通貨儉膨脹率幸、財政箭收支平佩衡、貨夠幣供給瘦政策等敗。曾作陶為激勵覽德國年箱輕人勇伙于創(chuàng)業(yè)屋的榜樣屈，一度澤在德國戴最負盛技譽的房甚地產(chǎn)巨揭子于爾淘根·施奈覺德就訂是因禮為錯病誤判狐斷國總家經(jīng)吩濟發(fā)醒展形至勢，低而導萬致陷損入萬釣劫不邁復的露境地濤。背景璃知縫識施奈棟德出肯身于厲一個滿普通滔家庭盯，中鳴學畢綠業(yè)后走，曾暈做過鍬泥瓦凈匠。悉在大凍學主激修建列筑業(yè)佛，后蹈又獲械得企率業(yè)管貓理博鞋士學鎮(zhèn)位。錯實踐迅經(jīng)驗逐和專志業(yè)知豎識的涉結(jié)合唱，成臥為其為從事消房地樣產(chǎn)業(yè)泳的基礙礎(chǔ)；喊而富誦有的鳥妻子塑，又渣為他伐提供占了起慚步的壓資金濃。初瓜步的炒成功請，使宗其才銳能引柏起了兵銀行盒界的植關(guān)注餡，因盞此得事到數(shù)范額可繪觀的縫貸款踐。當擺時，寶適逢淘戰(zhàn)后獨德國澇經(jīng)濟壩的迅艦速增越長期狠，社倆會財畏富的陰快速佛增加洞和資掏金的姑相對異充裕越，必廢然會藥擴大右對房階地產(chǎn)脊的需尖求。宜在這狡一時傘期，煤施奈梳德的滿事業(yè)騙發(fā)展如順利分，積漿累起奴巨額趙財富癥，并基建立煌了良炕好的盾信譽傭，成摧為銀墾行和襖社會躍公認次的德滅國房除地產(chǎn)種業(yè)之廈王。導致僻施奈順德最鹿終失芬敗的貌原因巡壽，是船他對貍德國促經(jīng)濟歷走勢遺的錯鄰誤判茶斷。199靜0年兩德春統(tǒng)一以蔥后，施寶奈德認面為德國析經(jīng)濟會券以更快另的速度菠發(fā)展，到遂動用內(nèi)數(shù)十億慚馬克在侍德國14個城市峽的黃金金地段以棵高價購韻入大量榨房地產(chǎn)紡，改建瓣成商業(yè)月中心、疫寫字樓兄或高級饅公寓，碎準備出賽售或出衫租。但遵德國統(tǒng)呈一后，卸為了重愁建東部嘆，出現(xiàn)已大量財倚政赤字詢，只得仰采取經(jīng)壤濟緊縮忌政策?；蛟诖诵硒B勢下，漁已經(jīng)過轎度膨脹哭的房地政產(chǎn)業(yè)首吃先受到膜了嚴重套打擊。謙處于頂?shù)舴宓氖衬蔚峦粚O然發(fā)現(xiàn)廉，投資隸巨款興枝建的房興地產(chǎn)已釣無人問泡津，巨涌額銀行拿貸款必傲須償還制，在建胖項目也纏還需要借大量資拜金繼續(xù)唐投入，享而他的找公司已仙沒有足兆夠的支夢付能力腳。陷入扭困境的桃施奈德煮并未依砌照一般淡慣例申俯請破產(chǎn)州保護，郵而是指敢使手下朵人偽造擾文件，術(shù)繼續(xù)騙畝取銀行篩的大量銳貸款，戲以償還鋒舊貸款孝的本金旺和利息葬。但由撞于全球繪性經(jīng)濟剛衰退的汗影響，挑德國的衫房地產(chǎn)耀業(yè)處于夠不斷下膏滑的狀楚態(tài)，他嘉的債務儲也越滾爽越多。依最后，導施奈德從選擇了劃逃跑這尖條路，芹并于199治4年4月6日離柔開德嗽國前眾，給瓶德意樹志銀蠻行董塔事長彩寫了姐告別逃信，款至此能，二歪戰(zhàn)后凳德國呆最大泡的經(jīng)功濟丑釋聞才敢為世竊人知脫曉。199胡5年5月，侵施奈棚德在多美國娘被捕揭，后栽被引病渡回促德國汗。199茅6年1月，臺他因撞欺詐是罪而妨被起尺訴，舊將在顛獄中磚度過會晚年旅。1.4唐.2.絹4經(jīng)濟雄環(huán)境鄭風險（2）區(qū)域匆發(fā)展。考慮財開發(fā)史區(qū)域輕風險誼，還危應注兇意近著鄰地旱區(qū)發(fā)到展風片險和俊類似價地區(qū)軌發(fā)展亮風險姓。近鄰地極區(qū)發(fā)展沾風險是擁指近鄰仇地區(qū)社搭會、經(jīng)宰濟和各殼類設(shè)施鍛的變化甜，給本創(chuàng)地區(qū)投鍬資者帶港來的風瓦險。如族近鄰地決區(qū)開通推交通干厲線、增放設(shè)商業(yè)店服務中狂心、建散設(shè)新公攪園、增箱添生活殘服務設(shè)脹施等等哲，該地臺區(qū)的房樣地產(chǎn)價夫格便會膊上升；泄而當近斧鄰地區(qū)鳥商業(yè)服短務中心要遷移別雨處、生矮活服務譯設(shè)施減旬少時，她該地區(qū)幕房地產(chǎn)倉價格將伴會下降瞎。類似霸地區(qū)廣發(fā)展竭風險繩是指揪類似戀地區(qū)幸發(fā)展鈴經(jīng)濟垮的繁旅榮與章發(fā)展惹，一育方面止有可輸能形蝦成區(qū)濾域經(jīng)惹濟規(guī)臂模協(xié)守同發(fā)爪展，綁優(yōu)勢斥互補倘，共罷同繁兩榮的幫景象們；另進一方潤面，誦也有蹦可能毅分散達購買宏力，桶使項慕目競攜爭力荒下降啄。例搭如，懼現(xiàn)在騾香港陣是國盒際金題融中寶心之旺一，惠這使志得香納港的憑寫字暑樓租躲金保吸持在司較高概水平猾。然煎而有撕專家盜預測所，新鑒加坡隊有成搜為國桑際金上融中偏心的犬跡象嶼。倘草若果慘真如披此，來在香蒙港開賠發(fā)寫桶字樓溝便前弊景不揀妙。經(jīng)濟環(huán)堤境風險（3）市網(wǎng)場供叫求。汗市場紀的供輛給與士需求采都具叉有動哀態(tài)性團和不瞞確定沈性，限由此瞧導致犁了市臘場中狠經(jīng)營限者收下入的芝不確耗定性怕。由獵于房掘地產(chǎn)秒商品項消費然的區(qū)籃域性糠特點術(shù)，其葡價格按受供亡求影裳響的乳幅度帆更大岔，因婦此房渣地產(chǎn)腳開發(fā)顧經(jīng)營燥者承維擔的靠市場擾供求陽風險鹽遠比視一般斬市場紗情況宣下要粉大。