南京中高端住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告營(yíng)銷策略

PARK公館項(xiàng)目初步營(yíng)銷策略項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目特性分析項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境提要項(xiàng)目初步營(yíng)銷策略項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目特性分析項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境提要江寧整體市場(chǎng)狀況岔路口板塊

將軍路板塊東山板塊大學(xué)城板塊百家湖板塊江寧樓盤的“排頭兵”，地理位置優(yōu)越，緊鄰秦淮區(qū)，地鐵（輕軌）的規(guī)劃更讓岔路口板塊交通更占有優(yōu)勢(shì)，但整體規(guī)劃較差，景觀及綜合環(huán)境相對(duì)較為雜亂。是江寧最新崛起的高尚居住區(qū)，也是南京別墅最為集中的區(qū)域，主要圍繞翠屏山山景資源進(jìn)行產(chǎn)品打造。百家湖板塊（本項(xiàng)目所在板塊）是江寧樓市較早開(kāi)發(fā)的一個(gè)區(qū)域。主要圍繞百家湖一圈進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并借助湖景資源進(jìn)打造了一些高端別墅及高檔公寓住宅，目前開(kāi)發(fā)過(guò)半，由于有湖景及多方面的條件優(yōu)勢(shì)，江寧區(qū)政府一直把百家湖板塊按照“江寧地區(qū)名片”的定位來(lái)進(jìn)行打造，小戶型產(chǎn)品的空白供應(yīng)帶。屬江寧全新板塊，主要依托大學(xué)城的發(fā)展而逐漸發(fā)展而成，該板塊樓盤主要以武夷綠州和21世紀(jì)現(xiàn)代城為代表是江寧房產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域，主要依托東山鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人氣等多方面資源，相關(guān)配套都趨于齊全。目前已基本形成一個(gè)成熟的居住板塊。江寧主城區(qū)可分為五大板塊——市場(chǎng)環(huán)境江寧小戶型住宅市場(chǎng)特征江寧小戶型以往通常都涵蓋于大社區(qū)內(nèi)，僅占社區(qū)體量的一小部分，物業(yè)類型多為多層和小高層，近期開(kāi)始出現(xiàn)以小戶為主項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)式酒店基本處于空白；以平層為主，現(xiàn)階段產(chǎn)品供應(yīng)類型開(kāi)始呈現(xiàn)由傳統(tǒng)平層向個(gè)性戶型的過(guò)渡，后者目前在江寧市場(chǎng)接受度尚可；市場(chǎng)供應(yīng)量較大約15萬(wàn)，預(yù)計(jì)今年、明兩年可能開(kāi)盤的小戶型項(xiàng)目共有20多個(gè)，市場(chǎng)供應(yīng)約12萬(wàn)。江寧片區(qū)小戶型住宅項(xiàng)目的銷售勢(shì)頭旺盛，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，推出3000套的小戶型住宅項(xiàng)目已銷售2000套左右，市場(chǎng)需求量較大；江寧小戶型住宅市場(chǎng)主力戶型以一室一廳為主，戶均面積約為50平方米左右。面積在40-50平方米的小戶型約占總量的50％左右。從需求套型面積看40-60面積段消化最快，可以看出該面積段戶型市場(chǎng)接受度較高。小戶型從毛坯房層面上看板式住宅均價(jià)主要集中于3500～3800元/平方米左右，標(biāo)裝小戶型項(xiàng)目一般較毛坯房高出400～500元/平方米；物業(yè)特征產(chǎn)品類型供應(yīng)情況市場(chǎng)需求價(jià)格水平面積特征市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目初步營(yíng)銷策略項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目特性分析江寧市場(chǎng)整體狀況提要百家湖項(xiàng)目區(qū)位環(huán)湖高尚社區(qū)鳳凰港片區(qū)酒樓食市規(guī)劃中購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)劃中酒吧一條街本項(xiàng)目位置白龍廣場(chǎng)銀行假日百貨高新產(chǎn)業(yè)園國(guó)際美食廣場(chǎng)環(huán)湖高尚社區(qū)N環(huán)湖高尚社區(qū)項(xiàng)目分析區(qū)域內(nèi)以高尚住宅為主，兼顧投資物業(yè)概念，市民對(duì)整體片區(qū)認(rèn)同度較高，人文形象良好。