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一個評估報告能否出具兩個不同價值類型的評估結(jié)果4200字
一個評估報告能否出具兩個不同價值類型的評估結(jié)果——涉案資產(chǎn)評估實作中的困惑于復(fù)核過程中的冷思考云南華益精誠資產(chǎn)評估有限公司廖克忠涉案資產(chǎn)評估師眾多資產(chǎn)評估中的一類,有其自身固有的特殊性和復(fù)雜性,由于資產(chǎn)評估專業(yè)和法律專業(yè)分屬兩個不同的領(lǐng)域,審理或是執(zhí)行案件的法官,在委托評估涉案資產(chǎn)時往往會要求評估人員在一個評估報告中給出兩個不同價值類型的評估結(jié)果,如持續(xù)使用條件下的在用價值,迫售變現(xiàn)條件下的清算價值(保留價)等。在這種情況下,評估人員如何執(zhí)業(yè)?是值得我們學(xué)習(xí)和探討的。本文結(jié)合評估實際,談一談對評估目的、評估估價標(biāo)準(zhǔn)、評估方法、評估假設(shè)、評估結(jié)果和評估的價值類型間的因果關(guān)系(匹配關(guān)系)的再學(xué)習(xí)體會,進而得出自己的處理意見,并希望得到同行的指教。一、實際案例簡介某煉鐵廠擁有冶煉赤鐵礦的主體裝置一套,高爐容積70m?,年生產(chǎn)能力3.67萬噸,成套輔助裝置為:供汽系統(tǒng)為蒸發(fā)量1t/h,工作壓力1.25MPa的臥式快裝鍋爐;供水系統(tǒng)由流量280m?/h,揚程42m,泵汽蝕余量5m,轉(zhuǎn)速2950r/min的200S—42離心式清泵兩臺及相應(yīng)的給水管道組成;供變電系統(tǒng)由GY型800KVA變壓器和相應(yīng)的BSL系列配電裝置組成。為獲取銀行貸款,該廠20xx年以該套主體裝置及其成套輔助裝置與廠區(qū)內(nèi)的建(構(gòu))筑物連同其他單位為之提供擔(dān)保的資產(chǎn)設(shè)定抵押。20xx年貸款期限屆滿,債務(wù)人不能按期償債,貸款銀行遂訴至法庭,法院委托評估機構(gòu)對設(shè)定抵押的資產(chǎn)進行評估。評估委托書上明確載明,要求評估機構(gòu)以20xx年4月8日為評估基準(zhǔn)日“進行價格評估(評估價、變現(xiàn)價)”。在評估實務(wù)中,評估人員將“評估價”理解為在用條件下的公允價值;“變現(xiàn)價”理解為迫售變現(xiàn)條件下的保留價,并按這一思路開展后續(xù)工作。二、評估實際中出現(xiàn)的問題根據(jù)上述委托和相應(yīng)的理解,評估人員以“確定委托評估資產(chǎn)在用續(xù)用條件下的公允價值,為法院執(zhí)行涉案資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)”為目的,根據(jù)委托方的要求,“按照委托評估資產(chǎn)市場價值類型實際和評估目的與評估標(biāo)準(zhǔn),以及委托評估資產(chǎn)的現(xiàn)狀及市場情況,二者皆采用同樣途徑進行評估,僅具體計算方法存在差異。變現(xiàn)價遵循清算價格標(biāo)準(zhǔn),需在確定委托評估資產(chǎn)市場價的基礎(chǔ)上考慮時間限制因素,買主限制因素及其他諸多不可測限制因素確定,基于此,本項目評估采用成本法進行”。通過上述文字表述,確定了評估的技術(shù)途徑和具體的評估方法,進而通過評估計算得出:①、在評估基準(zhǔn)日的市場價評估值為8,467,784.00元;②、整體清算變現(xiàn)價為5,080,670.00元。為防范風(fēng)險,陳述有關(guān)事項,評估人員在評估報告第十部分特別事項中交代:“①、本報告確定的評估市場價是在正常繼續(xù)使用前提下按照本次評估的特點目的提出的公允價值既沒有考慮擔(dān)保抵押變現(xiàn)因素,也沒有考慮可能發(fā)生的其他事項諸如??。②、評估目的不同,評估遵循的原則和采用的標(biāo)準(zhǔn)不同,取價的依據(jù)不同、考慮的因素不同,評估方法有異,評估結(jié)果自然隨之存在差異。本報告依本次評估的特定目的而作,報告使用的有關(guān)方面不宜偏離評估目的將報告移作它用。換言之,依本次評估的特點目的得出的評估結(jié)果,不能盲目套用于與評估目的不同的其他途徑”。在第十二部分,評估報告的法律效力中,評估人員設(shè)定了如下前提和假設(shè):“①、本報告中評估值成立的前提條件適用于持續(xù)經(jīng)營假設(shè)和公開市場假設(shè),即評估的資產(chǎn)是在公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)下進行的,本報告以委托評估資產(chǎn)正常持續(xù)經(jīng)營使用,評估計算中的有關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)不變,市場價格走勢平穩(wěn)正常、社會平均資金成本率在評估確定期限內(nèi)不發(fā)生變動為前提和限制條件;②、本報告中變現(xiàn)價成立的前提條件,適用于清償假設(shè),即委托評估資產(chǎn)的價值類型為非公開市場價值類型,本報告以市場價格不發(fā)生劇烈波動,委托評估資產(chǎn)在短期內(nèi)要快速變現(xiàn)償債,資產(chǎn)在非正常市場條件下處置為前提?!笨v觀報告結(jié)果和相關(guān)文字表述可以發(fā)現(xiàn),評估過程中存在的問題是:評估人員是根據(jù)一個評估目的——“確定委托評估資產(chǎn)在用續(xù)用條件下的公允價值,為法院執(zhí)行涉案資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)”;遵循兩個標(biāo)準(zhǔn)——公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)和清算價格標(biāo)準(zhǔn);考慮兩種不同的價值類型——公開市場價值類型和非公開市場價值類型差異;“采用同樣的途徑進行評估”,并且認(rèn)為“僅具體計算方法存在差異”;設(shè)定三種假設(shè)——持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、公開市場假設(shè)和清償假設(shè),評定估算得到上述兩個評估結(jié)果,然后在報告中來分別表述。產(chǎn)生上述問題的原因不在評定估算的技術(shù)層面,而在于評估人員對評估目的、評估的估價標(biāo)準(zhǔn)、評估方法、評估假設(shè)、評估結(jié)果、評估的價值類型間的內(nèi)在相互關(guān)系認(rèn)識不到位,概念模糊、思路不清。自然邏輯紊亂、前后矛盾。不能清楚、理性地認(rèn)識自己做出來的評估結(jié)果的屬性,在報告中就無法給予充分合理的說明。三、評估目的、評估的估價標(biāo)準(zhǔn)、評估方法、評估假設(shè)、評估結(jié)果、評估的價值類型之間的相互關(guān)系的再學(xué)習(xí)與復(fù)核過程中的冷思考為科學(xué)、規(guī)范地做好此類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),我們有必要對資產(chǎn)評估的基本理論問題、基本要素及其相互間的關(guān)系進行一次再學(xué)習(xí)和仔細琢磨。1、資產(chǎn)評估的目的。資產(chǎn)評估的目的有一般目的和特定目的之分,一般目的包含了特定目的的,特定目的是一般目的的具體化,就后者而言,通俗地講,就是評估結(jié)果的期望用途,做評估要解決什么問題?資產(chǎn)評估要實現(xiàn)的一般目的是資產(chǎn)在評估時點的公允價值,公允價值是一種相對合理評估值。