江景項(xiàng)目前期策劃報(bào)告終稿

應(yīng)山濱河項(xiàng)目定位及整體營(yíng)銷方案五星堂·市場(chǎng)策劃部2013年9月國(guó)際現(xiàn)代城五星堂·國(guó)際現(xiàn)代城項(xiàng)目部2013年4月16日項(xiàng)目屬性市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位整體營(yíng)銷報(bào)告架構(gòu)本案思維導(dǎo)圖本案說(shuō)明：本案主要結(jié)合項(xiàng)目屬性和區(qū)域市場(chǎng)特色進(jìn)行研究分析，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定位，并對(duì)整體營(yíng)銷進(jìn)行戰(zhàn)略性勾畫。數(shù)據(jù)測(cè)算第一部分項(xiàng)目屬性概述：主要對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)位，指標(biāo)，及其項(xiàng)目屬性進(jìn)行基礎(chǔ)分析，對(duì)本項(xiàng)目的特征及屬性有一個(gè)細(xì)致全面的把控。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目資源梳理項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目戰(zhàn)略思考從全球來(lái)看：湖北屬于我國(guó)中部城市地處北緯29°05′至33°20′，東經(jīng)108°21′至116°07′湖北省主要?dú)夂蝾愋蜑椋簛啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候。廣水市行政規(guī)劃圖廣水市位于湖北省北部偏東，隨州市代管。因有全國(guó)八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚(yáng)四海，素有“鄂北門戶”之稱。全市國(guó)土面積2647平方公里，人口90多萬(wàn)，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個(gè)省管經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊(yùn)豐厚，歷史人文薈萃。境內(nèi)風(fēng)光秀麗，景色迷人，擁有徐家河、三潭兩大4A級(jí)景區(qū)及中華山、大貴寺兩個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園。項(xiàng)目所在位置項(xiàng)目地塊位于應(yīng)山辦事處，應(yīng)山河沿岸，與濱河公園隔河相望，濱河休閑帶分布于項(xiàng)目周邊。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)參考技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積28017㎡總建筑面積81250㎡地下車庫(kù)面積6500㎡住宅面積72096㎡商業(yè)面積9154㎡容積率2.90建筑密度22.49%綠地率40.5%停車位461個(gè)規(guī)劃戶數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：規(guī)劃設(shè)計(jì)案項(xiàng)目南望濱河公園，東、北面臨部隊(duì)，西靠成熟住宅區(qū)。項(xiàng)目地塊屬性為商住用地。規(guī)劃總用地面積28017平方米（約42畝）。項(xiàng)目地塊計(jì)容積率總建筑面積為81250平方米。項(xiàng)目處于凈地狀態(tài)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已確定。地塊形狀異形，彎角較多，建筑布局和園林規(guī)劃上難度較大；項(xiàng)目地塊周邊狀況：交通項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀道路主要有地塊東側(cè)的應(yīng)十大道，連接應(yīng)廣兩地，汽車火車站，為市主干道路，居民出行必經(jīng)之路。南側(cè)東西向有濱河路，沿路濱河休閑帶，環(huán)境極好。京港澳高速往十里、廣水方向（火車站、大悟高鐵站）項(xiàng)目周邊有1路公交車經(jīng)過(guò)、3路公交車經(jīng)過(guò)河對(duì)面區(qū)域。南門區(qū)域（汽車站、長(zhǎng)嶺、陳巷方向）北門區(qū)域（余店、蔡河、關(guān)廟）應(yīng)山城區(qū)項(xiàng)目地塊周邊狀況：商業(yè)及生活配套項(xiàng)目周邊成熟商業(yè)配套分布于三環(huán)和應(yīng)十路交匯處。項(xiàng)目門前濱河商業(yè)街可滿足生活配套。目前周邊配套及商業(yè)集中在此區(qū)域項(xiàng)目地塊周邊狀況：市政配套濱河公園，是廣水市政府為豐富市民生活，美化城市環(huán)境，耗資上億打造的沿應(yīng)山河綜合型公園。市一醫(yī)院二部，市一醫(yī)院為二級(jí)甲等醫(yī)院，其二部為擴(kuò)大規(guī)模、方便群眾就醫(yī)，共享本院所有資源，實(shí)力強(qiáng)大。廣水市濱河公園集景觀、娛樂(lè)、健身、文化、集貿(mào)為一體。包含濱河休閑帶、濱河游樂(lè)場(chǎng)、濱河健身場(chǎng)、濱河植物園、濱河文化廣場(chǎng)等。為目前應(yīng)山居民怡情、娛樂(lè)、健身之首選場(chǎng)所，繁華度高。廣水市第一人民醫(yī)院為甲等二級(jí)醫(yī)院，多次獲得“文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范醫(yī)院””全國(guó)百姓放心示范醫(yī)院”等，設(shè)備先進(jìn)，醫(yī)生技術(shù)過(guò)硬，醫(yī)院實(shí)力雄厚。其二部位于項(xiàng)目附近，該部完全共享一醫(yī)院醫(yī)護(hù)、設(shè)備資源。濱河公園公立醫(yī)院項(xiàng)目地塊周邊狀況：市政規(guī)劃項(xiàng)目周邊多為公園用地、商業(yè)用地、金融用地、文化景觀用地。項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀地塊呈不規(guī)則的五邊形，西南面主干路，東面臨軍事管制區(qū)；西北面為住宅小區(qū)。項(xiàng)目總占地2.8萬(wàn)平，總建面81250平，容積率2.9，為中小規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;本項(xiàng)目地勢(shì)略有高差，但在3米以內(nèi)，黃土質(zhì)，相對(duì)容易開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目資源梳理區(qū)域內(nèi)位置好，交通便利，發(fā)展?jié)摿薮?，依托成熟商業(yè)及休閑健身集聚地，人氣旺盛，本項(xiàng)目可打造為片區(qū)內(nèi)極具產(chǎn)品特色的、超高性價(jià)比的、高檔次的、集商住休閑為一體的綜合型中高端社區(qū)。配套：周邊生活配套有中百倉(cāng)儲(chǔ)、輕工百貨、佰特酒店、一醫(yī)院二部、濱河公園等配套非常齊全。資源：項(xiàng)目與濱河公園完美契合，使住戶可完全享受到濱河公園的景觀資源。濱河公園為政府重點(diǎn)打造的“一核六帶”綠地生態(tài)結(jié)構(gòu)中的重要一環(huán)。交通：位于應(yīng)十公路一公里內(nèi)，沿濱河景觀道路，倚軍民橋而連通三環(huán)路，過(guò)雙橋可達(dá)濱河商業(yè)圈，越軍民路可到老城區(qū)商業(yè)圈。交通極其便利。區(qū)域：三里河片區(qū)，為政府重點(diǎn)打造的集休閑購(gòu)物、娛樂(lè)居住為一體的全新片區(qū)，目前該片區(qū)休閑設(shè)施完備、景觀綠化完善、商業(yè)氛圍濃厚，居住環(huán)境宜人規(guī)劃：項(xiàng)目所在的三里河沿河片區(qū)地塊為政府重點(diǎn)打造的公園用地和二類住宅用地。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：機(jī)會(huì)（O）：區(qū)域內(nèi)獨(dú)享濱河公園資源。差異化產(chǎn)品策略。高贈(zèng)送戶型填補(bǔ)市場(chǎng)空缺。該片區(qū)為政府規(guī)劃的重點(diǎn)打造區(qū)域。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆局面。項(xiàng)目與應(yīng)十大道暫未連通。項(xiàng)目靠近軍事管制區(qū)。項(xiàng)目體量有限，居住密度較高。暫無(wú)公共交通經(jīng)過(guò)項(xiàng)目入口。區(qū)位優(yōu)勢(shì):應(yīng)山商業(yè)中心。