所在區(qū)域整體形象優(yōu)越的區(qū)域氣質(zhì)和發(fā)展?jié)撡|(zhì)！項(xiàng)目分析內(nèi)在特質(zhì)不利市場(chǎng)環(huán)境有利STRENGTH優(yōu)勢(shì)WEAKNESS劣勢(shì)OPPORTUNITY機(jī)會(huì)THREAT威脅片區(qū)價(jià)值：已在市場(chǎng)上得到較高認(rèn)同。環(huán)境景觀：百家湖集各種景觀組合、環(huán)境成熟人文氛圍：環(huán)湖社區(qū)聚集，高尚人文氣息突出。商業(yè)配套：鳳凰港內(nèi)具備大型的購(gòu)物中心，酒吧街等休閑娛樂(lè)配套一應(yīng)俱全。升值潛力：地鐵規(guī)劃建在項(xiàng)目旁，升值潛力大。生活配套依賴外部提供片區(qū)環(huán)境和周邊物業(yè)尚在建，未形成統(tǒng)一形象，視覺(jué)效果不理想。影響買家信心項(xiàng)目地盤素質(zhì)在整個(gè)環(huán)湖片區(qū)中綜合條件中等，同片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)多。稀缺性水景資源：環(huán)湖可供開(kāi)發(fā)土地稀少，湖景項(xiàng)目具有稀缺性發(fā)展機(jī)會(huì)。地鐵沿線升值機(jī)會(huì)配套完善機(jī)會(huì)：江寧開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)配套方面獲得政府大力支持，迅速提升生活環(huán)境。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)新增供應(yīng)增長(zhǎng)迅猛、消化增速有限，供求對(duì)比面臨一定的矛盾。江寧城區(qū)開(kāi)發(fā)已近三年，客戶新鮮感較難激發(fā)。國(guó)家對(duì)樓市的宏觀調(diào)控政策，易造成市場(chǎng)的持幣觀望效應(yīng)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)鳳凰港的依附度較高，片區(qū)內(nèi)多個(gè)重點(diǎn)物業(yè)的招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)度和成功與否，對(duì)本項(xiàng)目影響太大。SWOT分析項(xiàng)目分析不利有利STRENGTH優(yōu)勢(shì)WEAKNESS劣勢(shì)OPPORTUNITY機(jī)會(huì)THREAT威脅SWOT分析交互分析市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)克服劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)！項(xiàng)目分析項(xiàng)目初步營(yíng)銷策略項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目特性分析江寧市場(chǎng)整體狀況提要根據(jù)項(xiàng)目地產(chǎn)因子考慮適宜建造的建筑功能

單身公寓普通住宅中高檔公寓/住宅豪宅別墅影響因子A、公共交通很強(qiáng)強(qiáng)一般弱B、噪音及環(huán)境干擾性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱C、空氣環(huán)境低不高高很高D、小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套高很高較弱弱E、周邊自然及人文景觀低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理水平低不高高很高G、建筑質(zhì)量、裝修情況低一般高很高H、容積率、覆蓋率無(wú)一般低低

I、休閑空間，綠化環(huán)境無(wú)一般高很高

J、內(nèi)部景觀無(wú)一般高很高

項(xiàng)目具備中高檔產(chǎn)品開(kāi)發(fā)條件檔次定位根據(jù)項(xiàng)目地產(chǎn)因子考慮適宜建造的建筑功能

單身公寓普通住宅中高檔公寓/住宅豪宅別墅影響因子A、公共交通很強(qiáng)強(qiáng)一般弱B、噪音及環(huán)境干擾性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱C、空氣環(huán)境低不高高很高D、小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套高很高較弱弱E、周邊自然及人文景觀低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理水平低不高高很高G、建筑質(zhì)量、裝修情況低一般高很高H、容積率、覆蓋率無(wú)一般低低

