房地產(chǎn)營銷策劃方案

朗詩·御翠園項目營銷策劃方案

WHO之市場定位：市場定位思考：本案形象氣質(zhì)如何確立？

城市需要什么？我們擁有什么？區(qū)域需要什么？隨著城市迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，諸多發(fā)展商紛紛涌入，城市形象的已經(jīng)逐步拔高，開始注重表現(xiàn)品質(zhì)，各種風(fēng)格概念紛紛涌入，但目前市場上綠色科技的產(chǎn)品卻趨之若騖；市場上缺少綠色健康的科技品質(zhì)化居住區(qū)城市需要什么區(qū)域需要什么1.真正的高品質(zhì)住宅2.真正的健康景觀住宅3.真正的科技化居所經(jīng)開區(qū)板塊，高端配套設(shè)施奢享湖、河、公園資源綠色科技的建筑群，多產(chǎn)品類型我們擁有什么城市中心自然會所多層學(xué)校紅梅公園新古典主義風(fēng)格恒溫健康恒濕恒氧舒適……綠色科技從我們的產(chǎn)品中，我們認為，訴求豐富的內(nèi)在既可以打動內(nèi)向型消費群又可以吸引外向型富人然而我們需要一句口號，這句口號就是：朗詩綠在深處——綠在科技、綠在地產(chǎn)、綠在養(yǎng)老、綠在金融這是本案的關(guān)鍵，也是一個強大品牌的核心。策略思考：

WHO之市場定位：我們的發(fā)現(xiàn)：認真品味之后，我們發(fā)現(xiàn)，真正強大的品牌，來自于一種精神的解讀?！熬G色”是一種健康，是一種科技住宅。同時，我們需要這樣一個概念！能夠展現(xiàn)朗詩御翠園未來發(fā)展遠景！能夠?qū)⒗试娪鋱@諸多的優(yōu)勢涵蓋其中！能夠體現(xiàn)朗詩御翠園未來健康的生活狀態(tài)！能夠傳達朗詩御翠園這個科技住宅的理念和內(nèi)涵！

WHO之市場定位：科技創(chuàng)造人居價值項目形象定位：科技是一種追求的精神，是自身產(chǎn)品的介紹，是眾人所追求的健康在未來，我們將不可避免的會參與這個市場更激烈的競爭。我們希望的朗詩御翠園本身就是自己的價值。就如同絕對伏特加一樣，提起純正，人們自然的就會想起伏特加。同時，著眼于未來，展望城市線，當(dāng)科技住宅成為家喻戶曉的品牌后，朗詩御翠園可以以較高的知名度快速進入城市，參與當(dāng)?shù)厥袌龈偁帯?/p>

WHO之客戶定位：1、目標客層的總體描述本項目是位于天寧區(qū)的，所以是天寧區(qū)是中心客戶群，天寧區(qū)位于整個常州的整個中心地帶，起到輻射周邊的作用，也影響著周邊的幾大區(qū)域，所以離天寧區(qū)較近的鐘樓和武進則是我們項目的主要客戶群，相對較遠的新北和戚區(qū)是輔助客戶群體。輔中心2、目標客層的特征描述1）朗詩御翠園屬于高檔住宅，小區(qū)特性是低碳綠色，吸引了不少年輕人，所以客源年齡層次主要為25-40歲之間。2）客源主要以私營業(yè)主、個體戶為主，約占60%。公司白領(lǐng)和公務(wù)員為輔，約占30%。普通上班族約占10%。3）本項目總價頗高，經(jīng)濟收入也具有一定的重要性，主要客戶源的經(jīng)濟月收入大約在6000元以上。4）客戶源的文化知識較為豐富，有一定積蓄，已經(jīng)結(jié)婚或者馬上結(jié)婚，或者是為子女、父母購房。5）本項目環(huán)境舒適，其特色是恒溫恒濕恒氧，所以適合一家老少居住WHO之客戶定位：WHO之客戶定位：客戶特征：沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德，以及物質(zhì)財富的表現(xiàn)；他們思想深刻，在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強調(diào)生活的品質(zhì)感；價值觀：精神>物質(zhì)消費觀：產(chǎn)品附加>產(chǎn)品生活觀：細節(jié)>整體WHO之客戶定位：4、目標客層的購買用途描述首次置業(yè)的客戶可能是為了工作方便，而選擇在交通便利的城中心，這類客群重視生活的品質(zhì)，對環(huán)境要求較高，但不希望將很多時間浪費在上下班的路上，因此會選擇離工作地點較勁的地方；有些是為了改善居住條件的，這類人苛求自己的生活品質(zhì)，渴望生活的創(chuàng)造性，他們拒絕平庸，拒絕重復(fù)，渴望自己的圈層生活；還有一些做投資的客群他們具有較強的投資意識，關(guān)注片區(qū)未來的發(fā)展，自主意識強，關(guān)注品牌，注重身份地位。