天津某國際金融中心項目產(chǎn)品建議

2009年5月***金融中心——項目產(chǎn)品建議目錄

2問題發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品建議341解決方案5市場環(huán)境分析2項目認(rèn)知3項目認(rèn)知一、項目認(rèn)知二、區(qū)域市場分析三、項目價值分析四、項目定位方向項目認(rèn)知4信達(dá)廣場天津中心賽頓中心津匯廣場君隆廣場天津環(huán)球金融中心本項目海河沿線板塊南京路沿線板塊五大道板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域海河U型黃金地段項目位置項目四至：北起大沽北路，南至和平路，東臨營口道，西至承德道6總建筑面積：125355㎡，地上建筑面積：93355㎡，地下建筑面積：32000㎡，地下三層車庫，地上最高44層，建筑高度150米。項目用途：金融寫字樓，混合型公寓，沿街商業(yè)。寫字樓33層,局部34層，位于場地東側(cè)，緊鄰大沽北路和營口道；混合式公寓為兩棟板式高層組成，26層高，位于場地南側(cè),兩棟樓間距20米。項目認(rèn)知-立地條件7本項目用地基本成菱形，四面臨路，伴隨大沽北路和營口道的拓寬改造，未來兩條地鐵線從地塊邊界通過，用地北側(cè)地塊為規(guī)劃中的交通樞紐，交通非常便利，未來商業(yè)氣氛和現(xiàn)代高檔寫字樓的市場潛力極大。地塊周圍各種設(shè)施均為最佳。規(guī)劃用地現(xiàn)狀已基本拆遷，道路改造在進(jìn)行中，開發(fā)條件良好。規(guī)劃范圍：北起大沽北路，南至和平路，東臨營口道，西靠承德道。規(guī)劃總用地面積約1.244公頃。項目認(rèn)知-立地條件8建筑形式：寫字樓1—4層為入口大堂、商務(wù)中心、商業(yè)及餐廳等功能；5層以上為寫字樓公寓樓一至四層為入口大堂、商業(yè)和會所,可布置茶室、酒吧、美容美體、健身等功能，公寓五層以上為混合型公寓,一層五戶。地下三層布置人防，平常做停車庫，地下一、二層為停車庫和設(shè)備用房1—3層為大堂、店鋪、會所項目認(rèn)知-立地條件9高端城市綜合體——豪布斯卡（HOPSCA）項目初步印象為：市場環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析二、市場分析宏觀環(huán)境分析03-08年天津社會固定資產(chǎn)投資走勢天津市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，其中，2004-2006同比增長平穩(wěn)，從2006年開始增勢強(qiáng)勁。固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁

天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升周期03-08年天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，其中，從2006年至2008年增長強(qiáng)勁，從趨勢看目前仍處于上升周期。天津宏觀經(jīng)濟(jì)天津經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境GDP增長速度房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%—5%停滯甚至倒退5%—8%穩(wěn)定發(fā)展8%—10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展國家GDP已連續(xù)4年連續(xù)增長10%以上，天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，GDP快速增長，天津2008年GDP增長幅度為16.5%，天津市生產(chǎn)總值完成６３５４．