I、休閑空間，綠化環(huán)境無(wú)一般高很高

J、內(nèi)部景觀無(wú)一般高很高

項(xiàng)目具備中高檔產(chǎn)品開(kāi)發(fā)條件本項(xiàng)目適宜類型紅色為本項(xiàng)目因子檔次定位市場(chǎng)客戶對(duì)中高檔物業(yè)認(rèn)同因素及變化時(shí)間向度關(guān)注程度高低過(guò)去未來(lái)區(qū)位價(jià)位環(huán)境戶型規(guī)模/配套品牌形象目前競(jìng)爭(zhēng)力定位各因素的可復(fù)制性比較——最大發(fā)掘稀缺性價(jià)值可復(fù)制性容易較難很難房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素區(qū)位價(jià)位環(huán)境規(guī)模/配套戶型開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目品牌本項(xiàng)目的湖景資源具有絕版價(jià)值，對(duì)提升項(xiàng)目整體檔次有重要作用。競(jìng)爭(zhēng)力定位本項(xiàng)目與周邊典型物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目品牌形象區(qū)位規(guī)模/配套環(huán)境價(jià)位戶型陽(yáng)光翠庭凱旋國(guó)際托樂(lè)嘉武夷綠州魔方4.8左鄰右里競(jìng)爭(zhēng)力定位本項(xiàng)目功能定位初步設(shè)想商業(yè)會(huì)所定位休閑型商業(yè)會(huì)所，營(yíng)造高尚社交空間，形成貴族式服務(wù)，優(yōu)雅而高貴。酒店公寓定位.私人酒店，具備產(chǎn)權(quán)酒店的產(chǎn)權(quán)特征和經(jīng)營(yíng)特征，但在服務(wù)內(nèi)容上有更多創(chuàng)新，是集商務(wù)接待、休閑度假、創(chuàng)意空間等多重功能于一體的新型商務(wù)酒店。住宅定位在表現(xiàn)方式上以項(xiàng)目整體定位為基礎(chǔ)進(jìn)行延展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上與項(xiàng)目定位一致。本項(xiàng)目三大主要功能功能定位項(xiàng)目利益最大化功能關(guān)系定位住宅功能第一目標(biāo)：提供項(xiàng)目最大利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)點(diǎn)第二目標(biāo)：為商業(yè)提供購(gòu)買力和人氣的基礎(chǔ)保障私家酒店（產(chǎn)權(quán)公寓）第一目標(biāo)：令部分物業(yè)價(jià)值最大化，形成項(xiàng)目特色第二目標(biāo)：經(jīng)營(yíng)投資，保值商服功能（含會(huì)所部分）第一目標(biāo)：是作為社區(qū)的生活配套，增加物業(yè)的吸引力.第二目標(biāo)：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)情況，考慮轉(zhuǎn)換功能定位功能布置劃分雕塑噴泉

商業(yè)、會(huì)所私家酒店住宅原規(guī)劃立體停車位建議改為雕塑噴泉1、在小區(qū)范圍內(nèi)建立體車庫(kù)有礙美觀2、本項(xiàng)目綠地面積不大，如建設(shè)立體車庫(kù)綠地面積將進(jìn)一步減少3、雕塑噴泉可做為景觀的延伸，與內(nèi)外景融為一體。并可作為項(xiàng)目的形象標(biāo)識(shí)。在進(jìn)深等規(guī)劃指標(biāo)限制等前提下，項(xiàng)目的平面布局方案將對(duì)戶型結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。功能定位關(guān)鍵視意義項(xiàng)目卡特質(zhì)竿、市忍場(chǎng)環(huán)醬境及您功能冬設(shè)想目標(biāo)覺(jué)客戶露需求在結(jié)討合項(xiàng)稀目特屆質(zhì)和肌功能妄設(shè)想愿的情帆況下興，最終亦客戶特定位霧決定網(wǎng)項(xiàng)目堡定位宵！結(jié)合客戶鹽定位目標(biāo)汽客戶子及特咱征初喝探重疊極的客菌戶需起求01、５朋＋２妻生活造模式同的人山群多為請(qǐng)城區(qū)紙客戶臂，置陡業(yè)目茄的多繡為第晶二居室所用荒途，射已擁平有一勞套或全以上未滿意繪的物補(bǔ)業(yè)，簡(jiǎn)卻希叮望在孟周末拳擁有擇更多林的休蜻閑空鹿間的闖人群02、投資瞎客，有多詢余的光閑散絕資金續(xù)進(jìn)行紙物業(yè)嬌方面嘆的投師資，限該部橡分人讀群對(duì)混物業(yè)欲的地茫段和鍵升值獲潛力熊十分艷重視嗎。05駝.商務(wù)劑人士在周弟邊有偏固定仁的居練所，養(yǎng)因工拔作上益的原件因商生務(wù)應(yīng)褲酬較娛多，寒需要吩一個(gè)弱固定制的能雜提供意商務(wù)塌接待膜服務(wù)雁場(chǎng)所半的人對(duì)住賀宅/公寓蓄的需僵求對(duì)私刪人酒疏店的惑需求對(duì)商心業(yè)、延會(huì)所藏的需雕求06添.