5、目標客層的產(chǎn)品需求描述1）戶型、面積：該小區(qū)屬于高檔小區(qū)住宅，地處于市中心交通方便，周邊配套完善。一些年輕單身的白領(lǐng)會選擇一室一廳一衛(wèi)的戶型（面積65㎡左右），而一家三口的話一般會選擇兩室兩廳一衛(wèi)（面積90㎡左右），而有些追求高品質(zhì)生活的高收入客群來說可能會選擇三室兩廳兩衛(wèi)（面積135㎡左右）的戶型。2）現(xiàn)在的部分年輕人喜歡住高層（12層以上）高層采光和視野較好，建筑風(fēng)格：小高層也頗受歡迎，隨著時代的變遷，具有現(xiàn)代感的建筑物也是比較受歡迎的。WHO之客戶定位：WHO之客戶定位：3）環(huán)境：現(xiàn)代人們的生活水平提高了，對居住的條件也有了很多的要求，大家都希望住的舒適，比如一些高層的管理人員他們平時生活相對緊張，因此希望居住場所能夠讓他們充分放松，因此有自然資源的社區(qū)能夠令他們心動，還有一些老年人很注重健康，所以她們希望的居住場所一定要綠色低碳。4）交通：條條大路通羅馬，城市不斷的發(fā)展，馬路也是變得更加的寬敞，交通工具成了出行必不可少的東西，本項目位于市中心地帶，周邊交通便利，出行更是方便，本項目對于一些上班族來說是一個不二之選。5）商業(yè)：朗詩御翠園的配套非常成熟，醫(yī)院、學(xué)校、菜場各方面都很近，周邊學(xué)校很多，本項目也屬學(xué)區(qū)房，所以對于一些家中有孩子的家庭來說是個很好的選擇，邊上還有20萬方的中華紡織博覽園，未來保值升值的空間非常大。

WHO之客戶定位：本項目客戶定位思考——作為常州高端項目，客戶定位為城市精英，具有較強的經(jīng)濟實力的人群；客戶分類：1、核心客戶：企事業(yè)白領(lǐng)，市區(qū)、武進、鐘樓、外出返鄉(xiāng)中高級管理人員，看重項目環(huán)境，對價格敏感；公務(wù)員，全市、各區(qū)、鎮(zhèn)等，政府機關(guān)職工、教師、醫(yī)生等；2、重要客戶：政府高官，多為二次或以上置業(yè)，價格抗性不大；企業(yè)高層，認同區(qū)域價值，有較強經(jīng)濟實力；私營企業(yè)主，對項目知名度、配套及檔次注重；3、偶得客戶：投資客，關(guān)注區(qū)域前景，升值潛力；核心客戶重要客戶偶得客戶WHO之客戶定位：什么樣的客戶才能屬于我們項目？與城市俱進他們，他們有一定的文化知識，有一定積蓄，習(xí)慣并留戀著這個城市。他們是城市的白領(lǐng)，是企業(yè)的梁柱，已經(jīng)結(jié)婚或者馬上結(jié)婚，都面臨著房子的問題。他們也許年紀不大，需要在常州安家；也許人到中年，需要為孩子或者父母置辦一處家業(yè)。他們是外地赴六工作的企業(yè)高管，經(jīng)常性的在常州居住，需要一個固定居所?！炯澔钊巳海浑H領(lǐng)仕】他們是，本項目主流客戶特征：

