房地產(chǎn)資產(chǎn)評估途徑與方法

第3章資產(chǎn)評估途徑與方法本章的教學目的與重點、難點教學目的理解掌握市場途徑的含義、要素、具體方法理解掌握收益途徑的含義、基本參數(shù)、具體方法理解掌握成本途徑的含義、基本前提、具體方法掌握如何根據(jù)評估需要選擇合適的評估途徑和方法重點、難點各種途徑的含義和經(jīng)濟學基礎(chǔ)；各種途徑的程序各種途徑的參數(shù)確定各種途徑的具體方法問題思考3.1市場途徑3.2收益途徑3.3成本途徑3.4評估途徑及其方法的選擇3.1市場途徑市場途徑的基本含義與經(jīng)濟學基礎(chǔ)利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的經(jīng)濟技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。替代原則市場途徑的基本前提活躍的公開市場公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動功能市場條件時間因素3.1市場途徑市場途徑的基本程序1)選擇參照物2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素3)指標對比、量化差異4)在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異5)綜合分析確定評估結(jié)果3.1市場途徑3.1市場途徑單項資產(chǎn)應考慮的可比因素資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量市場條件交易條件市場途徑中涉及的相關(guān)因素參照物可比指標市場途徑中的具體方法3.1市場途徑直接比較法

現(xiàn)行市價法市價折扣法功能價值類比法價格指數(shù)調(diào)整法成新率調(diào)整法市場售價類比法

價值比率法間接比較法1）直接比較法評估對象價值=參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×...×修正系數(shù)n或=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2…±基本特征差額n優(yōu)缺點3.1市場途徑1、現(xiàn)行市價法：可上市流動的股票和債券、批量生產(chǎn)的汽車3.1市場途徑2、市價折扣法：交易條件方面差異、適用于清算假設(shè)前提下資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×(1－價格折扣率)3、功能價值類比法：功能差異資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)x3.1市場途徑4、成新率價格調(diào)整法：新舊程度資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×(評估對象成新率÷參照物成新率)5、價格指數(shù)法：時間間隔資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×(1+物價變動指數(shù))=參照物成交價格×價格指數(shù)3.1市場途徑[例3-1]評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn),在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元,經(jīng)評估師綜合分析,認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。

資產(chǎn)評估價值=10×(1-40%)=6(萬元)3.1市場途徑3.1市場途徑[例3-2]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元,該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元。

資產(chǎn)評估價值=10×(90/120)0.7=8.18(萬元)例3-3：與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元,半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%,則：

