萬科城市花園-物業(yè)管理服務(wù)方案

VVANKEGARGARDEN武漢市萬科物業(yè)管理有限公司服務(wù)模式實現(xiàn)計劃及要求?10社區(qū)項目概況72610m2以4—6層花園洋房、多層住宅為主。公共服務(wù)配套21000m,其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)mm各一處，18班制學(xué)校，9班幼兒園各一所；保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地(脊)和兒童公園。至三期開發(fā)建設(shè)。1.周邊環(huán)境及市政配套武漢萬科城市花園位于武漢市城區(qū)的東南側(cè)，緊鄰城市中環(huán)線一既武漢科技新城湯遜湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的北端，南面與武大科技園區(qū)相臨。東南隔(規(guī)劃中、一期用地呈較為規(guī)則的五邊形，城市主干道江夏大道、中環(huán)線(輔路)分別與用地的西、北側(cè)直接相臨，東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路一天翔路。用地東北接當(dāng)代物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司用地(現(xiàn)為坡地、農(nóng)田)，西南為鄭橋變電站，提供項目施工用電以及生mmmmmm活用電，于江夏大道預(yù)留接口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接2.項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(設(shè)計部提供)A.基本情況：行行政區(qū)域江夏區(qū)區(qū)8路6.2118萬科城市花園社區(qū)規(guī)劃總用地面積含居住區(qū)用地面積總2住宅建筑面積2公建建筑面積2戶總戶物業(yè)類型物業(yè)名稱道積面待筑數(shù)征建總?cè)巳藨艟ㄖ鎚2m含待征道路容積率不含待征道路容積率建筑密度停車位地面停車位半地下架空停車位停車位/戶數(shù)住宅建筑面積毛密度m2/ha住宅建筑面積凈密度m2/ha毛密人毛密凈密人凈密綠地率(與占地面積的比率)小區(qū)道路面積積123萬萬萬度296度479水體面積小廣場數(shù)量B?戶型指標(biāo):聯(lián)排別墅(聯(lián)排別墅(m2)戶型指標(biāo)規(guī)劃總用地面積(ha)居住區(qū)總用地面積(ha)計容積率總建筑面積(m2)80積率覆蓋率(與占地面積比率)總戶數(shù)(戶)總?cè)藬?shù)(人)(m2)建筑面積 000獨立別墅(m2000250m2/80002.2%戶情景花園(m2)J多層住宅(戶初步預(yù)戶29700.8% 戶左右總面積(m2)21000會所24管理(m24一可編輯修改注：未計半底下車庫及人防(平戰(zhàn)結(jié)合人防地下室)26700m2C?配套指標(biāo): (一)生活給水：3.給水量：最大小時m3/dm3/d用水單位變化系數(shù)km3/m3/h9宅幼兒園商業(yè)服務(wù)(Q(Q=400立方米/時)DN04DN0(二)消防給水：1.室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。22.室外消防用水由城市自來水管在室外設(shè)室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水池(72立方米)供給。(三)生活排水：1.小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng),再直接排入城市污水管。3．化糞池選用：無動力排放式化糞池 陽臺 (一)、供電為了保證供電可靠，采用兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個獨立環(huán)網(wǎng)配電系統(tǒng)，重要設(shè)備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設(shè)計，開環(huán)運行，1小區(qū)內(nèi)皆采用戶外箱式組合變電站配電 (二)通信及智能化的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、可視(非可視)對講、監(jiān)控安防、報警求助、物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。 (三)室外管溝布置室外管溝皆采用集中排水措施，將雨(滲)水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò)，保證管溝內(nèi)無積水、維護(hù)方便。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風(fēng)格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設(shè)置檢修人孔，以滿足日常維護(hù)及美觀的需要。該項目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征：年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟(jì)實力有限，但對城花倡導(dǎo)的生活方式非常向往。的客戶來說，城花的客戶有更高的教育程度客戶來源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設(shè)計院、各類研究所、金融和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其中又以高校的客戶最多，其它的客戶則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等?？