按發(fā)軟生的從形式下和影孔響的容方式賢，房箏地產(chǎn)軍的市蹦場供菜求風汗險又畢可以歪分為舉供給擔風險椅和需車求風柄險。內(nèi)一方中面，根當房顏地產(chǎn)勞市場蒜出現(xiàn)饅供給勁過剩邀時，驅(qū)房地驕產(chǎn)商儀品經(jīng)臘營者醬會因演大量兔的商段品在件市場噴中沒辭有顧溪客而湖蒙受呼損失悔，從撿而發(fā)話生供辟給風緣瑞險。遭另一詢方面滔，需塌求量課的變鄭化也閣給房滿地產(chǎn)蛇開發(fā)薦經(jīng)營松者帶姻來風得險。必一般胸來講躍，市繪場需判求分厭潛在溪需求乞和有結(jié)效需澆求兩蛋種。帳潛在狂需求纖是一綠種無羨經(jīng)濟舒購買列力的河欲念停需求送。有格效需茶求是假具有記經(jīng)濟乖購買移能力送的現(xiàn)報實需榆求，龜即既社有客類觀上配的需依要，園又有繳經(jīng)濟學上的礎(chǔ)購買寸能力表。因?qū)κ薪袌龉┣罂嫘蝿菖刑茸x失誤竭，洛克器菲勒大薄廈交易蛙就曾使否日本三恐菱地所林遭受巨晃額損失騎。三菱地凝所的悲撤哀19濟90年，美支國洛克診菲勒財陡團因金午融危機欠，公開鴿出售位飄于紐約阿市黃金貧地段的處洛克菲途勒大廈柔群中的12幢大剝廈(共計14幢，傘統(tǒng)稱養(yǎng)為洛礙克菲叛勒大勤廈)，當嘩時物繳業(yè)的辛總價猜值約抄為17億美元懷。日本鑰三菱地州所先出辭資購入51％的股毀份，取果得了控覺股權(quán)。們一般來房誠說，許絞多企業(yè)崗都以取賣得控股熟權(quán)為滿況足，而吃三菱地楚所為炫纖耀實力手及賺取聰更多的型利潤，機再次增爪資，拿擺出總計14億美切元，部在物握業(yè)股助份中哥占到80％，井并且鵝沒有宜收回揀經(jīng)營愛權(quán)，津仍由缺洛克松菲勒乖財團突經(jīng)營瓜。當塘時日嫩本正尼處于班泡沫搞經(jīng)濟唇的頂撇峰，喂國內(nèi)警房地圍產(chǎn)市提場也鬧正在棄高潮里期，傳價格君不斷牢攀升烤，三報菱地嘉所就激是在拼這種妙盲目文樂觀腳的情唇緒支倉配下澇完成舉了這淋筆交的易。液但是雙，就際在進唇行這打筆交拖易時傍，美遼國房位地產(chǎn)痕市場喘已呈閑現(xiàn)出板萎縮族跡象星，以絹后則窗進入聰持續(xù)夢下滑悅階段涼。由躍于經(jīng)濾濟不貧景氣影，大綁廈的舌經(jīng)營口虧損雀十分株嚴重運，19杏85年大廈懶每平方抽英尺的核月租金循為55美元，貓但到90年代中魔期，月框租金已橡降到30美元；進當時市詳值20美元秀的股毯票，天已跌訊到5美元一雁股。如儉三菱立闖即出售凝，則損拘失巨大膜；繼續(xù)去維持，甘將不斷餅加重虧矮損。就在于暫三菱地咽所在承提受市場立變化所糠帶來的濱經(jīng)營損布失的同蓋時，還羊要承受本匯率損惰失。那氣些年美慢元對日炕元的匯壟率一直痛呈下降儀趨勢，描已由交被易時的1美元泡兌16副0日元初，降尤至后握來的毯的1美元大兌80多日元篇，貶值籮將近一掩半。而昌當時三拿菱是在疾國內(nèi)發(fā)針行日元董債券籌殿集的資亮金，僅彩從資金腥匯兌這訂一項來學看，賬裁面損失調(diào)率已近50％。蒙另外謠，19州85年洛克傲菲勒大絡廈已被御洛克菲菌勒財團踏抵押，壩獲得貸繞款13億美咬元，患到20躍00年將細是大吳廈抵汁押權(quán)針轉(zhuǎn)換荷期。繡到時肆如聽姐由債直權(quán)人品折價門收回疊大廈哭，則胳三菱厘投資池的大務部分槳將化套為烏拘有；臭如償辰還抵像押款甩，則浴還需繁付出逝大筆慮資金彎，投擦資總援額將嫌遠遠臟超出問大廈設(shè)的價講值。璃在目肝前情生況下扯脫手息，凈艙損失失額將味在10億美元查左右，污如加上旦匯兌損奧失，幾秘乎可以錫說是全漠軍覆沒方。在這苗種進退經(jīng)兩難的肆情況下庭，三菱店地所只揪好申請咸破產(chǎn)保許護。1.烏4.漸2.湊4經(jīng)濟環(huán)駁境風險（4）通此貨膨闊脹。湯正常務的經(jīng)先濟環(huán)調(diào)境都精存在皇通貨匠膨脹犁，只利不過磁每年森膨脹掠幅度爐不同茫而已逮。如低果膨聽脹率伍下降虎（這防主要厲發(fā)生肆在經(jīng)弱濟活嗓動不垃十分鄙活躍無，或饑是銀縫行利釋率提摩高時累），碼會抑滑制對殺房地李產(chǎn)商纖品的慮需求蟻，房滾地產(chǎn)卵價格巷下跌種，給套房地怨產(chǎn)開魯發(fā)經(jīng)陵營者井就會諸產(chǎn)生瓣損失燈；當蘋膨脹祖率增短大時判，會欣刺激筒對房斯地產(chǎn)摸的需價求，益這對醒房地去產(chǎn)開忘發(fā)經(jīng)攝營者泉是有焰利。滾但當倘通貨填膨脹剖率大夜幅度將上升影時，掉會引對起各爺種建怠筑材唱料價搭格上自升，秀以及旗勞動浩力和毀管理環(huán)費用舒的上匹升，亡因此夾會大抗大增正加房欣地產(chǎn)治的開姜發(fā)成蓄本，蜘而當貍房地祥產(chǎn)商罪品價伏格增悲長幅楚度小鑒于通有貨膨紐奉脹率陰（通李常如敵此）勻，或替開發(fā)琴房屋勺已預付售時剛，會綁對開艇發(fā)商脈產(chǎn)生要一定奇的風化險。1.4咬.3開發(fā)穴物業(yè)遺類型涂與風頭險房地產(chǎn)壁開發(fā)存蘭在著風做險，但題并非任扎何類型抬開發(fā)項諷目的風風險都是污相同的栗。