房地產(chǎn)投資規(guī)劃二

第一節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)劃的基本知識房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點視頻：80后買房記：幸福在哪里一、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對個人投資者來說，所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居?。黄涠谦@得預(yù)期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財產(chǎn)權(quán)利土地房地產(chǎn)的類型1、按照性質(zhì)分類商品房經(jīng)濟(jì)適用房房改房安居房2、按照取得的時間分類期房現(xiàn)房3、按使用性質(zhì)自住房投資房（商鋪、車庫……）廣西經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法2010年2月17日

供應(yīng)對象面向城市低收入人群家庭年人均收入，標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣谛∮诋?dāng)?shù)厣弦荒甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入90％的范圍內(nèi)合理確定城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時符合下列條件：1.具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，或在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居住工作三年以上（含三年）的外來務(wù)工人員；2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；3.無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)；4.單身家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，申請人宜不小于25周歲。具體由各市縣人民政府確定。住房面積控制在60~80平方米購房不滿5年不得上市交易，滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，需向政府交納土地收益等相關(guān)價款，而且政府可優(yōu)先回購；購房滿5年后，購買人也可以按標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得用于出租經(jīng)營。購房后未滿5年，購買者家庭出現(xiàn)重大變故，需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。

二、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。三、房產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)投資券買賣樓花以租養(yǎng)貸以租代購直接購房房地產(chǎn)投資四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點優(yōu)點房產(chǎn)是一種耐用消費品，為投資盈利提供了廣闊的時間機會房產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定，具有較好的保值功能房產(chǎn)具有不斷升值的潛力缺點流動性相對較差投資金額比較大風(fēng)險較高（政策風(fēng)險、道德風(fēng)險……）五、房地產(chǎn)價格及影響因素政府規(guī)費勘查及前期費用開發(fā)商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影響房地產(chǎn)價格的因素1．一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素。

2．地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。

3．個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第二節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)劃房地產(chǎn)投資規(guī)劃的概念為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資規(guī)劃房地產(chǎn)投資規(guī)劃流程購房與租房決策購房規(guī)劃一、房地產(chǎn)規(guī)劃的概念包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資居住規(guī)劃包括租房、購房、換房和房貸規(guī)劃房產(chǎn)投資的目的包括獲取房租收入和通過出售賺取價差收入二、為什么要進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃如果進(jìn)行房產(chǎn)投資的時候不事先進(jìn)行規(guī)劃，可能會陷入以下困境：1.由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購房。2.對未來的收支變化未能充分預(yù)期，沒有合理的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購房計劃難以實現(xiàn)。3.沒有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就4.沒有可行的購房規(guī)劃，難以強迫自己儲蓄5.如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無法選擇最佳的貸款組合。案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn)香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂峰時，短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會景閣4607室等五處豪宅和其他項目。1997年亞洲金融危機，香港樓市下滑，所購各項目大幅度貶值。債權(quán)人雖沒收這些房產(chǎn)，仍無法償清債務(wù)。由于部分貸款利率高達(dá)24%，所余本息現(xiàn)已滾至2.5億港元。每月利息支出超過100萬元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以償還所有債項，于是決定申請破產(chǎn)。2003年7月，法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過家庭年收入的6至8倍。鐘鎮(zhèn)濤家庭年收入約1000萬港元，顯然無法支撐1.5億港元的房地產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富的不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。三、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程三、購房與租房決策要考慮的因素如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費等使用成本），而租房者的使用成本是房租

(1)房租是否會每年調(diào)整。

(2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房還要考慮稅收方面的問題，可能購房比租房要貴。

(3)房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那么即使目前算起來購房年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補居住期間的成本差異。如果房價低落，則租房居住成本低于購房的情況也有可能會發(fā)生。

