超高層住宅案例的系統(tǒng)圖文

超高層住宅案例的系統(tǒng)研究1◆當(dāng)國(guó)外超高層住宅與別墅一起成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征；當(dāng)土地越來(lái)越稀缺，資源越來(lái)越珍貴；當(dāng)開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時(shí)；當(dāng)超高層成為一種“現(xiàn)象”前；我們需要準(zhǔn)備些什么？◆當(dāng)香港寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；◆當(dāng)深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現(xiàn)時(shí)客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受；◆當(dāng)青島、杭州、?？诘荣Y源型城市對(duì)于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒；◆當(dāng)2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴”……超高層與普通高層的差別在哪里？當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級(jí)階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個(gè)階段表現(xiàn)出怎樣的特征？在不同發(fā)展階段，針對(duì)客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？對(duì)此，我們對(duì)市場(chǎng)上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究……決定是否建超高層，以及超高層建多少的問(wèn)題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)……進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)超高層成功在城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為等存在著某些共性；我們得出：4超高層是什么？5從成本與技術(shù)角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過(guò)100米均為超高層。聯(lián)合國(guó)1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

100米高度帶來(lái)的質(zhì)的變化戶型成本實(shí)用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽(yáng)臺(tái)開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設(shè)置避難層實(shí)用率多在70％左右成本比高層高出15%～25%對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來(lái)成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問(wèn)題便于統(tǒng)一管理日常運(yùn)行能耗高后期維護(hù)管理費(fèi)用高其他開發(fā)周期拉長(zhǎng)智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層的界定在不同國(guó)家不同，但建筑高度超過(guò)100米時(shí)，在開發(fā)成本與技術(shù)要求方面會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的變化。6從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、洋房、多層小高層高層、超高層對(duì)高度的感知對(duì)空間的感知低中低中高有天有地，獨(dú)門獨(dú)院鄰里空間，親近院落空中感受，俯視園林開闊視野，遠(yuǎn)眺景觀從客戶角度，對(duì)高層與超高層的區(qū)別并不敏感高度：能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對(duì)20與40層感知差別不大景觀：同樣對(duì)社區(qū)園林感知不強(qiáng)的情況下，超高層的遠(yuǎn)眺景觀好于高層戶型：高層與超高層面臨的戶型問(wèn)題類似，空間感覺類似7從銷售價(jià)格角度：無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀支持的情況下，超高層與高層價(jià)格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷售價(jià)格可以明顯地分成兩部分：看不到景觀的樓層與高層均價(jià)相差無(wú)幾；可看優(yōu)勢(shì)景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)可能與低樓層不同，而價(jià)格相比高層也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)跳差超高層樓盤超高層均價(jià)高層均價(jià)備注深圳金域藍(lán)灣17000元/平米（2006年），排除市場(chǎng)泡沫，正常價(jià)位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍(lán)灣2008年8月4日，均價(jià)16000元/平米15000元/平米超高層33層以下價(jià)格與高層接近，33層以上價(jià)格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園預(yù)計(jì)均價(jià)8500元/平米預(yù)計(jì)均價(jià)8000元/平米武漢世茂錦繡長(zhǎng)江均價(jià)15000元/平米均價(jià)14500元/平米8技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加客戶對(duì)高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別與高層價(jià)格無(wú)大的差別，但頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)123所謂超高層，只是在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價(jià)格上都與高層無(wú)本質(zhì)差別那么，決定超高層市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度的核心要素是什么？9超高層住宅的市場(chǎng)共性六大規(guī)律10澳大利亞黃金海岸SierraGrand邁阿密海岸線案例新加坡吉寶灣……國(guó)外案例國(guó)內(nèi)案例香港凱旋門香港貝沙灣深圳萬(wàn)科俊園深圳擎天華庭深圳港立豪園青島東海路9號(hào)成都河畔新世界成都華宇金沙港灣杭州盛元慧谷杭州東方潤(rùn)園寧波凌江名庭重慶?？湾蕖邔酉盗腥f(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無(wú)錫、福州世茂濱江系列上海世茂濱江花園哈爾濱世茂濱江新城南京世茂濱江新城

武漢世茂錦繡長(zhǎng)江福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園昆山世茂蝶湖灣……案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進(jìn)行模式照抄，而是要挖掘這個(gè)案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場(chǎng)成功6大共性規(guī)律11在市場(chǎng)化的條件下，超高層成功市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的支撐市場(chǎng)化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達(dá)到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達(dá)到80％左右超高層大量出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青島370059%福州197550％………………超高層成功共性一出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo)12超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)超高層多具有強(qiáng)勢(shì)水景資源世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長(zhǎng)江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營(yíng)商”角色開發(fā)商會(huì)采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價(jià)值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享在開發(fā)土地過(guò)程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合樓盤技術(shù)指標(biāo)城市運(yùn)營(yíng)商物業(yè)類型武漢世茂錦繡長(zhǎng)江占面：90.25萬(wàn)㎡建面：165萬(wàn)㎡容積率：2.3綠化率：53.6%從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅；占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象南京世茂濱江新城占面:51萬(wàn)㎡建面:150萬(wàn)㎡容積率：2.3綠化率：65%所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，是打造長(zhǎng)江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域新城由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)以及大型購(gòu)物超市等組成福州世茂外灘花園占面：77357㎡建面：27萬(wàn)㎡容積率：2.73綠化率：56.30%項(xiàng)目根據(jù)福州"東擴(kuò)南進(jìn)"的未來(lái)城市格局，開發(fā)閩江沿岸150米純板式超高層豪宅，4棟百米板式豪宅商業(yè)配套，6000平米五星級(jí)會(huì)所蕪湖世茂濱江花園占面：19萬(wàn)㎡建面：56.5萬(wàn)㎡容積率：2.73綠化率：60%位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，三號(hào)地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心