各類炊開發(fā)項園目具有午不同的誼功能、返用途及造技術(shù)經(jīng)爭濟特性譽，因而短具有不預同的風鍛險1.預4.巴4開發(fā)時慰機與風限險由于造經(jīng)濟挎發(fā)展改的周箭期性國，房慕地產(chǎn)河產(chǎn)品村的供熄求關(guān)建系隨版時間巨而變香化。嘉而房忠地產(chǎn)烏的不著可移致動性判和地荷區(qū)性開，使爪一個踏地區(qū)耀空余墻的房絕地產(chǎn)計并不添能彌穗補另豪一地術(shù)區(qū)的必短缺猴，這歇導致峰房地林產(chǎn)開門發(fā)收部益隨影開發(fā)植時機拔不同裝而異目。圖3—3為香港申中環(huán)、喝上環(huán)住貧宅價格汁變動情緒況，圖3—4為馬來努西亞科索倫坡寫信字樓物麻業(yè)收益綿變化情六況[4師]。從中生可以看樹出，房梨地產(chǎn)市蜘場的價脅格和收游益水平仍變動的盈幅度是震相當大吹的，這濃種短時歲間內(nèi)大笛幅度的闖變化，懸從一個共側(cè)面說芽明了開襯發(fā)時機鬧與風險誤的關(guān)系皆。因此展，選擇越合理的技開發(fā)時畏機，保饞證項目疏開發(fā)完危畢有良作好的市常場需求琴，顯得哭非常重舒要。1.撕4.花4開發(fā)速時機寬與風假險同時，飯開發(fā)項愉目在年轟內(nèi)的推墳出時機棄也同開估發(fā)風險步密切相燃關(guān)，如隸一般住貼宅項目僅最好在條年底推靜出，以乖適應國推人喜歡柏年終集京中消費峽的習慣望；購物欠中心宜暴在購物佛旺季到帝來之前域交工，晨游樂項成目應在劇冬春季感竣工等絮。當然化，不同倆類型的諷開發(fā)項他目對時背間的敏胳感程度忙有所差未別。例友如，工史業(yè)貨倉葉的時間干性就不豬如購物呼中心明排顯，后祝者較前屢者有比旋較明顯銹的淡季配和旺季融之分。1.5土地頸獲取貍階段間的風期險1.5翻.1土地獲右取階段知的任務①研魚究地搞塊的浴特性冷，分卵析地此塊的撲最佳鏡利用藏方式孟；②進綱行市臨場分敘析和牢預測伐，估嗽算開濕發(fā)成絨本，金初定司租金勵和售珠價水須平，盆評價蒙開發(fā)阿項目騙獲利甘能力腫；③獲取懸土地使途用權(quán)；④制測定規(guī)羅劃設(shè)廳計方飛案，只并征拋得有響關(guān)部沙門許木可；⑤拆凝遷、天安置期、補厭償，環(huán)落實批建設(shè)膚條件釀；⑥安排則短期和宣長期資者金，以覆滿足征仇地及開日發(fā)建設(shè)贊需要。在土愉地獲鴿取階牢段，逗房地愿產(chǎn)開噴發(fā)者蠢承擔獎的主鵲要風抹險有童：土地風遲險、市券場風險麻、征地逝安置風現(xiàn)險、籌被資風險母。1.扛5.多2土地威風險土地疾風險宅主要帖來自冶土地鈔自然盲屬性馳、社吳會屬印性及伐規(guī)劃疾部門定對土難地使吼用性政質(zhì)和場規(guī)劃少設(shè)計牙指標亦認可盈的不梨確定扭性。對開蜜發(fā)商該而言檢，土堤地的襪自然貿(mào)屬性街風險簽來源貧于地昌塊的患工程喉地質(zhì)僚條件積、水婆文地病質(zhì)條菊件及鐘地下刺埋藏冠物等渡的不么確定跟性。工程遍地質(zhì)嘴、水攝文地最質(zhì)條稅件應籠注意山地基傘承載質(zhì)力、污軟弱莖土層借、地較質(zhì)斷爆裂帶先、不剖良地舉質(zhì)結(jié)裙構(gòu)（蛛滑坡爽、泥內(nèi)石流紐奉等）窩、地煎下水旱埋深歌、水障質(zhì)污越染的遺不確頭定性達；地下埋險藏物應體注意防串空洞、趙通信、惑供電、督給水、訂排水、廳燃氣等汗地下管腹線、文偏物古跡暗、墳墓歸、廢棄嚴礦井等丑的不確政定性。臺如中房唇集團某披市分公凡司在住萄宅小區(qū)賓開發(fā)中熱，未對膝地下埋都藏物進癥行詳細鐵調(diào)查，據(jù)基礎(chǔ)開賓挖時，假無知的則壯工挖踢斷軍用賺通訊電晉纜又不睡及時匯聽報，其或后幾天馬惡劣的醬雨夾雪姨天氣，強使得軍斜用通訊遠中斷3天，加機上其后融遷移軍掩用電纜品，造成糕開發(fā)商挽幾十萬伯元經(jīng)濟介損失和管近三個迎月的工欠期延誤磚。1.弓5.付2土地風抖險土地傍的社氏會屬訊性是芽指地漏塊的醫(yī)區(qū)位叉條件肉及配統(tǒng)套設(shè)碌施狀絨況等嚇。海閘外房繼地產(chǎn)秩界認掠為：橋房地酒產(chǎn)開腳發(fā)成問功的炮要素長是Lo通ca蝕ti榆on撲,熱L貌oc助at動io感n禮,滅Lo過ca騾ti天on，這突粥出強調(diào)被了地塊券的區(qū)位全條件對圖開發(fā)成禾敗的重爸要作用忙。配套彎設(shè)施狀風況不僅劍影響項純目投資播額的多姻少，而紙且制約襯著項目葛建成以孔后能否粒正常啟愛用，故斜開發(fā)商隨應格外槽關(guān)注。規(guī)劃部魄門對土買地使用眨性質(zhì)和僵規(guī)劃設(shè)腿計指標地的認可拜的不確刊定性來支源于城瞧市規(guī)劃雖設(shè)計的頂滯后性戰(zhàn)和規(guī)劃李管理的窗透明度關(guān)低。如竭果開發(fā)歇商先獲鑄得一塊慣土地，歌然后再上向有關(guān)瓦部門提惜交規(guī)劃嗓設(shè)計方給案，以椒求批準尺，這樣賞他就承挺擔了使秋用性質(zhì)向不被批災準的風昂險。若酬要繼續(xù)劣開發(fā)只殊有修改纖項目用鼠途以符梁合規(guī)劃代部門要捧求，或失者是放異棄這項后地產(chǎn)的飯開發(fā)，蜂這都會代給他帶純來損失慚。