套房地產(chǎn)營銷策劃資料合集

許Serialboard

營銷策劃推廣思路方案花園家本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢同創(chuàng)聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司所有，未經(jīng)武漢同創(chuàng)聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。政務區(qū)核心生活圈ⅠⅡ第一章《營銷難點梳理》Ⅲ第二章《項目核心策略》【目錄】第三章《階段執(zhí)行策略》市場環(huán)境項目本體Marketenvironment《營銷難點梳理》難點梳理解決方向項目節(jié)點10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接待點銷售進場住宅開盤，商鋪同步銷售項目節(jié)點模擬項目營銷節(jié)點如下后，如何保證住宅開盤即熱銷、同時能最快速去化公寓和商鋪？營銷中心開放公寓開盤市場環(huán)境區(qū)域市場34%47.6%18.4%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2014年棗陽三次產(chǎn)業(yè)比重34.8%47.9%17.3%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2015年棗陽三次產(chǎn)業(yè)比重棗陽為全國百強縣，工業(yè)與服務旅游業(yè)占比較大，消費實力雄厚。市場環(huán)境區(qū)域市場一主主城區(qū)“三心兩軸、三區(qū)一廊”空間架構(gòu)和全面提升城市功能二副吳店文化旅游名鎮(zhèn)興隆創(chuàng)業(yè)運輸大鎮(zhèn)多極熊集平林生態(tài)小鎮(zhèn)太平邊貿(mào)口子鎮(zhèn)七方王城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范鎮(zhèn)新市水果之鄉(xiāng)區(qū)域空間功能協(xié)調(diào)發(fā)展市場環(huán)境區(qū)域市場經(jīng)濟快速平穩(wěn)發(fā)展的環(huán)境下，居民可支配收入及消費潛力增加A2016年達到197億元，是2011年101億元的1.9倍社會消費品零售總額B2016年實現(xiàn)29799元，是2011年14550元的2倍城鎮(zhèn)居民人均可支配收入C2016年實現(xiàn)15737元，是2011年8121元的1.9倍農(nóng)村居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來源于2017年棗陽市政府工作報告市場環(huán)境區(qū)域市場4月6月5月7月12月10月8月9月11月1月2月3月投資工作務工春節(jié)回家春節(jié)回家國慶回家11月底回家3月中旬外出務工受各方面的影響，“候鳥式”人群占比加大市場環(huán)境區(qū)域市場舊城改造拆遷力度大、市場潛在客群較多，但因人口外流的區(qū)域特性，基數(shù)有限數(shù)據(jù)來源于棗陽市統(tǒng)計局2016年棚戶區(qū)改造2700戶；2017年棚戶區(qū)改造2792戶，改造北城片區(qū)1350戶、南城片區(qū)700戶、棗琚路片區(qū)742戶。市場環(huán)境區(qū)域市場去庫存任務的穩(wěn)定落地完成，后續(xù)市場政策將具備不穩(wěn)定性因素2015年12月至2017年3月，市場去化81萬平方米庫存，平均每月去化5萬平方米；2017年3月市場庫存總面積為26萬平方米，約需6個月將去化完畢，截止目前，去庫存任務已完成大半部分。市場環(huán)境區(qū)域市場受庫存的產(chǎn)品面積特性、新項目新產(chǎn)品供貨不及時等各方面的影響，總銷售面積出現(xiàn)急速下滑的現(xiàn)象銷售面積：截止10月7日，2017年合計銷售30.71萬平方米；9月比8月減少約1萬平方米，同比下降27%；2017年4月至10月共計銷售20.5萬平方米，市場庫存量得到進一步釋放。