資產(chǎn)評估的特定目的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果的具體用途,一般情況下,資產(chǎn)評估目的指的是特定目的,它貫穿于資產(chǎn)評估的全過程,影響著評估人員對評估對象的界定、資產(chǎn)價值類型的選擇,是評估人員在進行具體資產(chǎn)評估時必須首先明確的基本事項。2、資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)是資產(chǎn)評估價值形式上的具體化,遵循資產(chǎn)評估估價標(biāo)準(zhǔn)是資產(chǎn)評估具有科學(xué)性和有效性的根本前提。普遍認(rèn)同并在實踐中廣泛使用的是重置成本標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)、收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)和清算價格標(biāo)準(zhǔn)四種。3、資產(chǎn)評估的方法。資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)資產(chǎn)評估的技術(shù)手段。仔細推敲、深層思之,可分為基本方法(途徑)和具體技術(shù)方法,二者雖無明確界限但層面不同。評估方法的選擇與評估目的、評估對象在評估過程中的條件和資產(chǎn)的價值類型相關(guān),并受其影響制約,故要與之相適應(yīng),也就是我們說的要匹配。4、評估假設(shè)。評估假設(shè)是對要進行評定估算的對象做出合乎邏輯的假定說明。資產(chǎn)評估和其它學(xué)科一樣,其理論、方法體系包括評估實作都是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評估中的基本前提假設(shè)有:交易駕駛、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè),資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則要求“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理地使用評估假設(shè),并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響”。5、評估結(jié)果。評估結(jié)果即評估值,評估值是在特定時間內(nèi)按一定評估方法對最可能形成的價格的評估值。評估值是一個經(jīng)濟概念,具有目的性、科學(xué)性和公允性的特點。評估值說明的是資產(chǎn)在不同的評估目的、不同的條件下的價值。就同一資產(chǎn)而言,不同的經(jīng)濟行為與價值類型下的評估值是不相同的。6、價值類型。價值類型是資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式的抽象和歸納。按照評估的標(biāo)準(zhǔn)、假設(shè)、業(yè)務(wù)性質(zhì)、市場條件和自身條件可對資產(chǎn)評估的價值類型作不同的分類,其中以市場條件和自身條件為依據(jù),劃分設(shè)定的市場價值和市場價值以外的價值,應(yīng)該說是對評估師執(zhí)業(yè)最具有指引作用的劃分。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則要求:“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型,并對價值類型予以明確定義”,據(jù)評估目的等相關(guān)條件通過選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型,可明了評估的途徑(技術(shù)路線、技術(shù)思路)和評估的價值內(nèi)涵,在此基礎(chǔ)上清楚評估結(jié)果的性質(zhì)、適用范圍、限制條件,進而對評估結(jié)論作出科學(xué)合理的說明。通過溫故和再學(xué)習(xí),我們可以這樣說,資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評估方法、資產(chǎn)評估假設(shè)、資產(chǎn)評估的價值類型和資產(chǎn)評估結(jié)果之間不是孤立的、簡單的、或是一一對應(yīng)的關(guān)系,而是互相影響、互相約束、客觀存在、互為因果的關(guān)系(匹配關(guān)系)。其中,評估的特定目的居于核心地位,不但決定著資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途,而且在匹配和適應(yīng)的基礎(chǔ)上與其他相關(guān)條件一起共同影響、作用,決定了應(yīng)選擇的資產(chǎn)的價值類型、應(yīng)遵循的評估標(biāo)準(zhǔn)、與評估標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的資產(chǎn)評估方法和經(jīng)評定估算得出的相應(yīng)評估結(jié)果。四、結(jié)論綜上所述,資產(chǎn)評估的目的、標(biāo)準(zhǔn)、方法、假設(shè)、價值類型和結(jié)果之間是互相影響、互相約束、客觀存在、互為因果的關(guān)系(匹配關(guān)系),這種因果關(guān)系(匹配關(guān)系)是內(nèi)在的、是一因一果的而非一因多果的,因而可以認(rèn)為:1.一個評估目的,雖然可以遵循一個以上評估的估價標(biāo)準(zhǔn),確定與估價標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的不同的評估基本方法(途徑),諸如遵循收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)采用收益法,遵循現(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)采用市場法等。在評估目的確定的情況下,評估人員對評估假設(shè)和資產(chǎn)價值類型的設(shè)定和選擇應(yīng)是唯一的,比如持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè),就同一評估目的而言二者是互斥的,從假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型,包括繼續(xù)使用價值類型、公開市場價值類型、清算價值類型三種,三種類型亦是不可同時選用的。至于市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)則是另外一個角度的劃分。因而在評估目的特定的情況下,一個評估報告不宜也不應(yīng)該出現(xiàn)兩個不同價值類型的評估結(jié)論。2.同一評估對象,要求出具不同價值類型條件下的評估結(jié)果,是不同的評估目的和不同的資產(chǎn)評估報告解決的問題,評估人員不能不假思索、不能受人為因素影響在一個報告在籠而統(tǒng)之地進行處理。不同價值類型的評估結(jié)果“僅具體計算方法存在差異”這樣的認(rèn)識是錯誤的,理論上也是不通的,這不是一個評估報告能解決的問題。3.評估報告的使用,其范圍評估師是要限定的,一般情況下是為實現(xiàn)特定評估目的服務(wù),目的唯一、評估結(jié)果自然亦就唯一。如果說,資產(chǎn)評估報告及其結(jié)果是商品的話,委托方就是商品的購買者,評估機構(gòu)及評估師是商品的賣者,要買什么性能、什么規(guī)格的商品,委托方應(yīng)該明了,或者至少買著和賣者溝通后應(yīng)該明了,否則生意就無法做,本文舉例的法院委托就屬于這種情況,根據(jù)這樣的委托,嚴(yán)格的講,后續(xù)工作無法開展,就評估機構(gòu)而言,這是我們一般意義上講的前期工作沒有做好,評估師在接受委托時與客戶沒有進行良性溝通。
