項目成本估算及現(xiàn)金流測算

房地產(chǎn)開發(fā)項目

成本估算及現(xiàn)金流測算一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類三、房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式四、房地產(chǎn)開發(fā)流程五、認識房地產(chǎn)企業(yè)的報表六、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算七、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流測算八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義1、房地產(chǎn)開發(fā)的定義房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房等開發(fā)建設(shè)的項目貸款，包括住宅類和商業(yè)類開發(fā)貸款。

在同一房地產(chǎn)項目中，既有住宅又有商業(yè)用房，以住宅面積占總計容面積的比例作為判定標準。如住宅面積≥70%，則視為住宅類項目；如住宅面積＜70%，則視為商業(yè)類項目。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

1、按資質(zhì)分類按資質(zhì)分類可分為一、二、三、四級資質(zhì)，各級資質(zhì)的劃分條件如下：序號條件一級二級三級四級暫定1注冊資本≥5000萬元≥2000萬元≥800萬元≥100萬元/2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累計竣工面積，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年≥30萬㎡近3年≥15萬㎡近3年≥15萬㎡//4建筑工程質(zhì)量合格率連續(xù)5年達100%連續(xù)3年達100%連續(xù)2年達100%達100%/5上一年房屋建筑施工面積，或完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額≥15萬㎡≥10萬㎡///6……

我行準入條件為三級資質(zhì)，房地產(chǎn)信托準入條件為二級資質(zhì)。外商投資企業(yè)可沒有三級資質(zhì)，但需報省行做資質(zhì)準入。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類（續(xù)）2、按股東類型分類①內(nèi)資企業(yè)②外資企業(yè)

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。三、房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式資金流入開發(fā)階段資金流出自有資金股東借款銀行借款股東借款預售款購房者首付款銀行按揭貸款項目初期支付土地款項目建設(shè)期支付建設(shè)成本項目銷售期償還銀行借款四、房地產(chǎn)開發(fā)流程項目立項階段投資機會研究申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文申請定點申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計總圖申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目前期準備階段選擇勘察隊伍和設(shè)計單位申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位項目建設(shè)階段組織承包商進場加強開發(fā)項目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預售許可證項目的竣工驗收項目銷售及售后服務(wù)階段辦理竣工后產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)資料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文申領(lǐng)項目立項批文時，需向主管部門提交可行性研究報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等文件。

可行性研究報告的報批工作是將可行性研究報告上報至政府主管部門及貸款銀行，由其進行項目評估和對可行性研究報告進行評價。

項目評估的投資估算精度為±10%，可行性研究報告的批準，標志著項目立項階段的完成。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證

房地產(chǎn)開發(fā)用地是指進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和行政劃撥。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地時，必須到相關(guān)的土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）1、國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓方式主要有3中，即協(xié)議、招標和拍賣，出讓時具體采取哪種方式，由出讓提地的情況和土地用途來確定。其中商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。此外，各地在具體執(zhí)行過程中，又增加了掛牌出讓這種方式。因此，國有土地使用權(quán)的出讓方式，實際上是4中：協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）1、國有土地使用權(quán)出讓（續(xù)）1）協(xié)議出讓——土地使用權(quán)的有意受讓向土地管理部門提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門就有關(guān)出讓事宜進行協(xié)商達成一致后出讓土地的行為。該方式一般適用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的出讓，如微利商品房用地，國家機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施等非盈利性用地。

2）招標出讓——土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請，招引他人投標，然后根據(jù)特定的要求從投標者中確定最佳土地使用權(quán)受讓人的土地出讓行為。一般適用于對開發(fā)有較高要求的建設(shè)性用地。

3）拍賣出讓——在指定的時間和公開場所，由政府主持土地使用權(quán)拍賣，支持人宣布低價，競投者按規(guī)定方式應價，競投土地使用權(quán)最高者得到一定年限的土地使用權(quán)的行為。適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段及利用上有較多靈活性的土地。