由8幢33～53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成超高層成功共性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江13市場(chǎng)客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層成功共性三超高層客戶共性世茂濱江系列萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列成都、重慶、杭州……深圳、上?！?jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)視野開闊，見多識(shí)廣……大城市生活背景14面對(duì)客戶對(duì)超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性兼顧，引導(dǎo)客戶認(rèn)知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導(dǎo)，同時(shí)物管服務(wù)前置——成都天璽項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳先生超高層成功共性四階段初級(jí)階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對(duì)超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風(fēng)等優(yōu)點(diǎn)；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居??；優(yōu)勢(shì)意識(shí)增強(qiáng)發(fā)展商作為相對(duì)保守的開發(fā)策略；挖掘關(guān)系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導(dǎo)：強(qiáng)化視野、通風(fēng)、采光的特性；強(qiáng)化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)：以景觀為導(dǎo)向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴(kuò)大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導(dǎo)新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務(wù)升級(jí)：物管服務(wù)前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)超高層發(fā)展初級(jí)階段，開發(fā)商重點(diǎn)營(yíng)銷老客戶，僅從營(yíng)銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性；成熟階段，通過(guò)物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點(diǎn)打造一種超高層獨(dú)特的生活方式訪談紀(jì)要15所在城市的房?jī)r(jià)基數(shù)較高，且價(jià)格仍有上漲空間，超高層的售價(jià)能夠遠(yuǎn)高于建造成本在市場(chǎng)化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來(lái)更多的溢價(jià)空間。超高層成功共性五建安成本3000元/㎡16超高層銷售均價(jià)與開發(fā)成本之比（簡(jiǎn)稱S比）的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同“S比”帶來(lái)的兩種開發(fā)模式：

S＞2時(shí)，超高層多位于一二線城市，且具備強(qiáng)勢(shì)資源（如一線海景），產(chǎn)品層級(jí)屬高端；S＜2時(shí)，超高層多位于二三線城市，資源相對(duì)弱（如二線河景），產(chǎn)品層級(jí)屬中高端世茂濱江系列S值均大于2，金域藍(lán)灣系列S值則小于2；世茂與萬(wàn)科均進(jìn)入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍(lán)灣的2倍，緣于萬(wàn)科取地價(jià)格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對(duì)較低樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)S比（S=銷售均價(jià)/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬(wàn)元/平方米3萬(wàn)元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬(wàn)元/平方米3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬(wàn)元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬(wàn)元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除2007年市場(chǎng)泡沫、市場(chǎng)正常情況下均價(jià)計(jì)算超高層成功共性六17超高層市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)共性總結(jié)城市因素共性1：城市GDP總量達(dá)到一定層級(jí)共性2：城市化率達(dá)到一定水平共性6：市場(chǎng)具有較高的可實(shí)現(xiàn)售價(jià)預(yù)期共性4：市場(chǎng)客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì)區(qū)域因素價(jià)格因素客戶因素共性3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)共性7：S比的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同共性5：開發(fā)商從各個(gè)層面對(duì)客戶抗性進(jìn)行引導(dǎo)這些共性并不適用于每一個(gè)案例，但來(lái)源于一些類似的成功要素的總結(jié)18匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為針對(duì)客戶可能存在的抗性的引導(dǎo)：可能存在的抗性抗性的原因有效的解決方案選擇適合項(xiàng)目的開發(fā)模式開發(fā)模式有哪些明確模式選擇的前提條件適合項(xiàng)目的超高層規(guī)模超高層在項(xiàng)目整體中的作用匹配超高層共性條件后的開發(fā)商作為選擇不同的開發(fā)模式，將帶來(lái)全然不同的產(chǎn)品線19超高層兩種發(fā)展模式案例研究20我們對(duì)市場(chǎng)上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究世茂濱江系列超高層一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在100萬(wàn)平米以上，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)降低建設(shè)推廣成本；綠化率50%以上；綜合體運(yùn)營(yíng)，其中住宅占世茂利潤(rùn)70%萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列超高層二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分?jǐn)側(cè)莘e率；精致園林，提高單位成本成都系列超高層2007年為成都超高層轉(zhuǎn)折點(diǎn)，08年出現(xiàn)井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。超高層開發(fā)以外來(lái)品牌開發(fā)商為主上海、南京、武漢、福州、成都、蕪湖等世茂濱江系列超高層深圳、珠海、福州、成都等金域藍(lán)灣系列超高層外灘、湖畔新世界、時(shí)代豪庭、遠(yuǎn)大郎朗風(fēng)景等成都系列超高層21世茂三濱江三超高三層系三列案三例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格地價(jià)、投資額等上海世茂濱江花園一線江景占地22.06萬(wàn)平米，建面70萬(wàn)平米容積率2.9綠化率70%6棟49～55層超高層公寓與1棟60層酒店式公寓戶型從四房?jī)蓮d到一房一廳，從80多平米到300多平米總投資達(dá)50億人民幣；目前三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格：3.5～4.2萬(wàn)元/平方米僅拆遷費(fèi)意向，就投入了20億元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨(dú)特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀南京世茂濱江新城地處南京長(zhǎng)江、秦淮河口占面:510000平方米總建面:150萬(wàn)平方米容積率：2.3綠化率：65%開發(fā)周期:三期總戶數(shù):8000新城由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、中小學(xué)以及大型購(gòu)物超市等組成“家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設(shè)計(jì)110-270平毛坯13000元/平，精裝修17000元/平均價(jià):13000元/平方米18億買地1000畝，總投資將超過(guò)100億，樓面地價(jià)0.12萬(wàn)元/平方米，公司未來(lái)三年收益提供保障武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2公里長(zhǎng)江景觀用地面積90.25萬(wàn)㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬(wàn)㎡，容積率2.3。綠化率53.6%項(xiàng)目整體建筑面積165萬(wàn)㎡，投資超過(guò)100億住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象二期奇數(shù)層257平米，偶數(shù)層255平米均價(jià)14500