獨(dú)立疲的思蹈考空質(zhì)間腦力吊勞動(dòng)慌者、糧自由絨工作晚者、案ＩＴ漁人士盞，這像類客釀戶需倚要更戚多獨(dú)玩立工尋作，鞠思考態(tài)空間白的人插群，韻該部糕分客憲戶學(xué)國(guó)歷水含平高思，工潔作壓妻力大主?？市Ｍ慌騻€(gè)在鄙家庭貍以外賄獨(dú)立折思考貼空間03絨.退休堤養(yǎng)老尤人士喜歡股清新合的空燈氣，距幽雅悉的環(huán)粉境，弊方便延的生轎活04饞.外籍炕工作炒者通過(guò)桃公司槍的住先房補(bǔ)冊(cè)貼選苦擇居舒所的櫻外籍建人員情，選羊擇租獻(xiàn)房的黑他們阻希望逆通過(guò)事補(bǔ)貼狹的房續(xù)款抵罰月供積款的宇形式薯來(lái)獲峽得穩(wěn)溉定的影居所虛和額鑼外回堅(jiān)報(bào)。共同芽特征篇：注腐重品哭質(zhì)的品“羨值”傾一族07遵.產(chǎn)業(yè)炕園和櫻教學(xué)蓬園江寧酸區(qū)內(nèi)隸高新定產(chǎn)業(yè)飼園和俊教學(xué)類園區(qū)敗的白點(diǎn)領(lǐng)工巾作者塘、教葛職員菜工等市，便引捷工甚作與象品質(zhì)炒居住帖最佳咬選擇啟?？蛻糈叾ㄎ弧捌肥庵狄粠濉睆澔绢B特征漁分析區(qū)域纖來(lái)源年齡蜜層面收入井水平購(gòu)房象目的交通反工具以項(xiàng)汽目周傷邊之四高新訂園內(nèi)攝的中左高層域管理師人，仗外籍尚工作期人員考，南需京城遇區(qū)內(nèi)削投資起，休啊閑度疲假客窮戶以30刮—4虧0歲之明間為胞主家庭口年收蓄入在10萬(wàn)—3朵0萬(wàn)之餡間有私上家車樣或單練位配息車；對(duì)軌頑道交遙通的榜預(yù)期丟較看旅重的邊。投資鑒其升毅值潛欠力的呢；崇尚帖品質(zhì)顯生活漢、滿喚足自孟我空器間需您要的擇居巨傾向重視削現(xiàn)代村感、己舒適翠度、某居住鐮環(huán)境取，有斷要求眨獨(dú)立滔性居進(jìn)住空賤間的單傾向肢，有捆崇洋是心理刮，認(rèn)望可景妄觀生勻活，搞可接萍受價(jià)堅(jiān)位一平般在60萬(wàn)元蛾以內(nèi)明向往府第二拿居所蠢的休晉閑生腦活。綜合罷分析每前面述市場(chǎng)益研究尿和項(xiàng)棵目定獎(jiǎng)位，經(jīng)可推份導(dǎo)出咐本項(xiàng)察目的健住宅微和酒染店公截寓的文目標(biāo)筆客戶襲是這厚樣一尾些人紅：客戶遠(yuǎn)定位項(xiàng)目于整體罪市場(chǎng)凍定位客戶詠需求負(fù)的物再業(yè)特暗征項(xiàng)目恩自身姑的優(yōu)評(píng)勢(shì)資泄源競(jìng)爭(zhēng)弱策略轉(zhuǎn)和外劣部因撕素百家悶湖灣私家如典藏.思路解總結(jié)市場(chǎng)滿形象匪定位公館市場(chǎng)牲形象敢定位市場(chǎng)蜓形象軍定位跳釋意突出根地理茶位置喂，從近區(qū)域紋上定艘位于暈環(huán)湖盆高尚外社區(qū)惹，從蘇而傳峽達(dá)良啄好的桐人文屬形象說(shuō)明餡本項(xiàng)好目位堆于百敬家湖炮的灣始畔，陰景觀糖資源蟻無(wú)與禿倫比絲式?！肮}館”纏有高私檔居忍所含剪義。疲主要勉是在制檔次母上拉劃近與腫環(huán)湖窗片區(qū)匠物業(yè)粥的距還離公館律在內(nèi)硬容上講包含此住宅雁和公絨寓的喝意思且，在械推廣腹酒店建式公辰寓中噴也能犧使用禮。不爺會(huì)引晃起名要稱的蘿混淆投。百家搞湖灣私家蠶典藏.百家烏湖灣“私寒家”中是指背本項(xiàng)供目在遍物業(yè)年管理仍上的城創(chuàng)新介特色滴，貼燥心的灶點(diǎn)對(duì)膨點(diǎn)服蘇務(wù)”典幫藏”柄直接堵道出逮本項(xiàng)呀目屬傻于環(huán)塞湖片予區(qū)絕牌版的卷經(jīng)典漫項(xiàng)目腸，具耗有稀子有的萍特質(zhì)火。預(yù)示痰本項(xiàng)久目的郵無(wú)限勝升值轉(zhuǎn)潛力紫，突慨出項(xiàng)五目在名市場(chǎng)釀的尊培貴定朝位和登稀缺乓性。公館私家桌典藏公館市場(chǎng)手形象投定位市場(chǎng)餐定位偷分解嗚延展生活幸形態(tài)描延展推廣底形象他延展百家均湖灣私家羞典藏公館基于肺環(huán)湖鴉的景鎖觀生禾活和滋鳳凰早港購(gòu)愈物休燭閑樂(lè)喪趣，捏湖景染，綠乖蔭廣元場(chǎng)，停穿湖賀拱橋央，這競(jìng)一切昂形成揮了一忘個(gè)公也園式邀（Ｐ旁ＡＲ假Ｋ）移的生讀活空菌間，狹清新特，浪奶漫，輔優(yōu)雅微，自美在是謊這種徑生活茅的主抬旋律耗。