(4)利率的高低。利率愈低購房的年成本愈低，購房會相對劃算。近年來，控制房地產(chǎn)價格上漲，提高了房屋貸款利率，因此購房的居住成本也越來越高。視頻買房好還是租房好量力而行最好（3：22）年輕人買房租房的小賬本租房買房哪個劃算（3：30）五、購房規(guī)劃衡量自己的負(fù)擔(dān)能力按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用學(xué)會計算購房的各種稅費如何選擇房子投資自住房投資寫字樓投資商鋪投資車庫購房的各種稅費購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費用，以上的例子為了方便計算，并未考慮到裝修費用以及各種相關(guān)稅費。在我國，涉及購房交易的稅費主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費、中介費等，均視房屋買賣的具體情況并根據(jù)合同的約定或有關(guān)的法律規(guī)定來確定。南寧201禍0年商痕品房驗均價50幅02元/㎡200術(shù)9年新乞建商土品房慘成交抹均價歐每平狡方米50畝01澆.9司3元（騎含經(jīng)國濟(jì)適袍用房龍），押同比訓(xùn)增長21.米91%。其效中新堂建商決品住刮房成層交均捎價每播平方兇米46唉56慎.0碗2元（蛋含經(jīng)素濟(jì)適甚用房繞），宮同比掀增長22鍛.0尊3%；商掘業(yè)營達(dá)業(yè)用觀房成作交均碧價每竟平方憂米105孝53.串45元，股同比骨增長17痛.3儀6%；辦公子樓成交言均價每撇平方米440館8.2紗3元，令同比要下降5.7惠1%。12月份，芒商品房征成交均灑價為每槽平方米579楊1.6束3元（頭含經(jīng)勝濟(jì)適提用房桌），晝同比烤增長35撿.0驕7%，環(huán)拐比增殘長3.0軟1%。向業(yè)內(nèi)袋認(rèn)為腫，上悠述成彎交均絮價包夸括了則經(jīng)濟(jì)肢適用箭房的誕價格遼，如聽果單授獨統(tǒng)府計商疤品房嘉的成舌交均機價，餓可能魚成交堆均價收每平劫方米甩已超辛過70譜00元。有人堂算了頌一下露，按辯照200顛9年南殲寧市脾城市波居民銜人均尖可支恨配收攏入16床53辯0.部58元的標(biāo)共準(zhǔn)來算鞠，既使浮不吃不嗓喝，買淺一套60平方蜜米的遣兩居抽室，胃按成躁交均酷價每輪平方憐米700讀0元計，柴總價要42萬元貫，需25垮.4年的時育間才能枕支付所絞有房款釀。西鄉(xiāng)塘抵區(qū)樓盤角報價南寧市吧西鄉(xiāng)塘網(wǎng)區(qū)房價振寧伐現(xiàn)代壯魯班小高層毛坯魯班筒路4號入住鼓時間201唯0-0極6-3上0物業(yè)費1.污3元/㎡·月均價630勇0元/㎡背景病：房懶貸七鞠折時略代結(jié)扁束四銀行門首套房遷貸優(yōu)惠撇取消米南寧部頑分銀行廢仍打7折當(dāng)前宗，工擴行已世向全撲國各期分行載下發(fā)蔑通知運，從4月1日開始悠取消首侵套房利碼率7折優(yōu)值惠。擊對于肢首次喊購房巴的客掉戶，妥首付2成，利缸率優(yōu)惠語是8.肢5折，拋首付3成，利的率優(yōu)惠幫是8折。二芝套房貸片則執(zhí)行圾首付4成，利賣率優(yōu)惠8.5折的政隸策。此劍外，中圈行執(zhí)行糾的也是扁首套房饑貸首付2成，利津率優(yōu)惠8.求5折的柄政策仇，而天二套灣房貸三沒有狹利率師優(yōu)惠賣。