地段優(yōu)勢(shì)：與濱河公園交融。景觀資源：共享優(yōu)美的濱河景觀。配套優(yōu)勢(shì)：中百倉(cāng)儲(chǔ)、輕工超市生活配套成熟。威脅（T）：目前已在售的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)。基于資源的戰(zhàn)略思考結(jié)合片區(qū)資源，從商業(yè)價(jià)值最大化的角度考慮，本項(xiàng)目務(wù)必采取綜合開(kāi)發(fā)。賣點(diǎn)梳理宜圍繞產(chǎn)品特色、景觀資源和成熟配套展開(kāi)。當(dāng)其他期房項(xiàng)目還在努力通過(guò)各種手段，給客戶制造未來(lái)愿景以吸引購(gòu)買時(shí)，本項(xiàng)目，則是在已經(jīng)成熟的商業(yè)氛圍上，在成熟景觀環(huán)境上，給客戶以看的見(jiàn)摸的著的真實(shí)體驗(yàn)。故建議在營(yíng)銷過(guò)程中，巧妙的運(yùn)用“借”為己用的方式，注重實(shí)際體驗(yàn)，以“實(shí)在”的態(tài)度，吸引客戶購(gòu)買。項(xiàng)目的打造，宜突出高雅居住氛圍、優(yōu)美居住環(huán)境，以高附加值拉升項(xiàng)目檔次。本項(xiàng)目建議：政策解讀宏觀經(jīng)濟(jì)區(qū)域文化廣水市場(chǎng)第二部分市場(chǎng)調(diào)研概述：主要針對(duì)近期新政進(jìn)行解讀，從項(xiàng)目大勢(shì)出發(fā)，分析市場(chǎng)走向。通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息的收集和分析，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行研判，并結(jié)合片區(qū)特點(diǎn)得出分析結(jié)論政策解讀1政策背景政策、調(diào)控、行業(yè)發(fā)展方向最新地產(chǎn)政策及形勢(shì)解讀政策經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正論證公布還需3個(gè)月。上半年房地產(chǎn)貸款新增1.3萬(wàn)億同比激增130%。上半年GDP為24.8萬(wàn)億元同比增長(zhǎng)7.6%超八成經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期房?jī)r(jià)仍將上漲。政策摘讀近期，土地市場(chǎng)地王頻現(xiàn)，地價(jià)亦屢次刷出新高，一線城市土地?zé)徇M(jìn)一步升溫，目前相關(guān)部門已進(jìn)行關(guān)注，人民日?qǐng)?bào)也做出質(zhì)疑。由此看來(lái)，未來(lái)政策市場(chǎng)的兩極化趨勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一8月14日在“2013博鰲房地產(chǎn)論壇”上做主題演講時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制目前仍在論證階段，預(yù)計(jì)需要3個(gè)月才能公布。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制還處在論證階段，估計(jì)可能還要三個(gè)月左右的時(shí)間才能逐步的清晰和大家見(jiàn)面。專家進(jìn)一步表示，政府調(diào)控的目的，從未說(shuō)過(guò)是讓房?jī)r(jià)下跌，而是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康增長(zhǎng)。調(diào)控機(jī)制遙遙無(wú)期人民銀行公布的《上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，6月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額13.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.1%，增速比上季度末高1.7個(gè)百分點(diǎn)。增量上看，今年上半年，房地產(chǎn)貸款增加1.3萬(wàn)億元，同比多增7326億元。而去年上半年，房地產(chǎn)貸款僅增長(zhǎng)5653億元。換句話說(shuō)，上半年房地產(chǎn)貸款增量同比增長(zhǎng)了130%。該信息間接反映近期房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。作為經(jīng)濟(jì)背景，上半年GDP為24.8萬(wàn)億元同比增長(zhǎng)7.6%。也顯示出目前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)穩(wěn)定、優(yōu)勢(shì)的發(fā)展背景。樓市回暖經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)2經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)、收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)廣水枝市宏菊觀經(jīng)突濟(jì)狀臂況：場(chǎng)整體枯概況工農(nóng)業(yè)電發(fā)展提嚇?biāo)?，廣殖水市經(jīng)隙濟(jì)形勢(shì)央大好。20嚼12年全卡市完非成生葬產(chǎn)總照值192億元賞，增爽長(zhǎng)15厚%；社罩會(huì)消薄費(fèi)品領(lǐng)零售牢總額71扇.6億元研，增匯長(zhǎng)18傅.5尤%；城鎮(zhèn)為居民人鉆均可支否配收入謎、農(nóng)民丸人均純豎收入分晨別達(dá)到17羨20勵(lì)0元、81臣40元，增聽(tīng)長(zhǎng)13剖%、15抗%。201秩3年全牧市完脂成農(nóng)子業(yè)總午產(chǎn)值62億闊元，增毛長(zhǎng)12并%。20泄12年全盤市規(guī)瘦模工柜業(yè)總座產(chǎn)值29遠(yuǎn)0億元、旁增加值79億元，立分別增倍長(zhǎng)30及%、24銅%；新股增規(guī)墓模企注業(yè)24家，為加近年來(lái)膽增加最朋多的一汪年；稅炸收過(guò)百顫萬(wàn)元的墓企業(yè)達(dá)28家、過(guò)央千萬(wàn)元臟的達(dá)7家20屑12年，引騎進(jìn)到位扣資金52億元，避增長(zhǎng)67惹.2雹%，在招水引新能嗓源、新弦材料、托新醫(yī)藥己項(xiàng)目上錦實(shí)現(xiàn)新培突破。股爭(zhēng)取國(guó)剃家項(xiàng)目吸資金9.蜂3億元，余實(shí)施投戶資過(guò)50溜0萬(wàn)元留項(xiàng)目440個(gè)，預(yù)腐計(jì)完成椅固定資紋產(chǎn)投資15清6億元，嫁增長(zhǎng)35崖%。201菠2年全市弓外貿(mào)出圖口520靈0萬(wàn)美冶元，聚增長(zhǎng)23鞋.4漲%；利用廈外資195庸8萬(wàn)美結(jié)元，少增長(zhǎng)22裕.2什%；新剪增個(gè)吃體工核商戶557玩0家、播限上茫商貿(mào)袋企業(yè)30家。年投末金融漫機(jī)構(gòu)存難款余額辟、貸款叨余額分館別達(dá)到180億元削、47.致8億元，示增長(zhǎng)19.曉4%、19樹(shù).5照%。區(qū)域冰宏觀姥經(jīng)濟(jì)瘦發(fā)展廣水郵市宏遙觀經(jīng)鈔濟(jì)狀涉況：繼產(chǎn)業(yè)滑結(jié)構(gòu)廣水市射工業(yè)“醒一拖三聲”：工丹業(yè)飛速巴發(fā)展帶跟動(dòng)城市陡化進(jìn)程風(fēng)機(jī)制萌造十里困工業(yè)稻園區(qū)以風(fēng)馬機(jī)制輝造為隨主導(dǎo)殘，兼滑顧石蘭油化省工、潛紡織賓品制蒜造、螞精密窯部件闖的工哈業(yè)模魚(yú)式，怖在廣輛水已嘆經(jīng)全拖面鋪西開(kāi)，梨風(fēng)機(jī)謹(jǐn)制造盯聞名面全國(guó)濟(jì)。紡織濾公司紡織叔品制之造精密部漢件廣水市資宏觀經(jīng)貫濟(jì)狀況軋：人口辰結(jié)構(gòu)及垃流動(dòng)趨凳勢(shì)區(qū)域內(nèi)澡部發(fā)展籌趨勢(shì)——未來(lái)5年應(yīng)看山街基道區(qū)途域內(nèi)蜓將流蘿入20萬(wàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)淋人口包括三突潭及中號(hào)華山區(qū)濃域，廣節(jié)水市人琴口約89萬(wàn)，面賴積約264纏1平方千需米。應(yīng)山街塌道為行挺政、教夏育、商戴業(yè)中心闊，居民允相對(duì)較麻多。市內(nèi)人愛(ài)口流動(dòng)吵方向?yàn)楸胃鬣l(xiāng)鎮(zhèn)逼向應(yīng)十河廣街道熱流動(dòng)。隨著政陶府規(guī)劃說(shuō)和城市重化進(jìn)程譜的推進(jìn)阻，目前絹全市的鉤經(jīng)濟(jì)重孫心依然約在應(yīng)山繞街道。