數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺市場環(huán)境區(qū)域市場受市場銷售面積走勢影響，去化套數(shù)也同步出現(xiàn)下滑趨勢銷售套數(shù)：截止10月7日，2017年合計已去化2362套；9月比8月減少86套，同比下降27%。數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺市場環(huán)境區(qū)域市場數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺目前市場庫存約2500套左右，且在售項目基本上都面臨尾盤去化階段預計今年年底至2018年上半年，市場新增供應量將達到25萬平方米左右。市場環(huán)境區(qū)域市場項目區(qū)域內(nèi)高燈附近地塊、項目紅線周邊地塊，預計今年底或明年初將會相繼推出，預計體量超10萬平方米；土地供應：2017年9月20日土地拍賣兩塊商住兩用地，合計體量為15萬平方米。市場環(huán)境公寓市場公寓因產(chǎn)品屬性，導致其銷售周期較長，去化壓力十分艱巨天立職工公寓于2017年6月取得預售，截止目前僅去化7套，月均去化2套；百盟公寓于2014年10月取得預售，截止目前僅去化55套，月均去化1.5套。數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺市場環(huán)境市場競品數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺本案恒大世紀城均價：5200浕水壹號二期預估均價4900棗陽理想城均價：4200根據(jù)項目地理位置、客群屬性等因素判斷，將于本項目直面競爭的有恒大世紀城、浕水壹號、棗陽理想城三個項目。市場環(huán)境市場競品數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺競案2017年10月-2018年6月住宅產(chǎn)品供應表核心競品后期住宅供應量不足，但整體市場后期供應體量仍然較多，后期競爭空間仍十分激烈核心競品現(xiàn)庫存住宅120套左右；預計核心競品后期供應住宅224套，供應量略顯不足。恒大世紀城浕水壹號棗陽理想城11月10月12月5月3月1月2月4月10月7日7#加推后，目前去化庫存約50套6月預估年底會加推商鋪9月28日集中開盤后，目前為去庫存約70套二期蓄客階段，定制金小戶型15萬，大戶型20萬預計年初會加推6#，約2.17萬㎡，共224套市場環(huán)境市場競品競案2017年10月-2018年6月公寓產(chǎn)品供應表浕水壹號三正狀元府11月10月12月5月3月1月2月4月6月公寓產(chǎn)品蓄客階段公寓產(chǎn)品蓄客階段預計上半年會加推公寓1.9萬㎡，共378套預計年初會加推公寓0.28萬㎡，共70套受市場客群認知有限，前期公寓產(chǎn)品去化速度緩慢，2018年市場新增公寓產(chǎn)品體量2.2萬㎡，市場競爭環(huán)境將更加極具慘烈預計核心競品浕水壹號在2018年上半年將新增公寓378套；預計其它競品三正狀元府在2018年年初將新增公寓70套市場環(huán)境市場競品兩房小三房四房㎡8090100110120130140150160170本案大三房恒大世紀城徑水壹號中凱理想城競品項目供應的產(chǎn)品面積96116-118123133-136133101113-119123-12790102122-128140-14498-118127恒大世紀城浕水壹號理想城520049004200競品項目成交價格單位：元/㎡競品項目主力戶型以113-119㎡緊湊小三房和123-133㎡闊綽三房為主；核心競品成交均價預計將在4200-5200元/㎡區(qū)間。受目前在售項目成交價格影響，與整體市場其它項目相比時，住宅產(chǎn)品面積重合度高，屆時因價差因素，將會導致客戶分流現(xiàn)象嚴重化市場鍵環(huán)境競爭困局市場憶潛在像供應喊量較幻玉大、唐競爭澇激烈客戶夠基數(shù)剛有限產(chǎn)品謙重合孫度高價格敬影響造成交怎么吊跳出故市場輪競爭猾困局追？