房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理考核圖文

房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理考核2內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理3在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進度說法一：或者我們不能按時完成進度、或者我們雖然完成了進度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進度為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進度？---進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機會風(fēng)險加大進度時間，決定管理費和財務(wù)費用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計劃管理是管理人員的必備工具產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已6進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理土地獲取7進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—提速帶來的價值■內(nèi)部收益率提高5個百分點，銷售凈利率提高0.7個百分點■集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3個百分點■同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)模可提高20%■項目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個月帶來的收益然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題8從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進度計劃的原因中，相當(dāng)一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因計劃解決不了激勵的問題。。。。。。所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理9世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運營管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運營。。。。。。所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理10

計劃管理體系－計劃管理

管理型運營體系－營運績效管理－運營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－信息與知識管理－流程管理

專業(yè)型運營體系－投資決策管理－運營績效管理－運營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－資金預(yù)算管理－目標(biāo)成本管理－信息與知識管理－流程管理1411內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理12影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素組織與項目管理模式----決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素業(yè)務(wù)流程的合理性----是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量；計劃運營體系產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度項目本身的因素----政府關(guān)系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）是否業(yè)績導(dǎo)向的文化與有無清晰的責(zé)任機制13案例：客觀原因背后的因素案例：某項目A區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工某項目A區(qū)別墅去年12月開始招標(biāo)，基礎(chǔ)形式（設(shè)計定）鉆孔樁3月份初施工單位進場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁但是設(shè)計建議盡量不改，成本會增加60%，但由于無法施工，經(jīng)成控部門同意3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時間，成控才同意）4月份已經(jīng)開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無法進行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設(shè)計要重新出施工圖，用了1個月的時間），招標(biāo)又用了1個月的時間7月份開始進場，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天）9月份設(shè)計增加800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工另外3棟別墅，原設(shè)計是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5月份開挖后土質(zhì)達不到設(shè)計要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案，6月份開始討論方案，反復(fù)試用鋼護筒、水泥管護筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進場繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達不到預(yù)想效果本來今年希望今年年底達到預(yù)售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。14從萬科均好中加速所看到的－難的不是快，而是又快又好案例：萬科“在均好中加速”15我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？公司流程框架業(yè)務(wù)模型人力資源策劃定位規(guī)劃設(shè)計工程管理營銷管理客戶服務(wù)業(yè)務(wù)主流程及子流程操作指導(dǎo)及表格概念設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工過程配合主流程:一級子流程:二級流程:行政財務(wù)ＩＴ主流程決定總體效率部門流程決定協(xié)同效率作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量16首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率某公司專業(yè)集成流程圖17建設(shè)工程施工許可證方案報建營銷設(shè)計項目成本工程可行性研究報告土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念設(shè)計產(chǎn)品建議書規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計施工圖設(shè)計工程總包招標(biāo)施工圖報建建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程形象進度銷售開盤項目聽證會市場定位國有土地使用權(quán)證開工銷售許可證第二階段:開發(fā)決策？月技術(shù)決策？月第一階段:土地決策第三階段:技術(shù)實施？月生產(chǎn)施工？月總周期？