唉但呈現(xiàn)柴由應(yīng)辦桃向十辦確發(fā)展的嗓趨勢(shì)，參三里河類區(qū)域?yàn)榕氵B接帶遺。區(qū)劃人口（人）面積（平方千米）轄區(qū)應(yīng)山街道7679927轄11個(gè)居委會(huì)、5個(gè)村委會(huì)十里街道42630102轄2個(gè)居委會(huì)、19個(gè)村委會(huì)廣水街道75973133轄8個(gè)居委會(huì)、12個(gè)村委會(huì)武勝關(guān)鎮(zhèn)39986216轄26個(gè)村委會(huì)楊寨鎮(zhèn)53808108轄23個(gè)村委會(huì)陳巷鎮(zhèn)52751142轄26個(gè)村委會(huì)平林鎮(zhèn)2604654轄12個(gè)村委會(huì)長(zhǎng)嶺鎮(zhèn)51431267轄27個(gè)村委會(huì)馬坪鎮(zhèn)4225198轄1個(gè)居委會(huì)、14個(gè)村委會(huì)余店鎮(zhèn)40332130轄22個(gè)村委會(huì)關(guān)廟鎮(zhèn)57569160轄27個(gè)村委會(huì)吳店鎮(zhèn)29332222轄15個(gè)村委會(huì)郝店鎮(zhèn)35846236轄18個(gè)村委會(huì)蔡河鎮(zhèn)47259231轄22個(gè)村委會(huì)寶林鄉(xiāng)1852780轄12個(gè)村委會(huì)李店鄉(xiāng)4284172轄20個(gè)村委會(huì)太平鄉(xiāng)3283762轄16個(gè)村委會(huì)城郊鄉(xiāng)5211983轄20個(gè)村委會(huì)駱店鄉(xiāng)43984109轄21個(gè)村委會(huì)興隆鄉(xiāng)26853109轄17個(gè)村委會(huì)廣水市幕宏觀經(jīng)慈濟(jì)狀況海總結(jié)近年來(lái)拔，廣水零市工農(nóng)項(xiàng)業(yè)發(fā)展艇快，整參體經(jīng)濟(jì)斜呈一片腰繁榮景芽象。以應(yīng)山料街道為面中心的施城市規(guī)允劃，使起得該片芒區(qū)無(wú)論由在商業(yè)典配套還改是在居鑼住環(huán)境霉上，近姓年來(lái)都結(jié)有了極籠大的改紛善。以目前獅的形勢(shì)縮慧來(lái)看，患未來(lái)幾名年廣水己市由各棵鄉(xiāng)鎮(zhèn)流諒入應(yīng)山涉街道辦柴的人口蛛將大增逃，也為擔(dān)該片區(qū)原的房地百產(chǎn)提供蛛了巨大這的市場(chǎng)蘭。居民朝的生凝活配釘套齊舊全、袍較高暮端消軍費(fèi)區(qū)武域豐掉富，密使得軋本項(xiàng)切目更咱具賣口點(diǎn)和枝吸引窄力。經(jīng)濟(jì)叢的發(fā)孩展，倍導(dǎo)致頃居民災(zāi)對(duì)居虜住條幻玉件、姿居住萍環(huán)境煩及居營(yíng)住相增關(guān)的漠服務(wù)謠，提作出了燃更高怖的要肥求。宏觀尚經(jīng)濟(jì)延狀況區(qū)域文只化3文化拉背景風(fēng)俗賭、習(xí)身慣、稻消費(fèi)文化示概況廣水殺市為眼中國(guó)立書(shū)法戰(zhàn)之鄉(xiāng)限，自羨古文講化氣粥息濃飲厚，據(jù)古代承廣水槐出現(xiàn)鍵連舜邀賓、昏鄭獬攝、連層南夫擦、李顆庭芝販、楊?yuàn)蕽i、塌聶洗抖等名窯人。龍泉元寺、政渡蟻烘橋更顫是與掙古代常文豪攜李白競(jìng)、宋菊氏兄壯弟結(jié)個(gè)緣并都留下做千古虛佳話閱。高貴剪凌霄縮慧”(高貴山)、“寶脅林擁翠稈”(寶林猴寺)、“天君澗云深液”(龍興足溝)、“筒印臺(tái)擔(dān)半月動(dòng)”(印臺(tái)冰山)、“軍膛山環(huán)秀撈”(馬坪妨軍山)均已成櫻為全國(guó)姐聞名的書(shū)風(fēng)景名狠勝。信仰皮文化廣水災(zāi)宗教友信仰違有佛河、道扛、伊胞斯蘭偶、天過(guò)主、熊基督尖諸教嗚。其洗中佛獻(xiàn)教早畏在唐懂代即細(xì)流傳勢(shì)至境灑內(nèi)。冰明清盛兩代聯(lián)最為御興盛撈，全匙縣市嫩寺廟質(zhì)百余歡座，番著名咬寶林酸寺曾低由明小太祖司敕賜話增修滿。廣水項(xiàng)人對(duì)閑于宗叫教的販信仰庫(kù)程度播較深燥，至聲今仍英保留備著許卻多對(duì)卵神佛趴偶像支的尊歪崇，眼大部滋分廣陽(yáng)水人咬依然培初一貓、十梳五堅(jiān)扇持上悠香拜肌佛的頃習(xí)慣射。對(duì)廣猶水人濟(jì)宗教煎文化且的了尿解，俯易于燙在與嶺客戶守交流餡中，煩更容舒易找白到話懇題，皇避免蘋談到沸客戶效忌諱形的話塌題；耳同時(shí)瞞，在冤項(xiàng)目絮細(xì)節(jié)離制作毫上，濁可利珍用此甘點(diǎn)增守加本坡項(xiàng)目梅的品豈質(zhì)感粱與親笑和力脫。節(jié)日風(fēng)盤俗廣水啊人比災(zāi)較重踩視的救節(jié)日戴為：扯春節(jié)化、元伙宵節(jié)躍、清鉆明節(jié)柱。廣水人玻較多在羨外地務(wù)藏工或經(jīng)骨商，常殖年在外供，集中篇返鄉(xiāng)期保為春節(jié)暖及清明搏節(jié)期間靠。通過(guò)帝實(shí)地靠數(shù)據(jù)距分析安，近趣年來(lái)偉，暑歐假及恒開(kāi)學(xué)柿日期起，廣畢水人特返鄉(xiāng)迫比例暫逐年跨上升支。返鄉(xiāng)巴高峰吃時(shí)節(jié)斃，亦伴為購(gòu)校房高港潮期諸，掌咬握返扣鄉(xiāng)時(shí)雜段，紡可更敵好的識(shí)調(diào)節(jié)嚷銷售群策略流，針閥對(duì)性仁推廣錫和挖惰掘客沃戶資忽源。娛樂(lè)最及生虧活方濕式散步與諒健身：蟲(chóng)廣水人咬對(duì)于健挎康的追崖求強(qiáng)烈叨，每天滋傍晚本茫項(xiàng)目地意塊周邊輕，均有酒上千人帽集聚，診或廣場(chǎng)啊舞健身良，或跑樸步，或櫻散步。鮮增加該凍時(shí)段項(xiàng)辛目展示曬，對(duì)于創(chuàng)擴(kuò)大項(xiàng)粒目知名找度極有鑰好處。麻將朗：有躲評(píng)論口稱廣咐水是秧“被怠麻將瘡?fù)峡逦牡某谴小蔽?，足?yīng)以反棗映麻彎將對(duì)扁廣水狼人生媽活的臣影響濕力。信后期恭可針釋對(duì)性狼做現(xiàn)鞭場(chǎng)活憲動(dòng)吸公引到拾訪，擁或提怖供免樂(lè)費(fèi)麻云將設(shè)問(wèn)施供鵲娛樂(lè)啟等，梯均可多有效屬促進(jìn)功客戶壤到訪套。廣水喉市場(chǎng)4市場(chǎng)來(lái)調(diào)研市場(chǎng)居、產(chǎn)保品、遼價(jià)格廣水房拳地產(chǎn)市毯場(chǎng)狀況荷總覽上半年棒，全市隱在建項(xiàng)齒目26個(gè)，雄共完乘成房債地產(chǎn)伍開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)投資45扔24篩0萬(wàn)元，靈同比增縣長(zhǎng)75鍛54萬(wàn)元彩，增村長(zhǎng)比否率為16.量7%。其中二合季度，營(yíng)全市共確完成房階地產(chǎn)開(kāi)習(xí)發(fā)投資24嗓20貧7萬(wàn)元，善同比增楊長(zhǎng)623鋪6萬(wàn)元，丙增長(zhǎng)比樓率為25敲%；環(huán)比哈增長(zhǎng)317捕4萬(wàn)元，謀增長(zhǎng)比排率為16影%。今年宇上半孕年，陵全市旦共完默成商裙品房旱開(kāi)發(fā)謙面積262藥519平方懷米，攏其中但商品蹄住房19害53蜘82平方米昨，15仍96套。同蝦比減少99刻91剪1平方你米，77蔽6套，減毒少比率脹為48櫻%。今年二飽季度完全成商品忘房開(kāi)發(fā)身面積143鍋660平方拼米，腰同比桌增長(zhǎng)31蔥66駁0平方轉(zhuǎn)米，送增長(zhǎng)帥比率末為22賠%；環(huán)因比增迷長(zhǎng)248供01平方米閉，增長(zhǎng)肺比率為21圾%，其布中商捉品住溪房15狗00密88平方米邪，116溪3套，環(huán)努比增長(zhǎng)10雙47勉94平方米曬，73損0套，增替長(zhǎng)比率吃為168何%。開(kāi)發(fā)略投資雄狀況廣水房僚地產(chǎn)市烈場(chǎng)狀況替總覽上半年臘，全市甜共完成丟商品房惡銷售面艷積189羅683平方米登，其中已商品住晃房銷售逗面積180物318平方慕米，138幕2套，色同比巖增長(zhǎng)106淺141平方絹米，68光7套，增極長(zhǎng)比率些為41%。今年二胸季度完陽(yáng)成商品提房銷售困面積97騙95淘5平方米賀，環(huán)比旱增長(zhǎng)622保7平方米花，增長(zhǎng)翻比率為6.8迎%，其中層商品住廟房銷售晝面積93踩87慣2平方址米，70尾5套，同訓(xùn)比增長(zhǎng)593媽78平方米政，443套，朋增長(zhǎng)嘴比率宅為63張%，環(huán)役比增長(zhǎng)74漏26平方剝米，途增長(zhǎng)壩比率品為8.喪9%。上半庫(kù)年廣革水市翅房地悟產(chǎn)市顧場(chǎng)銷踢售前紗三名岔分別杏為：慌國(guó)際嘴現(xiàn)代暴城項(xiàng)笑目；煙翡翠脫山湖撤項(xiàng)目鄰；寶溝利城料市印治象項(xiàng)臥目。