除秀了南租寧工助行、法中行君首套壘房貸向取消7折利率鉛優(yōu)惠外燃，農(nóng)行旁、建行駛、華夏詳銀行還圍有7折利率壘優(yōu)惠，姥但首付慶均必須掀是4成。購房陰目標(biāo)侍：3室2廳2衛(wèi)1廚12毅0.斧54加㎡切6榆30并0元/㎡總房款75芝94刮02首付（30%）227千821貸款538歐531根據(jù)派后下零限8.5折計算貸款計庭算器購房目忙標(biāo)：2室2廳1衛(wèi)1廚80.攻86㎡630森0元/帖㎡總房款50起94逃18首付（20籌%）101緊884貸款407邊534根據(jù)擊后下棄限8.嗓5折計教算貸款計需算器購房拒目標(biāo)嫂：1室2廳1衛(wèi)1廚51址.1纖9㎡630蒙0元/流㎡總房款316事197首付（20播%）63侍23猶9.茫4貸款252扭957優(yōu).6根據(jù)恒后下情限8.5折計算貸款億計算閃器換房規(guī)箱劃階段認(rèn)性換徹房換房的煤步驟先買后眠賣先賣后赤買視頻住：賣翻房的肺困惑購新房跑的各種覽稅費契稅金額后是房福價的1.5明%，一般允情況下退是在交無易簽證敲時交一灣半，入棕住后拿療房產(chǎn)證傘時交另癢一半印花稅金額為鍵房價的0.定05饑%，在派交易梨簽證份時交類納交易亂手續(xù)央費一般是累每平方縫米2.費5元，各也在歌交易敗簽證佳時交翁納權(quán)屬登聯(lián)記費100元到20濕0元之以間第三辦節(jié)老個腸人住附房消員費貸固款個人住桃房消費熊貸款種罷類個人叼住房國貸款屈的還債貸方疫式一、互個人數(shù)住房素消費刪貸款虜種類住房窯公積裂金貸茄款繳存汪住房滔公積劉金的術(shù)職工施以其項所擁薦有的重產(chǎn)權(quán)激住房剩為抵既押申許請的咽專項策貸款凈。貸卻款期么限最神長為30年（厭不得玩超過挽法定游退休裁年齡蓄）。昌住房侍公積從金貸貌款利潔率是有目前此個人鞭貸款努中利紗率最俊低的通品種俊貸款分額度彎根據(jù)衡所購越房屋錘不同困適用曠不同案的比怒例。個人煙住房遙商業(yè)飲性貸雨款是用筋銀行峰信貸欄資金塘向購民房借南款人貿(mào)發(fā)放割的住衛(wèi)房貸直款，魔一般輕為抵擊押貸恭款。個人倆住房栽組合艇貸款是指擠向繳衡存公顫積金佳的購愛房借面款人鐘同時咳發(fā)放糠個人五住房易公積太金貸忍款和資個人挎住房彈商業(yè)熔性貸泳款的沒一種袍貸款脅方式氣。二、個絕人住房興貸款的椒計息方宗法等額本換金還款乳法等額本討息還款膀法組合還痛款法（一牙）等洪額本沈金還宿款法就是園把全巷部的薯貸款肅本金住平均紐奉分?jǐn)傟懙劫J末款期贊內(nèi)的溝每一競期歸跌還，吵而每崖一期忍的利掉息則層是根際據(jù)當(dāng)敵期的瞎貸款世余額襪計算梢，所增以每泰一期篩歸還此的貸佛款本柜金是政固定倡的，按而利驕息卻朵不一劍樣，本是隨幕著貸享款本稻金的誼逐步解降低紫而減走少，艦總的長還款邊金額蝕也是友逐漸童減少（二舞）等竄額本充息還倆款法每期捎的還直款金致額是接根據(jù)蒸貸款冶金額擴、貸特款期洋限以弓及還咬款次研數(shù)計瞧算出據(jù)的一暗個固茫定值績，每求期的冤還款黎額中仰包括療了本慶金和灣利息毫，隨味著貸隊款本乏金的披逐步談歸還拒，貸它款利發(fā)息逐壘漸減牢少，蔥而每票期的般還款團(tuán)額中當(dāng)歸還怒貸款肯本金釣的金列額則則逐漸見增加犧。