房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資四

第六章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資2023/5/161本章學(xué)習(xí)要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款、上市融資、投資信托以及幾種高比率融資方式。了解房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資中的債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式。2023/5/162本章重點(diǎn)和難點(diǎn)重點(diǎn)：銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型；建設(shè)貸款制度；難點(diǎn)：高比率融資方式有哪些？各有什么利弊？2023/5/163房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式。股權(quán)融資是企業(yè)向股東籌集資金，所獲得的資金成為公司的資本，其代表著對(duì)企業(yè)的所有權(quán)。債權(quán)融資是利用發(fā)行債券、銀行信貸方式向債權(quán)人籌集資金，所獲得的資金成為公司的負(fù)債，代表對(duì)企業(yè)的債權(quán)。2023/5/164房地產(chǎn)企業(yè)融資股權(quán)融資上市融資合作開發(fā)融資直接債務(wù)融資首次發(fā)行上市上市后再融資買殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加工程承包融資租賃融資回

租回買企業(yè)債務(wù)其他融資機(jī)構(gòu)貸款銀行貸款債權(quán)融資房地產(chǎn)投資信托間接債務(wù)融資承租人的房地產(chǎn)出租人的房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司2023/5/165第一節(jié)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款的目的房地產(chǎn)投資由于資金需求量巨大，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開籌資渠道。企業(yè)負(fù)債的一個(gè)根本出發(fā)點(diǎn)在于利用財(cái)務(wù)杠桿提高企業(yè)權(quán)益資本利潤(rùn)率。"杠桿作用”則是指通過改變負(fù)債比率這一“支點(diǎn)”，以較小的權(quán)益資本去投資較大的項(xiàng)目，從而達(dá)到提高權(quán)益資本利潤(rùn)率的目的。這就是通常所謂的負(fù)債經(jīng)營(yíng)。2023/5/166第一節(jié)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序財(cái)務(wù)杠桿既能起正的作用，提高企業(yè)權(quán)益資本的收益率，也能起負(fù)的作用，有時(shí)甚至導(dǎo)致企業(yè)虧損破產(chǎn)。只要融資成本小于項(xiàng)目預(yù)期收益率，融資比率越高，股本收益率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)就越明顯，反之亦然。2023/5/167第一節(jié)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序二、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型（三種）：股本金可以來源于企業(yè)的自有資金、合資伙伴的注入資金和通過發(fā)行股票從資本市場(chǎng)上募集的資金。第一種是“房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款”。第二種是“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款”。第三種“房地產(chǎn)抵押貸款”，包括“土地開發(fā)抵押貸款”和“房屋開發(fā)抵押貸款”。2023/5/168第一節(jié)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)貸款基本程序三、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一般程序第一步，企業(yè)向銀行提出貸款的申請(qǐng)。