蛻舴植迹瑏碜院樯絽^(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術(shù)等高科技含量工作的人。武昌區(qū)客戶所占比例也較大，關(guān)山的客戶多半生活或工作在光谷附近。來自漢口，漢陽和東西湖的客戶多是認(rèn)準(zhǔn)萬科品牌；外地客戶所占比例非常小，但其中約有1/3來興趣愛好，約有六成的人在休息時會選擇外出散步，其次是看書或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系，自然運動的時間會比較少。備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點；其二、獨天獨厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其。放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐色。free一是以“一切皆善，善待一切”的價值觀，風(fēng)格炯異的商業(yè)為大背景。以尊重人文化倡導(dǎo)為前提，在法制、契約、誠信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生開放的理重點是組團(tuán)，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅制中心值班機(jī)制；居委會等機(jī)構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無阻尼的服務(wù)，盡情享受豐富的生活方式。客戶享受青草芬香和陽光沐浴?；畹牧⒖焖贉贤ㄇ?，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)；咖啡酒吧項目、異國情調(diào)的跳蚤市場；親和力的廉價百貨項目；援電話、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。利的；free還涉及到社區(qū)文明建設(shè)、(二)“free”服務(wù)實現(xiàn)計劃及要求完成時間完成時間工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)項戶服務(wù)客戶服務(wù)中心設(shè)置親善大使制1、分前臺事務(wù)辦理和親善大使兩大職能2、分前臺事務(wù)辦理設(shè)計為與業(yè)主直接接觸，貼心大使辦公位置可3、設(shè)置在會所位置，使用面積約50m2包括辦公、接待、現(xiàn)場資料儲存空間、裝修家政辦理臺、授IC卡(含設(shè)備)、洽談室業(yè)2、熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見收集信息匯集服務(wù)著CI職員服(西服式樣、藍(lán)色面料、白色襯衣)分鐘內(nèi)可到達(dá))，(與外圍安全巡邏相結(jié)合，在人流高峰期設(shè)門童概30歲以下，高中以上文化程度，氣質(zhì)佳，樂于助人，善溝通(結(jié)合外圍巡邏安全員)社區(qū)文化策劃有償服務(wù)項目設(shè)置商業(yè)配套方案2、針對兒童、購房決策人、老人提供特色文化活動1、根據(jù)業(yè)戶特點，設(shè)定便民服務(wù)項目，只收取成本的5%利潤;2、方便投資客戶群交易，開展租售業(yè)務(wù)，以賺取利潤為目標(biāo)店、書吧、麥丹勞、汽車美容等。環(huán)境現(xiàn)代與歷史氛圍營造方案業(yè)主忽略的點滴服務(wù)。2、開辟服務(wù)畫廊，尋找服務(wù)足跡，提高業(yè)主精神文明2、項目開發(fā)前后照片對比景點設(shè)定息服裝緊身牛仔藍(lán)色衣(輪滑保潔服務(wù))開辟親近綠地，供人休憩；修建人造鳥巢；建造有機(jī)肥基地，供人參觀和社區(qū)有機(jī)肥取用；建設(shè)小苗圃培1、環(huán)境保潔(60人)2、家政：(10人)4、垃圾箱；庭院兩個單元一腳踏式雙桶垃圾箱(240L/桶)庭院外果皮箱(1個/半徑40m)5、服裝有樓內(nèi)和樓外之別，樓內(nèi)體現(xiàn)精致，樓外體現(xiàn)專業(yè)特占6、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置(60m2)8、每兩棟設(shè)有保潔取水點(對裸露管口作防凍處理)綠化(18人)地下自動噴灌系統(tǒng)選擇PPR管材每半徑50m綠地設(shè)一個電源插座(防水、防觸電)盡量考慮雨水利用系統(tǒng)外圍保潔實施外包方式。治安管理城花的安全管理方案主要以人防與技巡邏崗與結(jié)合；紅外報警與小聯(lián)動相結(jié)人防采用的內(nèi)緊外松的管理模式循序漸進(jìn)。小區(qū)分為多個小的片區(qū)進(jìn)行區(qū)域化管理；將若干個小的組團(tuán)化為一個區(qū)域設(shè)定一個安全巡邏崗(樓內(nèi)巡邏崗5個)，主要是對本區(qū)域的安全事務(wù)的處理。著公司規(guī)定的CI服裝安全員樓內(nèi)巡邏崗(西裝)，主要是以小區(qū)的整個風(fēng)2、在小區(qū)的主要地段及繁華區(qū)域設(shè)置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供安全服務(wù)為主要的目的(設(shè)崗位1個)。3、對于組團(tuán)外圍及小區(qū)的次干道設(shè)置有單車巡邏崗(單車巡邏崗5個)，主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務(wù)處理。著裝以牛仔服特色的服裝，體現(xiàn)自由與開放的小區(qū)管理特4、在小區(qū)的主干道及整個小區(qū)的安全防范監(jiān)控和對小區(qū)各崗位的快速支援及整個小區(qū)的安全事務(wù)處理(摩托車巡邏崗1個)。