月自有資金銀行貸款18某公司示范區(qū)加速19其次關(guān)繞注業(yè)務(wù)棍流程的呆協(xié)調(diào)性婆，這是隨影響流蓮程效率史的第二獄個關(guān)鍵竟因素很多蹈時候火，我宰們只含關(guān)注帶業(yè)務(wù)尾流程障的審爸批順徑序，府往往梳忽略夾業(yè)務(wù)賽流程息間的淹協(xié)調(diào)丹性20案例惑：某乏項目諷標(biāo)高煮錯誤落的產(chǎn)抵生和渠業(yè)務(wù)足流程嘩的關(guān)炕注點場地豎搭向標(biāo)高賊設(shè)計原因分鍋析:土建部設(shè)計扣、市舒政設(shè)沙計與由景觀闖設(shè)計滾系三坑個不鎖同的洋單位籠，分杠別完前成后希施工栽以最響后的得景觀午設(shè)計掛為依午據(jù)進聽行控誘制標(biāo)陰高。經(jīng)驗紐奉及教諸訓(xùn)：各專瘦業(yè)設(shè)扎計提牌前介嚴(yán)入是行好事白，但繩各自呢完成租后須名進行妨綜合遲豎向勺設(shè)計污匯總遮。繪哄制綜獄合豎命向設(shè)束計圖抗并進抬行嚴(yán)萄格的慶綜合者評審蓄。如何避字免？21如何謎確保撐業(yè)務(wù)壩流程夕完成究節(jié)點普的質(zhì)刪量，遲這也齊是影碰響流帥程效蛋率的呢重要票原因著之一由于時拿間比較縣緊和人振員熟練垃程度等嘗原因，洽節(jié)點質(zhì)殼量達不澇到要求蝦返工而碎導(dǎo)致流釘程效率叔降低成午為了影貫響流程精效率的初主要因床素22能否快舟速決策匯和在合蠻適的時贈間決策淡是快速菠運營的銷關(guān)鍵23內(nèi)容房地斃產(chǎn)計販劃運紐奉營概唱述影響快職速運營耗的關(guān)鍵煉因素計劃亦運營稿體系炎的整季體思要路如何堪進行穿有效柏的計菌劃管家理計劃運拍營管理腹的架構(gòu)---誰來管24戰(zhàn)略值型集饞團總凈部—萬科計劃運件營管理捎的架構(gòu)--轟-誰來拒管25地區(qū)PM躲O型—龍湖計劃裳運營遍管理醬的架貓構(gòu)--較-誰來柴管26權(quán)威推轟動型—金地計劃運捎營管理弓的架構(gòu)---誰來管27職能壺型--中小企慎業(yè)總經(jīng)理財務(wù)副總財務(wù)管理部運營發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計副總設(shè)計管理部工程管理部董事長營銷管理部合同預(yù)算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會計核算稅務(wù)籌劃審計監(jiān)察財務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務(wù)營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高層部門主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計景觀施工成本管理計劃運營資產(chǎn)運營部資產(chǎn)管理招商運營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓媱澐溥\營雪管理搶的架肢構(gòu)---如何邪管(整體思終路）目的：1、及時中和充分常掌握集淋團所屬吼項目的杯動態(tài)運民行狀況茫；2、及摟早判冰斷公牲司及繩項目爪運行躲的風(fēng)賽險和眾影響重，提悟前做豆出相央關(guān)預(yù)刪警和奔應(yīng)對恰策略交；2、有緞效提雜高公含司資違金、死資產(chǎn)悶的運滔行效陡率；4、為擱集團某的績誼效考塞核提列供依蠶據(jù)5、推枕進業(yè)備務(wù)流槳程的賣實施全，提朋高集青團精久細化皂管理哀水平兼。管理鹿對象悶：針對氏集團甜下屬贏的所拿有項記目管理方除式：以目標(biāo)面管理為括工具，平以動態(tài)逼監(jiān)控手棵段，并神通過結(jié)逼果評價點體系，案有效將緩運營管凳控納入配績效考槽核體系章，使得給整體的市管控方次案有據(jù)躬、有察照、有效旱。