資產(chǎn)評估價值=10×(1+5%)=10.5(萬元)3.1市場途徑例3-4：被評估房地產(chǎn)于2019年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2019年上半年各月月末的價格同2019年年底相比，分別上漲了2.5%、5％、7％、7.3％、9％10％。其中參照房地產(chǎn)在2019年3月底的價格為p，則評估對象在評估基準日的評估價值為？3.1市場途徑例3-5：被評估房地產(chǎn)于2019年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2019年上半年各月月末的價格同上月月末相比，分別上漲了2.5%、5％、7％、7.3％、9％、10％。其中參照房地產(chǎn)在2019年3月底的價格為p，則評估對象在評估基準日的評估價值為？3.1市場途徑6、市三場售三價類三比法三。資產(chǎn)三評估三價值=參照三物售三價＋三功能三差異三值＋三時間三差異三值＋……三+交易三情況三差異三值=參照三物售三價×功能三差異三修正三系數(shù)×…三…×時間三差異三修正三系數(shù)3.三1市場三途徑〔例題3-三6〕估價三對象三概況三：待三估地三塊為三城市三規(guī)劃三上屬三于住三宅區(qū)三的一三塊空三地，三面積三為60三0平方三米，三地形三為長三方形三。評估三要求三：評三估該三地塊20三19年10月的三公平三市場三交易三價格三。評估三過程三：(1三)選擇三評估三方法三。該三種類三型的三土地三有較三多的三交易三實例三，故三采用三市場三法進三行評三估。(2三)搜集三有關(guān)三的評三估資三料。①搜三集待三估土三地資三料。(略)②搜集三交易三實例三資料三。選三擇4個交三易實三例作三為參三照物三，具三體情三況見三下表三：3.三1市場三途徑3.三1市場三途徑(3三)進行三交易三情況三修正三。經(jīng)三分析三，交三易實三例A、D為正三常買三賣，三無需三進行三交易三情況三修正三；交三易實三例B較正三常買三賣價三格偏三低2％；三交易三實例C較正三常買三賣價三格偏三低3％。則各三交易三實例三的交三易情三況修三正率三為：交易三實例A：0％；三交易三實例B：2％；三交易三實例C：3％；三交易三實例D：0％。(4三)進行三交易三日期三修正三。根三據(jù)調(diào)三查，20三19年10月以三來土三地價三格平三均每三月上三漲1％，三則各三參照三物交三易實三例的三交易三日期三修正三率為三：交易三實例A：6％；三交易三實例B：7％；三交易三實例C：12％；三交易三實例D：10％。3.三1市場三途徑(5三)進行三區(qū)域三因素三修正三。交三易實三例A和D與待三估土三地處三于同三一地三區(qū)，三無需三作區(qū)三域因三素修三正。交易三實例B、C的區(qū)三域因三素修三正情三況。三假定三待估三地塊三的區(qū)三域因三素值三為10三0，則三交易三實例B為88，交三易實三例C為10三8。（6）進三行個三別因三素修三正①三經(jīng)過三比較三，待三估地三塊面三積較三大便三于利三用，三且外三部環(huán)三境較三好，三其價三格比三其他三交易三實例三高2％。②三土地三使用三年限三修正三。交三易實三例B、D與待三估地三塊相三同，三無需三修正三。假三定折三現(xiàn)率三為8％，三則交三易實三例A、C的調(diào)三整系三數(shù)如三下：年限三修正三系數(shù)=[三1-三1/（1+三8%）30]÷三[1三-1三/（1+三8%）35]=（1-三0.三09三94）÷（1-三0.三06三76）=0三.9三00三6÷三0.三93三24三=0三.9三65三93.三1市場三途徑（7）計三算待三估土三地的三價格交易三實例A修正三后單三價：87三0××三0.三96三59三=9三09三(元/平方三米)交易三實例B修正三后單三價：82三0×=1三03三8(元/平方三米)交易三實例C修正三后單三價：85三5××0三.9三65三9=三90三1(元/平方三米)交易三實例D修正三后單三價：84三0×=9三42三(元/平方三米)簡單三平均三后的三待估三土地三價格三：單價三為(9三09＋10三38＋90三1＋94三2)三/4＝94三8(元/平方三米)土地三總價三為：60三0×三94三8＝56三88三00（元三）3.三1市場三途徑具體三方法三一覽三表與參照物的差距適用范圍基本思想調(diào)整方法優(yōu)點缺點直接比較法現(xiàn)行市價法相同無參照物成交價格-直觀簡單可比性要求高市價折扣法基本相同交易條件差異參照物成交價格×(評估對象ａ特征÷參照物ａ特征)1-價格折扣率功能價值類比法功能差異功能之比價格指數(shù)調(diào)整法時間差異價格指數(shù)成新率價格調(diào)整法新舊程度差異成新率之比市場售價類比法大方面相同或類似多因素差異逐項調(diào)整參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù)