WHO之客戶定位：他們，擁有另人矚目的財富資本，擁有智慧和才能，他們矗立在城市的高層，是城市的焦點人物，是事業(yè)的楷模，是推動城市的核心力量。他們，苛求自己的生活品質(zhì)，渴望生活的創(chuàng)造性，他們拒絕平庸，拒絕重復(fù)，渴望自己的圈層生活。個性特征：對目前收入及生活狀態(tài)相對滿足，重視家庭生活，重視生活品質(zhì)，重視精神需求，注重自身及家庭成員身體健康狀況收入狀況：可能不是最有錢的那部分人，但也屬于成功階層或走在成功路上的人興趣愛好：喜愛運動、戶外活動、時尚PARTY時代的精英階層——上升階層的代表WHO之客戶定位：WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：項目三概述三——三規(guī)劃三范圍三及經(jīng)三濟指三標項目三地塊三位于三天寧三勞動三中路三以北三，麗三華北三路以三東，三老運三河以三南。三市中三心生三活圈三。規(guī)劃三用途三：住三宅、三科技三住宅三、商三鋪總面三積：三16三99三45三平方三米產(chǎn)權(quán)三年限三:三住宅三70三年、三商業(yè)三40三年容三積三率三3.三88綠三化三率三32三%WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：周邊三環(huán)境三及交三通：本案三位于三勞動三中路三與麗三華路三交界三處的三東北三角，三緊鄰三城市三中心三，處三于整三體高三速建三設(shè)發(fā)三展期三。周邊三配套三齊全三：餐三飲：三富都三戴斯三酒店三、藍三色快三舟都三市旅三店金融三：交三通銀三行、三中國三移動三、中三國聯(lián)三通、三朝陽三郵政三支局醫(yī)院三：兆三豐花三苑社三區(qū)衛(wèi)三生服三務(wù)站三、紅三梅醫(yī)三院朝三陽門三診部超市三：信三特超三市、三物美三超市三等學(xué)校三：常三州市三朝陽三中學(xué)三、常三州市三朝陽三橋小三學(xué)項目三整體三配套三齊全三，得三益于三城市三規(guī)劃三，區(qū)三域定三位清三晰，三基礎(chǔ)三條件三優(yōu)越三，發(fā)三展?jié)撊奕螅囟稳纳禎撊奕?。WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：項目三總體三定位三：體現(xiàn)三“綠色三、健三康、三科技”，三樹立三常州三新標三桿住宅三商三業(yè)細節(jié)三品質(zhì)三典范三精致三生活三體驗第一三生活三居所三第一三消費三場所WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：住宅三產(chǎn)品三定位三：建筑三設(shè)計三細節(jié)三尊貴三性景觀三規(guī)劃三細節(jié)三便捷三性建材三配置三細節(jié)三成三就：三舒適三性三達到三“產(chǎn)三品體三現(xiàn)品三質(zhì)”社區(qū)三配套三細節(jié)三健康三性物業(yè)三管理三細節(jié)三安全三性形象三定位三：高端三住宅三公寓三——三以建三筑、三設(shè)施三、配三套等三綜合三體現(xiàn)三產(chǎn)品三的細三節(jié)品三質(zhì)的三第一三居住三所商業(yè)三——三以差三異性三、特三色、三主力三商戶三及建三筑形三態(tài)體三現(xiàn)商三業(yè)品三質(zhì)的三第一三消費三場所WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：總體三設(shè)計三理念三：目前三常州三市房三地產(chǎn)三市場三上在三售樓三盤，三綠色三科技三住宅三少之三又少三，大三多都三是普三通住三宅，三沒有三特色三，現(xiàn)三如今三消費三者越三來越三注重三生活三品質(zhì)三，因三此我三們的三項目三以此三為切三入點三，建三設(shè)成三為天三寧最三高端三的綠三色科三技住三宅。三以全三新的三地產(chǎn)三開發(fā)三模式三，滿三足有三效需三求，三激發(fā)三潛在三需要三：以三超常三規(guī)的三設(shè)計三和策三劃思三維啟三動新三的市三場賣三點；三項目三的整三體定三位是三“科三技創(chuàng)三在人三居價三值”三，更三多的三是講三究“三恒溫三、恒三濕、三恒氧三、健三康”三有品三位的三生活三方式三。構(gòu)建三高生三態(tài)資三源環(huán)三境、三高服三務(wù)配三套設(shè)三施、三較高三的建三筑品三質(zhì)、三高品三牌保三證和三高居三住品三質(zhì)的三全封三閉物三業(yè)管三理小三區(qū)，三作為三項目三開發(fā)三和可三持續(xù)三發(fā)展三的保三證。WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：產(chǎn)品三建筑三形式三定位三：根據(jù)三3.三88三的容三積率三，并三結(jié)合三市場三現(xiàn)狀三（高三層住三宅為三主）三，本三項目三主要三考慮三以高三層住三宅為三主的三住宅三社區(qū)三，本三案的三市場三定位三要求三有充三分的三市場三差異三性，三在景三觀規(guī)三劃設(shè)三計、三建筑三單體三設(shè)計三、戶三型設(shè)三計中三以充三分考三慮如三下特三征：“人三無我三有，三人有三我新三”的三產(chǎn)品三外立三面差三異化沖擊三市場三產(chǎn)品三戶型三的差三異化沖擊三市場三產(chǎn)品三配套三的差三異化沖擊三市場三產(chǎn)品三社區(qū)三景觀三的差三異化在項三目建三筑品三質(zhì)方三面，三朗詩三御翠三園可三以將三健康三、環(huán)三保、三舒適三、品三質(zhì)貫三穿于三建筑三的每三一處三細節(jié)三中，三讓尊三貴感三與自三然綠三色融三為一三體，三為居三住者三營造三一種三生態(tài)三的居三住感三受。三樓盤三外立三面采三用優(yōu)三雅新三古典三建筑三風(fēng)格三，在三原有三國際三環(huán)保三裝基三礎(chǔ)上三，增三加人三性化三收納三等創(chuàng)三新細三節(jié)，三讓居三住臻三于完三美。WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：項目三戶型三配比三：通過三市場三調(diào)查三，目三前房三地產(chǎn)三市場三上主三力戶三型主三要在三12三0平三方米三左右三的三三室兩三廳兩三衛(wèi)，三而且三此戶三型面三寬=三進深三，因三此三三南臥三室朝三向普三遍，三購房三者也三愿意三接受三。由三于戶三型普三遍偏三大，三應(yīng)該三適當(dāng)三規(guī)避三這一三主流三市場三，同三時，三結(jié)合三市場三調(diào)研三和該三項目三的定三位，三根據(jù)三項目三的自三身特三點及三產(chǎn)品三的差三異性三，我們?nèi)ㄗh三80三-1三10三㎡為三主力三戶型三，及三少量三大戶三型1三65三㎡。WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：具體三的戶三型配三比建三議如三下（三4#三）：戶型面積（㎡）套數(shù)比例（%）A戶型（2室2廳1衛(wèi)）85㎡6650B戶型（3室2廳1衛(wèi)）110㎡3325C戶型（4室3廳1衛(wèi)）165㎡3325總計/132100WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：景觀三設(shè)計三建議三:設(shè)計三要務(wù)三實創(chuàng)三新，三突出三“休三閑、三自然三、交三流”三的人三文情三懷。三設(shè)計三注重三建筑三與生三活，三建筑三與人三、環(huán)三境與三人、三人與三人之三間的三協(xié)調(diào)三與和三諧，三“以三人為三本”三強調(diào)三“人三與自三然和三諧相三處，三從而三滿足三人們?nèi)龑Ω呷焚|(zhì)三生活三的需三求。WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：項目三配套三建議三:結(jié)合三天寧三區(qū)住三宅產(chǎn)三品特三點及三購房三者的三消費三喜好三，并三結(jié)合三本項三目特三點，三建議三該項三目的三配套三標準三為：戶內(nèi)三配件三：入三戶門三采用三防火三防盜三門，三不設(shè)三內(nèi)門三。戶內(nèi)三外門三、窗三采用三塑料三中空三雙玻三。公三共部三位采三用塑三料單三層玻三璃門三窗。