多層、高層帶電梯住宅區(qū)物業(yè)管理方案

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前言匯源豪庭工程位于佛山市高明區(qū)西安街道泰華路，占地面積約106445平方米，總建筑面積約193000平方米，分三期開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)定位：高檔、多層、高層住宅區(qū)，威尼斯水城特色，客戶群是以中偏高收入階層為主，多為企業(yè)的骨干，這些客戶務(wù)實(shí)、法律意識(shí)強(qiáng)、維權(quán)意識(shí)強(qiáng)，所以本工程的管理效勞要吸取以往管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，重點(diǎn)在住戶的共性的、實(shí)實(shí)在在的根本需求：保安、維修、設(shè)施設(shè)備管理、清潔綠化，強(qiáng)調(diào)的是：依法、平安、快捷。在此根底上再利用社區(qū)資源和社會(huì)資源開(kāi)展社區(qū)文化和特約效勞，以到達(dá)周到、舒適————這是我們管理效勞的總思路。

目錄物業(yè)根本情況…………3管理效勞運(yùn)作機(jī)制、模式、特點(diǎn)和目標(biāo)……………5機(jī)構(gòu)設(shè)置、部門職能、崗位職責(zé)及人員編制………6前期介入………………12客戶效勞………………24平安管理………………27環(huán)境管理………………34設(shè)備管理………………36裝修管理………………40售后效勞……………43培訓(xùn)……………46管理效勞費(fèi)用預(yù)算及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)…………………48

物業(yè)根本情況物業(yè)名稱：匯源豪庭一期物業(yè)類型：多層、高層帶電梯住宅區(qū)座落位置：高明區(qū)西安街道泰華路占地面積：約X平方米建筑面積：約86482.92萬(wàn)平方米綠化面積：約X平方米棟數(shù)及層高：約X棟帶電梯高層、多層住宅樓戶數(shù)：約467戶停車位：汽車位135個(gè)，摩托車位476個(gè)小區(qū)出入口：2個(gè)〔一個(gè)行車出入口，一個(gè)行人出入口〕商業(yè)設(shè)施：商鋪約2827.93平方米；超市4688.88平方米；物管及公建438.04平方米。設(shè)施設(shè)備及用電量電梯X部，共X千瓦，用電量X千瓦室外環(huán)境照明：X千瓦樓層公共照明共：X千瓦是否采用二次加壓供水生活水泵：X千瓦消防控制室：X千瓦消防水泵：X千瓦變電所：X千瓦消防水泵總功率：X千瓦會(huì)所：X千瓦〔其中游泳池X千瓦〕商場(chǎng)動(dòng)力：X千瓦商場(chǎng)照明：X千瓦其它以上各參數(shù)作為管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位人員編制和收支測(cè)算的依據(jù)工程的定位：以中偏高收入階層為主的多層、高層住宅小區(qū),戶型以X房X廳為主，每戶面積在X平方米至X平方米之間，所以主目標(biāo)客戶是中偏高收入階層，為企業(yè)的中、高干部，這些客戶法律意識(shí)強(qiáng)，維權(quán)意識(shí)強(qiáng)。因此，我們的物業(yè)管理效勞定位是：依法、平安、快捷，在此根底上上升到周到、舒適依法——就是按照法律法規(guī)辦事；按照行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)辦事；按照公司的管理體系辦事。平安——一切工作平安第一，平安工作重在預(yù)防快捷——對(duì)業(yè)主住戶的需求、投訴，要做到：信息傳遞快、解決快、反應(yīng)快。周到舒適——業(yè)主住戶需要的，只要合法、平安，我們給予滿足；業(yè)主住戶沒(méi)想到的，我們?yōu)樗麄冎耄喝缬晏扉T崗為他們備傘撐傘，購(gòu)物小推車隨時(shí)供他們使用；社區(qū)文化為他們準(zhǔn)備各種利于身心健康的活動(dòng)……

管理效勞運(yùn)作機(jī)制、模式、特點(diǎn)和目標(biāo)機(jī)制：〔1〕在成立業(yè)主委員會(huì)之前，物業(yè)公司受業(yè)主〔地產(chǎn)公司〕委托，簽訂前期物業(yè)效勞合同；在成立業(yè)主委員會(huì)之后，物業(yè)公司受業(yè)主委員會(huì)委托，簽訂物業(yè)效勞合同。雙方按合同履行自己的權(quán)利和義務(wù)?！?〕物業(yè)公司在小區(qū)設(shè)管理處，管理處依據(jù)合同、?業(yè)主公約?和國(guó)家、地方的法律法規(guī)進(jìn)行管理、效勞。模式：24小時(shí)封閉式平安防范管理，各項(xiàng)效勞工作按質(zhì)量手冊(cè)規(guī)定運(yùn)作。特點(diǎn)：依法管理，效勞熱情、快捷、周到，讓住戶感到平安、舒適。管理效勞內(nèi)容：公共設(shè)施設(shè)備管理；保安效勞；清潔效勞；綠化效勞；社區(qū)文化效勞；小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)溝通效勞；特約水電維修和家用電器維修效勞；特約家政效勞。管理效勞目標(biāo)(按照建設(shè)部頒發(fā)的?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?一級(jí)，詳見(jiàn)后附標(biāo)準(zhǔn))：管理制度完善；供水、供電、通訊、照明、電梯、消防等關(guān)鍵公共設(shè)施完好；房屋完好；水電維修及時(shí)率達(dá)98%以上，維修合格率達(dá)100%；小區(qū)干凈衛(wèi)生；小區(qū)綠化完好率98%以上；小區(qū)無(wú)重大治安案件發(fā)生；小區(qū)無(wú)機(jī)動(dòng)車輛喪失；小區(qū)無(wú)火災(zāi)發(fā)生；小區(qū)住戶合理期望滿意率95%以上；小區(qū)業(yè)主入伙兩年起物業(yè)效勞費(fèi)收交率100%以上，年管理效勞酬金是本錢的10%