適用性強信息、專業(yè)水平要求高7、價三值比三率法經(jīng)濟三指數(shù)三或經(jīng)三濟指三標（1）成三本市三價法資產(chǎn)三評估三價值＝評三估對三象現(xiàn)三行合三理成三本×(參照三物成三交價三格÷參照三物現(xiàn)三行合三理成三本)[例3-三5]評估三時點三某市三商品三住宅三的成三本市三價率三為15三0%三,已知三被估三全新三住宅三的現(xiàn)三行合三理成三本為20萬元,則其三市價三接近三于30萬元三。資產(chǎn)三評估三價值=2三0×三15三0%三=3三0(萬元)3.三1市場三途徑（2）市三盈率三倍數(shù)三法資產(chǎn)三評估三價值＝評三估對三象(企業(yè))收益三額×參照三物(企業(yè))市盈三率[例3-三6]某被三估企三業(yè)的三年凈三利潤三為10三00萬元,評估三時點三資產(chǎn)三市場三上同三類企三業(yè)平三均市三盈率三為20倍,則：該企三業(yè)的三評估三價值=1三00三0×三20三=2三00三00三(萬元)3.三1市場三途徑間接三比較三法間接三比較三法也三是市三場法三中最三基本三的評三估方三法。三該法三是利三用資三產(chǎn)的三國家三標準三、行三業(yè)標三準或三市場三標準三（標三準可三以是三綜合三標準三，也三可以三是分三項標三準）三作為三基準三，分三別將三評估三對象三與參三照物三整體三或分三項與三其對三比打三分從三而得三到評三估對三象和三參照三物各三自的三分值三，再三利用三參照三物的三市場三交易三價格三，以三及評三估對三象的三分值三與參三照物三的分三值的三比值三（系三數(shù)）三求得三評估三對象三價值三的一三類評三估方三法。只要三求參三照物三和評三估對三象在三大的三方面三基本三相同三或一三致3.三1市場三途徑3.三2收益三途徑收益三途徑三的基三本含三義--指通三過估三測被三評估三資產(chǎn)三未來三預期三收益三的現(xiàn)三值來三判斷三資產(chǎn)三價值三的各三種評三估方三法的三總稱三。--將利三求本三的思三路--收益三途徑三的三三個基三本要三素：被評三估資三產(chǎn)的三預期三收益折線三率或三資本三化率被評三估資三產(chǎn)取三得預三期收三益的三持續(xù)三時間收益三途徑三的基三本前三提(1三)被評三估資三產(chǎn)的三未來三預期三收益三可以三預測三并可三以用三貨幣三衡量三；(2三)資產(chǎn)三擁有三者獲三得預三期收三益所三承擔三的風三險也三可以三預測三并可三以用三貨幣三衡量;(3三)被評三估資三產(chǎn)預三期獲三利年三限可三以預三測。3.三2收益三途徑收益三途徑三的基三本程三序1)收集三并驗三證與三評估三對象三未來三預期三收益三有關(guān)三的數(shù)三據(jù)資三料,包括三經(jīng)營三前景三、財三務(wù)狀三況、三市場三形勢三、以三及經(jīng)三營風三險等三；2)分析三測算三被評三估對三象未三來預三期收三益;3)確定三折現(xiàn)三率或三資本三化率三；4)用折三現(xiàn)率三或資三本化三率將三評估三對象三未來三預期三收益三折算三成現(xiàn)三值；5)分析三確定三評估三結(jié)果三。3.三2收益三途徑收益三途徑三的基三本參三數(shù)1）收三益額資產(chǎn)三未來三預期三收益三額資產(chǎn)三的客三觀收三益或三正常三收益2）折三現(xiàn)率期望三投資三報酬三率無風三險報三酬率三＋風三險報三酬率折現(xiàn)三率與三資本三化率三的區(qū)三別3）收三益期三限資產(chǎn)三自身三效能三及相三關(guān)條三件,以及三有關(guān)三法律三、法三規(guī)、三契約三、合三同3.三2收益三途徑收益三途徑三中的三具體三方法有限三期和三無限三期等額三收益三評估三方法三、非三等額三收益三方法3.三2收益三途徑3.三2收益三途徑P—三—評估三值；i—三—年序三號；Pi——未來三第i年的三評估三值；Ri——未來三第i年的三預期三收益三；r—三—折現(xiàn)三率或三資本三化率三；ri——第i年的三折現(xiàn)三率或三資本三化率三；t—三—收益三年期三；n—三—收益三年期三；A—三—年金三。1)純收三益不三變(1三)在收三益永三續(xù),各因三素不三變的三條件三下,有以三下計三算式三：P＝A/三r三(三3-三13三)其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒磕耆蛔內(nèi)?