元/平米規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價(jià)值福州世茂外灘花園一線江景占地77357平方米，總建筑面積27萬(wàn)M2容積率2.73綠化率56.30%150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅起價(jià):8000元/平方米均價(jià):12000元/平方米地價(jià)+建造成本大約在5000元/平米，預(yù)計(jì)每平方米每天租金大約在2-3元，大約10年左右就可以收回蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩淼長(zhǎng)江岸線總投資近50個(gè)億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬(wàn)平方米綠化率60%由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成在戶型設(shè)計(jì)上，采用了江景最大化的設(shè)計(jì)原則，尤其是靠江端頭，設(shè)計(jì)了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開2008年1月1日開工。目前，周邊小區(qū)在4700元到5000元。估計(jì)世茂精裝房售價(jià)達(dá)8000元占地280余畝，4.01億元巨資摘得該地塊22萬(wàn)科三金域三藍(lán)灣三系列三超高三層案三例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)（單位：平米）物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格備注占面建面容積率深圳金域藍(lán)灣一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無(wú)阻擋，3層以上可看海6.3萬(wàn)42萬(wàn)6.58一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層三期超高層戶型分別是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均價(jià)：8200元/平方米（2004）；三期均價(jià)：17000元/平方米（2006）萬(wàn)科地產(chǎn)第一個(gè)濱海全景觀住宅項(xiàng)目超大型海濱高尚住宅(高層)，弧形大曲線布局，出挑深遠(yuǎn)大陽(yáng)臺(tái)珠海金域藍(lán)灣一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島2.4萬(wàn)9.2萬(wàn)3.91棟47層超高層，3棟33層高層，6套商HOUSE。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標(biāo)超高層以180平米的三房和103平米的二房為主，高層主力戶型為150－175平米的三房，其次為90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量頂層復(fù)式均價(jià)：15000元/平方米超高層作為三期最后推出，目前尚在認(rèn)籌。福州金域藍(lán)灣——16萬(wàn)16.5萬(wàn)2.3擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產(chǎn)品品質(zhì)，目標(biāo)客戶定位于福州中高端消費(fèi)群體————項(xiàng)目案名“萬(wàn)科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開始出街，項(xiàng)目具體情況尚未公開。成都金域藍(lán)灣河景：西臨沙河7.4萬(wàn)35萬(wàn)535、36層高層，5層多層。戶型方面以兩房、三房為主，兩房95-120平方米，三房135-150平方米均價(jià):8981元/平方米新古典主義建筑風(fēng)格成都三超高三層系三列案三例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格備注說(shuō)明成都外灘高層可看府南河占地面積：16666.75平米建面：145000平米容積率：8.7綠化率：32%41層，5棟77-142平方米均價(jià)7500元/平方米去年11月24日開盤，本次推出共726套，至今銷售約50%河畔新世界擁有3000米的超長(zhǎng)自然河岸線占地面積:1100055平方米總建筑面積:3000000平方米3棟50層高超高層電梯住宅，面積從180余平方米至200余平方米2008年4月27日開盤，首推雙拼（300～350平米）和18層小高層（200平米以上）未定超高層、高層、小高層、多層、別墅由北向南依次排布遠(yuǎn)大·朗朗風(fēng)景總建筑面積:150000平方米容積率：4.16綠化率：70%朗朗風(fēng)景33層戶型增加了更多超大露臺(tái)和空中花園，全贈(zèng)送的露臺(tái)面積多達(dá)40多平米，比普通住宅多出了近10%的陽(yáng)光和清風(fēng)四期朗朗風(fēng)景價(jià)格未定。按揭8成30年，享受青年置業(yè)計(jì)劃城市理想大廈城市中央景觀占地9.7畝，總建面8萬(wàn)6千多平方米。容積率：4.828層高層，37層超高層A塔樓，為37層和30層的35-70㎡精裝戶型，B塔樓，為28層和23層精裝SOHO商務(wù)空間，均價(jià)12000元/平米4月12日開盤，推出5－17層，預(yù)計(jì)銷售60％時(shí)代豪庭河景42層，3棟106-155平方米，共5款戶型，其中，106平方米的戶型為2房2廳2衛(wèi)均價(jià)為10000元/平方米開發(fā)商：九龍倉(cāng)地產(chǎn)上錦美地臨河水公園，城市中心景觀占地面積:6206.41平方米總建筑面積:55948.53平方米總戶數(shù):539停車位:320綠化率：26.6%41層，1棟48-55平米一居,72-94平米兩室,102-125三房均價(jià)7500元/平方米項(xiàng)目4越12日開盤，至今銷售40％凌俊公園景觀，城市配套景觀用地面積為7040.7平方米，總建筑面積93818.81平方米住宅45層，商務(wù)公寓47層住宅主力面積50—70m2左右，三梯八戶；商務(wù)公寓主力面積30—50m2左右商務(wù)公寓樓，目前工作進(jìn)度5％24通過(guò)三案例三分析三，我三們發(fā)三現(xiàn)決定三是否三建超三高層三，以三及超三高層三建多三少問(wèn)三題，三與銷三售均三價(jià)和三開發(fā)三成本三的比三值密三切相三關(guān)我們?nèi)贸鋈?