第二篇:市場價值評估報告5900字房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱:徐州市蘇堤北路XXX室住宅及1-16地下室房地產(chǎn)市場價值評估委托人:估價機構(gòu):江蘇XXX房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師:估價作業(yè)日期:20xx年3月31日至20xx年3月31日估價報告編號:蘇博徐州房估字(2012)第071號江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報錄一、致委托人函……………………第2頁二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明………第3頁三、估價的假設(shè)和限制條件………第4頁四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告…………第5頁五、附件……………第10頁第1頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報委托人函XXX:我公司于20xx年3月31日接受貴方委托,對估價對象位于徐州市XXX室住宅及地下室房地產(chǎn)價值進行評估,評估目的是為委托人提供該房地產(chǎn)市場價值參考,評估工作至20xx年3月31日結(jié)束。據(jù)徐州市房地產(chǎn)市場行情綜合分析,本估價報告的有效期自本報告完成之日(20xx年3月31日)起為半年。根據(jù)委托人提供的本次評估所依據(jù)的《房屋所有權(quán)證》徐房權(quán)證鼓樓字第X號和《國有土地使用權(quán)證》徐土國用(2006)第X號等其他相關(guān)資料,房屋所有權(quán)人為X,X室建筑面積為106.32平方米,1-16地下室建筑面積為10.17;土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為34.90平方米,地類(用途)為住宅用地,使用權(quán)類型為劃撥;所在建筑物為混合結(jié)構(gòu)8層樓房,X所在層數(shù)為第5層,地下室所在層數(shù)為-1層。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī),按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,遵循公認(rèn)估價原則,我公司評估人員依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料及我公司掌握的市場資料,選用市場比較法,經(jīng)過綜合分析及認(rèn)真測算最終確定估價對象在估價時點20xx年3月31日的房地產(chǎn)市場價值為人民幣50.99萬元(大寫伍拾萬零玖仟玖佰元整),折合單價1-501室為4700元/平方米,1-16地下室為1000元/平方米。負責(zé)人:江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司徐州分公司二○一二年三月三十一日第2頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報冊估價師聲明我們鄭重聲明:1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。5.我們于20xx年3月31日已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察,并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任,但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況,對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分,除非另有約定,我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7.委托人所提供的資料是此次估價的重要依據(jù),估價人員未向政府有關(guān)部門核實和查證,對于該資料的真實性和準(zhǔn)確性由委托人負責(zé),對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任,我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。8.超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的,相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價報告的,相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔(dān),但使用者不當(dāng)使用的除外。9.本次評估估價時點為完成現(xiàn)場勘查之日。中國注冊房地產(chǎn)估價師:第3頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報價的假設(shè)和限制條件本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制:一、估價的假設(shè)前提1、本報告估價結(jié)果是估價對象在20xx年3月31日的市場價值,以估價對象的現(xiàn)狀用途均合法、產(chǎn)權(quán)完整合法且能夠持續(xù)使用為假設(shè)前提。委托方提供的情況及有關(guān)資料都是合法有效的;2、本次估價師對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用現(xiàn)狀。二、估價的限制條件1、本報告估價結(jié)論僅為委托方在上述已有假設(shè)條件下,為委托方對估價對象市場價值提供價值參考,不得做其它用途。本次評估的范圍、面積、權(quán)利狀況等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及估價目的都是在委托方提供的資料基礎(chǔ)上進行確認(rèn)或委托方指定。報告中所做的預(yù)測、估價等都是在當(dāng)前市場條件,預(yù)期的短期供給和需求以及經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上做出的,所以,這些預(yù)測會受到未來條件變化的影響。2、估價中未考慮的因素及一些特殊處理2.1本次估價沒有考慮未來國家宏觀經(jīng)濟、市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變,遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響,以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。2.2估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當(dāng)對其價值的影響3、本評估報告未考慮未來市場變化風(fēng)險及短期強制處分估價對象對評估價值的影響。第4頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報地產(chǎn)估價結(jié)果報告蘇博徐州房估字(2012)第071號一、委托人姓名:XXX二、估價機構(gòu)名稱:江蘇XX房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司三、估價對象1.