；②資三本化三率固三定且三大于三零；③收三益年三期無三限。3.三2收益三途徑(2三)在收三益年三期有三限,資本三化率三大于三零的三條件三下,有以三下計三算式三：這是三一個三在估三價實三務(wù)中三經(jīng)常三運用三的計三算公三式,其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒磕耆蛔內(nèi)?；②資三本化三率固三定且三大于三零；③收三益年三期有三限為n。3.三2收益三途徑(3三)在收三益年三期有三限,資本三化率三等于三零的三條件三下,有以三下計三算式三：P＝A×三n三(三3-三15三)其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒磕耆蛔內(nèi)?；②收三益年三期有三限為n；③資三本化三率為三零。3.三2收益三途徑2)純收三益在三若干三年后三保持三不變(1三)無限三年期三收益三。其三基本三公式三為:其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒趎年(含第n年)以前三有變?nèi)?②純收三益在n年(不含三第n年)以后三保持三不變;③收益三年期三無限;④r大于三零。3.三2收益三途徑(2三)有限三年期三收益三。其三計算三公式三為:其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒趖年(含第t年)以前三有變?nèi)?；②純?nèi)找嫒趖年(不含三第t年)以后三保持三不變?nèi)?；③收三益年三期有三限為n；④r大于三零。這里三要注三意的三是,純收三益A的收三益年三期是(n三-t三)而不三是n。3.三2收益三途徑3)純收三益按三等差三級數(shù)三變化(1三)在純?nèi)找嫒吹热罴壢龜?shù)遞三增,收益三年期三無限三的條三件下,有以三下計三算式三：其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒吹热罴壢龜?shù)遞三增；②純?nèi)找嫒鹉耆f增三額為B；③收三益年三期無三限；④r大于三零。若按三等差三級數(shù)三遞減三？3.三2收益三途徑(2三)在純?nèi)找嫒吹热罴壢龜?shù)遞三增,收益三年期三有限三的條三件下,有以三下計三算式:其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒吹热罴壢龜?shù)遞三增；②純?nèi)找嫒鹉耆f增三額為B；③收三益年三期有三限為n；④r大于三零。若按三等差三級數(shù)三遞減三？3.三2收益三途徑(3三)在純?nèi)找嫒吹热罴壢龜?shù)遞三減,收益三年期三無限三的條三件下,有以三下計三算式三：其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒吹热罴壢龜?shù)遞三減；②純?nèi)找嫒鹉耆f減三額為B；③收三益遞三減到三零為三止；④r大于三零。3.三2收益三途徑(4三)在純?nèi)找嫒吹热罴壢龜?shù)遞三減,收益三年期三有限三的條三件下,有以三下計三算式三：其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒吹热罴壢龜?shù)遞三減；②純?nèi)找嫒鹉耆f減三額為B；③收三益年三期有三限為n；④r大于三零。3.三2收益三途徑4)純收三益按三等比三級數(shù)三變化(1三)在純?nèi)找嫒吹热燃壢龜?shù)遞三增,收益三年期三無限三的條三件下,有以三下計三算式三：其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒吹热燃壢龜?shù)遞三增；②純?nèi)找嫒鹉耆f增三比率三為s；③收三益年三期無三限；④r大于三零；⑤r＞s＞0。若按三等比三級數(shù)三遞減三？3.三2收益三途徑(2三)在純?nèi)找嫒吹热燃壢龜?shù)遞三增,收益三年期三有限三的條三件下,有以三下計三算式三：其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒吹热燃壢龜?shù)遞三增；②純?nèi)找嫒鹉耆f增三比率三為s；③收三益年三期有三限；④r大于三零；⑤r＞s＞0。若按三等差三級數(shù)三遞減三？3.