項(xiàng)目勿主流陳生活妨的支蘿撐點(diǎn)薪：私家愛(ài)享受絞式的饑物管竄，環(huán)球湖的石人文困素質(zhì)采，環(huán)夢(mèng)湖景耽觀，繞地鐵蹦便利絹交通稀，高敢級(jí)會(huì)御所，賣鳳凰恢港的換購(gòu)物佳公園圈（購(gòu)急物休毀閑廣酸場(chǎng)）輔助產(chǎn)推廣轉(zhuǎn)語(yǔ)：湖Ｐ睡ＡＲ置Ｋ生撇活，影經(jīng)典粉私有品值峽湖灣村，典提藏人孕生湖灣頌東岸告，人睬文居沃家項(xiàng)目象氣質(zhì)倚散發(fā)漢：國(guó)際鎮(zhèn)的、騰都市既的、帖環(huán)湖莊的、箱唯一枝的、普絕版型的、大、升幼值的拔、中遼西皆齊宜的裳、尊打貴的坊、嶄磚新科傲技的材、開(kāi)釣放的派、創(chuàng)爽新的寒、珍嫂藏的表現(xiàn)表現(xiàn)湖Ｐ歉ＡＲ危Ｋ（緒畔）硬生活高尚慢、品喘值、湖私有火、珍輕藏市場(chǎng)驚形象加定位項(xiàng)目坊各功額能比炸例和日細(xì)化戶型辯分布湊：45器-9漫0m2作為鉤項(xiàng)目脹的實(shí)煩現(xiàn)利牧潤(rùn)最紹重要舍的部紙分，伍其定垮位于事品值鉗成長(zhǎng)象階層惑，戶贏型以45張~9鳳0平方品米的茅單位承為主暖。榴可考統(tǒng)慮帶紅裝修候或提譽(yù)供裝告修套徑餐。對(duì)不寄適宜臣做住退宅的獎(jiǎng)物業(yè)嫩進(jìn)行終功能楊改造盼，有騰效提撕升其良內(nèi)在叼的價(jià)告值。踢并作膛為項(xiàng)村目的絨創(chuàng)新額特色搖部分到，充研分地侮調(diào)動(dòng)織市場(chǎng)刃的注車意力皇，提丟升市饒場(chǎng)知織名度艙。主笨力面艇積在陵與經(jīng)嚴(yán)濟(jì)型航酒店刪經(jīng)營(yíng)帝特征贊相符全的35亦-4足0m2自由娃分割作為砌規(guī)模艇不大帝的商挎業(yè)配蚊套，禁如何夫在創(chuàng)互新經(jīng)翅營(yíng)方俱面進(jìn)帖行挖鎮(zhèn)掘是扛成功償?shù)年P(guān)他鍵。叮而周怕邊的女大型國(guó)商業(yè)虛配套蘇能較樣好地略提升刮片區(qū)搖內(nèi)的宜商業(yè)皺環(huán)境薦，但賤如不幫能形杏成錯(cuò)繁位競(jìng)檔爭(zhēng)或瓜該商總業(yè)配誰(shuí)套的觀經(jīng)營(yíng)競(jìng)不善匙，將剝?cè)诤芮宕蟪陶鸲壬涎绊懳霰卷?xiàng)論目商專業(yè)的檔經(jīng)營(yíng)脾，目瞇標(biāo)客留戶以瓦本地宮和社者區(qū)客嘆為主私家械酒店商業(yè)里、會(huì)廈所配碰套精品想住宅64遼80搭0m260柴00特m275群00由m2房型女面積掛（m2）比弦例一房45稍-6伙0鵲40予-4職5%二房68陣-9賠0雷50重%三房默或以匪上5-道10策%戶型斷分布悠：35犬~4飯0m2房型桌面積膊（m2）比很例一房35捧-4島0忘1翼00吸%產(chǎn)品籃定位私家武酒店精品證住宅經(jīng)濟(jì)死實(shí)用切型私責(zé)人自伯由住層所私人濁酒店隸似的訓(xùn)精裝嘴修休拖閑公留寓商務(wù)意客商窮務(wù)棲宣息住活所；專業(yè)惰人士嚷的個(gè)線性展愉現(xiàn)場(chǎng)想所；藝術(shù)磁工作盼者的盒臨時(shí)割工作斯室；放松瓦身心濱的小泳資境紅地；……戶型剖結(jié)構(gòu)追上豐舍富化感、設(shè)嶼計(jì)空寶間上筑多樣化，增拔強(qiáng)空叮間感密和特姐色戶戶桃觀景斧，保炮證最戚佳景左致。同遼時(shí)服消務(wù)配但套一譯應(yīng)俱減全（盆清掃夏、盥確洗、污網(wǎng)絡(luò)喚、商挖務(wù)）擁有足夠體原面的奔小區(qū)樂(lè)形象艙和入榴口大退堂產(chǎn)品赴設(shè)計(jì)頁(yè)及特誘色——拓展倍空間功可能答性產(chǎn)品昏定位精粹“思想”家超大休閑陽(yáng)臺(tái)半室占外SP釋A圓廳鄙圓床夢(mèng)幻棉“藝胃術(shù)”謙家入戶游花園半室食外SP與A“船抄長(zhǎng)”伙套房74梁.5平米技設(shè)計(jì)贈(zèng)，不污規(guī)則匠戶型唯結(jié)構(gòu)納、極再具創(chuàng)宰意空料間，沖弧形發(fā)玻璃希窗，直景觀女面大錘于18連0度。校園床嘩、園萌廳、SP患A等彰烈顯超雜凡格襪調(diào)、詢?nèi)の蛾?duì)十足擦。52平米答設(shè)計(jì)橋，1S照1T，標(biāo)抄準(zhǔn)版志，咖竊啡工懼作臺(tái)按、開(kāi)暈放式宴餐廳穩(wěn)、西朱式廚炒房、動(dòng)自由擾軌道屑隔離聚，享且受創(chuàng)曾造樂(lè)秀趣。4.抄2米面魄寬陽(yáng)效臺(tái)，遇百度焰空間碧，隨擁心所濃欲60平米耐設(shè)計(jì)安，1S底1T，標(biāo)工準(zhǔn)版桶，舒她適性色強(qiáng)，揭半室貫外浴場(chǎng)缸，起享受特景觀蔽絕對(duì)脈視野舒適盒“唯非美”家65平米謝設(shè)計(jì)拖，1S念2T，27桌0度視他野，噸可適鈴合長(zhǎng)賣期居描住，府流動(dòng)畫(huà)空間患設(shè)計(jì)吳，通因透清停爽產(chǎn)品彩設(shè)計(jì)新及特區(qū)色——做活噴小戶攪型產(chǎn)品夾定位會(huì)所姻服務(wù)姐內(nèi)容成立PA值RK國(guó)際陳會(huì)員避俱樂(lè)毫部“PA片RK國(guó)際祥會(huì)員汽俱樂(lè)伶部”隨，包它括居孟家休否閑和軋商務(wù)賠雙重飲功能叼，實(shí)歇行會(huì)枕員制槐，業(yè)出主為到會(huì)員縣，面白向周像邊商殿務(wù)人兵士，控新會(huì)辱員應(yīng)振有二解個(gè)會(huì)燃員介綁紹方雅能入度會(huì)．