地理位臵及周邊概況估價對象位于徐州市,所在建筑東臨海富公寓、西臨蘇堤北路,南臨黃河北路、北臨建筑配件廠、所處區(qū)域以商業(yè)住宅為主。周圍分布有鑫儲超市,畔苑門診,汽車維修服務(wù)站,徐州文化藝術(shù)學(xué)校等。附近有69、601路等多條公交線路,交通狀況較優(yōu)。估價對象位臵圖如下:2.估價對象范圍及權(quán)屬狀況估價對象1-501室建筑面積為106.32平方米,1-16地下室建筑面積為10.17平方米,土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為34.90平方米;估價對象為混合結(jié)構(gòu);房屋總層數(shù)為8層,估價對象1-501室所在層數(shù)為第5層,1-16地下室所在層數(shù)為-1層。第5頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》徐房權(quán)證鼓樓字第28315號,房屋所有權(quán)人為肖萍,房屋坐落于徐州市蘇堤北路98號8#-1-501,1-16地下室,房屋登記建筑面積1-501室建筑面積為106.32平方米,1-16地下室建筑面積為10.17平方米。《國有土地使用證》徐土國用(2006)第28347號,土地使用權(quán)人X,座落于徐州市X地下地下室;地類(用途)為住宅用地,土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為34.90平方米,使用權(quán)類型為劃撥。3.實地查看估價對象概況估價對象建成于20xx年,房齡約為10年。估價對象為水泥砂漿外墻面;室內(nèi)為地磚地面,普通涂料內(nèi)墻面。估價對象平面布局合理,內(nèi)部設(shè)施及水、電、通訊等齊全,維修保養(yǎng)狀況一般。四、估價目的為委托人提供該房地產(chǎn)市場價值參考五、估價時點二○一二年三月三十一日六、價值定義估價對象在估價時點滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值。公開市場是指市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益,并掌握必要的市場信息,有較充裕的時間進行交易,對交易對象有必要的專業(yè)知識,交易條件公開且不具有排他性;在此市場上最可能形成的價值即為公開市場價值。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國物權(quán)法》(20xx年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過,自20xx年10月1日起施行)2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(19xx年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過,19xx年1月1日施行;20xx年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議第一次修正,20xx年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第6頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報十次會議第二次修正)3.《中華人民共和國土地管理法》(19xx年6月25日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過,19xx年12月29日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議第一次修正,19xx年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議修訂,19xx年1月1日施行,20xx年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議第二次修正)4.《中華人民共和國擔(dān)保法》(19xx年6月30日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議通過,19xx年10月1日施行)5.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999,建設(shè)部發(fā)建標(biāo)[1999]48號)6.《房屋所有權(quán)證》徐房權(quán)證鼓樓字第X號和《國有土地使用證》徐土國用(2006)第X號。7.估價對象現(xiàn)場勘察記錄8.委托人提供的與本次估價相關(guān)的其他資料9.本估價機構(gòu)及估價人員掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料八、估價原則房地產(chǎn)市場價值評估在遵守獨立、客觀、公正的基本原則下,還應(yīng)遵守合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價時點原則。1.合法原則,房地產(chǎn)估價必須以估價對象的合法使用、合法交易、合法處分為前提進行。循序合法原則,第一、要求在估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán);第二,要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的;第三,要求估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時,該交易或處分必須是合法的。2.最高最佳使用原則,房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值,其實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值,體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。房地產(chǎn)估價時必須以估價對象用于最高最佳使用為前提,使確定的估價結(jié)論時保持相同的口徑。最高最佳使用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟上可行,經(jīng)充分合理論證,能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。第7頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報告0516-838050513.替代原則,要考慮同一市場下相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟原理,在同等條件下對估價對象的結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價格。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提。替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程,房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的客觀合理的價格或價值,對房地產(chǎn)交易目的而言,該客觀合理價格或價值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或成立的價格,房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或價值的。4.估價時點原則,估價結(jié)果必須為估價時點客觀合理價格,同時此估價結(jié)果的應(yīng)用必須受估價時點的限制。