三2收益三途徑(3三)在純?nèi)找嫒吹热燃壢龜?shù)遞三減,收益三年期三無限三的條三件下,有以三下計三算式三：其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒吹热燃壢龜?shù)遞三減；②純?nèi)找嫒鹉耆f減三比率三為s；③收三益年三期無三限；④r大于三零；⑤r＞s＞0。3.三2收益三途徑(4三)在純?nèi)找嫒吹热燃壢龜?shù)遞三減,收益三年期三有限三的條三件下,有以三下計三算式三：其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒吹热燃壢龜?shù)遞三減；②純?nèi)找嫒鹉耆f減三比率三為s；③收三益年三期有三限為n；④r大于三零；⑤0＜s≤三1。3.三2收益三途徑5)已知三未來三若干三年后三資產(chǎn)三價格三的條三件下,有以三下計三算式三：其成三立條三件是三：①純?nèi)找嫒诘趖年(含t年)前保三持不三變；②預三知第t年的三價格三為Pt；③r大于三零。3.三2收益三途徑[例3-三8]某企三業(yè)尚三能繼三續(xù)經(jīng)三營,3年的三營業(yè)三收益三全部三用于三抵充三負債,現(xiàn)評三估其3年經(jīng)三營收三益的三折現(xiàn)三值。三經(jīng)預三測得三出3年內(nèi)三各年三預期三收益三的數(shù)三據(jù)如三表3-三3:3.三2收益三途徑3.三2收益三途徑第一年第二年第三年收益額300400200折現(xiàn)率6%6%6%折現(xiàn)系數(shù)0.94340.89000.8396收益折現(xiàn)值283356167.90由此三可以三確定三其折三現(xiàn)額三為：資產(chǎn)三評估三價值=2三83三+3三56三+1三67三.9三=8三06三.9三(萬元)例題三：某人預三進行三一項三投資，該投三資每半三年底三各支三付一三次，第一三次支付三為50三,0三00元，三以後三每期三依次三增加5,三00三0元，永續(xù)三無窮。設(shè)折三現(xiàn)率三為10三%，每三年計息二三次，三求該項三資產(chǎn)三的價三值？第一三期年三金為F=5三0,三00三0，每三期增三加額Q=5三,0三00，i=三0.三05，3.三2收益三途徑收益三法適三用范三圍企業(yè)三整體三資產(chǎn)三產(chǎn)權(quán)三變動三的資三產(chǎn)評三估以房三地產(chǎn)三業(yè)務(wù)三為目三的的三資產(chǎn)三評估資源三性資三產(chǎn)的三評估以無三形資三產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓為三目的三的資三產(chǎn)評三估3.三2收益三途徑3.三3成本三途徑成本三途徑三的基三本含三義－－三指首三先估三測被三評估三資產(chǎn)三的重三置成三本，三然后三估測三被評三估資三產(chǎn)業(yè)三已存三在的三各種三貶損三因素三，并三從其三重置三成本三中予三以扣三除而三得到三被評三估資三產(chǎn)價三值的三各種三評估三方法三的總?cè)Q。--三--重建三或重三置的三思路全新功能三和技三術(shù)落三后市場三困難三和外三力影三響理論三表達三式和三邏輯三表達三式：資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本=-資產(chǎn)實體有形損耗-資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性陳舊貶值(3-27)資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本=-資產(chǎn)實體有形損耗-資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性陳舊貶值(3-28)3.三3成本三途徑成本三途徑三的基三本前三提評估三對象三按評三估時三點在三用用三途繼三續(xù)使三用或三改變?nèi)猛救^續(xù)三使用三或其三他等三。只有三當資三產(chǎn)能三夠繼三續(xù)使三用并三且在三持續(xù)三使用三中為三潛在三所有三者和三控制三者帶三來經(jīng)三濟利三益，三資產(chǎn)三的重三置成三本才三能為三潛在三投資三者和三市場三所承三認和三接受三。被評三估資三產(chǎn)的三實體三特征三、內(nèi)三部結(jié)三構(gòu)及三其功三能必三須與三假設(shè)三全新三資產(chǎn)三具有三可比三性。被評三估資三產(chǎn)必三須時三可以三再生三或復三制的被評三估資三產(chǎn)必三須隨三著時三間的三推移三具有三貶值三特性三的資三產(chǎn)通常三適用三于單三項資三產(chǎn)評三估3.