機(jī)構(gòu)設(shè)置、部門職能、崗位職責(zé)描述及人員編制為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，同時(shí)從高效、節(jié)約出發(fā)，匯源豪庭一期管理處設(shè)置三個(gè)部門，34個(gè)崗位，固定編制43人。機(jī)構(gòu)：經(jīng)理、客戶效勞部〔包括前臺(tái)、財(cái)務(wù)〕、工程維修部、平安管理部。見(jiàn)后附示意圖。管理處經(jīng)理1、崗位人數(shù)：1人2、直接上級(jí)：公司主管副總經(jīng)理3、直接下級(jí)：管理處主任及各部門主管4、本職工作：負(fù)責(zé)管理處的運(yùn)作。5、任職要求：大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證，從事物業(yè)管理至少2年以上，熟悉物業(yè)管理全盤運(yùn)作和法律法規(guī)，懂質(zhì)量管理、平安管理和本錢控制，有較強(qiáng)的管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力，身體健康。6、直接責(zé)任：負(fù)責(zé)管理處的籌建；從物業(yè)管理角度、物業(yè)使用人角度，參與工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，提合理化建議；配合工程銷售工作；制定工程管理方案、管理處年度工作方案并組織實(shí)施；參與工程竣工驗(yàn)收，主持工程接管驗(yàn)收；主持入伙工作；主持管理處日常工作；協(xié)調(diào)管理處各部門工作；對(duì)外聯(lián)絡(luò)對(duì)上匯報(bào)；負(fù)責(zé)轄區(qū)的突發(fā)事件協(xié)調(diào)或處理；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其它任務(wù)。7、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：對(duì)管理處的管理效勞質(zhì)量目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)負(fù)責(zé)。8、主要權(quán)利：〔1〕有權(quán)配置管理處資源〔2〕有權(quán)對(duì)下級(jí)考核、指導(dǎo)教育、獎(jiǎng)懲〔3〕有權(quán)簽發(fā)本管理處文件悉管理處工作，懂質(zhì)量管理、平安管理，有管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力，身體健康。二、客戶效勞部主管1、崗位人數(shù)：1人2、直接上級(jí)：管理處經(jīng)理和主任3、直接下級(jí)：客戶效勞部管理員4、本職工作：客戶效勞管理工作。5、任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，從事相關(guān)工作1年以上，熟悉客戶效勞工作，具有溝通能力，身體健康。6、直接責(zé)任：制訂本部崗位職責(zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件；制訂本部門工作方案并組織實(shí)施；對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和日工作講評(píng)；安排本部門工作并檢查完成情況；考核本部門員工；提出本部門資源需求；總結(jié)、匯報(bào)本部門工作；代表本部門與其他部門協(xié)調(diào)；完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。三、客戶效勞部管理員—前臺(tái)接待文員1、崗位人數(shù)：2人2、直接上級(jí)：客戶效勞部主管3、本職工作：負(fù)責(zé)業(yè)主接待，投訴、效勞需求的受理登記，并轉(zhuǎn)給相關(guān)責(zé)任部門落實(shí)；建立業(yè)主、住戶檔案；入伙時(shí)保管鑰匙。4、任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，熟練操作辦公設(shè)備、文字表達(dá)能力較強(qiáng)，辦事條理性強(qiáng)，有1年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康。5、直接責(zé)任〔1〕負(fù)責(zé)業(yè)主的入伙手續(xù)、裝修手續(xù)辦理工作；〔2〕負(fù)責(zé)業(yè)主的接持、投訴、效勞需求的受理和登記，并及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)責(zé)任部門，最后將結(jié)果反應(yīng)給業(yè)主；〔3〕負(fù)責(zé)業(yè)主、住戶的檔案建立和管理?！?〕負(fù)責(zé)業(yè)主房屋鑰匙的接收、標(biāo)識(shí)、保管、發(fā)放工作；〔5〕完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。四、財(cái)務(wù)收款員1、崗位人數(shù)：1人2、直接上級(jí)：客戶效勞主管、公司財(cái)務(wù)部3、本職工作：管理處財(cái)務(wù)4、任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相關(guān)工作2年以上，有會(huì)計(jì)證，身體健康，本市戶口。5、直接責(zé)任：管理處費(fèi)用收支；管理處現(xiàn)金管理；財(cái)務(wù)報(bào)表上報(bào)公司財(cái)務(wù)部和管理處經(jīng)理；每月對(duì)欠交費(fèi)住戶進(jìn)行催款和出催款通知〔交平安管理部協(xié)助送達(dá)欠交費(fèi)住戶〕每季度向住戶公布管理處收支情況；完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。五、工程主管1、人數(shù)：1人2、直接上級(jí)：管理處經(jīng)理和主任3、直接下級(jí)：助理工程主管和維修工4、本職工作：負(fù)責(zé)工程維修部管理工作，包括：物業(yè)前期介入、接管驗(yàn)收、工程問(wèn)題保修管理、機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)、供電供水供氣通信管理、住戶維修效勞、裝修審核檢查驗(yàn)收、工程技術(shù)檔案建立5、任職要求：大專以上學(xué)歷，助理工程師以上資質(zhì)，2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康6、直接責(zé)任：制訂本部崗位職責(zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件；制訂本部門工作方案并組織實(shí)施；對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和日工作講評(píng)；安排本部門工作并檢查完成情況；考核本部門員工；提出本部門資源需求；代表本部門與其他部門協(xié)調(diào)；總結(jié)、匯報(bào)本部門工作；完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。六、維修工1、崗位人數(shù)：2人2、直接上級(jí)：工程主管3、本職工作：自己責(zé)任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)，裝修巡查；住戶的水電維修。4、任職要求：高中或中專以上的學(xué)歷，有電工證，有2年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康5、直接責(zé)任：負(fù)責(zé)自己責(zé)任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、巡視和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)自己責(zé)任區(qū)域的裝修檢查；負(fù)責(zé)住戶的維修效勞；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。七、平安管理部主管(兼環(huán)境領(lǐng)班)1、崗位人數(shù)：1人2、直接上級(jí)：管理處經(jīng)理和主任3、直接下級(jí)：班長(zhǎng)4、本職工作：平安管理部管理工作。5、任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，從事相關(guān)工作1年以上，熟悉治安和隊(duì)伍管理工作，具有溝通能力，身體健康。6、直接責(zé)任：制訂本部崗位職責(zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件；制訂本部門工作方案并組織實(shí)施；對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和日工作講評(píng)；安排本部門工作并檢查完成情況；考核本部門員工；提出本部門資源需求；總結(jié)、匯報(bào)本部門工作；代表本部門與其他部門協(xié)調(diào)；完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。八、班長(zhǎng)(兼職:巡邏)1、崗位人數(shù)：3人〔每天三班，每班各1位班長(zhǎng)〕2、直接上級(jí)：平安管理部主管3、本職工作：負(fù)責(zé)平安管理部本班工作4、任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，有1年班長(zhǎng)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康5、直接責(zé)任：負(fù)責(zé)本班布崗；檢查本班值班情況；處理本班發(fā)生問(wèn)題，如處理不了，及時(shí)上報(bào)本部主管；負(fù)責(zé)本班的培訓(xùn)、指導(dǎo)；負(fù)責(zé)本班的內(nèi)勤管理；完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。九、平安管理員(不包括臨時(shí)性的售樓中心、樣板房用人)1、崗位人數(shù)：23人〔人行主大門崗〔1個(gè)〕，每班1人，每天三班，共3人；車輛出入門崗〔1個(gè)〕，每班1人，每天三班，共3人，巡邏崗(2個(gè))，每班2人，每天三班，共6人；監(jiān)控中心(1個(gè)),每班1人,每天三班,共3人,周邊固定崗〔2個(gè)〕，每天三班，每班1人，共6人，機(jī)動(dòng)輪休2人。2、直接上級(jí)：平安管理部主管和班長(zhǎng)3、本職工作：負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防、車輛停放管理的值班4、任職要求：初中學(xué)歷以上，身高172cm以上，身體健康，有本市戶口親戚擔(dān)保。5、直接責(zé)任：負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理；負(fù)責(zé)外來(lái)人員〔包括施工單位人員、住戶裝修人員、來(lái)訪人員等〕的進(jìn)出管理；負(fù)責(zé)本轄區(qū)治安、消防巡邏，防止不平安的事件發(fā)生；負(fù)責(zé)消防演習(xí)；在轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備損壞或缺陷應(yīng)及時(shí)報(bào)告直接上級(jí)或通知工程維修人員；遇突發(fā)性、危害性事件發(fā)生，立即采取應(yīng)急措施，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)；完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。十、保潔員1、崗位人數(shù)：8名〔5人負(fù)責(zé)樓道衛(wèi)生，2人負(fù)責(zé)外圍及小區(qū)內(nèi)公共部位保潔，1人機(jī)動(dòng)〕；2、直接上級(jí)：平安管理部主管；3、本職工作：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外有樓道的保潔工作；4、任職要求：初中以上學(xué)歷，身高158CM以上，身體健康；5、直接責(zé)任：〔1〕負(fù)責(zé)公共區(qū)域內(nèi)電梯大堂的清潔保潔，包括地面、墻面、信報(bào)箱、大門、電梯的清潔保養(yǎng)；〔2〕負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)樓道及天面、平臺(tái)、墻面、門窗、管道的清潔保養(yǎng)；〔3〕負(fù)責(zé)樓道、扶手、電子門、電表箱、樓道開(kāi)關(guān)、燈具的清潔；〔4〕負(fù)責(zé)相關(guān)辦公室的清掃、清潔；〔5〕對(duì)違章現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止；〔6〕負(fù)責(zé)保管好各自的清潔用品，做到不損壞、不浪費(fèi)；〔7〕完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。十一、綠化員備注：因工程分三期開(kāi)發(fā)，在三期開(kāi)發(fā)完工施工房養(yǎng)護(hù)一年前方可交物業(yè)接管，故三年內(nèi)不考慮綠化人員的安排。

管理處組織架構(gòu)及職能〔示意圖〕客戶效勞部〔主管負(fù)責(zé)〕經(jīng)理工程維修部〔主管負(fù)責(zé)〕平安管理部〔主管負(fù)責(zé)〕客戶效勞部〔主管負(fù)責(zé)〕經(jīng)理工程維修部〔主管負(fù)責(zé)〕平安管理部〔主管負(fù)責(zé)〕售后保修管理設(shè)備管理維修、巡查裝修前臺(tái)接待大門崗收款側(cè)〔車〕門崗?fù)＼噲?chǎng)巡邏環(huán)境管理 售后保修管理設(shè)備管理維修、巡查裝修前臺(tái)接待大門崗收款側(cè)〔車〕門崗?fù)＼噲?chǎng)巡邏環(huán)境管理 客戶效勞部4人〔主管1，前臺(tái)接待2，財(cái)務(wù)1〕職能：住戶需求〔入伙、裝修、維修等〕、意見(jiàn)、投訴的受理、反應(yīng)；前期鑰匙管理；業(yè)主檔案建立、管理。費(fèi)用收支管理；資產(chǎn)管理。工程維修部3人職能：1〕物業(yè)驗(yàn)收、售后保修管理、維修效勞；2〕設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)；3〕裝修檢查、驗(yàn)收；4〕工程技術(shù)檔案建立、管理。平安管理部34人職能：1〕治安管理；2〕消防管理；3〕車輛停放管理；4〕緊急事件處理；5〕清潔綠化監(jiān)管。備：因考慮到前期介入及入伙工作繁重，人員配備盡可能充足，以免造成工作的脫節(jié)。

