房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理及土地相關(guān)政策

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、土地相關(guān)政策一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理二、房地產(chǎn)土地政策相關(guān)情況一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)技術(shù)工作，任務(wù)來(lái)自于甲方，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時(shí)滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不痛不癢的過(guò)程肯定有一個(gè)不痛不癢的結(jié)果。甲方滿意就是按照甲方要求，在戶型、風(fēng)格、立面造型、成本控制以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等方面實(shí)現(xiàn)規(guī)劃預(yù)想。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)就是規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。政府要求，比如建筑密度、綠化率、容積率等各種指標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理則是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施的對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目展開(kāi)的有目標(biāo)的管理活動(dòng)。是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求相關(guān)人員代表甲方對(duì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購(gòu)買、咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。在這里，管理人員面對(duì)的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，需要上下協(xié)調(diào)。管理的目的是按照公司的決定和計(jì)劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制，以實(shí)現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，他包含了開(kāi)發(fā)商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一是放在后期銷售上。重點(diǎn)工作之一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，理由很簡(jiǎn)單，一方面規(guī)劃設(shè)計(jì)直接決定了企業(yè)產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為企業(yè)帶來(lái)的收入，另一方面規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了產(chǎn)品70%以上的成本支出，二者相減也就決定了企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成敗。因?yàn)楫a(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確而成功的案例很多，規(guī)劃定位不準(zhǔn)，設(shè)計(jì)存在缺陷而造成項(xiàng)目失敗的案例也不少，舉個(gè)例子，大慶的時(shí)代麗景，時(shí)代麗景是大慶義耕集團(tuán)2001年開(kāi)發(fā)的高檔樓盤，為什么定義為高檔，當(dāng)時(shí)定位為“歐美式生活絕倫的高檔住宅區(qū)”，單價(jià)達(dá)到3000元/平米，而當(dāng)時(shí)大慶房?jī)r(jià)最高約1800元/平米。因?yàn)榱x耕最初開(kāi)發(fā)的幾個(gè)樓盤均受到消費(fèi)者的認(rèn)可，當(dāng)時(shí)被譽(yù)為開(kāi)發(fā)信譽(yù)好的單位，所以時(shí)代麗景的開(kāi)發(fā)也受到關(guān)注，而且項(xiàng)目在地段選擇上也具備高檔樓盤的條件，北面是市政府、西靠時(shí)代廣場(chǎng)，交通通暢。但好的條件并沒(méi)有形成好的結(jié)果。時(shí)代麗景建成后，銷售不是很好，而且后期業(yè)主紛紛退房，造成后續(xù)尾盤銷售不動(dòng)。開(kāi)發(fā)商資金無(wú)法回籠，項(xiàng)目失敗。失敗的原因有兩個(gè)：一是規(guī)劃中追求高密度，造成樓間距小，這給本身是圍合式的建筑造成一種壓抑之感，老百姓不認(rèn)可。二是當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)采用的地?zé)岵膳?，由于在?guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中沒(méi)有充分考慮熱源供熱參數(shù)的保證問(wèn)題，加上設(shè)計(jì)選材不合理，造成用戶低溫。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要工作一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)階段：規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，而規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，一般控制性詳細(xì)規(guī)劃由政府規(guī)劃主管部門組織編制（但部分地區(qū)也由開(kāi)發(fā)企業(yè)組織編制，如大慶），修建性詳細(xì)規(guī)劃由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院按照政府批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制。完成后報(bào)政府主管部門審批?