商品荒房銷悶售狀輛況廣水是房地垃產(chǎn)市柄場(chǎng)狀厚況總膏覽上半年振，全市酷商品房砍價(jià)格略中有上漲轎，其中勞多層銷凡售均價(jià)暫為188濁9元/平方登米，蚊電梯鉤房銷燦售均米價(jià)為279誤0元/平方米啦，同比錢分別上載漲18元/平方苦米，20元/平方椒米，盜上漲別比率馬分別婆為0.仗9扯%、0.垮7%。其中潮應(yīng)山城黑區(qū)房地吊產(chǎn)商品網(wǎng)住房多刷層銷售符均價(jià)為225閉0元/平方米蜓，電梯吵房銷售臺(tái)均價(jià)為302攏0元/平方意米，脾環(huán)比五分別格增長(zhǎng)49元/平方狂米，51元/平方郵米，棒增長(zhǎng)螞比率曠分別業(yè)為2.大1%、2.7禾%。至今年礎(chǔ)二季度按末，全悔市可供妹銷售的著商品房激面積966各715平方狐米，奪環(huán)比秀增長(zhǎng)276加56平方碗米，疏增長(zhǎng)盼比率習(xí)為2.9思%，其中肆商品住賤房面積76暢31湖71平方米垂，58葬75套，環(huán)復(fù)比增長(zhǎng)991今3平方米杠，增長(zhǎng)抄比率為1.3筐%。價(jià)格傘與供盲應(yīng)量應(yīng)山在家售商品近房項(xiàng)目敢分布應(yīng)山城挺區(qū)及周但邊在售股項(xiàng)目12個(gè)，預(yù)均計(jì)年內(nèi)咽新增在答售項(xiàng)目3個(gè)。主應(yīng)要分布玩于應(yīng)十踐大道和晨三環(huán)路兄沿線。幟項(xiàng)目體遵量均不浴大，競(jìng)康爭(zhēng)相對(duì)別緩和。應(yīng)十兩片區(qū)甚在售恨樓盤張總覽應(yīng)十片區(qū)在售樓盤一覽表項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商建面（萬(wàn)方）地址均價(jià)（元/㎡）產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）國(guó)際現(xiàn)代城三期東恒19前河路3500高層、小高層、洋房123-177翡翠山湖潤(rùn)和37十里2800高層、洋房、別墅118-157金海國(guó)際國(guó)安6.3三環(huán)路3200高層126-145盛泰城盛泰8南門汽車站2900高層129-139寶利城市印象寶利來(lái)16紅石坡2800高層105-132嘉業(yè)陽(yáng)光華府嘉業(yè)5北門加油站2850高層155天湖馬德里天湖50應(yīng)臺(tái)山約3800高層89-137水岸星城宜居6三環(huán)路3128高層101-165鑫世紀(jì)花園鑫天地12法院旁2898高層92-125濱河休閑街公寓蘭信13國(guó)際現(xiàn)代城旁2856高層109-153南苑麗都南苑9交通局2816高層106-143中懋和府中懋11十里工業(yè)區(qū)2888高層88-139云錦星城云錦6中醫(yī)院旁約4000高層113-154前河片奮區(qū)國(guó)際現(xiàn)代城三期項(xiàng)目名稱國(guó)際現(xiàn)代城三期項(xiàng)目地址前河橋頭檔次中高檔特色園林、規(guī)模占地面積6.6萬(wàn)平方米建筑面積19萬(wàn)平方米容積率2.46綠化率35%園林風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格地中?？倯魯?shù)1175戶物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月物業(yè)公司得發(fā)物業(yè)開(kāi)發(fā)商江西東恒規(guī)劃宜居環(huán)境配合超大規(guī)模，分三期開(kāi)發(fā)出廣水市規(guī)模最大、檔次最高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前在售為三期產(chǎn)品。價(jià)格目前均價(jià)在3500元/平方米目前銷在推仗為12讓0平米賀以上巡壽中大蜜戶型賄，該汽項(xiàng)目煩目前120平方炎米以料下戶梁型已恒完全夫售罄噸。該監(jiān)項(xiàng)目情為廣戒水市洪規(guī)模起最大幫的項(xiàng)果目，旋目前御綠化躲、園慚林、駁道路匹、泳滑池、租幼兒世園、齡羽毛久球館狐等均磨以完脈備，輝居住愈環(huán)境貼好。折近期犁其配師備的傅公立念小學(xué)六已進(jìn)搬入工贊程準(zhǔn)俱備階澡段，夜預(yù)計(jì)絹后期情會(huì)對(duì)歸其銷駐售起曠到巨蠟大的膝推力什。應(yīng)十哭片區(qū)翡翠山湖項(xiàng)目名稱翡翠山湖項(xiàng)目地址十里工業(yè)區(qū)檔次中高檔特色綜合項(xiàng)目占地面積13萬(wàn)平方米建筑面積37萬(wàn)平方米容積率2.66綠化率30%園林風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格地中?？倯魯?shù)約2602戶物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商湖北潤(rùn)和規(guī)劃郊區(qū)大盤，產(chǎn)品包括別墅、洋房、小高層、高層。有商業(yè)和幼兒園。價(jià)格均價(jià)2800元/平米。目前在當(dāng)售為86平兩房?jī)?yōu)和11拾8三房、164三房鑰產(chǎn)品睜，該余項(xiàng)目脫地處賓較偏拋遠(yuǎn)，餃周邊伶生活扒配套刷稀少駁，靠牽近工素業(yè)區(qū)且。項(xiàng)愿目?jī)?nèi)哲園林粒景觀巡壽效果欠較好份，缺煉點(diǎn)為敘樓間靜距過(guò)鉤近，屠戶型中設(shè)計(jì)樂(lè)有較患多不燦合市吳場(chǎng)需雅求的菊地方疫，別免墅產(chǎn)只品由叉于戶談型問(wèn)楚題，京銷售柄進(jìn)度遍緩慢色。其86平兩設(shè)房較植受市晨場(chǎng)歡特迎。城郊片釋區(qū)寶利城市印象項(xiàng)目名稱寶利城市印象項(xiàng)目地址三環(huán)路紅石坡檔次中低檔特色綜合占地面積5.3萬(wàn)平方米建筑面積16萬(wàn)平方米容積率3綠化率30%園林風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約總戶數(shù)約800戶物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月物業(yè)公司得發(fā)物業(yè)開(kāi)發(fā)商廣水寶利來(lái)規(guī)劃規(guī)劃為兩期，目前二期在售，主要產(chǎn)品為小高層。價(jià)格銷售均價(jià)為2800元/平米目前尾二期鹽在售渣，戶爛型為11巧6㎡和13熟2㎡的產(chǎn)攝品，煉該項(xiàng)朗目位規(guī)置較辨偏僻怎，產(chǎn)乳品檔蛾次低昌，社挺區(qū)幾綁乎無(wú)若綠化結(jié)，建鞠筑里乓面陳狂舊，豆但其壺主打蟻低價(jià)屈路線醫(yī)，使遮其銷哄售速戴度較礎(chǔ)快。濱河你片區(qū)云錦星城項(xiàng)目名稱云錦星城項(xiàng)目地址三里河中醫(yī)院旁檔次中高檔特色復(fù)合地產(chǎn)占地面積2萬(wàn)平方米建筑面積6萬(wàn)平方米容積率3綠化率42%園林風(fēng)格無(wú)建筑風(fēng)格未知總戶數(shù)約490戶物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司待定開(kāi)發(fā)商湖北云錦規(guī)劃1-4層為商業(yè)，設(shè)置有地下停車場(chǎng)，住宅部分共490余套，其中還建房約200套。價(jià)格約4000元/平米產(chǎn)品屆面積醒區(qū)間鉆為11立3-到13咐6㎡，戶型旗設(shè)計(jì)一繪般，該鎮(zhèn)項(xiàng)目主棉要賣點(diǎn)閃為交通鍋便利，帖配套成嘆熟。主要璃競(jìng)爭(zhēng)泡項(xiàng)目本項(xiàng)目辟主要競(jìng)享爭(zhēng)對(duì)手企為三環(huán)無(wú)路沿線區(qū)應(yīng)山河叉周邊各伏項(xiàng)目、持應(yīng)山老蕉城區(qū)項(xiàng)華目、迎址賓路沿鏈線各項(xiàng)遠(yuǎn)目。該區(qū)移域項(xiàng)傾目在缺推產(chǎn)趕品多燥為中狐大面兩積，狂故與古本項(xiàng)錯(cuò)目不姓構(gòu)成均直接訓(xùn)競(jìng)爭(zhēng)蟲(chóng)。從廣水聽(tīng)人的購(gòu)?fù)龇苛?xí)慣掃出發(fā)，接廣水辦疑事處的葉人較少簡(jiǎn)會(huì)到應(yīng)王山購(gòu)房融，應(yīng)山默人幾乎吳不到廣瓶水辦事百處購(gòu)房鉗，亦不凳會(huì)到鄉(xiāng)端鎮(zhèn)購(gòu)房略，故本附案市場(chǎng)出部分直貸接將廣詠辦及其勇他鄉(xiāng)鎮(zhèn)感項(xiàng)目不匙作為競(jìng)阻爭(zhēng)項(xiàng)目農(nóng)分析。主要競(jìng)臂爭(zhēng)對(duì)手絮為云錦月新城和昂翡翠山谷湖。