同致港中旅香蜜湖項目策劃思路

港中旅香蜜湖項目

策劃思路同致地產(chǎn)顧問集團品·質(zhì)

——時間見證永恒

建筑·品質(zhì)：

建筑的永恒之道在于與居者精神世界的和諧統(tǒng)一，港中旅的建筑不僅具有高尚的品質(zhì)，更多的是掠去浮華以后的沉穩(wěn)和內(nèi)涵——源自國際尊貴人居的品質(zhì)！

人文·品質(zhì)：

“八百買屋，千金買鄰”，在深圳擁有一套大房子并不值得炫耀。關(guān)鍵在于，生活本身具備怎樣的品位和文化？本項目所擁有的社區(qū)特有文化符號界定了生活的品質(zhì)和韻味，是一所值得一生珍藏的心靈住宅！

第一部分高端物業(yè)市場分析

一、市場現(xiàn)狀

2002年，深圳批準預(yù)售面積890萬平方米，超過2001年同期預(yù)售量的39%。南山、福田及寶安成為深圳樓市的三大熱點區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，2002年深圳高端物業(yè)市場的供應(yīng)量將近400萬平方米，地產(chǎn)界因此稱2002年為“豪宅年”。二、項目所在片區(qū)市場分析

香蜜湖——農(nóng)科中心片區(qū)

香梅路、農(nóng)林路、僑香路、深南路圍合地帶，以香蜜湖路為界，東面為香蜜湖片區(qū)，西面為農(nóng)科中心片區(qū)。中心區(qū)一級輻射地帶是聯(lián)系中心區(qū)與華僑城的紐帶。片區(qū)住宅市場特點

A、豐富的自然人文景觀，功能分區(qū)明顯，已初步形成高尚住宅組團；B、地處CLD環(huán)形區(qū)的高端區(qū)域，開發(fā)潛力巨大；C、具有良好的教育資源和休閑設(shè)施D、人氣不濃，商業(yè)氣氛較差；E、區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)和生活配套尚不完備；香蜜湖片區(qū)

在未來的規(guī)劃中，將呈現(xiàn)一個國際生態(tài)的居住大社區(qū)，隨著CBD的日益成熟和WTO后的新經(jīng)濟時代，其國際化的人居氛圍是深圳市CLD首席領(lǐng)地。深圳CLD片區(qū)構(gòu)成：1、以環(huán)香蜜湖片區(qū)形成的高尚物業(yè)區(qū)域，吸引著CBD層峰人士及高級經(jīng)理人2、以皇崗公園、中心公園周邊形成中高檔物業(yè)居住區(qū)域，吸引著中高等收入家庭，并吸引部分港人3、由新洲、石廈、下沙形成中等物業(yè)居住區(qū)域，吸引中高級白領(lǐng)人士三、深圳市內(nèi)高端物業(yè)可比性片區(qū)

1、華僑城片區(qū)東起僑城東路，西抵沙河西路，北至北環(huán)大道，南到深圳灣海岸線，總面積約15平方公里。特點：

華僑城片區(qū)是深圳知名度較高的高端物業(yè)區(qū)，自然景觀和人文景觀是“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)理念的核心，在全國范圍內(nèi)大力推廣！

濱海大道以北，沙河?xùn)|路以東，僑城東以西，白石洲路以南，占地面積約2.9平方公里將規(guī)劃為低密度的高尚住宅區(qū)。（我公司正在策劃代理的東部紅樹灣項目）

2、深圳紅樹灣片區(qū)地理位置、規(guī)模、景觀、前景都是獨一無二，未來深圳頂級住宅社區(qū)，肩負著構(gòu)筑深圳濱海城市特色的重擔(dān),深港兩地大地產(chǎn)商十分關(guān)注，發(fā)展前景看好。

特點：

中心區(qū)位于深圳市特區(qū)內(nèi)的福田區(qū)，用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，市中心區(qū)總占地面積607公頃，規(guī)劃居住人口7.7萬人。

3、深圳中心區(qū)作為深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，中心區(qū)的建成，將使深圳的城市整體功能更為協(xié)調(diào)，未來建成的中心區(qū)建筑群，將成為深圳二十一世紀的標志性建筑。

特點：典型樓盤戶型（比例）面積（平方米)

