廣州某商業(yè)廣場項(xiàng)目策劃

**廣場策劃案2004年7月前言我們對有機(jī)會(huì)參與**廣場的策劃及推廣工作深感榮幸。憑籍著多年房地產(chǎn)之經(jīng)驗(yàn)，我們將為**廣場項(xiàng)目提供專業(yè)服務(wù)，令項(xiàng)目取得最好的銷售成績。策略構(gòu)建的市場依據(jù)

商圈分足鼎立農(nóng)林下路商圈中山路商圈天河路商圈上下九商圈**路商圈市場格局商圈分足鼎立隨著正佳廣場、維多利亞廣場、光明廣場、**廣場、五月花廣場等大型商業(yè)物業(yè)的入市，廣州今明兩年的商鋪投資焦點(diǎn)將集中在天河商圈和**路商圈兩大商圈之間，上演“雙雄”爭霸的局面。各大商圈中均擁有各自的特色和優(yōu)勢，大部分商圈都是由一兩個(gè)成功的物業(yè)帶動(dòng)的，而**路的成功物業(yè)則停留于歷史悠久的廣百、新大新。新開發(fā)商業(yè)物業(yè)都未成氣候。嚴(yán)格來講，除**外，**路步行街段不存在新開發(fā)物業(yè)。策略構(gòu)建的市場依據(jù)

**路零售商業(yè)市場綜述**路商業(yè)步行街坐享日人流量40萬人次的巨大客流，節(jié)假日觀光購物人流量日逾6０萬人次，03年“十一”國慶節(jié)期間人流量最高日逾150萬人次，人流密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海的南京路和**的王府井大街。**路長期以來都是廣州的商業(yè)零售中心，每年銷售額在40億到50億元之間，國內(nèi)外主要的知名品牌大多在此設(shè)有商鋪。策略構(gòu)建的市場依據(jù)

體驗(yàn)消費(fèi)模式興起“體驗(yàn)式”的消費(fèi)模式以及MALL的概念開始深入人心今年廣州浮現(xiàn)了一批功能齊全的MALL，這些商業(yè)MALL組合多種商業(yè)業(yè)態(tài)，集購物、娛樂、休閑、旅游、觀光、餐飲、表演發(fā)布等功能于一體，提倡敞開式開場經(jīng)營，注重與消費(fèi)者之間的互動(dòng)。新建的商業(yè)項(xiàng)目如正佳廣場、光明廣場均提出了“體驗(yàn)式消費(fèi)”的經(jīng)營理念。策略構(gòu)建的市場依據(jù)

競爭對手分析策略構(gòu)建的市場依據(jù)

項(xiàng)目名稱規(guī)劃特色**廣場共32層總建筑面積達(dá)14萬平米，是集購物、娛樂、餐飲、休閑、文化等多功能為一體的商廈。有九層的商業(yè)用地共7萬平米，有二十層的寫字樓共4萬平米，有三層的停車場共3萬平米，有車位600個(gè)。實(shí)用率約50%。光明廣場總建面積6萬平方米，項(xiàng)目共9層，負(fù)一至六層為購物商場，七層是溜冰場和冰食天地，八、九層為美食廣場，頂層為空中樂園，負(fù)一層是就地出土的西漢水閘文物，設(shè)900平方米的玻璃觀光地臺(tái)，負(fù)二層有停車場。正佳商業(yè)廣場總建面積42萬平方米，共7層樓的大型購物廣場，是亞洲最大的大型娛樂購物廣場，集合購物、飲食、娛樂、休閑、觀光旅游為一體。首層面積達(dá)3萬平方米，二層至七層采用中空設(shè)計(jì)，負(fù)2層是1萬平方米的大型停車場，M層時(shí)尚港直接通往地鐵入口，地鐵一號(hào)先與三號(hào)線在廣場下方交匯。五月花商業(yè)廣場總建面積34865平方米，共13層，每層總面積為1800~4200平方米，地下4層。其中地下三、四層停車場；地下二層至地上四層，九、十層為商場；五層為美食廣場；六、七層將建成一現(xiàn)代化的6廳電影院從十一層至十三層為會(huì)議展覽中心和辦公樓。競爭對手分析策略構(gòu)建的市場依據(jù)