本項(xiàng)紙目所論在地住宅屠市場(chǎng)深小結(jié)該片院區(qū)屬回于房員地產(chǎn)注項(xiàng)目朵較多蛙的片感區(qū)，絮目前慎在售羊項(xiàng)目誘及未陸來(lái)房殼地產(chǎn)狗項(xiàng)目恩開(kāi)發(fā)城均在努此片尚區(qū)；臨近濱輩河公園惠，風(fēng)景熱優(yōu)美，均周邊客洋流量大獻(xiàn)，屬于副市民健率身娛樂(lè)德休閑的競(jìng)首選之撓地，項(xiàng)智目開(kāi)發(fā)刊銷售過(guò)警程中，襖可充分誤利用該緞優(yōu)勢(shì)。該片頂區(qū)內(nèi)算，鑫染世家館項(xiàng)目捏銷售殲周期巡壽短，部云錦背新城懇預(yù)推倆效果桐很好探，認(rèn)路籌量種較大慚，說(shuō)志明同融環(huán)境劍下，媽住宅部產(chǎn)品笨受關(guān)謹(jǐn)注度帥高；該片區(qū)膜目前商胳業(yè)發(fā)達(dá)伐，生活瞇配套齊鬼全；相對(duì)于餓其他片贈(zèng)區(qū)來(lái)說(shuō)挪，項(xiàng)目直所在片丹區(qū)的住溉宅價(jià)格膝，已領(lǐng)膚銜全市奇，成為害標(biāo)桿。他與本項(xiàng)莫目資源沒(méi)相似的串云錦星忠城項(xiàng)目瞇，亦可藥為全市則第一個(gè)黨突破均廈價(jià)400灑0元/㎡的。從廣誘水市輕房地弊產(chǎn)發(fā)檔展的筐狀況克來(lái)看為，目宜前整宅體市她場(chǎng)存蝦量較餡多，楚但供舟需仍線未飽蔽和，池國(guó)民墾消費(fèi)投劇增奧的廣管水市么場(chǎng)，病需要茅高品倚質(zhì)高磨檔次酸的住祖宅產(chǎn)造品。第三部不分項(xiàng)目盜定位概述：通過(guò)南對(duì)項(xiàng)奸目資摧源的沉整合末，客祝戶來(lái)相源的祥分析損，以廳及區(qū)紙域客思戶的乖習(xí)慣專偏好種，給坦出項(xiàng)蜘目相為關(guān)定錄位，爸并以弊此延欄伸至汗推廣蹲形象攔。整體定累位客戶定據(jù)位形象定烤位推廣形槳象整體眾定位1整體恒定位屬性、策資源、曉核心價(jià)進(jìn)值屬性眉定位以居拒住為率主導(dǎo)角的,具備鉤健身昂、文軟化娛旋樂(lè)、界購(gòu)物穩(wěn)等多腥種功毛能的鐮資源輩型高尚尚居優(yōu)住生優(yōu)活區(qū)班。住宅蟲(chóng)是項(xiàng)魂目的榮核心柄利潤(rùn)唯點(diǎn),也是充項(xiàng)目氏的核秤心產(chǎn)北品線喬。中小麥面積盲的高脅贈(zèng)送撕率產(chǎn)干品是襯項(xiàng)目拖的形象膜貢獻(xiàn)臂點(diǎn)。區(qū)域蹲資源其的整同合者,公園·家概塑念的踐發(fā)起青者和甘倡導(dǎo)治者。項(xiàng)目杯核心險(xiǎn)價(jià)值踐提煉基于凈區(qū)域工及項(xiàng)凡目本撞體分威析，走梳理憶出項(xiàng)第目?jī)r(jià)丑值體杯系>>區(qū)域規(guī)嚼劃價(jià)值——特色煮化宜嬸居區(qū)卻域，零公園-家完美呈融合。>>區(qū)位交房誠(chéng)通價(jià)值——廣水鋸市交鴿通網(wǎng)叼絡(luò)發(fā)份散的纖核心洽位置皂。>>稀缺的也資源價(jià)宋值——靠近凳濱河噴公園宮，與卻公園歷景觀澤完美員融合結(jié)，瞰丈河賞握?qǐng)@。>>稀缺迷產(chǎn)品霜價(jià)值——中高鉆端的榆產(chǎn)品熔類型堵，高重贈(zèng)送評(píng)率加這百變蝴戶型嬌。>>產(chǎn)品及墳附加價(jià)薪值——環(huán)境旬、配及套、鹿商業(yè)醒、品貨牌、擁服務(wù)催。Val雅ue涂sys某tem——五大?；A(chǔ)模價(jià)值崗點(diǎn)構(gòu)梢筑項(xiàng)繩目?jī)r(jià)魄值體浴系核心價(jià)值客戶際定位2客戶定增位購(gòu)買警力、制用途蔬、來(lái)法源客戶值定位攜一私企業(yè)橋主拆遷戶園區(qū)及如市政工購(gòu)作人員公職人依員當(dāng)?shù)刳A從事亭當(dāng)?shù)貒?guó)商業(yè)拆生意真或開(kāi)餓小型搭工廠馳，資現(xiàn)金實(shí)皇力較版強(qiáng)，抬是應(yīng)們山本飯地客平購(gòu)房仍的主脖力。來(lái)源：老特城區(qū)磨舊改艱遷出販人員堡。其服他市形政改智造拆壩遷地弓遷出帶人員附。工業(yè)園紹、市政歲工程的根高端管自理人員擺、包工捏頭等具察有較強(qiáng)驢購(gòu)買力菜的人員素。事業(yè)呆單位言、公釋務(wù)員公、老股師以托及其沉它工堡廠白超領(lǐng)等陷。市內(nèi)拜客客戶鳥(niǎo)定位環(huán)二鄉(xiāng)鎮(zhèn)客鄉(xiāng)鎮(zhèn)詞進(jìn)城捏客投資客目前蹤蝶廣水閣市各秧鄉(xiāng)鎮(zhèn)揪配套束不足柱，常電住人盤員稀阻少，專房地苦產(chǎn)項(xiàng)場(chǎng)目少友，且別檔次奸均較石低。大量的向往莖城市夠生活傲的鄉(xiāng)務(wù)鎮(zhèn)人枕口會(huì)主流入諒到市戴區(qū)，兄形成你強(qiáng)大把的購(gòu)穗買力睡。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)擔(dān)人口常治年在外揪地經(jīng)商膜、工作輝的具有木購(gòu)買力鎖的人群謊。各鄉(xiāng)閱鎮(zhèn)縣慶事業(yè)其單位剛領(lǐng)導(dǎo)形及家差人。適婚年牛齡且向害往城市裙生活，隙但購(gòu)買猛力偏低使的鄉(xiāng)鎮(zhèn)惰客戶（狼在外地橡打工者爽）。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)崇經(jīng)濟(jì)條詠件較好患的，但姻暫無(wú)自里住需求森，手上雜有錢，趴但并無(wú)衫專業(yè)投剩資知識(shí)壤的人員逐及家庭投。在外省君市經(jīng)商械的廣水賣人，常擱年在外仇，偶爾瀉回鄉(xiāng)的艷非專業(yè)家投資客纏戶。鄉(xiāng)鎮(zhèn)筒征地胞拆遷敞，靠健賠償構(gòu)獲取逐巨額集金錢筍賠償遭和房司產(chǎn)賠己償?shù)母迦?，筍該部手分客握戶購(gòu)禽買力仍強(qiáng)，冰且無(wú)葡投資何經(jīng)驗(yàn)刮?？蛻糇穸ㄎ黄谌獾剡w紡入客：部分與滅公職人閘員重合散，屬于赴外地調(diào)魚(yú)入本地畝企事業(yè)宋單位工叨作的客蘭戶。“廣水間女婿”梅：部分員廣水皺女性售由于蠅常年絮在外獄務(wù)工撫，在森外地鴉結(jié)婚幻玉，結(jié)招婚后谷迫切笑需要吳帶丈半夫定升居廣晶水的稠客戶判。部隊(duì)人欣員：部分財(cái)部隊(duì)隱人員雙，或獅部隊(duì)舌干部左，由抖于常渾年居撐住在未廣水惕，也圓會(huì)在蓬本地殲購(gòu)房鍛，且貸購(gòu)買梨力較年強(qiáng)。尋親訪瞞祖客：熟悉翠廣水麻歷史艇文化蜜者皆鞠知，剖歷史互上廣省水曾認(rèn)大規(guī)勢(shì)模移縮慧民至拆安徽融寧國(guó)噴，至拴今寧輝國(guó)人村依然堤保留枝著與押廣水違人一霸直的佛方言傍、生沾活習(xí)城慣等劉，隨割著近尾年廣更水政京府與氏寧國(guó)忙政府料頻繁賤走動(dòng)辟，越污來(lái)越圓多的贈(zèng)寧國(guó)枯人選技擇回蟻到廣該水，異并購(gòu)選房居則住。潛在購(gòu)禽房客戶歪：外地赤遷入客叛及尋親龍?jiān)L祖客客戶構(gòu)澇成游離筆客戶偶得客詳戶游離客肯戶重要?？蛻艉诵目蜔龖魧W(xué)校教枕師、工敬廠高級(jí)兆管理人啦員、當(dāng)忙地生意禽老板、蜓政府高補(bǔ)級(jí)公務(wù)播員、關(guān)蘋系戶企業(yè)胸高層控、各脆縣經(jīng)刻商者貸、部闊分“換賠富懸”客竭戶。打工階平層、本杏地新婚投需住房榴的民眾催。其他流限動(dòng)人口客戶分飛析區(qū)域客葡戶分析區(qū)域客涂戶構(gòu)成客戶置埋業(yè)目的區(qū)域客役戶置業(yè)賴需求區(qū)域客懇戶敏感帝點(diǎn)廣水市水客戶構(gòu)嫁成主要慰為：應(yīng)十客沙戶約占40棋%，以器應(yīng)山麗客戶匹為主繭；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客究戶約占50%，以省蔡河斥、關(guān)旦廟、啊陳巷令客戶堅(jiān)為主劑；其他客臣戶約占10兄%。自住以黃鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)半城客戶刻為主，拜購(gòu)房為冤了方便縣在城市畏內(nèi)生活棚、工作襪或?qū)W習(xí)偽；另有懶部分回偵鄉(xiāng)客購(gòu)逃房作為番改善性屠自住，肥或在外填地已有種房，回確鄉(xiāng)為父祖母購(gòu)置莊住所；棒投資客稍戶則傾傲向于在澤該片區(qū)綱購(gòu)買住粗房，簡(jiǎn)門單裝修槽后用作倍出租，溪小投入更保持穩(wěn)躬定收益用，并抱洪有對(duì)房講價(jià)上漲墊后帶來(lái)罪巨大收踩益的僥恰幸期望填。投資客政戶考慮舞到投資贏成本及篩轉(zhuǎn)手等莊因素，駛較為青些睞50夏-9抓0㎡的小2房，小3房為爽主的定戶型柔；自住客煩戶則傾肌向于80暫-1漂00逝㎡的2房、10僚0-速12物0漏㎡的3房等舒軍適型居首家型產(chǎn)發(fā)品。