波托菲諾四房二廳二陽臺50%240.65四房二廳四陽臺10%220四房三廳四衛(wèi)三陽臺20%249.65別墅復(fù)式20%670純水岸86套TOMNHOUSE250—29012棟多層、345套180--335四、深圳高端物業(yè)個案分析

策劃思路

華僑城“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)理念獨特的人文資源和氛圍獨一無二意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)宣傳主題：自在的優(yōu)雅，質(zhì)樸的浪漫宣傳賣點：區(qū)內(nèi)7500m2燕棲湖，4300m2天鵝湖典型樓盤戶型（比例）面積（M2）

星河國際二房二廳11.7％85—87三房二廳68.5％120-178四房二廳19.1％219-325五房三廳0.7％232—263

策劃思路

‘‘中心區(qū)+地產(chǎn)”的開發(fā)理念國際化的中心區(qū)規(guī)劃為國際人量身定做的居家方式宣傳主題：CBD國際生活領(lǐng)域宣傳賣點：CBD、十四米架空層園林，國際衛(wèi)星接收系統(tǒng)。

香榭里花園三房二廳91-121四房二廳130-180五房二廳140—217

策劃思路

美地置業(yè)在深圳的開山之作展現(xiàn)尊貴的建筑文化宣傳主題：來自世界的認同宣傳賣點：亞洲唯一金塊獎

水榭花都17萬平方米，容積率1.4，3層TOWNHOUSE，多層、小高層

策劃思路

實力雄厚的發(fā)展商背景香蜜湖“景觀+地產(chǎn)”的開發(fā)理念優(yōu)越的湖景資源宣傳主題：地產(chǎn)價值定律。

宣傳賣點：地段+景觀

五、澇深圳趴高端蜜物業(yè)漂樓盤毯分析割結(jié)論小區(qū)超規(guī)劃優(yōu)彰顯朝身份屋，個院性鮮監(jiān)明。容積或率低航、覆侮蓋率影低，煎建筑臺風(fēng)格狼獨具泳特色環(huán)境辦的附爛加值牙高周邊牌有良熄好的沒自然扣環(huán)境捧或人誕文環(huán)場境為渠依托陵，小鍋區(qū)自身豈有極謹好的跳園林煤，表賣現(xiàn)為含規(guī)模墳大，循工藝港精致音，苗木摧品質(zhì)欲高。物業(yè)惰硬件聯(lián)配套罪方面小區(qū)種的停電車位挖比較文充足屈，至冠少為愿1：晴1.擱2以獄上電梯嗚、發(fā)腸電機偏等設(shè)楊備采燃用國抄際知洋名品遼牌小區(qū)鏟的智贏能化會程度賢高；物業(yè)耗軟性丘配套僚方面小區(qū)匯有高躺檔的鄰會所卻設(shè)施稈，如蛋室內(nèi)腥恒溫唱泳池諷；物業(yè)瘡管理押檔次紙高，消服務(wù)替好。物業(yè)供價格船、戶惕型方擋面環(huán)香罩密湖投片區(qū)設(shè)，高覺端物頁業(yè)價飼格均各在7盯00供0元筒以上缺?！靶耘つ芎夏蚶?、蹈空間擺舒適么”的北大戶卵型，否面積苗集中恥在11膨0～林17銀0㎡祝的三微房、朋四房更等大烈格局鳥戶型蜻，在市場驚反應(yīng)跡良好捉，銷鬼售順擺暢。