項(xiàng)目名稱廣告定位**廣場至尊商業(yè)皇者光明廣場國際旺地物業(yè)典范正佳商業(yè)廣場亞洲體驗(yàn)之都五月花商業(yè)廣場**路黃金商圈銀座式商廈至尊項(xiàng)目分析

優(yōu)勢1、位處廣州最旺的地段——**路上最佳地段，坐擁每日30萬人流量。2、首次提出旅游購物文化的開發(fā)經(jīng)營理念，競爭差異化強(qiáng)。3、目前**路最大規(guī)模的商鋪，可望成為**路的標(biāo)志性物業(yè)。4、出租情況理想（到現(xiàn)鋪時(shí)必將空前火爆），帶租約出售。5、**路唯一的大型休閑廣場。6、大型停車場，在**路占盡優(yōu)勢（車位投資價(jià)值可觀）。7、廣州一日游定點(diǎn)項(xiàng)目。9、地鐵出口將連接廣場負(fù)一層。10、廣州美食博覽中心。11、小鋪，投資門檻低。12、單價(jià)格吸引。劣勢1、開發(fā)進(jìn)度緩慢，嚴(yán)重影響投資信心。2、抵押情況非常嚴(yán)重（除負(fù)一夾外，大部分樓層都已抵押）增加銷售和簽約的難度。3、前期宣傳力度不足，定位不準(zhǔn)。項(xiàng)目分析

市場機(jī)會(huì)1、**路商鋪的商業(yè)價(jià)值被廣泛認(rèn)同。只要解決市場對開發(fā)的信心，銷售和招租都會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求。2、不熟悉項(xiàng)目開發(fā)困難情況的投資者還是大有人在。3、**路缺乏標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，項(xiàng)目的規(guī)模檔次都具備填補(bǔ)空缺的能力。項(xiàng)目分析

同區(qū)域強(qiáng)勁競爭對手屬知本項(xiàng)目的劣勢。前期銷售、招租的諸如交付使用期等沒有如諾，將會(huì)對下一階段的推廣和銷售帶來嚴(yán)重影響。美食博覽不能如期舉行，項(xiàng)目形象將再度受損。工程進(jìn)度長期沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展對銷售形成很大的沖擊。（負(fù)一層已抵押，銷售款能否用于工程開展仍令人擔(dān)心）市場威脅項(xiàng)目分析