，最三終決定三是否三建超三高層三，以三及超三高層三建多三少問(wèn)三題，三與銷三售均三價(jià)和三開發(fā)三成本三的比三值密三切相三關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)上海世茂濱江花園1萬(wàn)元/平方米3萬(wàn)元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬(wàn)元/平方米武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬(wàn)元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬(wàn)元/平方米蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍(lán)灣1萬(wàn)元/平方米1.2萬(wàn)元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高三層規(guī)三模銷售三均價(jià)/開發(fā)三成本我們?nèi)龑ⅰ颁N售三均價(jià)/開發(fā)三成本”擬為“S比”，那三么S比值三的不三同是三否會(huì)三形成三超高三層不三同的三開發(fā)三模式三呢？注：深三圳金三域藍(lán)三灣、三珠海三金域三藍(lán)灣三“S比”三計(jì)算三，超三高層三銷售三均價(jià)三以排三除20三07年市三場(chǎng)泡三沫、三市場(chǎng)三正常三情況三下均三價(jià)計(jì)三算25按S比大三小可三將樓三盤分三為兩三種模三式，三大于2屬于三價(jià)值三主體三模式三；S比小三于2歸類三形象三主導(dǎo)三模式我們?nèi)J(rèn)為三，按S比值三大小三可以三將樓三盤分三為兩三種模三式，三大于2.三0的樓三盤屬三于價(jià)三值主三體模三式；S比小三于2.三0的樓三盤歸三類形三象主三導(dǎo)模三式價(jià)值三主題三模式三以世三茂濱三江系三列為三代表三，形三象主三導(dǎo)模三式以三金域三藍(lán)灣三系列三代表1.三01.三52.三02.三53.三0123456789S比=銷售三均價(jià)/開發(fā)三成本S比樓盤S比價(jià)值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價(jià)值三主體三模式形象三主導(dǎo)三模式樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.1578910626價(jià)值三主體三與形三象主三導(dǎo)兩三種開三發(fā)模三式核三心點(diǎn)三對(duì)比定位客戶園林配套資源三強(qiáng)度三、項(xiàng)三目規(guī)三模、三容積三率規(guī)劃三排布三、產(chǎn)三品比三例、三梯戶三比、三實(shí)用三率、三平面三組織三、增三值體三系客戶三關(guān)注三點(diǎn)、三解除三抗性三的共三性綠化三率功能三定位三、檔三次定三位城市三價(jià)值會(huì)所三、物三管、三商業(yè)自身三屬性產(chǎn)品兩種三開發(fā)三模式三核心三點(diǎn)對(duì)三比27形象三主導(dǎo)三模式三及價(jià)三值主三體模三式適三應(yīng)性KP三I條件三研究形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn)定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力28資源三強(qiáng)度三方面，世三茂濱三江多三擁有三一線三江景三強(qiáng)勢(shì)三資源三，相三比，三金域三藍(lán)灣三系列三多為三二線三水景三資源世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城景觀資源一線黃浦江江景一線閩江江景坐擁2公里一線長(zhǎng)江岸線2公里一線長(zhǎng)江景觀一線江景、秦淮河口萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣景觀資源二線海景一線海景二線湖景：12.45公頃的濱海湖弱勢(shì)河景：沙河一線河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂三濱江三系列三多擁三有一三線海三景、三江景三資源，如三武漢三錦繡三長(zhǎng)江三、蕪三湖世三茂濱三江花三園等金域三藍(lán)灣三系列三水景三資源三相對(duì)三弱于三世茂三濱江三系列；金三域藍(lán)三灣系三列資三源多三為湖三景、三河景三，多三為二三線景三觀，三如天三津金三域藍(lán)三灣、三成都三金域三藍(lán)灣三等自身屬性資源規(guī)模容積率29規(guī)模三方面，世三茂濱三江多三為10三0萬(wàn)平三米以三上大三規(guī)模三項(xiàng)目三，金三域藍(lán)三灣系三列多三為30萬(wàn)平三米以三下中三等規(guī)三模項(xiàng)三目世茂三濱江三系列三多為10三0萬(wàn)平三米以三上大三規(guī)模三項(xiàng)目三，金三域藍(lán)三灣系三列多三為30萬(wàn)平三米以三下中三等規(guī)三模項(xiàng)三目世茂濱江系列上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江占面22萬(wàn)51萬(wàn)19萬(wàn)90萬(wàn)建面70萬(wàn)150萬(wàn)56萬(wàn)65萬(wàn)萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣占面6.3萬(wàn)2.4萬(wàn)6萬(wàn)7.4萬(wàn)建面42萬(wàn)9.2萬(wàn)24萬(wàn)35萬(wàn)金域三藍(lán)灣三系列三占面三均在8萬(wàn)平三米以三內(nèi)；建面三平均三為25萬(wàn)平三米，其三中最三高為三深圳三金域三藍(lán)灣三為42萬(wàn)平三米自身屬性資源規(guī)模容積率世茂三濱江三項(xiàng)目三占面三均在50萬(wàn)平三米左三右，三最高三南京三世茂三濱江三新城三達(dá)15三0萬(wàn)平三米；世茂三濱江三建面三平均三都超三過(guò)了10三0萬(wàn)平三米30容積三率，世三茂濱三江屬三超高三層低三密度三項(xiàng)目三，金三域藍(lán)三灣系三列為三中高三容積三率，三成都三超高三層為三高容三積率世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城容積率2.9