估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理的價格或價值。同一宗房地產(chǎn)在不同時點往往會有不同的價格,所以在評估一宗房地產(chǎn)價格時,必須假定市場情況停止在估價時點上,同時估價對象房地產(chǎn)的狀況也是以其在該時點的狀況為準(zhǔn)??傊诠纼r過程中,以國家有關(guān)法律、法規(guī)為論據(jù),堅持真實性、科學(xué)性和可行性原則,做到估價過程合理,估價方法科學(xué),估價結(jié)果準(zhǔn)確,嚴(yán)格保守在估價過程中知悉的委托人的商業(yè)秘密。九、估價方法估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地查看及同類房地產(chǎn)市場調(diào)查后,根據(jù)估價對象的特點及實際情況,按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999,建設(shè)部發(fā)建標(biāo)[1999]48號)的要求,經(jīng)過反復(fù)研究及討論,認(rèn)為估價對象類似地區(qū)具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場,容易收集到較為完整的可比實例資料,可以從可比實例的成交價格修正得出估價對象價格,因此選用市場比較法進行估價;估價對象作為住宅用房使用,收益不明顯,估價對象不適合采用收益法進行評估;根據(jù)成本法的要求,估價對象不適合選用成本法進行評估;通過對估價對象的特點和實際狀況的分析,估價對象不適合假設(shè)開發(fā)第8頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報進行評估。市場比較法,是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī),按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,遵循公認(rèn)估價原則,我公司評估人員依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料及我公司掌握的市場資料,選用市場比較法,經(jīng)過綜合分析及認(rèn)真測算最終確定估價對象在估價時點20xx年3月31日的房地產(chǎn)市場價值為人民幣50.99萬元(大寫伍拾萬零玖仟玖佰元整),折合單價室為4700元/平方米,1-16地下室為1000元/平方米。十一、估價報告編制人員房地產(chǎn)估價師:十二、估價作業(yè)日期20xx年3月31日至20xx年3月31日十三、估價報告有效期根據(jù)徐州市房地產(chǎn)市場行情綜合分析,本估價報告的有效期自本報告完成之日(20xx年3月31日)起為半年,隨著時間的推移及市場情況的變化,該房地產(chǎn)的價值應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整甚至重估。第9頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報件1.估價對象《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件2.估價對象《國有土地使用證》復(fù)印件3.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件4.估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件5.估價師資格證書復(fù)印件第10頁+一個評估報告能否出具兩個不同價值類型的評估結(jié)果發(fā)表于:2022.12.26來自:字?jǐn)?shù):4259手機看范文一個評估報告能否出具兩個不同價值類型的評估結(jié)果——涉案資產(chǎn)評估實作中的困惑于復(fù)核過程中的冷思考云南華益精誠資產(chǎn)評估有限公司廖克忠涉案資產(chǎn)評估師眾多資產(chǎn)評估中的一類,有其自身固有的特殊性和復(fù)雜性,由于資產(chǎn)評估專業(yè)和法律專業(yè)分屬兩個不同的領(lǐng)域,審理或是執(zhí)行案件的法官,在委托評估涉案資產(chǎn)時往往會要求評估人員在一個評估報告中給出兩個不同價值類型的評估結(jié)果,如持續(xù)使用條件下的在用價值,迫售變現(xiàn)條件下的清算價值(保留價)等。在這種情況下,評估人員如何執(zhí)業(yè)?是值得我們學(xué)習(xí)和探討的。本文結(jié)合評估實際,談一談對評估目的、評估估價標(biāo)準(zhǔn)、評估方法、評估假設(shè)、評估結(jié)果和評估的價值類型間的因果關(guān)系(匹配關(guān)系)的再學(xué)習(xí)體會,進而得出自己的處理意見,并希望得到同行的指教。一、實際案例簡介某煉鐵廠擁有冶煉赤鐵礦的主體裝置一套,高爐容積70m?,年生產(chǎn)能力3.67萬噸,成套輔助裝置為:供汽系統(tǒng)為蒸發(fā)量1t/h,工作壓力1.25MPa的臥式快裝鍋爐;供水系統(tǒng)由流量280m?/h,揚程42m,泵汽蝕余量5m,轉(zhuǎn)速2950r/min的200S—42離心式清泵兩臺及相應(yīng)的給水管道組成;供變電系統(tǒng)由GY型800KVA變壓器和相應(yīng)的BSL系列配電裝置組成。為獲取銀行貸款,該廠20xx年以該套主體裝置及其成套輔助裝置與廠區(qū)內(nèi)的建(構(gòu))筑物連同其他單位為之提供擔(dān)保的資產(chǎn)設(shè)定抵押。20xx年貸款期限屆滿,債務(wù)人不能按期償債,貸款銀行遂訴至法庭,法院委托評估機構(gòu)對設(shè)定抵押的資產(chǎn)進行評估。評估委托書上明確載明,要求評估機構(gòu)以20xx年4月8日為評估基準(zhǔn)日“進行價格評估(評估價、變現(xiàn)價)”。在評估實務(wù)中,評估人員將“評估價”理解為在用條件下的公允價值;“變現(xiàn)價”理解為迫售變現(xiàn)條件下的保留價,并按這一思路開展后續(xù)工作。二、評估實際中出現(xiàn)的問題根據(jù)上述委托和相應(yīng)的理解,評估人員以“確定委托評估資產(chǎn)在用續(xù)用條件下的公允價值,為法院執(zhí)行涉案資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)”為目的,根據(jù)委托方的要求,“按照委托評估資產(chǎn)市場價值類型實際和評估目的與評估標(biāo)準(zhǔn),以及委托評估資產(chǎn)的現(xiàn)狀及市場情況,二者皆采用同樣途徑進行評估,僅具體計算方法存在差異。變現(xiàn)價遵循清算價格標(biāo)準(zhǔn),需在確定委托評估資產(chǎn)市場價的基礎(chǔ)上考慮時間限制因素,買主限制因素及其他諸多不可測限制因素確定,基于此,本項目評估采用成本法進行”。通過上述文字表述,確定了評估的技術(shù)途徑和具體的評估方法,進而通過評估計算得出:①、在評估基準(zhǔn)日的市場價評估值為8,467,784.00元;②、整體清算變現(xiàn)價為5,080,670.00元。為防范風(fēng)險,陳述有關(guān)事項,評估人員在評估報告第十部分特別事項中交代:“①、本報告確定的評估市場價是在正常繼續(xù)使用前提下按照本次評估的特點目的提出的公允價值既沒有考慮擔(dān)保抵押變現(xiàn)因素,也沒有考慮可能發(fā)生的其他事項諸如??。②、評估目的不同,評估遵循的原則和采用的標(biāo)準(zhǔn)不同,取價的依據(jù)不同、考慮的因素不同,評估方法有異,評估結(jié)果自然隨之存在差異。本報告依本次評估的特定目的而作,報告使用的有關(guān)方面不宜偏離評估目的將報告移作它用。換言之,依本次評估的特點目的得出的評估結(jié)果,不能盲目套用于與評估目的不同的其他途徑”。