政務得區(qū)本案老城鋤商業(yè)披區(qū)新城商業(yè)區(qū)老城娃文教加區(qū)區(qū)域說位置：政務區(qū)位鴉于老醋城商充業(yè)區(qū)榆、老傘城文新教區(qū)旨、新績城商棕業(yè)區(qū)貧的核裙心區(qū)母域，區(qū)域啦優(yōu)勢惱明顯。項目溉位置：項目散位于想人民鞋路與鉆朝陽甲東路謙交匯唇處，斯與市甘政府喪、衛(wèi)疫生和挎計劃鐮生育舌局、抵城鄉(xiāng)頭規(guī)劃獄局等市留政行壩政單膏位僅斷一尺俗之遙嗎，地理冤位置得天交獨厚淚。項目慨位于夢政務泊區(qū)核蹈心地頂段，禍區(qū)域市優(yōu)勢虛明顯乞、地姑理位寫置得窗天獨徑厚項目蹄本體項目精昭示因性強崖，周澇邊生毅活配疲套齊翅全項目倆四至：東：遺鄰冷廳水溝禮，后贏期該堆水溝濟將規(guī)密劃成榜特色呼水系匆景觀貢；西：緊鍋鄰市魯主干壇道人謠民路類；北：箏緊鄰怪區(qū)域墓次干洋道朝尚陽東盤路。周邊藍配套：交通明：棗傅陽3路公交吳車；教育零：市度直機萌關(guān)幼捐兒園篩、春胃蕾幼襲兒園賠、東好園小釋區(qū)幼兒店園、謊北城答東園間小學跌、南妻城中聚心小學朵、棗駁陽四訂中、窄棗陽水七中嗎；醫(yī)療芽：市若婦幼留保健俘院、盲棗陽襖市一流醫(yī)院臥、北叢城東蔥園社奪區(qū)衛(wèi)掛生服匙務站乒；銀行篇：中擱國郵湖政儲柿蓄、箱中國鍋農(nóng)業(yè)看銀行漲；娛樂介：東唯方太萍子酒斬店等。項目凍用地人民路朝陽板路規(guī)劃勿路規(guī)劃撲路冷水溝項目沖本體項目蘿本體1號樓2號樓3號樓5號樓6號樓項目枝總建9萬平鼓方米糕，產(chǎn)楚品涵出蓋住橋宅、娃公寓義、裙控樓底病商，械為小米型城啊市綜腦合體住宅：約7萬平毛方米選（含冤還建敢），為1#（部竊分還樓建）單、2#（還建）衛(wèi)、5#、6#（還鏡建）絨；公寓：約1.令3萬平勵方米跡，為3#；商鋪：約0.霞82萬平鋪方米艱。項目擺本體住宅鋤：產(chǎn)品版面積雨集中鑄在116-涂12場4平方扣米區(qū)溜間，董為市扁場主困流產(chǎn)斃品類型樓棟面積（平方米）房型套數(shù)（套）總建面（㎡）住宅1#（部分還建）116.483*2*2566522.88123.953*2*2566941.25#116.483*2*2667687.68123.953*2*2668180.7合計（不含2#、6#還建房）24429332.46說明：預計可售量不足220套，總建面約2.5萬㎡公寓餡：產(chǎn)品喉合計30希6套；底層世商鋪確：產(chǎn)品風合計55套（砌其中1#底商肅共三乖層、槍局部妹二層羞，21套；2#底商露共二線層，32套；3#底商村共三滾層，2套）散，面制積在28很-4痕74平方申米區(qū)法間。項目訓本體區(qū)域名位置政務耀區(qū)核摧心地咱段，新生活養(yǎng)配套快更加飼齊全爺完善接，地祖理位次置優(yōu)斑越。產(chǎn)品念類型涵蓋顫住宅秋、公苦寓、礙裙樓緊商業(yè)主，且舉公寓晝與商炸鋪體以量占聲比較相大。產(chǎn)品次面積面積傷跨度負較大席，住宅小面災積和水大面名積產(chǎn)碎品將滔面臨夸去化甩難題件，而村主流僻產(chǎn)品挺面積戒也將夫面臨據(jù)與市色場競手品競肥爭的齊殘酷央局面艦；而依商鋪余大面抱積也河會影聯(lián)響去碰化速認度。小結(jié)：產(chǎn)品巴類型祝豐富煤，住暴宅與禮投資路產(chǎn)品主在推曬廣上崖如何盾權(quán)衡柿？難點司梳理如何牧跳脫液市場源競爭也困局??？長時斥間曬勾地、浪還建稠房性非質(zhì)，如何莫提升田客戶孝信心鏟？產(chǎn)品該類型躲豐富慈，推廣塌上如借何權(quán)填衡？兇公寓越產(chǎn)品殊如何灑以快席取勝絞？010302解決販方向項目絲式工程螺進度鉗須加滅快，魔目前胃斷斷統(tǒng)續(xù)續(xù)構(gòu)的打軍樁、崖挖地是基等畝動態(tài)掃，還示不足味以吸兇引目皂標客難群注積意力退。工程型進度圍擋翻形象歌展示項目礦信息約上線通過警圍擋僵形象部展示輔，釋暑放項執(zhí)目節(jié)拘點信驕心以燒及其披它規(guī)平劃內(nèi)浩容，坡提升欲客戶固信心皆。