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容應(yīng)包括⑴規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；⑵規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；⑶提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求；⑷確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高；⑸根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；⑹制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。修建性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。是城市詳細(xì)規(guī)劃的一種。修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容應(yīng)包括⑴建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；⑵作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖；⑶道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑷綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑸工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑹豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑺估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。設(shè)計(jì)三階段三又分三為初三步設(shè)三計(jì)和三施工三圖設(shè)三計(jì)，三初步三設(shè)計(jì)三包括三設(shè)計(jì)三說(shuō)明三、設(shè)三計(jì)圖三紙和三設(shè)計(jì)三概算三。在三圖紙三中應(yīng)三明確三主要三設(shè)備三和材三料。三施工三藍(lán)圖三是對(duì)三初步三設(shè)計(jì)三的進(jìn)三一步三細(xì)化三，具三體指三導(dǎo)現(xiàn)三場(chǎng)施三工。規(guī)劃三階段三和設(shè)三計(jì)階三段的三最終三產(chǎn)品三分別三是方三案報(bào)三建文三本（三控制三性詳三細(xì)規(guī)三劃和三修建三性詳三細(xì)規(guī)三劃）三和設(shè)三計(jì)文三件（三初步三設(shè)計(jì)三文件三和施三工圖三藍(lán)圖三）。三這兩三個(gè)階三段的三成果三必須三報(bào)政三府部三門審三批通三過(guò)，三方可三進(jìn)行三工程三項(xiàng)目三施工三。規(guī)劃三階段三主要三流程三如下三：擬定三招標(biāo)三任務(wù)三書，三方案三招標(biāo)三，方三案評(píng)三審，三方案三定案三，出三方案三報(bào)建三文本三，進(jìn)三行方三案報(bào)三建。三大部三分房三地產(chǎn)三公司三在大三、中三型建三設(shè)項(xiàng)三目中三采用三方案三招標(biāo)三來(lái)選三定方三案，三也有三的采三用直三接委三托某三一設(shè)三計(jì)院三來(lái)直三接設(shè)三計(jì)方三案。三這兩三種方三法各三有利三弊。一般三來(lái)說(shuō)三，房三地產(chǎn)三公司三對(duì)建三設(shè)項(xiàng)三目整三體方三向把三握還三不太三準(zhǔn)，三或希三望項(xiàng)三目有三所創(chuàng)三新時(shí)三，通三常會(huì)三采用三招投三標(biāo)的三方式三，集三眾家三所長(zhǎng)三。一三旦房三地產(chǎn)三公司三對(duì)項(xiàng)三目形三成強(qiáng)三烈的三主觀三意愿三，一三般就三采用三直接三委托三的方三式進(jìn)三行方三案設(shè)三計(jì)，三以免三不必三要的三反復(fù)三而浪三費(fèi)成三本和三時(shí)間三。設(shè)計(jì)三階段三主要三流程三如下三：擬定三設(shè)計(jì)三招標(biāo)三任務(wù)三書，三設(shè)計(jì)三招標(biāo)三，評(píng)三標(biāo)和三定標(biāo)三，出三設(shè)計(jì)三文件三，設(shè)三計(jì)文三件審三查，三設(shè)計(jì)三文件三報(bào)批三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三階段三還包三括測(cè)三量、三勘察三等工三作。3、規(guī)三劃設(shè)三計(jì)管三理的三主要三工作規(guī)劃三設(shè)計(jì)三的成三果由三專業(yè)三設(shè)計(jì)三院完三成.房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)公三司規(guī)三劃設(shè)三計(jì)管三理人三員在三過(guò)程三中起溝通三、協(xié)三調(diào)、三監(jiān)控作用三。因此三在建三設(shè)項(xiàng)三目的三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三運(yùn)作三過(guò)程三中，三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)公三司管三理人三員如三何介三入，三如何三控制三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三過(guò)程三，充三分發(fā)三揮內(nèi)三部資三源和三外部三資源三的能三動(dòng)性三，是三取得三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三成功三的關(guān)三鍵。由于三規(guī)劃三和設(shè)三計(jì)階三段所三承擔(dān)三的目三標(biāo)和三任務(wù)三不同三，開(kāi)三發(fā)公三司在三管理三方式三、人三力資三源投三入以三及側(cè)三重點(diǎn)三上也三應(yīng)有三所不三同。三在規(guī)三劃階三段，三大部三分房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三公司三都投三入大三量的三內(nèi)部三資源三和外三部資三源，三以求三得一三個(gè)滿三足市三場(chǎng)需三求且三高效三益的三方案三。通常三會(huì)有三多輪三的方三案競(jìng)?cè)龢?biāo)，三內(nèi)部三評(píng)審三和專三家咨三詢論三證。因此三，在三規(guī)劃三階段三，應(yīng)三當(dāng)有三強(qiáng)有三力的三執(zhí)行三組織三機(jī)構(gòu)三。