穗以顯然示會(huì)罩員之飄尊貴摩地位您。還魚(yú)可考固慮與漠翠屏隸國(guó)際男城結(jié)職合。功能被配套商務(wù)旨服務(wù)建、設(shè)伴備出適租第兩三空房誠(chéng)間工掩作間逃、大鋪小會(huì)倒談室桐多功膠能廳輛小型砌酒會(huì)膚、招草待會(huì)府。根炕據(jù)目區(qū)標(biāo)客垃戶的純情感供特征你，注器重客層戶的倡心理宜需求涉，可液設(shè)置廳例如葉室外浴紅酒披坊、校雪茄稀屋等放有品撫位及峽格調(diào)須的設(shè)況施。產(chǎn)品夕定位CE役NT勁AL滲IN霞E愿S鞠Z價(jià)格告定位市場(chǎng)凍比較橋法主耍要是躲通過(guò)含選取營(yíng)同區(qū)案重點(diǎn)嚇競(jìng)爭(zhēng)某對(duì)手反、同召類型酸、同代檔次獲的物增業(yè)，痛以及削相鄰證片區(qū)鉗的銷轎售情勸況較蠢好的凍同類夕型物姥業(yè)進(jìn)司行綜旱合分哨析比圖，而攤最終踏得出賀本項(xiàng)紹目初謀步價(jià)乳格定脅位。籍具體炮可參籠照對(duì)浮比物狠業(yè)下食：項(xiàng)目名稱規(guī)模地段/位置銷售均價(jià)武夷商城總建面20萬(wàn)平方米寧溧路與城北路的黃金交叉口3600元/㎡左鄰右里總建面30萬(wàn)平方米岔路口宏運(yùn)大道1188號(hào)3500元/㎡南方花園總建面15萬(wàn)平方米江寧區(qū)東山鎮(zhèn)雙龍大道833號(hào)3750元/㎡托樂(lè)嘉總建面：75萬(wàn)平方米江寧開(kāi)發(fā)區(qū)將軍大道9號(hào)3900-4200元/㎡陽(yáng)光翠庭總建面積3萬(wàn)平方米江寧區(qū)東山鎮(zhèn)天印大道1089號(hào)3900元/㎡住宅柔參考項(xiàng)目名稱規(guī)模地段/位置銷售均價(jià)陽(yáng)光金峰總建面積2.7萬(wàn)平方米鼓樓區(qū)江東北路298號(hào)7623元/㎡嘉業(yè)國(guó)際城總建面25萬(wàn)平方米建鄴區(qū)經(jīng)四東路以西、青石埂路以南6100元/㎡酒店黎式公桌寓參哨考產(chǎn)品納價(jià)格揉定位重點(diǎn)對(duì)比項(xiàng)所占比重對(duì)比考慮因素地理位置7/100是否位于城市發(fā)展方向、區(qū)域的未來(lái)發(fā)展?jié)摿?、?lái)往市區(qū)的距離和時(shí)間、客戶對(duì)區(qū)域的檔次印象、未來(lái)規(guī)劃的重要功能區(qū)域環(huán)境12/100自然環(huán)境、人文文化環(huán)境、商業(yè)配套環(huán)境、升值潛力建筑密度6/100總體容積率、建筑間距、戶數(shù)數(shù)量小區(qū)環(huán)境9/100園林面積、園林設(shè)計(jì)及綠化效果、材料成本、施工工藝水平景觀8/100開(kāi)闊性、外部自然景觀、小區(qū)內(nèi)部景觀、景觀的均好性市政配套5/100文化設(shè)施（體育、圖書(shū)館、學(xué)校等）、休閑娛樂(lè)、生活配套設(shè)施交通配套5/100市政交通配套、項(xiàng)目自設(shè)交通配套、本項(xiàng)目的交通通達(dá)性會(huì)所6/100會(huì)所面積、會(huì)所風(fēng)格、裝修檔次、會(huì)所設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)水平、質(zhì)量戶型結(jié)構(gòu)8/100戶型方正度、設(shè)計(jì)創(chuàng)新及特色、通風(fēng)采光效果、戶型主朝向、戶型面積是否正適合裝修檔次10/100物業(yè)外型裝修檔次、室內(nèi)公共部分裝修檔次及效果、交樓標(biāo)準(zhǔn)（需另計(jì)成本）價(jià)格宣定位產(chǎn)品外價(jià)格勾定位項(xiàng)目剃定價(jià)45譯00步-5亂00猶0元/㎡本項(xiàng)日目住毫宅均諸價(jià)55腎00繼-6閥00劣0元/㎡酒店府公寓犧均價(jià)商業(yè)獨(dú)均價(jià)定價(jià)隙考慮合因素綢：一年并以后順的市伸場(chǎng)預(yù)雷測(cè)；本項(xiàng)還目在腰開(kāi)發(fā)頃周期溪、產(chǎn)澡品定泊位、模檔次瓣等多俱方面胞均有低較多梅不確酬定因買素，奸故對(duì)址比的零著重罩點(diǎn)放蜓在對(duì)臨環(huán)境靠、交借通、遣綜合笑配套舊幾點(diǎn)新上。商業(yè)鞠部分聚的定汗價(jià)，原多取匹決于狂周邊廚商圈率是否也成熟電、商遲業(yè)格理局、嶄以及芝自身四經(jīng)營(yíng)罵定位埋等因閱素，掩價(jià)格觸差別納非常無(wú)大。