貸款計絕算器等額降本息警還款潤法與冊等額券本金羞還款想法的襪比較（三從）組百合還稈款法首先駝將貸市款本謀金按巨比例魯分成明若干箱償還叛階段妖，并汗確定洞每個吉階段鍋的還圾款期贊限（逐等本施），簡接著布在每庭個階邀段里節(jié)又按戒等額農(nóng)本息址還款潛方式蠶歸還堅（等杠額）一般嘴來說腳，組爹合還倒款法掌的主作要形南式可盤分為第遞增透型、炭遞減映型和黨任意峽型三斥種。涼遞增(減)型是抓指在兔整個把貸款敢期內(nèi)構(gòu)，貸炊款的蒙歸還柏呈逐搖漸增套加(減少)的趨貍勢。革任意副型是璃指在獵貸款兩期內(nèi)膛各個迷階段涉的還趨款本唉金及翻還款隙年限券不同在，使刮貸款贏歸還斥呈不脅規(guī)則輪變化縱。借顯款人記可以祝根據(jù)寺自己乓未來青收支溜情況予，來即制定陶還款馳計劃產(chǎn)，通忽俗的島講就負(fù)是賺紗多的姐時候蘋多還夸一點評，賺芬少的越時候趣少還狹一點侵。三、節(jié)尾省貸款建利息的倒方法加速還碑款額外還昨款存抵貸關(guān)鍵頭在于芬盡可箏能多戀的提背前償劑還本哲金（一錢）加鵲速還宅款縮短討還貸迅周期槳，增面加還毛貸次并數(shù)——雙周俱加速運還款假設(shè)情貸款30年50萬元活，貸告款年蟻利率燒為6.3斧9%。標(biāo)準(zhǔn)壞的月疫還款(等額本沃息)雙周除加速個還款(等額情本息革）貸款結(jié)宰果對比（二）事額外還迷款——提前還棕貸提前血還款裙包括柄提前燦全部橫還款恒、提角前部欄分還呈款且制貸款彼期限稻不變蔬、提沒前部貨分還見款的兔同時儉縮短段貸款條期限陷三種瘋情況部。貸瞇款銀仆行只絨能受寬理自糕發(fā)放媽個人盾貸款呼第二拌個還皺款月部起借屠款人統(tǒng)提前遼還款績的申輕請。在等額萄本息貸雙款中，媽采用部雹分提前風(fēng)還款，繞是節(jié)省斃貸款利幕息和縮筐短貸款價時間的?；痉蕉欧?，也雷是最有泄效的方薄法。提前還較貸計算取器第四奸節(jié)細(xì)個夕人支秋付能膠力評字估目標(biāo)齒和需燈求分全析個人快投資姑動機啞分析個人支貢付能力闖評估一、抽目標(biāo)于和需耽求分躬析房地爭產(chǎn)規(guī)但劃的擁第一腔步是淡確定宵期望舊的目駐標(biāo)和圓需求謙，這塘要通御過數(shù)頌據(jù)收己集合看分析規(guī)來明啦確?？傄话阃炼赃x，個館人對針于房度地產(chǎn)饞投資刑的需救求取昆決于寬年齡腦、收家入水覆平、勻家庭箏成員瞧數(shù)量柄、交史通便胡利等泊因素麗。在誤確定朵目標(biāo)朋和需斥求時毛，必榴須把日握以端下幾升個原滴則：首先是綢要分清燦影響目爪標(biāo)和需閥求的因丑素的重生要性。弓要找到妻符合所拴有期望差的房地掩產(chǎn)投資狼項目是棋可遇不因可求的邊，我們惱會面臨升對于各胸種因素標(biāo)的權(quán)衡嘩和取舍喬，因此娃應(yīng)該分看析哪些悲因素對蘿于自己心是最重生要的，闖按重要令性程度服進(jìn)行排啊列，以腫便于在晶這些因晌素發(fā)生米沖突的渣時候做產(chǎn)出合理輔的選擇值。其次，讓要具有液前瞻性脆。隨著脖個人的紹成長和右際遇，微收入、巴債務(wù)以婆及責(zé)任狀都會隨垃之發(fā)生申變化，延因此在獄確定房螞地產(chǎn)投袋資目標(biāo)臨和需求胞時應(yīng)該朽將這些陶考慮進(jìn)頌去，以燙便能靈茂活的對露待這些竄變化。二、煮個人水投資匪動機純分析自己居逆住賺取租難金出售獲尤利減免稅數(shù)收首要李考慮偽的是潮居住漢質(zhì)量稈，可交以選池?fù)窬咧i有成土熟的閥居住稻氛圍姜的社宰區(qū)，仁如擁燦有便的捷的巨交通艘，宜騎人的得環(huán)境箭、配遲套的醉生活毯設(shè)施頓等。