房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性二

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

可行性研究主要內(nèi)容項(xiàng)目選擇項(xiàng)目可行性研究概述市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目投資估算產(chǎn)品成本測(cè)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)備選方案的選擇不確定性分析項(xiàng)目選擇概念對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定的過(guò)程。作用是房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程包括項(xiàng)目選擇、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等具體內(nèi)容，但最關(guān)鍵、能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的是項(xiàng)目選擇和規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)方面。項(xiàng)目選擇是從全局、宏觀上決定項(xiàng)目的定位；而規(guī)劃設(shè)計(jì)是從微觀上進(jìn)一步創(chuàng)造和提高項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值。

項(xiàng)目選擇程序廣泛尋找投資項(xiàng)目在管理部門尋找待出讓、批租的土地從媒體廣告尋找合作、轉(zhuǎn)讓土地從咨詢、中介機(jī)構(gòu)尋找直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位精心篩選投資項(xiàng)目組織內(nèi)部專家，初選幾個(gè)具有初步可研價(jià)值的項(xiàng)目對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究由各職能部門逐個(gè)分析是在規(guī)劃參數(shù)未獲政府批準(zhǔn)的前提下，由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)的一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目特點(diǎn)，就投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究。項(xiàng)目選擇程序項(xiàng)目投資談判就若干有開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目與土地提供方或合作方，就出轉(zhuǎn)讓面積、金額、稅費(fèi)、合作方式、資金構(gòu)成相應(yīng)條件和價(jià)值進(jìn)行談判。批租土地、合作開發(fā)、征地拆遷等詳細(xì)可行性研究委托有專業(yè)資格的專業(yè)研究或評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成，要求比較嚴(yán)格，對(duì)報(bào)告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。公司總體決策即使可行，也未必一定執(zhí)行。因?yàn)榭蒲惺橇⒆沩?xiàng)目本身角度進(jìn)行的，而公司必須從其總體投資組合、資本結(jié)構(gòu)及發(fā)展戰(zhàn)略等角度考慮。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述概念對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過(guò)程，稱之為可行性研究過(guò)程。最初是美國(guó)30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法，因?yàn)樗鼮槠浣?jīng)濟(jì)開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個(gè)流域，充實(shí)完善，形成系統(tǒng)。涉及市場(chǎng)供需、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)三個(gè)方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述作用投資決策的依據(jù)籌集資金的依據(jù)簽訂合同的依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)目的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策失誤，提高經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。特點(diǎn)前期性預(yù)測(cè)性不確定性房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述專業(yè)機(jī)構(gòu)前期的投資機(jī)會(huì)分析和初步可行性分析，主要解決投資方向和把握機(jī)會(huì)，一般有1、2個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家即可。而詳細(xì)可行性研究是全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究，需要專門的機(jī)構(gòu)或研究小組。一般應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成，我國(guó)目前大多由各開發(fā)公司自己編制，然后報(bào)政府計(jì)劃部門審查立項(xiàng)。人員構(gòu)成注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師造價(jià)工程師市場(chǎng)調(diào)查和分析人員經(jīng)濟(jì)分析專家制作人員社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述質(zhì)量體現(xiàn)在研究的最終成果（報(bào)告）中，對(duì)于項(xiàng)目損益分析的準(zhǔn)確程度取決于研究者的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和掌握的基礎(chǔ)資料和情報(bào)量。針對(duì)不同的研究深度，其結(jié)果的質(zhì)量要求也不同，國(guó)際上通用的為：投資機(jī)會(huì)研究：誤差范圍±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述時(shí)間與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)，同時(shí)也影響到質(zhì)量。一般小型項(xiàng)目1～2個(gè)月，甚至2~3個(gè)星期，中型項(xiàng)目8～9個(gè)月，大型項(xiàng)目1.5～2年或更長(zhǎng)。從整個(gè)建設(shè)工程看，前期可行性研究占1/3，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備占1/3，施工建設(shè)占1/3。費(fèi)用與規(guī)模、研究深度成正比，一般以占投資總額的比例計(jì)算。投資機(jī)會(huì)研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型項(xiàng)目0.2~1.0%；小型項(xiàng)目1.0~3.0%。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述程序、步驟討論可行性研究的范圍，確定研究目標(biāo)。市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，收集情報(bào)和資料。市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)技術(shù)研究：項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程所有環(huán)節(jié)的銜接處理，環(huán)保措施，項(xiàng)目工程施工工藝和物資投入等。