在當療地房糞地產(chǎn)足門戶聲網(wǎng)站話如搜子房網(wǎng)蟻、棗遞陽房末產(chǎn)網(wǎng)餅等媒輛體上津線項管目相宅關(guān)信遭息，長同時灑在當咽地論曠壇釋顫放項補目動門態(tài)通過律加快天工程役進度慶、圍賽擋形蛾象展含示全及面出寫街、叨項目習信息錘上線加，來哪提升職市場爭客戶娘信心呢。解決監(jiān)方向完善討臨時康接待寸中心蝴并且脖正式萄對外邪開放眾，同言時根樓據(jù)工示程進炒度制豪定營盼銷節(jié)陜點（鉛正式徒啟動餓認籌尖），池來促幅進蓄徒客。臨時壁接待味中心咱營銷誼氛圍包裝祖建議認籌飯目的：因定嚼制金惰門檻仿太高乳，不休容易站續(xù)集伍客戶熊，為更了能訂形成執(zhí)開盤罷即日蠅光的伴轟動萍效應闖，為賺后期愚商鋪弄和公脹寓銷攻售打借開局夠面，寒建議僵啟動抄認籌被措施授；認籌訂時間：項目獅工程獲進度宣出正種負0后，波即刻念啟動；認籌蜂方式巷：1、普暮通客洽戶，他憑身鋤份證嘩辦理債認籌依即可筐享受2萬抵3萬優(yōu)浪惠措所施；2、意逃向度勤十分無強烈點的客奪戶，幼即交業(yè)定制金，歷享受寄開盤震額外星的2%的優(yōu)干惠折碎扣。認籌禮恨品：待定蒙。認籌坡書參膀考解決惜方向梳理識并建付立項統(tǒng)目價吉值體晶系，成項目隨市場靜定位分、形填象推癢廣與偵競品愈差異藝化項目惕核心能地段優(yōu)越販性周邊錫生活飼配套完善痰性現(xiàn)場桶體驗細節(jié)昆化項目嚷展示精細涂化價值督體系解決怕方向在主捎推廣友上，其確立姑項目矛核心吧價值矛推廣兄訴求逝，各隨類產(chǎn)圓品分飾階段術(shù)性重剪點推慢廣。住宅公寓裙樓鈔商業(yè)主題形象磁：以瓣不同較產(chǎn)品律的核嫂心價貝值共的同點粉為包賓裝原祖則；各類產(chǎn)蛾品在虎不同悲階段唯，制鋤定不茶同的礦推廣偵訴求裳點。以此它來避似開產(chǎn)零品線嚴豐富里、無婚重點豪推廣倆方向逢的問裳題。策略啟分解核心善策略Ma際rk驚et檢e杰nv摧ir精on蹄me此nt《項目序核心土策略》核心亂策略項目LO井GO及VI延展跌：核心嗓策略項目LO石GO及VI延展那：核心除策略項目LO溪GO及VI延展依：核心槐策略項目LO胃GO及VI延展勻：核心亮策略項目汗定性極、推跡廣so曬lg拒on：政務煩生活窗區(qū)·城市醬綜合幣體核心叢策略項目叮定性跨、推陵廣so爽lg播on：城東階朱層·4東56位城崗市精朽英私刊家領(lǐng)色地“45削6”僅椅為噱壺頭，乓不蠶代表幕具體系數(shù)據(jù)。策略茅分解推售壩策略推廣理策略活動秧策略分產(chǎn)拖品、豈制造逆節(jié)點念，階擊段性潤重點匙去化腐，點墨帶結(jié)鑰合形象烈拔高蜓項目柱調(diào)性埋、線上分貌階段味集中墓炒作項目碰產(chǎn)品弊線核寧心賣惹點；卵線下帽精準刺化拓啊客根據(jù)享節(jié)點盛制造驚主題田性活郊動、榜同時紅每周踐穿插蛙以帶晨動人荷流量朝和促紛進現(xiàn)栗場氛超圍的霸活動現(xiàn)場毀展示豐富唐完善得現(xiàn)場到營銷童展示太氛圍免、增并加客欣戶體餡驗感醉、深冊耕口搭碑價格盈策略從市裂場競臉品、簽客戶亡心理其價位述層面孕進行啦綜合微取值客戶悅策略主攻這周邊掌企事員業(yè)單肌位職貿(mào)工、悶以及挨拆遷俘客群擱、階裙段性宏針對殼返鄉(xiāng)倚潮客綿群進可行攔育截策略易分解推售君策略柳：分產(chǎn)渡品、憂制造涼節(jié)點鄰，階愚段性浩重點映去化戰(zhàn)，點候帶結(jié)合5#純住支宅1#部分根房源公寓商鋪蓄客旦階段認籌盛階段集中壤銷售麗階段蓄客惑階段平銷棚階段蓄客同階段認籌兆階段集中柳銷售津階段蓄客士階段平銷井階段10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時芳接待提點銷售還進場住宅晃開盤公寓趟認籌商鋪恢同步格銷售營銷稠中心浩開放公寓育開盤啟動款認籌公寓怪樣板懶間開痕放策略浩分解價格期策略憐：從市久場競繡品、會客戶松心理旱價位傻層面央進行娃綜合取值BA價格體系客戶心理價格方法：客戶訪談、心理價位調(diào)查摸底競品實際成交均價方法：市場比較法后期櫻將單庭獨提躺交匯私報定升價方贈案初步逢測算：住宅吳價格43惹00元/㎡；公寓價格42覆00元/㎡；商鋪意一層哈價格20異00宜0元/㎡、鉤二層磁價格10套00隙0元/㎡、成三層瞎價格60達00元/㎡策略賠分解推廣縱策略訪：線上在分階緒段集梢中炒督作項搭目產(chǎn)襖品線輪核心毛賣點策略竭要點:凸顯毫品質(zhì)倆客戶爪需求扒的價廊值點;持續(xù)推廣深挖階昂層概鍋念，拔升辛推廣槍調(diào)性柿。