結(jié)論項(xiàng)目分析

**廣場占據(jù)廣州最旺的商業(yè)地段，并具有超大的規(guī)模、準(zhǔn)確的開發(fā)思路、順應(yīng)市政建設(shè)熱潮等獨(dú)到優(yōu)勢。待解決的是鮮明定位、建立（或恢復(fù)）市場信心和超值信息的傳遞。目標(biāo)客戶定位關(guān)注**的專業(yè)投資者（原天馬大廈、西湖路業(yè)主）小投資者。外地投資者（珠三角、港澳）購鋪?zhàn)杂谜唔?xiàng)目市場定位市場定位的元素精神元素物質(zhì)元素商鋪＋地段＋發(fā)展商客戶心理需求＋區(qū)域文化市場定位**廣場的物質(zhì)元素（1）地段：位于廣州千年商業(yè)旺地——**路的核心——風(fēng)水寶地。（2）發(fā)展商：新的投資組合實(shí)力雄厚。（3）產(chǎn)品特質(zhì)（USP）：超大物業(yè)規(guī)模，加上諸多開創(chuàng)性的規(guī)劃，使其具有優(yōu)越品質(zhì)和投資價(jià)值。項(xiàng)目市場定位**廣場的精神元素追求財(cái)富：有錢，還想有更多錢，享受追求財(cái)富的過程，獲取豐厚的回報(bào)是投資商鋪的主要目的。“買鋪當(dāng)然要賺錢”文化情結(jié)：既理性也感性，對傳統(tǒng)區(qū)域文化懷有深深的眷戀感?！皰頀ィ挥?*路的鋪買得過”客戶的心理特質(zhì)和心理需求項(xiàng)目市場定位在**路再創(chuàng)一條**路項(xiàng)目規(guī)模投資回報(bào)經(jīng)營文化項(xiàng)目核心理念項(xiàng)目市場定位核心理念支持點(diǎn)·總建筑面積高達(dá)14萬平方米，是目前**路最大型商用物業(yè)?！?*路兩千年的商貿(mào)文化、旅游文化、居住文化、教育文化等搬進(jìn)商場中展覽，在商業(yè)物業(yè)中衍生出休閑旅游的功能，此為商業(yè)物業(yè)的一大創(chuàng)舉?！ぜ徫?、娛樂、休閑、旅游、觀光、餐飲、表演發(fā)布等功能于一體的大型商城。·兩層高級會(huì)所功能齊全，規(guī)模罕有?！?*路唯一的大型休閑文化廣場，成為**路乃至廣州的新休閑中心。（1）項(xiàng)目規(guī)模：**是目前**路至大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，并占據(jù)**路最好的地段，完全具備有重塑**路商業(yè)文化形象的條件。建議腳**具廣場輸開辟己出獨(dú)功立的鄭區(qū)域威，以腐較低辮的租厘金，冊邀請駁遷出窄**妖路的論廣州細(xì)“老稻字號(hào)婆”進(jìn)販駐，壟軟文刷大肆蒙宣傳兔。在商酬場首躺層入振口處方和主鄰要過掙道兩他旁（億或開棵辟獨(dú)坊立的傻區(qū)域爆），槐以“靠千年謙商脈奧”為勿主題扮，再潑現(xiàn)廣口州兩度千多臣年的谷輝煌討歷史睡文化績，營碑造濃僅郁的年商業(yè)扎文化甜氛圍吳。（2粱）經(jīng)隆營文俯化：針對唐項(xiàng)目獸的兩教類目恥標(biāo)客繼戶群謊，強(qiáng)調(diào)婦兩個(gè)怒概念范：外地葛投資媽者——在廣藝州*聰*路公買鋪牛機(jī)遇剪難得赴。本地餐投資織者——落葉酷歸根認(rèn)，終裳于有箭機(jī)會(huì)拆在*費(fèi)*路陜（廣沒州商李業(yè)軸凱心、錦千年隔商脈婦）擁預(yù)有商預(yù)鋪。（3咐）投等資回掠報(bào)：廣告桐策略幾點(diǎn)恰原則帥：1、蠶不要?dú)W沉浸炕在工清程形努象、訴市場悔信心擋的痛蔥苦陰灰影之向中進(jìn)嚼行廣術(shù)告掙扮扎，震因?yàn)槊暝旱慕Y(jié)舍果只椒會(huì)越燙描越血黑。2、召地段荷作為賓本項(xiàng)饅目的紡第一嗎優(yōu)勢幫，不軌作它予選。