改善型嫁自住客減戶偏向灶于14定0㎡左右月的舒握適3房?？h鄉(xiāng)客筒戶則更匙傾向于震贈(zèng)送面床積較多油，總價(jià)蠅較低的書(shū)單位。廣水客碗戶購(gòu)房線較偏好選居住環(huán)坐境，對(duì)油居所所奇處環(huán)境列資源要呼求較高盞。偏愛(ài)允悠閑生遠(yuǎn)活，注次重生活悠情趣，飲且愿意做為該方粒向上的訴較高額喜消費(fèi)買揮單。形象定積位3形象討定位形象駐、檔葛次、淺品質(zhì)丹、價(jià)腳值形象燒定位定位徒思路擦：以中端才形象入份市，品朱質(zhì)提升裕以拉升幟項(xiàng)目檔抗次后期通搜過(guò)環(huán)境頭、服務(wù)究提升檔佳次，增揭加產(chǎn)品圓附加值眾，把整莫體形象互拉高。中端節(jié)形象銜入市細(xì)節(jié)針及服躍務(wù)拉剖升檔簡(jiǎn)次受項(xiàng)目松規(guī)模和廉園林面崇積限制賢，建議咸以中端歉形象入蟲(chóng)市，切覺(jué)合實(shí)際灑打造差投異化產(chǎn)艦品，亦至可節(jié)省杰相關(guān)成業(yè)本。高端形象中端形象低端形象景觀擁有較好自然景觀或大規(guī)模的人工景觀自然景觀較弱或小規(guī)模的主題型人工景觀小規(guī)模的人工景觀或無(wú)景觀配套自身完善規(guī)模化的配套設(shè)施自身較為完善、需依賴周邊其他配套自身配套較少，較多的依賴周邊配套產(chǎn)品自身為別墅或類別墅等高端產(chǎn)品容積率較低的多層或小高層產(chǎn)品容積率較高的高層及超高層產(chǎn)品規(guī)模整體規(guī)模較大整體規(guī)模居中整體規(guī)模較小推廣力度通過(guò)高端、高成本的廣告投入塑造高端形象以常規(guī)推廣方式及適當(dāng)?shù)耐茝V投入塑造中端形象低端的推廣方式、小規(guī)模的投入中端孟形象品質(zhì)蝕提升形象環(huán)境外立面大堂產(chǎn)品園林景觀物業(yè)管理泛會(huì)所商務(wù)配套細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，品質(zhì)提升價(jià)值隔音玻璃新風(fēng)系統(tǒng)燈光系統(tǒng)安防系統(tǒng)服務(wù)智能化市場(chǎng)滋形象視定位千總結(jié)形象定槐位---載-濱河咸片區(qū)首席河景咱公園喂社區(qū)定位薦差異巷化通過(guò)閥前期者分析網(wǎng)得出覺(jué)，周邊資源挖展掘是本項(xiàng)販目占位翁市場(chǎng)高細(xì)度的殺手咽锏。形象野推廣4形象推改廣形象某、環(huán)宋境、VI、價(jià)醒值推薦院案名⊙取棉中央疊位置勻而俯察瞰全閑城，值城中椅央、系公園濟(jì)中央嘉、景援中央范，確館立項(xiàng)隨目高休檔次榴，優(yōu)踐資源誓的定旋位。蠟⊙公須館釋詳義為丟諸侯魔的離佳宮別獸館或疏宮室?jiàn)W，古懶時(shí)公撒家所澆建造業(yè)的館謝舍，壩也指父大官債或富敞家的遙住所掃。取府該義暮，顯特項(xiàng)目暴檔次搭。闖⊙扯該案監(jiān)名推蠅廣語(yǔ)普建議澤為——“屹中考央而碰俯全易城，問(wèn)臨河巨親園肥，升毯級(jí)一念座城紙市的晝居住驚品質(zhì)邁”“鬼居城盜中央役，河幫岸公污館”。建議罩案名——中央列公館推廣案蜻名中央墾公館居城尿中央河岸抖公館立城痛之中餓央，手親河掏景而惰俯瞰爭(zhēng)全城領(lǐng)。新古泰典主稈義建蚊筑、矛盡顯驚公館崇檔次麗。推廣形際象——L盒OGO創(chuàng)意克設(shè)計(jì)推廣形料象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（勻名片信卻封）推廣形稈象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)彼（戶槍外效輸果）推廣握形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)綁（紙祝杯手松提袋冷效果遲）推廣形資象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)哭（海烘報(bào)效結(jié)果）推薦趣案名政二——廣水揪新天恐地廣水鍛新天等地廣水團(tuán)中央天賦上掌品廣水中戰(zhàn)央，再銹造一片剩天地，掙河岸府懶邸，詮菠釋高尚爬公園生母活。推廣形淡象——L聚OGO創(chuàng)意揉設(shè)計(jì)推廣匯形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)邪（名塔片及痰信封竊效果蹦）推廣谷形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（澆海報(bào)效坡果）推廣突形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（令紙杯及村手提袋還效果）推廣騙形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)此（戶芬外效生果）備選案壩名——御景械灣御景灣屹灣糟之畔御河之敲景都市中目心，應(yīng)煉山河畔敲，御景盲美宅。第四部暗分營(yíng)銷液戰(zhàn)略概述：成功的砌對(duì)項(xiàng)目灶及產(chǎn)品流進(jìn)行定員位后，滿本章將畏闡述整醋體營(yíng)銷份戰(zhàn)略思計(jì)路、營(yíng)遙銷鋪墊佛、節(jié)點(diǎn)名建議及拆相關(guān)準(zhǔn)廟備工作舉等內(nèi)容院。進(jìn)度節(jié)脫點(diǎn)展示判包裝硬件緩及人鳥(niǎo)員進(jìn)度節(jié)妹點(diǎn)1進(jìn)度節(jié)張點(diǎn)分期懲開(kāi)發(fā)蛛、工駛程節(jié)避點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)步驟——分兩衫期開(kāi)雁發(fā)依據(jù)變項(xiàng)目軋?bào)w量鍛，初危步建篩議整慘體分兩期開(kāi)發(fā)嚼，這萄樣可勿以降低一次板性開(kāi)發(fā)鋤的風(fēng)險(xiǎn)淺，也會(huì)父減少資邪金壓力項(xiàng)目轉(zhuǎn)西面辱部分販（藍(lán)泥色色晚塊）炎部分件為一斬期核，一期疼主要浸包含6棟住征宅，二期為洞項(xiàng)目南路面部分絕（黃色必色塊）液，包含5棟住宅同。開(kāi)發(fā)妖節(jié)點(diǎn)憂設(shè)置201象4年9月各項(xiàng)迅準(zhǔn)備序工作屆完畢剛，工掘程動(dòng)蔬工；二期開(kāi)辨盤銷售紅，工程克收尾。201劫5年2月一期銷納售過(guò)半銀，二期集開(kāi)始動(dòng)刊工；第一批雁產(chǎn)品拿良到預(yù)售輝許可證丸，各項(xiàng)槳開(kāi)售前多準(zhǔn)備工鬼作皆完統(tǒng)成。4月開(kāi)機(jī)盤銷練售。201封3.1慢1月初201裙4年1月20食15年12月樓盤掃底尾推售伶二批每單位營(yíng)銷獎(jiǎng)節(jié)點(diǎn)摘設(shè)置20闊14劉.9月.201斑4.1月201趙5.2月售樓聯(lián)處已幸經(jīng)裝淹修完惹畢；戶型暗銷售念資料椅需要12月份到日位；部分蛛現(xiàn)場(chǎng)誤包裝阿需要12月同況步到印位。1月18日開(kāi)賭始定責(zé)向認(rèn)圾籌；2月初后各項(xiàng)余包裝箭準(zhǔn)備桌工作筐到位局；完成開(kāi)端盤前準(zhǔn)聰備。首批開(kāi)象盤活動(dòng)宣、二批揮單位推殘售活動(dòng)囑；利用潔開(kāi)盤前良機(jī)徐持續(xù)集銷售貸工作?。?0月份婦樣板灣房開(kāi)桌放二批單語(yǔ)位持續(xù)伍推售；二期斤產(chǎn)品2月份夫開(kāi)盤悲；通過(guò)各智種營(yíng)銷型手段促趴進(jìn)剩余昨房源銷鏟售；推售由首批求單位蓄客薄期熱銷期持銷杜期201扇4.4月201及5.1挪2月樣板瓜房開(kāi)家放20義14灘.3月二期皂開(kāi)盤首批裹產(chǎn)品纏開(kāi)發(fā)雞及營(yíng)柴銷進(jìn)育度工程進(jìn)想度20環(huán)13年9月份20朋13年12月份竣工短信銷售貞持續(xù)赴期主體/內(nèi)裝/立面正式開(kāi)課盤蓄勢(shì)認(rèn)穗籌期營(yíng)銷中芬心進(jìn)場(chǎng)樣板扇房交財(cái)付★條幅少、其安他主渡流媒胞體投棄放關(guān)系橡媒體惜推廣報(bào)紙/直郵主體懼開(kāi)始虧施工項(xiàng)目階芳段活動(dòng)節(jié)今點(diǎn)媒體推渣廣展示倦節(jié)點(diǎn)主體、鴨小區(qū)景練觀綠化顆全部交介付媒體推昨廣主體包虎裝20熟14年2月份201黨4年12月份主題蝕活動(dòng)認(rèn)籌刻期解籌、秒開(kāi)盤二期開(kāi)洗竣工展示偽包裝2初期形齡象售樓序部、窩樣板約房、泉看房桑通道圍欄包笑裝建議作為營(yíng)纏銷啟動(dòng)秀前期的賤推廣方佛式，項(xiàng)吃目主體錯(cuò)的圍欄交廣告，林能很好戲的釋放饒項(xiàng)目基忍礎(chǔ)信息狡，或做柜概念解秋析以吸肺引受眾剖眼球，番引起關(guān)赤注。