經(jīng)濟(jì)研究：項(xiàng)目的資金籌措、成本開支、效益預(yù)測(cè)、投資風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀考察、社會(huì)環(huán)境效益等。方案設(shè)計(jì)與選擇：根據(jù)研究?jī)?nèi)容設(shè)計(jì)可供選擇方案，或?qū)⒏鱾€(gè)方案的代表性組合，或集中優(yōu)點(diǎn)重點(diǎn)修訂設(shè)計(jì)最佳方案。制定實(shí)施計(jì)劃：對(duì)選定方案，確定所有具體的技術(shù)指標(biāo)范圍，估算投資、成本支出及收益幅度等財(cái)務(wù)狀況，說(shuō)明成本、價(jià)格、進(jìn)度等變化對(duì)項(xiàng)目效果影響及其應(yīng)變能力。編制報(bào)告。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述內(nèi)容項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模的確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇資源供給環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究開發(fā)建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等）結(jié)論及建議房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

目的了解市場(chǎng)的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，進(jìn)而把握投資機(jī)會(huì)與方向；了解市場(chǎng)上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，就擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位；了解房地產(chǎn)使用者對(duì)建筑物功能和設(shè)計(jì)型式的要求，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。市場(chǎng)分析要緊緊圍繞特定的開發(fā)地點(diǎn)和類型進(jìn)行，尤其在以下四種情況下：開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有或很少有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；擬開發(fā)項(xiàng)目要持續(xù)幾年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，市場(chǎng)的變化是不可避免的；市場(chǎng)不確定因素較多；開發(fā)商擬進(jìn)入一個(gè)特殊的市場(chǎng)，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

市場(chǎng)調(diào)查的步驟確定分析目的確定分析目標(biāo)（對(duì)象）：范圍與主要問(wèn)題選擇分析方法：確定數(shù)據(jù)類型、收集方法、處理方法等（估算分析過(guò)程所需時(shí)間與費(fèi)用及分析結(jié)果的預(yù)期價(jià)值）數(shù)據(jù)收集、處理與分析評(píng)價(jià)初步結(jié)果，進(jìn)行修正結(jié)論和建議房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

市場(chǎng)調(diào)查的作用提高對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的分辯能力，發(fā)現(xiàn)和捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)；提高對(duì)市場(chǎng)狀況的把握，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的控制，適時(shí)調(diào)整策略。市場(chǎng)調(diào)查的類型探測(cè)性：對(duì)市場(chǎng)情況和面臨的問(wèn)題比較模糊，不知如何入手時(shí)，發(fā)現(xiàn)和提出問(wèn)題，確定調(diào)查重點(diǎn)；描述性：對(duì)找到的問(wèn)題進(jìn)行如實(shí)的反映和具體的回答，說(shuō)明問(wèn)題；因果性：進(jìn)一步分析問(wèn)題的前因后果，找出影響問(wèn)題的各個(gè)因素及其與問(wèn)題之間的關(guān)系，分析問(wèn)題原因；預(yù)測(cè)性：估計(jì)問(wèn)題發(fā)展的趨勢(shì)。另外可以分為：普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

市場(chǎng)調(diào)查的一般內(nèi)容宏觀因素：政治、經(jīng)濟(jì)、科技、人文地理、宗教信仰、習(xí)俗、法律法規(guī)等；區(qū)域市場(chǎng)因素（與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作相關(guān)的信息）：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)政策、人口因素、城市發(fā)展方向與城市規(guī)劃、環(huán)境因素等；微觀市場(chǎng)因素（與投資項(xiàng)目相關(guān)的信息）：市場(chǎng)的總體趨勢(shì)：房地產(chǎn)指數(shù)；供給：同類物業(yè)的供給量、替代物業(yè)的供給量、增量與存量、市場(chǎng)成交量、土地批租數(shù)量和用途分布；需求：潛在需求量（有效需求量）、空置率、市場(chǎng)吸納能力、人口、收入、銷售趨勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

價(jià)格：銷售價(jià)格或租金水平、地價(jià)、拆遷安置補(bǔ)償成本、建造成本和其它成本費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、投資收益率、開發(fā)利潤(rùn)率等；競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)占有量、同類物業(yè)供需情況、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)能力等；中間商：信譽(yù)、能力等；其它：金融、物業(yè)管理等。特定類型項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容住宅項(xiàng)目：與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人員特別是用戶的溝通，了解項(xiàng)目周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來(lái)住房的希望。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目：考察開發(fā)所必備的條件，如勞動(dòng)力、交通運(yùn)輸、原材料和專業(yè)人員的來(lái)源；考慮未來(lái)入住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的比例，大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對(duì)隔音、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目：考慮所在地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量、購(gòu)買力水平以及該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊要求，考慮購(gòu)物中心的服務(wù)半徑及附近其它購(gòu)物中心、中小型店鋪的分布情況。寫字樓項(xiàng)目：研究所在地段的交通通達(dá)程度，擬建地點(diǎn)的周圍環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系，還要考慮內(nèi)外設(shè)備的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、提供公共服務(wù)的內(nèi)容，滿足未來(lái)潛在使用者的特殊需求和偏好等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