有時器，開發(fā)若商為減靠少不被哥規(guī)劃部律門認可棗的風險戚，將購西買地塊近決策推續(xù)到規(guī)劃藍部門正腳式明確紅地塊規(guī)即劃設(shè)計植指標之充后。但恢此時，泛開發(fā)商夢可能要怒承擔土卸地價格舍大幅度脹上升的陜風險，釣因為規(guī)秋劃設(shè)計效條件明惱確的土永地要升刺值很多荒。1.和5.冒3征地拆居遷風險購買土窮地使用昏權(quán)僅是撕獲取土傳地過程灑中的一沸個環(huán)節(jié)雷，之后皮，便是著大量的刃征地，貓拆遷、睛安置和鋪補償工泡作。征策地拆遷怖涉及許汽多法律慘和社會好問題，屬一方面輛，我國執(zhí)現(xiàn)行拆毅遷安置膀法規(guī)規(guī)補定太籠板統(tǒng)，各運地情況戒千差萬椒別，法奸規(guī)可操桐作性比創(chuàng)較差；愈另一方懶面，地恐塊上原聞房產(chǎn)所險有者基晃于社會定的、心歡理的、小經(jīng)濟的挪原因，盞可能不睡愿意出勞售、或擇搬出原曠有房屋鑰，千方托百計阻鄉(xiāng)豐撓者有地之、軟破磨硬抗躬者有之犬、威脅盼恐嚇者近有之、榴借機刁描難提出來大大高緞于原房雜地產(chǎn)實習際價值賽的賣價您或及其占苛刻的勺回遷安最置條件量者有之積。特別刃是當欲跑開發(fā)土妥地上的橡舊建筑裹所有權(quán)觸分屬若堤干個所蘆有者時陰。此時輛，開發(fā)冊商將面戀臨艱難奴的選擇損是，要劇么接受艦高昂的墻賣價或祖苛刻的磨不公平型條件，監(jiān)承受遠另超過預霉期的額彎外投資歪；要么控無限期扁拖延時頸間，喪天失寶貴奴的開發(fā)麥時機，攻同時支毛出大量角資金利只息，面深對不能仆按期交褲付項目框的違約關(guān)和信譽躲風險；叮要么放區(qū)棄開發(fā)曉項目，壞前功盡吹棄，前稻期投入超的巨額燃資金付櫻之東流??；要么引采取法襲律訴訟族，卷入摧無休止這的耗神毀費資的螺法庭爭打議。1.捧5.族4籌資風籃險房地匆產(chǎn)開榨發(fā)所智需巨雁額資爺金的言籌集職和融扮通是工開發(fā)薪商最仁為關(guān)宣切和剩頗費泊心機量的問查題，貧籌資娛手段昆合理滿，可章以減蜓少籌協(xié)資成魔本，角降低中籌資屯風險辨；籌井資措些施不逐當，苦輕者蟲造成鴉籌資擇成本瞞大幅青度上雁升，膠開發(fā)急建設(shè)妻資金雜拮據(jù)弄，流躲動資助金周帝轉(zhuǎn)困鄙難，貫開發(fā)晉項目塵干干朵停停壓，難凝以為賢繼，顆項目添質(zhì)量爆工期撲均無敞保證汁；重響者導核致巨廊額虧宜損，醫(yī)開發(fā)息項目附失敗忙，企匯業(yè)面鈴臨破具產(chǎn)。籌資三的風以險發(fā)頌生在疫資金役籌集摟過程系中。急由于幸各種侍籌資約方式斜所用倚手段半、工陸具和正所面窗臨的絨環(huán)境孕不同譯，因蝕而各荷種籌島資方惹式也駱具有兆不同殖的風辮險。1.遙5.索4籌資差風險自有儲資金悼：自有資浮金運用捷方便，輔不受任尊何限制色，且資倡金成本溪低廉、裂來源安談全及有蓋保障。刃但房地范產(chǎn)投資窮者一般浪不可能藝，也不暗愿意全蠟部依賴垂自有資炎金，自粱有資金較通常數(shù)收量有限乘，常用姑于支付蛙地價款勾和前期仙開辦費濟用。銀行愈貸款：銀行刑借款補具有捷財務屠杠桿泊效應葬，也南具有涌抵稅強功能村，彈紅性較百大。諒但借支款數(shù)句量有要限和懷限制凈較多涼、風鉆險較向高，城有可尾能沖顫擊企訂業(yè)財拍務收姨支安肺排等獄不足委之處學。銀盲行貸懶款受鑰國家際政治擇、經(jīng)園濟形切勢變痛化和狹有關(guān)鼠金融倒政策夸變動狂的影名響較西大，旨房地適產(chǎn)開國發(fā)項短目有咬可能窮因此真而被好終止晝、推榨遲或淹調(diào)整綠。而廣且，旁貸款斑利率毯隨國腿家政水策變或動而會浮動敞。因俊此，杏銀行烈貸款蒼具有梢利率肌變動撒、匯型率變孝動和才信用號風險覆。1.5筐.4籌資風梅險發(fā)行企磚業(yè)債券債券籌垮資資金禍使用期腦限長、呼方便，扭支出固膝定，企匹業(yè)所有處權(quán)、控吉制權(quán)不枕被稀釋撕，債券幕利息可僅進入成品本，可斤少納所筐得稅而汽成為企秘業(yè)籌集聯(lián)開發(fā)資悠金的有孔效途徑越。企業(yè)發(fā)斗行債券效受許多膚限制：對國有投郵資主體園投資設(shè)鏡立的有停限責任方公司，迫才有資扒格發(fā)行稼企業(yè)債蜂券。股慈份有限偽公司的惡凈資產(chǎn)嗓不低于村人民幣300尊0萬元丘，有右限責老任公蔬司的砌凈資簡產(chǎn)不闊低于殺人民毯幣60衰00萬元診，累胸計債淡券發(fā)郊行總律額不猴超過莊公司戲凈資情產(chǎn)的40％。斷要求海企業(yè)蟲最近壯三年無平均槳可分盡配利誼潤足濕以支含付公奴司債餃券一警年的目利息摩等。沈債券櫻利息吳的固災定，鋒使企碼業(yè)蒙使受銀始行貸羨款利朵率可陳能下榴調(diào)產(chǎn)鐮生的圈風險窯；債掀券發(fā)惜行手塵續(xù)復姑雜，隊耗費抵時間島長，壁籌資約成本張高，械可能夸使債詠券利他息率環(huán)高于怨企業(yè)混資金肚收益涼率，點由于匠財務夜杠桿劉作用等，降膠低企管業(yè)自無有資抓金收朱益率鑄；開咱發(fā)企周業(yè)盈守利波掙動較目大，被有時春可能坡不能畜按期效償付旁本息紡，這緊增加糖了企壇業(yè)債帖務風份險，撲降低調(diào)了企穴業(yè)財漿務信程譽。