在第十二部分,評估報告的法律效力中,評估人員設(shè)定了如下前提和假設(shè):“①、本報告中評估值成立的前提條件適用于持續(xù)經(jīng)營假設(shè)和公開市場假設(shè),即評估的資產(chǎn)是在公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)下進行的,本報告以委托評估資產(chǎn)正常持續(xù)經(jīng)營使用,評估計算中的有關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)不變,市場價格走勢平穩(wěn)正常、社會平均資金成本率在評估確定期限內(nèi)不發(fā)生變動為前提和限制條件;②、本報告中變現(xiàn)價成立的前提條件,適用于清償假設(shè),即委托評估資產(chǎn)的價值類型為非公開市場價值類型,本報告以市場價格不發(fā)生劇烈波動,委托評估資產(chǎn)在短期內(nèi)要快速變現(xiàn)償債,資產(chǎn)在非正常市場條件下處置為前提?!笨v觀報告結(jié)果和相關(guān)文字表述可以發(fā)現(xiàn),評估過程中存在的問題是:評估人員是根據(jù)一個評估目的——“確定委托評估資產(chǎn)在用續(xù)用條件下的公允價值,為法院執(zhí)行涉案資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)”;遵循兩個標(biāo)準(zhǔn)——公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)和清算價格標(biāo)準(zhǔn);考慮兩種不同的價值類型——公開市場價值類型和非公開市場價值類型差異;“采用同樣的途徑進行評估”,并且認(rèn)為“僅具體計算方法存在差異”;設(shè)定三種假設(shè)——持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、公開市場假設(shè)和清償假設(shè),評定估算得到上述兩個評估結(jié)果,然后在報告中來分別表述。產(chǎn)生上述問題的原因不在評定估算的技術(shù)層面,而在于評估人員對評估目的、評估的估價標(biāo)準(zhǔn)、評估方法、評估假設(shè)、評估結(jié)果、評估的價值類型間的內(nèi)在相互關(guān)系認(rèn)識不到位,概念模糊、思路不清。自然邏輯紊亂、前后矛盾。不能清楚、理性地認(rèn)識自己做出來的評估結(jié)果的屬性,在報告中就無法給予充分合理的說明。三、評估目的、評估的估價標(biāo)準(zhǔn)、評估方法、評估假設(shè)、評估結(jié)果、評估的價值類型之間的相互關(guān)系的再學(xué)習(xí)與復(fù)核過程中的冷思考為科學(xué)、規(guī)范地做好此類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),我們有必要對資產(chǎn)評估的基本理論問題、基本要素及其相互間的關(guān)系進行一次再學(xué)習(xí)和仔細琢磨。1、資產(chǎn)評估的目的。資產(chǎn)評估的目的有一般目的和特定目的之分,一般目的包含了特定目的的,特定目的是一般目的的具體化,就后者而言,通俗地講,就是評估結(jié)果的期望用途,做評估要解決什么問題?資產(chǎn)評估要實現(xiàn)的一般目的是資產(chǎn)在評估時點的公允價值,公允價值是一種相對合理評估值。資產(chǎn)評估的特定目的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果的具體用途,一般情況下,資產(chǎn)評估目的指的是特定目的,它貫穿于資產(chǎn)評估的全過程,影響著評估人員對評估對象的界定、資產(chǎn)價值類型的選擇,是評估人員在進行具體資產(chǎn)評估時必須首先明確的基本事項。2、資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)是資產(chǎn)評估價值形式上的具體化,遵循資產(chǎn)評估估價標(biāo)準(zhǔn)是資產(chǎn)評估具有科學(xué)性和有效性的根本前提。普遍認(rèn)同并在實踐中廣泛使用的是重置成本標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)、收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)和清算價格標(biāo)準(zhǔn)四種。3、資產(chǎn)評估的方法。資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)資產(chǎn)評估的技術(shù)手段。仔細推敲、深層思之,可分為基本方法(途徑)和具體技術(shù)方法,二者雖無明確界限但層面不同。評估方法的選擇與評估目的、評估對象在評估過程中的條件和資產(chǎn)的價值類型相關(guān),并受其影響制約,故要與之相適應(yīng),也就是我們說的要匹配。4、評估假設(shè)。評估假設(shè)是對要進行評定估算的對象做出合乎邏輯的假定說明。資產(chǎn)評估和其它學(xué)科一樣,其理論、方法體系包括評估實作都是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評估中的基本前提假設(shè)有:交易駕駛、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè),資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則要求“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理地使用評估假設(shè),并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響”。5、評估結(jié)果。評估結(jié)果即評估值,評估值是在特定時間內(nèi)按一定評估方法對最可能形成的價格的評估值。評估值是一個經(jīng)濟概念,具有目的性、科學(xué)性和公允性的特點。評估值說明的是資產(chǎn)在不同的評估目的、不同的條件下的價值。就同一資產(chǎn)而言,不同的經(jīng)濟行為與價值類型下的評估值是不相同的。6、價值類型。價值類型是資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式的抽象和歸納。按照評估的標(biāo)準(zhǔn)、假設(shè)、業(yè)務(wù)性質(zhì)、市場條件和自身條件可對資產(chǎn)評估的價值類型作不同的分類,其中以市場條件和自身條件為依據(jù),劃分設(shè)定的市場價值和市場價值以外的價值,應(yīng)該說是對評估師執(zhí)業(yè)最具有指引作用的劃分。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則要求:“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型,并對價值類型予以明確定義”,據(jù)評估目的等相關(guān)條件通過選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型,可明了評估的途徑(技術(shù)路線、技術(shù)思路)和評估的價值內(nèi)涵,在此基礎(chǔ)上清楚評估結(jié)果的性質(zhì)、適用范圍、限制條件,進而對評估結(jié)論作出科學(xué)合理的說明。通過溫故和再學(xué)習(xí),我們可以這樣說,資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評估方法、資產(chǎn)評估假設(shè)、資產(chǎn)評估的價值類型和資產(chǎn)評估結(jié)果之間不是孤立的、簡單的、或是一一對應(yīng)的關(guān)系,而是互相影響、互相約束、客觀存在、互為因果的關(guān)系(匹配關(guān)系)。