28一體化敵運營的綱概念系統(tǒng)的顫一體化一體宵化的徹運營環(huán)管理烏是一銹個完耽整的主系統(tǒng)態(tài)，包擊含目菠標(biāo)設(shè)蠶定、心過程酬監(jiān)控槳、結(jié)鼻果評業(yè)估，酸形成禽一個PDC魂A的有望效循歪環(huán)體鐮系；專業(yè)的盜一體化一體胞化的賭運營唇管理悠涵蓋介了項失目運塊營管繡理的數(shù)各個艷重要灶專業(yè)鼓環(huán)節(jié)痕，保真證集遷團對墓各項錦目動稿態(tài)監(jiān)匪控的紅全面薪性和胖科學(xué)載性，敵并且嚷能夠惹通過觸報表確管理協(xié)系統(tǒng)磨地反銷映項你目的污重要莊經(jīng)營找指標(biāo)飲；管理絨的一敏體化一體護化的生運營尚管理般通過押與考庭核的慶有效麻鏈接持，運架營管必理將磁納入妨公司弓績效鄙考核贏體系縮慧，使傻得運涂營管擾理和摩人力已資源鳴形成劣良好淺的互串動，族實現(xiàn)獎的管旁理的摘一體嘴化，鼻使得折運營圾管理項有效物可控添；29通過目割標(biāo)規(guī)劃驅(qū)、過程娃監(jiān)控、親結(jié)果評夫價緊密袍整合，會形成一潔套全面架科學(xué)的嬸管控體壩系30運營港目標(biāo)設(shè)定計劃管窗理成果管鋸理決策管婆理目標(biāo)規(guī)悠劃過程監(jiān)紛控結(jié)果評醉價項目評估成本管鉆理資金哭預(yù)算進管理———鋼—知識您管理——州—————信息銅報表湖管理———目標(biāo)守管理鴨是保納證公吵司目幕標(biāo)實刺現(xiàn)的初全程鳥工具31收益靠目標(biāo)進度剝目標(biāo)成本暑目標(biāo)成果跟鳳蹤表計劃跟酬蹤表動態(tài)成嘴本表滾動鬼資金段計劃掀表季度評晉估年度評叼估項目周餃期評估目標(biāo)設(shè)腿定運營評監(jiān)控結(jié)果評罪估通過哪表單轎對目程標(biāo)及潔成果腫進行榨跟蹤設(shè)計基州于關(guān)鍵誰目標(biāo)的債評估體案系，優(yōu)化評嚇估結(jié)果焦的應(yīng)用慘方式運營目撥標(biāo)設(shè)定溪為明確輔了項目漏開發(fā)的螺方向32項目蛛運營快目標(biāo)戰(zhàn)略目趟標(biāo)品牌目唉標(biāo)經(jīng)營灘目標(biāo)進度目鑰標(biāo)土地扁、合金作方晝及可褲持續(xù)武發(fā)展具體餡對項屋目開嶄發(fā)周冶期等糟的要泰求品牌煮承擔(dān)延在細案分市晌場地趁位的癥責(zé)任對現(xiàn)秒金流哈和利躁潤的眼取舍杯和要徒求等過程太監(jiān)控它包含哨計劃剛管理層、成倍本管姿理、構(gòu)資金慌管理秩、知局識信攤息管文理四肉條主疼線33計劃醋管理（計劃蘭編制及年跟蹤監(jiān)騙督、動擁態(tài)調(diào)整孫）成果管評理（關(guān)廢鍵成葵果管冠理）決策志管理（決氏策會煉議管己理）成本肚管理（目腔標(biāo)成逮本、枝動態(tài)緒成本巧管理細）資金符預(yù)算箏管理（預(yù)暫算編侍制及亭滾動父資金慎計劃的）——層——知識為管理———書—計劃管箏理線成本鋪管理晶線知識信匯息線———信息肌報表傳管理-—勺—-資金管倒理線基于WB泄S的計收劃運戚營管臥理思揪路34計劃酷管理鼻指導(dǎo)涉思想替：基夾于業(yè)坑務(wù)活衫動分脈析，私以目塔標(biāo)結(jié)喉果位牙導(dǎo)向WBS分析計劃管理成果管理決策管理基于WBS的計劃寺運營管紹理：邏輯逼嚴(yán)密研：依靠一躍套嚴(yán)謹(jǐn)貴的分析向方法，而不是竟靠“經(jīng)根驗”收恥集；系統(tǒng)解索決：基于糕一個崇內(nèi)核諸構(gòu)建亦項目低計劃圓運營管息理的鼠各個活體系誕，以抗保證咽各個涼體系的系統(tǒng)退性和匹溝配性個性膠定制：基于港上述兩舟個個條要件，才評可以保廊證“毛針對期公司扇個性大，量禽身定虜制，并且替符合鹿行業(yè)單規(guī)律久”；四大里要素尊的設(shè)業(yè)定是惱計劃找運營巨管理槳的核指心（流銅程總淡圖）梳理項古目從獲取取到竣頌工交付森過程中究關(guān)鍵活動壩環(huán)節(jié)隸，通孟過合外理搭遍接和演工作大前置錘，提高了剩項目開你發(fā)的總族體效率端；（提鬧煉企業(yè)覆蓋另企業(yè)全妖業(yè)務(wù)的惡流程清富單）35流程撫策劃計劃帝管理設(shè)定關(guān)武鍵活動失環(huán)節(jié)的私標(biāo)準(zhǔn)工欺期，提劍高項目輸管理計劃你的可控攻及可實煎施性，撈同時通棋過標(biāo)準(zhǔn)章工期設(shè)榮定，遵也便趣于多溫項目批及異塊地項撕目管禮控變丈得有效；計劃管啄理計劃叼管理通過關(guān)錫鍵活動印環(huán)節(jié)的絞成果標(biāo)冬準(zhǔn)統(tǒng)一酬化，評席價運營毒質(zhì)量沖，標(biāo)駁志階均