首先合要考執(zhí)慮的釘是方速便出置租，岔可以例選擇畜流動京人口祥大的效小型激住宅幟進(jìn)行攔投資敬，或呼者購脊買適親宜出顧租給負(fù)經(jīng)營軋者的厭沿街證鋪面堤。如果是筑為了獲嫌取差價肥收入，標(biāo)則適合耐投資現(xiàn)每時房價漂相對便紅宜，但乳未來規(guī)斤劃前景件看好，賽有升值鹿?jié)摿Φ暮米≌蛎返昝?。國家出想臺相應(yīng)湊鼓勵政薦策，例評如規(guī)定酒購房支蛙出可以許用來抵五扣個人嘉所得稅麗等，房戰(zhàn)地產(chǎn)投換資無疑京是個一薯舉兩得漢的投資鳥方式。三、個攜人支付扁能力評救估投資喝房產(chǎn)坐前必矩須正緞確估洗量個雪人資壯產(chǎn)，爬再根染據(jù)需災(zāi)求和收實際勤支付驗?zāi)芰Φ顏砭C堅合考血慮具煎體選氏擇哪某一種維房產(chǎn)歌投資遣計劃敬。確定個蔬人投資圖房產(chǎn)的角綜合支煌付能力合時，不駕僅要看凍個人的技凈資產(chǎn)寫，還要已分析個霞人的固慘定收入窄、臨時酸收入、鑰未來收侵入、個籃人支出給和預(yù)計撒的未來棚支出。如果個糟人凈資煙產(chǎn)為正且數(shù)，投蒸資者首吼先要確邁定能用付來投資邊房產(chǎn)的存資金數(shù)智額。然火后，再社根據(jù)自殃己家庭乓月收入鵝的多少晝及預(yù)期闊，最終寨確定用奴于購買儀房產(chǎn)、神償還銀魚行按揭籌貸款本尸息的數(shù)賀額。基漠本的原礦則仍然依是量力叢而行，噴既滿足潔個人的惜房產(chǎn)投叢資需求淋，同時先又不必傳為自己珠帶來沉川重的債繩務(wù)負(fù)擔(dān)功。購房能遞力計算依器舉例個人凈腎資產(chǎn)中揮可用于栽購買房啟產(chǎn)的金燭額為12萬元，哲家庭月拍收入800明0元，月鉤平均日客常支出400碌0元，其球他投資輝支出100險0元，那預(yù)期痛未來跑收入疫保持蘭平穩(wěn)豪，則裳其投哄資房朋地產(chǎn)復(fù)的支寸付能邪力為10萬元忍首付灘款，密月平重均可檔償還蜘銀行即按揭椅貸款梁本息昆的最衫大數(shù)睛額為800存0-4腦000私-10萬00＝300伴0(元)?？煽假徺I甩總價宅值為60萬元狡的房巾產(chǎn)，績首付20％為12萬元，脖其余48萬元可紡以申請勝銀行按寧揭，以跳每月歸夕還300傻0元以內(nèi)恰為限。楊但如果齡對未來潔收入感柜到不確猾定性較達(dá)大，就刃需要降冊低投資坦房產(chǎn)的依總價值巨。本章池小結(jié)1．房績地產(chǎn)徹是房型產(chǎn)和鹽地產(chǎn)施的合鹽稱。糊地產(chǎn)崖是指局購買絞土地息使用叛權(quán)的捆開發(fā)店投資捎；房漸產(chǎn)是燃指物柿業(yè)建頃成后陵的置帆業(yè)投窗資。辰對個碑人投偽資者漸來說灘一般怠是指估房產(chǎn)坦。2．房但地產(chǎn)疑投資累是以膨獲取竭期望胡收益塔為目遵的，頭將貨怎幣資叔本投椒入房菠地產(chǎn)否開發(fā)捐、經(jīng)遲營、晌中介尋服務(wù)至和房擴地產(chǎn)劫金融秒資產(chǎn)菊的經(jīng)今營活筑動。3．房催地產(chǎn)憂投資肝的優(yōu)黑點主撞要包阻括房竿地產(chǎn)消是一像種耐閱用消削費品板，價疏值相殼對比累較穩(wěn)摩定以萬及具糧有不農(nóng)斷升扛值的瓣潛力堵。4．買過房子纏需要幸一筆制很大清的資耕金，療