第二步，銀行對(duì)企業(yè)進(jìn)行貸款前的審查。第三步，貸款的審批。第四步，貸款的檢查。2023/5/169第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很大的產(chǎn)業(yè)，從獲取土地使用權(quán)到建設(shè)房屋、經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，每一環(huán)節(jié)都存在許許多多的不確定性因素，特別是房地產(chǎn)開發(fā)的最終產(chǎn)品在時(shí)間和空間上都被固定在一個(gè)特定的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，而這個(gè)結(jié)構(gòu)又遠(yuǎn)非開發(fā)商所能左右的。所以，作為以盈利為目的的商業(yè)銀行必須只向符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場(chǎng)需要的項(xiàng)目和有較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)建設(shè)貸款，以確保貸款本息順利回收。而從開發(fā)商的角度，則應(yīng)該是每一個(gè)符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要又有市場(chǎng)銷路的項(xiàng)目都能順利獲得貸款資金。因此，理論上商業(yè)銀行與開發(fā)商并不矛盾，而應(yīng)在追逐利潤(rùn)最大化這一點(diǎn)上找到共同點(diǎn)。2023/5/1610

圖6.2建設(shè)貸款制度運(yùn)行模式長(zhǎng)期貸款人邀請(qǐng)貸款約定長(zhǎng)期抵押貸款購(gòu)房者長(zhǎng)期貸款每月還款首期付款建設(shè)貸款建設(shè)貸款清償貸款開發(fā)商

第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出2023/5/1611第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出建設(shè)工程抵押貸款美國(guó)的建設(shè)工程抵押貸款也被稱為臨時(shí)性貸款工具（interimfinancinginstrument），是開放式抵押貸款的一個(gè)特殊形式。該項(xiàng)貸款主要是在項(xiàng)目建設(shè)施工過程中為勞動(dòng)力和建筑材料成本融資。建設(shè)工程貸款的期限一般從項(xiàng)目投建時(shí)開始，直到施工完成后該貸款方式被另一種更長(zhǎng)期的融資方式所替代。2023/5/1612第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出申請(qǐng)及其條件。借款人要獲得工程建設(shè)貸款，首先要向信貸員提交工程的建設(shè)計(jì)劃，包括詳細(xì)說明建設(shè)的時(shí)間、地點(diǎn)等，以供信貸員分析。貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)土地以及在此即將開建的建筑物價(jià)值，承諾發(fā)放工程建設(shè)貸款，貸款額一般為土地與建筑物總價(jià)值的75％。2023/5/1613第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出貸款發(fā)放方式（patternofdisbursement）。工程建設(shè)貸款的發(fā)放有兩種基本方式。一種是設(shè)計(jì)一個(gè)資金發(fā)放計(jì)劃表，借款人隨著建設(shè)施工進(jìn)度分期提款。工程建設(shè)貸款的另一種發(fā)放形式要求借款人把所有分包項(xiàng)目的人工和材料賬單遞交給貸款機(jī)構(gòu)，貸款機(jī)構(gòu)據(jù)此支付這些費(fèi)用并收取貸款利息。貸款機(jī)構(gòu)保護(hù)措施（lenderprotection）。由于對(duì)于工程建設(shè)貸款的償還沒有保險(xiǎn)擔(dān)保，很多建筑融資商要求借款人即建筑商向保險(xiǎn)公司購(gòu)買竣工抵押債券，債券上要注明貸款機(jī)構(gòu)為第一受益人。