段完牌成，叛提高它會議籮決策炮效率，積慎累管理考經(jīng)驗宰；關(guān)鍵活鐮動環(huán)節(jié)恭的成果叫決策方鐵式標(biāo)準(zhǔn)蒸化，明饒確決策賊層級等，降搖低決頑策風(fēng)榆險，辟提高勤側(cè)決斥策效回率成果管豪理決策撐會議部管理關(guān)聯(lián)遣任務(wù)工作周量期確認見方式輸出甘成果一體女化運耍營管離理體章系搭些建思濤路36根據(jù)循企業(yè)趁需求赤及關(guān)吐注點金，一撇般將隆項目短開發(fā)耍階段假劃分稍為5-肥8個37ST墨EP腥1劃分疏項目佳開發(fā)霸階段某標(biāo)桿炊企業(yè)劃絨分方案劍：1、土地任投資分駐析階段侍；2、項目榮啟動階劃段；3、方案塑設(shè)計及佳初設(shè)指譯導(dǎo)階段世；4、初設(shè)肢驗算及云施工圖弟指導(dǎo)階委段；5、施工孤準(zhǔn)備階僅段；6、營鑒銷開翅盤階壯段；7、竣陸工交押房階閣段；8、項宏目后控評估裹階段框；根據(jù)企步業(yè)項目豆特點建粥立分級減計劃管齡理體系38里程凡碑節(jié)千點計跳劃39項目開墨發(fā)及產(chǎn)灶品化1.項目獲請取2.項目桿策劃5.項目銷話售3.項目乞設(shè)計4.工程油建設(shè)6.產(chǎn)品蘆交付立項可研導(dǎo)報告項目取效得項目晶定位規(guī)劃方骨案單體蹄方案初步設(shè)傅計施工領(lǐng)圖設(shè)累計總包/監(jiān)理開工達預(yù)售紗條件結(jié)構(gòu)借封頂竣工集中入斤住開盤拓展報建營銷設(shè)計工程采購客服成本運營沒有并標(biāo)準(zhǔn)積的項惱目節(jié)申點，辯但應(yīng)冷該有季設(shè)置胳的思疊路原籌則和腐工具40項目1級節(jié)齒點項目賣里程虎碑依據(jù)茫公司/項目觀特點仗的關(guān)帝鍵活際動進度——過程控達制點投資/財務(wù)/資金產(chǎn)品踐品質(zhì)客戶導(dǎo)傘向管理精電細化某標(biāo)桿苦企業(yè)12里程版碑41需要棄創(chuàng)造卻哪些呼價值乒活動42增加的駕項目節(jié)盯點，體鋼現(xiàn)了項珠目管理吃或公司握管理的成“需求梯”和“符思想”4344計劃播的拆怪分案功例設(shè)定挪標(biāo)準(zhǔn)逼工期45計劃監(jiān)升控與計溫劃預(yù)警道是計劃變執(zhí)行的勤保證46通過另明確伯節(jié)點崇的前主置節(jié)值點、邪后置逗節(jié)點數(shù)為編并制流謹(jǐn)程總亞圖提皮供依泳據(jù)STE陣P3編制項算目開發(fā)第流程總北圖47流程?？倛D外示意48關(guān)鍵清成果螞總圖城示意49ST疊EP佳4根據(jù)滾項目屠開發(fā)孫計劃貍梳理常重要鐮節(jié)點升的關(guān)膀鍵成哲果50龍湖詳節(jié)點奏成果占管理蜘體系51項目初成果倉管理勺是運乳營管他理的悶主要致內(nèi)容52項目成奶果管理那是運營甲管理的燃主要內(nèi)攏容ST蓬EP疤5根據(jù)重關(guān)鍵汪成果犯規(guī)劃農(nóng)項目鍋決策燈會議夸體系53關(guān)鍵決游策會議悠示意54內(nèi)容房地棒產(chǎn)計器劃運尚營概序述影響丑快速迷運營給的關(guān)姜鍵因洗素計劃運倡營體系既的整體勾思路如何賭進行施有效價的計耐劃管寄理房地越產(chǎn)企順業(yè)的猴三級灑計劃卸管理懸體系56房地恥產(chǎn)企請業(yè)項歌目管倚理的斤三級盡計劃波管理班體系公司沃年度痕經(jīng)營錫目標(biāo)項目關(guān)駕鍵節(jié)點寨計劃項目屋現(xiàn)金謎流計丈劃配套工用程計劃一級計劃營銷推慕廣計劃郊施工上進度控繁制計劃承建商炸、材料疼進場計顧劃伙用筑圖、樣元板確認意計劃承建商掌、材料輩分判計疤劃出圖頭、樣脖板封蹲樣計酷劃售樓賣嶄場計劃各專業(yè)捕部門計洲劃需要乞的其捕它計興劃（踏比如：詢精裝千修）二級計劃三級計劃3~感5年戰(zhàn)榜略人力做資源己配置報建月計劃57施工營銷推悶廣計劃計劃公司年粱度經(jīng)營憶目標(biāo)項目芹關(guān)鍵薯節(jié)點案計劃項目現(xiàn)剩金流計利劃一級計劃承建死商、殘材料推分判我計劃售樓賣瞇場計劃各專二級計劃三級計劃項目總尊體開發(fā)持計劃剖擱析以及矛建議1.項目關(guān)袍鍵節(jié)點蘿計劃行競業(yè)現(xiàn)狀倆分析2.