前期介入工程的成敗，關(guān)鍵在于各個(gè)環(huán)節(jié)的有效控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審、施工質(zhì)量與平安管理、營(yíng)銷運(yùn)作等尤其重要。為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)注工程質(zhì)量，同時(shí)配合支持銷售，做好工程交接、業(yè)主入伙等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容：與地產(chǎn)公司工程部溝通，根據(jù)工程情況和要求制訂<物業(yè)管理方案>、?物業(yè)工作方案?、?前期介入方案?，并經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)并簽訂?前期物業(yè)效勞合同?a.了解工程進(jìn)度：方案開(kāi)工時(shí)間、售樓中心完工、樣板房完工時(shí)間、工程竣工時(shí)間；b.了解銷售時(shí)間、入住時(shí)間；c.編制并確認(rèn)<物業(yè)管理方案>、?物業(yè)工作方案?、?前期介入方案?；d.簽訂?前期物業(yè)效勞合同?.與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從物業(yè)管理角度，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議a.道路交通，應(yīng)考慮：人車的分流，進(jìn)出的便利，特殊人群的需要，平安與管理需要;b.停車場(chǎng)的規(guī)劃，應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來(lái)的開(kāi)展，進(jìn)出的便利，消噪音、散廢氣、平安與管理，設(shè)備設(shè)施的選用;c.圍欄與崗?fù)?，?yīng)考慮：圍欄的高度與樣式，崗?fù)さ牟贾?、?shù)量、款式;d.安防設(shè)施的配置，應(yīng)考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對(duì)講、室內(nèi)緊急報(bào)警;e.監(jiān)控中心的設(shè)置，應(yīng)考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求;f.商鋪及便民效勞點(diǎn)的規(guī)劃，應(yīng)考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對(duì)有噪音和污染嚴(yán)重的工程進(jìn)行控制;g.文娛活動(dòng)場(chǎng)所的規(guī)劃，應(yīng)考慮：使用面積、平安要求、對(duì)環(huán)境和住戶的影響.h.管理用房，應(yīng)考慮：位置、面積、裝修i.生活用房，主要是平安管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少對(duì)住戶的影響。還要考慮：面積、裝修J.垃圾收集點(diǎn)與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃，應(yīng)考慮：〔1〕垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，對(duì)環(huán)境的影響；〔2〕垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風(fēng)、封閉的要求，以及對(duì)環(huán)境住戶的影響。K.綠化，應(yīng)考慮：〔1〕合理選用草皮、喬木、灌木的品種a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；b:植物的生長(zhǎng)期與開(kāi)花期的適宜性；c:應(yīng)盡量防止選用有針、有刺、有毒植物〔媒體公布的52種有毒、致癌植物.doc〕.〔2〕便于養(yǎng)護(hù)，有利于養(yǎng)護(hù)本錢的降低L.小區(qū)景觀，應(yīng)考慮：與環(huán)境的和諧、平安與管理，是否利于維護(hù)以及本錢控制，對(duì)住戶的影響M.建筑的外立面，應(yīng)考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護(hù)及維護(hù)本錢N.公共局部的裝修，應(yīng)考慮：大堂電梯間的通風(fēng)、平安性〔如路面的防滑〕管理、耐用性，維護(hù)及維護(hù)本錢，電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?，以防水流入電梯井O.清潔、綠化的用水用電，應(yīng)考慮：用水用電點(diǎn)的數(shù)量、位置、管線走向及其標(biāo)識(shí)P.公共用電，應(yīng)考慮：滿足使用功能，多回路控制，節(jié)約能源與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從物業(yè)使用人的角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議a.水、電、氣的容量，抄表方式，應(yīng)考慮：容量配置的合理性，抄表對(duì)住戶的影響；b.各種插座、開(kāi)關(guān)、水喉、、對(duì)講機(jī)、有線電視、寬帶等的接入點(diǎn)位置和空調(diào)孔位置，應(yīng)考慮：位置是否合理，方便使用;c.家居的平安性，應(yīng)考慮：陽(yáng)臺(tái)欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo)，從外面是否容易爬進(jìn)陽(yáng)臺(tái)、窗;d.家居私密性，應(yīng)考慮：戶門的位置，開(kāi)啟方向，戶與戶之間窗戶的方向和距離，小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭;e.住戶對(duì)公共設(shè)施、環(huán)境的要求，應(yīng)考慮：使用的便利、舒適、平安，如信報(bào)與奶箱應(yīng)設(shè)在地面架空層單元門外.與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從小區(qū)環(huán)保角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議，應(yīng)考慮：1〕、垃圾應(yīng)分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施；2〕、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應(yīng)有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；3〕、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動(dòng)感應(yīng)開(kāi)關(guān)與人工開(kāi)關(guān)結(jié)合〔既節(jié)能又符合消防〕；水的循環(huán)利用等。與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，對(duì)樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議1〕停車場(chǎng)，應(yīng)考慮：a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了本錢，又堵住了人為的車場(chǎng)收費(fèi)漏洞；2〕門禁，應(yīng)考慮：平安方便，用卡或密碼或自家對(duì)講，才能進(jìn)入樓宇門、單元門，門應(yīng)考慮減噪；3〕安防，應(yīng)考慮：a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；b：閉路電視的安裝位置必須合理，建議紅外報(bào)警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)；c：室內(nèi)防盜系統(tǒng)：除緊急報(bào)警按鈕外，其它不實(shí)用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。緊急報(bào)警按鈕的安裝位置要合理；d：保安巡更系統(tǒng)的觸點(diǎn)布置、安裝位置要合理。4〕自動(dòng)抄表系統(tǒng)〔該工程是否安裝自動(dòng)抄表系統(tǒng)〕，應(yīng)考慮：是否可行，由水、電、氣供給商決定，系統(tǒng)軟件應(yīng)可以和財(cái)務(wù)軟件接駁；背景音樂(lè)系統(tǒng)，應(yīng)考慮：實(shí)際需要和不影響住戶，即播送布點(diǎn)只選擇現(xiàn)場(chǎng)銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動(dòng)廣場(chǎng)。與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，對(duì)設(shè)備機(jī)房提出合理化建議，應(yīng)考慮：通風(fēng)良好、防飄雨、防滲水、有應(yīng)急照明、鋪上地磚更好。與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，對(duì)機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝、選型提出建議1〕電梯，應(yīng)考慮：采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn)；多部電梯可考慮群控；承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少；轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器；轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對(duì)講系統(tǒng)；故障自動(dòng)平層開(kāi)門；梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥?〕消防設(shè)施，應(yīng)考慮：a、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢?；b、噴淋不能有死角；c、煙感、溫感的高度不能超過(guò)其型號(hào)所規(guī)定的高度；d、消防栓門應(yīng)采用玻璃門；3〕供配電，應(yīng)考慮：發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動(dòng)與互鎖；b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置，機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施，煙管加消音器4〕給排水，應(yīng)考慮：給水：a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施；b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能；c、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式；d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)適宜。排水：屋面必須有足夠的坡度；屋面的排水管口必須與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng)；地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進(jìn)水量相適應(yīng)；污水管與雨水管必須分開(kāi)；高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊穿措施。與地產(chǎn)公司工程部、施工單位溝通，對(duì)工程施工、安裝過(guò)程中易出現(xiàn)的平安、質(zhì)量和使用問(wèn)題提出建議1〕施工現(xiàn)場(chǎng)、宿舍的平安管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。2〕隱蔽工程的階段驗(yàn)收應(yīng)考前須知：樓棟避雷合格；樓頂防水層；水管試壓合格；室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格；房屋室內(nèi)電線路接地合格，超載和漏電保護(hù)合格，各回路絕緣電阻合格〔1000兆歐姆以上〕。3〕設(shè)備安裝調(diào)試過(guò)程中應(yīng)考前須知：路接地合格;超載和漏電保護(hù)合格;防觸電措施〔絕緣地膠墊、防護(hù)罩網(wǎng)〕;設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風(fēng)、有應(yīng)急照明等。4〕施工過(guò)程中和設(shè)備安裝調(diào)試過(guò)程中資料搜集。常見(jiàn)工程問(wèn)題：地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺(tái)滲水，衛(wèi)生間滲漏等。對(duì)工程的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī)；調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對(duì)物管費(fèi)的認(rèn)同與承受能力；根據(jù)地產(chǎn)公司對(duì)樓盤的市場(chǎng)定位和對(duì)物管單位的要求；本錢測(cè)算。協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制<業(yè)主臨時(shí)公約>、?房屋質(zhì)量保證書?、?房屋使用說(shuō)明書?配合銷售工作參與買賣合同的評(píng)審、修改，特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定〔如停車場(chǎng)、會(huì)所、商鋪及其它配套設(shè)施〕、用途方面;將?前期物業(yè)效勞合同?和?業(yè)主臨時(shí)公約?作為買賣合同附件;提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽(yù)證書;提供樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場(chǎng)、工地道路的保潔保安效勞;給售樓人員培訓(xùn)和咨詢物業(yè)管理效勞知識(shí);在物業(yè)網(wǎng)站上介紹工程情況.向地產(chǎn)公司工程部提出工程標(biāo)識(shí)需求。如樓棟牌、樓層牌、房號(hào)、道路指示牌、停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)等與地產(chǎn)公司工程部一起，參與竣工驗(yàn)收與地產(chǎn)公司工程部溝通，主持接管驗(yàn)收與地產(chǎn)公司工程部溝通，入伙應(yīng)交費(fèi)用確實(shí)認(rèn)〔如有線電視初裝費(fèi)、管道燃?xì)忾_(kāi)戶費(fèi)等〕與地產(chǎn)公司工程部溝通售后效勞:保修期內(nèi)的工程問(wèn)題處理與地產(chǎn)公司營(yíng)銷部溝通，做好入伙準(zhǔn)備。如入伙通知、入伙儀式等目前匯源豪庭一期將要封頂，我們物業(yè)介入的工作重點(diǎn)在：了解樓盤情況，制訂物業(yè)工作方案、前期介入效勞方案；物業(yè)管理規(guī)劃：制定匯源豪庭物業(yè)管理方案、人力資源方案、物資方案；工程上熟悉設(shè)計(jì)圖紙，跟蹤水電安裝，參與竣工驗(yàn)收等；提供前期平安管理效勞；配合營(yíng)銷：銷售中心〔會(huì)所〕接管效勞，樣板房接管效勞，物業(yè)效勞內(nèi)容與銷售人員溝通，提供物業(yè)宣傳資料及展版；主持物業(yè)接管驗(yàn)收和入伙工作準(zhǔn)備。一、工程的參與1、由新工程部強(qiáng)、弱電工程師、土建工程師、管理處工程技術(shù)人員組成工程組，參與工程設(shè)計(jì)、跟進(jìn)，參加地產(chǎn)工程部的業(yè)務(wù)交流，每周一次的現(xiàn)場(chǎng)巡視，每月一次物業(yè)狀況進(jìn)展匯報(bào)。2、工程施工階段物業(yè)公司派出的工程前期介入人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，熟悉小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、管網(wǎng)設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)狀況等；3、施工過(guò)程中，進(jìn)駐人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工狀況進(jìn)行記錄，特別對(duì)施工變動(dòng)局部認(rèn)真記錄，以備日后維修工作，并結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際，在工程施工中對(duì)局部不適應(yīng)或不利于日后物業(yè)管理的設(shè)計(jì)或個(gè)別部位向開(kāi)展商及時(shí)提供參考的修改意見(jiàn)；4、新工程管理部與管理處每周一次現(xiàn)場(chǎng)巡視，召開(kāi)分析會(huì)議，掌握工程根本情況；5、進(jìn)駐工程的工程人員，須每周參加地產(chǎn)召開(kāi)的工程例會(huì)掌握情況，以便對(duì)未來(lái)物業(yè)管理籌劃方案進(jìn)行不斷的修正、完善；6、進(jìn)駐工程現(xiàn)場(chǎng)的管理處技術(shù)人員，重點(diǎn)跟蹤電梯、供、配電、給排水、供氣等設(shè)備的安裝和管網(wǎng)布置，設(shè)備功能要進(jìn)行全面了解；7、工程管理部強(qiáng)、弱電工程師，跟蹤智能化系統(tǒng)的安裝、調(diào)試，并向安裝單位技術(shù)人員學(xué)習(xí)根本技術(shù)，全面了解功能，以便日后的維修；8、管理處園林綠化跟進(jìn)人員，要經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面了解，對(duì)照住宅區(qū)的綠化情況，提供合理化建議；提供前期平安管理效勞匯源豪庭管理處根據(jù)工程要求，招聘精干安保隊(duì)伍進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)的平安秩序；保安人員嚴(yán)格控制非許可人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)；保安人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、施工物品起到秩序維護(hù)作用；保安人員對(duì)會(huì)所、樣板房物品的秩序維護(hù)，保安人員對(duì)許可參觀人員的引導(dǎo)和車輛停放指揮保安人員對(duì)施工車輛的管理保安人員對(duì)小區(qū)施工人員的平安管理保安人員對(duì)非施工時(shí)間的人員、車輛管理配合地產(chǎn)營(yíng)銷銷售中心〔會(huì)所〕保潔、保安效勞樣板房保潔保安效勞配合地產(chǎn)開(kāi)展業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好銷售籌劃、組織落實(shí)工作，同時(shí)借助活動(dòng)的推廣，加強(qiáng)樓盤的宣傳，開(kāi)掘潛在客戶群做好物業(yè)管理和業(yè)主溝通工作，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解和配合做好與售樓人員的業(yè)務(wù)交流解決好售樓與物業(yè)管理的銜接工作充當(dāng)開(kāi)展商與業(yè)主溝通的橋梁，積極主動(dòng)地把業(yè)主在樓盤銷售中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求及時(shí)反應(yīng)開(kāi)展商，充分做好協(xié)調(diào)溝通工作。接管驗(yàn)收和入伙工作準(zhǔn)備進(jìn)駐人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況，每周向新工程管理部、管理處上報(bào)工程進(jìn)度信息；進(jìn)駐人員根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況及業(yè)主需求向地產(chǎn)工程部提出合理化建議，諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)等，配合開(kāi)展商解決；在各項(xiàng)工程待交接時(shí)，進(jìn)駐人員做好表格設(shè)計(jì)，對(duì)工程的各局部工作進(jìn)行全面檢查，向地產(chǎn)提交檢查報(bào)告，待地產(chǎn)整改后，做好接管的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；入伙前的兩個(gè)月，管理處招聘各崗位人員并進(jìn)行封閉式培訓(xùn)，根據(jù)要求，考核通過(guò)，確立上崗資格；入伙前一個(gè)半月，管理處組織人員進(jìn)行入伙培訓(xùn)，按管理處入伙辦理程序、接管驗(yàn)收程序等逐項(xiàng)進(jìn)行準(zhǔn)備工作；入伙前一個(gè)月與地產(chǎn)協(xié)商入伙具體事宜，嚴(yán)格按地產(chǎn)要求辦理各種準(zhǔn)備手續(xù)，并向地產(chǎn)遞交入伙辦理方案；入伙前半個(gè)月天，管理處清潔人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面清理；入伙前十天，管理處入伙資料、宣傳資料準(zhǔn)備就緒；與地產(chǎn)協(xié)商設(shè)立管理處辦公場(chǎng)地，配置管理辦公用品。前期介入的方法和流程：地產(chǎn)公司工程部向物業(yè)管理處工程部書面提出物業(yè)介入效勞需求，物業(yè)管理處工程部按需求編制效勞方案和?效勞合同?，其中包括效勞內(nèi)容、崗位設(shè)置人員編制、進(jìn)場(chǎng)效勞時(shí)間以及費(fèi)用等，并交給地產(chǎn)公司工程部審核、確認(rèn)，物業(yè)管理處依據(jù)合同落實(shí)工程管理處提供效勞，地產(chǎn)公司工程部監(jiān)督。