發(fā)行股訊票可獲得使用方豬便、來竊源穩(wěn)定帖可靠的殺永久資挖金，并跡在資金炸周轉(zhuǎn)困剛難時不摸必增加告負擔。殃而銀行唇貸款和逼債券不君論企業(yè)礎(chǔ)是否盈金利或是斥否短缺食現(xiàn)金，帝到期均西要支付置利息或墳本金，挪如果企崇業(yè)沒有達現(xiàn)金，憲則需舉盾借新債澤償付舊稅債。但是，醉通常股聚份公司癥經(jīng)營狀殃況都比藥較好，什優(yōu)先股扒的股息們和普通等股的紅過利比債餓券利息桂和存款侵利息都囑要高，干并需在蕩稅后利程潤中支棚付，這痕意味著料開發(fā)商野多支付尖了籌資懇成本，隨增加了鍋稅收負過擔。而物且，股自票的發(fā)牧行和上書市手續(xù)鼓復雜，奧影響因粗素多，媽企業(yè)須嶄定期公旨布經(jīng)營亭狀況、望財務報文表、重淹大事項低，這也騎給企業(yè)煉經(jīng)營帶威來一定卻的不確絹定性。宅同時由胳于股票摔的特點夏，在股有票發(fā)行仆數(shù)量、軋發(fā)行價紫格、發(fā)紗行時機傷、股利賄分配政界策不當墓仍存在衡一定風決險。租賃籌壯資風險租賃按每其性質(zhì)蹦可分為原經(jīng)營租民賃和融儲資租賃墾兩種。識經(jīng)營租針賃僅解稅決承租躬人短期谷資金需壓求，不頑屬于借眼貸關(guān)系猛范疇。融資炕租賃蛋是由棟出租蓄人按陣照承責租人與的要跟求融妖資購躬買設(shè)彩備，士并在離合同挪規(guī)定努的長媽時期蕉內(nèi)提雅供給站承租抽人使劉用的克信用幼業(yè)務云。這夢種租曬賃租捉期較澆長，攀一般名接近章資產(chǎn)拉經(jīng)濟紗使用款年限慶的70％左右境，我國蟻規(guī)定不傾低于經(jīng)獎濟使用架壽命的抖一半，趨甚至可失以是全嚼部物理仙使用年敏限。且擁在租賃翼期任何磚一方不播得任意醋中止合嘩同，租趣賃期結(jié)線束承租穿人既可瘋以退回醫(yī)設(shè)備，擊也可以浙采用續(xù)焰租或留甜購方式亦處理。融資起租賃袖可以吃使企流業(yè)不褲必經(jīng)鏈過購漢置資吊產(chǎn)的迫資金跑準備六階段清而快殃速形秋成生緊產(chǎn)經(jīng)伍營能束力，賀有利譜于及動時引源進設(shè)搜備，癥加速炮技術(shù)慈改造游；租探金可挺按期缺計入勉成本哀，租貌入設(shè)賓備可時計提倆折舊承，承責租人迎可享塌受稅枯收減座免的野收益脅；租豎金在江租期長內(nèi)分莖期支販付，般可降嫂低不疑能償香付風湊險。遮但融黃資租席賃籌鏡資成狡本較球高，莖大致芝高于喜設(shè)備叉價款圓的30％左右芬；需承覺擔資產(chǎn)竿陳舊過織時帶來指的風險滋；而且奶固定的攏租金支拳出和設(shè)喉備價款帶的分期濁償還對們企業(yè)現(xiàn)慌金流量屠安排有伶較高要獲求。引進乏外資虧風險引進外縫資籌資港風險來泊源于投稅資資金廟逾期不座到位、死外商通故過不法輔手段謀阻取自身綁利益、狀外商套老取國內(nèi)死資金轉(zhuǎn)臭移國外葉。1.弦6項目建凈設(shè)階段須的風險1.6蚊.1建設(shè)階潑段的任例務建設(shè)然階段暢是進留行單猶體與條群體脊建筑水物的乏建造餅。本是階段溝的具婦體任踩務包西括：(1)進行前開發(fā)弱項目歸設(shè)計弟。(2緣瑞)采用魚合適巾的招值標模殼式，置招標參選擇廳承包鑒商。(3涂)擬定合蟻同條款螞，簽訂他承包合鵲同。(4扶)在施工霜過程中胞，采取語各種措悠施，確念保開發(fā)結(jié)項目工擺期、成何本和質(zhì)肢量目標頃的實現(xiàn)爬。1.撓6.跨2招標模到式與風困險公開招胳標可在較壘大范圍用內(nèi)，從兆眾多的斬投標者忍選定承走包企業(yè)奴，這有擇助于承體包企業(yè)姨開展競亂爭，改孝善經(jīng)營戀管理，栗從而降漲低工程捆造價、漿提高工悠程質(zhì)量眉。但公背開招標果對招標級者而言齒，招標耗工作量被大，費贈用支出裁多，耗濫費時間貫長，且閑對中標絕者可能機不了解頸，如中很標者可岡能是一裙個素質(zhì)找較差的抄企業(yè)，很這增加端了今后午雙方協(xié)桐調(diào)困難套。邀請招響標可有清效地權(quán)縮短奮招標練時間午，減奴少招季標工脆作量辜，節(jié)船省費兩用開龜支。為但這撞種模超式限傷制了襪競爭燦范圍先，失卸去了宴獲得擇更低決報價艱、更秤佳承測包商同的機薄會。協(xié)商議翁標可以大筆大地節(jié)羨省招標睡費用，糞減少招藥標時間非。但因蹄該方式伴缺乏競綁爭，開鍵發(fā)商可怕能不得蠶不接受玩較高的旋報價，腔且容易雷出現(xiàn)賄同賂行為貪，使開弱發(fā)商蒙旗受損失蠢。1.6萄.3承包裳方式鵲與風黎險建設(shè)結(jié)全過僚程承質(zhì)包便于讓充分翅利用始承包點商雄權(quán)厚的鏡技術(shù)些經(jīng)濟建力量駱及豐爬富的呆組織耀管理幕經(jīng)驗豆，以緞降低華工程韻造價碑，縮緞短建揮設(shè)工石期。繪且開俱發(fā)商低不實繪際參深加設(shè)銀計、逐施工霜，他苦也不睡承擔貍設(shè)計域施工餐中的舊風險件。承贏包商換要對儀設(shè)計右和施侵工負赤責，慎并承蒼擔其流中的雪全部偏風險伏。但氣如果擦承包花商工高作不叉負責桶任或捉工作瀉不力衛(wèi)，開刃發(fā)商茶可能尼會付美出昂盯貴的韻代價頂，得咬到低裳劣的饒完工熄項目停。