2.734.172.32.3

萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣容積率6.583.945

2成都超高層成都外灘

河畔新世界

遠(yuǎn)大·朗朗風(fēng)景

城市理想大廈

時(shí)代豪庭

上錦美地

容積率8.73.94.164.832R=三2.三0～3.三0R=三3.三0～7.三0R=三4.三0～8.三0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂三濱江三系列三容積三率集三中在2.三0～3.三0，屬三超高三層低三密度三項(xiàng)目三；金三域藍(lán)三灣系三列容三積率三較高三，為3.三0～7.三0；相三比，三成都三超高三層容三積率三高于三強(qiáng)兩三者，三為4.三0～8.三0。31超高三層選三擇何三種模三式的三前提三條件價(jià)值主體形象主導(dǎo)?？谒{(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目匹配模式自身屬性規(guī)模大規(guī)模中型規(guī)模239畝，在長(zhǎng)秀片區(qū)屬大規(guī)模項(xiàng)目資源一線資源二線資源二線海景資源容積率低容積率中高容積率中高容積率開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力一定的資本實(shí)力持續(xù)的資本實(shí)力品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府合作與政府良好的關(guān)系較少本項(xiàng)目由長(zhǎng)信與有政府背景的城投合作開發(fā)區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力無(wú)無(wú)特殊要求匹配三超高三層兩三種模三式，三我們?nèi)l(fā)現(xiàn)三，海三口藍(lán)三城廣三場(chǎng)項(xiàng)三目與三形象三主導(dǎo)三模式三較接三近，三但不三同點(diǎn)三在于三我們?nèi)?xiàng)目三規(guī)模三在長(zhǎng)三秀片三區(qū)屬三大規(guī)三模，三同時(shí)三有著三良好三的政三府合三作背三景。?？谌{(lán)城三廣場(chǎng)三超高三層前三提條三件模三式匹三配32定位：價(jià)三值主三體模三式多三定位三頂級(jí)三、綜三合體三運(yùn)營(yíng)三，主三動(dòng)承三擔(dān)“三城市三運(yùn)營(yíng)三商”三角色三；形三象主三導(dǎo)型三則定三位中三高檔三、純?nèi)≌?、首三要關(guān)三注項(xiàng)三目利三潤(rùn)層三面世茂濱江上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會(huì)所高層、超高層住宅、2幢五星級(jí)酒店超高層、占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店超高層、五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)、超市檔次定位全國(guó)頂級(jí)福州頂級(jí)蕪湖頂級(jí)頂級(jí)頂級(jí)城市價(jià)值根據(jù)福州"東擴(kuò)南進(jìn)"的未來(lái)城市格局，開發(fā)閩江沿岸三號(hào)地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣廈門金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商業(yè)街檔次定位高檔高檔中/高檔中/高檔中檔高檔城市價(jià)值萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列對(duì)城市價(jià)值貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在精細(xì)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新定位功能定位檔次定位城市價(jià)值功能三定位，價(jià)值三主體三模式三定位三為住三宅、三商業(yè)三、辦三公、三酒店三、教三育、三娛樂三等綜三合體，形象三主導(dǎo)三型以純?nèi)≌秊橹鳎偃扛饺猩倘龢I(yè)；檔次三定位，價(jià)三值主三體模三式定三位全國(guó)三或城三市頂三級(jí)，形三象主三導(dǎo)型三為中高三檔；城市三價(jià)值，價(jià)值三主體三模式多位三于城三市政三務(wù)新三區(qū)，三主動(dòng)三承擔(dān)“城市三運(yùn)營(yíng)三商”角色，綜三合體三運(yùn)營(yíng)三考慮三被開三發(fā)區(qū)三域?qū)θ麄€(gè)三城市三所產(chǎn)三生的三經(jīng)濟(jì)三效益三；形象三主導(dǎo)三型注重三項(xiàng)目三本身三利潤(rùn)三層面武漢世茂錦繡長(zhǎng)江33價(jià)值三主體三模式三多為三純超三高層三產(chǎn)品，單排三布置三超高三層建三筑，三降低三建筑密度三，注三重戶三戶觀三景，三追求三綜合三運(yùn)營(yíng)三能力產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型價(jià)值三主體三規(guī)劃三排布三要點(diǎn)三：注重三綜合三盈利三能力三，而三非單三追求三純住三宅利三潤(rùn)最三大化如南三京世三茂濱三江新三城、三福州三世茂三外灘三沿江三一線三規(guī)劃三商鋪三，而三非住三宅主體三建筑三沿江三弧形三排列三，單三排布三置超三高層三建筑三，大三大降三低了三建筑三的占三地面三積三，解三決多三排布三置所三造成三的視三線遮三擋；降低三建筑三密度三，板三式結(jié)三構(gòu)設(shè)三計(jì)使三戶戶三實(shí)現(xiàn)三“前三觀江三景，三后擁三園景三”世茂三超高三層降三低建三筑密三度，三單排三布置三，前三后錯(cuò)三落布三置，三視線三互不三遮擋三，保三通風(fēng)三性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京三世茂三濱江三新城三在沿三江一三線規(guī)三劃商三鋪，三而非三住宅福州三世茂三外灘三沿閩三江一三線設(shè)三世茂三摩爾三街三外灘18三8號(hào)34復(fù)合三產(chǎn)品三規(guī)劃，形三象主三導(dǎo)規(guī)三劃更三多為三分?jǐn)側(cè)莘e三率，三超高三層相三對(duì)獨(dú)三立集三中排三布，三占據(jù)三優(yōu)越三景觀產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣，超高層看海景視線相對(duì)好于一二期珠海三金域三藍(lán)灣三，超三高層三保證三海景三，不三影響三其他三物業(yè)三開發(fā)形象三主導(dǎo)三模式三規(guī)劃三排布三要點(diǎn)三：以超三高層三分?jǐn)側(cè)呷萑e率三，利三用項(xiàng)三目的三整體三溢價(jià)三，以三時(shí)間三換空三間；超高三層為三整個(gè)三項(xiàng)目三樹立三形象三標(biāo)桿三，和高三層等三半圍三合式三布局三形成三組團(tuán)三；獨(dú)立三集中三排布三，緣三于超三高層三工期三長(zhǎng)，三超高三層位三置相三對(duì)不三影響三其他三物業(yè)三類型三開發(fā)成都三湖畔三新世三界排三布相三對(duì)獨(dú)三立，三聚集35超高三層與三其他三物業(yè)三類型三關(guān)系三處理三方面，價(jià)三值主三體注三重超三高層三江景三最大三化，三低密三度物三業(yè)則三占據(jù)三社區(qū)三內(nèi)園三林景三觀；三形象三主導(dǎo)三，超三高層三與高三層等三隔離三、分三期分三組團(tuán)三開發(fā)價(jià)值三主體三，多以三道路三、水三系分三界物三業(yè)類三型，三不同三物業(yè)三類型三分區(qū)三獨(dú)立三；高三層排三布在三臨河三面，三最大三化利三用河三景資三源，三并體三現(xiàn)整三體規(guī)三劃的三儀式三感與三序列三感；三低密三度物三業(yè)圍三繞水三系排三布，三占據(jù)三社區(qū)三最好三資源三景觀三；形象三主導(dǎo)三超高三層與三其他三物業(yè)三往往三隔離三，分三期、三分組三團(tuán)開三發(fā)深圳三金域三藍(lán)灣三，以超三高層三消化三高容三積率三，并三置于三末期三開發(fā)三，利三用項(xiàng)三目的三整體三溢價(jià)三，以三時(shí)間三換空三間；珠海三金域三藍(lán)灣，采三用一三座超三高層三和三三座高三層半三圍合三式布三局形三成兩三個(gè)組三團(tuán)，三通過(guò)三合理三的折三板式三樓型三設(shè)計(jì)三，超高三層90三%戶型三擁有三多角三度的三優(yōu)良三海景三資源三，實(shí)三現(xiàn)景三觀資三源價(jià)三值最三大化高層三排布三在臨三河面三，最三大化三利用三河景三資源三，并三體現(xiàn)三整體三規(guī)劃三的儀三式感三與序三列感低密三度物三業(yè)占三據(jù)社三區(qū)內(nèi)三部最三佳資三源產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣36產(chǎn)品三比例，超三高層三占價(jià)三值主三體模三式80三%～90三%以上三；形三象主三導(dǎo)模三式產(chǎn)三品線三豐富三，超三高層三僅占20三%～30三%價(jià)值三主體三模式三，超三高層三比例三往往三占80三%～90三%以上如上三海、三南京三、福三州、三武漢三世茂三濱江三系列三為10三0%超高三層住三宅；形象三主導(dǎo)三模式三，超三高層三比例三僅占20三%～30三%，產(chǎn)三品線三豐富三，包三括高三層、三多層三、別三墅等三產(chǎn)品三。如金三域藍(lán)三灣系三列世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城產(chǎn)品比例超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅

由8幢33-53層的高層、超高層住宅

純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅

17棟50層的超高層建筑

萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣產(chǎn)品比例一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層35、36層高層，5棟多層45棟18層住宅、10棟30層住宅產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型37戶型，形三象主三導(dǎo)模三式追三求利三潤(rùn)，三一個(gè)三交通三核往三往有三三戶三三梯三、三三戶四三梯、三五戶三四梯三；價(jià)三值主三體兩三戶兩三梯、三三戶三三梯三、兩三戶三三梯，三舒適三性高價(jià)值三主體三一個(gè)三交通三核往三往有三兩戶三兩部三電梯三、三三戶三三部電三梯、三兩戶三三部三電梯三，舒三適性三高；形象三主導(dǎo)三模式三，一三個(gè)交三通核三往往三為三三戶三三部電三梯、三四戶三三部三電梯三、五三戶四三梯產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型上海三世茂三濱江三花園三一梯三二、三一梯三三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京三世茂三濱江三新城珠海三金域三藍(lán)灣三，31層以三下為三三梯三四戶三，31層以三上為三三梯三三戶ABCCD深圳三金域三藍(lán)灣三以四三梯五三戶為三主38戶型三，價(jià)值三主體三模式三從頂三端客三戶需三求出三發(fā)，三功能三房景三觀最三大化三，舒三適度三高；三形象三主導(dǎo)三模式三滿足三基本三舒適三性前三提下三，贈(zèng)三送面三積為三最大三賣點(diǎn)開闊三江景三臥室三與客三廳；雙層三中空三鋼化三玻璃三落地三窗，主人三生活三區(qū)與三傭人三服務(wù)三區(qū)分三隔明三確產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型附贈(zèng)三約11平米三雙南三向花三園平三臺(tái)；附帶三約7平米三獨(dú)立三休閑三空間三；主臥三區(qū)可三設(shè)置三獨(dú)立三衣帽三間，附帶三衛(wèi)生三間天津三金域三藍(lán)灣上海三世茂三濱江三花園客房三飄窗三設(shè)計(jì)三，法三式園三林盡三收眼三底；主臥三大面三積觀三景窗三；主衛(wèi)三飄窗三設(shè)計(jì)客廳三配以三觀景三大陽(yáng)三臺(tái)深圳三金域三藍(lán)灣南北三通透三，全三海景三陽(yáng)臺(tái)每戶三獨(dú)有三兩層三高陽(yáng)三臺(tái)主人三房附三超大三凸窗形象三主導(dǎo)三模式三戶型三亮點(diǎn)滿足三基本三舒適三性需三求入戶三花園三、挑三高露三臺(tái)等三大面三積贈(zèng)三送比價(jià)值三主體三模式三戶型三亮點(diǎn)功能三房景三觀最三大化三，客三廳、三主臥三、衛(wèi)三生間三落地三玻璃三窗，三看一三線江三景；舒適三度高三，如三雙主三臥、三生活三區(qū)主三仆分三離等南京三世茂三濱江三新城39建筑三風(fēng)格，采三用現(xiàn)三代都三市風(fēng)三格，三價(jià)值三主體三模式三項(xiàng)目三更展三現(xiàn)濱三海建三筑風(fēng)三情建筑三風(fēng)格三均采三用現(xiàn)三代都三市風(fēng)三格，采三用明三朗的三顏色三搭配三（啡三紅色三與白三色、三暖灰三色）三、輕三巧飄三逸的三形體三符號(hào)三（如三大面三積陽(yáng)三臺(tái)、三飄板三、遮三陽(yáng)百三葉）部分三項(xiàng)目三展現(xiàn)三濱海三建筑三風(fēng)情。如三珠海三金域三藍(lán)灣三通過(guò)三凸凹三有致三的體三塊交三接、三構(gòu)造三精致三的建三筑節(jié)三點(diǎn)、三充滿三韻律三感的三錯(cuò)層三陽(yáng)臺(tái)三立體三構(gòu)圖三來(lái)捕三捉陽(yáng)三光與三陰影三，表三達(dá)一三種清三新明三快的三熱帶三濱海三建筑三風(fēng)情產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件蕪湖三世茂三濱江福州世茂外灘南京三世茂三濱江珠海三金域三藍(lán)灣40低層三抗性三處理，通三過(guò)抬三高地三基、三提高三架空三層高三度、三園林三尺度三擴(kuò)大三等有三效解三除低三層無(wú)三海景三客戶三抗性整個(gè)三地基三抬高5米，三公寓三樓底三層與三江岸三防護(hù)三堤基三本齊三平，三提高三了觀三景視三覺度抬高三地基三，更三將大三自然三水景三與小三區(qū)綠三化融三為一三體，三創(chuàng)造三人與三自然三和諧三共生三的濱三水環(huán)三境。產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件架空三層的三高度(超過(guò)7m三)，使三層數(shù)三比較三低的三戶型三就能三享受三到海三景，三實(shí)現(xiàn)三多數(shù)三樓層三都看三海的三目標(biāo)架空三層本三身也三不單三調(diào)，三而是三設(shè)計(jì)三成不三同標(biāo)三高臺(tái)三廊、三閣、三觀景三亭，三使觀三海角三度及三空間三趣味三性得三到豐三富深圳三金域三藍(lán)灣南京三世茂三濱江三新城上海三世茂三濱江三花園園林三尺度三擴(kuò)大三，提三高綠三化率三，實(shí)三現(xiàn)低三層看三社區(qū)三內(nèi)風(fēng)三情景三觀，三進(jìn)而三解除三抗性不看三海之三朝向三及樓三層，三通過(guò)三園林三景觀三最大三化，三達(dá)成三銷售41成本三控制，形三象主三導(dǎo)模三式做三足全三方位三成本三控制三，價(jià)三值主三體模三式基三于城三市運(yùn)三營(yíng)戰(zhàn)三略往三往較三少進(jìn)三行階三段性三成本三控制價(jià)值三主體三模式三基于三城市三運(yùn)營(yíng)三、綜三合體三發(fā)展三等戰(zhàn)三略往三往較三少進(jìn)三行階三段性三成本三控制三，而三是大三手筆三投資三；相比三形象三主導(dǎo)三通過(guò)三各種三策略三進(jìn)行三全方三位成三本控三制。三力求三成本三最小三，利三潤(rùn)最三大化三。17層，33層為三避難三層（三設(shè)計(jì)三要求三每16層有三避難三層）三，做三到47層（三頂層三為復(fù)三式）三，用三足設(shè)三計(jì)，三控制三成本超高三層建三筑有三抗風(fēng)三要求三，項(xiàng)三目在29層以三上開三始設(shè)三置抗三風(fēng)玻三璃幕三墻，三控制三成本產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件世茂濱江系列上海世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城投入成本總投資達(dá)50億4.01億元地價(jià)31．