三3成本三途徑成本三途徑三的基三本要三素1）資三產(chǎn)的三重置三成本資產(chǎn)三的現(xiàn)三行再三取得三成本(1三)復原三重置三成本是指三采用三與評三估對三象相三同的三材料三、建三筑或三制造三標準三、設(shè)三計、三規(guī)格三及技三術(shù)等三，以三現(xiàn)時三價格三水平三重新三購建三與評三估對三象相三同的三全新三資產(chǎn)三所發(fā)三生的三費用三。(2三)更新三重置三成本是指三采用三新型三材料,現(xiàn)代三建筑三或制三造標三準，三新型三設(shè)計三、規(guī)三格和三技術(shù)三等，三以現(xiàn)三行價三格水三平購三建與三評估三對象三具有三同等三功能三的全三新資三產(chǎn)所三需的三費用三。3.三3成本三途徑2）資三產(chǎn)的三有形三損耗亦稱三實體三性貶三值,是指三資產(chǎn)三由于三使用三及自三然力三的作三用導三致的三資產(chǎn)三的物理三性能的損三耗或三下降三而引三起的三資產(chǎn)三的價三值損三失。資產(chǎn)三有形三損耗三率=資產(chǎn)三有形三損耗三額÷資產(chǎn)三重置三成本×1三00三%三(三3-三29三)3.三3成本三途徑3）資三產(chǎn)的三功能三性陳三舊貶三值指由三于技術(shù)三進步引起三的資三產(chǎn)功三能相三對落三后而三造成三的資三產(chǎn)價三值損三失。4）資三產(chǎn)的三經(jīng)濟三性陳三舊貶三值指由三于外部三條件三的變?nèi)鹑Y產(chǎn)三閑置,收益三下降三等而三造成三的資三產(chǎn)價三值損三失。產(chǎn)品三品種三結(jié)構(gòu)三和產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)原材三料供三應變?nèi)袌鋈龡l件三變化經(jīng)濟三緊縮三、通三貨膨三脹等三經(jīng)濟三環(huán)境三變化3.三3成本三途徑3.三3成本三途徑成本三途徑三中的三具體三方法四大三參數(shù)三的確三定1）重三置成三本的三估算三方法（1）重三置核三算法三。（2）價三格指三數(shù)法三。（3）功三能價三值類三比法三。(1三)重置三核算三法－－三細節(jié)三分析三法、三核算三法等三。它三是利三用成三本核三算的三原理,根據(jù)三重新三取得三資產(chǎn)三所需三的費三用項三目,逐項三計算三然后三累加三得到三資產(chǎn)三的重三置成三本。三－－三購買三型（三市場三重置三法）三和自三建型三。3.三3成本三途徑外構(gòu)三機器三設(shè)備三重置三成本三＝設(shè)三備購三置價三格＋三固定三配套三件費三＋運三輸安三裝費三＋調(diào)三試費三＋其三他雜三費自制三及其三設(shè)備三重置三成本三＝材三料、三元器三件備三購置三價格三＋加三工制三造成三本＋三安裝三調(diào)試三費用三＋其三他雜三費＋三稅金三＋利潤建筑三物重三置成三本＝三土地三取得三費用三＋勘三查設(shè)三計費三用＋三土建三安裝三工程三費用三＋裝三修裝三飾費三用＋三管理三費用三＋銷三售費三用＋三資金三成本三＋稅三金＋三利潤土地三使用三權(quán)重三置成三本＝三征地三費用三＋拆三遷安三置補三償費三用＋三土地三出讓三金＋三規(guī)劃三設(shè)計三費用三＋基三礎(chǔ)設(shè)三施配三套費三用＋三資金三成本三＋稅三金＋三利潤3.三3成本三途徑[例3-三10三]重置三購建三設(shè)備三一臺,現(xiàn)行三市場三價格三每臺5萬元,運雜三費10三00元,直接三安裝三成本80三0元,其中三原材三料30三0元,人工三成本50三0元。三根據(jù)三統(tǒng)計三分析,計算三求得三安裝三成本三中的三間接三成本三為每三元人三工成三本0.三8元,該機三器設(shè)三備重三置成三本為:直接三成本三為50三00三0元+1三00三0元+8三00元=5三18三00元其中:買價,5三00三00元運雜三費,1三00三0元安裝三成本,8三00元其中三：原三材料,3三00元人工,5三00元間接三成本(安裝三成本),三40三0元重置三成本三合計,5三22三00元。3.三3成本三途徑(2)價格三指數(shù)三法價格三指數(shù)三法是三利用三與資三產(chǎn)有三關(guān)的三價格三變動三指數(shù),將被三估資三產(chǎn)的三歷史三成本(賬面三價值)調(diào)整三為重三置成三本的三一種三方法,其計三算公三式為三：重置三成本=資產(chǎn)三的賬三面原三值×(三1+價格三變動三指數(shù))(三3-三30三)或=資產(chǎn)三帳面三原值×價格三指數(shù)(3三-3三1)3.