2023/5/1614第二節(jié)建設(shè)貸款制度的提出資金來源（sourcesoffunds）。建設(shè)貸款的相對(duì)短期性質(zhì)是與商業(yè)銀行的投資模式匹配的。商業(yè)銀行是這種類型貸款的主要資金供給者。2023/5/1615第三節(jié)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析一、房地產(chǎn)業(yè)上市公司概況目前股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融中占比較小。目前中國(guó)擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)（2002年底為29967家），其中，根據(jù)聚源數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年2月，我國(guó)Ａ股市場(chǎng)實(shí)際主要從事住宅開發(fā)的上市公司約129家。2012年至今，處于房地產(chǎn)調(diào)控目的，資本市場(chǎng)上的房地產(chǎn)融資至今沒有開閘。2023/5/1616第三節(jié)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析我國(guó)歷史上在資本市場(chǎng)上房?jī)r(jià)調(diào)控措施：1992年至1994年間房地產(chǎn)泡沫，使得國(guó)家決定禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。直到1999年7月，建設(shè)部出于拉動(dòng)內(nèi)需、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的需要，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，擬推薦三家房地產(chǎn)企業(yè)上市試點(diǎn)。2003年，國(guó)家在收緊房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，也為房地產(chǎn)企業(yè)打開了其他融資渠道。2023/5/1617第三節(jié)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市投融資分析2003年10月底，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《2003年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。該報(bào)告指出，在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，中國(guó)人民銀行將配合有關(guān)部門為房地產(chǎn)開發(fā)商開辟多種融資方式，特別是通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資將走向多元化。其中，證券市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)融資大大增加。2004年以來，萬科、華僑城、金融街等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛提出再融資的申請(qǐng)，正是利用其上市公司的融資優(yōu)勢(shì)，通過積極調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，來面對(duì)宏觀政策的挑戰(zhàn)。2023/5/1618第三屠節(jié)勢(shì)目前戶我國(guó)余房地重產(chǎn)企犯業(yè)上乏市投祥融資泉分析二、房版地產(chǎn)企王業(yè)首發(fā)星上市概泡覽截止2逃013姜年2月擾，國(guó)內(nèi)隊(duì)共有1曾29家罵房地產(chǎn)熊上市公允司。越來越庫(kù)多的企勞業(yè)期望厚借助境熟外資本才平臺(tái)獲珍取資金犁支持。塊自20練12年當(dāng)以來，怠多家房胖企或赴法港上市敘、或收贈(zèng)購(gòu)上市晃平臺(tái)、下或利用始在港上最市平臺(tái)粗進(jìn)行海于外融資色。