5億成交價(jià)18億買地，總投資100億世茂三濱江三系列三緣于三大規(guī)三模購(gòu)三地、三一線三江景三稀缺三資源三、綜三合體三發(fā)展三戰(zhàn)略三、城三市運(yùn)三營(yíng)商三等因三素，三投資三更有三長(zhǎng)遠(yuǎn)三意識(shí)三，較三少計(jì)三較階三段性三成本三控制42避難三層處三理，超三高層三避難三層可三做空三中花三園，三基于三成本三考慮三超高三層可三爭(zhēng)取三減少三建避三難層香港三凱旋三門將三避難三層做三成空三中花三園，三成為三項(xiàng)目三一大三賣點(diǎn)三；基于三成本三考慮三超高三層可三爭(zhēng)取三減少三建避三難層南京三世茂三濱江三新城三僅做三地下三兩層三防空三層，三類似三避難三層；珠海三金域三藍(lán)灣三也未三做避三難層產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件香港三凱旋三門62層避三難層三做成7大小三型主三題空三中花三園，三聯(lián)合三組成4層空三中會(huì)三所，三成為三項(xiàng)目三一大三賣點(diǎn)香港三凱旋三門“我們?nèi)龥]有三做避三難層三，但三我們?nèi)龢翘萑羌羧短萑?、樓三梯、三電梯三多，三可以三避免三安全三?wèn)題三?！薄暇┤烂秊I江三新城三銷售三員43形象三主導(dǎo)三模式三以精三致化三小型三園林三為主三，價(jià)三值主三體模三式則三傾力三打造三大規(guī)三模國(guó)三際化三主題三園林廈門金域藍(lán)灣泰式精致園林蘇州園林奧運(yùn)公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園上海世茂濱江花園16萬(wàn)平方米六大主題園林景觀世茂濱江系列綠化率綠化面積（萬(wàn)平米）上海世茂濱江花園70%15.44南京世茂濱江新城65%33.15武漢世茂錦繡長(zhǎng)江53.60%34.85福州世茂外灘56.30%4.36蕪湖世茂濱江花園60%11.19金域藍(lán)灣系列綠化率綠化面積（萬(wàn)平米）深圳金域藍(lán)灣40%2.55珠海金域藍(lán)灣35%0.84天津金域藍(lán)灣35%2.10成都金域藍(lán)灣30%2.22南京金域藍(lán)灣40%10.88世茂三濱江三系列三園林三特點(diǎn)三：大三規(guī)模三、主三題化三，綠三化率三超過(guò)50三%；金三域藍(lán)三灣為三精致三化小三型園三林，三綠化三率在30三%左右園林規(guī)模成本44形象三主導(dǎo)三模式三精致三園林三單位三成本三提高三，價(jià)三值主三體模三式大三規(guī)模三園林三總投三資成三本高三，但三有效三支撐三綜合三體運(yùn)三營(yíng)形象三主導(dǎo)三模式三為求三利潤(rùn)三最大三化，園三林尺三度較三小，三但一三定做三精致三，因三此園林三單位三成本三比一三般園三林提三高，每平三米提三高10三00元；價(jià)值三主體三模式三園林三尺度三擴(kuò)大（如三上海三世茂三濱江三花園三園林三占地16萬(wàn)平三米）三，一方三面為三解決三低層三客戶三抗性，烘三托高三端物三業(yè)價(jià)三值，另一三方面三，有三效支三撐酒三店式三公寓三以及三辦公三等綜三合體三運(yùn)營(yíng)三。天津萬(wàn)科金域藍(lán)灣成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣昆山蝴蝶灣蕪湖世茂濱江武漢世茂錦繡長(zhǎng)江園林規(guī)模成本45會(huì)所，價(jià)三值主三體模三式大三規(guī)模三豪華三會(huì)所三滿足三高端三人群三各層三面需三求，三同時(shí)三綜合三體運(yùn)三作保三證其三運(yùn)營(yíng)三；形三象主三導(dǎo)模三式會(huì)三所規(guī)三模小三，僅三滿足三業(yè)主三日常三需求價(jià)值三主體三模式三大規(guī)三模豪三華會(huì)三所滿三足高三端人三群各三層面三需求三，同三時(shí)綜三合體三運(yùn)作三保證三其運(yùn)三營(yíng)；世茂三濱江三系列三會(huì)所三多為1.三5萬(wàn)平三米左三右超三豪華三會(huì)所三，且三會(huì)所三引用三國(guó)際三會(huì)所三管理三公司三直接三管理形象三主導(dǎo)三模式三會(huì)所三規(guī)模三小，三僅滿三足業(yè)三主日三常需三求目前三國(guó)內(nèi)三二線三城市三樓盤三會(huì)所三幾乎10三0%虧損三經(jīng)營(yíng)三，因三此金三域藍(lán)三灣系三列以三及成三都超三高層三在會(huì)三所投三資較三少，三更多三僅作三為銷三售階三段賣三點(diǎn)，三客戶三入住三后，三會(huì)所三多空三閑配套會(huì)所物管商業(yè)南京三世茂三濱江三新城——多種三功能三大型三主題三會(huì)所三，由三美國(guó)三會(huì)管三理上海三世茂三濱江三花園——1.三5萬(wàn)平三米超三豪華三會(huì)所深圳三金域三藍(lán)灣三會(huì)所三健身三房及三棋牌三室46物管三方面，價(jià)三值主三體模三式多三配以三國(guó)際三標(biāo)準(zhǔn)三物管三，為三客戶三提供三管家三專屬三服務(wù)三，形三象主三導(dǎo)模三式物三管以三人性三化見三長(zhǎng)全方三位智三能化三服務(wù)三；人性三化氛三圍管三理；24小時(shí)三國(guó)際三管家三熱線三；專家三顧問(wèn)三特色三服務(wù)三，三健康三、休三閑VI三P服務(wù)三（有三償）三；享受三五星三級(jí)酒三店客三戶服三務(wù)（三有償三）配套會(huì)所物管商業(yè)上海三世茂三濱江三花園成都三金域三藍(lán)灣南京三世茂三濱江三新城價(jià)值三主體三模式三多配三以國(guó)三際標(biāo)三準(zhǔn)物三管，三為客三戶提三供管三家專三屬服三務(wù)世茂三濱江三系列三均由三第一三太平三戴維三斯，三提供三國(guó)際三標(biāo)準(zhǔn)三全權(quán)三委托三式物三業(yè)管三理；形象三主導(dǎo)三模式三物管三以人三性化三見長(zhǎng)金域三藍(lán)灣三系列三均有三萬(wàn)科三分公三司物三業(yè)公三司負(fù)三責(zé)，三如天三津金三域藍(lán)三灣由三天津三萬(wàn)科三物業(yè)三負(fù)責(zé)三，提三供萬(wàn)三科高三質(zhì)量三物業(yè)三水準(zhǔn)三；成都三本土三開發(fā)三商物三業(yè)相三對(duì)較三弱，三但隨三著新三世界三、新三鴻基三、萬(wàn)三科的三進(jìn)入三，先三進(jìn)的三物管三也對(duì)三其形三成沖三擊。微笑三百分三百安全三管理三嚴(yán)密三和諧設(shè)備三管理三專業(yè)三智能環(huán)境三管理三綠色三清新社區(qū)三活動(dòng)三豐盛三健康個(gè)性三服務(wù)三貼心三快捷47商業(yè)三配套，價(jià)三值主三體模三式靠三綜合三體運(yùn)三營(yíng)，三自建三商業(yè)三及學(xué)三校配三套；三而形三象主三導(dǎo)模三式更三多依三靠區(qū)三域現(xiàn)三有成三熟配三套價(jià)值三主體三模式三社區(qū)三包括三了住三宅、三商業(yè)三、辦三公、三酒店三、教三育、三娛樂三等設(shè)三施，三功能三結(jié)構(gòu)三上得三以互三補(bǔ)，三資源三得以三共享最典三型如三南京三世茂三濱江三新城三，除17棟50層的三超高三層住三宅外三，還三包括三五星三級(jí)酒三店、三沿江三商業(yè)三步行三街、三市民三廣場(chǎng)三、文三化廣三場(chǎng)、三幼兒三園、三中小三學(xué)以三及大三型購(gòu)三物超三市等三。雖三地處三南京三濱江三板塊三新興三區(qū)域三，卻三可以三自我三滿足三配套三資源形象三主導(dǎo)三模式三更多三依靠三城市三現(xiàn)有三區(qū)域三資源，其三中珠三海金三域藍(lán)三灣、三南京三金域三藍(lán)灣三建有三小型三商業(yè)三街配套會(huì)所物管商業(yè)不同業(yè)態(tài)共生互補(bǔ)，價(jià)值聚合為源動(dòng)力城市六大功能的整合，CBD與RBD的促為基礎(chǔ)商務(wù)資源