一三般需三由上三層領(lǐng)三導(dǎo)、三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三部門三、策三劃部三門、三營(yíng)銷三部門三、施三工管三理部三門、三技術(shù)三質(zhì)量三部門三等組三成，三在規(guī)三劃設(shè)三計(jì)部三門的三協(xié)調(diào)三組織三下通三力合三作，三在規(guī)三劃過(guò)三程中三及時(shí)三、科三學(xué)地三決策三，保三證設(shè)三計(jì)進(jìn)三程的三順利三推進(jìn)三。在此三階段三，房三地產(chǎn)三公司三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三人員三及相三關(guān)部三門人三員，三對(duì)項(xiàng)三目的三各個(gè)三體系三進(jìn)行三深入三的剖三析，三如：三交通三系統(tǒng)三、功三能空三間布三局，三建筑三空間三分布三，建三筑體三型分三析，三環(huán)境三景觀三系統(tǒng)三，設(shè)三備的三設(shè)置三、戶三型平三面和三立面三風(fēng)格三等，三逐一三與設(shè)三計(jì)院三溝通三，并三與政三府相三關(guān)部三門進(jìn)三行溝三通，三使方三案朝三著開(kāi)三發(fā)商三所期三望的三方向三發(fā)展三。在規(guī)三劃階三段，三項(xiàng)目三管理三中溝三通是三很重三要的三一個(gè)三方面三。準(zhǔn)三確而三及時(shí)三的溝三通使三項(xiàng)目三規(guī)劃三朝正三確的三方向三有序三地發(fā)三展。三溝通三是多三層面三和多三方式三的。三在這三一階三段，三主要三的溝三通為三：內(nèi)三部溝三通（三縱向三和橫三向的三溝通三），三與規(guī)三劃單三位的三溝通三，與三政府三規(guī)劃三部門三的溝三通。三尤其三是與三政府三規(guī)劃三主管三部門三的溝三通要及時(shí)三甚至三超前。在設(shè)三計(jì)階三段，三主要三是協(xié)三調(diào)設(shè)三計(jì)單三位按三照設(shè)三計(jì)任三務(wù)書三的要三求，三按時(shí)三保質(zhì)三保量三地完三成設(shè)三計(jì)工三作。這一三階段三的管三理重三點(diǎn)是三協(xié)調(diào)三設(shè)計(jì)三單位三貫徹三規(guī)劃三意圖三，發(fā)三現(xiàn)和三解決三設(shè)計(jì)三難點(diǎn)三，組三織專三家設(shè)三計(jì)評(píng)三審，三委托三審圖三公司三圖紙三審查三。這一三階段三開(kāi)發(fā)三公司三內(nèi)部三需要三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三部門三協(xié)調(diào)三組織三施工三管理三部門三、技三術(shù)質(zhì)三量部三門的三有關(guān)三人員三共同三與設(shè)三計(jì)單三位溝三通交三流。4、規(guī)三劃設(shè)三計(jì)階三段主三要問(wèn)三題（1）設(shè)三計(jì)水三平不三高目前三國(guó)內(nèi)三設(shè)計(jì)三單位三的設(shè)三計(jì)水三平和三素質(zhì)三差異三較大三，而三且房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三的火三爆也三導(dǎo)致三設(shè)計(jì)三單位三工作三量大三，設(shè)三計(jì)單三位對(duì)三每一三個(gè)項(xiàng)三目配三套的三項(xiàng)目三組成三員水三平參三差不三齊。三不能三保證三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三。一般三來(lái)說(shuō)三，大三型設(shè)三計(jì)院三設(shè)計(jì)三水平三高，三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三更為三可靠三，但三價(jià)格三稍高三而且三現(xiàn)場(chǎng)三服務(wù)三不能三跟上三，中三小型三設(shè)計(jì)三院設(shè)三計(jì)水三平偏三低，三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三也相三應(yīng)折三扣，三但價(jià)三格稍三低而三且現(xiàn)三場(chǎng)服三務(wù)好三。設(shè)三計(jì)水三平和三現(xiàn)場(chǎng)三服務(wù)三同樣三重要三，因三此，三目前三很難三找到三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三和現(xiàn)三場(chǎng)服三務(wù)都三能滿三足甲三方要三求的三設(shè)計(jì)三單位三。（2）設(shè)三計(jì)周三期緊三張目前三有很三多房三地產(chǎn)三企業(yè)三，為三了圖三快，三為了三趕一三個(gè)好三的上三市時(shí)三機(jī)，三往往三工期三緊張三，留三給設(shè)三計(jì)的三時(shí)間三并不三多，三也因三此導(dǎo)三致了三設(shè)計(jì)三任務(wù)三書編三制匆三匆忙三忙，三在設(shè)三計(jì)過(guò)三程中三對(duì)設(shè)三計(jì)要三求頻三繁調(diào)三整，三包括三后續(xù)三的設(shè)三計(jì)過(guò)三程控三制和三設(shè)計(jì)三成果三評(píng)審三都是三敷衍三了事三，一三切問(wèn)三題由三施工三過(guò)程三中的三設(shè)計(jì)三變更三和工三程簽三證來(lái)三解決三。（3）人三力資三源緊三張前期三工作三重要三，很三多房三地產(chǎn)三企業(yè)三都知三道，三大家三都知三道重三要的三工作三卻沒(méi)三有辦三法開(kāi)三展，三或不三能高三質(zhì)量三地開(kāi)三展，三就是三因?yàn)槿捌谌龑I(yè)三人才三缺乏三，如三前期三市場(chǎng)三調(diào)研三、各三系統(tǒng)三專業(yè)三技術(shù)三人員三、專三門的三政府三溝通三協(xié)調(diào)三人員三等，三導(dǎo)致三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三管理三工作三質(zhì)量三的降三低。（4）設(shè)三計(jì)評(píng)三審質(zhì)三量不三高房地三產(chǎn)企三業(yè)業(yè)三務(wù)部三門工三作繁三忙，三工作三時(shí)間三非常三寶貴三，在三設(shè)計(jì)三評(píng)審三時(shí)應(yīng)三盡可三能的三組織三在花三功夫三使之三更加三科學(xué)三合理三有效三。在三時(shí)間三上應(yīng)三充分三考慮三到評(píng)三審參三與者三的工三作安三排，三避免三出差三或其三他原三因?qū)碌娜毕?、好三的規(guī)三劃設(shè)三計(jì)的三必要三條件做好三一個(gè)三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三，離三不開(kāi)三三個(gè)三前提三條件三：甲方三的指三導(dǎo)和三目標(biāo)三激勵(lì)三，高水三平善三溝通三的設(shè)三計(jì)單三位，推出三優(yōu)秀三作品三的機(jī)三制和三設(shè)計(jì)三方式三。這三三點(diǎn)相三輔相三成，三互為三推進(jìn)三。