其中,評估的特定目的居于核心地位,不但決定著資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途,而且在匹配和適應(yīng)的基礎(chǔ)上與其他相關(guān)條件一起共同影響、作用,決定了應(yīng)選擇的資產(chǎn)的價值類型、應(yīng)遵循的評估標(biāo)準(zhǔn)、與評估標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的資產(chǎn)評估方法和經(jīng)評定估算得出的相應(yīng)評估結(jié)果。四、結(jié)論綜上所述,資產(chǎn)評估的目的、標(biāo)準(zhǔn)、方法、假設(shè)、價值類型和結(jié)果之間是互相影響、互相約束、客觀存在、互為因果的關(guān)系(匹配關(guān)系),這種因果關(guān)系(匹配關(guān)系)是內(nèi)在的、是一因一果的而非一因多果的,因而可以認(rèn)為:1.一個評估目的,雖然可以遵循一個以上評估的估價標(biāo)準(zhǔn),確定與估價標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的不同的評估基本方法(途徑),諸如遵循收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)采用收益法,遵循現(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)采用市場法等。在評估目的確定的情況下,評估人員對評估假設(shè)和資產(chǎn)價值類型的設(shè)定和選擇應(yīng)是唯一的,比如持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè),就同一評估目的而言二者是互斥的,從假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型,包括繼續(xù)使用價值類型、公開市場價值類型、清算價值類型三種,三種類型亦是不可同時選用的。至于市場價值與市場價值以外的價值(非市場價值)則是另外一個角度的劃分。因而在評估目的特定的情況下,一個評估報告不宜也不應(yīng)該出現(xiàn)兩個不同價值類型的評估結(jié)論。2.同一評估對象,要求出具不同價值類型條件下的評估結(jié)果,是不同的評估目的和不同的資產(chǎn)評估報告解決的問題,評估人員不能不假思索、不能受人為因素影響在一個報告在籠而統(tǒng)之地進行處理。不同價值類型的評估結(jié)果“僅具體計算方法存在差異”這樣的認(rèn)識是錯誤的,理論上也是不通的,這不是一個評估報告能解決的問題。3.評估報告的使用,其范圍評估師是要限定的,一般情況下是為實現(xiàn)特定評估目的服務(wù),目的唯一、評估結(jié)果自然亦就唯一。如果說,資產(chǎn)評估報告及其結(jié)果是商品的話,委托方就是商品的購買者,評估機構(gòu)及評估師是商品的賣者,要買什么性能、什么規(guī)格的商品,委托方應(yīng)該明了,或者至少買著和賣者溝通后應(yīng)該明了,否則生意就無法做,本文舉例的法院委托就屬于這種情況,根據(jù)這樣的委托,嚴(yán)格的講,后續(xù)工作無法開展,就評估機構(gòu)而言,這是我們一般意義上講的前期工作沒有做好,評估師在接受委托時與客戶沒有進行良性溝通。
第二篇:市場價值評估報告5900字房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱:徐州市蘇堤北路XXX室住宅及1-16地下室房地產(chǎn)市場價值評估委托人:估價機構(gòu):江蘇XXX房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師:估價作業(yè)日期:20xx年3月31日至20xx年3月31日估價報告編號:蘇博徐州房估字(2012)第071號江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報錄一、致委托人函……………………第2頁二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明………第3頁三、估價的假設(shè)和限制條件………第4頁四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告…………第5頁五、附件……………第10頁第1頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報委托人函XXX:我公司于20xx年3月31日接受貴方委托,對估價對象位于徐州市XXX室住宅及地下室房地產(chǎn)價值進行評估,評估目的是為委托人提供該房地產(chǎn)市場價值參考,評估工作至20xx年3月31日結(jié)束。據(jù)徐州市房地產(chǎn)市場行情綜合分析,本估價報告的有效期自本報告完成之日(20xx年3月31日)起為半年。根據(jù)委托人提供的本次評估所依據(jù)的《房屋所有權(quán)證》徐房權(quán)證鼓樓字第X號和《國有土地使用權(quán)證》徐土國用(2006)第X號等其他相關(guān)資料,房屋所有權(quán)人為X,X室建筑面積為106.32平方米,1-16地下室建筑面積為10.17;土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為34.90平方米,地類(用途)為住宅用地,使用權(quán)類型為劃撥;所在建筑物為混合結(jié)構(gòu)8層樓房,X所在層數(shù)為第5層,地下室所在層數(shù)為-1層。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī),按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,遵循公認(rèn)估價原則,我公司評估人員依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料及我公司掌握的市場資料,選用市場比較法,經(jīng)過綜合分析及認(rèn)真測算最終確定估價對象在估價時點20xx年3月31日的房地產(chǎn)市場價值為人民幣50.99萬元(大寫伍拾萬零玖仟玖佰元整),折合單價1-501室為4700元/平方米,1-16地下室為1000元/平方米。負責(zé)人:江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司徐州分公司二○一二年三月三十一日第2頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報冊估價師聲明我們鄭重聲明:1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。5.我們于20xx年3月31日已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察,并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任,但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況,對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分,除非另有約定,我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7.