居住資源

酒店資源

辦公資源

商業(yè)資源

景觀資源

48生活三方式三打造三方面，價(jià)三值主三體模三式靠三綜合三體運(yùn)三營(yíng)，三逐漸三打造三濱江三時(shí)代三的生三活方三式價(jià)值三主體三模式三靠綜三合體三運(yùn)營(yíng)三，逐三漸打三造濱三江時(shí)三代的三生活三方式蕪湖三世茂三濱江三，主三打“三從濱三湖時(shí)三代到三濱江三時(shí)代三”，形象三主導(dǎo)三模式三重點(diǎn)三在打三造高三品質(zhì)三產(chǎn)品三，在三生活三方式三方面三并無(wú)三太突三出生活三方式產(chǎn)品園林配套49解除三客戶三抗性三方面，價(jià)三值主三體模三式更三多靠三大手三筆軟三性服三務(wù)吸三引客三戶，三形象三主導(dǎo)三模式三主要三靠增三值化三產(chǎn)品三作為三主要三賣點(diǎn)開發(fā)三商品牌三效應(yīng)高品三質(zhì)增值三化產(chǎn)品大尺三度主題三化園三林衣食三住行三學(xué)多三功能三配套國(guó)際三標(biāo)準(zhǔn)三物管三服務(wù)打造三濱江生活三方式解除三客戶三超高三層抗三性價(jià)值三主體三模式三更多三靠大三手筆三軟性三服務(wù)三（綠三化率三、配三套、三物管三、生三活方三式）三吸引三客戶三，形三象主三導(dǎo)模三式主三要靠三增值三化產(chǎn)三品（三產(chǎn)品三精細(xì)三化，三多贈(zèng)三送面三積）三作為三主要三賣點(diǎn)解除三客戶三抗性50超高三層發(fā)三展模三式匹三配51海口三藍(lán)城三廣場(chǎng)三項(xiàng)目三屬于三形象三主導(dǎo)三模式三，超三高層三在項(xiàng)三目中三占相三對(duì)較三小比三重，三起到三樹立三地標(biāo)三及分三攤?cè)萑e率三作用形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn)定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力以較三樂觀三的80三00元計(jì)三算，三售價(jià)三成本三比在1.三5－1.三7左右項(xiàng)目三二線三海景三，容三積率三不定三，中三等規(guī)三模項(xiàng)目三資源三不具三備頂三級(jí)條三件，三且規(guī)三模不三足以三打造三城市三級(jí)的三綜合三體超高三層僅三為獲三得高三容積三率的三限制三條件具備三較高三綠化三率條三件以區(qū)三域級(jí)三內(nèi)配三套為三主，三自身三建設(shè)三少量三社區(qū)三配套以區(qū)三域級(jí)三內(nèi)配三套為三主，三自建三少量三社區(qū)三配套較高三的品三牌知三名度良好三的政三府合三作關(guān)三系很強(qiáng)三的房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三開發(fā)三能力案例?？谌{(lán)城三廣場(chǎng)三超高三層發(fā)三展模三式匹三配52超高三層所三占具三體體三量通三過(guò)經(jīng)三濟(jì)測(cè)三算決三定分析三利潤(rùn)三（率三）隨三容積三率變?nèi)?guī)三律分析三對(duì)比三確定三最佳三容積三率分析三對(duì)比三確定三最佳三容積三率下三的最三佳超三高層三比例超高三層最三小的三情況三下，三容積三率、三利潤(rùn)三變化三趨勢(shì)利潤(rùn)三率變?nèi)w三利潤(rùn)三額實(shí)三現(xiàn)市場(chǎng)三可實(shí)三現(xiàn)不同三售價(jià)三對(duì)項(xiàng)三目利三潤(rùn)的三影響不同三價(jià)差三對(duì)項(xiàng)三目利三潤(rùn)的三影響政府三形象三及拔三高指三標(biāo)的三可行三性考三慮超高層市場(chǎng)接受度——市場(chǎng)起步，消費(fèi)需要引導(dǎo)超高層案例模式研究——形象為主，規(guī)模不宜過(guò)大不同三條件三對(duì)利三潤(rùn)影三響超高三層比三例的三變化規(guī)模三變化三引起三的價(jià)三格拉三伸效三應(yīng)53特定三容積三率下三超高三層規(guī)三模的三提升三對(duì)項(xiàng)三目?jī)r(jià)三值貢三獻(xiàn)不三大，三不建三議大三規(guī)模三提升三超高三層規(guī)三模當(dāng)不三考慮三超高三層的三規(guī)模三效應(yīng)三對(duì)價(jià)三格的三拉伸三效應(yīng)三時(shí)，三項(xiàng)目三利潤(rùn)三率及三利潤(rùn)三額均三有小三幅下三降，三表明三超高三層規(guī)三模越三大，三對(duì)整三體利三潤(rùn)及三利潤(rùn)三率的三貢獻(xiàn)三反而三減少三；當(dāng)考三慮超三高層三規(guī)模三增加三后，三其開三發(fā)周三期較三長(zhǎng)，三動(dòng)態(tài)三測(cè)