202暢3/5嶺/319202耀3/5疏/320202孤3/5看/32120鑒23預(yù)/5套/322表6.1公司芬上市謀條件喪及規(guī)芬則規(guī)則潛規(guī)則1998年前1998年后公司設(shè)立五個(gè)發(fā)起人、股份公司設(shè)立滿三年（國(guó)有獨(dú)資例外）、注冊(cè)資本1000萬元以上，一年輔導(dǎo)期額度制，各省級(jí)單位的推薦2004年前通道制2004年10月后保薦制20倍市盈率，3%承銷保薦費(fèi)，最低1000萬元，發(fā)行3億元，凈利潤(rùn)1500萬元*2，營(yíng)業(yè)收入3億元財(cái)務(wù)指標(biāo)連續(xù)三年盈利，資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%股本指標(biāo)發(fā)起后總股本5000萬元千人千股公司治理避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、減少關(guān)聯(lián)交易，公司運(yùn)營(yíng)的獨(dú)立性、與控股公司五五分開20走23格/5炮/323第三節(jié)艦?zāi)壳肮馕覈?guó)房莊地產(chǎn)企星業(yè)上市齡投融資碎分析三、房劈燕地產(chǎn)企低業(yè)首發(fā)習(xí)上市案苦例——深萬科萬科呼成立違于198遵4年5月，19信88年開手始涉謊足房爺?shù)禺a(chǎn)買經(jīng)營(yíng)土，199涉2年確立蒜了以房盆地產(chǎn)為車核心業(yè)繡務(wù)的發(fā)延展戰(zhàn)略翁，并選愉擇住宅遇作為主屈導(dǎo)開發(fā)藍(lán)產(chǎn)品。橡經(jīng)過14年的吵努力鋸，公在司成慣功進(jìn)兵入深炸圳、博上海乖、北易京、捧天津執(zhí)、沈兼陽(yáng)、姓成都張等中召心城詳市進(jìn)初行規(guī)濕模開懶發(fā)，價(jià)并以年超前即的規(guī)辯劃設(shè)封計(jì)理拒念及導(dǎo)優(yōu)質(zhì)梢的物魔業(yè)管趴理樹宣立了傅品牌鞠形象兼，成敢為國(guó)揪內(nèi)最搖為知括名和侄最具市實(shí)力造的住昆宅開寺發(fā)商摔之一鍬，歷摘年累轉(zhuǎn)計(jì)竣豆工面貝積349萬平笨方米逝。202惱3/5烏/324圖6.3萬科成援長(zhǎng)指標(biāo)202君3/5裝/325萬科2寬012年?duì)I詠業(yè)收澡入20福23波/5陳/326萬科2邁012財(cái)務(wù)舅狀況202克3/5盞/327第三節(jié)鞭目前鄭我國(guó)房穗地產(chǎn)企網(wǎng)業(yè)上市脈投融資葡分析四、房褲地產(chǎn)企爬業(yè)借殼檔上市分殺析所謂買足殼上市凈就是購(gòu)意買上市掩公司的雀股權(quán)做月大股東奧，然后僚通過優(yōu)性良資產(chǎn)息和有良隸好收益日預(yù)期的輸資產(chǎn)的燭注入和漂置換，涉徹底改斥變上市乖公司的凝經(jīng)營(yíng)業(yè)震績(jī)，從棄而達(dá)到藍(lán)證監(jiān)會(huì)割規(guī)定的腸增發(fā)和何配股的艱要求，納實(shí)現(xiàn)從階證券市淡場(chǎng)融資悶的目的牧。20它23躍/5燭/328第三節(jié)湖目前黨我國(guó)房戚地產(chǎn)企贏業(yè)上市豆投融資耗分析買殼上攻市的方獅式有兩平種第一夕種是燭場(chǎng)內(nèi)勻交易老即在紗二級(jí)南市場(chǎng)悼公開化收購(gòu)混，這甲種方棒式因難價(jià)格透公開炭不易覆控制潛通常柳成本袖太高姜。但休在二繳級(jí)市壩場(chǎng)股嚼價(jià)低希于每討股凈孫資產(chǎn)穗的時(shí)拴候，殼二級(jí)拴市場(chǎng)居收購(gòu)桿理論怪上可號(hào)能成蜘本較酸協(xié)議宰轉(zhuǎn)讓聲低。第二種丹是場(chǎng)外站交易即禮協(xié)議轉(zhuǎn)瘦讓，買幅殼上市陽(yáng)一般都號(hào)選擇資宣協(xié)議轉(zhuǎn)卷讓特別趟是國(guó)有營(yíng)股的協(xié)秋議轉(zhuǎn)讓壟。一是交收購(gòu)價(jià)戚格和成床本低，嫂轉(zhuǎn)讓基膨準(zhǔn)是每香股凈資駝產(chǎn)和凈洲資產(chǎn)收塘益率；鴿二是國(guó)討家和地滔方政府必鼓勵(lì)國(guó)慰有股逐萌漸退出堂；三是寶有操作妙技巧實(shí)傭現(xiàn)的可周能和空眉間。202連3/5詞/329表6.關(guān)2境內(nèi)借殼上具市房地襯產(chǎn)公司勢(shì)一覽表20頑23鞏/5透/330第四齊節(jié)芽房地碑產(chǎn)投鬼資信荒托一、拿美國(guó)鏈房地暴產(chǎn)投毫資信時(shí)托概晚述一個(gè)陽(yáng)房地奴產(chǎn)投酸資信科托就般是一睛個(gè)房判地產(chǎn)秧經(jīng)營(yíng)山公司源，在厲大多殲數(shù)情舊況下陳，其撈目的泰是擁孝有并顏經(jīng)營(yíng)線收益扯性房序地產(chǎn)公，譬江如公圍寓、污購(gòu)物比中心噴、辦鼠公樓眾和倉(cāng)蟲庫(kù)。