策略脾分解推廣蜘策略攔：線下朝精準卻化拓拔客策略俊要點:穩(wěn)守汗區(qū)域熟地緣治性客頁戶；客戶灰區(qū)域筍擴容紡，挖米掘舊尊城改稍造潛砌在品忽質(zhì)剛按需客賺戶，宴上山御下鄉(xiāng)宅網(wǎng)羅鑰鄉(xiāng)鎮(zhèn)零品質(zhì)置剛需國客群在，破趴區(qū)域邪擴容窄客戶亭；品質(zhì)地緣破區(qū)哲域上山頂下鄉(xiāng)品質(zhì)壁剛需護客實現(xiàn)伶客戶糟擴容品質(zhì)惡剛需策略弓分解活動遼策略摧：根據(jù)老節(jié)點易制造駛主題疾性活澇動20則18摘.120點18可.320這18輪.420恢18攀.720跨18焦.5新春唱認籌僻客戶籃答謝蹤蝶活動婚房毯體驗野季公寓貢樣板召間開妖放活椅動夏令召營活圍動開瘋營營銷爆中心庸開放瘋活動策略歪分解活動究策略畜：同時陽每周蠶穿插枯以帶租動人瓣流量接和促謀進現(xiàn)句場氛稼圍的活動策略猛分解現(xiàn)場粥展示按：豐富馳完善忽現(xiàn)場職營銷滾展示啟氛圍窗、增膠加客圣戶體譽驗感策略獻要點:案場刺包裝麻、住褲宅清晌水樣州板間舅展示使、公村寓精具裝樣搶板間順展示承、軟枯性升帽級，梨從細鉗節(jié)入未手，達由小粒及大慚，展軟示升然級；以客遇戶良寨好的餃口碑殿感為謊展示毫服務胞的第陡一出妻發(fā)點暢，讓燦客戶礎(chǔ)有歸皆家的誦感覺窯；銷售現(xiàn)場銷售道具完善樣板間及現(xiàn)場包裝樣板間體驗升級、包裝層級豐富品質(zhì)包裝展示物業(yè)服務提升策略脫分解樓體大發(fā)光糾字禮品夢展示濱區(qū)汽車哈遮陽枯服務營銷盤中心憲茶水厭服務洗手壤間百術(shù)寶箱營銷付中心公書吧/咖啡赤吧現(xiàn)場蒼展示格：豐富勾完善投現(xiàn)場踐營銷附展示管氛圍侵、增還加客狹戶體醬驗感策略樣分解客戶綱策略躁：深耕脫口碑奧，下自份成蹊客戶笛標準動作采：節(jié)日問候染、生桿活溫腎馨提鴿示；活動洽邀約，保遍證現(xiàn)川場物挖業(yè)服戚務質(zhì)個量；適時燥推出圍老帶新遍機制覽，增希強積段極性。策略醋分解客戶胃策略降：深耕劇口碑身，下自選成蹊業(yè)內(nèi)辮標準斃動作劃：業(yè)績黃展示摸實時玻反饋琴，設(shè)立背周一為同占行開揚放日鉗；階段屆性在納新品貨推出張前邀闊請同密行參突觀并給建展議；同時所利用掉業(yè)內(nèi)五人士看資源組，啟派動介遮紹客醬戶成辰交給婚獎勵景。商鋪住宅Ma墻rk吊et巾e攔nv采ir立on膝me子nt《階段效執(zhí)行策略》公寓營銷狀總控需甲超方配凳合團隊困組建住宅客戶尾信心市場針熱度信譽團隊你信心活動浴體驗噸性現(xiàn)場效包裝遭完善甲方勺的信餐心；銷售省團隊抵的信院心線上啞線下鑼齊發(fā)麗力，形成革市場私熱度榮譽響之戰(zhàn)切??！住宅客群必定位舊區(qū)械改造招的剛喇需拆長遷客貢戶核心幟客群“候洋鳥式花”榮絞歸故墻里的舉返鄉(xiāng)字置業(yè)舞群主力搏客群棗陽市區(qū)除內(nèi)投心資、忌改善義居住釘環(huán)境撈的二旦次或衛(wèi)多次纏置業(yè)炎客群邊緣市客戶住宅盯客群飲屬性敞：住宅推廣曠主題主打項抱目形慚象，扯附帶饑產(chǎn)品招信息美：政中間·城市窯之巔城東獎階層稈約11脾6-浩13缺3平都扒會華上宅全鹽城公疫映備選撒推廣主題斧：市柔府地·眾生圾仰望住宅渠道詢配合線上再渠道潮：主迫要選救擇棗厚陽當形地網(wǎng)資絡媒畜體如蔽棗陽足論壇櫻、棗景陽房五產(chǎn)網(wǎng)射、微統(tǒng)信等釀渠道御進行席階段朋性重點雁投放叼。住宅渠道孝配合線上守渠道短：在皂棗陽戰(zhàn)城市俱商業(yè)朗核心儀區(qū)（嚇萬象奸城）計、棗份陽火叔車站記、以白及核膽心競序品恒遺大世化紀城幣項目附盡近投它放三廢塊戶滾外，司達到貴客戶窯攔截委的目修的。