（1）甲三方的三指導(dǎo)誰(shuí)也三無(wú)法三代替三甲方三作出三最后三的判三斷，三甲方三或許三在某三些環(huán)三節(jié)需三要設(shè)三計(jì)方三、策三劃公三司的三積極三配合三，這三些伙三伴也三提出三了自三己的三方案三或觀三點(diǎn)，三但只三有甲三方能三夠從三項(xiàng)目三的整三體上三進(jìn)行三選擇三和判三斷。甲方三作為三全過(guò)三程的三統(tǒng)籌三策劃三方，三一定三要清三楚應(yīng)三該讓三設(shè)計(jì)三師在三哪一三個(gè)環(huán)三節(jié)發(fā)三揮作三用，三決不三能將三所有三問(wèn)題三都交三給設(shè)三計(jì)師三來(lái)解三決，三一來(lái)三設(shè)計(jì)三師永三遠(yuǎn)不三可能三代替三甲方三來(lái)作三出判三斷，三二來(lái)三有些三原則三性問(wèn)三題，三必須三由甲三方進(jìn)三行拍三板。設(shè)計(jì)三師可三以有三很多三想法三，而三且也三可以三在方三案中三體現(xiàn)三，但三如果三不獲三得甲三方的三認(rèn)可三就無(wú)三法進(jìn)三行下三一步三的工三作，三多數(shù)三情況三下，三設(shè)計(jì)三師因三為溝三通或三對(duì)項(xiàng)三目的三認(rèn)識(shí)三深度三或甲三方提三出的三要求三過(guò)粗三或背三景資三料太三少，三設(shè)計(jì)三師稍三不注三意就三會(huì)偏三離甲三方的三目標(biāo)三，作三出一三些無(wú)三用功三，浪三費(fèi)時(shí)三間和三精力三。甲方三的指三導(dǎo)不三要具三體到三每一三個(gè)具三體設(shè)三計(jì)的三細(xì)節(jié)三中，三要積三極想三辦法三調(diào)動(dòng)三設(shè)計(jì)三人員三的設(shè)三計(jì)才三能和三積極三性。三甲方三的指三導(dǎo)不三可有三太多三的隨三意性三，比三如確三定了三的設(shè)三計(jì)原三則和三意圖三，不三要輕三易改三動(dòng)，三因?yàn)槿O(shè)計(jì)三人員三已經(jīng)三按甲三方的三意圖三作出三了很三多努三力，三如果三不說(shuō)三清楚三，突三然改三動(dòng)，三會(huì)給三設(shè)計(jì)三人員三造成三很大三的壓三力和三打擊三，因三此，三甲方三作出三的決三定一三旦作三出后三就輕三易不三要?jiǎng)尤＃?）高三水平三、善三溝通三的設(shè)三計(jì)單三位作為三地產(chǎn)三商，三為做三好一三個(gè)項(xiàng)三目的三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三，一三般來(lái)三說(shuō)都三愿意三拿出三更高三的成三本來(lái)三雇請(qǐng)三一家三高水三平的三設(shè)計(jì)三單位三。但三是高三水平三的設(shè)三計(jì)單三位不三一定三就適三合，三原因三有很三多，三一是三一個(gè)三項(xiàng)目三從前三期策三劃、三概念三規(guī)劃三、總?cè)w規(guī)三劃到三詳細(xì)三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三、單三體設(shè)三計(jì)、三初步三設(shè)計(jì)三和施三工圖三設(shè)計(jì)三，有三很多三階段三，每三一個(gè)三階段三對(duì)設(shè)三計(jì)的三要求三不一三樣，因此三，方三案能三力強(qiáng)三的不三一定三做好三施工三圖，三而策三劃作三得好三不一三定代三表可三以做三總體三規(guī)劃三。隨三著設(shè)三計(jì)專三業(yè)分三工和三市場(chǎng)三的細(xì)三化，三配合三設(shè)計(jì)三各階三段的三策劃三咨詢?nèi)救?、方三案設(shè)三計(jì)公三司、三建筑三設(shè)計(jì)三公司三、施三工圖三設(shè)計(jì)三公司三等更三加專三業(yè)的三公司三會(huì)更三加適三合階三段設(shè)三計(jì)工三作的三需要三，而三且會(huì)三作得三更好三，更三專業(yè)三。所以三，在三相應(yīng)三階段三邀請(qǐng)三該階三段高三水平三的公三司來(lái)三做，三不要三張冠三李戴三。如三做市三場(chǎng)研三究，三要請(qǐng)三市場(chǎng)三調(diào)查三公司三，做三項(xiàng)目三策劃三，請(qǐng)三地產(chǎn)三策劃三公司三，做三概念三規(guī)劃三，最三好請(qǐng)三國(guó)外三的顧三問(wèn)設(shè)三計(jì)公三司，三而詳三細(xì)規(guī)三劃設(shè)三計(jì)則三可以三通過(guò)三國(guó)際三招標(biāo)三來(lái)選三擇，三施工三圖讓三國(guó)內(nèi)三設(shè)計(jì)三院來(lái)三做更三塌實(shí)三。高水三平的三設(shè)計(jì)三單位三內(nèi)部三一定三要有三主設(shè)三計(jì)師三來(lái)支三撐，三甲方三在選三擇設(shè)三計(jì)單三位時(shí)三，要三對(duì)主三要設(shè)三計(jì)人三員進(jìn)三行考三察，三并要三求在三提供三服務(wù)三時(shí)，三保證三主設(shè)三計(jì)師三到位三。另三外，三設(shè)計(jì)三單位三的配三合情三況也三要重三點(diǎn)考三察，三因?yàn)槿?，如三果水三平高三，但三是不三?tīng)甲三方指三導(dǎo)和三意見(jiàn)三，無(wú)三法進(jìn)三行溝三通和三交流三，那三水平三再高三，也三無(wú)法三實(shí)現(xiàn)三甲方三的設(shè)三計(jì)目三標(biāo)和三主要三意圖三。設(shè)計(jì)三對(duì)于三甲方三和設(shè)三計(jì)單三位應(yīng)三該成三為一三道橋三梁，三雙方三通過(guò)三方案三的交三流和三互動(dòng)三，提三高雙三方對(duì)三方案三的認(rèn)三識(shí)和三設(shè)計(jì)三水平三，并三最終三成為三雙方三共同三的心三血和三設(shè)計(jì)三成果三。（3）推三出優(yōu)三秀作三品的三機(jī)制三和設(shè)三計(jì)方三式通過(guò)三什么三樣的三途徑三獲得三好的三設(shè)計(jì)三方案三，是三值得三考慮三的，三但要三考慮三到成三本和三收獲三的價(jià)三值比三較。三對(duì)于三大型三項(xiàng)目三，如三果比三較復(fù)三雜，三邀請(qǐng)三國(guó)際三知名三設(shè)計(jì)三單位三進(jìn)行三咨詢?nèi)?，可三以幫三助甲三方理三清思三路，三獲得三一些三創(chuàng)新三性想三法和三啟發(fā)三，這三一階三段的三成果三可以三作為三甲方三的部三分意三圖貫三徹到三下一三步的三設(shè)計(jì)三中去三，咨三詢會(huì)三有一三些費(fèi)三用，三但不三是太三大，三得到三的信三息卻三很多三。如果三甲方三愿意三，可三以在三咨詢?nèi)晒幕A(chǔ)上三，選三出1-三2家單三位展三開(kāi)下三一步三的規(guī)三劃設(shè)三計(jì)工三作，三可以三在原三先的三立意三基礎(chǔ)三上深三入發(fā)三展，三形成三一個(gè)三基本三確定三的方三案，三供甲三方進(jìn)三行選三擇，三這種三方式三，可三以發(fā)三揮設(shè)三計(jì)單三位的三積極三性和三設(shè)計(jì)三空間三，推三出優(yōu)三秀作三品。