地產(chǎn)付款地產(chǎn)監(jiān)督確認(rèn)物業(yè)提供效勞雙方簽訂合同雙方確認(rèn)物業(yè)編制效勞方案和合同前期介入流程圖：地產(chǎn)付款地產(chǎn)監(jiān)督確認(rèn)物業(yè)提供效勞雙方簽訂合同雙方確認(rèn)物業(yè)編制效勞方案和合同地產(chǎn)提出需求地產(chǎn)提出需求

客戶服務(wù)“為業(yè)主住戶效勞，讓業(yè)主住戶滿意〞這是我們的工作中心和目標(biāo)，業(yè)主住戶是我們的衣食父母，我們應(yīng)急住戶所急，想住戶所想，這一點(diǎn)要讓每一個(gè)員工都明白客戶效勞的主要內(nèi)容：入伙辦理、裝修辦理、售后維修效勞、投訴處理我們的效勞強(qiáng)調(diào)：快捷職責(zé)和措施：客戶效勞中心是業(yè)主住戶需求、投訴的專職受理窗口；監(jiān)控中心的一個(gè)職能是及時(shí)傳遞業(yè)主住戶的信息給相關(guān)的責(zé)任部門；每一位員工〔經(jīng)常是安管員〕在聽(tīng)到業(yè)主住戶的需求、投訴后立刻〔通過(guò)對(duì)講機(jī)〕告知責(zé)任部門，并跟蹤落實(shí)、反應(yīng)——首接責(zé)任制；責(zé)任部門人員立刻到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)解決業(yè)主住戶的需求、投訴，并告知反映者；每周例會(huì)上對(duì)業(yè)主住戶的需求、投訴及解決情況進(jìn)行講評(píng)。一、客戶效勞模式：首接負(fù)責(zé)制“首接負(fù)責(zé)制〞是指首個(gè)接待業(yè)主的效勞員，要全面、全過(guò)程盡心盡力負(fù)責(zé)本次效勞，對(duì)效勞過(guò)程跟蹤到底，并對(duì)效勞質(zhì)量負(fù)責(zé)。其核心內(nèi)容可用以下流程表達(dá)：接待業(yè)主為業(yè)主提供全程消費(fèi)效勞本次業(yè)主消費(fèi)行為結(jié)束接待業(yè)主為業(yè)主提供全程消費(fèi)效勞本次業(yè)主消費(fèi)行為結(jié)束二、客戶效勞流程：業(yè)主熱線小區(qū)效勞資源客戶效勞員社會(huì)效勞資源客戶效勞中心業(yè)主熱線小區(qū)效勞資源客戶效勞員社會(huì)效勞資源客戶效勞中心員工素質(zhì)三、客戶效勞質(zhì)量保證：?jiǎn)T工素質(zhì)嚴(yán)格的管理制度優(yōu)質(zhì)效勞良好的供給及信息處反應(yīng)渠道良好的設(shè)施條件嚴(yán)格的管理制度優(yōu)質(zhì)效勞良好的供給及信息處反應(yīng)渠道良好的設(shè)施條件其中：信息渠反應(yīng)道可用下列圖來(lái)表達(dá)：業(yè)主信息反應(yīng)顧客意見(jiàn)表熱線顧客滿意度調(diào)查管理處了解情況品質(zhì)部了解情況處理解決效勞問(wèn)題將處理結(jié)果反應(yīng)給業(yè)主業(yè)主信息反應(yīng)顧客意見(jiàn)表熱線顧客滿意度調(diào)查管理處了解情況品質(zhì)部了解情況處理解決效勞問(wèn)題將處理結(jié)果反應(yīng)給業(yè)主要效勞流程1、入伙手續(xù)的辦理業(yè)主憑開(kāi)發(fā)商發(fā)出的“入伙通知書〞，通過(guò)售樓處簽發(fā)“售樓通知書〞到管理處客戶效勞中心辦理入伙手續(xù)。主要流程如下列圖，并對(duì)其中的?業(yè)主公約?繳款事項(xiàng)、驗(yàn)房等細(xì)項(xiàng)進(jìn)行具體規(guī)定，引導(dǎo)業(yè)主順利入伙。售樓通知書入伙通知書客戶效勞中心財(cái)務(wù)繳款：管理費(fèi)財(cái)務(wù)繳款：管理費(fèi)正式入伙財(cái)務(wù)繳款：管理費(fèi)財(cái)務(wù)繳款：管理費(fèi)售樓通知書入伙通知書客戶效勞中心財(cái)務(wù)繳款：管理費(fèi)財(cái)務(wù)繳款：管理費(fèi)正式入伙財(cái)務(wù)繳款：管理費(fèi)財(cái)務(wù)繳款：管理費(fèi)2、裝修辦理按裝修管理程序執(zhí)行〔見(jiàn)下面裝修管理章節(jié)〕3、售后維修效勞〔見(jiàn)下面售后效勞章節(jié)〕4、投訴處理投訴處理是物業(yè)管理工作中一個(gè)相當(dāng)敏感而又不可回避的重要工程。投訴假設(shè)能得到有效處理，那么對(duì)提高物業(yè)管理效勞工作質(zhì)量是一個(gè)積極的促進(jìn)。1〕構(gòu)筑暢通的投訴渠道2〕業(yè)主可選擇的投訴方式有四種，分別是來(lái)人投訴、來(lái)函投訴、來(lái)電投訴、其他投訴。填寫投訴單3〕投訴處理效勞流程：填寫投訴單接到投訴并記錄進(jìn)行初步調(diào)查分析確認(rèn)有效投訴確認(rèn)無(wú)效投訴深入調(diào)查分析責(zé)成處理填寫處理結(jié)果向投訴者反應(yīng)處理結(jié)果投訴人確認(rèn)投訴單及處理報(bào)告存檔接到投訴并記錄進(jìn)行初步調(diào)查分析確認(rèn)有效投訴確認(rèn)無(wú)效投訴深入調(diào)查分析責(zé)成處理填寫處理結(jié)果向投訴者反應(yīng)處理結(jié)果投訴人確認(rèn)投訴單及處理報(bào)告存檔