竿有些即房地饞產(chǎn)投證資信善托也歌從事棕房地速產(chǎn)融液資業(yè)泡務(wù)。20充23質(zhì)/5撫/331第四閥節(jié)獻(xiàn)房地鉆產(chǎn)投卡資信幕托房地產(chǎn)汽投資信者托非常賀有效地片解決了盡房地產(chǎn)恰投資的智流動(dòng)性猾、安全久性和業(yè)艦績(jī)問題在流動(dòng)潤(rùn)性方面慨，房地窩產(chǎn)投資擴(kuò)信托使漫得房地瓶產(chǎn)變成蜻了流動(dòng)稿性資產(chǎn)弄。在安全支性方面繞，不僅穩(wěn)因?yàn)榉拷频禺a(chǎn)的歌不可移窄動(dòng)性和衣潛在的炊創(chuàng)利能黨力，大鍛大增強(qiáng)殘了投資昨者的安釀全性，竟而且通明過房地午產(chǎn)投資來信托，端小投資術(shù)者更是程獲得了橫前所未燥有的安妨全感。在業(yè)績(jī)耀方面，勢(shì)自從美康國(guó)房地含產(chǎn)投資戰(zhàn)信托誕狼生以來刮，其業(yè)散績(jī)一直哨是有競(jìng)哭爭(zhēng)力的獵。202目3/5唐/332第四鼻節(jié)老房地朱產(chǎn)投弄資信技托美國(guó)房精地產(chǎn)投儲(chǔ)資信托裂是19牛60年由美甜國(guó)國(guó)會(huì)但批準(zhǔn)創(chuàng)論立的。一開始因，房地稻產(chǎn)投資拳信托被還限制于兼僅僅擁級(jí)有房地拒產(chǎn)，并基不經(jīng)營(yíng)圍或管理延房地產(chǎn)散。這意觀味著房山地產(chǎn)投呀資信托燈不得不羨尋找一載個(gè)經(jīng)濟(jì)旬利益與慎房地產(chǎn)壟投資信柴托業(yè)主寨可能不慘同的第糟三方來坑經(jīng)營(yíng)和爆管理物即業(yè)，而承投資市論場(chǎng)并沒堂有準(zhǔn)備愧接受這掙種安排存。20塔23液/5稱/333第四扣節(jié)秒房地蓮產(chǎn)投冷資信占托19君86年美滿國(guó)稅效法在還房地群產(chǎn)投聰資領(lǐng)臟域做起了二騙個(gè)重錢要的剖改變唇。第一具，稅典法從姥根本黎上減雞少將臨房地紫產(chǎn)投厭資作注為避默稅工閣具的耀機(jī)會(huì)吃。第二檔，作駕為稅占法的替一部?jī)H分，帶國(guó)會(huì)鍵加強(qiáng)概了房片地產(chǎn)恒投資賠信托江的權(quán)闖利。根據(jù)殘投資歉類型杏的不晶同，薄可以個(gè)將房繼地產(chǎn)央投資憶信托惠劃分叨為：權(quán)益型抵押型混合頂型20弊23掩/5辟/334第四賄節(jié)另房地昂產(chǎn)投題資信煉托美國(guó)捧三種號(hào)形式交的房艱地產(chǎn)鼓投資障信托世，其液市場(chǎng)揉收益童率是膀不一示樣的功。按市場(chǎng)擾收益由發(fā)大到小霜排列依退次是“荷抵押型歲－混合費(fèi)型－權(quán)盼益型”棒。而投資慈增值幅現(xiàn)度由大溉到小排蛇列順序擾是“權(quán)賓益型－蠟混合型序－抵押抱型”。20長(zhǎng)23榮/5索/335第四節(jié)野房地判產(chǎn)投資連信托二、著美國(guó)夾房地樣產(chǎn)投餐資信取托的脫管理房地只產(chǎn)投合資信曲托機(jī)后構(gòu)作倆為公踐司組贊織或囑信托爺組織問，在境總部辨所在艦地的稀州注響冊(cè)，煩并遵毛守該柿州的員法令彩法規(guī)悄。他姑們也值必須涼遵守本聯(lián)邦商法規(guī)靈：聯(lián)葬邦稅償法明估確規(guī)耗定了狗房地書產(chǎn)投捐資信趙托機(jī)呼構(gòu)可礙以給籠予其琴投資槍者的揉所得幸稅政茂策的傭最低龍條件驚；證級(jí)監(jiān)會(huì)誘規(guī)定噴了房姑地產(chǎn)精投資捏信托捆機(jī)構(gòu)垃與公舊眾投洋資者供之間做的關(guān)嚴(yán)系。202殖3/5鞭/336第四節(jié)駛房地去產(chǎn)投資悔信托（一斃）免狠稅政喚策房地挖產(chǎn)投拆資信返托機(jī)洋構(gòu)要?jiǎng)潾@得奪免稅合政策村必須究符合銷一大街堆條綿件，發(fā)其中馬最主狀要的駁條件淘如下真：股份必填須被至騾少100人持智有，湯在任鄙何一洗個(gè)稅亮務(wù)年佩度的喘后半煙年，5個(gè)和5個(gè)以揮下的你股東蕉不得純持有50％和50％以持上的否股份細(xì)。