房地垮產(chǎn)項弟目總紡體開弦發(fā)計習(xí)劃編矛制要梢求3.編制建擦議案例4.在不扶同管勇控模船式下的建綱議3~既5年戰(zhàn)闊略人力資處源配置5820流10倆.1汁0版權(quán)際所有呼不諸得拷欠貝項目關(guān)懂鍵節(jié)點慘計劃行俗業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)蛾中，各瓣個房地遷產(chǎn)企業(yè)紅因經(jīng)營斧差異、逮背景區(qū)最別、階喚段不同棉等原因斗，對于固房地產(chǎn)盈項目關(guān)維鍵節(jié)點朵計劃的厚定義和酬控制關(guān)綢注點不棋盡相同蠢，有營浩銷導(dǎo)向炭型、有易法務(wù)導(dǎo)層向、有竊承建導(dǎo)險向等，你各企業(yè)粒也難以熄統(tǒng)一，薦因為項毫目關(guān)鍵展節(jié)點計碌劃體現(xiàn)唉的是一盛個企業(yè)齡的經(jīng)營互思想。項目構(gòu)關(guān)鍵茄節(jié)點芳計劃價行業(yè)膨現(xiàn)狀您分析59以營銷醋為導(dǎo)向罩的計劃婚管理安迎排1.土地戒使用烘證2.交地3.方案4.初步設(shè)徐計5.施工圖嶺設(shè)計6.開工7.售樓處冰、樣板遵房區(qū)開局放8.預(yù)售奧許可輔證9.開盤10.完成銷退售額45％11巴.完成銷坐售額70％12貞.完成來銷售嘗額95％13.景觀施充工進場14.竣工15瀉.交房16虜.交房95％房地產(chǎn)夫企業(yè)以遙營銷為黎導(dǎo)向的衣項目關(guān)漏鍵節(jié)點稈計劃案咬例龍湖：壺集團關(guān)擴注的關(guān)零鍵節(jié)點14個關(guān)俘鍵節(jié)蝦點：（1）取坦得國朝土使恨用權(quán)例證（2）交地恒（3）完成燭方案設(shè)轉(zhuǎn)計（4）完衛(wèi)成初相步設(shè)默計（5）完返成施松工圖戚設(shè)計朝（6）取得牧施工許悲可證（7）項蕉目開承工（8）售樓婚處、樣險板區(qū)開早放（9）取是得預(yù)頁售許尸可證（10）開盤（11）景叼觀施棕工進楊場（12）竣工嫩備案（13）交房（14）交房未完成率95％不影響異集團管珍控的14個關(guān)鍵戲節(jié)點，幣地區(qū)公釋司可自餃行調(diào)整玩計劃，撤只需將餓結(jié)果抄扔送集團合運營中澤心；影響叫上述14個節(jié)安點中燥紅色衣的5個節(jié)點溪，地區(qū)旨總經(jīng)理磚應(yīng)進行券書面解絡(luò)釋，并倦經(jīng)集團爺總裁審差批，以主引起關(guān)喂注；剩余9個關(guān)鍵側(cè)節(jié)點的剝變化由牌集團運償營中心好審批；集團只捆考核項著目關(guān)鍵齊節(jié)點的爹按時達陷成率。6061房地產(chǎn)橋項目關(guān)倉鍵節(jié)點斤計劃編燙制要求傳建議：1.公司經(jīng)欄營資金伏進出關(guān)鬼鍵節(jié)點輕（經(jīng)營依進度）2.項目曉融資玩節(jié)點群（比既如:四證伯）3.考慮各各專務(wù)業(yè)關(guān)福鍵節(jié)河點的紐奉協(xié)調(diào)館關(guān)系4.重大的獨費用節(jié)屑點5.上市盾公司規(guī)的財虛務(wù)節(jié)奴點6.報建法磚律手續(xù)征關(guān)鍵節(jié)男點7.集團對福項目專楊業(yè)管理榜監(jiān)控點8.人力返資源噴授權(quán)嗚管理暗節(jié)點9.適當(dāng)?shù)哪r候，擦要考慮握供方資拒源配置項目珠總體懂開發(fā)啊計劃暖體現(xiàn)列項目賴經(jīng)營捧思想救、統(tǒng)盛領(lǐng)項饞目各拳專業(yè)干計劃坐，是亮項目惑進入箏實施波階段躬最核霸心的塊計劃鹽。房地膝產(chǎn)項廣目關(guān)純鍵節(jié)腿點計屑劃編盤制要帳求62房地怎產(chǎn)項樸目總亞體開崇發(fā)計免劃編秩制建輸議案挺例1.土地確岸權(quán)（項壘目第一權(quán)筆付款擴）——完善法君律手續(xù)璃、重大杰費用節(jié)培點2.場地擦拆遷閥完畢——完善法誘律手續(xù)3.項目粒經(jīng)營攜實施茂策劃著報告——經(jīng)營監(jiān)竊控、專朱業(yè)監(jiān)控筆與公司偵授權(quán)4.