市場(chǎng)資料收集方法訪問(wèn)法：根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，以提問(wèn)或填寫問(wèn)卷的形式請(qǐng)被調(diào)查者回答。速度較快且成本不是太高。有時(shí)信息資料缺乏客觀性。面談?wù){(diào)查：有較大的靈活性，可以集體面談或針對(duì)重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行深入調(diào)查，氣氛好，資料是第一手的，也比較真實(shí)。成本相對(duì)較高，資料處理較為繁瑣，受調(diào)查人員業(yè)務(wù)水平的影響較大。電話調(diào)查：收集資料快，成本也比較低，便于信息處理。不易取得被調(diào)查者的合作，調(diào)查不夠深入。房地撞產(chǎn)市匯場(chǎng)分復(fù)析（徒市場(chǎng)朋調(diào)查恢與預(yù)鉤測(cè)）通訊嬌調(diào)查偉：范圍云較為擊廣泛幅，能墓充分危表達(dá)曠個(gè)人域意見魄，資殲料較脖為客歌觀、澇真實(shí)母。問(wèn)卷裳的回溫收率勾較低擇，拖浸延時(shí)由間往匆往較攏長(zhǎng)。觀察錯(cuò)法：軟通過(guò)檢觀察道被調(diào)血查者叨行為神或收吉集其吧行為堂痕跡昨。可以棒獲得模被調(diào)隱查者揉不愿麻意以鬧及言罰語(yǔ)無(wú)佛法提津供的拖信息窯；并科能客暮觀地治獲得館準(zhǔn)確狹性較享高的輔第一掛手資冒料。調(diào)查跳對(duì)象雕的面伙比較懸窄，夸花費(fèi)撒的時(shí)搞間較剖長(zhǎng)，愿有時(shí)饒僅能務(wù)觀察丹一些湯表象鐘，需脾與其癥它方惹法進(jìn)騙行結(jié)徹合。實(shí)驗(yàn)弓法：替將調(diào)溜查范陰圍縮飯小到測(cè)一定壩范圍證進(jìn)行言試驗(yàn)歇，再含對(duì)整沙個(gè)市悲場(chǎng)進(jìn)廁行預(yù)聞測(cè)。數(shù)據(jù)附的加羽工分買析方徐法列表娛分析數(shù)理府統(tǒng)計(jì)謀方法飄分析頻率趕分布我、均教值與舞百分粗比、執(zhí)相關(guān)當(dāng)分析任、多醬變量欠分析器、假鮮設(shè)檢苗驗(yàn)分雹析等游；圖形蛇分析直方需圖、檢餅圖刮、折駁線或翅曲線撫圖等浮。房地墊產(chǎn)市功場(chǎng)分廣析（忌市場(chǎng)哲調(diào)查母與預(yù)局測(cè)）【案瞞例】厲南京蕩市寫鍬字樓亡市場(chǎng)更簡(jiǎn)況房地座產(chǎn)市物場(chǎng)分綁析（肚市場(chǎng)任調(diào)查讓與預(yù)清測(cè)）房地票產(chǎn)市暈場(chǎng)預(yù)乘測(cè)的娘內(nèi)容供給址狀況盲變化預(yù)測(cè)聚房地觸產(chǎn)開釣發(fā)企余業(yè)數(shù)介量以易及投荷入開幫發(fā)物弓業(yè)的輛數(shù)量濫（增區(qū)量）生（注翼意開濁發(fā)周晌期長(zhǎng)傷、利極用土靜地供副給總當(dāng)量的組預(yù)測(cè)衡進(jìn)行谷）；預(yù)測(cè)鳥房地御產(chǎn)存嫩量的謎供應(yīng)介量（濁三級(jí)贊市場(chǎng)療）；預(yù)測(cè)鐮擬開館發(fā)物柔業(yè)類務(wù)型及崗可替盯代物蘋業(yè)類竿型的疏供給魚；預(yù)測(cè)餓宏觀柳決策淹對(duì)房味地產(chǎn)似供給鳳的影遺響。需求勁狀況投變化購(gòu)買訴力預(yù)落測(cè)（探社會(huì)貨集團(tuán)票購(gòu)買幅力、連城鄉(xiāng)天居民怕購(gòu)買結(jié)力等咽）；投資飲價(jià)值距預(yù)測(cè)雅；市場(chǎng)或潛在繭需求葛預(yù)測(cè)蓬。價(jià)格析變動(dòng)逝及其馳影響吐預(yù)測(cè)市場(chǎng)逼競(jìng)爭(zhēng)逐能力眨發(fā)展戴趨勢(shì)黎預(yù)測(cè)倉(cāng)（本系企業(yè)役及競(jìng)盟爭(zhēng)企匯業(yè)）房地且產(chǎn)市棵場(chǎng)分會(huì)析（亭市場(chǎng)設(shè)調(diào)查僑與預(yù)首測(cè)）房地四產(chǎn)市紡場(chǎng)預(yù)毅測(cè)的除步驟確定脂預(yù)測(cè)退對(duì)象叨：擬總投資取物業(yè)憑類型逼在合餐理開取發(fā)建董設(shè)期出后的游市場(chǎng)輝需求刊、供撇給等忠狀況晴；收集瓶、分暖析資毅料；選定螞預(yù)測(cè)亂方法打和預(yù)郊測(cè)模能型進(jìn)前行預(yù)撕測(cè)；評(píng)價(jià)瓜、修羊正初唉步預(yù)憐測(cè)結(jié)笛果；預(yù)測(cè)房地星產(chǎn)市撐場(chǎng)分油析（跑市場(chǎng)凈調(diào)查縮慧與預(yù)薄測(cè)）市場(chǎng)砌預(yù)測(cè)善的方帝法定性普方法特爾雹斐法窯（專愧家意肝見法勤）：充分爆發(fā)揮臭各方嫌面專徑家的賠知識(shí)勤、經(jīng)且驗(yàn)和碌判斷很能力敏；獨(dú)立焰性和為往復(fù)亂性；時(shí)間大、資茫金花呀費(fèi)少鳳并可蔑得到此多種患有價(jià)行值的大觀點(diǎn)招和意疊見；但意瞎見難鐮免有范主觀肥片面館性；要注區(qū)意專蒼家的變代表合性、們廣泛寄性、踏數(shù)量材以及勵(lì)意見庭反饋括時(shí)間目。意見覆集中低法市場(chǎng)劫因素洋變動(dòng)此激烈組時(shí)，早能考微慮多攏種非笛定量開因素去；簡(jiǎn)單掏易行裁，缺搖乏歷壁史資劍料也陡能進(jìn)面行；但易盟受市線場(chǎng)形房誠(chéng)式的姨影響號(hào)。房地閘產(chǎn)市斧場(chǎng)分蛙析（禿市場(chǎng)腥調(diào)查襲與預(yù)低測(cè)）定量煌方法時(shí)間叛序列填法：假定扎影響塔市場(chǎng)辟的各貧種因步素大釋體相青似，塵需求燈形態(tài)巧具有帖一定換規(guī)律消；而介且必睛須具專備完俱備的絹時(shí)間每序列辟資料簡(jiǎn)單燈平均磁法加權(quán)豆平均也法算術(shù)頃移動(dòng)扭平均味法加權(quán)煮移動(dòng)枕平均惜法指數(shù)棚平滑刊法因果揭分析繼法（投回歸竹分析漢法）一元內(nèi)回歸跳法多元溜回歸沙法房地汪產(chǎn)市雕場(chǎng)分喪析（詳市場(chǎng)行調(diào)查巾與預(yù)狗測(cè)）算術(shù)房誠(chéng)移動(dòng)釣平均陣法確定喇各期遞的期曠距；求相翻鄰期夜距各醬期的冰簡(jiǎn)單器平均脂數(shù)；將各立期平松均值旬進(jìn)行鎮(zhèn)比較貼，求業(yè)出變勇動(dòng)趨叢勢(shì)值頭；求預(yù)聞測(cè)值篇。其某計(jì)算對(duì)公式能為：繡預(yù)測(cè)汁值=騰最后隊(duì)—期假簡(jiǎn)單抓平均拜數(shù)+險(xiǎn)預(yù)測(cè)腎期與狹最后同—期鹽簡(jiǎn)單輛平均瓶數(shù)的屬期距摧×最駕后—漏期變悼動(dòng)趨扯勢(shì)數(shù)加權(quán)泥移動(dòng)華平均渾法以加直權(quán)形綿式求踐得移爹動(dòng)平違均值渾；指數(shù)籃平滑羅法利用牢前后悄兩期社實(shí)際廟與預(yù)缸測(cè)數(shù)制據(jù)，烤并考妄慮其胖比重洪進(jìn)行允預(yù)測(cè)羅；t期狂預(yù)測(cè)蘭值＝宵平滑瓶指數(shù)崇×t豎前期消實(shí)際趨值＋扇（1臨－平尊滑指琴數(shù)）劍×t蝦前期揚(yáng)預(yù)測(cè)紅值平滑萌指數(shù)芒根據(jù)簽預(yù)測(cè)載值與扶實(shí)際告值的擦差異運(yùn)大小樓而定酷，差戴異大節(jié)通常涂為0辟.7鎖~0行.8炎。房地俘產(chǎn)市海場(chǎng)分泰析（閣市場(chǎng)基調(diào)查軍與預(yù)稍測(cè)）算術(shù)臺(tái)移動(dòng)笨平均找法房地晨產(chǎn)市遍場(chǎng)分吊析（腹市場(chǎng)朗調(diào)查樹與預(yù)蹲測(cè)）加權(quán)遣移動(dòng)望平均怠法房地偏產(chǎn)開發(fā)版項(xiàng)目凳經(jīng)濟(jì)腸評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)摧評(píng)價(jià)垃是可見行性繡研究索的核充心，汁貫穿鉛于可暖行性銅研究逝的全紋過(guò)程顯。它的恨最終嚼目的載是根點(diǎn)據(jù)國(guó)干民經(jīng)肚濟(jì)發(fā)松展戰(zhàn)府略和攜城市擊發(fā)展蜻規(guī)劃牛的要釀求，捐在做踐好產(chǎn)登品市吹場(chǎng)需詢求預(yù)技測(cè)和者工程引技術(shù)繡研究撞的基牧礎(chǔ)上鐮，計(jì)詢算開睬發(fā)項(xiàng)妹目投終入的牙費(fèi)用載和產(chǎn)卸出的掀效益昏，通筒過(guò)方測(cè)案比走較，鈴對(duì)擬梳開發(fā)犯項(xiàng)目狀經(jīng)濟(jì)樹可行殖性和專合理股性進(jìn)怠行分竄析論浪證，乳作出套全面駝的經(jīng)樣濟(jì)評(píng)積價(jià)，背為投接資決蓄策提勿供依買據(jù)。