199帽3年以茅后，間養(yǎng)老糖基金群不在食被當(dāng)挨成單大一的辰投資元者，血因此辛也不反適用蜓“5個(gè)和5個(gè)以扁下”步的規(guī)叛定。堵美稅待法第856破(h)款規(guī)定趁養(yǎng)老基燥金的受基益人所凱持有的鑒房地產(chǎn)斜投資信棚托份額閉與其持挪有的養(yǎng)灰老基金花信托的喂權(quán)益是滋成比例晌的。20跳23尖/5近/337第四節(jié)談房地堪產(chǎn)投資聲信托至少75％的資匪產(chǎn)是由君房地產(chǎn)折、抵押再貸款、音現(xiàn)金和躺現(xiàn)金項(xiàng)優(yōu)目或政則府證券梯組成。敞籌資后污的第一帝年，用源新籌集蹤蝶資金的垂收益購(gòu)削買股票粥和債券眼的收益爆可以作禍為這75％的止組成饞部分弱。在每圓個(gè)財(cái)孤務(wù)年弄度結(jié)袍束前昏，必恰須將晉該年屢度內(nèi)95％以報(bào)上的堅(jiān)經(jīng)常飲性收貧入(以區(qū)假別于繼資本莊項(xiàng)下錄的收每入)分配仿給股塵東。濫這一未要求業(yè)對(duì)于蛙沒有握現(xiàn)金蔽收入游的房棒地產(chǎn)蘇投資順信托枕機(jī)構(gòu)崗來說吊是容傘易滿墾足的挺。持有疊一年破內(nèi)的臉證券型的收咱益或晶持有圾四年舍內(nèi)房亂地產(chǎn)稱的收奏益不晨得超該過年坐總收震入的30％。202董3/5牛/338第四這節(jié)剩房地模產(chǎn)投援資信迅托(二)股東權(quán)胡利(三)受托賀人和賞董事(四)顧問的掛職責(zé)(五)顧問的寸收益202萄3/5濕/339第四繩節(jié)兄房地挖產(chǎn)投格資信臟托三、殿我國(guó)錘房地紛產(chǎn)投串資信耕托基甜金的高現(xiàn)狀（一礎(chǔ)）我疾國(guó)發(fā)舞展房處地產(chǎn)講投資朝信托油基金標(biāo)的現(xiàn)繡狀由于總國(guó)內(nèi)吊尚未持出臺(tái)恒相關(guān)波的產(chǎn)湯業(yè)基家金法騾，現(xiàn)偶在有襯據(jù)可系依的外僅僅符是《信托業(yè)法》和《公司法》，而在脅產(chǎn)業(yè)基峰金領(lǐng)域睬我國(guó)出幻玉臺(tái)的只命有《證券投捉資基金單法》一部擔(dān)。嚴(yán)癥格說繁來我伸國(guó)還坡沒有原真正朋意義插上的飾房地枝產(chǎn)投恰資基題金，柳但是瞇最近奧幾年隨房地倚產(chǎn)信民托投扶資基管金的映趨勢(shì)堆卻是棵越來孕越明墊顯。202鈔3/5概/340中國(guó)彎房地紀(jì)產(chǎn)信甲托類潔別匯旺總202移3/5遞/34120染02及-2聾01殊1年中怠國(guó)房央地產(chǎn)嫌信托加規(guī)模副增長(zhǎng)脾情況202脾3/5卸/342房地君產(chǎn)信巧托產(chǎn)鴿品收砍益率綠逐步龍走高202飛3/5摸/343表6.3國(guó)內(nèi)信苗托公司架推出的冷部分房湖地產(chǎn)信凱托項(xiàng)目時(shí)間信托項(xiàng)目名稱資本規(guī)模（單位：億元）預(yù)計(jì)收益率2002年7月新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托2.34.00%2003年10月世界星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托項(xiàng)目2不低于6%2003年11月金融街寫字樓項(xiàng)目貸款信托項(xiàng)目0.84.60%2003年12月法國(guó)歐尚天津第一店信托項(xiàng)目不超過16.00%2004年1月宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房信托項(xiàng)目不超過1不低于5%2004年8月華堂商場(chǎng)大興店信托項(xiàng)目0.76.00%2004年12月北京麗江新城貸款項(xiàng)目集資信托計(jì)劃3.36.30%2005年2月住邦2000商務(wù)中心二期項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃0.56.50%2005年6月上海市政顓橋配套商品房投資信托計(jì)劃2.55.80%2005年11月國(guó)開行城建改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃3.03.5%202餡3/5蠢/344房地產(chǎn)喊信托基片金成功嗓案例首宗狀在香隊(duì)港上站市的錫中國(guó)遭房地放產(chǎn)投尊資信郊託基廣金.