4）掛牌出讓——出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

廣義的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括國有土地使用權(quán)的出讓。

狹義的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者通過買賣、贈與或其他合法方式將國有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的過程。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有3種，即出售、交換和贈與。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）3、國有土地使用權(quán)劃撥

是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。通過劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒有期限的限制，土地使用權(quán)人可以無限期使用。未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；(2)領(lǐng)有國有土地使用證；(3)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；(4)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）

土地出讓金土地出讓金(land-transferringfees)是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮?jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）

土地出讓金（續(xù)）1、已出讓用地性質(zhì)不變，在建設(shè)過程中因規(guī)劃調(diào)整或登記確權(quán)時各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，如何調(diào)整土地出讓金？根據(jù)《批轉(zhuǎn)市國土房管局<關(guān)于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見（試行）>的通知》（穗府[2005]36號），因規(guī)劃調(diào)整或登記確權(quán)時各用途建筑面積與原合同各用途建筑面積不一致需調(diào)整土地出讓金的，按原合同價格標準及規(guī)定進行調(diào)整。2、原住宅用途房屋經(jīng)規(guī)劃批準改為商業(yè)用途，如何計收土地出讓金？答：住宅改商業(yè)用途，屬于新用途基準地價高于原用途，按商業(yè)、住宅基準地價在剩余年限內(nèi)的差價全額補交土地出讓金。其補交出讓金額視原住宅是否已辦出讓而有所不同。住宅未辦出讓，補交金額＝商業(yè)基準地價－住宅基準地價＋住宅土地有償使用費；住宅已辦出讓，補交金額＝商業(yè)基準地價－住宅基準地價。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）

土地出讓金（續(xù)）

實例：一德路未辦理有償手續(xù)某首層非私人住宅用房，建筑面積為100平方米，現(xiàn)使用十年了后轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，需補交多少土地出讓金？

《房地產(chǎn)權(quán)證》注記該房屋位于D1222圖12幅331地號內(nèi)，經(jīng)查，該地段商業(yè)基準地價5850元/平方米，商業(yè)路線價16193元/平方米。住宅基準地價2286元/平方米。住宅出讓年限為70年，商業(yè)出讓年限為40年，從出讓起始時間算，住宅剩余使用年限為60年，商業(yè)剩余使用年限為30年，按一年期固定資產(chǎn)貸款利率r為6.12%，住宅年期修正系數(shù)為0.99，商業(yè)年期修正系數(shù)0.92。因原住宅用途未辦出讓手續(xù)，所以應追收住宅部分土地有償使用費。補交土地出讓金額為：=[（商業(yè)基準地價+商業(yè)路線價加價×18%）×商業(yè)年期修正系數(shù)-住宅基準地價×住宅年期修正系數(shù)]×住宅改商業(yè)建筑面積+住宅基準地價×30%×住宅建筑面積=[（5850+16193×18%）×0.92-2286×0.99]×100+2286×30%×100=648622元。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）

契稅

土地交易主要包括新征耕地環(huán)節(jié)、土地出讓環(huán)節(jié)、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、土地使用環(huán)節(jié)，其中土地使用環(huán)節(jié)又分自用、出租、投資幾部分。①新征耕地環(huán)節(jié)。②出讓土地環(huán)節(jié)，包括土地出讓契稅和印花稅。其中土地出讓契稅為在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋所屬，承受的單位或個人繳納。土地出讓契稅按成交金額的3%繳納，不得因減免出讓金而減免土地出讓契稅。印花稅按土地使用證數(shù)目征收，每本貼花五元，而土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收，按合同金額的萬分之五繳納。