概念性仗方案設(shè)夾計任務(wù)眼書——專業(yè)節(jié)箏點5.概念漁性方充案設(shè)遺計任今務(wù)書棕集團藥確認——專業(yè)監(jiān)懸控與公爆司授權(quán)6.營銷方腔案——專業(yè)吩節(jié)點7.營銷方怎案集團倉確認——專業(yè)海監(jiān)控割與公賺司授退權(quán)8.狀《項目投鑒資分析顛模型（粗概念版須）》——項目專浙業(yè)風(fēng)險罷控制、肢專業(yè)監(jiān)幕控與公骨司授權(quán)9.規(guī)劃孩及建牛筑方窮案集劉團確惰認——專業(yè)監(jiān)標(biāo)控與公勿司授權(quán)10妹.詳規(guī)己批復(fù)——完善法理律手續(xù)11.建筑用兄地規(guī)劃腔許可證——完善法脖律手續(xù)12腹.土地證——完善法迷律手續(xù)13.建筑方填案征詢滿及批復(fù)——完善核法律鮮手續(xù)14領(lǐng).園林目景觀獄方案冤設(shè)計槳集團耕確認——專業(yè)萌監(jiān)控起與公稍司授超權(quán)15鋪.擴初征期詢及批搏復(fù)——完善聰法律幅手續(xù)16.“示范區(qū)”策劃方達案集團確議認——專業(yè)監(jiān)獨控與公雙司授權(quán)17.施工羅圖報綿建、適會審——專業(yè)五節(jié)點18多.建設(shè)工坡程規(guī)劃振許可證——完善光法律港手續(xù)19.簽訂源總承秩包合扮同——專業(yè)監(jiān)懇控與公淹司授權(quán)20.建筑起工程背施工柳許可延證——專業(yè)得節(jié)點21.四證取壘得——融資節(jié)點22絞.基礎(chǔ)傲工程麥開工——專業(yè)節(jié)暴點23登.“示范區(qū)”完工開咸放——專業(yè)槐節(jié)點24喂.預(yù)售疫許可看證辦堆理——完善泛法律著手續(xù)25.開盤——公司眉經(jīng)營兵資金關(guān)籮鍵節(jié)賞點26.完成身銷售碌額30％——公司經(jīng)匠營資金來關(guān)鍵節(jié)舍點27閉.完成銷拼售額45％——公司經(jīng)性營資金腔關(guān)鍵節(jié)接點28.完成銷綁售額70％——公司經(jīng)融營資金誕關(guān)鍵節(jié)咐點29.完成銷銷售額85％——公司經(jīng)師營資金片關(guān)鍵節(jié)扁點30粱.主體工噴程結(jié)構(gòu)粱完工——重大做費用哀節(jié)點31.外立臟面落晃架——重大描費用錦節(jié)點32.市政始配套滴工程繭及室艷外工歐程——重大透費用廈節(jié)點33關(guān).竣工求備案——完善法役律手續(xù)34歉.交樓入凳伙——專業(yè)節(jié)榮點35臺.辦理地房產(chǎn)共證——完善售法律拘手續(xù)63房地判產(chǎn)項溝目總枯體開傘發(fā)計算劃在拉不同庫管控蔑模式哨下的避精度滾建議1.2.集團稼公司崗控制領(lǐng)區(qū)域壘總部粱，計渾劃控價制節(jié)表點建科議20～30個；區(qū)域總翁部控制讀項目公稿司，計叛劃控制會節(jié)點建攪議45～50個；我們的紡關(guān)鍵節(jié)知點控制霞多少個低合適？64項目現(xiàn)疤金流分遮析計劃純剖析及東建議承建商救、材料漏進場計搶劃公司年習(xí)度經(jīng)營顏目標(biāo)項目雀關(guān)鍵昌節(jié)點證計劃項目豎現(xiàn)金突流計習(xí)劃營銷推愚廣計劃嘴施工一級計劃承建減商、鍬材料辜分判升計劃售樓賣陡場計劃二級計劃三級計劃1.項目朋現(xiàn)金此流分枕析計蔑劃行房誠業(yè)現(xiàn)壟狀：年此計劃各耳企業(yè)都貞有，但是一豪般比仇較粗糙，沒疤有成本種部門、秋工程部問門參與，拔僅僅數(shù)由財選務(wù)根詳據(jù)經(jīng)橫驗估清算出來2.建議不：對抓項目雄前期險時間低管理售、項裂目工程淘管理忍進行醬優(yōu)化垮，有賄效提學(xué)高資吧金利用岔效率鵝。各專杰業(yè)部矮門計爽劃著需要灑的其諷它計蹈劃3~5年戰(zhàn)謙略人力資狗源配置65公司邀年度旦經(jīng)營恥目標(biāo)項目關(guān)敬鍵節(jié)點偉計劃項目現(xiàn)蒙金流計誕劃配套工誦程計劃一級計劃售樓坐賣場檢計劃各專業(yè)窯部門計挺劃需要的軟其它計魔劃二級計劃三級計劃營銷推揪廣計劃葵施工進擾度控制日計劃餐報故建計劃承建商租、材料紐奉進場計獻劃施工進催度控制顛計劃剖宏析及建良議1.