第二閑部分漁項表目分無析一、縮慧項目宇基本露資料脅（一貞期）總建覺筑面茂積：舅12望20仇87鎖.9財8㎡其中坦：住宅唐：劇92丑14薦3.蹤蝶06晉㎡商業(yè)好：灘15載70濃.8他0㎡會所告：桑15構(gòu)43裕.0稀0㎡架空感面積再：折36謠44疫.0涉7㎡容承積裳率：屯1別.7辯7總節(jié)戶物數(shù)：品5社50述戶車恨位車：造62雪8個筋(1由:1春.1嘗4)二、皇地塊損解析項目案地塊址現(xiàn)狀項目促南側(cè)獲的深秒圳高炊級中閑學(xué)待建勞的景士昱花棄園項目得南側(cè)爆的香詠榭里滑花園項目款東側(cè)再的翠筒?；ㄟh園農(nóng)科疼中心三、赴項目都SW飲OT訪分析（一閉）八床大優(yōu)思勢1、居區(qū)域承形象聽優(yōu)勢用：高訪尚住隆宅片最區(qū)形蜂象深頁入人介心霜2、疊教育互資源蛇優(yōu)勢決：片稈區(qū)高釘素質(zhì)盼教育賤資源民豐富轎3骨、片背區(qū)生唯活優(yōu)掙勢：這居住旦氛圍爺濃厚翁4抖、片佳區(qū)交吉通優(yōu)逆勢；味路網(wǎng)辭發(fā)達5、卻休閑抹空間陶優(yōu)勢汗：片胸區(qū)內(nèi)安休閑貪旅游正渡假再配套耗齊全6、陵園林轎景觀暑優(yōu)勢家：園鹽林規(guī)孟劃具桌有前口瞻性7、代項目肢規(guī)模巨優(yōu)勢叢：項柜目規(guī)散模大8、舊企業(yè)哥品牌負優(yōu)勢瞇：發(fā)鎖展商狐實力餓雄厚近，資休源豐啄富（二鳥）兩烘點劣閥勢1、承片區(qū)功商業(yè)匪配套狼缺乏2、定公交律配套巴不完隊善（三偶）兩潤大機兇會1、林隨著態(tài)CB欺D的計成熟敗，C著LD鬧將日雕益發(fā)社展2、羊香蜜溪湖農(nóng)刷科片紐奉區(qū)未更來良鑼好的吉規(guī)劃（四衛(wèi)）兩半大威你脅1、露市場依高端屑物業(yè)脹供應(yīng)出量過次大，糕同質(zhì)倒樓盤肥競爭糠激烈同片憂區(qū)的閃直接鴨競爭路項目匙熙園狹即將件啟動華僑我城、鴉紅樹離灣片犬區(qū)大么量豪膠宅項披目的衛(wèi)啟動2、溫香港秩經(jīng)濟猶持續(xù)疏低迷錦，外或銷樓除盤再手創(chuàng)歷薦史新轟低第三逐部分英項目句定位追求訊居住大文明朵的進零步一、表項豈目屬姥性香蜜幼湖大閑型國恰際高孩尚親元水社醋區(qū)二、嗚市場妙形象爸定位國際毀人居鞠品質(zhì)儲名門陽首府雖領(lǐng)地（1禮）冤國際嘉人居貓地段冶品質(zhì)1、蠢國際袍休閑欺配套：德式碼堡、覺永鷹土高爾錘夫、卻水上稱樂園拳、香湊蜜溫湖刷渡假帝村、濟國際慎網(wǎng)球接中心2、賣國際悠教育睬配套：深圳稻高級輕中學(xué)召、深怠圳外耳國語促學(xué)校盒附屬勞小洋學(xué)號、福手景外尼國語細學(xué)院蒜、國跪際幼況兒園3、科國際飄生活褲配套：SA赤M會鏈員店政、盡名人扣俱樂匹部香蜜餐湖區(qū)梅,緊腐鄰城跪市最附繁華我的C胡BD言,以覺自己寒優(yōu)雅議的姿釀態(tài),朋詮釋寧CL位D的顯元素詞,為嘉城市耍人提督供一銷個完靜美的尚棲居哨地;（2直）國裹際人吸居建提筑品芽質(zhì)1、釣規(guī)劃溜標準腳：低密損度、卸超前次人性越化設(shè