每戶三配置三24三小時三置換三新風(fēng)三系統(tǒng)三，同三時運三用地三源熱三泵及三天棚三輻射三技術(shù)三系三統(tǒng)三，運三用三同層三排水三和隔三音降三噪系三統(tǒng)，三配備三雙層三中空三玻璃三及地三板隔三音層三做法三，最三大限三度的三控制三噪音三。在三室內(nèi)三光線三的舒三適度三上，三通過三設(shè)置三新型三電動三遮陽三卷簾三，根三據(jù)不三同季三節(jié)及三陽光三直射三時間三段自三由調(diào)三控室三外光三照，三遮擋三80三％夏三季太三陽直三射。南北三陽臺三封閉三。每戶三設(shè)獨三立水三表、三電表三、燃三氣表三。戶外三配套三：住三宅每三棟地三上入三口設(shè)三可視三對講三系統(tǒng)三。WH三O之產(chǎn)三品定三位與三建議三：商業(yè)三配套三及會三所要三求:1.三商業(yè)三部分三：從三規(guī)劃三要求三分析三，區(qū)三內(nèi)至三少會三有1三00三0戶三居民三，為三滿足三正常三生活三需求三，建三議增三加商三業(yè)配三套，三從目三前市三場情三況來三看，三多數(shù)三小區(qū)三是以三多功三能商三業(yè)樓三來解三決區(qū)三內(nèi)商三業(yè)要三求。三但考三慮本三項目三自身三特點三。2.三會所三部分三：建三議本三項目三建造三一個三會所三以滿三足區(qū)三內(nèi)居三民正三常運三動，三避免三出行三。具三體設(shè)三施可三以考三慮：三健身三室、三乒乓三室、三羽毛三球、三臺球三及三小型三閱覽三室。三或考三慮室三外網(wǎng)三球場三。WH三AT？做什三么？WH三AT之項三目案三名設(shè)三計：跟據(jù)三小組三成員三討論三，項三目案三名為朗詩三御三翠園朗詩三是開三發(fā)商三的名三稱，三御表三示了三該項三目的三貴氣三，翠三表示三了朗三詩一三貫的三綠色三科技三住宅WH三AT之項三目l三og三o設(shè)三計：WH三AT之項三目l三og三o設(shè)三計：WH三AT之項三目l三og三o設(shè)三計：WH三AT之項三目l三og三o設(shè)三計：lo三go三的設(shè)三計主三要思三路為三綠色三生態(tài)三健康三，旨三在讓三人們?nèi)氲饺G色三就能三想到三郎詩,3個lo三go都是三以綠三色為三主線三，葉三子地三球樹三木都三是綠三的象三征，三最終三我們?nèi)x取三第一三個lo三go為項三目lo三go。WH三AT之項三目價三格制三定：產(chǎn)品三價值三論策三略：項目三的價三值，三第一三是產(chǎn)三品，三第二三是產(chǎn)三品，三第三三還是三產(chǎn)品三，在三這里三真正三顯現(xiàn)三。領(lǐng)袖三策略三：目前三各樓三盤對三東坡三公園三、紅三梅公三園等三概念三都有三一定三的借三用，三借媒三體與三其他三樓盤三對區(qū)三域的三炒作三，以三新古三典主三義社三區(qū)樹三立項三目是三真正三高性三價比三高品三質(zhì)住三宅的三概念三。唯一三性策三略：深化三打造三產(chǎn)品三與配三套，三我們?nèi)毺厝馁u三點——綠色三科技三住宅三是不三可復(fù)三制的三或是三復(fù)制三也來三不及三的。時勢三策略三：注意三推廣三時機三的選三擇，三審時三度勢三，不三斷的三跟蹤三相同三潛質(zhì)三的對三手的三動向三，保三持我三們的三唯一三性和三領(lǐng)袖三性。競爭三策略三：項目三價格三策略三：定價三目標三假設(shè)三：定價三目標利潤三導(dǎo)向銷售三導(dǎo)向競爭三導(dǎo)向利潤最大化目標利潤快打快跑市場份額穩(wěn)步增長避免競爭挑戰(zhàn)對手領(lǐng)導(dǎo)市場√√√考慮價格因素的前提：市場競爭因素：領(lǐng)跑市場，一騎絕塵？跟隨對手，穩(wěn)扎穩(wěn)打？價格戰(zhàn)，迅速擠垮對手？發(fā)展商目標：利潤最大化？快速回籠資金？銷售持續(xù)增長？WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：二、WHAT三之定三價周邊三競品三情況本案跟據(jù)三綜合三比較三，我三組選三取5三個競?cè)隣帢侨P，三進行三定價三，分三別是①御三翠天三峯②翡三翠瓏三灣③高三成三天鵝三湖④銀三河灣三明苑⑤九三洲新三世界我組三采用三市場三比較三法進三行定三價我組三采用三市場三比較三法進三行定三價由于三我們?nèi)捻椚渴侨b三修高三科技三住宅三，所三以價三格與三其他三項目三相比三會高三，高三30三00三元/三㎡，三故定三價為三13三50三0元三/㎡三。根據(jù)三市場三比較三法，三得出三的價三格為13三50三0元/平方三米由于三本項三目是三高檔三商品三房，三市面三上少三有而三且現(xiàn)三代人三追求三健康三高品三質(zhì)的三生活三，所三以我三們的三產(chǎn)品三應(yīng)該三是很三熱銷三的，三我們?nèi)x取低開三高走的方三式對三整體三消費三過程三進行三調(diào)價三，在三開盤三初期三先以三折扣三的方三式吸三引人三氣，三聚集三意向三客戶三，1~三2個月三后，三項目三進入三熱銷三期，三提價三以確三保達三到目三標銷三售額三，最三好達三到利三潤最三大化三。所以三，我三們的三開盤三定價三為13三00三0元/㎡，三提價三時最三高達三到14三00三0—三14三50三0元/㎡二、WH三AT之項三目推三案時三機：1、三開盤三日期三為8月1三號。2、7月2三5號三舉行三樓盤三產(chǎn)品三推薦三會，三準備三一些三紀念三品進三行發(fā)三放，三掀起三一股三小的三風(fēng)浪三，為8月初三的開三盤做三好鋪三墊。3、8月1三號舉三辦活三動，三以活三動的三熱度三來推三進現(xiàn)三場銷三售中三心和三現(xiàn)場三場地三的建三設(shè)。三依據(jù)三顧客三的需三要推三薦不三同的三房型三。4、8月5三號為三項目三推案三的最三后一三天，三舉行三樓盤三大優(yōu)三惠，三凡是三買房三者即三可打三9.三8折三優(yōu)惠三，另三外還三有精三美禮三物贈三送，三以此三活動三為結(jié)三束。二、WH三AT之項三目文三案設(shè)三計：細節(jié)三成就三經(jīng)典三，建三筑復(fù)三興生三活花園三門口三，那三盞燈三照亮三歸途當(dāng)經(jīng)三典建三筑遇三見城三市絕三版地三段突破三視野三的無三極限愛上三了層三次的三生活生活三，就三是舞三臺大張三旗鼓三軟三硬結(jié)三合捕抓三來周三邊客三戶注三意力三的有三效推三廣鎖定三目標三客戶三，將三項目三信息三直接三傳遞達到三廣而三告之三的效三果增三加客三戶認三知度樹立三形象三、提三高知三名度三和關(guān)三注度增加三客戶三關(guān)注三度、三促成三成交擴大三市場三認知三面，三提高三知名三度和三關(guān)注三度擴大三項目三覆蓋三面，三提高三認知三途徑挖掘三潛在三購買三需求三，促三進成三交展示三中心戶外/立柱三廣告報紙三廣告項目三論壇客戶三行銷網(wǎng)絡(luò)三廣告電視三廣告鄉(xiāng)鎮(zhèn)三傳播電臺三廣告短信三媒體增加三項目三知名三度擴大三影響三力，三直擊三目標三客戶項目三媒體三策略三：二、WH三AT之項三目媒三體策三略：報紙三在常三州房三地產(chǎn)三廣告三中效三果一三般，三報紙三媒體三單一三，基三本就三常州三日報三，揚三子晚三報等三；電視三效果三一般三，覆三蓋面三較窄三，且三黃金三時段三廣告三量小三、到三達率三不集三中，電視三選擇三：常三州電三視臺三都市三房產(chǎn)三報道電臺三效果三較好三，到三達率三高，三覆蓋三率高三，電臺三選擇三：常三州交三通廣三播、三常州三故事三廣播常州三媒體三評估三：二、WH三AT之項三目媒三體策三略：網(wǎng)站三：網(wǎng)站三是目三前較三主流三的媒三體，三品質(zhì)三樓盤三更是三注重三；并三且在三設(shè)計三發(fā)布三項目三網(wǎng)站三的同三時在三當(dāng)?shù)厝髁魅T戶三發(fā)布三項目三階段三性廣三告；網(wǎng)站三廣告三門戶三選擇三：常三州房三地產(chǎn)三交易三網(wǎng)三常三州房三產(chǎn)網(wǎng)二、WH三AT之項三目媒三體策三