可行艙性研胖究中鐵的開怕發(fā)項(xiàng)桑目經(jīng)蘭濟(jì)評(píng)嗽價(jià)有廢兩種歷：選擇章優(yōu)化衛(wèi)方案飾中的節(jié)評(píng)價(jià)咳，用甩以比柜較和英篩選判方案秀，以四尋求漁最佳蹈或滿丹意方悉案；確定卻推薦礎(chǔ)方案險(xiǎn)后，施對(duì)開想發(fā)項(xiàng)完目進(jìn)倉(cāng)行的拿最終鮮的全衰面預(yù)顧測(cè)評(píng)忘價(jià)。房地濫產(chǎn)開發(fā)縣項(xiàng)目夸經(jīng)濟(jì)過(guò)評(píng)價(jià)項(xiàng)目讓財(cái)務(wù)句數(shù)據(jù)蝦測(cè)算投資終來(lái)源域與支金出測(cè)過(guò)算銷售胳收入郵與稅刷金測(cè)喊算產(chǎn)品工成本道測(cè)算利潤(rùn)視測(cè)算財(cái)務(wù)戀分析父、經(jīng)杜濟(jì)效嘉益評(píng)敢價(jià)現(xiàn)金狡流量滲表靜態(tài)委分析動(dòng)態(tài)催分析不確鍋定性窩分析國(guó)民句經(jīng)濟(jì)運(yùn)分析評(píng)價(jià)狼結(jié)果項(xiàng)目語(yǔ)經(jīng)濟(jì)卷評(píng)價(jià)哈的步判驟項(xiàng)目涼投資晃估算投資釋：為催了保成證項(xiàng)仍目投仙產(chǎn)和衡生產(chǎn)鋤經(jīng)營(yíng)氣活動(dòng)凍的正嫁常進(jìn)壯行而譜投入鬼的活凍勞動(dòng)倆和物麗化勞隸動(dòng)價(jià)旱值的摧總和興。固定億資產(chǎn)底投資娃：用維于建咬設(shè)或營(yíng)購(gòu)置乏固定冶資產(chǎn)騰所投腎入的稍資金肯。固定枯資產(chǎn)巨是指儲(chǔ)使用槽期限卷超過(guò)擔(dān)一年蠟的房圍屋、膛建筑衣物、活機(jī)器雞機(jī)械開、運(yùn)會(huì)輸工稼具以妨及其懷他與涼生產(chǎn)里經(jīng)營(yíng)鑼有關(guān)急的設(shè)亮備、謠工具蓬、器終具等護(hù)。由工杯程費(fèi)氧用、眠其他蜂費(fèi)用鈔、預(yù)乞備費(fèi)蛙用等內(nèi)組成覆。流動(dòng)喚資產(chǎn)訪投資棍：項(xiàng)棄目在饅投產(chǎn)艱前預(yù)怒先墊艦付、壓在投掉產(chǎn)后它生產(chǎn)獎(jiǎng)經(jīng)營(yíng)鏈過(guò)程偶中周極轉(zhuǎn)使肉用的仆資金確。流動(dòng)廁資產(chǎn)程是指糕可以誦在一初年或卸者超槽過(guò)一細(xì)年的礦一個(gè)箱營(yíng)業(yè)隆周期卸內(nèi)變研現(xiàn)或決者耗屯用的蕉資產(chǎn)扒。由現(xiàn)的金、持應(yīng)收果及預(yù)漁付款唉項(xiàng)、愚存貨消等項(xiàng)量組成駱。項(xiàng)目榜投資胃估算構(gòu)成姑：固定釋資產(chǎn)錯(cuò)投資靜態(tài)財(cái)投資土地勝費(fèi)用前期纖工程基礎(chǔ)囑設(shè)施種建設(shè)袍費(fèi)公共廈配套苦設(shè)施音建設(shè)日費(fèi)建筑完工程猴費(fèi)用安裝福工程工費(fèi)用設(shè)備怒及工弟器具剝的購(gòu)帽置費(fèi)室用其他渣工程溜費(fèi)用基本盡預(yù)備員費(fèi)項(xiàng)目勁投資膠估算動(dòng)態(tài)行投資建設(shè)講期利扔息固定亦資產(chǎn)宏投資鞋方向尖調(diào)節(jié)胖稅漲價(jià)灣預(yù)備稅費(fèi)匯率惱變動(dòng)洗預(yù)備災(zāi)費(fèi)流動(dòng)教資產(chǎn)敢投資揮：應(yīng)瓣收及枯預(yù)付榆款、嫂存貨西、現(xiàn)名金勘查梢設(shè)計(jì)允費(fèi)管理勒費(fèi)銷售栗費(fèi)用建設(shè)可項(xiàng)目揀投資芽估算固定害資產(chǎn)旨投資今估算淋：估算釘是在洋投資茄項(xiàng)目蜓可行妙性研哄究階別段，毫采用分模擬神已建怎成的退同類斃項(xiàng)目錢或參尸照經(jīng)精驗(yàn)指患標(biāo)或辟采用業(yè)編制部概算釋等方疤法來(lái)珍估算束項(xiàng)目領(lǐng)所需澤的全紫部投縣資費(fèi)氧用。概算甜是在喪初步橋設(shè)計(jì)奸階段兄根據(jù)險(xiǎn)設(shè)計(jì)迫圖樣絮、概稅算定季額、身費(fèi)用像定額掀、設(shè)那備和疼材料牲的預(yù)漸算價(jià)稻格、小工資偶標(biāo)準(zhǔn)油等資烈料編洽制的蘋比估唐算更除詳細(xì)磚、精王確的棚全部毀建設(shè)描費(fèi)用腥。預(yù)算層是在愛(ài)施工刷圖設(shè)動(dòng)計(jì)階肌段根秋據(jù)施終工圖華樣、騎預(yù)算辨定額含、費(fèi)胖用定旨額、借設(shè)備厘和材曾料預(yù)乳算價(jià)及格、境工資訊標(biāo)準(zhǔn)虧等資筍料編庸制的愿更為退詳細(xì)娘、精殘確的凱技術(shù)城經(jīng)濟(jì)個(gè)文件扮，用異以確尿定項(xiàng)叮目所默需的震全部思投資土費(fèi)用戀。決算其是反海映項(xiàng)良目實(shí)刊際造邀價(jià)的駐文件邁，是毫辦理心交付煩使用撿新增稱資產(chǎn)得的依違據(jù)。建設(shè)擠項(xiàng)目的投資播估算常用期的固糊定資潔產(chǎn)估事算方塘法類比線估算脅法：膨根據(jù)防已建灣成的幻玉與擬策建項(xiàng)排目工廚藝技薄術(shù)路獎(jiǎng)線相曉同的償同類懶產(chǎn)品窗項(xiàng)目飯來(lái)估忽算。單位胸生產(chǎn)思能力纖法規(guī)模綢指數(shù)焰法系數(shù)倦估算書法概算般指標(biāo)沈估算鎖法：態(tài)按概獎(jiǎng)算定仿額分嬌部分?jǐn)R項(xiàng)估小算。常用點(diǎn)的流既動(dòng)資洗產(chǎn)投逆資估有算方謎法類比姿估算榴法分項(xiàng)四估算報(bào)法：顯按流枝動(dòng)資仇產(chǎn)的馳構(gòu)成似分項(xiàng)揪估算嫁。產(chǎn)品尤成本旗測(cè)算會(huì)計(jì)巨成本丑：是隆會(huì)計(jì)糕記錄樂(lè)在帳謊冊(cè)上帳的客謙觀有湯形的雷支出拒。生產(chǎn)涉成本松：生伐產(chǎn)單般位為嘴生產(chǎn)甲產(chǎn)品閉或提初供勞派務(wù)而晴發(fā)生霞的各竄項(xiàng)生去產(chǎn)費(fèi)民用，廉包括籌各項(xiàng)幸直接耕支出謠和制苦造費(fèi)撿用。直接穗支出直接雄材料皂（原甩材料爛、輔都助材宗料、孩備品乎備件茫、燃匠料及兩動(dòng)力假等）直接電工資掘（生掀產(chǎn)人顛員的冊(cè)工資炎、補(bǔ)刃貼）其他年直接爸支出筍（如韻福利淺費(fèi)）爺；制造嘆費(fèi)用企業(yè)子內(nèi)的梯分廠洞、車唇間為咽組織勝和管秧理生斧產(chǎn)所移發(fā)生熄的各課項(xiàng)費(fèi)駕用包括貍分廠佳、車崖間管紋理人托員工悄資、抵折舊選費(fèi)、急維修沿費(fèi)、鈴修理話費(fèi)及灑其他炊制造奧費(fèi)用抬（辦魄公費(fèi)掃、差肉旅費(fèi)助、勞妹保費(fèi)忍等）滅。產(chǎn)品拌成本診測(cè)算管理壟費(fèi)用枯：企滔業(yè)行珍政管斗理部籌門為找管理脖和組徐織經(jīng)覺(jué)營(yíng)而怪發(fā)生集的各畝項(xiàng)費(fèi)湖用。管理丙人員肢工資纖和福紗利費(fèi)姨、公盛司一逮級(jí)折今舊費(fèi)不、修通理費(fèi)零、技逃術(shù)轉(zhuǎn)密讓費(fèi)亞、無(wú)竊形資阿產(chǎn)和過(guò)資產(chǎn)使攤銷秩費(fèi)及朋其他腐管理惠費(fèi)用歉（辦垃公費(fèi)松、差屬旅費(fèi)勉、勞住保費(fèi)卸、土堆地使陽(yáng)用稅引等）橋。財(cái)務(wù)門費(fèi)用似：為貸籌集腦資金熟而發(fā)悠生的疤各項(xiàng)迷費(fèi)用賴。生產(chǎn)杏經(jīng)營(yíng)疤期間船發(fā)生醉的利志息凈荷支出哭及其騎財(cái)務(wù)寺費(fèi)用橫（匯串兌凈小損失辮、銀劇行手潛續(xù)費(fèi)菜等）讀。銷售管費(fèi)用況：為處銷售宇產(chǎn)品合和提絮供勞劇務(wù)而秘發(fā)生潮的各箭項(xiàng)費(fèi)經(jīng)用。包括患銷售凡部門睜人員泡工資冊(cè)、職編工福執(zhí)利費(fèi)換、運(yùn)泡輸費(fèi)籃及其龜他銷蠶售費(fèi)廈用（叼廣告用費(fèi)、領(lǐng)辦公舒費(fèi)、暫差旅袋費(fèi)）旺。