委托人所提供的資料是此次估價的重要依據(jù),估價人員未向政府有關(guān)部門核實和查證,對于該資料的真實性和準(zhǔn)確性由委托人負責(zé),對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任,我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。8.超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的,相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價報告的,相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔(dān),但使用者不當(dāng)使用的除外。9.本次評估估價時點為完成現(xiàn)場勘查之日。中國注冊房地產(chǎn)估價師:第3頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報價的假設(shè)和限制條件本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制:一、估價的假設(shè)前提1、本報告估價結(jié)果是估價對象在20xx年3月31日的市場價值,以估價對象的現(xiàn)狀用途均合法、產(chǎn)權(quán)完整合法且能夠持續(xù)使用為假設(shè)前提。委托方提供的情況及有關(guān)資料都是合法有效的;2、本次估價師對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用現(xiàn)狀。二、估價的限制條件1、本報告估價結(jié)論僅為委托方在上述已有假設(shè)條件下,為委托方對估價對象市場價值提供價值參考,不得做其它用途。本次評估的范圍、面積、權(quán)利狀況等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及估價目的都是在委托方提供的資料基礎(chǔ)上進行確認(rèn)或委托方指定。報告中所做的預(yù)測、估價等都是在當(dāng)前市場條件,預(yù)期的短期供給和需求以及經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上做出的,所以,這些預(yù)測會受到未來條件變化的影響。2、估價中未考慮的因素及一些特殊處理2.1本次估價沒有考慮未來國家宏觀經(jīng)濟、市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變,遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響,以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。2.2估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當(dāng)對其價值的影響3、本評估報告未考慮未來市場變化風(fēng)險及短期強制處分估價對象對評估價值的影響。第4頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報地產(chǎn)估價結(jié)果報告蘇博徐州房估字(2012)第071號一、委托人姓名:XXX二、估價機構(gòu)名稱:江蘇XX房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司三、估價對象1.地理位臵及周邊概況估價對象位于徐州市,所在建筑東臨海富公寓、西臨蘇堤北路,南臨黃河北路、北臨建筑配件廠、所處區(qū)域以商業(yè)住宅為主。周圍分布有鑫儲超市,畔苑門診,汽車維修服務(wù)站,徐州文化藝術(shù)學(xué)校等。附近有69、601路等多條公交線路,交通狀況較優(yōu)。估價對象位臵圖如下:2.估價對象范圍及權(quán)屬狀況估價對象1-501室建筑面積為106.32平方米,1-16地下室建筑面積為10.17平方米,土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為34.90平方米;估價對象為混合結(jié)構(gòu);房屋總層數(shù)為8層,估價對象1-501室所在層數(shù)為第5層,1-16地下室所在層數(shù)為-1層。第5頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》徐房權(quán)證鼓樓字第28315號,房屋所有權(quán)人為肖萍,房屋坐落于徐州市蘇堤北路98號8#-1-501,1-16地下室,房屋登記建筑面積1-501室建筑面積為106.32平方米,1-16地下室建筑面積為10.17平方米?!秶型恋厥褂米C》徐土國用(2006)第28347號,土地使用權(quán)人X,座落于徐州市X地下地下室;地類(用途)為住宅用地,土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為34.90平方米,使用權(quán)類型為劃撥。3.實地查看估價對象概況估價對象建成于20xx年,房齡約為10年。估價對象為水泥砂漿外墻面;室內(nèi)為地磚地面,普通涂料內(nèi)墻面。估價對象平面布局合理,內(nèi)部設(shè)施及水、電、通訊等齊全,維修保養(yǎng)狀況一般。四、估價目的為委托人提供該房地產(chǎn)市場價值參考五、估價時點二○一二年三月三十一日六、價值定義估價對象在估價時點滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值。公開市場是指市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益,并掌握必要的市場信息,有較充裕的時間進行交易,對交易對象有必要的專業(yè)知識,交易條件公開且不具有排他性;在此市場上最可能形成的價值即為公開市場價值。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國物權(quán)法》(20xx年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過,自20xx年10月1日起施行)2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(19xx年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過,19xx年1月1日施行;20xx年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議第一次修正,20xx年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第6頁江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司房地產(chǎn)估價報十次會議第二次修正)3.《中華人民共和國土地管理法》(19xx年6月25日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過,19xx年12月29日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議第一次修正,19xx年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議修訂,19xx年1月1日施行,20xx年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議第二次修正)4.《中華人民共和國擔(dān)保法》(19xx年6月30日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第
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