③土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。這個環(huán)節(jié)包括營業(yè)稅，城建稅、教育附加、地方教育附加，土地增值稅，所得稅，印花稅，契稅。其中營業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部價款和價外費用的5%繳納。城建稅、教育費附加和地方教育附加計稅依據(jù)為營業(yè)稅，城建稅的稅率為市區(qū)7%，縣城和建制鎮(zhèn)5%，其他1%。教育費附加的征收標準為3%，地方教育附加為2%。土地增值稅分為四級，稅率分別為30%，40%，50%和60%。契稅按成交價格的3%繳納。④土地使用環(huán)節(jié)。其中自用環(huán)節(jié)應繳的稅為城鎮(zhèn)土地使用稅。出租環(huán)節(jié)應繳城鎮(zhèn)土地使用稅，營業(yè)稅，城建稅、教育費附加、地方教育附加。投資環(huán)節(jié)應繳營業(yè)稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，契稅和印花稅。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位或個人提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證的作用：

①確保土地利用符合城市規(guī)劃；

②維護建設(shè)單位按照規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益；

③為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。

下列情況必須申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證：

①新建、遷建單位需要使用城市土地的；

②原址擴建需要使用本單位以外的土地的；

③需要改變本單位土地使用性質(zhì)的；

④因建設(shè)需要臨時使用土地的或調(diào)整、交換用地的建設(shè)工程；

⑤涉及國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（續(xù)）

建設(shè)單位應在辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證后6個月內(nèi)向房屋土地管理局申請《建設(shè)用地批準書》有關(guān)手續(xù)。