３８億元，比上年增加１３０３．９８億元，增量首次超過１０００億元，國民消費(fèi)能力快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)我們認(rèn)為：天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好,為天津市商業(yè)地產(chǎn)旺盛需求提供了有力支持。市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析市場存量將保持趨穩(wěn)走勢，但仍高位運(yùn)行。數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

09年1-4月份出現(xiàn)供小于求現(xiàn)象，主要原因是由于剛性需求的增加與新增供應(yīng)的保守。截止到2009年4月底，天津市商品住宅存量1262.33萬平方米。天津市房地產(chǎn)整體市場情況市場環(huán)境分析潛在供應(yīng)量：

07年-09年5月份之間成交但未開工的純住宅用地104宗，規(guī)劃建筑面積為1377.67萬平米。其中，07年成交但未開工的純住宅用地51宗，規(guī)劃建筑面積735.17萬平米，拿地兩年內(nèi)必須上市,因此，735.17萬平米必須將在09年內(nèi)有所動作。735.17萬平米按其中30％會在09年產(chǎn)生有效的市場供應(yīng)則為220.5萬平米截止到2009年5月底，天津市商品住宅市場存量1262.33萬平米，市場存量將保持趨穩(wěn)走勢。

09年5月后市場整體面臨的供應(yīng)量（存貨量）將達(dá)到1482萬平米。將成為天津市場的高點(diǎn)。09年整體成交量預(yù)估：按近半年（2008年11月-2009年5月）的月均去化速度68.2萬平米/月進(jìn)行預(yù)測，天津1－5月共成交317.66萬平米。則：09年的市場成交量在863.26萬平米左右.天津09年整體市場格局將面臨供大于求的局面。市場環(huán)境分析2008年01月至2009年4月天津市商品住宅走勢圖指標(biāo)2009年3月2009年4月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比1.771.76+378.37%-0.59%供應(yīng)量（萬m2）70.0561.66-51.82%-11.97%成交量（萬m2）123.97108.49+130.48%-12.49%成交均價（元/m2）65556680-4.87%+1.89%成交總額（億元）81.2772.47+119.25%-10.83%存量套數(shù)存量面積（萬㎡）月均去化套數(shù)去化周期（月）192821.4318211數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年4月商品住宅供求比為1：1.76，連續(xù)第二個月出現(xiàn)求大于供的局面。商品住宅市場成交量為108.49萬平方米，環(huán)比下降12.49%，同比上漲130.48%。商品住宅成交均價為6680元/平方米，環(huán)比上漲了1.89%，同比下降了4.87%。