產(chǎn)品偵成本朽測(cè)算經(jīng)營(yíng)垃成本經(jīng)營(yíng)班成本趨是從窄投資厲方案弄本身窮考察芒的，淡是在羅一定帶期間碌（通杏常為薄一年晉）內(nèi)鋸由于遣生產(chǎn)歉和銷截售產(chǎn)蓄品及豎提供寶勞務(wù)棄而實(shí)制際發(fā)類生的冷現(xiàn)金斤支出梯。它不貞包括雅雖計(jì)孔入產(chǎn)拖品成里本費(fèi)溉用中理，但旅實(shí)際萄沒(méi)發(fā)跟生現(xiàn)把金支喘出的效費(fèi)用廚項(xiàng)目孝。在技棍術(shù)方雞案財(cái)姜?jiǎng)?wù)分障析時(shí)擱：經(jīng)營(yíng)丟成本老＝總徑成本遣費(fèi)用神－折旱舊費(fèi)?。S問(wèn)檢費(fèi)昨－攤疤銷費(fèi)珍－財(cái)蒙務(wù)費(fèi)陪用維檢藝費(fèi)指河礦山參項(xiàng)目磨的維祥檢費(fèi)趁；攤診銷費(fèi)戰(zhàn)指無(wú)某形資予產(chǎn)的抱攤銷忽費(fèi)。產(chǎn)品詢成本乏測(cè)算機(jī)會(huì)憶成本由于衰將有棋限資攏源使柿用于日某種仰特定支的用餅途而些放棄辯的其摔他各隨種用失途的螺最高各收益低。經(jīng)濟(jì)緞成本除實(shí)斃際成嫁本一隔顯性住成本竄外，堅(jiān)還存稠在著繩隱性巴成本事。它失是指查企業(yè)由自有稿的資罩源，深實(shí)際快上已好經(jīng)投督入，龍但在累形式兔上沒(méi)丹有支姓付報(bào)毒酬的莊那部旗分成陸本。或經(jīng)濟(jì)熟成本末是顯腦性成錄本和盛隱性易成本潛之和選。沉沒(méi)遷成本過(guò)去屢巳經(jīng)默支出龍而現(xiàn)苗在已顧無(wú)法雞得到挑補(bǔ)償遲的成都本。邊際污成本企業(yè)關(guān)多生幫產(chǎn)一芬單位掃產(chǎn)量溝所產(chǎn)俊生的軌總成精本增摧加。變動(dòng)凈成本昌和固贊定成羅本稅收蛙與稅只金我國(guó)模目前朋的工抽商稅熔制分石為流續(xù)轉(zhuǎn)稅食、資犧源稅縱、收姥益稅慈、財(cái)莫產(chǎn)稅妙、特齡定行吼為稅拼等幾寄類。遼其中蛙與項(xiàng)抵目經(jīng)戰(zhàn)濟(jì)評(píng)慮價(jià)有條關(guān)的摧主要尿稅種星是：從銷歷售收喇入中否扣除嘗的增輕值稅到、營(yíng)腸業(yè)稅榜、城死市維柿護(hù)建糾設(shè)稅蕉和教芳育費(fèi)既附加茫；計(jì)入夸總成州本費(fèi)梢用的擦房產(chǎn)膠稅、妙土地餡使用煮稅、項(xiàng)車船宜使用址稅、佳印花害稅等番；計(jì)入侄固定乎資產(chǎn)轉(zhuǎn)總投冤資的悔固定賭資產(chǎn)慚投資肅方向胳調(diào)節(jié)愿稅；從利掏潤(rùn)中租扣除師的所淋得稅勺等。稅收丘與稅江金營(yíng)業(yè)盞稅：應(yīng)納完?duì)I業(yè)彩稅稅脖額＝說(shuō)營(yíng)業(yè)賣額×最適用呈稅率漏。銷會(huì)售不福動(dòng)產(chǎn)印的稅名率均贏為5桿％。城鄉(xiāng)宏維護(hù)羊建設(shè)語(yǔ)稅：以納美稅人些實(shí)際怨繳納悔的營(yíng)顧業(yè)稅慢稅額渠為附敬征依吸據(jù)。茂稅率聯(lián)為7疤％（霉市區(qū)雜）。教育紹費(fèi)附茄加：以納慢稅人擦實(shí)際弟繳納欠的營(yíng)宗業(yè)稅駕稅額迅為附御征依賊據(jù)。欲教育爹費(fèi)附痛加率旨為3耽％。企業(yè)調(diào)所得洪稅：應(yīng)交秀所得局稅=炸應(yīng)納歪稅所雁得額辰×所謎得稅法稅率犁。應(yīng)蘆納稅夠所得愛(ài)額：族利潤(rùn)造總額±稅收清調(diào)整飾項(xiàng)目徐金額把。房醉地產(chǎn)陸企業(yè)時(shí)所得格稅率見一般折為3政3％裕。土地刻使用數(shù)稅：每年閑0.制2～亡10源元/就平方債米，幫按城屠市規(guī)拍模分砍四級(jí)少按年看計(jì)稅呈。（擺稅前牙列支變）稅收侄與稅旦金房產(chǎn)賴稅：出租板房屋洋租金渡的1仁2％地，出柔售房皮屋現(xiàn)撲值的代1.以2％事。（搞稅前作列支棉）固定汪資產(chǎn)開投資特方向婦調(diào)節(jié)插稅：計(jì)稅杠依據(jù)譯為固趕定資躲產(chǎn)投孤資項(xiàng)因目實(shí)舒際完胖成的側(cè)投資結(jié)額。差別炎比例興稅率哪：對(duì)于褲國(guó)家貌急需拖發(fā)展洋的基喇建或停技改跌項(xiàng)目巡壽投資惑，適適用零喉稅率蝕；對(duì)國(guó)月家鼓達(dá)勵(lì)發(fā)腹展但意受能坑源、登交通賭等制唉約的澡基建梳項(xiàng)目斃，實(shí)組行5％的麗輕稅藥政策莊；對(duì)樓懷堂館芹所以嚴(yán)及國(guó)畏家嚴(yán)檢格限兵制發(fā)南展的藥基建忠項(xiàng)目滴，實(shí)海行30％的御重稅鈴政策伐；對(duì)職扶工住波宅的課建設(shè)挪投資睛實(shí)行5％的叢稅率嚷；對(duì)不史屬于談上述輝四種誘的其汽他項(xiàng)肉目投講資，芒實(shí)行椅中等逮稅負(fù)壩政策疑（10％、15％）繁。經(jīng)濟(jì)屈評(píng)價(jià)襪中的女經(jīng)濟(jì)綠效果胸評(píng)價(jià)刷指標(biāo)我們?nèi)邪选皾{成果揚(yáng)與消綁耗之噸比”柳、“紹產(chǎn)出按與投甘人之味比”吩稱為督經(jīng)濟(jì)掏效果暮，而務(wù)將經(jīng)悟濟(jì)活很動(dòng)中球所取集得的斤有效屯勞動(dòng)掌成果物與勞所動(dòng)耗臉費(fèi)的割比較元稱為曲經(jīng)濟(jì)奇效益壯。成果甘與耗替費(fèi)進(jìn)靈行比識(shí)較通摸常有灑三種紐奉表達(dá)程方式步：差額笑表示們法比值干表示澤法差額陷一比若值表附示法經(jīng)濟(jì)匹效果啞的分速類企業(yè)線經(jīng)濟(jì)濫效果辰和國(guó)受民經(jīng)掠濟(jì)效冊(cè)果直接右經(jīng)濟(jì)知效果受和間插接經(jīng)幸濟(jì)效結(jié)果有形感經(jīng)濟(jì)非效果正和無(wú)形形經(jīng)介濟(jì)效申果經(jīng)濟(jì)碎評(píng)價(jià)促中的尊經(jīng)濟(jì)瘋效果同評(píng)價(jià)郊指標(biāo)投資谷回收汁與投酒資回水報(bào)投資煤回收掉是指尿投資厘者對(duì)退其所添投入敗資本簽的回雹收；投資市回報(bào)望是指進(jìn)投資進(jìn)者所全投入兄資本照在使受用過(guò)量程中售所獲墻得的做報(bào)酬咐。兩者吸的關(guān)宰系可熊以從虎資金蕩回收雜公式梳中反住映。前者車可以懇理解油為投逝資回返報(bào)，潤(rùn)投資迫回報(bào)才率為五i，工后者著就是惰投資渾回收志，是秤投資系者提啦取折債舊的竹一種哀方法該，若仿以它督作為泄年金憲，其俗折算銜的終榴值正漏好為壓P，瘦反映口了簡(jiǎn)灰單再唐生產(chǎn)刷的過(guò)信程經(jīng)濟(jì)憐評(píng)價(jià)寫中的蛙經(jīng)濟(jì)瞇效果或評(píng)價(jià)律指標(biāo)收益獅率：聾是一遷種投河資回徒報(bào)率代，通閑常表福示為捎一個(gè)伶復(fù)合虹年百范分率培的形疫式，旺表明你項(xiàng)目安在一臉定周次期內(nèi)蓄的連祝續(xù)收曠益能潑力。副通常知包括令：利息坦率：香針對(duì)男信貸藏資金則而言搭，因壓此是笑借貸趟資本筆而不愈是權(quán)門益資琴本的局收益汁率；折現(xiàn)怒率：勸將未弱來(lái)收混益或樂(lè)收入腥轉(zhuǎn)化差為現(xiàn)我值的贈(zèng)收益盟率；內(nèi)部孔收益網(wǎng)率：閥某投哀資在蘆其持拜有期割內(nèi)實(shí)畜際獲送得的鉗或預(yù)遞期可壩獲得為的收武益率常；全部劍資本廚收益聞率：施反映羊全部斗已投少入資確本的血收益嫂水平壟，它車不考賠慮還制本付條息的節(jié)影響想，假燥設(shè)全矩部投納資都潑是投澤資者茄的自增有資氧金；權(quán)益呀資本朗收益饒率：乒反映搭投資雷者投陣入自比有資美金的賄收益須水平然。經(jīng)濟(jì)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)毫中的青經(jīng)濟(jì)家效果齡評(píng)價(jià)因指標(biāo)其它字經(jīng)濟(jì)旨效果創(chuàng)評(píng)價(jià)定指標(biāo)投資貿(mào)回收些期：鋸反映拼收回碰全部湊投資巡壽的時(shí)充間長(zhǎng)逮短；現(xiàn)金軟回報(bào)盒率：知反映春初始挺現(xiàn)金判投資稠或首少付款圍與年慈現(xiàn)金總收入頂之間撓的關(guān)僻系；還本從付息兄比率飽：投你資所援獲得魯?shù)哪攴陜艚?jīng)會(huì)營(yíng)收吼入除考以年產(chǎn)還本久付息跟額。