建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后6個月內(nèi)未取得建設(shè)用地批準文件又未申請延期的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證即行失效。※先有國土證還是先有用地規(guī)劃證？四、姜房地索產(chǎn)開并發(fā)流程慚（續(xù)習）※申領(lǐng)烈建設(shè)扮工程元規(guī)劃允許可拆證建設(shè)啞工程劣規(guī)劃軍許可課證是饞由城獲市規(guī)耍劃行宜政主燭管部譽門核咳發(fā)的交，用拘于確歐認建梨設(shè)工征程建土設(shè)工榨程是熊否符凡合城文市規(guī)螺劃要錢求的榜法律坊文件耀。以下必情況顏必須校申請伍建設(shè)揀工程幸規(guī)劃越許可端證：①在城違市規(guī)劃濃區(qū)內(nèi)新沒建、擴益建和改懂建建筑積物；②在城蹦市規(guī)劃唉區(qū)內(nèi)新聚建、擴醬建和改建構(gòu)肯筑物；③在城市紋規(guī)劃螺區(qū)內(nèi)沾新建愧、擴董建和改建菜道路鹿；④在城市返規(guī)劃窩區(qū)內(nèi)論新建黨、擴喘建和改建管爽線和其滾他工程掏設(shè)施。四、么房地壟產(chǎn)開積發(fā)流程掩（續(xù)醒）※建筑工途程施工閥許可證建筑嫁工程前施工底許可汗證是罰建筑樣施工片單位頂符合方各種伶施工洗條件呼、允克許開期工的滾批準貌文件岔，是跑建設(shè)色單位杰進行車工程走施工霜的法過律憑夕證。以下姨情況掉必須縮慧領(lǐng)取僑建筑造工程譽施工群許可夏證：①在中華在人民赴共和寧國境何內(nèi)從晉事各嫂類房去屋建策筑及悅其附儲屬設(shè)暈施的建造；②在中華和人民洗共和盼國境孔內(nèi)從弦事各催類房東屋建臟筑及腎其附酷屬設(shè)圓施的裝修裝朱飾；③在中華糖人民前共和珠國境盒內(nèi)從浸事各脈類房貪屋建室筑及櫻其附叛屬設(shè)施爛配套的線路忠、管道僚、設(shè)備章的安裝頃；④在中華人認民共和辨國境內(nèi)粘從事城鎮(zhèn)市政桿基礎(chǔ)裝設(shè)施糖工程援的施工版。建設(shè)單儉位在開工型前應當鏟依照本粗辦法的嘗規(guī)定，予向工程桑所在地暗的縣級絹以上人嚷民政府危建設(shè)行雨政主管慈部門（材以下簡把稱發(fā)證妄機關(guān)）爛申請領(lǐng)蓬取施工竿許可證。工程投資殺額在30萬元涉以下討或者性建筑濫面積誘在30鞠0平方彈米以分下的顧建筑濤工程，可以闊不申請俘辦理施鄉(xiāng)豐工許可督證。省套、自治腹區(qū)、直片轄市人游民政府爪建設(shè)行澆政主管蠅部門可桑以根據(jù)凝當?shù)氐幕珜嶋H情料況，對臣限額進禽行調(diào)整唱，并報桶國務(wù)院跟建設(shè)行巴政主管藥部門備雪案。按照國務(wù)值院規(guī)剩定的完權(quán)限草和程刑序批誰準開訊工報雨告的板建筑笨工程土，不鄙再領(lǐng)千取施中工許銳可證。四、房嘉地產(chǎn)開造發(fā)流程（麻續(xù)）五、認悟識房地旬產(chǎn)企業(yè)船的報表房地套產(chǎn)企蓄業(yè)以掌提供勇房屋日為其伯主要擔商品灘，具探有開顧發(fā)周課期長總、投梨入資鄰金量搞大、媽投資駝回收頁期長網(wǎng)等特輪點，艙所以迎房地煤產(chǎn)企將業(yè)的降總體肆資產(chǎn)仗投入悟巨大草。相啟對于質(zhì)一般桿企業(yè)區(qū)，存調(diào)貨占罷總資速產(chǎn)的學比重價達；嶄應收左賬款末占的律比重孫沒有灘貿(mào)易女企業(yè)雖高；熄固定長資產(chǎn)剖占的戶比重顧也沒挪有制商造企室業(yè)那誕么高全。1、資產(chǎn)梯負債表威的特點總資產(chǎn)央中流動拍資產(chǎn)占寄比大，無一般超芹過90獎%。流動港資產(chǎn)中運以存貨臥及其他蛛應收賬秘款為主燭。存貨繼部分主騾要是未火賣出的穴房地產(chǎn)所。其他四應收款陪可能是求將收到勸的購房制款轉(zhuǎn)移趣給關(guān)聯(lián)詞公司?？傌搨揭蚤L視期借爬款、閉預收口賬款叨、其岸他應蓬收款播為主忌。預收明賬款伐：因飯為房舟地產(chǎn)給企業(yè)草的收裂入確封認需寨等到飛工程直竣工揪、驗摘收、凝測繪耍、辦削證、返結(jié)算止后方神可確獎?wù)J。異目前墾房地造產(chǎn)企城業(yè)處何于賣訊方市芬場，純即供者不應期求時理期，齡一般刑均會津在未套到辦螞理房魄產(chǎn)證擔或工稿程結(jié)西算完毛成階系段，薦只需繁獲得纖房地兆產(chǎn)預鍬售許所可證節(jié)后即巡壽進行紀銷售遇。由傲于未總到到幕收入處確認丹階段倉，因蒜此受旱到的陷房款民或按蠶揭款舒只能罵掛在率預收窮賬款擦中。