)多計2、勵空間舒標準兔：寬敞役舒適她、高是實用掏率、邁與自保然結(jié)掉合緊念密3、關(guān)建材臭標準嘩：健康糟環(huán)保退材料大規(guī)霸模、奴低密釀度、弟兼容攀多層模及小干高層推洋房講、T娃OW題NH暗OU歡SE尺，聲又象以大意三房烘、大濃四房塘為主過，一茫梯兩翠戶，酷這種軍建筑滑的素筍質(zhì)本險身就才代表眨了一警種姿衰態(tài),東洋溢組著一擇種高柏尚的趣貴族男氣息仇。（3膚）胖國際蔥人居憂環(huán)境趣品質(zhì)1、新健康抗生態(tài)帽：區(qū)域宜植被皂覆蓋增率高貴，空渴氣質(zhì)貸量好2、光自然砍景觀射：親近痛大自足然，兆緊臨越山、任湖、遺海等靜天然貼景觀3、烤園林有景觀生：高觀妄賞價府值和繪高參帖與價存值的盡園林甩藝術(shù)項目戚緊臨典農(nóng)科撐中心觀天然槍大氧邀吧，融遠眺吐安托瞧山山待景，今內(nèi)設(shè)大規(guī)擇模世支界四羅大海鋸灣為棚主題撫的親葬水園府林，觀盾山觀穗水觀天天下禾。（4作）齒國際予人居造文化故品質(zhì)1、塑海洋輪文化臘：海納播百川鉛，有次容乃周大2、用品質(zhì)層生活秧：高品禽味生藍活環(huán)慚境對儀生活唉質(zhì)量底的提晉升3、恭社區(qū)斥文化撿：人以任群分茅，在源同一航層面牌進行陷高水筒準渠交流滋與溝海通路本項叫目在后W拒TO咬—幕C爛BD遷時代，具輔有高山素質(zhì)仍的片碧區(qū)煮形漠象文拳化和唉國際刷性的惕人居蕉生活渡文化溝。（5燈）國麥際人嶄居服是務(wù)品疤質(zhì)1、紅提供全方案位、伸多元扒化、逮人性此化細膩主的服黑務(wù)允2、窮物業(yè)蓮管理國際稍化、蹄智能糾化、館科技竊化、榮品牌法化。充分能利用港中室旅豐來富的治旅游喜資源，進聞行更貞多國浮際化架服務(wù)哥，演閑繹國尖際C隱LD贊的品改質(zhì)生另活項目團開發(fā)深理念豪模型項目錯開發(fā)忽理念托模型浙本項般目的小理想添模式說：功能臺價值輩與文呢化價教值并飾重的櫻“雙樹高”落模式。三、基目片標客演戶定誤位在上嫌述九暗個組聚群中校，本卡項目攝的主象流消敲費群初由以跨下4饅個組卸群構(gòu)交成：1、冤高文哄化中東收入稱的興“知拒識英稱才階是層”假2蠻、中蝦文化計高收諸入的稈“側(cè)社會挺精英巷階層毯”簽3、僅中文荷化中踢收入遞的枯“高士級白蘋領(lǐng)階坊層”怕4鬧、高效文化瞞高收答入的鎮(zhèn)“痕頂級足貴族磁階層注”四、椅命名悅建議港顆中籮旅子·菊海誕灣櫻傾銳城輔助緒推廣藝名：素海灣歉世紀粉水濤岸傾稅城予四海襖陽光正鼎哲級大炮觀參照項目物業(yè)類型均價(元/M2)綜合調(diào)整系數(shù)本項目修正價格水榭花都TOWNHOUSE15000~18000100/9013500~16200多層10000100/959500小高層8500100/988330熙園TOWNHOUSE15000100/9211040~13800多層*約9000100/978720小高層*約8000100/997920香榭里花園小高層8800100/988630翠海花園高層7200100/1107920本項目TOWNHOUSE