工程跑樓體律包裝主體工握程開(kāi)始希以后，詢?cè)诠こ恬剺敲娉鼍鶃?lái)以后辟，可做仰燈光字食、橫幅巾或是覆端蓋型樓篇體廣告示。此廣若告方攤式可些釋放棚基礎(chǔ)花的項(xiàng)敵目名部、電諷話及旺工程奧進(jìn)度卵相關(guān)液信息夾。臨時(shí)售搏樓中心廉選擇右圖訪中紅豎色標(biāo)汪注地閘為臨后時(shí)售信樓中怨心。主要原膛因?yàn)槟砍绊?xiàng)目憲南面道垂路未連暫通應(yīng)十神大道，佛目前客液戶到訪垃還是要北經(jīng)過(guò)軍廉民橋，媽且此面薄客流量酒多，臨碌時(shí)售樓瘋部選擇釣此處，筍昭示效推果好。此處扒為一捏期地澆塊，鉤臨時(shí)懶售樓謹(jǐn)選擇喉此地援，亦叫可增燃強(qiáng)產(chǎn)涌品展恰示的辯效果狠。后期鍛項(xiàng)目費(fèi)南面迫道路規(guī)連通竟后，目考慮緞在南房誠(chéng)角商名鋪?zhàn)鰮握娇崾蹣擒姴?。售樓網(wǎng)中心弓包裝售樓部鉛包裝建榆議：作為技客戶輪第一敢印象效，裝方修宜有高端停、大惡氣、柄上檔才次，捕給到恒訪客摟戶以修視覺(jué)鴿沖擊陡感。功能性魂硬件齊壓備，如滴：大型熄沙盤、券區(qū)位圖檢、項(xiàng)目謝畫面平膛面展示縮慧等。現(xiàn)場(chǎng)燈灑光、裝敬飾、盆顫栽等均符應(yīng)精致錯(cuò)細(xì)膩。建議振分隔零洽談莫區(qū)，糖隔離信出VI怒P洽談宋室，我以保胸證折煮扣協(xié)兔商等馬步驟港時(shí)，杏提高哄成功獨(dú)率。外展崖售樓堡部選花擇為增歪加客捧戶到賓訪量糟，建旋議在切東正僅街附勻近或待其他門客流芒量大脆的區(qū)翼域做待外展腿售樓逢部。外展售李樓部兼滑顧外展址和售樓驕的雙重招功能，棕既能收斃集客戶禿資料和坊意向，仇又可對(duì)須項(xiàng)目進(jìn)緊行形象額展示，議起到巨屋大的作盆用。外展荒售樓荷部建馳議租慕用街腳鋪，40平方米早左右，娘做精裝弓修，放共置項(xiàng)目散戶型模倘型，如達(dá)空間足窮夠，可勞放置小擱型沙盤竟。建議唉派專擾車往莊返于瀉項(xiàng)目驚售樓程部與畏外展心售樓錢部之脖間，低以保延證最擺快速本的使基客戶喜到訪桶現(xiàn)場(chǎng)腰，防登止客膀戶流榜失。樣板房賣包裝建數(shù)議為增強(qiáng)碗展示面除效果，幣使客戶樹(shù)更親切壺的體驗(yàn)熔本項(xiàng)目起的居住昆環(huán)境，蹲給到訪串客戶視夜覺(jué)刺激胳，建議蘆首批選慎擇B戶型4-1做樣板津房，建父議樓層鉗為13樓。裁樣板額房為仗精裝跡樣板垂房。樣板紙房的椒風(fēng)格沫建議壓為：嘗現(xiàn)代舒簡(jiǎn)約奏風(fēng)格拳?？捶客ㄐ腊b看房路毅線的設(shè)掙置原則晌為：出言售樓中貞心后，炕選擇最曉大化展費(fèi)示項(xiàng)目攻園林、乳樓盤規(guī)油模路線普。前期品需考慮貸與施工灑區(qū)隔離悅封閉，篩使用噴家繪美化減視覺(jué)效恒果?？捶侩x通道潮周邊雅為展捉示區(qū)榆，建正議此御部分鹿綠化攪及小搭品裝茫飾提墨前進(jìn)昌行。在建筑柳主體外礙架未拆安之前，棗看房通偉道的安筋全性須枯第一，掠其次才族是展示離美觀和折體驗(yàn)感革受。硬件及團(tuán)人員3銷售準(zhǔn)品備圍欄咽、售蹲樓處傍、樣隙板房圓、售齡樓處物料呈準(zhǔn)備項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)物料單張戶型圖手提袋水杯畫冊(cè)小禮品推廣準(zhǔn)備網(wǎng)絡(luò)廣告及軟文文字廣告文案三維動(dòng)畫戶外畫面路旗畫面圍墻畫面廣告投放方案階段性營(yíng)銷推廣執(zhí)行案銷售準(zhǔn)備人員分工及責(zé)任細(xì)化銷售案場(chǎng)管理制度接待流程及統(tǒng)一說(shuō)辭激勵(lì)計(jì)劃與培訓(xùn)計(jì)劃各項(xiàng)銷售表單各項(xiàng)公示文本各項(xiàng)交易說(shuō)明售后及反饋處理規(guī)范銷售報(bào)表范本預(yù)約客戶接聽(tīng)客戶電話核審客戶資格專人預(yù)約專人專線整理分類預(yù)約時(shí)間通常要３天左右登門拜訪置業(yè)顧問(wèn)全面介紹參觀現(xiàn)場(chǎng)堅(jiān)定信心再次參觀現(xiàn)場(chǎng)簽約1）接待2）專業(yè)顧問(wèn)介紹整合四塊主要內(nèi)容（區(qū)域分析）（產(chǎn)品分析）（資源展示）（置業(yè)分析）項(xiàng)目周邊濱河公園風(fēng)光贈(zèng)送精美禮品到預(yù)客刺戶蜜提高想成交率理現(xiàn)場(chǎng)殺旦客客壓戶滿意股度禮儀遺要求蔽及接掘待流威程培訓(xùn)方薪式授課、捆沙龍、財(cái)辯論、挺座談、棟交流4個(gè)培留訓(xùn)階段第一敬階段炮：1月—2月第二油階段巨：3月—5月第三階吉段：6月—7月第四階壩段：8月—壇12甚月1.許常規(guī)第培訓(xùn)厲2縣.針漠對(duì)性件知識(shí)案培訓(xùn)3.節(jié)徑點(diǎn)前培湯訓(xùn)庸4羊.考核廚后糾正泰培訓(xùn)培訓(xùn)模孝式培訓(xùn)總新綱市場(chǎng)草與知擱識(shí)房地產(chǎn)呢基礎(chǔ)知病識(shí)項(xiàng)目周秀邊地產(chǎn)牲市場(chǎng)的垮調(diào)研當(dāng)前膊樓市票走勢(shì)諷的分羽析共換享項(xiàng)目輩知識(shí)傳與賣攏點(diǎn)案場(chǎng)交規(guī)章已制度預(yù)與接埋待禮肉儀銷售統(tǒng)材一說(shuō)辭援培訓(xùn)銷售百醬問(wèn)的培拐訓(xùn)銷售政弓策與技盤巧銷售因政策寒培訓(xùn)銷售技泊巧培訓(xùn)客戶分許析培訓(xùn)息主要腎內(nèi)容營(yíng)銷總甘監(jiān)（銷海售主猴管）置業(yè)修顧問(wèn)置業(yè)落顧問(wèn)置業(yè)債顧問(wèn)置業(yè)戚顧問(wèn)置業(yè)欲顧問(wèn)置業(yè)掘顧問(wèn)總經(jīng)驕理平面設(shè)千計(jì)師策劃師公司友后臺(tái)引技苗術(shù)支柱持（銷售體經(jīng)理）項(xiàng)目右組人屠力架柱構(gòu)第五昏部分營(yíng)銷策蘿略概述柄：本章渾將分鋼別從4P膚S及階飯段性吸營(yíng)銷阻上，艦闡述曉整體峽營(yíng)銷兆策略暑、階紛段性關(guān)策略閱等內(nèi)篇容。產(chǎn)品策屆略價(jià)格初策略促銷活蓄動(dòng)階段性奔策略推廣根策略產(chǎn)品策幸略1產(chǎn)品劑策略分批誼、組游合、跟控制分批策調(diào)略目前針敞對(duì)廣水載市場(chǎng)特遷色，給凱出兩種觸分批策雪略：策略餃一：儉以10剩0套房盞源為才一批餐進(jìn)行陳正常乖推售貫；策略呢二：釀融入郊“饑坦餓營(yíng)竊銷”侍概念店，首酸批在涌強(qiáng)推痰廣的師基礎(chǔ)具上，胃僅推絲式出50套產(chǎn)品簡(jiǎn)，制造聞產(chǎn)品稀江缺性以繞拉升期盞望值與悔成交價(jià)胃格。而慢后以每50井-1燈00套為單梯位進(jìn)行海加推；產(chǎn)品組腥合策略根據(jù)海項(xiàng)目馬的實(shí)及際情柱況，押以一月批或日多批胸次的顯推盤頑原則兼，保捐持在錫一定化時(shí)間叨階段膏的推腿售量碰。首批推求盤為房鍵源較多心的戶型漂，平價(jià)冬出貨，般營(yíng)銷熱監(jiān)銷搶購(gòu)頸氛圍，斷穿插部楚分好戶楚型，避父免戶型乖的單一句性，形隱成推售痰單位的街戶型均紫好性。每批哈推售球單位洲各棟旋品質(zhì)粘存在澇一定屢差異導(dǎo)化，奴通過(guò)俱不同禽品質(zhì)率產(chǎn)品勸的同察時(shí)推稻出，郊相互向產(chǎn)生等價(jià)格果差，仍拉動(dòng)舍全部釣產(chǎn)品道的銷昂售。具體的縣首批產(chǎn)豎品組合德方式的爛確定，謙受工程腫進(jìn)度制慨約。銷售控銅制策略雙層控甚制策略容：將具跨備銷睜售資半格的央產(chǎn)品胸，劃仰分在詢推和饑預(yù)加荷推范其圍；在推產(chǎn)絨品，可值正常銷段售，正皆常銷控兇；預(yù)加推擾產(chǎn)品，腔銷售說(shuō)打辭中一墨律不提捐，不得畢推售，畝但如有脹開(kāi)發(fā)商融內(nèi)部關(guān)崗系戶，研或其他躁原因?qū)现碌谋卣咭剖鄹埽杞?jīng)面開(kāi)發(fā)商教領(lǐng)導(dǎo)簽壤字后，評(píng)方可銷那售。預(yù)震加推產(chǎn)臟品與在匠售產(chǎn)品助的數(shù)量瞎比例為1：10。價(jià)格策潤(rùn)略2價(jià)格策殲略均價(jià)姨、價(jià)倡差、寶調(diào)整籍、折來(lái)扣整體犬價(jià)格減策略中等價(jià)椅格入市即保證疫項(xiàng)目的御高檔次撒和高品規(guī)質(zhì)感，曲同時(shí)又層容易客售戶接受卷，降低擠入市消烤化風(fēng)險(xiǎn)馳。整體最美大化收繳益中價(jià)獸入市譯，小沃步快煤跑，布聚集國(guó)人氣伸和市脈場(chǎng)關(guān)丘注，岡保證賓項(xiàng)目徐成功氧銷售節(jié)，實(shí)淺現(xiàn)整腫體最成大化全收益暮；小幅走將高、小賞步快跑提高后滲市預(yù)期馬，試探媽市場(chǎng)反瞞應(yīng)后，并可小步共高走，勸提高預(yù)用期，催系逼觀望舊者行動(dòng)漏購(gòu)買。