所以三，創(chuàng)三新性三或概三念性三的東三西，三讓國(guó)三外的三公司三做可三以吸三引更三多先三進(jìn)的三設(shè)計(jì)三概念三和理三念，三提升三項(xiàng)目三的內(nèi)三涵品三質(zhì)和三層次三。而三務(wù)實(shí)三性的三設(shè)計(jì)三則讓三國(guó)內(nèi)三設(shè)計(jì)三院來(lái)三做。我以三為，三在策三劃階三段和三市場(chǎng)三調(diào)查三階段三，宜三采取三指定三單位三的方三式進(jìn)三行策三劃和三調(diào)查三，尤三其邀三請(qǐng)本三地的三公司三更適三合一三些。三在概三念和三總體三規(guī)劃三階段三，或三采取三先咨三詢，三后招三標(biāo)的三方式三，或三完全三采取三招標(biāo)三方式三，或三者請(qǐng)三一家三著名三設(shè)計(jì)三公司三直接三做。三要根三據(jù)項(xiàng)三目情三況來(lái)三選擇三。而三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三、建三筑單三體設(shè)三計(jì)也三可采三取招三標(biāo)形三式。三總之三，為三獲得三高水三平、三高質(zhì)三量的三作品三，在三不同三階段三，采三取相三應(yīng)的三方式三進(jìn)行三設(shè)計(jì)三有助三于方三案精三品的三出現(xiàn)三。6、規(guī)三劃設(shè)三計(jì)管三理的三關(guān)鍵三環(huán)節(jié)怎樣三才能三以最三經(jīng)濟(jì)三的成三本建三造出三最符三合客三戶需三求的三產(chǎn)品三？對(duì)三于設(shè)三計(jì)管三理來(lái)三說(shuō)，三關(guān)鍵三是設(shè)三計(jì)任三務(wù)書三、設(shè)三計(jì)過(guò)三程控三制、三設(shè)計(jì)三成果三評(píng)審三和設(shè)三計(jì)變?nèi)厝七@三四個(gè)三環(huán)節(jié)三。（1）設(shè)三計(jì)任三務(wù)書設(shè)計(jì)三任務(wù)三書是三設(shè)計(jì)三的輸三入，三要想三有好三的設(shè)三計(jì)輸三出，三充分三的設(shè)三計(jì)輸三入是三起點(diǎn)三。規(guī)三劃階三段，三設(shè)計(jì)三任務(wù)三書的三輸入三主要三應(yīng)包三括公三司最三高領(lǐng)三導(dǎo)層三的規(guī)三劃意三見(jiàn)、三策劃三、銷三售部三門提三供的三產(chǎn)品三定位三、物三業(yè)公三司提三供的三客戶三建議三、規(guī)三劃部三門提三供的三政府三意見(jiàn)三、預(yù)三算部三門提三出的三初步三成本三建議三等；初步三設(shè)計(jì)三和施三工圖三設(shè)計(jì)三階段三，設(shè)三計(jì)任三務(wù)書三的輸三入則三主要三應(yīng)包三括前三面的三規(guī)劃三成果三、政三府規(guī)三劃部三門批三復(fù)意三見(jiàn)、三預(yù)算三部門三提供三的細(xì)三化成三本要三求以三及規(guī)三劃部三門提三供的三項(xiàng)目三系統(tǒng)三配套三的設(shè)三計(jì)要三求、三技術(shù)三質(zhì)量三部門三提供三的技三術(shù)標(biāo)三準(zhǔn)等三。規(guī)劃三和設(shè)三計(jì)階三段，三設(shè)計(jì)三任務(wù)三書輸三入的三重點(diǎn)三不太三一樣三，規(guī)三劃階三段的三重心三在于三城市三規(guī)劃三、產(chǎn)三品定三位和三領(lǐng)導(dǎo)三意圖三，設(shè)三計(jì)階三段的三重心三則在三于規(guī)三劃報(bào)三批的三反饋三意見(jiàn)三、技三術(shù)標(biāo)三準(zhǔn)、三成本三要求三等。（2）設(shè)三計(jì)過(guò)三程控三制設(shè)計(jì)三過(guò)程三的控三制是三設(shè)計(jì)三意圖三落實(shí)三到圖三紙上三的重三要環(huán)三節(jié)。三有的三企業(yè)三在設(shè)三計(jì)的三過(guò)程三中不三太重三視過(guò)三程的三控制三，缺三乏必三要的三跟蹤三，導(dǎo)三致設(shè)三計(jì)結(jié)三果出三現(xiàn)不三應(yīng)有三的偏三差。三做好三這個(gè)三環(huán)節(jié)三的工三作應(yīng)三從以三下幾三個(gè)方三面來(lái)三考慮三：關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三控制在設(shè)三計(jì)開(kāi)三始實(shí)三施前三，規(guī)三劃設(shè)三計(jì)部三門與三公司三領(lǐng)導(dǎo)三擬定三該項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)的三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三；在三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三，設(shè)三計(jì)部三門組三織檢三查，三可組三織各三部門三參與三研討三，同三時(shí)碰三到不三確定三問(wèn)題三時(shí)應(yīng)三及時(shí)三征詢?nèi)?guī)劃三部門三意見(jiàn)三，盡三早發(fā)三現(xiàn)問(wèn)三題，三提前三解決三問(wèn)題三。日常三跟蹤在設(shè)三計(jì)過(guò)三程中三，規(guī)三劃設(shè)三計(jì)部三門應(yīng)三有專三人及三時(shí)跟三蹤，三及時(shí)三掌握三設(shè)計(jì)三動(dòng)態(tài)三，避三免設(shè)三計(jì)偏三離重三心，三造成三返工三現(xiàn)象三。必三要時(shí)三，可三派駐三工程三師與三設(shè)計(jì)三人員三一起三參與三設(shè)計(jì)三，對(duì)三設(shè)計(jì)三中出三現(xiàn)的三問(wèn)題三，甲三方人三員可三及時(shí)三返回三公司三向領(lǐng)三導(dǎo)匯三報(bào)尋三求解三決方三案或三意見(jiàn)三，這三種措三施可三有效三的將三一些三細(xì)節(jié)三或不三大的三問(wèn)題三解決三好，三而且三因?yàn)槿屑兹酱淼娜哉救齾⒓尤?，設(shè)三計(jì)師三的積三極性三和主三動(dòng)性三會(huì)得三到加三強(qiáng)，三工作三效率三會(huì)大三幅提三高。過(guò)程三記錄在與三設(shè)計(jì)三單位三的溝三通交三流中三，隨三時(shí)隨三地的三做好三詳細(xì)三的過(guò)三程記三錄，三與設(shè)三計(jì)單三位的三溝通三不能三只是三電話三或口三頭溝三通，三要書三面確三認(rèn)。三一是三便于三明確三要求三，二三是項(xiàng)三目完三結(jié)后三可以三進(jìn)行三統(tǒng)計(jì)三分析三，避三免今三后類三似問(wèn)三題的三復(fù)發(fā)三，也三便于三對(duì)設(shè)三計(jì)單三位的三考核三管理三。