三3成本三途徑定基三價格三指數(shù)三或環(huán)三比價三格指三數(shù)1、(評估三時點三定基三價格三指數(shù)÷資產(chǎn)三購建三時定三基價三格指三數(shù))×三10三0％。2、X=三(1三+a1)×三(1三+a2)×三(1三+a3)…(1三+an)×三10三0％(3三-3三2)x為環(huán)三比價三格指三數(shù);ａn為第n年環(huán)三比價三格變?nèi)齽又溉龜?shù),n三=1三,2三,3…,ｎ。3.三3成本三途徑[例3-三11三]某被三估資三產(chǎn)購三建于19三94年,賬面三原值三為50三00三0元,當時三該類三資產(chǎn)三的定三基價三格指三數(shù)為95％,評估三時該三類資三產(chǎn)的三定基三價格三指數(shù)三為16三0％,則：被估三資產(chǎn)三重置三成本三＝50三00三0×三(1三60三%/三95三%)三×1三00三%＝84三21三0(元)3.三3成本三途徑例題3－11：某三資產(chǎn)三購建三與20三19年，三帳面三原值三為20萬元三，20三19年評三估，三經(jīng)調(diào)三查同三類資三產(chǎn)的三環(huán)比三價格三變動三指數(shù)三自20三19年到20三19年分三別為11三.7三%,三17三%,三30三%,三7%三,5三%。則三該資三產(chǎn)重三值成三本為三？3.三3成本三途徑價格三指數(shù)三法與三重置三核算三法的三區(qū)別三：①價三格因三素和三技術(shù)三進步三因素三的考三量②建三立的三價格三基礎(chǔ)三不同3.三3成本三途徑思考三：和三重置三核算三法相三比，三對于三技術(shù)三進步三較快三的資三產(chǎn)，三采用三價格三指數(shù)三法估三算的三重值三成本三較高三還是三較低三？(3三)功能三價值三類比三法－－三這種三方法三是尋三找一三個與三被評三估資三產(chǎn)相三同或三相似三的資三產(chǎn)為三參照三物,根據(jù)三參照三資產(chǎn)三的重三置成三本及三參照三物與三被評三估資三產(chǎn)生三產(chǎn)能三力的三比例,估算三被評三估資三產(chǎn)的三重置三成本三。－－三生產(chǎn)三能力三比例三法和三規(guī)模三經(jīng)濟三效益三指數(shù)三法3.三3成本三途徑[例3-三12三]某重三置全三新的三一臺三機器三設(shè)備三價格5萬元,年產(chǎn)三量為50三00件。三現(xiàn)知三被評三估資三產(chǎn)年三產(chǎn)量三為40三00件,由此三可以三確定三其重三置成三本：被評三估資三產(chǎn)重三置成三本＝40三00三/5三00三0×三50三00三0＝40三00三0(元)3.三3成本三途徑成本三法下三，如三何簡三化估三算企三業(yè)整三體資三產(chǎn)或三同類三眾多三資產(chǎn)三的重三置成三本？1、分類2、三抽樣三估算三重置三成本3、三計算三各分三類資三產(chǎn)重三置成三本額三與賬三面歷三史成三本的三調(diào)整三系數(shù)K=三R’三/R三(三3－36三)式中三：K為資三產(chǎn)重三置成三本與三歷史三成本三的調(diào)三整系三數(shù)；R’為某三類抽三樣資三產(chǎn)的三重置三成本三；R為某三類抽三樣資三產(chǎn)的三歷史三成本三。4、估三算整三體資三產(chǎn)價三值被評三估資三產(chǎn)重三置成三本＝三∑某三類資三產(chǎn)賬三面歷三史成三本×K三(3－37三)3.三3成本三途徑[例3-三13三]評估三某企三業(yè)某三類通三用設(shè)三備,經(jīng)抽三樣選三擇具三有代三表性三的通三用設(shè)三備5臺,估算三其重三置成三本之三和為30萬元,而該5臺具三有代三表性三通用三設(shè)備三歷史三成本三之和三為20萬元,該類三通用三設(shè)備三賬面三歷史三成本三之和三為50三0萬元三。則三：K=三30三÷2三0=三1.三5該類三通用三設(shè)備三重置三成本三＝50三0×三1.三5=三75三0(萬元)3.三3成本三途徑3.三3成本三途徑2）實三體性三貶值三的估三算方三法（1）觀三測法三（成三新率三法）三。由具三有專三業(yè)知三識和三豐富三經(jīng)驗三的工三程技三術(shù)人三員對三被評三估資三產(chǎn)的三實體三各主要三部位進行三技術(shù)三鑒定,并綜三合分三析資三產(chǎn)的三設(shè)計三、制三造、三使用三、磨三損、三維護三、修三理、三大修三理、三改造三情況三和物三理壽三命等三因素,將評三估對三象與三其全三新狀三態(tài)相三比較,考察三由于三使用三磨損三和自三然損三耗對三資產(chǎn)三的功三能、三使用三效率三帶來三的影三響,判斷三被評三估資三產(chǎn)的三成新三率,從而三估算三實體三性貶三值。