2、利潤蠶表的特潔點開發(fā)域過程旁中，諒即使王已開狂始銷魄售，港主營逆業(yè)務(wù)倘收入眉仍然濾為0，主營獸業(yè)務(wù)成曾本體現(xiàn)銹了項目閱的支出弱。開發(fā)偷結(jié)束后氣，主營撇業(yè)務(wù)收除入增加偵。其他業(yè)他務(wù)收入腿一般為焰出租物屠業(yè)的租擊金收入葡。營業(yè)外皇支出一換般為退南房補償災款、滯貝納金、港罰款等。3、現(xiàn)金繭流量表頓的特點開發(fā)潮階段壘：發(fā)已生大擊量的不經(jīng)營滋活動錢產(chǎn)生息的現(xiàn)離金流返出，黎經(jīng)營子活動突產(chǎn)生照的現(xiàn)桌金流細入很比少；中后期死階段：繩經(jīng)營活優(yōu)動產(chǎn)生祝的現(xiàn)金漿流出減扶少，經(jīng)同營活動貓產(chǎn)生的隨現(xiàn)金流炕入增加提，并一辛直拉大虧距離。后期哈階段球：經(jīng)賄營活墻動產(chǎn)飯生的耐現(xiàn)金南流入指和流劑出均嚼在減延少。六、百房地汗產(chǎn)開吩發(fā)項怎目成濾本估遣算※項目技污術(shù)參數(shù)項目粉技術(shù)家參數(shù)執(zhí)主要念包括嚼總建床筑面甚積、瞧總占鞏地面治積、視可售日建筑末面積狗、容臉積率峰、綠混化率且、戶的型等僚。1、項目治總建筑覽面積的洲計算依癥據(jù)建設(shè)歡部頒布錦的《建筑工德程建筑兼面積計耍算規(guī)范》，在士報審歇中指濤的是困建設(shè)卵工程爭規(guī)劃蹲許可糞證上卵記載柱的面斬積。2、總吊占地植面積榴即建萌設(shè)用字地規(guī)糾劃許甚可證奔上載呆明的滑面積洽。3、可羨售建功筑面倘積=總建筑珠面積-公攤霉建筑話面積-用于出慕租的建接筑面積贏，一般用可根據(jù)銅客戶可代行性報碗告。4、容澆積率筆是指哥項目抄規(guī)劃痰建設(shè)裙用地獵范圍供內(nèi)全墊部建卵筑面棟積與隨規(guī)劃充建設(shè)慈用地腫面積咳之比弊。國騾家對吊可計菌入容烏積率列的建體筑面唯積并換無統(tǒng)行一規(guī)樣定，歐由各濁地自惑行制飛定標充準，冒一般序不包笛括地鉆下建腸筑面拌積。寬別墅數(shù)項目學的容塊積率鴨一般察為，蛾多層戲、高衛(wèi)層住沈宅項富目的座容積旱率一瘋般在飛之間翠。5、建筑桶密度即鎮(zhèn)建筑覆秀蓋率，害是指項叨目用地殲范圍內(nèi)句所有建做筑的基賴地面積欄與規(guī)劃毯建設(shè)用涼地之比秘，反映封出一定攜用地范思圍內(nèi)空細地率和此建筑密累集程度才，一般頭不超過40%襯-50龍%。6、綠嚼化率鎖是指串規(guī)劃泡建設(shè)底用地倍范圍魯內(nèi)的旱綠地辯面積鍬與規(guī)歡劃建室設(shè)用列地面傾積之待比，氣一般高在30前%以上。7、戶惡型是永以每陷戶的委建筑饑面積傭和擁蹄有的摔房間味數(shù)來漲劃分獄的，楚≤90㎡，90＜㎡X≤14峽4㎡，＞144㎡。六、瓶房地夢產(chǎn)開憶發(fā)項秋目成骨本估算擴（續(xù)返）※總投份資構(gòu)溉成構(gòu)成占比報審中含義土地費用30-40%以土地成交價格為準土地成交價格、征地費、安置費及原有建筑物的拆遷補償費建筑安裝費用30-40%根據(jù)裝修程度不同而不同在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費前期工程費用10-15%以實際支付為準指開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用基礎(chǔ)設(shè)施配套費用以實際支付為準指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防等管理費用10-15%按總投的2-3.5%銷售費用按總銷售收入的2-3.5%財務(wù)費用以實際為準不可預見費用按總投的2-3.5%指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)登企業(yè)在旱開發(fā)現(xiàn)衰場組織它和管理默房地產(chǎn)瘦開發(fā)建天設(shè)而發(fā)豬生的各柱項費用敘，應作夾為開發(fā)森間接費裳用，計攔入開發(fā)旅產(chǎn)品成訪本。除菌周轉(zhuǎn)房找攤銷列暮作開發(fā)研間接費掙用外，舍其余費路用往往戶以是否夫設(shè)立現(xiàn)險場管理益機構(gòu)為然依據(jù)進代行劃分斑，如果鎮(zhèn)開發(fā)企穗業(yè)不設(shè)孟現(xiàn)場機場構(gòu)，而絡(luò)由公司薄定期或瞞不定期掘派人到蛙開發(fā)現(xiàn)哪場組織體開發(fā)建比設(shè)活動鉤，則所渡發(fā)生的熊費用可洲直接并照入企業(yè)鼓的管理鳳費用。六、房領(lǐng)地產(chǎn)開銀發(fā)項目棍成本估算問（續(xù)久）序號項目建筑面積單位成本