（3）設(shè)三計(jì)成三果評(píng)三審設(shè)計(jì)三成果三評(píng)審三是設(shè)三計(jì)意三圖落三實(shí)到三圖紙三上的三另一三重要三環(huán)節(jié)三。設(shè)計(jì)三評(píng)審三是房三地產(chǎn)三企業(yè)三對(duì)設(shè)三計(jì)單三位提三供成三果的三最后三一次三把關(guān)三，這三一次三把關(guān)三的成三敗很三大程三度上三決定三了后三面設(shè)三計(jì)變?nèi)腿こ倘炞C三的多三少，三房地三產(chǎn)企三業(yè)應(yīng)三給予三高度三的重三視。目前三，一三些房三地產(chǎn)三企業(yè)三的設(shè)三計(jì)評(píng)三審走三形式三，導(dǎo)三致該三環(huán)節(jié)三的控三制作三用不三能很三好的三發(fā)揮三。設(shè)計(jì)三成果三評(píng)審三會(huì)應(yīng)三做好三以下三幾點(diǎn)三：評(píng)審三會(huì)的三合理三組織設(shè)計(jì)三方案三或施三工圖三應(yīng)根三據(jù)量三的大三小提三前（2-三3天）三下發(fā)三評(píng)審三參與三者，三以備三消化三吸收三，提三高評(píng)三審會(huì)三效率三；選三擇權(quán)三威人三士擔(dān)三任主三持人三，提三高各三參與三部門三的重三視程三度，三同時(shí)三在出三現(xiàn)爭(zhēng)三持意三見(jiàn)時(shí)三決策三拍板三，避三免長(zhǎng)三期爭(zhēng)三執(zhí)影三響效三率。參與三部門三充分一般三來(lái)說(shuō)三，提三供設(shè)三計(jì)輸三入的三部門三以及三領(lǐng)導(dǎo)三都應(yīng)三參與三，核三對(duì)提三供的三設(shè)計(jì)三要求三或建三議是三否在三設(shè)計(jì)三圖紙三中得三到體三現(xiàn)。三必要三時(shí)，三還應(yīng)三邀請(qǐng)三外部三有關(guān)三專家三參與三。參與三部門三重視參與三部門三重視三才能三起到三評(píng)審三的效三果，三而參三與部三門往三往都三是比三較忙三碌的三業(yè)務(wù)三部門三，要三避免三來(lái)了三聽(tīng)聽(tīng)三走人三的心三態(tài)。評(píng)審三紀(jì)要評(píng)審三紀(jì)要三的嚴(yán)三肅對(duì)三待可三以提三高部三門的三重視三程度三，并三且為三日后三的設(shè)三計(jì)分三析總?cè)Y(jié)提三供素三材和三依據(jù)三。各三個(gè)評(píng)三審會(huì)三都應(yīng)三有詳三盡的三評(píng)審三意見(jiàn)三記錄三，并三要求三參加三評(píng)審三人員三簽字三確認(rèn)三。（4）設(shè)三計(jì)變?nèi)厝圃O(shè)計(jì)三變更三可能三產(chǎn)生三好的三影響三，如三節(jié)省三成本三，產(chǎn)三品在三功能三上更三加符三合業(yè)三主的三要求三，也三可能三產(chǎn)生三不好三的影三響，三如帶三來(lái)成三本的三嚴(yán)重三超出三。設(shè)三計(jì)變?nèi)娜a(chǎn)生三可以三有多三方面三的原三因，三主要三包括三以下三幾種三：甲方三要求三變更因現(xiàn)三有設(shè)三計(jì)風(fēng)三格不三符合三政府三規(guī)劃三部門三新的三要求三，或三市場(chǎng)三形勢(shì)三變化三，公三司基三于發(fā)三展的三角度三要求三進(jìn)行三變更三；產(chǎn)三品的三功能三設(shè)計(jì)三不滿三足業(yè)三主前三期的三要求三，根三據(jù)業(yè)三主反三饋意三見(jiàn)，三銷售三部門三提出三進(jìn)行三變更三。施工三單位三要求三變更施工三單位三因材三料設(shè)三備使三用問(wèn)三題而三提出三來(lái)的三變更三，如三原有三材料三設(shè)備三市場(chǎng)三缺貨三要使三用替三代產(chǎn)三品；三施工三單位三發(fā)現(xiàn)三圖紙三設(shè)計(jì)三失誤三而提三出來(lái)三的變?nèi)绯鋈F(xiàn)明三顯的三圖紙三錯(cuò)漏三現(xiàn)象三。設(shè)計(jì)三單位三要求三變更設(shè)計(jì)三單位三發(fā)現(xiàn)三設(shè)計(jì)三中存三在的三問(wèn)題三，提三出的三設(shè)計(jì)三變更三。設(shè)計(jì)三變更三的控三制主三要從三設(shè)計(jì)三變更三發(fā)生三的次三數(shù)和三每一三次設(shè)三計(jì)變?nèi)娜幚砣齼蓚€(gè)三方面三進(jìn)行三控制三。減少三設(shè)計(jì)三變更三次數(shù)要想三減少三設(shè)計(jì)三變更三次數(shù)三，最三關(guān)鍵三的是三將風(fēng)三險(xiǎn)前三移，三也就三是說(shuō)三將發(fā)三生設(shè)三計(jì)變?nèi)娜赡苋员M三可能三的在三前面三的設(shè)三計(jì)管三理工三作中三予以三解決三。概括三說(shuō)來(lái)三，就三是做三好前三述的三設(shè)計(jì)三任務(wù)三書編三制、三設(shè)計(jì)三過(guò)程三控制三和設(shè)三計(jì)成三果評(píng)三審三三項(xiàng)基三本工三作。三做好三該三三項(xiàng)工三作后三，設(shè)三計(jì)變?nèi)娜螖?shù)三可以三得到三一個(gè)三較好三的控三制。嚴(yán)格三控制三設(shè)計(jì)三變更三的發(fā)三生設(shè)計(jì)三變更三發(fā)生三的控三制主三要是三堅(jiān)持三“先三研討三再測(cè)三算最三后決三策”三的控三制原三則，三簡(jiǎn)單三說(shuō)，三就是三應(yīng)先三從技三術(shù)上三驗(yàn)證三是否三可行三，然三后從三成本三上驗(yàn)三證是三否可三行，三最后三決策三是否三變更三。這三樣做三，可三能會(huì)三影響三施工三效率三，但三可以三有效三控制三不必三要的三變更三的發(fā)三生。另外三，選三擇高三水平三設(shè)計(jì)三單位三也是三減少三設(shè)計(jì)三變更三的一三個(gè)重三要方三面，三房地三產(chǎn)企三業(yè)應(yīng)三根據(jù)三自身三資源三情況三選擇三合理三的設(shè)三計(jì)單三位，三不能三盲目三的追三求大三型設(shè)三計(jì)院三，也三不要三一味三的追三求節(jié)三約成三本?？偨Y(jié)三一下三，搞三好規(guī)三劃設(shè)三計(jì)管三理工三作重三點(diǎn)是三：一、三要有三明晰三的前三期工三作流三程。三（針三對(duì)項(xiàng)三目前三期，三是指三定還三是招三標(biāo)）二、三要有三高水三平的三管理三人員三。（三溝通三、協(xié)三調(diào)、三控制三）三、三要有三高效三、可三行的三管理三制度三。（三提高三設(shè)計(jì)三院積三極性三、設(shè)三計(jì)輸三入確三定、三輸出三評(píng)審三、變?nèi)厝频热?guī)定三）做好三上述三三點(diǎn)三，規(guī)三劃設(shè)三計(jì)管三理工三作可三以高三水平三完成三。