財(cái)務(wù)丸評(píng)價(jià)劈燕的基刑本數(shù)殊據(jù)計(jì)從算表建設(shè)鋼投資鴉估算呼表：仿估算罷項(xiàng)目禿從籌遠(yuǎn)建到帶竣工劈燕驗(yàn)收覽中全圍過(guò)程布的全材部費(fèi)回用。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算指標(biāo)工程量單位指標(biāo)一建安工程1.1建筑工程裝飾120015000m2元/m28001.2地下室部分723600m2元/m2200……………………………………合計(jì)7846二規(guī)劃設(shè)計(jì)2.1初步設(shè)計(jì)23………………總計(jì)12389財(cái)務(wù)銹評(píng)價(jià)蝕的基枕本數(shù)游據(jù)計(jì)恭算表總成重本費(fèi)極用測(cè)鋪算表舟：按貨開發(fā)封經(jīng)營(yíng)墻順序昆及成況本測(cè)百算方妻法，謠測(cè)算嫁從開巷發(fā)建泡設(shè)到薄銷售擔(dān)經(jīng)營(yíng)零總費(fèi)斃用的枯。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…1銷售成本1.1建房成本1.2售房費(fèi)用………………2租賃成本1.1建房成本1.2出租費(fèi)用…………總成本財(cái)務(wù)就評(píng)價(jià)赴的基培本數(shù)虎據(jù)計(jì)濱算表投資狠項(xiàng)目繁損益潮測(cè)算額表：殿反映陽(yáng)開發(fā)廚經(jīng)營(yíng)綱過(guò)程贊中的姨收入立、費(fèi)綱用、稅利稅憂、所朝得稅螺等情覆況，霧用以艱計(jì)算耳經(jīng)濟(jì)隱指標(biāo)這。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…1經(jīng)營(yíng)收入1.1售房收入1.2租金收入………………2總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金4經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)5所得稅6稅后利潤(rùn)財(cái)務(wù)菜評(píng)價(jià)廈的基杏本數(shù)太據(jù)計(jì)折算表現(xiàn)金白流量迎表：久一系戰(zhàn)列財(cái)黨務(wù)基引礎(chǔ)數(shù)唉據(jù)報(bào)芳表的銳匯總屈。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…1現(xiàn)金流入1.1售房收入………………小計(jì)2現(xiàn)金流出2.1建安成本………………小計(jì)3凈現(xiàn)金流量-131-1840121194累計(jì)凈現(xiàn)金流量-131-149-10912305凈現(xiàn)值-117-1528106116累計(jì)凈現(xiàn)值-117-132-104223資金周的時(shí)孔間價(jià)獲值及承其等范值計(jì)筆算不同恰時(shí)間饒發(fā)生奏的等賤額資朋金在來(lái)價(jià)值既上的薯差別為稱為遣資金示的時(shí)課間價(jià)銷值資金襖增值同（投漆資者凳）犧牲燒即期振消費(fèi)鬧（消債費(fèi)者佩）資金度時(shí)間毀價(jià)值撕得大恐小取旱決于投資肌利潤(rùn)溪率通貨舒膨脹插率風(fēng)險(xiǎn)（投疊資利瓦潤(rùn)率妙＝資滅金時(shí)印間價(jià)于值＋支通貨桃膨脹誕率＋析風(fēng)險(xiǎn)偉）利息儉：占雁用資名金所禁付的覆代價(jià)單利躁：F＝凱P（懇1+刮i?n）復(fù)利霉：F＝意P（且1+潑i）n資金票的時(shí)素間價(jià)魯值及嫌其等饞值計(jì)早算利率先與計(jì)目息周蠟期名義針利率實(shí)際乏利率資金閑等值考慮丑時(shí)間首因素江的情橡況下頭，不菜同時(shí)螺點(diǎn)發(fā)遞生的斯絕對(duì)養(yǎng)值不獅等的帖資金謊可能孟具有艙相同納的價(jià)側(cè)值。貼現(xiàn)征與貼搜現(xiàn)率現(xiàn)值沖、終艘值、園年金現(xiàn)金南流量而圖i0123456資金而的時(shí)伴間價(jià)孫值及軋其等緒值計(jì)磚算年金熊：每燥年發(fā)蔑生一磁次的些款項(xiàng)田，現(xiàn)歡推廣哀為定頓期發(fā)恩生的余款項(xiàng)再。分慣為普通角年金冷（定竹期、波定額所）期初牙年金期末咽年金特殊救年金雨（定葵期、搬不定琴額）等比滔年金等差冷年金延期部年金堆：第像一次遼款項(xiàng)氏發(fā)生戶距“煌現(xiàn)在愁”有繩很長(zhǎng)甘時(shí)間繪，即譜投資岡若干漢年后群才有漠穩(wěn)定卵收益賴。永久盞年金叛：只倦有起駱始時(shí)環(huán)間，們沒(méi)有丸終了殺時(shí)間楊。資金蜻等值院計(jì)算資金濁等值錫計(jì)算例題某企秘業(yè)擬醬購(gòu)買屠土地扯，土手地轉(zhuǎn)資讓價(jià)墨格為50豬0萬(wàn)元盈，有筐兩種聚方式沸可以克選擇芽：1、一門次性憑付款譜，優(yōu)椅惠12％；2、分慣期付紙款，疑不享冬受優(yōu)萬(wàn)惠，衡首付40％，犁第1年末滴付30％，廉第2年末理付20％，某第3年末音付10％。壟若用艇自有執(zhí)資金芒，自傍有資寺金的儲(chǔ)機(jī)會(huì)秀成本剛為10％，北應(yīng)選若擇哪唱種付甚款方亮式？待若用懂借貸督資金姥，借泥款利搶率為16％，濟(jì)應(yīng)選折擇哪決種付懲款方倆式？某投罷資者負(fù)購(gòu)買率一房默產(chǎn)，沒(méi)預(yù)計(jì)考可以組出租5年，著在出頑租期帝內(nèi)每熔年可孝產(chǎn)生珠純收榜益6.振5萬(wàn)元酬，若正企業(yè)夏要求霧的最娘低投消資收逐益率鑼為15％，仁問(wèn)該夕企業(yè)臘可接喉受的艙房產(chǎn)肉價(jià)格丘為多佳少？某投愈資者5年前咳以20稱0萬(wàn)元掉的價(jià)悟格買次入一毀房產(chǎn)朽，在識(shí)過(guò)去敬的5年內(nèi)效每年造獲得銀凈收練益25萬(wàn)元岸，現(xiàn)滋在以25擱0萬(wàn)元吵出售亭，若框投資叔者要洽求的礦年收巧益率曠為20％，纏問(wèn)此搜投資直是否釣合算法？某投輔資者紐奉欲購(gòu)母買某長(zhǎng)房地勝產(chǎn)公仇司1年前狀發(fā)行篇的債琴券，昏面額50冒0元，磨年限5年，勾年利信率10％，茄每年飲支付效利息驕，到丘期還否本，右若投血資者志要求宗的年碰收益鼠率為8％，圓其最生高能趣承受歌的債激券價(jià)嘴格是策多少舅？例題某家讓庭欲妥購(gòu)買自一套80平方財(cái)米的染經(jīng)濟(jì)超適用扔房，窮單價(jià)細(xì)為35瓶00元/平方死米，芝首付25％，鵲其余燃申請(qǐng)?zhí)摴e擺金和桑商業(yè)學(xué)組合普抵押坦貸款扭，兩珠者的煙利率盲分別死為4.渡2％和6.莫6％，速期限梯均為15年，陶公積等金貸對(duì)款的港最高本限額皺為10萬(wàn)元件。問(wèn)涂該家擊庭申而請(qǐng)組墻合貸從款后既的最慮低月液還款俱額是唉多少控？某家螞庭以40早00元/平方婚米的少價(jià)格幅購(gòu)買鍵了一框套建齊筑面愈積為12轎0平方斑米的著住宅窗，銀絹行為畝其提斷供了15年期肺的住精房抵附押貸喜款，弊年利忌率為6％，畜抵押涼貸款軍價(jià)值虎比例傅為70％。象如果咬該家多庭在安按月烏等額熱還款5年后受于第6年初剛一次仰性提皆前償干還了遲貸款盯本金8萬(wàn)元饑，問(wèn)穿從第6年起孫的貸莫款抵免押月園還款胞額是聾多少灘？某投稱資項(xiàng)繪目，伍一次燦投入芒資金16萬(wàn)元紋，其獲中包桂括12萬(wàn)元些貸款定和4萬(wàn)元枝自有疑資金釀，年刃貸款耳利率少為12％，10年內(nèi)客按月棕等額桂償還杯，試帆分析釘每月習(xí)的還息貸的眼本金潤(rùn)、利嗎息構(gòu)出成及葡未清英貸款臘余額難。練習(xí)某開繭發(fā)商門獲得10萬(wàn)元鞭貸款得，償術(shù)還期5年，與年利片率10％，鴨試比禁較以咸下四捷種還雜款方墾式的如還款社總額和及還勾款額遵的現(xiàn)答值：每年絞末還2萬(wàn)本森金及昏所欠竊利息貸；每年杰末只芒還所萄欠利薪息，盯本金戚在5年末價(jià)一次懸還清之；每年映末等竊額償勒還本摧金和澆利息腔；第五踏年末芹一次我還清室本金衛(wèi)和利解息。某公鎮(zhèn)司欲碗購(gòu)買著一轉(zhuǎn)瘡讓地保塊，近對(duì)方跟提出宴兩種電付款皂方式慣：一次脖支付25萬(wàn)美時(shí)元；簽約幟時(shí)付帥費(fèi)5萬(wàn)美瘋元，蝴兩年鑒地塊非開發(fā)壤完成際后，氧按租腥金收雄入60萬(wàn)美顆元的6％提遵成（嘗從第泛三年饞末到廟第十好二年望末）翠，如果攏資金究利率妥為10％，握那么蓄從經(jīng)懇濟(jì)角環(huán)度應(yīng)闖選擇醋哪種諸付款掉方式肝？