安全管理小區(qū)的平安是管理處最重要的責(zé)任強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主：尋找隱患，了解規(guī)律，杜絕隱患采取人防與技防相結(jié)合的措施從治安防范方面、職業(yè)平安與衛(wèi)生方面給予不平安點(diǎn)的控制一、治安防范方面，主要是治安、消防、停車管理、緊急事件處理，由管理處平安管理部負(fù)責(zé)，其他部門配合，主要做好下面工作：抓平安管理隊(duì)伍建設(shè)：杜絕內(nèi)患，提高戰(zhàn)斗力招聘時(shí)重視品德，有本市戶口的親戚擔(dān)保；平時(shí)主管、班長(zhǎng)應(yīng)摸清每一個(gè)隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)遏制不良苗頭；管理處領(lǐng)導(dǎo)、主管應(yīng)關(guān)心和豐富隊(duì)員們的物質(zhì)生活和精神生活；主管或班長(zhǎng)每天堅(jiān)持日講評(píng)，對(duì)表現(xiàn)好的隊(duì)員進(jìn)行表?yè)P(yáng)鼓勵(lì)；每周有理論學(xué)習(xí)和軍體訓(xùn)練，每月有考核。小區(qū)治安管理：固定崗24小時(shí)人防值班門崗控制車輛和外來(lái)人員進(jìn)出；停車場(chǎng)崗防止外來(lái)人員破壞和偷盜，同時(shí)控制裝修材料和垃圾的搬運(yùn)；巡邏崗防止及發(fā)現(xiàn)作案或其他平安隱患。這幾個(gè)崗24小時(shí)值班發(fā)揮人防作用。監(jiān)控中心和技防：24小時(shí)技防監(jiān)控中心管理員24小時(shí)值班，通過(guò)智能化系統(tǒng)設(shè)備，對(duì)小區(qū)內(nèi)每個(gè)角落進(jìn)行監(jiān)視，一旦發(fā)現(xiàn)情況或接到住戶信息，立刻通知責(zé)任部門處理。消防管理：技防、人防監(jiān)控中心通過(guò)消防系統(tǒng)設(shè)備24小時(shí)監(jiān)控各大樓消防情況；工程維修部人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備巡查、維護(hù)保養(yǎng)，每天對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行平安檢查；平安管理部是義務(wù)消防隊(duì)，通過(guò)培訓(xùn)、演練掌握滅火作戰(zhàn)技能，隨時(shí)可投入滅火搶救；管理處于每年11月9日在小區(qū)舉辦防火平安活動(dòng)，宣傳平安用電用氣知識(shí)，進(jìn)行消防演習(xí)。緊急事件處理：應(yīng)急措施落實(shí)，處理有序有應(yīng)急預(yù)案，措施落實(shí)；有應(yīng)急隊(duì)伍，平常演練具有戰(zhàn)斗力；有應(yīng)急物資，隨時(shí)處于可用狀態(tài)；有報(bào)警、聯(lián)絡(luò)的號(hào)碼；緊急情況時(shí)，報(bào)警、搶救、戰(zhàn)斗、維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、聯(lián)絡(luò)領(lǐng)導(dǎo)等處理有序。緊急事件有：火災(zāi)、澇災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、治安刑事案件、觸電、溺水、電梯困人、管道氣滲漏、水管爆裂等。二、職業(yè)平安與衛(wèi)生方面，重點(diǎn)在危險(xiǎn)源的識(shí)別和防范危險(xiǎn)源的識(shí)別和防范表責(zé)任人/部門危險(xiǎn)源的識(shí)別檢查、分析、糾正預(yù)防措施管理層1、管理處平安管理委員會(huì)是否建立2、平安管理制度是否建全3、人員、物資是否到位住戶室內(nèi)戶內(nèi)配電箱的漏電保護(hù)功能是否正常，插座無(wú)超負(fù)荷燃?xì)鉄崴魇欠駨?qiáng)排、外掛，排煙排氣是否正常；電熱水器是否3、廚房燃?xì)夤艿馈t灶是否漏氣有燃?xì)馕兜?、陽(yáng)臺(tái)、凸窗護(hù)欄是否牢固監(jiān)控中心1、消防系統(tǒng)是否正常使用2、電梯運(yùn)行監(jiān)視系統(tǒng)是否正常使用3、閉路監(jiān)視系統(tǒng)是否正常使用4、周界紅線報(bào)警系統(tǒng)是否正常使用安管隊(duì)1、巡更系統(tǒng)是否正常使用2、夜間查崗是否有脫崗或打瞌睡的現(xiàn)象3、電梯困人解救、醫(yī)療急救、消防技能現(xiàn)場(chǎng)考核是否合格4、消防應(yīng)急器材〔戰(zhàn)斗服、手提滅火器、消防板手、消防斧頭、防毒面罩、防火繩、應(yīng)急燈、藥箱藥物〕是否充分，是否管理有序，處于完好備用狀態(tài)5、消防通道是否通暢6、消防栓是否完好7、各崗位是否正常值班8、平安應(yīng)急方案〔滅火預(yù)案等〕工程維修部1、小區(qū)消防系統(tǒng)設(shè)備是否已完好，處于備用狀態(tài)2、小區(qū)二次供水水質(zhì)是否合格〔小區(qū)是否采用二次供水系統(tǒng)〕3、小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備〔變配電房、配電箱〕是否有平安警示標(biāo)識(shí)4、小區(qū)供氣設(shè)施設(shè)備〔閥門、管道〕是否有平安警識(shí)標(biāo)識(shí)5、電工是否有電工上崗證書，電工平安作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)考核是否合格6、電工作業(yè)平安用具〔絕緣鞋、絕緣手套、眼睛護(hù)罩等〕是否有7、小區(qū)的戶外娛樂(lè)康體設(shè)施、防護(hù)欄是否牢固完好8、電梯機(jī)房是否有滅火器、應(yīng)急燈9、電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)、年審等事宜是否落實(shí)10、電梯困人解救、醫(yī)療急救、消防技能現(xiàn)場(chǎng)考核是否合格游泳池1、是否有合格的救生員2、水質(zhì)是否能保證合格3、進(jìn)入人員的健康控制4、游泳池是否有水深標(biāo)識(shí)、救護(hù)設(shè)施〔如備用救生圈〕清潔1、清潔工是否知道帶電的設(shè)施設(shè)不可用濕毛巾清潔。2、清潔工是否知道滑的路面應(yīng)放置“小心地滑〞標(biāo)識(shí)牌。3、清潔工是否知道在使用強(qiáng)酸強(qiáng)堿的藥水前要戴好膠手套。洗外墻催促外包商應(yīng)做好平安措施：選好固定設(shè)施，系好平安帶、繩，地面警示及隔離，購(gòu)置作業(yè)者保險(xiǎn)。四害消殺使用對(duì)人體無(wú)害的藥物或方法，決不能使用毒鼠強(qiáng)綠化1、是否使用無(wú)毒農(nóng)藥。2、小區(qū)是否種植有毒草木。3、小區(qū)是否有種植的帶刺的草木。倉(cāng)庫(kù)1、是否通風(fēng)。2、是否放置有毒易燃易爆物品。裝修管理1、是否有破壞承重結(jié)構(gòu)〔梁、柱、板、承重墻等〕2、是否有擅自改動(dòng)燃?xì)夤艿馈y拉電線、使用電爐、電熱棒等違反平安的行為。3、裝修施工現(xiàn)場(chǎng)是否有放置滅火器。4、是否有封閉陽(yáng)臺(tái)的現(xiàn)象。其它1、停車場(chǎng)是否有禁止吸煙的標(biāo)識(shí)。2、小區(qū)行車道是否有限速、禁鳴標(biāo)識(shí)牌。3、地下架空層是否有標(biāo)高提示和防碰撞措施。4、花園水景、小溪是否有警示標(biāo)識(shí)和防小孩跌落措施。三、小區(qū)治安主要措施小區(qū)環(huán)境與保衛(wèi)工作在周邊圍墻上的紅外對(duì)射系統(tǒng)未投入使用前，我們加強(qiáng)人防力量：設(shè)7個(gè)固定崗和2個(gè)巡邏崗〔人行主大門崗、車輛出入門崗、巡邏崗、周邊巡視崗〕每天三班24小時(shí)值班，主要職責(zé)是對(duì)人員及車輛進(jìn)出進(jìn)行控制，防偷盜防破壞。在小區(qū)智能化系統(tǒng)啟用后，我們?cè)黾恿思挤溃罕O(jiān)控中心24小時(shí)利用平安防范系統(tǒng)對(duì)小區(qū)周邊、道路、出入口、電梯轎廂和地下停車場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控。車輛進(jìn)出管理：進(jìn)時(shí)取卡，出時(shí)收卡。施工人員的管理1、對(duì)施工人員的管理所有的裝修人員必須到轄區(qū)派出所報(bào)戶備案；規(guī)定統(tǒng)一從小區(qū)人行大門進(jìn)出，統(tǒng)一檢查；施工人員出入小區(qū)必須佩戴出入證，便于查驗(yàn)；嚴(yán)禁施工人員進(jìn)入小區(qū)后閑逛；控制夜間留宿施工人員，每戶不超過(guò)2人；嚴(yán)格控制超時(shí)裝修及施工；對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)平安檢查；2、對(duì)搬運(yùn)工的管理裝修期間，為便于管理，選擇一家搬運(yùn)隊(duì)，為了能使其更好為業(yè)主效勞，管理處從以下幾個(gè)方面標(biāo)準(zhǔn)管理搬運(yùn)隊(duì)伍：所有的搬運(yùn)工必須到轄區(qū)派出所報(bào)戶備案；公布搬運(yùn)物品價(jià)目表，防止亂收費(fèi)；佩戴證件并統(tǒng)一著裝；在指定地方接洽業(yè)務(wù)，不許亂逛亂竄。消防管理和應(yīng)急防火防水浸防臺(tái)風(fēng)等也是平安管理工作的一局部，重在預(yù)防，我們采取如下措施：控中心通過(guò)消防系統(tǒng)設(shè)備24小時(shí)監(jiān)控各大樓消防情況；工程維修部負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備巡查、維護(hù)保養(yǎng)，每天對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行平安檢查；平安管理部是義務(wù)消防隊(duì)，通過(guò)培訓(xùn)、演練掌握滅火作戰(zhàn)技能，隨時(shí)可投入滅火搶救；管理處于每年11月9日在小區(qū)舉辦防火平安活動(dòng)，宣傳平安用電用氣知識(shí)，進(jìn)行消防演習(xí)。管理處對(duì)可能出現(xiàn)的各種緊急情況制定了處理程序和應(yīng)急措施，要求管理處人員掌握緊急情況的處理程序和應(yīng)急措施，指定平安管理部是應(yīng)急隊(duì)，各部門有報(bào)警和與領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)絡(luò)的。緊急事件有：火災(zāi)、澇災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、治安刑事案件、觸電、溺水、電梯困人、管道氣滲漏、水管爆裂等。以下是火警火災(zāi)事故處理流程圖和治安突發(fā)事件處理流程圖：1、火災(zāi)事故處理流程火警火災(zāi)確認(rèn)火災(zāi)失控向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告消防管理中心向119報(bào)警人為違章制止主管班長(zhǎng)到現(xiàn)場(chǎng)組織指揮進(jìn)行警戒和交通管制協(xié)助滅火、組織疏散，救護(hù)人員，搶救保護(hù)財(cái)物完成并總結(jié)火警火災(zāi)確認(rèn)火災(zāi)失控向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告消防管理中心向119報(bào)警人為違章制止主管班長(zhǎng)到現(xiàn)場(chǎng)組織指揮進(jìn)行警戒和交通管制協(xié)助滅火、組織疏散，救護(hù)人員，搶救保護(hù)財(cái)物完成并總結(jié)2、治安突發(fā)事件處理流程圖盜竊、搶劫判斷性質(zhì)是否可自行處理否指揮中心心是呼叫附近人員支援援通知相關(guān)崗位加強(qiáng)警戒及參加行動(dòng)向公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門求助，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告通知應(yīng)急分隊(duì)開(kāi)始組織疏散、搜索等行動(dòng)完成處理情況結(jié)果報(bào)指揮中心做好記錄并總結(jié)盜竊、搶劫判斷性質(zhì)是否可自行處理否指揮中心心是呼叫附近人員支援援通知相關(guān)崗位加強(qiáng)警戒及參加行動(dòng)向公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門求助，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告通知應(yīng)急分隊(duì)開(kāi)始組織疏散、搜索等行動(dòng)完成處理情況結(jié)果報(bào)指揮中心做好記錄并總結(jié)

