房地產(chǎn)項目定位培訓(xùn)講解

一文徹底明白：高大上的房地產(chǎn)項目是如何定位的？廊坊偉聯(lián)置業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司本報告為偉聯(lián)置業(yè)獨創(chuàng)知識產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)書面許可，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制、傳播及擴散。第一章第二章第三章第四章土地研究市場研究項目定位四大關(guān)鍵定位的過程及重點第五章定位的四種邏輯①不同企業(yè)、緊鄰項目，相似指標(biāo)，一線之隔如何差異化開發(fā)？②同一企業(yè)、相同區(qū)位，如何避免同室操戈？③同一企業(yè)，不同區(qū)位，相似定位，如何避免競爭？④地王項目，成本高企，資源平平，甲方期望甚高，問題多多，該從哪個角度思考？如何一步步解決問題。。。項目定位思考過程項目定位思考過程：是不斷逼定和耦合的過程第一章土地研究土地研究第一章要點與方法：土地研究土地研究第一章區(qū)域規(guī)劃：土地研究的重點內(nèi)容土地研究第一章區(qū)域價值平臺決定了項目打造的方向土地研究第一章挖掘區(qū)域價值的四種方法土地研究第一章土地研究初步成果第二章市場研究市場研究第二章三大研究重點事實－－觀點－－建議市場研究第二章第一節(jié)市場基本面分析市場研究第二章第二節(jié)競爭分析市場研究第二章競爭分析的工作要點市場研究第二章鏈接知識點1：SWOT戰(zhàn)略工具（項目+環(huán)境+競爭）SWOT分析的價值要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：?地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?開發(fā)商要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等針對一個即將銷售的項目與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素：?產(chǎn)品因素——產(chǎn)品/戶型/自身配套/昭示性等對于一個大盤的后續(xù)階段，需要增加項目要素的判斷：?項目要素——口碑/人氣/項目知名度/客戶群體/前期售價/前后產(chǎn)品差異性/物業(yè)管理等市場研究第二章鏈接知識點2：競爭橫道圖市場研究第二章鏈接知識點3：波浪圖市場三研究第二三章鏈接三知識點4：二維三坐標(biāo)三圖市場三研究第二三章鏈接三知識點5：雷達三圖市場三研究第二三章第三三節(jié)產(chǎn)品分析市場三研究第二三章第三三節(jié)產(chǎn)品分析市場三研究第二三章客戶三研究客戶三研究三方法三：客戶三訪談三、專三業(yè)訪三談、三專家三訪談市場三研究第二三章客戶三研究客戶三細分三：家庭三生命三周期客戶三細分三：置業(yè)三周期市場三研究第二三章客戶三研究客戶三細分三：支付三能力將月三平均三消費三支出三、房三產(chǎn)情三況與三家庭三年收三入對三應(yīng)市場三研究第二三章客戶三研究三初步三成果通過三土地三、市三場、三客戶三三方三面的三研究,各自三導(dǎo)出三產(chǎn)品三定位三的某三些方三面特三征，三據(jù)此三可以三初步三描摹三產(chǎn)品三定位三輪廓三，制三定若三干方三案，三再經(jīng)三過對三企業(yè)三目標(biāo)三、相三關(guān)案三例作三證進三行篩三選，三最終三得出三切實三可行三的項三目定三位。市場三研究第二三章企業(yè)三分析一般三來講三，企三業(yè)的三產(chǎn)品三線戰(zhàn)三略是三項目三定位三的指三導(dǎo)方三針；三不同三企業(yè)三的不三同發(fā)三展階三段，三即使三對于三同一三塊土三地，三所需三要承三擔(dān)的三企業(yè)三使命三也不三同，三因此三需要三不同三的開三發(fā)思三路。三對企三業(yè)的三戰(zhàn)略三進行三充分三了解三和分三析，三以使三項目三目標(biāo)三契合三企業(yè)三的長三遠發(fā)三展要三求。市場三研究第二三章類比三案例第三三章項目三定位三的四三大關(guān)三鍵項目三定位三的四三大關(guān)三鍵第三三章根據(jù)三項目5個要三素分三析，三定位三結(jié)論三基本三成形定位三要回三答“三給什三么人三、提三供什三么樣三的社三區(qū)/產(chǎn)品三”項目三定位三的四三大關(guān)三鍵第三三章客戶三定位項目三定位三的四三大關(guān)三鍵第三三章產(chǎn)品三定位1、項三目檔三次定三位2、物三業(yè)形三態(tài)定三位3、戶三型定三位4、其三他配三套定三位：三商業(yè)三、會三所、三學(xué)校三、車三庫…三…成功三的月三牙環(huán)三——三最佳三模式保持三現(xiàn)金三牛、三明星三、問三題產(chǎn)三品的三合理三組合三，實三現(xiàn)產(chǎn)三品及三資源三分配三結(jié)構(gòu)三的良三性循三環(huán)。對于三企業(yè)三來說三，如三果能三同時三具有三問題三產(chǎn)品三，明三星產(chǎn)三品和三現(xiàn)金三牛產(chǎn)三品這三三類三，就三有希三望保三持企三業(yè)當(dāng)三前的三利潤三和長三遠利三潤的三穩(wěn)定三，形三成合三理的三產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)三，維三持資三金平三衡。項目三定位三的四三大關(guān)三鍵第三三章產(chǎn)品三定位產(chǎn)品三定位三之物三業(yè)形三態(tài)1、容三積率三確定2、容三積率三下物三業(yè)形三態(tài)的三配比產(chǎn)品三定位三之戶三型定三位戶型三定位三的關(guān)三鍵--三--三-與定三位相三匹配,定總?cè)齼r戶型三區(qū)隔三的標(biāo)三準(zhǔn)--三--三--面積三差異三與總?cè)齼r差三異戶型三區(qū)隔三的原三則--三--三--戶型三之間三必須三不可三替代項目三定位三的四三大關(guān)三鍵第三三章定位三之最三終評三判以經(jīng)三濟測三算判三斷項三目經(jīng)三濟效三益項目三前期三經(jīng)濟三測算三不同三于工三程概三預(yù)算三和房三地產(chǎn)三開發(fā)三財務(wù)三。項目三經(jīng)濟三評價三的使三命是三模擬三一條三現(xiàn)金三流，三幫助三項目三開發(fā)三者決三策。第四三章定位三的過三程及三重點定位三的過三程及三重點第四三章究第五三章定位三的四三種邏三輯定位三的四三種邏三輯第五三章第一三節(jié)傳統(tǒng)推導(dǎo)三式要點三：基三于供三求和三價格定位定位三的四三種邏三輯第五三章第二三節(jié)世聯(lián)驗三證式三，思三維導(dǎo)三圖要點三：基三于假三設(shè)和三能力三的推三想，三分類三模型三是關(guān)三鍵定位三的四三種邏三輯第五三章第三三節(jié)易居地三圖式要點三：注三重項三目客三戶地三圖，三執(zhí)行三深度三強，三概念三弱計——環(huán)藝三景觀三概念三設(shè)計——定位三的四三種邏三輯第五三章第四三節(jié)志綱區(qū)三域式要點三：基三于供三求和三價格志綱三市場三定位三座標(biāo)三系與一般三的經(jīng)三濟學(xué)三家及三市場三營銷三人士三相比三，王三志剛?cè)邉澣椒ㄈ囊蝗筇厝魇侨焊龔娬{(diào)三區(qū)域三分析超越常規(guī)三的市三場調(diào)三研的三靜態(tài)三的數(shù)三字統(tǒng)三計與三文字三資料三，注三重捕三捉特三定的三歷史三文