練習(xí)某家君庭以35權(quán)00元/平方喂米的銳價(jià)格屈購(gòu)買阻了一匯套建庸筑面影積為80平方婚米的迎住宅傍，銀濕行為水其提遣供了15年期棵的住荒房抵孩押貸舉款，截年利瀉率為6％，竹抵押面貸款盒價(jià)值選比例死為70％。題月還跟款常允數(shù)為0.書65％，刪抵押方貸款娘到期慎后，擇該家四庭應(yīng)警向銀禮行償畫還的退剩余愧貸款有是多屈少？某人王擬以50搞0萬(wàn)元積的價(jià)網(wǎng)格購(gòu)夫入一掀預(yù)售漲樓盤嘉的部茄分寫賄字樓閉面積墓用于輪出租涼經(jīng)營(yíng)藥。已故知前3年樓扎價(jià)款貍付款私比例怪分別貿(mào)為15材%、25拍%和60％，頑第4年即味可開巾始出述租，勤當(dāng)年時(shí)的毛錘租金媽收入更為10末0萬(wàn)元扯，經(jīng)勝營(yíng)成勉本為20萬(wàn)元田，并刃預(yù)計(jì)慰在今權(quán)后的16年內(nèi)夫毛租鬼金收蝕入和莖經(jīng)營(yíng)縱成本落的平敲均上奮漲率釀均為12％，糾貼現(xiàn)糊率為16％。貿(mào)收支屑狀況雞如表謙，試慨計(jì)算潛該投駝資項(xiàng)燈目的革凈現(xiàn)燃金流堪量及療其現(xiàn)燥值之旱和。夠（設(shè)志收支席均發(fā)澆生在燒年初英）年份456－181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用60200財(cái)務(wù)鋤評(píng)價(jià)召的主莊要指室標(biāo)與榆方法單位薪面積胸投資殲額：椒開發(fā)殊項(xiàng)目鈔投資伙總額初與總駝建筑酒面積才的比行例簡(jiǎn)單斯投資籍收益態(tài)率：振開發(fā)其建設(shè)檔完成憶后正輛常年頌度的樸年凈浩收入猛總額諒（或衡預(yù)計(jì)錢回收處期內(nèi)援的平帳均年籠凈收闖入額隊(duì)）與保項(xiàng)目伴總投渴資額穗的比趁率投資籮利稅線率：軍正常釀年度枯的年樂(lè)利稅加總額暈（或?yàn)a預(yù)計(jì)位回收仆期內(nèi)恢或全謀部售攻完的檔幾年割內(nèi)的域年均夢(mèng)利稅臨）與隸項(xiàng)目瞞總投憑資的雖比率靜態(tài)姥投資蕉回收滋期：教以項(xiàng)蹲目的畜凈收寧益來(lái)盾抵償趣全部端投資躲（包貧括固夏定資沖產(chǎn)投濃資和側(cè)流動(dòng)王資金個(gè)）所父需要忙的時(shí)欲間牙。財(cái)務(wù)槽評(píng)價(jià)糾的主差要指虧標(biāo)與煉方法空置坦率＝役空房引損失露/總皺計(jì)劃國(guó)收入運(yùn)行爭(zhēng)費(fèi)率倚＝總?cè)舆\(yùn)行錦費(fèi)用藍(lán)/總傘計(jì)劃陳收入債務(wù)草償還男覆蓋偽率＝敏凈收嗓入/努年債末務(wù)償臉還數(shù)總開企支費(fèi)眾用率付＝（右總運(yùn)薦行費(fèi)脖用+橡債務(wù)淹償還早數(shù)）借/總準(zhǔn)計(jì)劃梳收入貸款促資金嶄率＝夾貸款器額/潤(rùn)總投糧資……財(cái)務(wù)亂評(píng)價(jià)裂的主襪要指榨標(biāo)與醉方法財(cái)務(wù)金凈現(xiàn)班值（FN簽PV）:框項(xiàng)目筑按行件業(yè)的落基準(zhǔn)犁收益蕩率或傅設(shè)定看的目?jī)蓸?biāo)收游益率紡，將敲各年帖的凈湊現(xiàn)金栽流量蔑折算身到開永發(fā)活皇動(dòng)起唯始點(diǎn)逝的現(xiàn)縮慧值之初和。FN座PV≥0削說(shuō)明郊項(xiàng)目棍的獲店利能加力達(dá)鎮(zhèn)到或植超過(guò)獻(xiàn)了基牛準(zhǔn)收揀益率象的要捉求，箭在財(cái)肺務(wù)上析是可頸行的和。與F撥NP鑒V相兇關(guān)的帶一個(gè)憂評(píng)價(jià)忌指標(biāo)蛋是財(cái)忌務(wù)凈黑年值扎(FN襪AV)，孤即將缸項(xiàng)目碑凈現(xiàn)耽值分針攤到踏投資持期各及年的始等額殿年值菜。財(cái)務(wù)商凈現(xiàn)盤值率壤（NP吵VR）:財(cái)務(wù)謎評(píng)價(jià)漆的主刺要指策標(biāo)與糞方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300年折耀現(xiàn)率爬＝1駕2％FN霸PV灘＝-淚40辨00脆/(頑1+劇12名%)厚-3插60敗0/括(1掛+1熄2%蘇)2+3拉00馳0膛/(殖1+稍12露%)3+7蜂00族0庫(kù)/(轉(zhuǎn)1+味12毒%)4+6睜00穗/暢(1胃+1繩2%豪)5+3駁00漂/毀(1豆+1館2%償)5.儲(chǔ)5=6然43忘.6逼8政>犧0財(cái)務(wù)畜評(píng)價(jià)平的主否要指燒標(biāo)與腹方法財(cái)務(wù)雞內(nèi)部誤收益秤率（FI舞RR）：逢在項(xiàng)韻目投足資有串效期晌內(nèi)，獻(xiàn)各年田凈現(xiàn)奸金流祖量現(xiàn)患值累睡計(jì)等悄于零皺時(shí)的行折現(xiàn)優(yōu)率。對(duì)房慚地產(chǎn)秒開發(fā)白項(xiàng)目晃而言嫌，投夸資有精效期平是指櫻從購(gòu)趁買土煙地使喬用權(quán)丙開始野到項(xiàng)綁目全資部售再出為健止的孔時(shí)間咱。FI續(xù)RR可以集通過(guò)恨逐步瞧測(cè)試忍法（墓內(nèi)插瞞法）裕求得販，即楊先用餐目標(biāo)抽收益眼率或孟基準(zhǔn)陡收益椅率求蒼得項(xiàng)私目?jī)羧f(wàn)現(xiàn)值酒，若拔為正話，則止用更姥高的渡折現(xiàn)艷率使受凈現(xiàn)榆值為點(diǎn)零的至正值洗和負(fù)抽值各但一個(gè)竄，然梳后通字過(guò)內(nèi)坦查計(jì)慕算FI杏RR。財(cái)務(wù)毀評(píng)價(jià)休的主距要指和標(biāo)與盲方法r1:當(dāng)頁(yè)項(xiàng)目祝凈現(xiàn)置值為句接近攀于零企的正嗓值時(shí)榴的折價(jià)現(xiàn)率辨；r2:當(dāng)避項(xiàng)目吼凈現(xiàn)里值為社接近紫于零液的負(fù)服值時(shí)輔的折?，F(xiàn)率譯;NP曉V(羞r1):娃采用場(chǎng)低折詢現(xiàn)率西時(shí)凈秋現(xiàn)值斷的正洗值；NP序V(脈r2):劉采用屯高折腰現(xiàn)率紙時(shí)凈思現(xiàn)值渴的負(fù)邀值。r1代與r2之間農(nóng)的差槐距應(yīng)誘在2裝％之傲內(nèi)，圾否則蛙兩者拿之間素不一腳定呈渡線性璃關(guān)系疼。FI同RR可以捧反映羅項(xiàng)目激投資派所能傲支付泄的最優(yōu)高貸丟款利盼率，雜也可丟以與焰部門悼或行油業(yè)的書基準(zhǔn)訂收益賞率或型目標(biāo)領(lǐng)收益粉率ic進(jìn)行兇比較策，當(dāng)FI捧RR≥ic時(shí)，牢則認(rèn)精為項(xiàng)捕目財(cái)團(tuán)務(wù)上褲可行解。財(cái)務(wù)端評(píng)價(jià)厘的主汪要指盟標(biāo)與援方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300取年昂折現(xiàn)赴率＝曠12耀％時(shí)FN判PV免＝-丙40藥00緩/(艇1+忙12肯%)導(dǎo)-3飄60黎0/潔(1悔+1虎2%窮)2+3尺00粉0旋/(胃1+精12儀%)3+7汽00漸0湖/(氏1+改12膏%)4+6籠00劈燕/蔽(1趕+1包2%辟)5+3拐00攜/體(1嫁+1響2%剝)5.伍5=6熔43酷.6支8享>齒0取年懸折現(xiàn)捧率＝戶18燃％時(shí)FN瓶PV供＝-破40各00收/(屯1+盡18蘿%)然-3熱60褲0/遲(1湊+1述8%悅)2+3蒙00完0足/(篩1+蹲18兵%)3+7韻00歇0今/(著1+目18霧%)4+6否00凱/釣(1深+1蔑8%鳳)5+3擦00決/駱(1夫+1瞧8%壞)5.予5=-博15龍6.身14壤<0取年啊折現(xiàn)忍率＝轉(zhuǎn)16落％時(shí)FN別PV境＝-撐40串00傷/(袋1+頓16擇%)遣-3使60宣0/佩(1辛+1獻(xiàn)6%爆)2+3驚00榮0旺/(享1+語(yǔ)16獸%)3+7懼00蛛0港/(銳1+槽16京%)4+6可00膀/襖(1園+1史6%慎)5+3炸00萄/夸(1求+1兼6%沈)5.際5=8奮2.勇56舟>0FI投RR甩=1祝6%搶+?82豆.5躲6?×（18％-1盟6％）÷（?82射.5餡6?+?-15富6.倍14?）＝16揮.6黑9％財(cái)務(wù)習(xí)評(píng)價(jià)蟻的主笛要指長(zhǎng)標(biāo)與蘋方法FI燭RR是項(xiàng)蓬目投職資的移盈利積率，害由項(xiàng)徐目的舍現(xiàn)金叮流量斜決定耀，是及內(nèi)生沿決定星的，愿但其遷反映健的是愛(ài)項(xiàng)目謙生命迎期內(nèi)板沒(méi)有恐回收勸的投府資的雙盈利籠率，舌而不澤是初缺始投演資在真整個(gè)肯生命均期的絨盈利橡率。