略：二、WH三AT之項三目營三銷策三略：營銷三策略三：打好三三大三營銷三戰(zhàn)役三：體驗三營銷三，渠三道行三銷，三活動三營銷做足三四項三功課三：節(jié)奏三控制/推售三控制/價格三控制/營銷三整合二、WH三AT之項三目建三設(shè)分三期：15年營三銷節(jié)三奏總?cè)w鋪三排三：推一三期兩三棟多三層，三兩棟三高層三住宅推二三期高三層及三公寓7月2月4月5月6月8月9月10月11月12月不同三組團三，營三銷時三間互三補，三客戶三群體三互相三拉動售樓三處進三場3月品牌三入市三期產(chǎn)品三形象三導(dǎo)入及蓄三客期VI三P認籌三期認籌開盤開盤三強銷三期一期三持續(xù)三期二期三蓄客三期7月2月4月5月6月8月9月10月11月12月3月認籌開盤銷售目標推盤三量70三%基本三售罄比照三常州三高端三項目三營銷三費用三標準三，本項三目營三銷費三用約三占總?cè)N比三例：0.三6%三—0三.8三%，約21三6萬元—2三88萬元三；其中三，一期三費用三投入三約占三費用三60三%比三例，三約13三0萬元—1三73萬元三；項目三首次三開盤三蓄客三期短三，形三象導(dǎo)三入和三認籌三基本三同時三進行三，因三而營三銷費三用大三；一、三二次三開盤三是15年重三點，三消化三一半三的貨三量，三營銷三費用三需要三再次三加大三；前三三次成三功銷三售，三為項三目奠三定了三市場三基礎(chǔ)三，后三續(xù)營三銷費三用主三要集三中在三熱點三挖掘三和客三戶維三護，三費用三比例三相對三下降三；注：三以上三費用三預(yù)算三不包三括售三樓部三、樣三板房三及示三范區(qū)三所需三費用三；形象三導(dǎo)入一次三蓄客一次三銷售二次三蓄客二次三銷售三次三蓄客持續(xù)三銷售費用投入比例35三%25三%20三%20三%項目三營銷三推廣三費用三安排三：二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：階段目標銷售節(jié)奏形象預(yù)熱期持銷銷售期建立項目品牌形象廣告熱推，賣點群出，建立項目品牌內(nèi)涵及高度開盤熱銷，維護、深化構(gòu)建強勢品牌賣點滲透及節(jié)點促銷宣傳方向項目品牌形象媒體選擇蓄客期現(xiàn)場圍墻、戶外、報紙、活動、網(wǎng)絡(luò)報刊、戶外、DM、網(wǎng)絡(luò)、活動報刊、戶外、活動、電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)、DM開盤強銷期產(chǎn)品概念客戶行銷深化，品牌價值外延報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動二、WH三AT之項三目建三設(shè)：營銷三節(jié)奏三總體三鋪排三：銷售三實施時間三段：20三15年4月——三20三15年5月底三；目的三：增強三項目三知名三度和三社會三影響三力前提三必備三條件三：媒體三宣傳三推廣三：報三紙刊三登、三新聞三廣告三宣傳三、電三臺廣三告、三網(wǎng)站三宣傳三、戶三外廣三告牌宣傳三推廣三：開三始采三用主三流媒三體，三結(jié)合三媒體三、電臺三炒作三，宣三傳三內(nèi)容三以形三象為主三，配三合營三銷活三動信三息關(guān)鍵三工作三：三開盤三方案三確定銷售三物料三準備現(xiàn)場三營銷三中心三裝修三；板房三及現(xiàn)三場包三裝制三作；示范三園林三施工三。第一三階段三引三導(dǎo)預(yù)三熱期打造三上層三生活三領(lǐng)域銷售三實施時間三段：20三15年6月——三20三15年7月底三；目的三：市場三導(dǎo)入三，全三面造三勢，三價格三試探三，三為銷三售預(yù)三熱，三積累三和消三化誠三意客三戶。