（萬元）總成本

(萬元）占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程費用118387.60.011,183.882%3建筑安裝工程118387.60.1922,493.6437%4開發(fā)間接費用118387.60.0172,012.593%5不可預見費118387.60.021,775.813%6管理費用118387.60.011,542.583%7銷售費用118387.60.033,168.125%8財務(wù)費用118387.60.044,566.388%建設(shè)投資合計0.5160,696.50100%※成本估霧算表七、仿房地槽產(chǎn)開控發(fā)項譯目現(xiàn)障金流辟測算※總投資廉構(gòu)成序號資金來源占比1自籌資金資本金35-40%股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款10-15%2銀行借款≤50%3銷售返投≤15%1、項目扇資本金監(jiān)來源于遺借款人熊的實收桂資本、秧資本公裳積、盈淋余公積附以及其苦他可自嗚由支配鑄的權(quán)益冠性資本遞，并扣市除無法她實際投斃入項目屑建設(shè)的望資本占戒用。2、股東返借款轉(zhuǎn)日資本公哈積，需壘經(jīng)會計游師事務(wù)脹所審計棉并剔除瓶應納所餅得稅額悄。3、土捕地增存值等戴無法霞以現(xiàn)遵金形綢式存直在的暫所有色者權(quán)張益應綿予以既扣除草。4、對于盛單一項嫁目，資甚本金可副由賬面謠所有者桐權(quán)益扣訪減對外麥投資、晌固定資旅產(chǎn)、無標形資產(chǎn)瓦、長期促掛賬的耍應收等刺部分后致得出。5、對于午未分配醒利潤，蚊應明確耀貸款期康內(nèi)股東秧不得分長紅。6、對收于同唇時開排發(fā)多考個項訂目的聽企業(yè)糕，資漸本金董可在裳上述眼計算戶公式滾中扣蟲減其箏他項輩目占然用的匙所有性者權(quán)份益和屢已買棟尚未拘開發(fā)寒的地蠶塊成舞本后線得出稀。七、屠房地態(tài)產(chǎn)開雪發(fā)項澤目現(xiàn)感金流測算或（續(xù)己）※總投報資構(gòu)蘆成表一：資金投入計劃構(gòu)成金額（萬元）百分比項目總投60,697100%資本金24,27940%其中：已投入23,95499%股東/關(guān)聯(lián)公司借款3,0355%銀行融資30,00049%銷售返投3,3836%七、房侮地產(chǎn)開吊發(fā)項目膨現(xiàn)金流測算（膏續(xù)）※銷售猜收入七、輛房地碰產(chǎn)開肅發(fā)項節(jié)目現(xiàn)冬金流測算（堤續(xù)）※現(xiàn)金論流量俘表序號項目第一年第二年第三年合計1現(xiàn)金流入47,22535,76014,95597,9401.1銀行融資13,0000013,0001.2自籌資金12,5610012,5611.3住宅銷售收入21,66432,66810,31664,6481.4商鋪收入03525298811.5車位收入02,7404,1106,8502現(xiàn)金流出21,21710,58