杏目前土對(duì)1年多壩以后立的商閥業(yè)定攏價(jià)，糧存在隙較大理偏差架，若1年多臉后鳳現(xiàn)凰港晌配套弊基本惡成形京，則言預(yù)測(cè)超商業(yè)信價(jià)格寒可達(dá)80粗00焰~1均00驢00元/平米征。產(chǎn)品慨價(jià)格給定位項(xiàng)目奶初步炎營(yíng)銷舉策略項(xiàng)目黑定位立初探項(xiàng)目員特性墊分析江寧陪市場(chǎng)炎整體策狀況提栗要主薦糧命名披方案項(xiàng)目墳特征鳳凰系港配梯套：里成熟展居住封社區(qū)百家訴湖湖逗景：會(huì)更優(yōu)堵美的枯環(huán)境地鐵發(fā)概念:距離寫(xiě)項(xiàng)目勤咫尺驅(qū)之間創(chuàng)新襲的戶轎型：藝更完駝美的著空間私家崖物管倆：體駕現(xiàn)身遲份,貼心蟲(chóng)管理目標(biāo)洽客戶劈燕的心溉理生活枝的便稀利對(duì)先暈進(jìn)生歉活方暈式的摘向往要求巷居住歡環(huán)境凡更好獨(dú)立臂、完配整、談合理易的空蛛間社區(qū)歷人文套素質(zhì)盾與自狹身氣記質(zhì)的朋對(duì)應(yīng)命名解原則體現(xiàn)紛特色殘，內(nèi)舊涵豐組富，字形脆美觀腿，現(xiàn)病代感容易效記憶名稱柴內(nèi)涵PA去RK是建愿立于始項(xiàng)目必眾多學(xué)資源(湖景運(yùn)、購(gòu)電物中搞心，哪地鐵炒，管案理)上的吊一種川公園式（狠ＰＡ掌ＲＫ踢）的梅生活摧空間獨(dú)，清封新，支浪漫指，優(yōu)測(cè)雅，座自在恭是這上種生井活的吊主旋喇律?！肮旔^”館有高燒檔居拴所的翁含義師。用穗在本播項(xiàng)目統(tǒng)，主父要是數(shù)在檔揮次上燒拉近輩與環(huán)膜湖片挎區(qū)物鳳業(yè)的營(yíng)距離衡；公館探在內(nèi)膚容上捷包含蹄住宅奇和公耍寓的蓮意思危，在溝推廣迷本項(xiàng)壯目酒提店式洪公寓透中也冶能使嗽用。雅不會(huì)堂引起憐名稱襪的混覽淆。項(xiàng)目牲的名梁稱，緞應(yīng)該幟傳達(dá)秘項(xiàng)目附的氣質(zhì)瞇，并夜?jié)M足面目標(biāo)威客戶資的心敢理PA器RK族公館項(xiàng)目炒命名項(xiàng)目牲主薦LO尿GO及釋豬意Lake＆park英文網(wǎng)單詞耳分別庸表示壞湖和需公園工的意吹思，省意指兼本項(xiàng)酸目的細(xì)湖畔厚景觀碎和公額園式教的居傲家生乖活由波宰浪形尿成的迅圈代旬表湖兇的意妨境，西表明殺本項(xiàng)貝目的推位置宿位于鍛百家鄭湖畔該圈逮亦代追表了爭(zhēng)一個(gè)愉初出桑海面省的太反陽(yáng)，部寓意鎮(zhèn)本項(xiàng)歌目蒸區(qū)蒸日裳上，禽潛力恐無(wú)限字母凍位于翅圈中鬧間，飽代表曉了本裝項(xiàng)目睛處于簽湖中盒心位天置，避稀有睜珍貴項(xiàng)目沿標(biāo)識(shí)項(xiàng)目根綜合并吸引烏點(diǎn)（找賣救點(diǎn)）寺分析地鐵物管特色配套升值景觀地鐵茂一號(hào)尖延長(zhǎng)決線出料口站示就在育門口百家器湖周煙邊湖蠅景觀有、綠軋化休虛閑廣星場(chǎng)環(huán)百漆家湖世區(qū)域烈絕版湯高層片區(qū)蜻整體凝的升振值潛奸力依托藏外部未周邊嘩大型獎(jiǎng)商業(yè)拒配套檔鳳凰均港購(gòu)坊物廣盲場(chǎng)，壟餐飲租、娛溪樂(lè)、既購(gòu)物秘、休鳳閑于拳一體元。內(nèi)部族良好貸的市喬場(chǎng)錯(cuò)受位競(jìng)點(diǎn)爭(zhēng)引妙導(dǎo)的餡特色指商業(yè)址、會(huì)個(gè)所。產(chǎn)品公上營(yíng)僻造特防色，能很諷好地犬提升削本項(xiàng)使目檔獄次英式全私家從物管記，安臂心，劈燕貼心曾，高億效核心烤競(jìng)爭(zhēng)離力總體央營(yíng)銷午建議整體宮推售掀順序

商鋪推售策略：考慮到目前周邊商業(yè)氣氛尚未成形，故若先推商業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，則等待項(xiàng)目住宅和酒店公寓部分的人氣來(lái)帶動(dòng)商業(yè)的銷售更為穩(wěn)妥，故建議商業(yè)在最后銷售。1２３住宅部分是項(xiàng)目的利潤(rùn)源泉，故在前期酒店公寓鋪墊和人氣積累的前提下入市，可實(shí)現(xiàn)更快的銷售速度和較高的物業(yè)價(jià)值．另外，酒店先入市，也可對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嘗試，便于后期兩種產(chǎn)品互相轉(zhuǎn)換。酒店公寓商鋪?zhàn)≌捎谟钏郊蚁戮频昴Γň仆旯略ⅲ┟裨跈n寒次和乘包裝朽上均層代表側(cè)了一基種品耳質(zhì)和家服務(wù)攏，考慮椅酒店們公寓笨所在怪的建肢筑層跪數(shù)較惠低，寒先于數(shù)住宅餓部分局達(dá)到陶預(yù)售就條件融，故廈應(yīng)作敘為整盆體項(xiàng)隆目最帳先推齒出的罰部分總體成營(yíng)銷坊建議CE扯NT倍AL殃IN欄E瞇S擁Z營(yíng)銷灶計(jì)劃在前尸述項(xiàng)覆目?jī)r(jià)宅格定伸位前咳提下——銷售仿期：鐘可控隨制在10例~1壩2月；推廣狀費(fèi)用燒預(yù)算歡：銷茅售總作額1.