比如您，某聯(lián)方案連初期遮投資孩10孕00掉萬(wàn)元援，F(xiàn)I友RR為1正0％總，第原一年忍凈收參入3夕50捉萬(wàn)元跳，第涌二年埋30宵0萬(wàn)漲元。柏由于和初期恭投資景在第經(jīng)一年佳末的偽等值諷為1寧10禍0萬(wàn)創(chuàng)元，纖所以出第一純年末悄未回菌收的弟資金犧為7辰50林元，粉根據(jù)FI拌RR的經(jīng)幫濟(jì)含仆義，雪10煎％是時(shí)未回礎(chǔ)收資定金的疊收益應(yīng)率，佳那么頃第一凈年末閉未回義收的誓資金暈到第對(duì)二年命末的砌等值間為8難25赴萬(wàn)元以，減秤去第包二年沸的凈詞收入零30理0萬(wàn)鳴元，轟第二功年末鋸未回她收資醋金為喬52建5萬(wàn)枯元，效依此虧類推貍，到姑生命月期末離，未烤回收佛資金攤為零受。這治里假兇定了莫已回退收資樣金用早于再嘩投資蹲的收糕益率仗等于FI裁RR。關(guān)于賭財(cái)務(wù)提內(nèi)部蓬收益臂率的暢評(píng)價(jià)再投秘資假坑設(shè)（古re弓in暮ve暖st稈me管nt產(chǎn)a杰ss蛋um炸pt路io哨n）投資窯方案熊A矛B初始喬投資共10茶69愉4趴1冊(cè)06版94第一弄年的皆凈現(xiàn)鴿金流動(dòng)量僻7適00冒0愈0第二慶年的公凈現(xiàn)服金流執(zhí)量似7常00的0水1冤48呀90內(nèi)部注收益困率愈2趁0％犧18逼％用2嚼0％茫的再疫投資欄利率建計(jì)算恐10遮％第一丘年駁8酬40牧0輔7點(diǎn)70佩0第二賓年薄7怕00乖0偽7啟00尚0累計(jì)紅終值出15陶40劉0沸1傷47塑0020件％折衰現(xiàn)干1療06學(xué)94滴10姓20宴8資金皇等值弓的貼鳳現(xiàn)率膀2側(cè)0％胸17朱.2僅4％關(guān)于憤財(cái)務(wù)余內(nèi)部句收益靜率的疾評(píng)價(jià)投資損方案洞A勝B初始濟(jì)投資凱22尺83存2測(cè)3與35何22前3剝年的笑年現(xiàn)鋤金流歲量約10旅00戰(zhàn)0每1逢00向00第4祖和第撒5年倒的凈紀(jì)現(xiàn)金挪流量腫0亮1鴿00擺00內(nèi)部溪收益移率呆1斥5％炎15貿(mào)％用1靈0％換的再慘投資叼利率肆計(jì)算第1瞞年（剃再投防資4摧年）巴A洋B第2襪年（押再投殼資3蠶年）你14充64座1滾1傅46待41第3霧年（考再投震資2般年）灰1憂33拒10贊13轟31噴0第4采年（榨再投濃資1授年）腥0趟11乳00妻0第5勝年（京再投抱資0段年）撲0降1旗00虧00所有暫現(xiàn)金括流量晌的終低值蹲4侮00寇51勿61競(jìng)05念1資金趟等值朽的貼更現(xiàn)率承1桿1.飲9％懶12析.7著％財(cái)務(wù)望評(píng)價(jià)耐的主四要指絲式標(biāo)與糟方法但通圓常情莖況下養(yǎng)，再北投資樹的收教益率顫往往慕小于璃初期祥投資鍋的收姓益率客，因畫為回銅收的呆資金督總是海比初蕉期投趴資的津少，畝而且羽使用顆時(shí)間粒短。甲為了捎反映僚出兩品者的萍差別紀(jì)，給坡出一遭個(gè)回瞧收資汪金再勞投資攻的收脅益率拿（通駐常取顫基準(zhǔn)屑收益真率ic），勵(lì)產(chǎn)生販了財(cái)珠務(wù)外顏部收貪益率染（FE罰RR）的防概念士。一般食ic<FI榴RR，所再以一才般ic<FE降RR<FI竟RR叼。財(cái)務(wù)概評(píng)價(jià)費(fèi)的主蔑要指館標(biāo)與捉方法通常減情況愛(ài)下，F(xiàn)I彎RR計(jì)算綱只適乞用于融常規(guī)刊投資貞方案放的評(píng)芒價(jià)，泊非常權(quán)規(guī)投無(wú)資方耽案往疊往會(huì)坊出現(xiàn)惱多解。常規(guī)鏈投資石方案吧是指煮在生駕命期歡內(nèi)除線建設(shè)那期或斯投產(chǎn)把初期點(diǎn)的凈訴現(xiàn)金田流量菠為負(fù)湯值之本外，危其余巴年份糊均為介正值叼，凈券現(xiàn)金唯流量磨符號(hào)秤只從再負(fù)到恨正變炕化一后次，揪且所毒有負(fù)橡值均家出現(xiàn)劍在正短值之情前。當(dāng)用求于兩嫌個(gè)方索案比住較時(shí)羞，通核常采纖用增邊量財(cái)沫務(wù)內(nèi)服部收斧益率蝴（ΔFI參RR），厘它是雖指增風(fēng)量?jī)羲F(xiàn)值用等于欠零時(shí)負(fù)(或塔凈現(xiàn)攝值相侵等時(shí)抱)的求折現(xiàn)困率，控增量稍凈現(xiàn)緞值根妹據(jù)根賠據(jù)兩何個(gè)方蝴案的劃增量難現(xiàn)金甚流量煙計(jì)算蹤蝶。若ΔFI雷R(shí)R≥ic，則迎增量銀投資癥部分汗達(dá)到撇了規(guī)鉛定要月求，球增加殘投資誕有利牛，投飾資大休的方吩案有唐利。凈現(xiàn)李值與針內(nèi)部騎收益藥率的嘆比較決策選原則FI鑄RR紗>＝曠最小裂收益盡率FN兵PV惡>0規(guī)模累不同投資濟(jì)方案修A難B初始距投資沾10撐00業(yè)00林15防00墓00劃0第一莊年后云回收瞧1般50惰00魂0討2露00威00迎00FI賓RR忌50鋸％覆3軋3％FN認(rèn)PV忘（1關(guān)2％均）銷33私92懶8殖2航85敬71宮4凈現(xiàn)威值與廟內(nèi)部理收益掛率的熱比較現(xiàn)金獎(jiǎng)流量隊(duì)時(shí)間乎不同投資叮方案雅C劉D初始莊投資鋪10愈00置0享1繩00物00第1魄年現(xiàn)少金流爹量短20層00都40刊00第2賤年現(xiàn)稼金流物量際30在00奶40哲00第3嗽年現(xiàn)棉金流灰量狡50漂00劉40謹(jǐn)00第4痛年現(xiàn)嬌金流里量畜60青00遙45公00第5穴年現(xiàn)夾金流決量描70漁00有50陣00FI謊RR瘦28辟.2驕％娘3瞇0.漁9％FN羞PV漫（1猶2％群）兄55綁21齊53瓶04財(cái)務(wù)辦評(píng)價(jià)抹的主武要指化標(biāo)與呢方法動(dòng)態(tài)搞回收蛇期（面DP厘P）毒：考惑慮折級(jí)現(xiàn)因錫素時(shí)怕，擬掀投資均項(xiàng)目倡的所爸有投圍入回革收所藝需要縣的時(shí)榆間，罷一般智從建菠設(shè)開輪始年吃算起鬼，以壺年為蕉單位母?？梢喳}根據(jù)鎮(zhèn)現(xiàn)金竭流量具表計(jì)該算D軋PP雪。財(cái)務(wù)票評(píng)價(jià)攏的主勸要指宵標(biāo)與汗方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300年折靈現(xiàn)率搶＝1求2％1、勵(lì)計(jì)算牛各年忠現(xiàn)金怕流量獎(jiǎng)的凈晴現(xiàn)值第1耍年＝王-4稠00乘0/色（1吃+1叉2％借）＝雹-3諒57術(shù)1.粱6第2成年＝煮-3衛(wèi)60冒0/喂（1刺+1烤2％鬧）2＝-兄28介69笨.9廊2第3振年＝漸-2陳13弱5.牧4；捏第4疊年＝茶44病48攔.5蹤蝶；第恥5年棟＝3摟40捷.4證4；立第5兵.5啊年＝授16呆0.礙862、敞計(jì)算鬧累計(jì)雀現(xiàn)金諷流量議的凈棋現(xiàn)值第1路年末靠＝-星35牲71播.6鞏；第撲2年劣末＝鉆-6惜44珠1.翁52贊；第晚3年脊末＝領(lǐng)-4郊30提6.足12衛(wèi)；第4傾年末檢＝1兼42然.3差83、雅求D階PPDP者P＝券4奮-1維+?-43寺06干.1升2?/4虧44傷8.檢5＝3.剪97財(cái)務(wù)新評(píng)價(jià)躍的主絲式要指岔標(biāo)與艘方法開發(fā)玻商成盞本利液潤(rùn)率縣：是稈開發(fā)讀商初犧步判射斷項(xiàng)崗目財(cái)侄務(wù)可童行性蒜的指信標(biāo)：計(jì)算桿項(xiàng)目嶼總開殃發(fā)價(jià)情值，啊如果昆項(xiàng)目鞠全部菌銷售順，則纏等于礦扣除貪銷售逼稅金曬后的獵凈銷鵝售收閱入；因如果否全部害出租嶼，為箱項(xiàng)目尸在整寇個(gè)持獅有期糟內(nèi)所屬有凈床經(jīng)營(yíng)猛收入脆的現(xiàn)乞值累獻(xiàn)計(jì)之閑和。總開險(xiǎn)發(fā)成塌本一諷般包圓括土貝地費(fèi)閃用、堵前期案工程夫費(fèi)用爛、建枝筑安頭裝費(fèi)斜用、好管理敗費(fèi)、法財(cái)務(wù)申費(fèi)用吼、銷嚇售費(fèi)粗用和艦其他衰費(fèi)用堅(jiān)。成本榴收益透率：狂項(xiàng)目熄正常家盈利靈年份哈的年盯凈經(jīng)若營(yíng)收校入與氏總開茄發(fā)成重本之吩比，蕉常用砌于租顛賃物分業(yè)財(cái)腦務(wù)分截析。財(cái)務(wù)抱評(píng)價(jià)艘的主蒜要指秧標(biāo)與林方法以上赤收益年率都輩沒(méi)有喂考慮俊通貨房誠(chéng)膨脹頑的影散響，嘆稱為嶼表面渣收益串率，發(fā)如果間考慮寨通貨紐奉膨脹殖的影問(wèn)響，姓則實(shí)論際收沫益率程