3、堵有地垃段優(yōu)歇?jiǎng)?，燥硬廣盼告就村不需腎要多車。4、頃軟廣謠告講夸**幕，不單如講舅**踢路的篩鋪。5、掛與其揉吸引予投資散者注妨意，或不如踩吸引須全部揭人注場意。在做排廣告旱之前憐，先蜻考量陪一下僻……**誰路兩豈千多送年前激就是妙廣州趕的行字政中興心、漸文化拖中心妙和商禾業(yè)中爆心。在飲躺食、辟服裝童、鐘之表、儀百貨鼠、娛慢樂等季行業(yè)店皆有嗽眾多略經(jīng)營良數(shù)十妥年甚出至逾超百年教的“已老字炎號(hào)”捷，如沖太平層館、喊惠如客樓酒夜樓、滋艷芳落照相見館、特大學(xué)穴鞋店鏈、李遙占記懂鐘表并店等機(jī)，這棗些老決字號(hào)全曾經(jīng)平是廣賞州商另業(yè)文旺化的共招牌跟。**天路應(yīng)蓬該是完這樣面的！如今笑**跟路仍臟是廣盡州的拌商業(yè)娘中心剃旺地牛，*努*路玩更改慎建成顧步行搜街?；莸莾?，由共于廣販州城蛙市改玩建，胳許多桂具有澡幾十霧年上第百年氏經(jīng)營翼歷史烈的老財(cái)字號(hào)唯被迫竿搬出李**哀路，膜取而俘代之糾的是刃眾多填的國氣際品梯牌專汗賣店，使省今天司的*現(xiàn)*路款變成咬一條久魚龍演混雜腹、毫凱無文頭化氣咬息的閃步行偷街。水它離冤市民齒心目劈燕中的恨**湊路越舅走越聽遠(yuǎn)。**謝路不嬸應(yīng)該請是這展樣子毯！社會(huì)士眾多耐老字虜號(hào)的犁遷出賀**筒路已遭經(jīng)引亂起各昂界人美士的茫關(guān)注濟(jì)，他身們強(qiáng)艱烈的鋤呼吁摸政府五在舊出城改投建時(shí)跑多考某慮“敬老字抽號(hào)”鼠的生低存問閱題，海政府箱應(yīng)該倒采取黃有效脖措施濫保護(hù)證這些鴨珍貴掩歷史環(huán)文化種資源從。**狠路不宋應(yīng)該課是這涌樣子咸！**農(nóng)路正菊被政批府定員位“敏國際丙化步涂行街缸”加弦以規(guī)憐劃建勒設(shè)，蒜而老膝字號(hào)載作為燭廣州沙悠久傭商業(yè)都文化萬的見泛證，招應(yīng)是英構(gòu)成脅“國鎖際化被”的融重要膀組成無部分裂，因清為“雙只有威民族戚的才餅是世盟界的拌！”層。廣告技要營啦造一浸個(gè)故眼事：有新絹的投庭資商難入主捎，有殊新的傅經(jīng)營朝者入構(gòu)主，游為*很*注夸入新令血。它新的惕經(jīng)營粒者思莫維是敘搞好鉤**醒，搞梅好*養(yǎng)*路散。而丘不是理僅僅陳“賣叢好”蛋**縱觀潔**憤廣場枝的軟躍硬件號(hào)結(jié)構(gòu)黨，除私了在梳規(guī)模聰和地輸段上兄略勝奧一籌偉外，杏其他勞優(yōu)勢跌并不的明顯妙，特風(fēng)別在震經(jīng)營漢文化座上更負(fù)缺乏隙清晰禿的定腸位。財(cái)因此憶，借簡助*沒*路糾作為普“千急年商才脈”尸的文井化背祝景，投引入晚具有出兩千遠(yuǎn)多年肌悠久偶?xì)v史健的商碰業(yè)經(jīng)駁營文緊化，課將其觀發(fā)揚(yáng)階光大腹，建孫立起個(gè)**泡獨(dú)樹住一幟解的經(jīng)扇營特貼色，故是*稍*贏妻得最觀大市智場競窄爭力密的有釘效方雞式。**怖新營蟲運(yùn)總呈監(jiān)應(yīng)架擔(dān)當(dāng)估起以謊**才廣場漲項(xiàng)目旱重塑雄**日路“關(guān)千年遺商脈中”的具歷史尖重任事實(shí)只上，茄一堆古廢話燭只想問說明光一個(gè)諷問題蔥：沒符錢搞攀工程揀，就姑用錢塌造聲親勢。燙當(dāng)然尤，這智個(gè)聲定勢不萄要只寒理解僑為找舟人在賴現(xiàn)場汗“假閥開工俊”。執(zhí)行發(fā)起糖一場友題為柳“*腸*路動(dòng)應(yīng)該前是什備么樣峽子的意”論持戰(zhàn)。方式充：特賄約媒梯體欄勇目，必以新譜聞報(bào)援道、綿軟性旬文章穗、網(wǎng)腸上論送壇的懶形式螺開展基。效果洽