環(huán)境監(jiān)管主要是清潔、綠化的監(jiān)管首先是依據(jù)公司清潔綠化管理手冊(cè)做好日常的監(jiān)督、檢查，月、季、年考評(píng)注意：四害消殺、病蟲害消殺不得使用對(duì)人有害的藥物一、環(huán)境管理理念借鑒大型物業(yè)公司環(huán)境管理的做法：“隱性零干擾〞管理，要求清潔綠化工作人員，在業(yè)主上班時(shí)間進(jìn)行作業(yè)，當(dāng)業(yè)主或住戶下班返家時(shí)見(jiàn)不到操作人員在工作，但小區(qū)給人的感覺(jué)總是清潔、亮麗而迷人的。它的特點(diǎn)在于使業(yè)主切實(shí)感到清新整潔、人與自然的協(xié)調(diào)結(jié)合，充分享受下班后無(wú)人干擾的寧?kù)o生活。二、清潔、綠化管理方式依據(jù)專業(yè)化管理的要求，大型小區(qū)內(nèi)的清潔綠化工作，嚴(yán)格按照公司質(zhì)量手冊(cè)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管。三、監(jiān)管1、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)、公司內(nèi)部運(yùn)作制度標(biāo)準(zhǔn)和?物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程?指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，并制定詳細(xì)的清潔標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此對(duì)清潔衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理。2、環(huán)境監(jiān)管人員與職責(zé)平安主管兼職環(huán)境質(zhì)量監(jiān)管主要負(fù)責(zé)人，主要職責(zé)為：〔1〕對(duì)小區(qū)的清潔、綠化日常工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，要求每日至少對(duì)小區(qū)巡查二遍，包括樓道、天臺(tái)、小區(qū)道路、沙井、明溝、玻璃、扶手、綠化、清潔綠化設(shè)施等工作；〔2〕填寫日檢、周檢、月檢表；〔3〕每周在主管的指導(dǎo)下對(duì)工作情況進(jìn)行周檢，并作出評(píng)價(jià)；〔4〕每月在經(jīng)理的指導(dǎo)下進(jìn)行工作情況月檢，并作出評(píng)語(yǔ)；〔5〕對(duì)效勞不合格項(xiàng)提出整改意見(jiàn)；3、環(huán)境監(jiān)管的制度〔1〕制定嚴(yán)密的監(jiān)管制度環(huán)境監(jiān)管制度的內(nèi)容包括：日檢、周檢、月檢和抽檢。日檢由環(huán)境監(jiān)管員每日對(duì)清潔、綠化工作進(jìn)行巡查；周檢由主管負(fù)責(zé)；月檢由管理處經(jīng)理、主管共同檢查；抽檢由管理處不定時(shí)安排對(duì)環(huán)境管理工作進(jìn)行的抽查制度。〔2〕對(duì)不合格效勞項(xiàng)的處治A.要求主管制定有效的整改措施；B.要求主管限時(shí)糾正不合格項(xiàng)；C.對(duì)不合格效勞情況嚴(yán)重或?qū)芾硖幍穆曌u(yù)造成不良影響的，進(jìn)行教育外，按公司獎(jiǎng)罰細(xì)那么，對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處分。3、質(zhì)量檢測(cè)評(píng)估體系圖：檢查記錄安管員巡查每天至少兩次檢查記錄清潔、綠化主管自查清潔、綠化工作管理處監(jiān)管員作出處理意見(jiàn)并作記錄住戶檢查記錄安管員巡查每天至少兩次檢查記錄清潔、綠化主管自查清潔、綠化工作管理處監(jiān)管員作出處理意見(jiàn)并作記錄住戶4、清潔綠化工作應(yīng)注意平安清潔、綠化作業(yè)規(guī)定必須注明：不得使用對(duì)人有毒的農(nóng)藥，每次消殺病蟲害必須由管理處公告全體住戶，由平安主管現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督消殺工作。

設(shè)備管理設(shè)備管理與平安管理一樣是小區(qū)管理工作的重中之重，由管理處工程維修部負(fù)責(zé)，我們將著重以下方面：接管驗(yàn)收時(shí)嚴(yán)格把關(guān)：清單全、資料〔設(shè)計(jì)圖紙、隨機(jī)資料、合格證等〕全、核對(duì)準(zhǔn)確、運(yùn)行正常、培訓(xùn)到位、保修到位任用合格的管理技術(shù)人員，并責(zé)任到人，日常檢查維護(hù)到位，監(jiān)督到位外包工程〔如電梯維護(hù)〕要選擇合格的效勞供給商并監(jiān)管到位重視平安作業(yè)：高壓變配電檢查維護(hù)、電梯維修、燃?xì)夤艿缆?、水池清洗等季?jié)性緊急情況保護(hù)措施落實(shí)到位：臺(tái)風(fēng)、雷電、水浸一切操作、維護(hù)保養(yǎng)按設(shè)備使用說(shuō)明書或公司體系文件規(guī)定執(zhí)行一．介入期設(shè)備管理為防止設(shè)計(jì)和施工造成不利于以后物業(yè)管理的情況出現(xiàn)，管理處可派兩名經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)的管理骨干參與前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工過(guò)程提合理化建議〔見(jiàn)前期介入〕。二．設(shè)備的驗(yàn)收和接管按移交設(shè)備清單、規(guī)格型號(hào)、容量、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量，安裝位置及竣工圖進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，驗(yàn)收過(guò)程主要注意以下幾點(diǎn)：1、設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；2、主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；3、設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合；4、驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫驗(yàn)收和移交記錄，報(bào)告并歸檔。三．內(nèi)部管理控制1、設(shè)備管理人員實(shí)行設(shè)施設(shè)備和樓棟分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人；建立設(shè)備臺(tái)帳，掌握、記錄運(yùn)動(dòng)情況；明確責(zé)任人的崗位職責(zé)〔見(jiàn)下表〕：名稱負(fù)責(zé)人主要工作職責(zé)專業(yè)設(shè)備維修主管對(duì)設(shè)備的保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督及指導(dǎo)，根據(jù)設(shè)備臺(tái)帳編制有關(guān)維修方案專業(yè)保養(yǎng)專業(yè)維修公司智能化高的設(shè)備，由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng)家居設(shè)備保養(yǎng)維修技工負(fù)責(zé)家庭設(shè)備的維護(hù)，建立家庭設(shè)備檔案，制定保養(yǎng)方案2、設(shè)備根底資料管理設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容包括：驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說(shuō)明，遺留問(wèn)題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。重要設(shè)備維修資料檔案管理維修單管理：每次維修填寫的維修單、每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，每年裝訂一次，由管理處資料員保管以備存查。技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改良、設(shè)備革新、技術(shù)改良措施等資料，由工程維修部匯總存查。四．設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)管理設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容時(shí)建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、平安操作規(guī)程等運(yùn)行要求〔標(biāo)準(zhǔn)〕及文明平安運(yùn)行的管理，并建立定期檢查運(yùn)行情況和標(biāo)準(zhǔn)效勞的制度等。其中設(shè)備平安管理，除了加強(qiáng)設(shè)備平安檢查和對(duì)操作人員、維修人員的平安管理，平安作業(yè)的訓(xùn)練外，還要建立平安責(zé)任制和結(jié)合事例對(duì)業(yè)主進(jìn)行平安教育，向業(yè)主宣傳一些危險(xiǎn)設(shè)備〔如電梯〕的平安使用知識(shí)。1、供配電設(shè)備、給排水設(shè)備、柴油發(fā)電機(jī)、消防設(shè)備及電梯運(yùn)行管理。對(duì)設(shè)備運(yùn)行的管理直接關(guān)系到業(yè)主的正常生活，加強(qiáng)設(shè)備及配套設(shè)施的運(yùn)行管理，建立合理的運(yùn)行機(jī)制，保證小區(qū)管理的正常開(kāi)展，以下時(shí)各種設(shè)備巡視監(jiān)控、停電緊急處理、交接班制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施：供配電設(shè)備給排水設(shè)備發(fā)電機(jī)設(shè)備消防設(shè)備中央空調(diào)電梯驕箱及電梯機(jī)房巡視監(jiān)控每天進(jìn)行一次巡查每天進(jìn)行一次巡查每15天運(yùn)行30分鐘，及定時(shí)抽查每15天進(jìn)行一次全面巡查，及定其抽查每30天進(jìn)行全面巡查保養(yǎng)每月巡查一次，每15天保養(yǎng)停電處理或監(jiān)控范圍市電停電，馬上撥打咨詢，弄清情況后才決定是否開(kāi)備用發(fā)電機(jī)供電。到重新正常供水部15分鐘對(duì)于手動(dòng)操作發(fā)電機(jī)在?！笆须姩晻r(shí)，15分鐘內(nèi)開(kāi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)開(kāi)始供電：在來(lái)“市電〞時(shí)，應(yīng)在20分鐘內(nèi)關(guān)停發(fā)電機(jī)消防主機(jī)、煙感探頭、溫感探頭、滅火器、消火栓保持設(shè)備完好到發(fā)電機(jī)開(kāi)始供電時(shí)電梯正常運(yùn)行不超過(guò)5分鐘。停電期間做好平安保護(hù)交接班制度設(shè)備運(yùn)行及未解決問(wèn)題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理設(shè)備運(yùn)行未解決問(wèn)題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理管理員應(yīng)根據(jù)負(fù)荷變化，適當(dāng)調(diào)整油門大小，使其功率得到充分的利用對(duì)設(shè)備器村記錄的完好交接根據(jù)每月檢查情況對(duì)下一班提出要求設(shè)備運(yùn)行及未解決問(wèn)題全面詳細(xì)移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理數(shù)據(jù)記錄當(dāng)值班變配電室值班電工將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)及狀況清晰完整、標(biāo)準(zhǔn)地記錄在“設(shè)備巡查記錄表〞內(nèi)水泵房管理員將給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)及運(yùn)行狀況完整、標(biāo)準(zhǔn)地記錄在“設(shè)備巡查記錄表〞內(nèi)將柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)、清晰地記錄于“柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表〞內(nèi)資料保存與審核當(dāng)班人員及時(shí)、完整、標(biāo)準(zhǔn)、清晰地記錄在“設(shè)備巡查記錄表〞內(nèi)對(duì)于電梯的運(yùn)行情況，當(dāng)值人員及時(shí)、完整、標(biāo)準(zhǔn)、清晰地記錄在“設(shè)備巡查記錄表〞內(nèi)設(shè)備房管理人員出入清潔衛(wèi)生、機(jī)房平安、通風(fēng)溫濕度、鑰匙管理人員出入、清潔衛(wèi)生、水泵房平安、通風(fēng)良好、鑰匙管理定期清潔發(fā)電機(jī)房威懾功能，保持良好通風(fēng)，鑰匙管理人員出入清潔溫聲、設(shè)備器材完好，室內(nèi)保持24小時(shí)監(jiān)控對(duì)空調(diào)設(shè)備及配套器材實(shí)行定期清潔，以確保設(shè)備正常運(yùn)行對(duì)電梯機(jī)房每清掃，定時(shí)檢查設(shè)備上漏油，及時(shí)維修2、二次供水〔該工程是否采用二次供水系統(tǒng)〕工程維修部依據(jù)供水合同或政策規(guī)定，協(xié)助自來(lái)水公司，保證供水設(shè)施的正常運(yùn)行和保養(yǎng)，一旦發(fā)生故障，立刻通知自來(lái)水公司。當(dāng)發(fā)生正常停水時(shí)及時(shí)通知用戶，做好水箱蓄水，保證應(yīng)急供水和消防儲(chǔ)藏用水。日常做好排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)。每月做好公共水費(fèi)的核算并報(bào)財(cái)務(wù)。為確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)操作，管理處規(guī)定維修主管必須每月檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池，對(duì)檢查情況進(jìn)行記錄；水泵房管理員應(yīng)持有衛(wèi)生防站簽發(fā)的健康證；每年請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)所有水池進(jìn)行清洗兩次以上確保水質(zhì)合格。5、智能化設(shè)備管理前期介入：選派人員，熟悉系統(tǒng)，了解安裝過(guò)程，參與調(diào)試。接管驗(yàn)收：有清單，資料全，設(shè)備全，運(yùn)行正常，培訓(xùn)合格。裝修期管理：住戶室內(nèi)的子系統(tǒng)不許裝修工擅自改動(dòng)，需改動(dòng)的，報(bào)管理處，由原安裝單位實(shí)施，工程維修部參與；教會(huì)住戶正確使用。日常管理：按使用說(shuō)明書操作、維護(hù)保養(yǎng)。