市場預(yù)計未來呈現(xiàn)供大于求局面市場環(huán)境分析08年5月至09年4月和平區(qū)區(qū)域市場指標(biāo)和平區(qū)5月成交商品住宅322套，環(huán)比4月上升16.67%。商品住宅成交量為33941.7平方米，成交量環(huán)比上升33.69%。占市內(nèi)六區(qū)總商品住宅成交量的11%左右。本月和平區(qū)成交量持續(xù)連漲的趨勢，成為連續(xù)12個月成交量最大的月份。成交價格繼續(xù)引領(lǐng)天津各區(qū)。指標(biāo)08-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05商品住宅成交面積（萬㎡）0.741.041.090.680.461.021.170.790．490.421.782.543.39成交均價（元/㎡）12023132631417717136122261131412761127061499814171145021381215912市場撥環(huán)境橡分析明顯薄可以閱看出帖和平悲區(qū)商巡壽品房漂成交字量與課井噴嗚式增豪長的麻三月此相比需仍然攻呈現(xiàn)松上升鍵趨勢炒，并撈且再繼創(chuàng)連緞續(xù)12個月貪的新籌高。區(qū)域判市場掃分析21南京枯路——天津棵市中受心商背務(wù)商駛貿(mào)經(jīng)蓋濟(jì)帶規(guī)劃竊面積緒約12會1公頃脂，總進(jìn)長度3.缺3公里應(yīng)，規(guī)絨劃了雞中央御商務(wù)碗?yún)^(qū)(C搬BD距)、起中心膝商業(yè)箱區(qū)(C霧RD么)、中娛央信穩(wěn)息區(qū)(C銜ID邁)三個申特色報功能計區(qū)，哭規(guī)劃撒時限為16年。和平愛路——濱江裝道中構(gòu)心商酬業(yè)區(qū)瘋規(guī)劃“一核喝”即位傭于商雞業(yè)區(qū)銜核心梁位置伐的都案市休思閑商刻業(yè)中幣心“五區(qū)濤”商務(wù)宵旅游焦區(qū)——面積17涂.4陶5公頃浴，依現(xiàn)托海巡壽河景再觀帶慮開歸發(fā)，各重點(diǎn)煮建設(shè)天津田環(huán)球遺金融震中心項目等。綜合潔商業(yè)雪區(qū)——面積46凍.9畫6公頃興，商丹業(yè)氛經(jīng)圍濃嫂厚、利文脈賤氣蠅息旺盛、行旗業(yè)門押類齊澇全的慶購物痕、觀崖光綜丘合商改業(yè)區(qū)軌。文化材體驗死區(qū)——面積30均.7啄8公頃委，哈戲密道扎寬10乒0米綠付軸喉景觀槽帶的接開發(fā)底和文銜化產(chǎn)猛業(yè)項殊目。風(fēng)貌府體驗性區(qū)——面積11頁.3洪6公頃撕，依郊托中銹心花蜻園法句式風(fēng)情區(qū)脅，展要示中省心商瓶業(yè)區(qū)票深厚鄭歷史姓文脈就。高端震品牌辦區(qū)——面積20庭.1公頃困，依列托現(xiàn)儀有高患端品咽牌商追廈挎的基碌礎(chǔ)上奏，形鬧成天防津市鑰獨(dú)樹寄一幟者的復(fù)路合型款高端系消費(fèi)括集越聚區(qū)腸?！拔鍡l痛特色攀街”濱江菠道現(xiàn)摔代商摸業(yè)街哈密假道生底態(tài)文筒化街和平翁路綜盛合商宣業(yè)街河南革路特窄色休占閑街南京豪路高支端商專業(yè)街項目毒有利效點(diǎn)判攻讀—城市無規(guī)劃傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū):1、瞰海2、萬通上游國際3、金領(lǐng)國際4、陸家嘴金融廣場5、仁恒海河廣場6、中新城上城7、壹街區(qū)8、富力城9、海河金灣公寓都市消費(fèi)娛樂區(qū):10、君臨天下11、天津環(huán)球金融中心12、同方瞰和平13、金茂現(xiàn)場14、吉利經(jīng)典15、天津中心CBD金融商務(wù)區(qū):16、嘉里中心17、天津公館18、華廈國際公寓19、都市亮點(diǎn)20、華僑御景灣天津未來智慧城:21、鑫瑞名苑22、天津灣海河國際花園23、泰悅豪庭24、融科金月灣25、格調(diào)竹境26、花園5座27、上品1210111314、1516171819202221、2326、272425312576894傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)都市消費(fèi)娛樂區(qū)CBD金融商務(wù)區(qū)天津未來智慧城核心區(qū)泛核心區(qū)本項目本項緣瑞目處棕于海究河經(jīng)尿濟(jì)發(fā)鵝展帶貨泛核赤心區(qū)花地帶玻，和稿平區(qū)絕一側(cè)堵，地寫處海顆河“屈金灣竊”，扮發(fā)展宵前景收極度著看好體。海河鐘沿線袍項目橫分布項目貼有利壯點(diǎn)判昏讀—城市劇規(guī)劃項目足有利霸點(diǎn)判草讀—城市核規(guī)劃東方確巴黎——和平校區(qū)中儉心花晚園法剖式風(fēng)誕情區(qū)以中參心花或園為爭核心刻，東兄至營巧口道膀，西桐至赤咸峰道獲，北灶至和慈平路燃，南盾至新宮華路輔，進(jìn)魂行雙遞向放叼射，獵由中宋心花瓦園沿妙承德嘗道向罷海河疤延伸和，將藝原法懲國公燙議局孔、原袖法國綱領(lǐng)事前館、膛原法哲國兵劍營、庫紫竹列林教其堂等浮連成蔽一線男。規(guī)劃喂重點(diǎn)炭依托埋現(xiàn)有逢風(fēng)貌梁建筑先與近指代歷覺史文跡化內(nèi)待涵，構(gòu)營造耕濃郁悶浪漫您的法段式風(fēng)辜情氛宋圍，眨建成爪集文造博、雄娛樂牧、藝閑術(shù)、滑商業(yè)姑為一有體的蒜法蘭貢西文隆化特躁色的裝高檔頃旅游顏休閑限商業(yè)變文化們街區(qū)察。結(jié)論停：本項忘目在川區(qū)域能內(nèi)屬蝴于全傻市特弄色商榴業(yè)街崖區(qū)大管規(guī)劃奴的一弊部分君，利直于借鄭勢宣司傳和戀推廣搖，擁控有明劣顯的仿市場蟲機(jī)會園。項目巾定位堡方向25項目紗定位本項睛目位遵于交蜓通便劇利的刮頂級斬區(qū)域漸的黃剝金區(qū)肝段，全既有診海河架景觀償，又箏具交救通優(yōu)桃勢，朱且雄困踞于鋪未來深法式賢商業(yè)們風(fēng)情娃街頂蘋端，徹中心亞公園逐內(nèi)圈掩聚集接了大棕量旅庭行社型，本器區(qū)域袖內(nèi)大繪量的塔商務(wù)盆人群茄和公費(fèi)司也外提供革了非井常穩(wěn)針定的溝需求許。所秘以，雁在本句項目門內(nèi)整堪合一所個五星級以上品牌忘酒店蝦，應(yīng)恭非常仍適合廉。脅而且釣參與境運(yùn)營識一個扔酒店愛，以收益叨分成翼的方式待體現(xiàn)粉，該讀寫字自樓將謊利益廳最大妥化。超五脖星級擦酒店+純辦姥公5A甲級耍服務(wù)監(jiān)式寫武字樓26項目銅定位項目日定位床方向——海河沈邊的款豪布耽斯卡題（HO武PS寨CA）打造柴版塊貧內(nèi)首征席城陜市綜飽合體項目堤價值肥分析27項目川定位地段久價值催分析毫無斧疑問隙的好肯地段甘！本項目百貨大樓海信廣場遠(yuǎn)東百貨東方之珠一公里二公里三公里勸業(yè)場濱江商廈中原百貨國際商場津樂匯樂賓百貨百盛萬達(dá)影城新世界百貨凱旋門百貨濱江購物中心水牛城家世界陽光廣場食品街服裝街但是……地段跳是最養(yǎng)大賣戀點(diǎn)，多卻泳無法綿構(gòu)成低唯一淹買點(diǎn)任！地段麗價值健拐點(diǎn)叔分析瞞：周邊夢道路代單行畢道+2車道羅雙行支，商鞏業(yè)動智線不斯便，慮極度豬缺乏家地上瘋停車柏位。與商朵業(yè)中傷心區(qū)島距離顧尷尬傭，商欠業(yè)價鎮(zhèn)值被雕邊緣腔化。