因摧此，撓開發(fā)壁商要姑冒承礙包商王選擇弄不當覺的風性險。階段影承包可以寇發(fā)揮橋各專綿業(yè)承棋包單楊位的逼專業(yè)怎特長姻，但卻同時四也增貼加了劃開發(fā)禽企業(yè)富進行沾組織夏、協(xié)央調(diào)和地控制茫的難腳度。挨①包工包哄料，可棉以充隙分利景用承聚包商戴的材坦料供喉應渠危道，惕便于六建筑柜材料駐余缺幅調(diào)劑忽，節(jié)毛約材己料費院用。甘但也鹽隱藏念有承傳包商那使用教劣質(zhì)黎材料固，損馬害工賽程質(zhì)潮量的皂風險朽。②包工部跌分包料，可臘以在勾建材結(jié)市場漢混亂戀時確晉保建坡筑材聯(lián)料質(zhì)菊量，向但同言時易務導致騙材料打調(diào)劑鳴困難害，增級加了墨材料大供應收不及太時耽文誤施猴工、剃承包其商索春賠的耽風險應。③包工伐不包袍料，造陽成材醋料供騎應同勻施工奏生產(chǎn)贊相脫值節(jié)，登影響摧施工思單位聞按建饑設(shè)程逮序組槽織施窯工，我不利衫于發(fā)到揮他奪們的嫂積極數(shù)性和松主動忽性，罪且極登易造靈成承社包商司索賠選。1.紡6.宰4承包合栽同風險合同風黎險有兩臨類，一矛類是由混于合同煌條款不屑完善，眉敘述不所嚴密，行有漏洞桑，或部系分條款饅與法規(guī)傲相抵觸瞎，存有“陷阱”，在毫執(zhí)行置中可早能給沃合同子中某泄一方袋造成嬌損失悼的可給能，顫即合杰同不桑完善址風險虛。第橡二類贈是由勢于合影同條科款規(guī)霸定而喪引起彈的風沉險在更合同歇雙方抗間的圾不同離分配搭，即傾純合駛同風俯險。厭本節(jié)姨主要天針對往后一形類風構(gòu)險就百施工文承包扯合同雷予以頭分析互。施工上合同較按計匠價方裳式的雹不同乞，可獄劃分妄為三哈大類丹型，暗即固繭定總粉價合許同、絲式單價羊合同閣和成份本加忽酬金圍合同私，下奔面分貫別介渠紹各付種合碌同的事風險種特性娃。1.乓6.鳥4承包合擁同風險固定嚇總價腎合同對開發(fā)堪商而言水，施工觸過程中納管理較浪為簡便艦，消除癥了建造依成本增令加的風紫險。對產(chǎn)承包商皺而言，理如果圖禁紙和技若術(shù)說明燭書相當雜詳細，馬市場上短材料設(shè)岸備價格叫、人工躍工資穩(wěn)袖定，建治設(shè)條件爽明確，燭能據(jù)此查比較準薦確的確欺定造價檢，也是噸可以接鬼受的。行但是，父如果設(shè)獄計圖紙狀和說明網(wǎng)書不夠醬詳細，族未知因水素比較視多，或槍市場材母料設(shè)備事價格、馳工資極筑不穩(wěn)定漫，承包恢商必須郵承擔相灘應的風巡壽險。為避按免此踩風險百，承介包商截通常唇會加視大投碰標報反價中填的不芝可預寧見費耗，用坐來消享除不測確定袍因素貴帶來皺的風黨險，握因而蹦提高勞了開臺發(fā)項宜目報極價，股這對盡開發(fā)敘商又躬是不漢利的盒。針英對這持種情勉況可費行的客辦法奸是在垮固定豎總價摔合同磨中，左增加惹一些禍必要法的調(diào)霉價條悟款，連開發(fā)炭商分獸擔建恨設(shè)期蜓的部清分風解險，常從而未降低參承包糖商的哪不可氧預見遮費用體，使尼總承頓包價子下降勉。固定總害價合同不的調(diào)價渾條款大鬼致可歸牽納為兩泡種形式工，一是頓開發(fā)商脈同意對盼合同簽屠字日與抓實際施命工安裝勿時的材軌料、設(shè)蠅備、人猴工等價謠格的差滲異全部湯予以補誕償。二陪是規(guī)定糾材料、總設(shè)備和欺人工價吹格差異筑在一定真幅度內(nèi)炮，由承裙包商承否擔；超攔過一定么幅度的尸風險由汪雙方分炒擔或完身全有開題發(fā)商承山擔，以肥便于讓洽承包商行有效地稠降低承貨包報價箭。1.蟲6.驕4承包欺合同辟風險固定任單價龍合同①估刺量計疏價合物同，首先際開發(fā)押商委恢托設(shè)敢計單壤位和臣專業(yè)捆估算勢師，鐘提出御工程龍量估搭算表達，列話出分恐部分乘項工挖程量?。蝗蝗艉?，鹿承包綁商以東此為躲基礎(chǔ)糟填報港單價宣，計匹算出晝總報粱價，棚開發(fā)食商以憑總價盞和單筑價為徒依據(jù)滑，確述定中叔標者宰，并乒簽訂歲合同新；最氣后工舊程竣忌工按揭實際正完成毀的工霧程數(shù)艘量和沖合同軋單價辦結(jié)算撐工程線價款昆。這像種合并同雙碰方承稅擔的低風險婚均較雙小，領(lǐng)但如婚遇某頃一分口項工硬程量潑大幅廚度增好減，悟可能劈燕影響懇工程替成本毀，使駁某一土方蒙球受風普險。蒙在實奸踐中職，常睜規(guī)定冊工程喝量極畝限變替動幅濃度，勤某分即項工雖程量烏變幅關(guān)超過它極限膛幅度殖時，石允許泛適當克調(diào)整咳該分渡項工炎程單少價。②純架單價段合同甲，開發(fā)商右僅開列摸分部分瞧項工程看名稱和摘計量單仁位，由門承包商彈逐項填催報單價禾，經(jīng)雙勻方磋商守后簽訂戶單價合銜同，工賞程竣工搞后，按克合同單豪價和實厲際完成斃的工程小量結(jié)算浩工程造槍價。此致時，因宰為工程農(nóng)量多少緣瑞直接影辛響成本監(jiān)高低，見雙方均朵可能要黎承擔工鋪程量不哀確定而穿引起的集成本高夕或低的跡風險。1.6堪.4承包齒合同湊風險成本加雀酬金合協(xié)同成本味加酬槳金合士同是朱按開救發(fā)項棒目實郊際發(fā)劃生的竟成本睡（包好括人崖工費碌、材固料費放、施企工機壤械使倆用費要、其扛他直域接費張和施斬工管還理費駕以及族各項杰獨立頭費，障但不捏包括走承包腦商的刃總管悠理費銀和應脂交所早得稅堡），卸加上透商定欠的酬哪金（苗總管辣理費君和利猴潤）淺，來阻確定怕承包害工程竟的總盡造價羊。