中開(kāi)邪高走僚：同類算物業(yè)每?jī)r(jià)格賀呈上島漲態(tài)孟勢(shì)背牽景下侄使用崇；以中惕高價(jià)墊格入態(tài)市，尤即略孤高于浮片區(qū)咳同類昨物業(yè)墊價(jià)格嶺；通過(guò)小陸幅階段爺性調(diào)價(jià)市實(shí)現(xiàn)整甩體均價(jià)禍上升。中開(kāi)俘高走妨策略綜合碑本項(xiàng)昨目定將位及購(gòu)產(chǎn)品于、資麻源優(yōu)姐勢(shì)，飛建議衡“中言開(kāi)高挪走，臉擇機(jī)皺上揚(yáng)羊”的鋪價(jià)格呈策略集。均價(jià)推物導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)資源配套規(guī)劃產(chǎn)品營(yíng)銷品牌市場(chǎng)形式；升值前景區(qū)域規(guī)劃；相關(guān)配套自然資源（廣場(chǎng)、山、水）市政設(shè)施（交通、公共配套）實(shí)用性與使用率；采光與通風(fēng)；贈(zèng)送面積與附加值戶型創(chuàng)新；建筑質(zhì)量。規(guī)模；容積率；智能化；內(nèi)部配套；梯戶及景觀均好設(shè)備及材質(zhì)。推廣形象；現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值展示；專業(yè)陣容。開(kāi)發(fā)商品牌物管品牌；客戶與合作伙伴品牌。核心均價(jià)均價(jià)粥由資種源、啟規(guī)劃謹(jǐn)、區(qū)山域、朝產(chǎn)品斗、營(yíng)營(yíng)銷與壺品牌特多方耐面決杏定定價(jià)方秒法在房地型產(chǎn)價(jià)格弦確定方溜法中最也常見(jiàn)的使有成本坦法、收尖益法、襖市場(chǎng)法驕、長(zhǎng)期籠趨勢(shì)法歡與假設(shè)憲開(kāi)發(fā)法年。市場(chǎng)粉法是列使用掘最多與的房零地產(chǎn)徑定價(jià)姐法。假設(shè)丸開(kāi)發(fā)追法主漂要用犁來(lái)確找定土詳?shù)貎r(jià)醉值與忽在建完工程遲價(jià)格泰，而際對(duì)于翼銷售輸樓盤災(zāi)定價(jià)族使用懼很少爸。房地產(chǎn)總項(xiàng)目定宰價(jià)方法成本化法收益法市場(chǎng)法假設(shè)開(kāi)模發(fā)法長(zhǎng)期趨笑勢(shì)法合理衣定價(jià)遭方法弊確定軍均價(jià)均價(jià)垂衡量?jī)r(jià)格太學(xué)低不能悠產(chǎn)生利剖潤(rùn)，定暴得太高鏈又限制支需求。敵圖中歸奇納了在確制定價(jià)印格的3種主覽要考棚慮因刪素成本規(guī)渡定了某灰價(jià)格的冶最低底摘數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者輸?shù)膬r(jià)格婦和代用壞品的價(jià)稠格提供劉了在制親定價(jià)格狠時(shí)必須能考慮的妥標(biāo)定點(diǎn)獨(dú)特的庫(kù)產(chǎn)品特士點(diǎn)是其構(gòu)價(jià)格的污最高限脹度低價(jià)格高價(jià)榜格在這朽個(gè)價(jià)竭格上早不可縫能獲淺利在這個(gè)擾價(jià)格上但不可能售有需求成本競(jìng)爭(zhēng)者背的價(jià)格和代棗用品寨價(jià)格顧客拋評(píng)估喂獨(dú)特筆的產(chǎn)經(jīng)品特瀉點(diǎn)4C定價(jià)捐模型——需求桶、成臥本、緞競(jìng)爭(zhēng)竹（溝輛通）喂、便垃利以競(jìng)亂爭(zhēng)定欄價(jià)（村市場(chǎng)神比較樸）和脅成本她定價(jià)激為主耽要方襯法均價(jià)眨推導(dǎo)成本定予價(jià)方法阻：假設(shè)旬本項(xiàng)財(cái)目綜榜合成緞本為250井0元/㎡，為保團(tuán)證不低埋于30捐%的利狠潤(rùn)，伐則均直價(jià)應(yīng)纖不低輕于32虧50元/㎡。比準(zhǔn)定價(jià)方法

本項(xiàng)目鑫世家國(guó)際現(xiàn)代城云錦星城金海國(guó)際權(quán)重—25%20%35%20%產(chǎn)品類型2015161514區(qū)位交通10148119配套設(shè)施10111098戶型設(shè)計(jì)109865自然環(huán)境201619189園林景觀1071553物業(yè)管理54443建筑風(fēng)格53433發(fā)展商54656建筑密度54832綜合得分10087987962比準(zhǔn)系數(shù)0.871.130.810.78銷售均價(jià)3800340038003300比準(zhǔn)價(jià)格3306383030632590比準(zhǔn)均價(jià)3183綜合筍定價(jià)價(jià)格調(diào)芬整：根據(jù)市烏場(chǎng)變化僑進(jìn)行調(diào)犧整。根據(jù)早客戶救預(yù)期彎價(jià)格培進(jìn)行拳調(diào)整永。根據(jù)健實(shí)際津認(rèn)籌味情況呈進(jìn)行阿調(diào)整疾。綜合石以上支定價(jià)豪方法茅，根據(jù)成餅本定價(jià)族法，得淡出本項(xiàng)振目均價(jià)捆為32懶50元/㎡。根據(jù)比超準(zhǔn)均價(jià)冶定價(jià)方詞法，得享出本項(xiàng)說(shuō)目均價(jià)帥為318勵(lì)3元/㎡；結(jié)合糞本項(xiàng)剃目產(chǎn)啄品差擊異化示特色,即高濟(jì)贈(zèng)送磁反算超均價(jià)灣，單們價(jià)提思升400元/㎡；結(jié)合各上項(xiàng)折扣辜及優(yōu)惠適損失，聽(tīng)建議本匹項(xiàng)目首李批產(chǎn)品入市均姐價(jià)為380矛0元/㎡。得出價(jià)格表確定平面因素價(jià)差確定層差確定樓棟價(jià)差價(jià)格分待布及折奪扣折扣折扣率備注付款折扣一次性98

按揭99

節(jié)點(diǎn)折扣認(rèn)籌折扣5000抵20000根據(jù)均價(jià)反算折扣率開(kāi)盤折扣98

其他折扣逼定折扣98

團(tuán)購(gòu)折扣98需滿足團(tuán)購(gòu)條件折扣駁為暫萍定折研扣，償后期植可考齒使用球提單即價(jià)放錘折扣郵的方逝式進(jìn)口行價(jià)扁格操擋控。促銷只活動(dòng)3促銷策往略活動(dòng)共、節(jié)弊點(diǎn)、蹄優(yōu)惠初、成址交促銷活背動(dòng)：認(rèn)紋籌活動(dòng)活動(dòng)電時(shí)間聰：認(rèn)籌期洞間活動(dòng)爽內(nèi)容劫：客獵戶當(dāng)查日認(rèn)尊籌，眠交一定安量的定金，跌開(kāi)盤抵一定量俗的房款弟。自X月X日開(kāi)型始，元認(rèn)籌智客戶過(guò)每周嶼周末奏參加血暖場(chǎng)鞠活動(dòng)橋，并稈成功咐簽到皺的，機(jī)將會(huì)舟在開(kāi)六盤時(shí)呼候抵一定量傻的房款，陵優(yōu)惠可蛇以累加惱，但每盜周僅限窯簽到一決次。該制活動(dòng)能器促進(jìn)客鞠戶到訪火，增加執(zhí)現(xiàn)場(chǎng)人槳?dú)?，提筆升活動(dòng)愿效果，壩且增加近認(rèn)籌客如戶不簽上約的機(jī)托會(huì)成本拜，增加梢解籌率燭?；顒?dòng)牧案例燙：認(rèn)攏籌活斷動(dòng)周扶進(jìn)千測(cè)金促銷活道動(dòng)：開(kāi)爬盤活動(dòng)活動(dòng)時(shí)腹間：開(kāi)盤師日購(gòu)房抽慮獎(jiǎng)：客戶解練籌（成久交）后龜，可參關(guān)與現(xiàn)場(chǎng)雖抽獎(jiǎng)，懷大獎(jiǎng)為L(zhǎng)E臂D電視柏、冰哭箱，為小獎(jiǎng)桃為各著種實(shí)勻用小緞家電柔。此柏方式唇為形施成搶勒購(gòu)氣棋氛，叫促進(jìn)千客戶嘩成交鉛。送裝修吉基金：繳凡認(rèn)籌踢客戶開(kāi)噸盤日解吩籌的，鋒前30名可珠享受挑萬(wàn)元測(cè)裝修凍基金撓的獎(jiǎng)械勵(lì)。鞏即認(rèn)上籌客合戶當(dāng)井日成倒功解船籌后兇，可縫獲得暗一萬(wàn)貿(mào)元裝么修基鳳金，裙派送蛛方式貿(mào)為：識(shí)一次營(yíng)性付縫款客康戶，阻直接柔從總沃房款維中扣坐除；重按揭曠客戶手，需技按揭議放款指后，李憑相陰關(guān)證僻件和搭證明迎到售安樓部柿辦理蔑裝修?；疬w領(lǐng)取販?zhǔn)掷m(xù)昨后領(lǐng)腰取。抽獎(jiǎng)潮獎(jiǎng)品遮產(chǎn)生申的費(fèi)漸用，尚算入慣營(yíng)銷打推廣撫費(fèi)用濃中的饞活動(dòng)按費(fèi)用饅。萬(wàn)朱元裝訪修基俱金活溫動(dòng)，疾所贈(zèng)折送的流一萬(wàn)息元購(gòu)拳房款植，需殼反算粉到單猛價(jià)上賄。此澆方式緣瑞對(duì)于頃按揭遇客戶窮而言莫，即柔為變游向的返低首貍付，姨即降媽低了偷客戶求一萬(wàn)旗元的砍首付時(shí)款。本項(xiàng)目頌產(chǎn)品賣以點(diǎn)即為煌高贈(zèng)送透率，對(duì)緒于客戶虛而言，塘