——越秀房借地產(chǎn)投疾資信託巷基金20養(yǎng)23淹/5選/345第四羅節(jié)挨房地母產(chǎn)投算資信忠托（二減）我黎國(guó)發(fā)正展房頃地產(chǎn)膝投資下信托盆基金獎(jiǎng)的障貝礙1、法律味障礙。2、體系制障胖礙。3、人才訴障礙。202票3/5賊/346第四節(jié)吧房地造產(chǎn)投資虧信托四、轟我國(guó)品發(fā)展店房地分產(chǎn)投蒸資信幸托基樂金的童思考（一絮）募槽集方橡式產(chǎn)業(yè)返投資丟基金趟的募污集方爽式有夾公募志和私胖募兩佳種。桌公募沃指向盒社會(huì)捕公眾咐募集曠資金,私募指粘向一定礦范圍內(nèi)泉的機(jī)構(gòu)纖投資者羽募集。20汗23定/5青/347第四節(jié)紋房地析產(chǎn)投資警信托（二）券組織形講式契約臂型房余地產(chǎn)新投資石基金稠依據(jù)《信托法》規(guī)定的竿信托契怖約建立予、運(yùn)作劑；公司究型房地繩產(chǎn)投資德基金依《公司啞法》成立，呈具有法言人資格持。由于礙我國(guó)證更券市場(chǎng)盛發(fā)展不矛夠完善蒼，房地御產(chǎn)市場(chǎng)樹不夠規(guī)荷范這些爭(zhēng)外部原禽因，再慌加上契撤約型自間身的優(yōu)姑勢(shì)如所此有權(quán)與夜收益權(quán)拖的分離逗而使得殼信托財(cái)某產(chǎn)具有川相對(duì)獨(dú)析立性，禽基金收字益可得五到法律鄰保護(hù)，柿只需納迅稅一次市，可提他高基金包收益，想所以在享房地產(chǎn)拍投資基闊金起步確階段宜溜采用契及約型為躁主，并如隨著證目券市場(chǎng)叮及房地嗎產(chǎn)市場(chǎng)圾的進(jìn)一殺步發(fā)展揭，逐步媽向開放質(zhì)型基金役過渡。20格23董/5射/348第四擺節(jié)路房地酬產(chǎn)投烈資信傍托（三積）運(yùn)木作模符式隨著市欣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)華的日益籍加劇，氏我國(guó)房輔地產(chǎn)市筋場(chǎng)的基繞本特征檔從以增瘦量發(fā)展暮為主轉(zhuǎn)拍變到以竿存量發(fā)蓮展為主悠上來，外在這種租情況下略，房地掏產(chǎn)企業(yè)衛(wèi)運(yùn)作模慮式要向凍資產(chǎn)經(jīng)列營(yíng)型轉(zhuǎn)敬變，從針而也要矮求房地頁(yè)產(chǎn)投資叮基金運(yùn)揪作模式殊為資產(chǎn)丸經(jīng)營(yíng)型樸。案例：衣中國(guó)房舍地產(chǎn)信普托的風(fēng)跟險(xiǎn)有多毒大？202俗3/5緣瑞/349第五節(jié)顫高比桑率融資朋方式租賃融努資就是疲一種10造0％的招融資濟(jì)方式擋。所驗(yàn)謂租上賃，漆就是從某項(xiàng)腿資產(chǎn)盲的所疼有者(出租人)在一定虛的時(shí)期丸內(nèi)有償減轉(zhuǎn)讓其侵資產(chǎn)的歲使用權(quán)嗽和占用咳權(quán)的合眨同行為嫁。在租從賃期間城，出租疼人保留糾出租物繞品的所輝有權(quán)，搏而承租拿人根據(jù)底租賃合殲同定期知支付租御金，從賤而獲得務(wù)了租賃語(yǔ)物品的么唯一的揭、排他美性的使裝用權(quán)和董占用權(quán)摧。202匪3/5所/350第五節(jié)瓜高比憑率融資促方式融資性菌租賃，徒又稱全這額支付姿租賃(fu膚ll—舉pay數(shù)-ou腫tle豪as丑e)，在享規(guī)定蛋的支潛付階險(xiǎn)段中猜，支概付的沸租金盈足以肆補(bǔ)償善出租乞人的賺資本揚(yáng)費(fèi)用飽和利聲潤(rùn)。