本案住宅渠道羊配合線下組渠道速：1、針裁對拆扶遷客眼群，蒜主要選以派呈單的治形式湖為主出，同允時案賄場“砍特定妙額外災”優(yōu)妹惠折鴨扣；2、利匹用鄉(xiāng)頓鎮(zhèn)墻識體廣嘗告、劍拉橫銷幅、五商家瘦信息蹦植入般、商穩(wěn)超巡善展、鈴鄉(xiāng)鎮(zhèn)腦集市恥派單鉗送禮品脆、車皺體廣流告巡償游等勺方式掉進行疑覆蓋范鄉(xiāng)鎮(zhèn)助客群揀。住宅主題升性活逆動1、配窗合清壩水樣蒼板間巖開放推、開腐盤等弟營銷損節(jié)點仿而組蘋織的陵活動跪，主科要以嫩接地包氣、奏促進淋人流雹量的宴活動成為主挺，如巾新春汗大禮稀包等找；2、在1月底礙針對姻前期肢認籌伶的客鑄戶，消舉行拿答謝斤會活棋動，餐借勢鴉宣傳棋公寓嘴和商化業(yè)，塑同時匹釋放論老帶淋新、逆新帶芹新獎陰勵標肯準。住宅主題笑性活旦動在3月初拘，針感對返鄉(xiāng)隱置業(yè)怎客群臉，推孔廣上迫以“梢婚房瞎體驗陵季”毀的主足題活削動為徹切入郊點，胞案場珠以“五特定阻額外貢”優(yōu)妻惠折奶扣為溜噱頭孟，吸硬引客否戶上書訪。住宅產(chǎn)品冤包裝營銷中心清水戴樣板魔間：勢建議若設(shè)置駁在1號樓板右端噸頭（墊靠近噴廣場院）4F的兩朗個戶遙型。裝修震要求堵：1、看星房通削道盡每量整朝潔、墊不堆除放建榆筑施坡工材陣料，齊步梯嘴需達舒到交餡房標墓準；2、樣獲板間裝內(nèi)墻叔面、腰墻頂胸剮白壤、地堵面鋪鑰灰色亭地毯倉或者另找平堡，通筑電并們安裝雁照明輸燈，普門窗聚安裝甜到位苦。清水樣板越間住宅形象未包裝根據(jù)奔圣誕嗽節(jié)、容元旦究節(jié)等腥不同榴節(jié)日衛(wèi)主題繞，在槳營銷深中心壓進行遷主題而氛圍性包裝暑。住宅目標推廣旺主題線上線下按照30%的訪承轉(zhuǎn)籌矩率，活來訪祥需83甜7組按照70節(jié)%解籌腳率，砍認籌中需25聲1組開盤羞去化80%，約17惡6套活動政中怕間·城市果之巔當?shù)孛C網(wǎng)絡玻媒體狠集中主性投萌放線下幼渠道習覆蓋厚拆遷茂群以婚及返勻鄉(xiāng)客婚房摔體驗突季認籌里客戶新春予答謝針會10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時蛋接待歐點銷售沒進場約22售0套住紅宅開檔盤啟動侮認籌商鋪項目寨周邊奮現(xiàn)狀評：與踩政務還區(qū)的芝區(qū)域芽定位補嚴重習不匹采配。人民墳路沿蹄線涵蓋篇商業(yè)秘酒店烘、藥鮮店、羊超市靜、銀駝行、笨餐飲雨等業(yè)窄態(tài)，曠多為頌裙樓匯（一效層）軌商業(yè)侄，其案中餐象飲整確體形販象較菊混亂踐。朝陽棒路沿判線商業(yè)酷量較射小，局主要神以裙主樓（遲一層炊）商巖鋪門竭面呈銷現(xiàn)，愿檔次句不高努。沿河集東路艷沿線基本假上為最特色KT亞V、洗驢腳城鐮、賓袖館三盈大業(yè)中態(tài)為萌主，予整體榨形象扔臟、豆亂、餡差。區(qū)域餅分析商鋪項目姓定性填補鈴區(qū)域姐內(nèi)商班業(yè)業(yè)搶態(tài)的空白拉升洋區(qū)域立內(nèi)商滿業(yè)形嗓象政務映區(qū)區(qū)域徑性商州業(yè)體打造敗區(qū)域鍬內(nèi)的擔商業(yè)匯名片商鋪懲影響咬力將撤覆蓋扣整個毫政務鼻區(qū)，錫而不偽是僅望僅限鑄于社靜區(qū)商救業(yè)的湊概念穴。商鋪客群躁定位住宅票產(chǎn)品仇的業(yè)只主核心劇客群市區(qū)嚴內(nèi)有諸投資卷需求掙的客暮群主力快客群部分跑銀行組或其絡它單苦位客惡群邊緣盜客戶商鋪沫客群痰屬性污：商鋪項目挽定性案名慨包裝售：繽購晚街針對哨商鋪駛單獨元進行絞案名駝包裝益。商鋪銷售溝策略社區(qū)車底商巖租售社方式覆：1、直右接出亦售：優(yōu)點：資手金回烘籠迅森速，語不用丙運營偉，減縱少勞山力缺陷暖：業(yè)闊態(tài)無刑規(guī)劃餡，出構(gòu)售后暢可能妥會有愧較多糠空置倦，無堪法提鑄升項桑目形液象和意售價2、只耐租不捏售：優(yōu)點薦：自助持，王便于呀管理估，能捐夠較佩好的染規(guī)劃巧，有喊助于衫商業(yè)費氛圍起的形趕成缺陷讓：需躲要有照專業(yè)寇的運慶營管育理公擱司，狐需要膛招進雹主力漿店，鍋需要舌詳細墳定位話及業(yè)昆態(tài)，贊規(guī)劃巾同時呀需要3-爽5年時勤間培敢育市修場和略返租3、半頌租半撓售：優(yōu)點風：部茂分自俊持，府一定航范圍餅內(nèi)能蠢夠管菌理經(jīng)他營，莊帶租燈約銷咽售能征夠?qū)⑺ナ蹆r倘提升10界%以上渾，利佛于項壤目后撇期整畜體提尚升。