二、三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)土三地相三關(guān)政三策國(guó)家三對(duì)土三地的三管理三，依三據(jù)中三華人三民共三和國(guó)三土地三管理三法，三簡(jiǎn)稱三土地三法。土地三法規(guī)三定中三華人三民共三和國(guó)三實(shí)行三土地三的社三會(huì)主三義公三有制三，即三全民三所有三制和三勞動(dòng)三群眾三集體三所有三制。全民三所有三，即三國(guó)有三土地三，國(guó)三家所三有土三地的三所有三權(quán)由三國(guó)務(wù)三院代三表國(guó)三家行三使。集體三所有三，即三集體三土地三，屬三于農(nóng)三民集三體所三有。城市三市區(qū)三的土三地屬三于國(guó)三家所三有。農(nóng)村三和城三市郊三區(qū)的三土地三，除三由法三律規(guī)三定屬三于國(guó)三家所三有的三以外三，屬三于農(nóng)三民集三體所三有；三宅基三地和三自留三地、三自留三山，三屬于三農(nóng)民三集體三所有三。國(guó)家三為公三共利三益的三需要三，可三以依三法對(duì)三集體三所有三的土三地實(shí)三行征三用。國(guó)家三依法三實(shí)行三國(guó)有三土地三有償三使用三制度三。但三是，三國(guó)家三在法三律規(guī)三定的三范圍三內(nèi)劃三撥國(guó)三有土三地使三用權(quán)三的除三外。什么三是劃三撥用三地？土地三使用三權(quán)劃三撥，三是指三縣級(jí)三以上三人民三政府三依法三批準(zhǔn)三，在三土地三使用三者繳三納補(bǔ)三償、三安置三等費(fèi)三用后三將該三幅土三地交三付其三使用三，或三者將三土地三使用三權(quán)無(wú)三償交三付給三土地三使用三者使三用的三行為三。三依照三規(guī)定三以劃三撥方三式取三得土三地使三用權(quán)三的，三除法三律、三行政三法規(guī)三另有三規(guī)定三外，三沒(méi)有三使用三期限三的限三制。土地三法規(guī)三定，三建設(shè)三單位三使用三國(guó)有三土地三，應(yīng)三當(dāng)以三出讓三等有三償使三用方三式取三得；三但是三，下三列建三設(shè)用三地，三經(jīng)縣三級(jí)以三上人三民政三府依三法批三準(zhǔn)，三可以三以劃三撥方三式取三得：1、國(guó)三家機(jī)三關(guān)用三地和三軍事三用地三；2、城三市基三礎(chǔ)設(shè)三施用三地和三公益三事業(yè)三用地三；3、國(guó)三家重三點(diǎn)扶三持的三能源三、交三通、三水利三等基三礎(chǔ)設(shè)三施用三地；4、法三律、三行政三法規(guī)三規(guī)定三的其三他用三地。xx三x使用三的與xx三x開(kāi)發(fā)三有關(guān)三的土三地都三屬于三劃撥三用地三。一般三來(lái)說(shuō)三，房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三企業(yè)三只有三以出三讓方三式依三法取三得國(guó)三有土三地使三用權(quán)三后，三才能三進(jìn)行三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)。土地三使用三權(quán)出三讓三是指三國(guó)家三將國(guó)三有土三地使三用權(quán)(以下三簡(jiǎn)稱三土地三使用三權(quán))在一三定年三限內(nèi)三出讓三給土三地使三用者三，由三土地三使用三者向三國(guó)家三支付三土地三使用三權(quán)出三讓金三的行三為。三集三體所三有的三土地三不能三出讓三，經(jīng)三依法三征用三轉(zhuǎn)為三國(guó)有三土地三后，三才能三有償三出讓三。三土地三使用三權(quán)出三讓，三必須三符合三土地三利用三總體三規(guī)劃三、城三市規(guī)三劃和三年度三建設(shè)三用地三計(jì)劃三?？h級(jí)三以上三地方三人民三政府三出讓三土地三使用三權(quán)用三于房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三的，三須根三據(jù)省三級(jí)以三上人三民政三府下三達(dá)的三控制三指標(biāo)三擬訂三年度三出讓三土地三使用三權(quán)總?cè)娣e三方案三，按三照國(guó)三務(wù)院三規(guī)定三，報(bào)三國(guó)務(wù)三院或三者省三級(jí)人三民政三府批三準(zhǔn)。三出三讓土三地的三用途三、年三限和三其他三條件三，由三市、三縣人三民政三府土三地管三理部三門會(huì)三同城三市規(guī)三劃、三建設(shè)三、房三產(chǎn)管三理部三門共三同擬三定，三報(bào)經(jīng)三有批三準(zhǔn)權(quán)三的人三民政三府批三準(zhǔn)后三，由三市、三縣人三民政三府土三地管三理部三門實(shí)三施。土地三使用三權(quán)出三讓，三可以三采取三拍賣三、招三標(biāo)或三者雙三方協(xié)三議的三方式三。三對(duì)三于商三業(yè)、三旅游三、娛三樂(lè)和三豪華三住宅三用地三，有三條件三的，三必須三采取三拍賣三、招三標(biāo)方三式；三沒(méi)有三條件三，不三能采三取拍三賣、三招標(biāo)三方式三的，三可以三采取三雙方三協(xié)議三的方三式。三采取三雙方三協(xié)議三方式三出讓三土地三使用三權(quán)的三出讓三金不三得低三于按三國(guó)家三規(guī)定三所確三定的三最低三價(jià)。對(duì)于三擬開(kāi)三發(fā)區(qū)三域，三不屬三于國(guó)三有土三地的三，國(guó)三家政三府要三對(duì)土三地進(jìn)三行收三儲(chǔ)，三不屬三于建三設(shè)用三地的三要調(diào)三整為三建設(shè)三用地三。那么三什么三是建三設(shè)用三地？國(guó)家三對(duì)全三國(guó)土三地編三制土三地利三用總?cè)w規(guī)三劃，三規(guī)定三土地三用途三，將三土地三分為建設(shè)三用地、農(nóng)用三地和未利三用地。建設(shè)三用地是指三建造三建筑三物、三構(gòu)筑三物的三土地三，包三括城三鄉(xiāng)住三宅和三公共三設(shè)施三用地三、工三礦用三地、三交通三水利三設(shè)施三用地三、旅三游用三地、三軍事三設(shè)施三用地三等；農(nóng)用三地是指三直接三用于三農(nóng)業(yè)三生產(chǎn)三的土三地，三包括三耕地三、林三地、三草地三、農(nóng)三田水三利用三地、三養(yǎng)殖三水面三等；未利三用地是指三農(nóng)用三地和三建設(shè)三用地三以外三的土三地。使用三土地三的單三位和三個(gè)人三必須三嚴(yán)格三按照三土地三利用三總體三規(guī)劃三確定三的用三途使三用土三地。國(guó)家三嚴(yán)格三限制三農(nóng)用三地轉(zhuǎn)三為建三設(shè)用三地，三控制三建設(shè)三用地三總量三，對(duì)三耕地三實(shí)行三特殊三保護(hù)三。國(guó)三家實(shí)三行占三用耕三地補(bǔ)三償制三度。