11000~14000多層

9000~9300小高層

8200~8500五、學(xué)價格努定位第四箭部分川營銷樓思路一、辰整體昆營銷落推廣鮮思路1、以國扛際人蔬居品約質(zhì)為鞏項目步整體說形象壯啟動首；2、以四掠大海居灣園蟻林文銜化為童市場億攻擊陽點；3、首推株“T鑼OW顏NH謊OU述SE輝”質(zhì)，樹孫立樓峰盤高耳檔形艇象；二、閑推廣駁步驟1、柿以T湯OW挖NH盜OU遮SE拍打造翁市場押，塑濫造國竿際人敵居首堡府形象追；2、左加推望市內(nèi)癢罕有罵多層昨單位鍋，積鑄聚目護標客總戶關(guān)蒼注焦圍點；3、促最后伐小高擠層靚植景單幸位隆單重發(fā)樣售，龍形成年項目悲高潮僅.1、顫教朵育——袍業(yè)山主子形女可獨獲得宇國際粉教育肚游學(xué)聲基金根；2、軌健硬康——氧業(yè)誓主每畫年可旋享受仗二次撈免費底全身辦健康仁檢查匹；3、節(jié)裝偏修——辰聘下請知么名家慨裝設(shè)發(fā)計公貿(mào)司提牽供多女種不衡同風(fēng)吉格的裝區(qū)修方攏案，靠并選篩用優(yōu)穗質(zhì)環(huán)愿保建軋材，鍋為業(yè)峽主提練供全兆屋豪華襪精裝運修；推廣建建議4、扯保艘險——卷為攔業(yè)主夫辦理遺終身成平安命保險飲及裝草修保胸險等遠；5、伸物渠管——首聘扯請國碗際知情名物島業(yè)管僑理公鵝司提至供高拖品質(zhì)物業(yè)母管理償；6、蓬交鴨通——應(yīng)為健業(yè)主鎖提供抖高頻龜次業(yè)頌主專既車，擇滿足迷目標客戶里少量憶無車狠或少感車群偶體需卻要；三、之入市喊時機倚評估20弓03嘩年3淚月底廉、4諸月初戶，本畢項目縫開始喊正式薯銷售宜。理由曲：1、歐搶在呼熙園寫項目忍之前霞發(fā)售尊，從夢而達帥到先子聲奪托人的音目的筑。2、立預(yù)留間2-嶄3個西月時先間進仁行項趣目前帶期市滅場預(yù)斯熱工桿作。3、公具備便良好饅的項叮目形窯象展條示。四、太入市間準備落實五個扎“一如”工尖程一會您所（王包含扯銷售看中心裕）一園梅林展米示區(qū)棕（銷銅售中棕心前臘廣場公及T饞OW仆NH旺OU驗SE積區(qū)域茶)一游傳泳池遮（一驅(qū)種海姑岸風(fēng)讀情）一形均象展全示圍太墻一棟攜TO眨WN擺HO陡US撲E樣調(diào)板房五、臣整合端營銷宣推廣滲戰(zhàn)略（一?。┺o戰(zhàn)略恐整合1、品牌小互動埋營銷勾戰(zhàn)略2、全球緩化營悶銷戰(zhàn)美略3、公永關(guān)營慘銷推廣股戰(zhàn)略4、別出碌心裁苦的價寨格制外定策物略(二顧)整娃合營剪銷推認廣主殺題系出袋名門莖國際旗領(lǐng)地（三防）整無體推芝廣計卵劃推售時間推售階段預(yù)計銷售目標2003.3.1-4.5內(nèi)部認購認購Towhouse70％以上2003.4.6-5.31公開發(fā)售推出單位的80％以上2003.6.1-2003.12強銷期Towehouse和多層單位基本售完，小高層60％以上2004.1-3.31持續(xù)銷售總體85%2004.4.1-4.30尾盤銷售95%以上，二期認購20％六、蜂分階咐段推行廣策欄略（一惱）內(nèi)部慮預(yù)熱爭期（過造勢賽營銷抱）隆重摔推出挺限量醋10溪0張VI索P優(yōu)止先認解購卡與鳳凰睛衛(wèi)視聯(lián)合炎承辦旅一個收高素殲質(zhì)欄獄目，呀提升她項目乖的品趴味及兔國際疲知名棋度聯(lián)合棒媒體館，開鼠辟“第嬌三只星眼看嚷深圳應(yīng)”欄目濃，對偶海歸吉人士籌的生拋活和病成功宗經(jīng)歷貞進行戒系列弄跟蹤擱報道鉆。全面理整合抵教育鏟資源極，如瘋設(shè)立港中楚旅國傅際游多學(xué)基沉金，凡架購買挖本項晶目的炒業(yè)主告，子漆女均趙可參能加國艦際教須育旅其行。（二鏟）公業(yè)開發(fā)淚售期匠（活節(jié)動營費銷）推出廢TO盤WH產(chǎn)OU絨SE載單位驕及部毀分多堤層單鳥位，許小高棚層單根位開蠢始認筆籌；開盤逝活動俘（升旗武、國杠際形情象代倦言人簽名萬活動眾）鳳凰夢衛(wèi)視扮銷售膊現(xiàn)場嚷拍攝化贊助熟欄目概節(jié)目，通茶過媒摟體向復(fù)世界御展示爹項目殖形象用；四國密風(fēng)情川展示蠶月（每