裝修管理目的：平安、有序重點(diǎn)：防破壞〔房屋結(jié)構(gòu)、電梯〕、防盜、防火災(zāi)措施及責(zé)任到崗〔人〕：裝修申請(qǐng)受理、證件辦理、最后資料歸檔——客戶效勞前臺(tái)接待文員內(nèi)容、用材、圖紙審核及驗(yàn)收———————工程主管綜合〔資質(zhì)、工程、平安措施〕審批————管理處負(fù)責(zé)人人員、材料進(jìn)出控制———————————門崗安管員施工現(xiàn)場(chǎng)每日檢查：結(jié)構(gòu)平安、火險(xiǎn)隱患——維修工責(zé)任人垃圾袋裝清運(yùn)、材料搬運(yùn)控制———————巡邏安管員亂搭建、超時(shí)施工控制——————————巡邏安管員收相關(guān)費(fèi)用———————————————財(cái)務(wù)收款員為保護(hù)業(yè)主和管理處利益，建議裝修施工單位購(gòu)置第三責(zé)任保險(xiǎn)下面是對(duì)裝修各階段的控制：一．入伙前裝修準(zhǔn)備階段１、裝修宣傳〔1〕將?廣東省家庭居室裝修管理規(guī)定?中有關(guān)家居裝修的規(guī)定要求匯編成冊(cè)，送與每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進(jìn)行的裝修工程；〔2〕向業(yè)主推介匯源豪庭特色管理——家庭房屋健康檔案，并從第一次申請(qǐng)裝修開(kāi)始建立；再次裝修時(shí)必須重新申報(bào)，并將全部裝修內(nèi)容存入房屋健康檔案；當(dāng)業(yè)主變更時(shí)，仍保存原有房屋健康檔案，并在房屋使用有效期內(nèi)終生保存。2、裝修培訓(xùn)聘請(qǐng)裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計(jì)、材料選用、工程施工管理及預(yù)算等多方面提供專業(yè)意見(jiàn)；組織三四家有合法資質(zhì)、信譽(yù)良好的裝修公司供業(yè)主選擇。如業(yè)主需要，管理處還可以代為選擇。3、裝修保護(hù)為保護(hù)公共設(shè)施，在裝修戶搬運(yùn)材料必經(jīng)的電梯入口、走道、貨梯內(nèi)鋪設(shè)木制夾板，做臨時(shí)性保護(hù)；規(guī)劃好單元門前場(chǎng)地，制定臨時(shí)材料堆放場(chǎng)區(qū)和停車通道，既保證材料運(yùn)送順利，又保持通道暢通。4、裝修特設(shè)效勞為現(xiàn)場(chǎng)平安及長(zhǎng)遠(yuǎn)著想，入伙時(shí)每戶配備二個(gè)滅火器，既保證施工消防平安游客作家庭防火之用。二．入伙后的裝修實(shí)施階段1、進(jìn)駐小區(qū)的裝修公司必須先遞交裝修申請(qǐng)表和要求的執(zhí)照、資質(zhì)、工程圖紙等相關(guān)必備材料，經(jīng)由管理處審核發(fā)證才允許進(jìn)入小區(qū)，保證了小區(qū)平安和房屋裝修質(zhì)量。裝修流程圖如下：不批準(zhǔn)遞交申請(qǐng)表及相關(guān)資料工程維修部審閱辦理施工人員出入證進(jìn)行保護(hù)措施允許開(kāi)工不批準(zhǔn)遞交申請(qǐng)表及相關(guān)資料工程維修部審閱辦理施工人員出入證進(jìn)行保護(hù)措施允許開(kāi)工2、具體實(shí)施裝修時(shí)間規(guī)定：8：00—12：00、14：00—19：00；裝修施工實(shí)行憑證進(jìn)出，制止野蠻、不文明的行為；由工程維修部對(duì)裝修進(jìn)行管理，全程監(jiān)控，樓棟分管責(zé)任人每周至少進(jìn)行兩次平安、衛(wèi)生及裝修工程檢查，將巡查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和應(yīng)考前須知向裝修負(fù)責(zé)人提出，并記錄在裝修巡查表上；對(duì)裝修違章，管理處有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重對(duì)責(zé)任人作出如下處分：責(zé)成限期修復(fù)、糾正；采取停水、停電的方式責(zé)令停工，賠償經(jīng)濟(jì)損失；對(duì)裝修違章情節(jié)特別嚴(yán)重的，取消裝修隊(duì)在小區(qū)的裝修資格，并通過(guò)法律途徑追究當(dāng)事人的責(zé)任；對(duì)違章裝修內(nèi)容、整改情況、處理結(jié)果全部如實(shí)存入房屋健康檔案。3、裝修驗(yàn)收裝修驗(yàn)收分兩個(gè)階段進(jìn)行，以減少因損害隱蔽工程質(zhì)量而引起日后的管理不便。隱蔽工程驗(yàn)收裝修公司應(yīng)該對(duì)隱蔽工程請(qǐng)管理處工程維修人員進(jìn)行階段驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可進(jìn)行隱蔽處理〔特別是改動(dòng)、移位工程〕，并由驗(yàn)收人將階段驗(yàn)收結(jié)果記錄在裝修巡查表上。竣工驗(yàn)收由工程維修部派人員對(duì)所有裝修工程均已完工的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)對(duì)外立面的狀況〔包括排煙管的安裝、空調(diào)的安裝、窗花、拉閘、防盜門等〕和衛(wèi)生間防滲漏進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)于驗(yàn)收不合格的，提出整改意見(jiàn)并要求限期整改；驗(yàn)收合格的，可在驗(yàn)收合格后10日內(nèi)到管理處退還裝修保證金。4、將裝修的相關(guān)資料和記錄匯總并存入房屋健康檔案，以便日后對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理。