三非農(nóng)三業(yè)建三設(shè)經(jīng)三批準(zhǔn)三占用三耕地三的，三按照"占多三少，三墾多三少"的原三則，三由占三用耕三地的三單位三負(fù)責(zé)三開(kāi)墾三與所三占用三耕地三的數(shù)三量和三質(zhì)量三相當(dāng)三的耕三地；三沒(méi)有三條件三開(kāi)墾三或者三開(kāi)墾三的耕三地不三符合三要求三的，三應(yīng)當(dāng)三按照三省、三自治三區(qū)、三直轄三市的三規(guī)定三繳納三耕地三開(kāi)墾三費(fèi)，三?？钊糜谌_(kāi)墾三新的三耕地三。我公三司擬三開(kāi)發(fā)三的xx三x中包三含一三部分三農(nóng)用三地，三涉及三到農(nóng)三用地三轉(zhuǎn)建三設(shè)用三地的三問(wèn)題三。非三常麻三煩。三需要三上報(bào)三國(guó)家三，還三需要三按照三占用三的耕三地?cái)?shù)三量補(bǔ)三償耕三地的三問(wèn)題三。地方三政策三中，三重點(diǎn)三講一三下大三慶地三方土三地政三策，三大慶三市人三民政三府為三加快三舊城三區(qū)改三造開(kāi)三發(fā)步三伐，三出臺(tái)三了《關(guān)于三加強(qiáng)三舊城三區(qū)改三造土三地收三購(gòu)儲(chǔ)三備工三作的三指導(dǎo)三意見(jiàn)三（試三行）》慶政三發(fā)〔2三01三0〕三3號(hào)。文件三規(guī)定三發(fā)改三部門三負(fù)責(zé)三舊城三區(qū)改三造土三地整三理立三項(xiàng)批三復(fù)，三建設(shè)三部門三負(fù)責(zé)三編制三舊城三區(qū)改三造年三度計(jì)三劃，三規(guī)劃三部門三負(fù)責(zé)三改造三地塊三的控三制性三詳細(xì)三規(guī)劃三并提三出規(guī)三劃設(shè)三計(jì)條三件，三拆遷三管理三部門三負(fù)責(zé)三拆遷三政策三指導(dǎo)三、審三核批三準(zhǔn)拆三遷補(bǔ)三償方三案，三土地三收儲(chǔ)三部門三負(fù)責(zé)三拆遷三補(bǔ)償三安置三和土三地拆三遷整三理，三財(cái)政三部門三負(fù)責(zé)三籌集三收儲(chǔ)三資金三，城三管、三公安三、法三制等三部門三要在三職責(zé)三范圍三內(nèi)做三好保三障工三作。xx市對(duì)三舊城三區(qū)改三造項(xiàng)三目實(shí)三行用三地預(yù)三申請(qǐng)三制度三，公三開(kāi)面三向社三會(huì)招三商用三地預(yù)三申請(qǐng)三企業(yè)三。用地三預(yù)申三請(qǐng)企三業(yè)要三按招三商條三件交三納預(yù)三申請(qǐng)三保證三金。三預(yù)申三請(qǐng)企三業(yè)協(xié)三助收三儲(chǔ)部三門而三發(fā)生三的前三期規(guī)三劃費(fèi)三、設(shè)三計(jì)費(fèi)三、調(diào)三查費(fèi)三、委三托評(píng)三估費(fèi)三、拆三遷不三可預(yù)三見(jiàn)費(fèi)三和籌三集預(yù)三申請(qǐng)三保證三金所三發(fā)生三的財(cái)三務(wù)費(fèi)三用等三成本三性支三出，三納入三收儲(chǔ)三成本三，適三當(dāng)予三以補(bǔ)三償，三補(bǔ)償三數(shù)額三不能三超過(guò)三實(shí)際三拆遷三成本三的20三%，具三體標(biāo)三準(zhǔn)由三舊城三區(qū)改三造土三地收三儲(chǔ)工三作領(lǐng)三導(dǎo)小三組根三據(jù)項(xiàng)三目實(shí)三際情三況確三定。舊城三區(qū)改三造項(xiàng)三目土三地整三理完三成后三，依三據(jù)總?cè)w規(guī)三劃設(shè)三計(jì)，三土地三面向三社會(huì)三公開(kāi)三競(jìng)價(jià)三出讓三。預(yù)申三請(qǐng)保三證金三額度三，要三根據(jù)三項(xiàng)目三實(shí)際三情況三確定三。對(duì)于預(yù)計(jì)三拆遷三成本三小于三土地三出讓三金評(píng)三估價(jià)三格的項(xiàng)三目，三預(yù)申三請(qǐng)保三證金三按照三土地三出讓三金評(píng)三估價(jià)三加各三項(xiàng)規(guī)三費(fèi)（三不含三人防三費(fèi)）三及用三地預(yù)三申請(qǐng)三企業(yè)三協(xié)助三收儲(chǔ)三所發(fā)三生的三成本三性支三出的三合計(jì)三數(shù)交三納。對(duì)預(yù)計(jì)三拆遷三成本三大于三土地三出讓三金評(píng)三估價(jià)三格的項(xiàng)三目，1、如三果預(yù)三計(jì)拆三遷成三本小三于該三宗土三地出三讓金三評(píng)估三價(jià)加三規(guī)費(fèi)三價(jià)格三，預(yù)三申請(qǐng)三保證三金按三照土三地出三讓金三加規(guī)三費(fèi)加三前期三成本三性支三出的三合計(jì)三數(shù)交三納；2、如三果預(yù)三計(jì)拆三遷成三本大三于該三宗土三地出三讓金三評(píng)估三價(jià)加三規(guī)費(fèi)三，預(yù)三申請(qǐng)三保證三金按三照預(yù)三計(jì)拆三遷成三本、三該宗三土地三開(kāi)發(fā)三建設(shè)三應(yīng)交三各項(xiàng)三規(guī)費(fèi)三中上三繳國(guó)三家和三省的三部分三、用三地預(yù)三申請(qǐng)三企業(yè)三協(xié)助三收儲(chǔ)三所發(fā)三生的三成本三性支三出的三合計(jì)三數(shù)交三納。如果三用地三預(yù)申三請(qǐng)企三業(yè)是三通過(guò)三競(jìng)價(jià)三方式三確定三的，三無(wú)論三是上三述哪三種情三況，三預(yù)申三請(qǐng)保三證金三在此三基礎(chǔ)三上還三應(yīng)加三上競(jìng)?cè)齼r(jià)時(shí)三承諾三的上三浮價(jià)三格。在項(xiàng)三目實(shí)三施過(guò)三程中三，如三實(shí)際三拆遷三成本三大于三預(yù)計(jì)三拆遷三成本三，預(yù)三申請(qǐng)三企業(yè)三要及三時(shí)補(bǔ)三交預(yù)三申請(qǐng)三保證三金；三如實(shí)三際拆三遷成三本小三于預(yù)三計(jì)拆三遷成三本，三根據(jù)三預(yù)申三請(qǐng)保三證金三測(cè)算三結(jié)果三，及三時(shí)退三還保三證金三。舊城三區(qū)改三造拆三遷整三理成三凈地三后，三要按三照國(guó)三有土三地使三用權(quán)三招標(biāo)三拍賣三掛牌三程序三出讓三。參與三報(bào)名三競(jìng)買三企業(yè)三要在三規(guī)定三期限三預(yù)交三該宗三土地三開(kāi)發(fā)三建設(shè)三應(yīng)交三各項(xiàng)三規(guī)費(fèi)三，并三足額三交納三競(jìng)買三保證三金，三用地三預(yù)申三請(qǐng)企三業(yè)以三預(yù)申三請(qǐng)保三證金三作為三競(jìng)買三保證三金和三應(yīng)該三預(yù)交三的規(guī)三費(fèi)，三不再三重新三交納三。用三地預(yù)三申請(qǐng)三企