鞭6~伸2.袖2%之間總體匙營(yíng)銷脂建議1、——圍繞堵核心潛概念膝組織幟活動(dòng)抗形式：只有傳體現(xiàn)枝樓盤鞠定位我與獨(dú)桶有內(nèi)仆涵的恥活動(dòng)賄，才造能產(chǎn)影生最宴為強(qiáng)醉烈的棍張力古。本賽項(xiàng)目珍的全拆程活養(yǎng)動(dòng)定偽位于“湖PA坦RK生活準(zhǔn)”?；铎杽?dòng)的服內(nèi)容講與概段念則方可以什由此洲展開(kāi)頓發(fā)散茫。使氧活動(dòng)鵲主題繳概念雁有足已夠的鍛外延蟻。2、——用“隸組團(tuán)離”性母質(zhì)的譽(yù)活動(dòng)窗形成摘合力：市場(chǎng)汗只會(huì)付記取哲對(duì)它撒刺激少力度攝最大川的對(duì)貢象。絲式因此慎我們已的活戚動(dòng)不啄僅要茄主題賄明確紡，更豎注重梯組合灣效應(yīng)佩。將集結(jié)宏一系薪列的鉗主題臨，用沈“組瘡團(tuán)”贏性質(zhì)腔的全惕面活腰動(dòng)，從燃各個(gè)捐角度筋詮釋役“役湖PA拋RK生活朝”的叮氣質(zhì)骨。公關(guān)繞活動(dòng)營(yíng)銷掛活動(dòng)蟻初探系列蜓活動(dòng)攝一：炭“尚效上居史家，組體驗(yàn)勞生活奶細(xì)節(jié)席”——湖PA瘦RK生活鉤現(xiàn)場(chǎng)緒演繹體驗(yàn)添式看捆樓，陪是最押能促余成消饅費(fèi)者哪下決鐵心的液方式華，如趴何讓拴消費(fèi)乘者更賴深入狂的體叼驗(yàn)？打那需拔要——營(yíng)造皮一種旁優(yōu)越現(xiàn)感！在裝模修好購(gòu)的充州滿家封居氛制圍的仙樣板肝間里搖，一縫家人際正在催旁若狡無(wú)人悟的生歷活，奮展示獄著“眼湖PA衰RK生活疫”的序細(xì)節(jié)商?？幢鏄钦呓j(luò)可以窮參觀乒，甚滔至可求以跟讀他們村聊天聯(lián)，受株到像經(jīng)客人介一樣勺的招或待，筑提前仙代入生到社餡區(qū)生睡活中拿來(lái)。營(yíng)銷料活動(dòng)浩初探系列井活動(dòng)應(yīng)二：鉤“尚蜓上健序康，傘體驗(yàn)赴健康搏呵護(hù)頂”——現(xiàn)場(chǎng)吐體適缸能檢山測(cè)品值據(jù)一族蓮是高旬素質(zhì)她的一艷群，尾他們?nèi)鯙槭轮緲I(yè)奮亂斗，殺他們奧為前懷途奮綠斗，悉同時(shí)物開(kāi)始致注意繩自身顛的健茄康。切告訴胃他們——貼身礙健康箏保健壺是本殿項(xiàng)目慈為您丙準(zhǔn)備為的湖PA沫RK生活逝內(nèi)容確之一廟。現(xiàn)場(chǎng)館對(duì)個(gè)蔥人體元適能劃進(jìn)行漆全面披檢測(cè)色，包湊括體噸能、塌體質(zhì)順、身被體、伐體脂雜等各勇個(gè)方秀面。乖度身跟開(kāi)發(fā)帖“個(gè)倆人健徹康菜花單”川：運(yùn)動(dòng)薯套餐束、營(yíng)瘡養(yǎng)套什餐、食飲食揪套餐始、最舞佳作土息時(shí)扔間建陜議等瞞。營(yíng)銷煌活動(dòng)嶼初探系列拍活動(dòng)閱三：夾“尚且上商寬業(yè)，匯體驗(yàn)刃消費(fèi)暖快感坑”——寶馬MI辭NI勇C堤OO接PE紡R鑒賞播會(huì)MI鴿NI陷C伐OO仗PE目R是自19感59年MI舅NI問(wèn)世滅以來(lái)閥全新坊推出照的力軌作，持新MI紗NI賦予憐了這涼個(gè)品死牌全擇新的脹設(shè)計(jì)余理念通，使陣之成填為原雷創(chuàng)風(fēng)拉格和惱現(xiàn)代瓶科技數(shù)的最蘆佳結(jié)鋼合。店自從謊在歐寸洲首抵展以寒來(lái)，磚這款餃新車鬧得到照了輿傅論界孩和公遵眾的把高度鍵評(píng)價(jià)云。品值慢一族麻，追溝求生唐活的炎驕傲區(qū)。選順擇MI撇NI樓C籮OO彈PE斧R作展現(xiàn)覽，孝吻合慨潛在匆客戶月的生憲活追搶求。焦而作復(fù)為汽資車王團(tuán)國(guó)里名的驕旋子，MI島NI相C些OO娃PE良R本身獻(xiàn)就代秘表著梳一種擦生活漫的驕撈傲，傍迎合卸了消糧費(fèi)者張的心助態(tài)。營(yíng)銷藍(lán)活動(dòng)談初探CE烏NT顧AL憤IN陵E艘S果Z雙城受會(huì)成徹立新殺聞發(fā)附布會(huì)～雙痰城會(huì)也即輕雙會(huì)胳所概發(fā)念，泄利用講項(xiàng)目晚旁鳳復(fù)凰港嗚購(gòu)物凈中心灑商務(wù)課設(shè)施苦和本懇項(xiàng)目稈的會(huì)擇所，那演繹反南京每首個(gè)姿雙會(huì)縮慧所概洽念。通過(guò)點(diǎn)這樣加的方詠式，羞一方蜘面可躺展示頌本項(xiàng)倆目在籠周邊燭配套參上的撤優(yōu)勢(shì)寶，同濟(jì)時(shí)亦榜能創(chuàng)佳新性堆地提洪出雙拖會(huì)所吸概念彩，激粥發(fā)市親場(chǎng)的天關(guān)注貝。～雙城資會(huì)會(huì)膜所貴雹賓卡歪的價(jià)乞值在這于，搜可以棗同時(shí)值享用凍兩個(gè)夠會(huì)所