缺陷觀：同呀樣需哄要業(yè)閑態(tài)規(guī)避劃、倍主力劣店及未運營寄管理孟公司能、市坡場培蒙育期根據(jù)習項目養(yǎng)現(xiàn)狀脂，建宵議以直雖接出挺售的唱模式炎推廣趙，以纏案場裝銷售沙的方平式執(zhí)蟲行。商鋪推廣墊主題主打項術(shù)目核睜心價貫值點槽信息系，提環(huán)升客刷戶信掉心：做ZF的生王意，里賺GW塌Y的錢城東魚階層抵約28平起寇“浮冤云商深業(yè)”掃正在攪認購愧中備注值：ZF：政惕府拼比音簡聯(lián)稱GW穴Y：公清務員豬拼音撇簡稱商鋪推廣曲主題線上乏渠道旗：主要梁選擇貿(mào)棗陽涂當?shù)匾戮W(wǎng)絡格媒體礙如棗病陽論摘壇、冤棗陽萍房產(chǎn)戶網(wǎng)、沾微信跡等渠放道進蹤蝶行階義段性重點錫投放炸。線下勸渠道奴：利用乞電影戀院貼拌片廣康告、旬競品懼攔截須、以狼及?；髽I(yè)市貴場、息沿街勾商鋪辰掃街熊派單赴等渠衣道。商鋪氛圍鑄包裝1#商業(yè)蟻業(yè)態(tài)到規(guī)劃弦建議津：以漲大型高超市趣和快搖餐（雜肯德蝴基、墨永和油、周錘黑鴨治等）蔬、餐昆飲為怨主。大型袖超市大型晴超市大型嬸超市快餐快餐餐飲一層二層三層商鋪氛圍團包裝2#商業(yè)孫業(yè)態(tài)創(chuàng)規(guī)劃街建議辭：以披生活攏配套米為主翠，二匙樓建巖議主塵動兒也童教花育培辭訓及璃親子毯游樂如區(qū)。社區(qū)腳服務社區(qū)圾服務教育模培訓教育裳培訓兒童娘親子左游樂肥區(qū)銀行美容巨美發(fā)一層二層藥房公寓公寓悶分類商務現(xiàn)公寓酒店毅式公寓養(yǎng)老蚊公寓普通間公寓公寓柿分類公寓普通公寓商務公寓酒店式公寓老年公寓用地性質(zhì)居住用地綜合性用地或商住用地一般為商業(yè)用地居住用地區(qū)位較同區(qū)域住宅區(qū)域，較好成熟商業(yè)圈、商務圈內(nèi)或其延伸部分接近商務區(qū)地段比較清凈的宜居區(qū)域主力戶型30-60平小戶型一般以1-2房為主一般以1-2房為主，居住型酒店式公寓設(shè)置少量3-4房一般設(shè)置2-3房

產(chǎn)權(quán)年限70年根據(jù)用地性質(zhì)，可做到40年-70年70年功能主要是居住居住或商務辦公居住或商務辦公居住服務引進較高端的物業(yè)提供類寫字樓的商務服務專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理，在傳統(tǒng)酒店服務的基礎(chǔ)上提供家居服務和商務服務引進較高端的物業(yè)配套住宅配套設(shè)施齊全寫字樓配套設(shè)施、會所和裝修標準星級配套設(shè)施、會所和裝修標準，配備全套家私和電器對配套設(shè)施要求較高，醫(yī)療、社區(qū)服務等功能必須具備公寓靜分類公寓公寓求定性公寓區(qū)域鞭位置：項目羽位于拾政務庫區(qū)，資且結(jié)狹合當籮地實拒際情克況，告區(qū)域訂內(nèi)的喊商業(yè)由商務陰氛圍嘴并未囑形成；公寓副位置：公寓嗓產(chǎn)品理位于傅小區(qū)紙主出辜入口吹，且賊緊鄰羞市級擔主干傅道人鞭民路蘋；土地嬌性質(zhì)谷：公寓倘土地罩性質(zhì)翼為商拋業(yè)用杯地。結(jié)合雹實際投情況化：項目白需以賭普通紅公寓問產(chǎn)品川進行叉包裝登，以“投服務券性”逢的噱位頭進圍行產(chǎn)凝品升腔級；另外嶼根據(jù)行當?shù)爻豳彿坎钊后w上的特組性，后銜期案喜場需澤對老摸年公雙寓產(chǎn)緒品進醒行引皆導。公寓公寓個定性競爭激烈客戶不接廢受信譽不明班用途市場毀庫存掉公寓則產(chǎn)品飄較多客戶云不清呈楚買岔公寓鄙的用個途是饞什么閣？客戶徒不接榜受公像寓產(chǎn)重品，木難以忠去化客戶憑不接妻受，解決混辦法：幫客園戶想彎清楚祥公寓特產(chǎn)品芽的實猾際功鋒能定指位；競爭雜激烈語，解決協(xié)辦法糞：跳出徐市場常規(guī)征的客狹群定糧位及柄推廣丸思路閱。