截所以惰，這賞種租狂賃實(shí)較際上裕是出紗租人瀉向承塊租人堵提供究的一陪種融典資方島式。20開23繪/5誘/351第五副節(jié)帝高比共率融徒資方銀式一、出姑租人的茫房地產(chǎn)所謂耗“出擋租人爸的房彈地產(chǎn)央”是至指出歉租人瓣根據(jù)米承租該人的先要求憤開發(fā)瓣建設(shè)綱的房充地產(chǎn)相。二、承椅租人的享房地產(chǎn)承租人原的房地拼產(chǎn)是指扣租戶通蓬過租賃脾方式獲勾得土地射的使用按權(quán)和占炊用權(quán)之商后，自層己開發(fā)災(zāi)的房地亡產(chǎn)。由譜于租戶培獲得的癢是長(zhǎng)期火的、排泄他性的晝租賃權(quán)萄益，這但就決定標(biāo)了他可侵以用這貝種權(quán)益興為抵押薪向銀行領(lǐng)申請(qǐng)長(zhǎng)趣期的抵羊押貸款年。通常握為了減誓輕貸款趨人的風(fēng)策險(xiǎn)，貸泡款人總叨是要求雜土地的盯出租方牽承諾將兇其獲取民土地租懂金的時(shí)貨間后于純支付貸鍛款本息披。20泡23帶/5灑/352第五節(jié)蓬高比川率融資笛方式三、獄回租耗融資(sa名le-德lea扮se悼bac肆kf澆ina匠nci澡ng)所謂回勿租是指堤賣方在筐出售物腸業(yè)的同寶時(shí)隨即貼向買方爪長(zhǎng)期租離賃同一被物業(yè)。賣方/承租方現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃買方/出租方20思23執(zhí)/5擠/353第五坑節(jié)咬高比鴨率融燙資方槍式(一)土地回張租(s霸al捧e—航le日as懇eb挖ac倆kof練lan嘆d)土地回概租實(shí)際量上是通饒過土地昨回租和游因此獲貧得的土不地租賃獅權(quán)益所游進(jìn)行的笑租賃融遠(yuǎn)資。金融機(jī)構(gòu)C投資者A（擁有土地）投資者B建設(shè)資金租賃權(quán)益長(zhǎng)期租賃出售土地202窮3/5諷/354第五節(jié)棍高比指率融資歐方式(二)采用回永租進(jìn)行球部分融撇資(pa商rti娛al再fin隔anc弊ing捧by串sa縣le—仁lea兄se—浮bac柴k)土地回巖租和租竿賃融資殺一樣，壩實(shí)現(xiàn)的疾是100％的脾融資輸。房蘭地產(chǎn)瓶回租盛，特摧別是朝存量它房地弦產(chǎn)的例回租熄可以持實(shí)現(xiàn)霉部分推、但競(jìng)屬于墓高比脖率的謠融資叮。20矮23椒/5流/355第五節(jié)曠高比絨率融資翅方式四、客回購(gòu)扶融資(sa辟le—杏buy汪bac顛kf渠ina掘nci刮ng)回購(gòu)等也是業(yè)一種背重要腰的高削比率視融資喝方式漿，在細(xì)房地響產(chǎn)領(lǐng)執(zhí)域同軋樣得狀到廣傷泛的徐應(yīng)用阿。一告般是豆投資殊者以蛇市場(chǎng)做價(jià)購(gòu)默進(jìn)房備地產(chǎn)旱之后暴，隨怨即以鏈成本幼價(jià)出手售給事金融羅機(jī)構(gòu)例，同槽時(shí)又偶從金螞融機(jī)塌構(gòu)那啦里買斬回。投資者A金融公司B成本價(jià)出售分期付款出售202像3/5評(píng)/356第五悲節(jié)細(xì)高比派率融跪資方捆式五、前昌沿貨幣細(xì)合約(fr染ont趁mo炊ney店de壞als辦)(一)組織灶形式如果貸哭款機(jī)構(gòu)國(guó)和開發(fā)