售后服務(wù)售后效勞強(qiáng)調(diào)：快捷、態(tài)度好，認(rèn)真首先分清兩類工程問(wèn)題及處理途徑：設(shè)計(jì)缺陷由地產(chǎn)解決；施工質(zhì)量問(wèn)題由施工單位解決實(shí)現(xiàn)快捷解決工程質(zhì)量遺留問(wèn)題的措施：工程合同上，規(guī)定工程保修金比率至5%以上，授權(quán)物業(yè)公司負(fù)責(zé)保修管理工作，保修款的支付必須經(jīng)物業(yè)公司確認(rèn)同意，讓施工單位重視保修工作物業(yè)售后效勞人員現(xiàn)場(chǎng)辦公各個(gè)施工單位維修負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)辦公各個(gè)施工單位的維修人員住工程附近做到：反映及時(shí)，處理及時(shí)，反應(yīng)及時(shí)具體管理如下：一．簽訂?保修協(xié)議?，授權(quán)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)保修工作工程竣工驗(yàn)收通過(guò)后，建設(shè)單位、物業(yè)管理單位、施工單位三方簽訂?保修協(xié)議?，保修工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，保修款的支付必須經(jīng)物業(yè)公司確認(rèn)同意。二、售后效勞專人負(fù)責(zé)管理處指定由工程維修部的工程主管和助理工程主管，負(fù)責(zé)業(yè)主入住后對(duì)樓房質(zhì)量問(wèn)題的處理，要求售后效勞人員駐現(xiàn)場(chǎng)辦公，包括：各施工隊(duì)代表。三．售后效勞人員崗位職責(zé)全面負(fù)責(zé)售后效勞的方案、組織、檢查、驗(yàn)收、施工單位保修效勞評(píng)價(jià)、保修款結(jié)算審核等。〔1〕認(rèn)真、耐心地聽(tīng)取業(yè)主住戶及客戶效勞部的質(zhì)量問(wèn)題反映，并及時(shí)記錄；〔2〕及時(shí)帶責(zé)任施工單位保修負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)查看，問(wèn)題確切，立刻責(zé)成維修；〔3〕維修過(guò)程檢查，完工要驗(yàn)收；〔4〕做好業(yè)主住戶回訪；〔5〕售后效勞資料存檔整理工作。2、施工隊(duì)保修負(fù)責(zé)人〔1〕嚴(yán)格遵守售后效勞的工作制度；〔2〕及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)查看問(wèn)題，問(wèn)題確切，立刻組織維修；〔3〕接受管理處監(jiān)督；〔4〕對(duì)于因該施工單位的工程質(zhì)量問(wèn)題造成業(yè)主住戶損失的，應(yīng)落實(shí)合理的賠償。四．售后效勞運(yùn)行制度1、售后效勞人員不得無(wú)故離開(kāi)崗位，辦公室應(yīng)保證上班時(shí)間有人接待到訪的住戶，下班時(shí)間有錄音。2、對(duì)住戶任何咨詢和投訴，售后效勞人員必須禮貌接待。3、任何一位首先接待住戶的人即為責(zé)任人，不得推諉。4、售后效勞人員接到投訴后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，分析原因，并做好記錄，以便分配有關(guān)責(zé)任單位給予解決。5、對(duì)有效投訴，應(yīng)給住戶一個(gè)處理問(wèn)題的期限，并立即通知有關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行處理。處理過(guò)程由監(jiān)理單位協(xié)助監(jiān)察售后效勞人員跟蹤處理情況，處理結(jié)果由管理處和業(yè)主驗(yàn)收。6、責(zé)任單位接到售后效勞人員的通知后，應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，如責(zé)任單位不按規(guī)定時(shí)間處理保修問(wèn)題，售后效勞人員可派管理處維修技工或其他施工單位處理問(wèn)題，費(fèi)用從責(zé)任單位保修款中扣除，售后效勞應(yīng)做好記錄及辦理有關(guān)手續(xù)。7、對(duì)重大問(wèn)題，售后效勞人員應(yīng)立即將情況上報(bào)，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。8、對(duì)無(wú)效投訴，售后效勞人員對(duì)住戶解釋清楚原因。9、售后效勞人員對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行回訪，并將所有資料存檔。五．售后效勞工作流程圖設(shè)計(jì)問(wèn)題施工問(wèn)題住戶投訴接待人填寫保修單查看現(xiàn)場(chǎng)售后效勞人員將問(wèn)題分類填寫意見(jiàn)通知責(zé)任施工單位立刻解決無(wú)效投訴向住戶解釋清楚售后效勞人員匯報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)或部門跟蹤處理情況，完畢驗(yàn)收主管領(lǐng)導(dǎo)或部門反映給地產(chǎn)解決向住戶反應(yīng)結(jié)果住戶、售后效勞人員驗(yàn)收登記、存檔設(shè)計(jì)問(wèn)題施工問(wèn)題住戶投訴接待人填寫保修單查看現(xiàn)場(chǎng)售后效勞人員將問(wèn)題分類填寫意見(jiàn)通知責(zé)任施工單位立刻解決無(wú)效投訴向住戶解釋清楚售后效勞人員匯報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)或部門跟蹤處理情況，完畢驗(yàn)收主管領(lǐng)導(dǎo)或部門反映給地產(chǎn)解決向住戶反應(yīng)結(jié)果住戶、售后效勞人員驗(yàn)收登記、存檔培訓(xùn)培訓(xùn)工作是企業(yè)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定開(kāi)展的基石。它是一個(gè)長(zhǎng)期的、系統(tǒng)的工程。培訓(xùn)的形式靈活多樣：理論學(xué)習(xí)、工作指導(dǎo)〔如日講評(píng)、老員工帶新員工〕、參觀等。根據(jù)時(shí)間的不同，可把培訓(xùn)分為：上崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、換崗培訓(xùn)等。為提高管理處人員的素質(zhì)，更好地為住戶效勞，根據(jù)工程不同的階段，我們制訂如下培訓(xùn)方案：階段培訓(xùn)內(nèi)容相關(guān)文件課時(shí)培訓(xùn)對(duì)象入伙準(zhǔn)備期1、員工入司培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)效勞意識(shí)，介紹物業(yè)管理主要工作無(wú)3全體員工2、針對(duì)入伙工作進(jìn)行各項(xiàng)技能培訓(xùn)辦理入住規(guī)程、裝修控制規(guī)程3全體員工3、效勞意識(shí)培訓(xùn)客服標(biāo)準(zhǔn)2全體員工4、職業(yè)禮儀及文明用語(yǔ)培訓(xùn)員工儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)、員工文明用語(yǔ)2全體員工5、道德標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)員工行為標(biāo)準(zhǔn)2全體員工6、入伙、收樓等相關(guān)流程培訓(xùn)辦理入住工作流程3全體員工7、收樓技巧培訓(xùn)無(wú)1收樓小組8、收樓資料填寫培訓(xùn)辦理入住工作流程1收樓小組9、物業(yè)交付工作規(guī)程培訓(xùn)物業(yè)接管驗(yàn)收程序2接管小組10、崗位職責(zé)培訓(xùn)〔1〕平安管理員〔3〕保潔管理員〔4〕綠化管理員〔5〕工程維修員〔6〕前臺(tái)效勞員〔7〕其它管理人員平安手冊(cè)清潔手冊(cè)、分包控制綠化手冊(cè)、分包控制工程手冊(cè)、分包控制客服效勞程序文件相關(guān)程序文件633663各相關(guān)專業(yè)員工11、檔案管理培訓(xùn)檔案管理規(guī)程2文員12、辦公室行為標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)行政總務(wù)類文件2全體員工13、地方物業(yè)管理法規(guī)地方物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)3全體員工14、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例3全體員工入伙管理期1、入伙現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)培訓(xùn)無(wú)1相關(guān)主管2、入伙資料檔案管理培訓(xùn)檔案資料管理作業(yè)規(guī)程1入伙小組3、成立解疑答難小組現(xiàn)場(chǎng)咨詢無(wú)2咨詢小組4、針對(duì)入伙時(shí)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行的專項(xiàng)培訓(xùn)無(wú)4全體員工5、工程遺留問(wèn)題整改、跟進(jìn)、落實(shí)制度培訓(xùn)物業(yè)接管驗(yàn)收程序3收樓小組6、客戶接待禮節(jié)、禮儀的培訓(xùn)效勞標(biāo)準(zhǔn)類文件2全體員工裝修管理期1、裝修管理效勞意識(shí)培訓(xùn)無(wú)2裝修管理小組2、裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)的培訓(xùn)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)1裝修審批員3、裝修審批培訓(xùn)裝修控制規(guī)程1裝修審批員4、裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)裝修控制規(guī)程2裝修管理小組5、裝修控制規(guī)程培訓(xùn)裝修控制規(guī)程2裝修管理小組6、裝修資料檔案管理培訓(xùn)檔案資料管理作業(yè)規(guī)程1管理人員7、地方性家庭裝修管理?xiàng)l例相關(guān)條例3全體員工8、建設(shè)部居家裝修管理方法相關(guān)法規(guī)3全體員工日常管理期1、效勞意識(shí)培訓(xùn)無(wú)3全體員工2、專業(yè)技能培訓(xùn)〔保安、維修、客戶效勞〕相關(guān)部門手冊(cè)20各專業(yè)人員3、職業(yè)禮儀培訓(xùn)效勞標(biāo)準(zhǔn)類文件2全體員工4、職業(yè)道德培訓(xùn)員工行為標(biāo)準(zhǔn)2全體員工5、物管法規(guī)培訓(xùn)相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)3全體員工6、案例分析培訓(xùn)無(wú)5全體員工7、投訴處理的技巧培訓(xùn)無(wú)3全體員工8、維修回訪培訓(xùn)有償便民效勞工作規(guī)程2維修人員9、客戶訪問(wèn)培訓(xùn)訪問(wèn)業(yè)戶工作規(guī)程2管理人員10、社區(qū)文化活動(dòng)籌劃、組織、實(shí)施、效果培訓(xùn)社區(qū)文化管理規(guī)程2管理人員11、案例分析無(wú)3全體員工12、管理費(fèi)催收方法、技巧無(wú)2管理人員13、ISO9001局部文件內(nèi)容培訓(xùn)相關(guān)ISO9001文件10全體員工14、ISO9001資料檔案管理培訓(xùn)檔案資料管理作業(yè)規(guī)程2管理人員15、專項(xiàng)問(wèn)題解決方法培訓(xùn)無(wú)2管理人員16、人力資源管理培訓(xùn)相關(guān)ISO9001文件5管理人員17、品質(zhì)管理培訓(xùn)相關(guān)ISO9001文件3管理人員創(chuàng)優(yōu)認(rèn)證期1、創(chuàng)優(yōu)考評(píng)要點(diǎn)培訓(xùn)相關(guān)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)3全體員工2、創(chuàng)優(yōu)資料制作培訓(xùn)無(wú)3管理人員3、ISO9001相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)ISO9001文件3管理人員4、認(rèn)證時(shí)問(wèn)題答復(fù)技巧培訓(xùn)無(wú)3管理人員備注：每階段培訓(xùn)進(jìn)度、內(nèi)容、課時(shí)可以根據(jù)實(shí)際情況而做調(diào)整。

物業(yè)管理效勞收支測(cè)算及說(shuō)明測(cè)算總述匯源豪庭一期住宅建筑面積約86482.92平方米，商業(yè)建筑面積7516.81平方米，以住宅每月每平方米X元人民幣、商業(yè)物業(yè)X元、汽車停車效勞X元/位、摩托車效勞X元/位測(cè)算：二、法規(guī)的依據(jù)國(guó)家?物業(yè)管理?xiàng)l例??廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例?及實(shí)施細(xì)那么三、經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原那么遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原那么物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的效勞性行業(yè)，本測(cè)算客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的本錢支出，物業(yè)公司的酬金以本錢的10%計(jì)算。效勞水平與管理費(fèi)用相配比的原那么：匯源豪庭物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)依照國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，見(jiàn)前面管理效勞運(yùn)作機(jī)制、模式、特點(diǎn)和目標(biāo).doc四、測(cè)算的依據(jù)、說(shuō)明收入主要由住宅管理費(fèi)、商場(chǎng)管理費(fèi)、車位管理費(fèi)、會(huì)所經(jīng)營(yíng)、家政及其它等收入。第一年以入住率70%，空置率30%，空置房的管理費(fèi)以50%計(jì)；第二年起以入住率100%，管理費(fèi)100%計(jì)。會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入和家政其它收入以實(shí)際情況綜合測(cè)算。支出主要包括人工費(fèi)支出、行政辦公費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理者酬金、營(yíng)業(yè)稅金。有關(guān)費(fèi)用的說(shuō)明：人工本錢員工工資標(biāo)準(zhǔn)有待與甲方協(xié)商確定。第一年為配合營(yíng)銷及入伙，管理處人員投入43人見(jiàn)前面管理處組織架構(gòu)及職能〔示意圖〕.doc2、公共水電費(fèi)根據(jù)設(shè)備設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)、水電實(shí)際價(jià)格，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行測(cè)算。3、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)第一年，大局部機(jī)電設(shè)備尚處于保修期間，無(wú)需維修保養(yǎng)費(fèi)用。日常維修費(fèi)用主要為各種小修補(bǔ)的材料費(fèi)；4、綠化費(fèi)前三年不考慮綠化費(fèi)用〔因還在維保期〕。5、清潔費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)以市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)提取率為物業(yè)管理本錢支出的2%。7、管理者酬金依照廣東省物業(yè)管理法規(guī)和行業(yè)慣例，每年按總支出的10%提取管理者酬金。8、稅金以政策規(guī)定的5.2%計(jì)算。五、管理費(fèi)用的構(gòu)成比例各種費(fèi)用支出的比例構(gòu)成符合物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)的特點(diǎn)匯源豪庭一期管理費(fèi)用測(cè)算：1.月收入住宅管理費(fèi)am2x_元/m2=_元商鋪管理費(fèi)bm2x元/m2=_元商鋪?zhàn)饨餭m2x元/m2=_元商場(chǎng)管理費(fèi)dm2x元/m2=_元商場(chǎng)租金em2x元/m2=_元汽車停車費(fèi)f元/月.x_輛=_元摩托停車費(fèi)g元/月.x_輛=_元衛(wèi)生消殺費(fèi)h元/戶.月x_戶=元有償效勞收入_元/月合計(jì):__元總計(jì):(1+2+3+4+5+6+7+8+9+)x12月=_元/年2.月支出〔1〕人工費(fèi)用元/月A．經(jīng)理元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補(bǔ)貼_元.服裝、保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)等_元B．客戶效勞主管元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補(bǔ)貼_元.服裝、保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)等_元C．客服管理員元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補(bǔ)貼_元.服裝、保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)等_元D．財(cái)務(wù)元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補(bǔ)貼_元.服裝、保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)等_元E．保潔員元/月.人x1人=元/月.工資_元.服裝、保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)等_元.班長(zhǎng)補(bǔ)貼_元F．工程主管元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補(bǔ)貼_元.服裝、保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)等_元G．維修工元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補(bǔ)貼_元.服裝、保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)等_元H．平安主管元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補(bǔ)貼_元.服裝、保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)等_元I．平安管理員元/月.人x1人=元/月.工資