周邊脫缺乏欣大型成成片曉居住董區(qū)來適帶動丙本該宣優(yōu)勢珠的商飾業(yè)地隙段。本項尋目在彩各商云務(wù)板競塊的侮邊緣詞，尚愿未成襖熟。31SWOT分析競爭跪優(yōu)勢（St狠re罷ng始th贈s)地理并位置葵好，籠附近攔有中枝央商逝業(yè)區(qū)種、中糾心功量能區(qū)跳、輩中央翼商務(wù)孝區(qū)周邊瓶居住啦環(huán)境妖成熟會，科腸大大害節(jié)省飛生活遭成本帳，屬跪于不婦可多移得的脖黃金高地段配套矛優(yōu)勢吃項目弟所在截地未孕來前帶景、如潛力桂巨大塞。競爭劣勢漆（We拜ak戚ne郊ss駱es虛)本項敲目為功純公畏建項蠶目，昏生活兼成本熔和物轎業(yè)費(fèi)傘將遠(yuǎn)撥高于鳳普通蟻住宅旅，對艘于慣壇于投眨資住尸宅的構(gòu)客戶捎群體酒，將絕有一烘定的果難度杠。交通同不方利面，弟區(qū)域圈內(nèi)多呀以單元行線看為主蠶，地探上車雕位稀妨缺商業(yè)碰如何悔以創(chuàng)俊新來亡形成露有效穿需求烈，無惹疑是酬風(fēng)險得所在寫字槽樓大凝堂偏獅小影父響項喇目檔想次。市場湖機(jī)會蘭（Op呼po迅rt續(xù)un鼠it月y)天津繼市經(jīng)價濟(jì)的筍快速糾發(fā)展絕，第乘三產(chǎn)魂業(yè)快蘇速發(fā)報展區(qū)域何周邊斜的規(guī)諸劃力介度加速大所的產(chǎn)生倘的拉瓶動作莊用未緩來前袋景綁良好朵的板錦塊隨著史區(qū)域固周邊飾中高塑檔項盞目的佛陸續(xù)摸開動圓，帶悼來大寨量商犬務(wù)、桂商業(yè)吩需求區(qū)域蒙內(nèi)寫寨字樓陸同質(zhì)丘化嚴(yán)叛重純粹能精品驅(qū)、主亡題項粒目少市場輩威脅批（th都re獨(dú)at脊s)未來塘寫字鎮(zhèn)樓市微場同拿質(zhì)產(chǎn)誓品增裹多，夏競爭段激勵摸。未來2年天恨津市臉大牌之商業(yè)筍項目研海量拋上市叫，蘊(yùn)穗含極襖大競修爭。歷能否醬提早艷入市簡，并共在產(chǎn)銀品營挨造中筐盡量忙避免寒同質(zhì)艦化競溜爭因施素，獎將成熄為未黑來決蛾勝的面關(guān)鍵惡。32問題敲發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品輪問題盤點(diǎn)：頌本項樸目最交大問球題來暫源于何商業(yè)1.商業(yè)魄價值可邊緣芹化與商持業(yè)中濤心區(qū)昌距離笑尷尬懇，商朝業(yè)價沉值被棄邊緣徐化。周邊法缺乏炎大型兇成片強(qiáng)居住妖區(qū)來黎帶動統(tǒng)本該烏優(yōu)勢密的商傷業(yè)地盤段。本項撇目在弓各商刑務(wù)板降塊的瓦邊緣編，尚蛇未成蕉熟。2.產(chǎn)品澇自身見問題商業(yè)宣首層甚單體歲面積徒過大聚，進(jìn)生深過垮長，忍影響等去化群。問題董發(fā)現(xiàn)34問題礎(chǔ)發(fā)現(xiàn)如何定位形象包裝客群定位項目下面臨電的核說心問懶題市場幻玉空間客群該增長搖性需求厚點(diǎn)1：當(dāng)造前城率市核制心板林塊環(huán)最境下敏項目冷如何宮定位禽、形耕象包進(jìn)裝、每客群蜻定位需求訴點(diǎn)2：項滿目地薪處和懼平核庭心位潑置，攪綜合妄性項竹目客謊群如頓何保碼證整體級項目35項目肉需求市場需求項目功能定位產(chǎn)品適用性分析客群分析綜合源體項棕目研睜究綜合進(jìn)體的纖核心格問題綜合忘體定阿位客群躲增長儉性綜合方體運(yùn)蜜營模余式需求纏點(diǎn)1：成遍何核凈心綜拴合體坦如何毛定位需求膚點(diǎn)2：如截何保裕證城耐市核變心綜鐵合體做項目隆客群主增長需求承點(diǎn)2：綜立合體胞項目忍內(nèi)具召體經(jīng)矛營模地式36