前提三必備三條件三：銷售三準備三：折三頁、三戶型三手冊三、VI三P卡、VI三P權(quán)益三書、三認購三協(xié)議三書、三銷控三文件三、按三揭方三式、三財務(wù)三人員三到位三；宣傳三推廣三：開三始采三用主三流媒三體，三結(jié)合三媒體三、電臺三炒作三，宣三傳三內(nèi)容三以形三象為主三，配三合營三銷活三動信三息主要三活動三：產(chǎn)三品推三介新三聞發(fā)三布會關(guān)鍵三工作三：三開盤三方案三確定銷售三物料三制作VI三P卡銷三售；現(xiàn)場三營銷三中心三裝修三；樣板三房及三現(xiàn)場三包裝三制作三；示范三園林三施工三。第二三階段三內(nèi)三部認三購期打造三上層三生活三領(lǐng)域銷售三實施第三三階段三開三盤強三銷期重大三節(jié)點三：開三盤時間三段：20三15年8月初——三20三15年9月目的三：正三式銷三售、三實現(xiàn)三住宅三熱銷三局面三、達三成銷售三目標關(guān)鍵三工作三：選三房及三公開三發(fā)售推廣三渠道三：軟三文:充分三渲染三開盤三熱銷三場面戶外:告之三公開三消息媒體三組合:網(wǎng)絡(luò)三、戶三外廣三告、DM單頁投放三量：三客戶三關(guān)注三逐漸三升溫三，持三續(xù)保三持前三期勢頭三，開三盤期三間投三放量三同開三盤前活動三配合三：秋三季房三展會――產(chǎn)品三形象三展示開盤三當(dāng)天三活動――營造三熱銷三場面周邊三企事三業(yè)單三位團三購活三動時三間三：20三15年8月關(guān)鍵三行動三：開三盤儀三式關(guān)鍵三條件三：開盤sh三ow戶外三廣告三更換園林三展示三現(xiàn)三場導(dǎo)三示系三統(tǒng)更三新人員三邀請三（市三領(lǐng)導(dǎo)三）三新現(xiàn)三場銷三售組三織銷售三實施第四三階段三持三續(xù)期第五三階段三二三期蓄三客期時間三段：20三15年10月——三20三15年12底目的三：現(xiàn)三場展三示，三客戶三關(guān)系三維護推廣三渠道三：報三紙、三網(wǎng)絡(luò)三、戶三外投放三量：三前期三投放三量同三開盤三期，三中后三期可三根據(jù)銷三售情三況調(diào)三整活動三配合三：事三件營三銷（三節(jié)日三活動三）——全面展示三項目活動三行銷三（客三戶答三謝會三）——維護客三戶關(guān)三系時間三段：20三15年12月開三始目的三：一三期住三宅進三入尾三盤銷三售期推廣三渠道三：鼓三勵老三客戶三介紹三新客三戶展示三線：三現(xiàn)場三接待三處展三示，三小區(qū)三實景三活場三景感受三等取三代三賣點三整合三廣告三，以三促進尾三盤的三順利三推廣活動三配合三：“小三區(qū)隆三重入三伙”三活動推廣活動專屬會員招募看房活動名車車友會產(chǎn)品推薦會形象導(dǎo)入概念宣傳形象深化形象擴散形象鞏固形象策略強銷期整體形象拔高期蓄客期二次強銷期持銷期持銷期名酒鑒賞會7月2月4月5月6月8月9月10月11月12月3月二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：營銷三策略三：活動三節(jié)點三安排二、WH三AT之項三目營三銷執(zhí)三行：營銷三策略三：認籌三前蓄三客期三開始三通過三朗詩三·御三翠園三的會三員招三募進三行客三戶積三累；通過會員三權(quán)益的廣三泛嫁三接使三得客三戶渠三道得三以拓三寬；通過三會員三權(quán)益三的附三加（三如頂三級餐三廳的三預(yù)定三和體三驗、三高規(guī)三格營三銷活三動的三參與三、豪三華獎三品的三抽取三等）三使得三客戶身份三感和尊三貴感三得到三提升三；通過三酒會三和展三覽等三活動三匯聚三人氣三，將三客戶三群體三所在三的“圈層”一三網(wǎng)打三盡，三將“御”的三效應(yīng)三最大三化；會員三制的三運作三將項三目與三常州三傳統(tǒng)三項目三相區(qū)三隔，三通過三俱樂三部會三員的三招募三完成三對目三標客三戶的三識別三、篩三選和三聚集三，同三時保三證了三項目三的高三規(guī)格三和高三檔次三；朗詩三·御三翠園三專屬三會員三權(quán)益與各三高級三俱樂三部，三包括三頂級三餐飲三連鎖三店、三高級三酒店三會所三、航三空公三司商三務(wù)俱三樂部三、全三球通VI三P客戶三高級三俱樂三部、三品牌三