此嚇種合檔同主壇要用烏于開雅工前閃對工福程狀堵況不牲十分柱清楚郵，開怪發(fā)商醉與承診包商蔽相互勸信任哪的情禮況，怨如邊昏設(shè)計撐、邊猜施工麻的緊埋急工稱程和襪搶險策救急右的開閣發(fā)項比目。1.6禾.4承包合確同風險①成本耍加固貞定百套分比軟酬金。開利發(fā)商俱對承珍包商嬌花費枯的人洗工、告材料作、機叉械使言用費斯、其浙他直磚接費樓用和趟施工袍管理胡費等露實際梁直接禾成本剪全部戴據(jù)實奪補償余。同欲時，劇按照刊實際吃直接芹成本個的固鏡定百眨分比攀作為志酬金辣付給練承包妥商。霉這種端合同故，承穿包商派所得弊酬金賄與工誼程直剪接成段本成憂正比欣，開蝦發(fā)商享面臨訓承包項商故立意提戚高直丟接成酸本，忘惡意漿浪費負，故慈意增申加酬岸金收漂入的摔較大游風險盜。②成本甘加固定慣額酬金罰。開發(fā)吸商承考擔實惹際直描接成康本，傾酬金帶是雙兩方事灶先商農(nóng)定的筍一筆娃固定斧金額辜，這燃種合艇同雖載不會沸使承笑包商燃故意撥浪費撞，提鄰高直我接成柴本，件但承似包商院也沒組有降添低成錘本的預動力盞和壓串力。③成本鴉加浮錦動酬辜金。作切法是獻承發(fā)致包雙腰方事作先商政定目金標成芽本，訓由實梢際成飽本高匙低確牢定承反包商曲酬金藏的數(shù)冬額。您如果言開發(fā)專項目格完工哀后，漸實際結(jié)成本虹恰好漁為目電標成膜本，問承包僵商所德得為蛋成本零加某強一數(shù)曠額的傲酬金韻；如臺果實擴際成對本低泥于目由標成跑本，暈承包袍商所棄得除孕實際觀成本毯加那效一定梯數(shù)額轟的酬寺金外以，還衛(wèi)可根顛據(jù)成謙本降息低額從的一高定比夜率額漸外獲普得一羅筆酬樓金；車當實愧際成低本高約于目鋸標成落本時壩，開滴發(fā)商勸根據(jù)央成本養(yǎng)增加駐額的坊一定芝比率私，從倒酬金脾中扣紋除一昂部分酒，作鉗為對寫承包住商的蓋懲罰激。④限額唉成本吹加浮放動酬綿金。采利用這久種合吊同，崖首先侮，要只確定傾限額噸成本奸、報烘價成爺本和補最低證成本塑。當估實際廢成本志低于南最低寬成本宏時，蠟承包象商花像費的亭成本率和應楊得酬變金均粱可得牲到支汽付，襖并可何分享莫低于瞧最低泰成本如的成吊本節(jié)撓約額灘；如酷果實轎際成目本在勺最低肌成本周和報套價成聰本之租間，鳳承包芝商僅益能得盲到成友本和凡酬金蜘；如曠果實叨際成溜本在艙報價柴成本柳與限開額成逼本之慶間，蓬只有覆全部經(jīng)成本改可以面支付影，酬膏金不余再考親慮；京實際博成本爛超過蝴限額呼成本壘，超所過部娛分成門本不嚴予支虹付。1.6泥.5自然條閃件風險自然詠條件宅風險盛是指煮工程厘項目員所在恰地區(qū)或客觀曠存在北的惡還劣自留然條悅件，敲工程白實施否期間貫可能饑碰到緞的惡瞎劣氣域候等軍因素艱可能嘩給開唉發(fā)商馳構(gòu)成業(yè)的威粒脅。自然媽條件駁隨不柿同地射域而狼異。透如寒喝帶地賤區(qū)嚴倉冬不嘗能施皺工，償或施量工時續(xù)會增銹加大拴量冬鄰季施君工措萌施成掩本；引酷暑福地帶屑施工蔑作業(yè)帶時間希短，及并增涌加額砌外成怒本。血地震芹多發(fā)淋帶、愚洪水炊、海著嘯、蒸海潮鬧、火異山影淡響區(qū)虹潛伏猾著威品脅項德目的曬嚴重峰自然狡災害送。惡劣滑氣候使是指覽偶爾聞發(fā)生隔的超攻出正薦常規(guī)隔律的族氣候列變化扁，如怨暴雨腰、臺槳風、貫、暴不雪，堆一旦晉發(fā)生倆，會追給工萬程實眨施帶放來不芽便，皮導致類工期離延長減、成皂本增嘗加。1.也6.僻6工期拖蜘延風險房地產(chǎn)丈開發(fā)建斗設(shè)階段斤每個環(huán)樸節(jié)的時根間損失盈，都會胸使工期反拖延。遼而工期很延長，翅一方面對房地產(chǎn)溪市場狀饑況可能膨會發(fā)生先比較大朗的變化赴，錯過縫最佳租怕售時機圖，如已省提前售倆出，應許承擔逾遷期交付氣的違約就損失、行信譽損壩失；另環(huán)一方面勢，工期匙延長會唐增加投灶入資金礙利息支亞出，增騙加管理挽費。同影時，當呢開發(fā)施糊工采用膝成本加恥百分比樂酬金合敗同時，巨施工工繁期的延霉長還會懶因直接兔成本的膛增加大醬大增加刑開發(fā)總辯成本。1.6架.6工期拖召延風險影響生建設(shè)棟階段嘩工期廟的因迷素很蛇多，猴如人舌為因棉素、繪技術(shù)救因素丘、材絮料和吧設(shè)備絨因素飼、機屈具因魄素、卸地基碑因素荷、資般金因貨素、拳氣候據(jù)因素墊、環(huán)筋境因涌素。粒其中仙，人懼的因答素是診最主著要的女干擾礦因素判。國仙內(nèi)外砍專家爐分析燭了上配述干斷擾因鬧素，攤認為牌常見野的有敞以下享幾種貌情況[2箱6]。（1）錯瓣誤估間計了宋項目由的特碰點及物項目腦的實嗽施條鎮(zhèn)件。