施工進法度控制恨計2.施工進缺度控制晝行業(yè)現(xiàn)王狀施工進詞度控制杰編制要脾求3.3~怎5年戰(zhàn)枕略人力閥資源敏配置66房地產(chǎn)概項目施停工進度鳥控制計由劃的本童質(zhì)意義經(jīng)營目剖標(biāo)行動喂計劃轉(zhuǎn)化?房地酒產(chǎn)項狡目施太工進捉度控傍制計歡劃的風(fēng)本質(zhì)從意義尿就是殼：把公視司的征經(jīng)營凡目標(biāo)朝轉(zhuǎn)化掘為工狠程管賊理的第行動呆計劃裳。?這是房火地產(chǎn)工替程項目吵管理最冊關(guān)鍵的差計劃！房地產(chǎn)變項目施懂工進度席控制計牲劃的現(xiàn)辟狀分析房地產(chǎn)休項目施且工進度晴控制計確劃疑問?此計循劃與巧總包順施工亭組織缺設(shè)計井中提滲供的水計劃調(diào)有何富區(qū)別終？為枯什么蔽甲方論要編魔制？此計含劃由微誰編家制？摸什么繼時候駐編制堪？此計批劃設(shè)旁置的蠟控制翁節(jié)點汪多少丈合適尼？由匙什么固要素刑決定郵？6768201律0.1勒0公司年解度經(jīng)營召目標(biāo)項目總折體開發(fā)總計劃項目現(xiàn)蜻金流計莖劃一級計劃出圖角、樣域板封胸樣計神劃售樓澤賣場煤計劃各專業(yè)始部門計閘劃版權(quán)驢所有作不垃得拷段貝需要暫的其虜它計甜劃二級計劃三級計劃承建商臭、材料豆分判計紹劃剖析糠及建議1.分包模席式對經(jīng)道營進度六控制的組影響節(jié)后寒付款做的必蓄要性3~凝5年戰(zhàn)謀略人力資戀源配置2.承銷商哀、材料即分判計慘劃分包撒模式虎對經(jīng)痰營進選度控軟制的尺影響承建單賴位和甲諒供材料書招標(biāo)計法劃探討：分判索越細神，要驚求甲賠方介夢入越衣深，專經(jīng)營漆進度忠的量鑄化可光能更培難。分判模無式的影敘響要素礎(chǔ)：公司神管理（描包括成頁本和工謎程）習(xí)倍慣、三譜邊工程程度災(zāi)、總蘭包選峰擇、震供方攻資源朝穩(wěn)定狐性、沾當(dāng)?shù)馗窆┓劫€資源搜質(zhì)量穿、甲采方管草理能力配置糊等。工程緒范圍統(tǒng)劃分末探討分判數(shù)干量建議砍。69701.2.現(xiàn)金薦流計侍劃配套工分程計劃出圖、玻樣板封鉆樣計劃售樓賣斷場計劃各專業(yè)萄部門計橋劃需要睬的其為它計意劃三級計劃出圖、蕩樣板封腫樣計劃叛剖析及賭建議出圖虜、樣飯板封衡樣計身劃需醉要前勒置設(shè)計搏管理侄程序永優(yōu)化承建宋商、溫材料淡分判獅計劃施工沒圖出小圖與延樣板勻確認界計劃懷分析施工圖巷出圖與暮樣板確附認計劃施工圖盜出圖與禾樣板確薄認計劃爺要求：施工圖磨出圖與閥樣板確驗認計劃憂隨著設(shè)晉計深入測，盡快朗不斷細鍋化；二次委斤托設(shè)計蔥和選材套用料，恨盡量提呢前；設(shè)計部頑保持與擴成本部耗、工程賺部的及寬時溝通雙配合；關(guān)于施哨工圖階葬段具體塘工作跟梢蹤計劃轉(zhuǎn)，還要鋸細化7172房地產(chǎn)算設(shè)計管杏理程序笑優(yōu)化：皆設(shè)計前耽置、售偶樓賣場脈爭取時戰(zhàn)間、支著持招標(biāo)勿采購?fù)两〝U初建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計及 定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計施工圖設(shè)計景觀概念方案設(shè)計景觀施工圖設(shè)計設(shè)備選型

實施方案設(shè)計階段

銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點

策劃階段方案報建設(shè)計管理階段

擴初設(shè)計工程管理

景觀方案設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議

施工圖設(shè)計指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計建筑平面73一級計劃承建商出圖控、樣摩板封民樣計廢劃售樓賣狠場計劃各專業(yè)卻部門計約劃需要的膜其它計脫劃二級計劃三級計劃3~5年戰(zhàn)笛略漲公債司年母度經(jīng)沸營目充標(biāo)售樓秀賣場計劃見剖析及醫(yī)建議1.售樓徒賣場