解決缸方案解決電方案37針對**膝*金濁融中瓦心的需溝求點(diǎn)友，我委們將晝提供亦有針肅對性林的專嚇業(yè)服收務(wù)項目折市場鑄定位主報告緊：和平喂區(qū)域仿市場挎環(huán)境才研究競品配研究項目亮市場銜需求玻研究項目冤產(chǎn)品走研究項目胖定位鍋論述項目探客群技定位敗建議項目省推廣由和形顯象包阿裝建劍議報告蛇一項目乎研究38針對**廈*金性融中盡心的需轉(zhuǎn)求點(diǎn)選，我糟們將遍提供慨有針佛對性弱的專晝業(yè)服召務(wù)城市磨核心朋地段晚綜合甲體研什究市場伸需求下研究綜合售體項牌目定信位功澤能建礙議客群欲定位鑼研究綜合貌體產(chǎn)心品研忠究綜合滋體內(nèi)烤運(yùn)營鴉模式填建議二、膛城市萍綜合駱體研緒究報告港二城市物綜合催體研究39附件朗：城機(jī)市綜描合體免個案信達(dá)蓮廣場天津塘中心賽頓崇中心津匯巷廣場君隆泉廣場天津串環(huán)球租金融盼中心本項螞目海河定沿線沉板塊南京暢路沿令線板抄塊五大癥道板視塊內(nèi)環(huán)順內(nèi)區(qū)翁域海河U型黃抱金地卷段競品散分布項目惑四至畜：北仙起大廉沽北貼路，粗南至吩和平切路，貸東臨宴營口非道，嫂西至假承德路道天津語津灣殿廣場天津鬼大悅甲城41天津鄙環(huán)球跡金融促中心項目劉基礎(chǔ)劈燕資料地理梳位置萌：天早津和平平區(qū)止大沽潛路與高興安蠻路交硬口開發(fā)林商：煤金融賴街（押天津紫）置什業(yè)有惑限公騰司占地介面積樂：5.廁3萬平識方米建筑蛋面積迎：60萬平訪方米建筑為最高運(yùn)處高想度：33屆6.通9米建筑亞層數(shù)對：寫汁字樓75痰F；公退寓41罵F開盤慚時間雖：20碌09年3月入住瓦時間議：20愉10年4月容積撲率：令津門4.萌8；津林塔11雹.7物業(yè)倦管理握：金捆融街值第一煙太平裕戴維呀斯配套少：5A智能囑化寫趟字樓奪、5星級唱配套竹公寓蘿、停沫車場績、會新議中匯心、趟游泳西池、遮餐廳累、超塘五星莊級圣緞瑞吉山斯酒由店、調(diào)精品旗商業(yè)42天津陡環(huán)球役金融乳中心產(chǎn)品偵定位戶型碎配比寫字刮樓：乒辦公盾面積漠為20逮00平方仆米，杜自由捧組合爐。酒店緒式公向寓：捷主力飲戶型搬為17疼7-繭36叢0平方印米，客群跑來源主要單是天召津本宴區(qū)域準(zhǔn)自主著居住梨為主燈，主駝要是本知名禁企業(yè)域入駐眾，產(chǎn)帥業(yè)鏈費(fèi)將涵午蓋銀頁行、不保險麥、證沖券、事會計吸、審者計、職評估度、中命介、真法律話、信閘息、魔咨詢香等諸乎多方藏面的擠高端唐服務(wù)液行業(yè)紙。43天津準(zhǔn)中心項目襪基礎(chǔ)簡資料地理巧位置炭：和拆平區(qū)痰南京榴路與氣營口牙道交化口辦公也等級干：甲格級占地估面積拳：18愁10曾5平方懲米建筑盜面積伴：15萬平鬼方米租售混狀況劉：寫字宰樓部串分：粗出售酒店育式公土寓：岸預(yù)計恨以出染租為雙主開盤桑時間旺：20桐07航.6泡.1堡5入住腸時間煉：20溝09億-0葉4得房復(fù)率：70燥%物業(yè)央管理間：世悔邦魏斤理仕絡(luò)，物順業(yè)費(fèi)跪：8元/平方煩米/月44天津眉中心規(guī)劃冒布局酒店炎＋公焦寓部緞分為48層，昂寫字團(tuán)樓部溫分為52層，逃地下1-內(nèi)3層車溝庫，身裙樓1-疼6層以發(fā)購物攔中心鴿會議質(zhì)中心捉、休錢閑、統(tǒng)健身輸?shù)仍O(shè)限施為限主。服務(wù)浙設(shè)施配有20碰00平方被米會隱所，泳以健倉身、姻娛樂翻功能悠為主撐。由摟物業(yè)臂公司術(shù)負(fù)責(zé)必管理厲，暫治定不泊對外握經(jīng)營支?？腿簲纴碓淳频赉U式