資產(chǎn)三實體三性貶三值＝三重置三成本×(三1－實三體性三成新三率)三(三3－38三)式中:實體三性成三新率=1三-實體三性貶三值率（2）使三用年三限法三。利用三被評三估資三產(chǎn)的三實際三已使三用年三限與三其總?cè)褂萌晗奕谋热祦砣袛嗳鋵嵢w貶三值率(程度),進而三估測三資產(chǎn)三的實三體性三貶值三的方三法。三與使三用年三限法三具有三相同三評估三原理三的技三術(shù)方三法還三有工三作量三比率三法等三。3.三3成本三途徑總使三用年三限=實際三已使三用年三限+尚可三使用三年限(3三-4三0)實際三已使三用年三限=名義三已使三用年三限×資產(chǎn)三利用三率(3三-4三1)資產(chǎn)三利用三率=(截止三評估三日資三產(chǎn)累三計實三際利三用時三間÷截止三評估三日資三產(chǎn)累三計法三定利三用時三間)×三10三0%三(三3－42三)3.三3成本三途徑[例3-三14三]某資三產(chǎn)19三85年2月購三進,2三01三9年2月評三估時,名義三已使三用年三限是10年。三根據(jù)三該資三產(chǎn)技三術(shù)指三標,正常三使用三情況三下,每天三應工三作8小時,該資三產(chǎn)實三際每三天工三作7.三5小時三。由三此可三以計三算資三產(chǎn)利三用率三：資產(chǎn)三利用三率＝10三×3三60三×7三.5三/(三10三×3三60三×8三)×三10三0%＝93三.7三5%由此三可確三定其三實際三已使三用年三限為9.三4年。3.三3成本三途徑（3）修三復金三額法三。根據(jù)三修復三資產(chǎn)三的已三損實三體所三需要三支付三的金三額來三判斷三資產(chǎn)三的有三形損三耗額三。此三方法三主要三適用三于具三有特三殊結(jié)三構(gòu)的三可補三償性三資產(chǎn)三有形三損耗三率的三估測三?？扇a償三性有三形損三耗是三指技三術(shù)上三可修三復且三經(jīng)濟三上合三理的三有形三損耗三。3.三3成本三途徑3）功三能性三貶值三的估三算方三法功能三性貶三值是三由于三技術(shù)三相對三落后三造成三的貶三值。表現(xiàn)三形式三：成三本增三加\效益三降低估算三步驟:比較確定三凈超三額運三營成三本估計三剩余三壽命折現(xiàn)被評三估資三產(chǎn)功三能性三貶值三額＝三∑(被評三估資三產(chǎn)年三凈超三額運三營成三本×折現(xiàn)三系數(shù))三(3－43三)3.三3成本三途徑[例3-三15三]某種三機器三設(shè)備,技術(shù)三先進三的設(shè)三備比三原有三的陳三舊設(shè)三備生三產(chǎn)效三率高,節(jié)約三工資三費用,有關(guān)三資料三及計三算結(jié)三果如三表3-三4:3.三3成本三途徑項目月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅(稅率33%)扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%,5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額技術(shù)先進設(shè)備技術(shù)先進設(shè)備10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元3.三3成本三途徑功能三性貶三值估三算時三應該三考慮三的因三素:工資三成本原材三料、三能源三消耗產(chǎn)品三質(zhì)量超額三投資三成本功能三性貶三值=復原三重置三成本-更新三重置三成本資產(chǎn)三功能三過剩3.三3成本三途徑4）經(jīng)三濟性三貶值三的估三算方三法指由三于外部三條件的變?nèi)鹳Y三產(chǎn)閑三置,收益三下降三等而三造成三的資三產(chǎn)價三值損三失。產(chǎn)品三品種三結(jié)構(gòu)三和產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)原材三料供三應變?nèi)袌鋈龡l件三變化經(jīng)濟三緊縮三、通三貨膨三脹等三經(jīng)濟三環(huán)境三變化表現(xiàn)三形式三：資產(chǎn)三利用三率的三降低三、資三產(chǎn)閑三置3.三3成本三途徑3.三3成本三途徑估算三方法(1三)