公寓公寓賢定性特定番情況朗下滿柏足居紫住需洪求、竟或是勻有養(yǎng)那老需盲求的送人群低總演價、則低首付液，滿堆足投收資需暑求自住投資自用騰、投拋資兩相派宜的服鴉務性溪公寓功能靜定位影：公寓公寓駁定性客群預定位每：在項目溉一期購房，煮不想趙離父率母太腦遠，奔把父雁母搬旅到同宗小區(qū)居住抗養(yǎng)老鋸。重視趙本區(qū)詞域未丹來的街發(fā)展正前景獻以及識良好輪升值宅潛力奇；投資則意向捉以小禮戶型屠為主青。投資遭小戶注型，蒜為自撒己增擺加安攀全感駱。自住煤客群投資攤客群投資/自住客群可爭煉取客群：養(yǎng)梅老群爆體可爭乓取客收群：家愧庭型映小額耐投資胳客群主力客群：25近-4暑5歲有氏一定俗經(jīng)濟茂實力牲的家凍庭主破婦公寓公寓鄉(xiāng)豐定性客群救定位錢：在中貨國，早“她蹤蝶經(jīng)濟找”正洲在崛替起，發(fā)女性錘文化遵自母貢系氏滑族社拜會后訓再一炮次回的歸主流寫。公寓公寓償定性客群蜘定位市：在經(jīng)席濟快姓速發(fā)寨展的餅前提防下，環(huán)離婚憐率居渴高不群下。較家庭破婦女低的安撥全感塑也逐方漸在哄消失廢。公寓公寓侄定性客群池定位諒：因此火，對喚于女陪性來餅說，粥給自謹己一概個安撈全的衣“港摘灣”建。安全域的“進港灣正”，獄除了梨經(jīng)濟膝獨立界之外臥，還有塔就是屬一個裝臨時古的“元家”隸；大面號積的草房子暴，總丈價高勁，從女夫性個伴人的巖角度疲考慮頃不劃嚴算；而小李面積發(fā)的公匪寓產(chǎn)柄品，正合成適。公寓公寓船定性案名厭包裝皇：她他刑公寓針對劑公寓辯單獨允進行負案名軟包裝怕。案名將不一榨定具鍋備實挑質(zhì)性閘的意推義，答但一呈定要樹能吸糕引眼擠球，猶要朗且朗上泥口，本方便盤記憶道傳播麻。公寓公寓問定性案名牌備選述：1克拉違公寓店、眾非寓針對挖公寓纖單獨摧進行削案名灘包裝厘。該案胸名具猾備融害合性唯的多株重感激覺，依便于震客戶聾產(chǎn)生云多種陣聯(lián)想找。公寓推廣兆主題主推吐廣語要津偏軟銷性、煮直擊移目標花客戶督內(nèi)心剝，以廁便引訪起共欠鳴：女人調(diào)當自曉強，騾自由互自的匆“宅譜”城東濕階層遞“嘆她他嚇公寓僑”，宰年輕構(gòu)人的塘生活舉主場約XX平精舅品公停寓，這居住弓投資駐兩相截宜公寓推廣剖主題主推歲廣語要剖偏軟焦性、辜直擊托目標絮客戶謀內(nèi)心妙，以碰便引墓起共餡鳴：有小太“家輕”，懂才能辭顧大劑“家姜”城東階層約XX平“她葉他公茄寓”范，居住欲投資組兩相府宜公寓銷售輩策略啟動縱大客哈戶單沃位團化購專燦場優(yōu)兩惠活憲動：大客忙戶單足位員船工購星買，煌可享覆受1%的額冊外優(yōu)創(chuàng)惠折細扣：行業(yè)頸可涉部及：愛教育忌、醫(yī)姐療、渣銀行哄以及鳳行政找企事焦業(yè)單犧位公姜務員公寓渠道投配合線上拳渠道山：主要電選擇朱棗陽帖當?shù)孛刖W(wǎng)絡坑媒體朋如棗麗陽論犁壇、融棗陽格房產(chǎn)和網(wǎng)、設(shè)微信自造媒體鴨等渠道進行階段漏性重柱點投放蛋。線下津渠道鄙：利用講電影赴院貼虎片廣敢告、宗市區(qū)棉重點購商超捉巡展炒派單稼、市苦區(qū)KT捆V娛樂進場所揀的信出息植腸入等渠狐道。同時霧啟動黨競品毅派單筋攔截微動作憐。公寓渠道徑配合線下鄉(xiāng)豐渠道賄：全員陳營銷譽，針鐮對競捏品樓新盤的賺同行勤推薦足客戶拐成交弟，可腹獲得10被00元現(xiàn)犬金推政薦獎繪勵。公寓產(chǎn)品娛包裝A、針俗對養(yǎng)往老需備求的?？腿貉b修近要點罰：低匆樓層玻、裝慣修風危格較香沉穩(wěn)棒、沒察有入給戶門矛門檻棟、設(shè)知置緊挎急呼勵叫（旱呼叫誦至物驚業(yè)，增由物傍業(yè)協(xié)脈助撥借打12建0急救飾服務倒電話勉）按懲鈕、若廁所掩安裝粱扶手B、針已對年嚇輕的痕客群裝修鵝要點令：裝陶修風悠格偏暮時尚魄現(xiàn)代章化、孟智能包化現(xiàn)場籍正常且銷售賴毛坯雀房源滾，另筑外根氣據(jù)客規(guī)戶特振性需敗求，與裝殿修公沸司合字作，現(xiàn)場求可提供菜迫單式地訂制傘裝修甲方駁只提明供平則臺，憤由客磚戶與黎裝修舉公司憑自行單對接愧并簽放訂合耳同公寓產(chǎn)品趁包裝二層和、三植層一層建議抹將公世寓裙符樓商騾業(yè)，略作為覺公寓樣的會所愧（“崖服務棉型”咸業(yè)態(tài)謙定位