渾包括役低估尾了項吩目實罪現(xiàn)在挨技術(shù)殼上的推困難劃，沒柳有考豈慮到贏某些際設(shè)計僻和施蘭工問源題的如解決友必須解進行薯科研世和試旺驗，殲而這戰(zhàn)既需脖要資濤金，卸也需博要時膽間；暑低估鐮了多螞個單血位參論加項框目建像設(shè)將搬產(chǎn)生芒工作喜協(xié)調(diào)拍的困貌難；那對環(huán)薪境因焦素了飽解不坑夠，哨如交書通運掘輸、王供水次供電頃等條荒件事?lián)Q先沒勝搞清黎；對屠建材或設(shè)備秒供應宮條件叨、市捧場價緊格的柱變化墓趨向菌預測臣不準造，勞溫動力選季節(jié)巧性短距缺，躺建筑污材料山季節(jié)錦性緊壟張；國遇到執(zhí)了復使雜的炸地質(zhì)矛條件呈或地忽下文姨物、蚊古跡賺；駱因希噪聲鄉(xiāng)豐、固射體廢灣物等盾污染腐引起傅與工顫地左的鄰右籃舍的挺糾紛定，因惹環(huán)境江污染燦而被侵有關(guān)鹿部門桑罰款造、停攪工整德頓或毫被媒壤體曝云光。1.孫6.摔6工期拖泉延風險（2）項舍目參豎加者揉工作叮失誤帆。包劉括：現(xiàn)設(shè)計槽者拖巷延設(shè)丸計進濃度，嫌未能恩在規(guī)寸定時彼間內(nèi)回提供包或修蒼訂圖撓紙；籃承包咳商項縱目管消理水售平低薄，施星工方蜜法不僚符合糞要求呼，機袋械設(shè)緒備落撐后，運人力娃材料廈設(shè)備害等資紀源供朱應不據(jù)足；插或質(zhì)辱量控射制不數(shù)好，蹈導致躲返工疤、加限固、急處理膛；勞宣動糾拿紛引姑起工朝人消另極怠曬工、貧罷工沖；總檢承包融商將響任務賣分包覽給了訓不合突格的線分包圖商；各開發(fā)癥商未巡壽能就貿(mào)自身醬負責犁的功祝能、你質(zhì)量精問題月及時籠做出弱必要秀的決喝策；接開發(fā)亞商資嚇金供極應不都能滿炸足進偵度需捧要；產(chǎn)開發(fā)議單位雖與施匆工單弱位、礎(chǔ)銷售處單位魔或客美戶因煤各種厘糾紛翼扯皮尺、訴奏訟，枯拖延洪項目叫建設(shè)句進度雨；建教設(shè)管添理部摘門和資質(zhì)量住監(jiān)督訂部門患拖延姑審批腦時間仍。（3）不可如預見事淚件發(fā)生兄，如工師程事故禾、惡劣西氣候條閑件和政忌治變動虛、戰(zhàn)爭云與天災撤、人禍鞋事件的婦發(fā)生。1.6遵.7項目質(zhì)揀量風險房地產(chǎn)揮開發(fā)良掩好的投亂資效果雨要通過菠優(yōu)良的鈴房地產(chǎn)逃質(zhì)量來徒實現(xiàn)，跪地段只躲是誘人疤的手段伴，而房倦地產(chǎn)質(zhì)聽量才是快留人的稠法寶。憐一個設(shè)葉計陳舊紗、材料惱低劣、百裝飾粗俱糙的房嗎屋，地桐段再好蔑也難圓壺美夢。魯只有設(shè)賽計新穎樹、結(jié)構(gòu)險安全、際材料優(yōu)投良、裝茫飾精細情的房屋久才能有詞效地實蹦現(xiàn)地段景的功能營，為開救發(fā)者帶躬來高額笨的開發(fā)燙利潤。南例如，“金都碧械海山莊”建于199傍5年，攏位于比青島矩市東天部嶗糾山區(qū)才的黃橋金海獨岸線強上，頓分南霧北兩鑼區(qū)，苦總共10朋0多幢裕別墅脾。因炭存在霜著規(guī)壘劃和摟設(shè)計崖上的歲缺陷倉，樓旗間距插太小顯，綠南化率侮太低向，建課筑材戀料落烘伍，郊一直富賣不艦出去系，有征幾幢紗勉強有賣出恒去了砌，也范沒人詢來住嚼。20陳02年3月5日，無綢奈的螺開發(fā)裕商只凝得將靈北區(qū)玩的數(shù)拒十幢顯別墅庭夷為株平地撿。與遍之一抹路之沈隔的素南區(qū)50多幢別涼墅現(xiàn)雜程草叢生張，一片獻沉寂，揮估計也艦難逃厄偽運。質(zhì)襖量風險愧由此可賴見一斑。1.盜6.滔8開發(fā)級成本哄風險房地索產(chǎn)項賺目開蹤蝶發(fā)成摘本風障險源健于開望發(fā)的脾各個脂階段襖，但替不同右階段捷對成憂本影殺響程賓度相迅差懸墓殊。（1）項目父規(guī)劃、茄設(shè)計深營度不夠秒。規(guī)劃辣設(shè)計深六度不夠羨，設(shè)計叉內(nèi)容不魂全、缺肚陷、錯表誤和遺備漏；采蛾用規(guī)范背不恰當由，設(shè)計痕參數(shù)選僑用不合褲理；未打考慮當叫地工程自地質(zhì)水揭文地質(zhì)效條件；琴未考慮選施工可玻行性等療。（2）規(guī)劃姿設(shè)計方奔案陳舊旁，未進妹行優(yōu)化耀優(yōu)選。述設(shè)計中竿未采用處現(xiàn)代優(yōu)森化設(shè)計費方法，地如價值隸工程、漫最優(yōu)化嫌方法，姑對設(shè)計培方案進糖行優(yōu)化妥優(yōu)選等死。（3）地逆基勘燦測資點料不方全，不地下介埋藏敢物未劍事先牧考慮暮，臨捏時處鞭理不鼓當。（4）承打發(fā)包棟方式艦選擇禮不當彎；合終同類躲型選堤擇有芽誤；例合同忌條款摧遺漏舟、表貞達有幕誤，灘不嚴糧謹；蚊合同削管理武不力立，引絹起大寄量索衛(wèi)賠。（5）項目獄實施期兇間通貨到膨脹，攤材料、說人工費淹用上漲顆；或國載家調(diào)整齊產(chǎn)業(yè)政議策，采逝用新的疊要求或喇更高的益技術(shù)標富準，從程而導致共房地產(chǎn)輸開發(fā)投妖資額外品大幅增遵加。如林國家規(guī)案定從20點02年7月1日起禁臘止在城日市使用茶實心粘守土磚。1.6莖.8開發(fā)當成本礦風險（6）匯率擾變化。閃當代房追地產(chǎn)高榜檔開發(fā)身項目可屯能需要附大量進掉口建材疫及裝飾齒材料，饅項目投溉資估算那時按當舅時外匯戶匯率預春留了進謠口材料狡的費用蒼，但當爪實際需東要進口屆材料時踏，需支她付的外逆幣升值有，開發(fā)召商需額嚇外付出舉開發(fā)費攤用。（7）不將可抗就力。慮不可抹抗力察是指室不能握預見洋、不澇能避象免、踢并且慢不能碗克服蹲的客孔觀情刃況。桃不可獨抗力聲包括棋自然毛現(xiàn)象思，例尤如