根據(jù)小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服，主要是在小區(qū)內(nèi)起5、體現(xiàn)城市花園安全管理的風(fēng)格，在主要的岀入口設(shè)置安全形象崗位1個(核心路與江夏大道交接處)。著美式作戰(zhàn)服。6、在小區(qū)的前期對于小區(qū)的裝修實行集中統(tǒng)一的管理，安全管理方面設(shè)置專門的裝修巡邏崗(3個崗位)。著安全樓內(nèi)防交通管理消防管理小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯(lián)動的模式。在小區(qū)的繁華地段和較為偏僻的地段設(shè)置及時的召援電話，并與小區(qū)的攝像探頭和監(jiān)控中心相互聯(lián)動。能夠?qū)︻櫩吞峁┍憷姆?wù)，從治安管理角度很大的程度上保證了及時的信息流通。小區(qū)紅外報警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動保障小區(qū)應(yīng)急或異?，F(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了的進(jìn)行監(jiān)控、記錄。組團(tuán)電動門安裝延時自動關(guān)閉裝置，極大的避免安全的隱患的發(fā)生，同時顧客提供安全方便的服務(wù)。紅外發(fā)射器對裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實體距離cm。24小時的監(jiān)控中心值班制度嚴(yán)格對小區(qū)的整體狀況進(jìn)行監(jiān)控，同時及時的調(diào)配資源協(xié)調(diào)現(xiàn)場的事務(wù)處理(設(shè)置1.5個崗位)。著安全員樓內(nèi)巡邏崗。車場岀入口崗(4個崗位)服裝要求：國家統(tǒng)一服裝體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化專業(yè)化。首期封閉為一個車流岀入口(道路寬度可調(diào)頭)在小區(qū)的主要路段及交叉口設(shè)緩沖坡、引進(jìn)市政紅綠燈裝置；控制車輛在小區(qū)內(nèi)的速度。針對小區(qū)的特點引進(jìn)市政干道設(shè)咪表設(shè)置在小區(qū)的主干道對小區(qū)對小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行及時引導(dǎo)停放和檢查制度(小區(qū)停放車輛實行非固定式管理模式)。，誰負(fù)責(zé)。對整個小區(qū)實行區(qū)域化集中管理的模式。1、建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案，定期的對小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查整改。121233?公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時關(guān)閉一半，以利于今后節(jié)約公用費用4?小區(qū)的綠化用水要求采用雙路供水，和小區(qū)的水景相通，充分進(jìn)行水的重復(fù)利用，以節(jié)約成本。5?控制中心閉路錄像采用數(shù)字錄像機(jī)，并能保存一個月。6?內(nèi)線電話系統(tǒng)(辦公室、設(shè)備房、崗廳)、警鈴連通宿舍1?要求前期就能實現(xiàn)抄表到戶，節(jié)約服務(wù)成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支岀成本。.箱式變電站的放置地點要考慮今后的檢修的方便性，及對業(yè)主3?合理設(shè)計景觀照明，盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。800800平方米員要求和服務(wù)制度編制物業(yè)房標(biāo)識服務(wù)特色管理處服務(wù)架構(gòu)前臺、后臺人員服裝體系文件人事行政制度物業(yè)管理用房識系統(tǒng)1、組合式工具箱，體現(xiàn)萬科物業(yè)的“專業(yè)化”。2、家政維修體現(xiàn)快速化，接到報修信息后能在約定時間到達(dá)現(xiàn)場，提岀專業(yè)的解決方法，并能快速進(jìn)行維修處理。3、城花的大區(qū)域管理要體現(xiàn)快速靈活，將采用自行車代步模4、公共部位的維護(hù)要提現(xiàn)維護(hù)的及時性，所有公共部位的維護(hù)全部要求在最短的時間完成。區(qū)域責(zé)任化。結(jié)合現(xiàn)場制定班組內(nèi)管理規(guī)定。。 (三)、社區(qū)人員配置方案1.管理處工作人員崗位任職要求基基本要求上驗三年相應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)他要求管理處經(jīng)理具物業(yè)管理資格證書1?擔(dān)任主管以上職務(wù)滿一年以上2?熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務(wù)及運作流程3?具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平4?通過公司評審?fù)ㄟ^物業(yè)管理資格教育作經(jīng)驗應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)管理處經(jīng)理助理應(yīng)具備物業(yè)管理資格證書初級職稱證書1?擔(dān)任主管(含主管)以上職務(wù)半年以上其2?熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務(wù)及運作流程基本要求教育他他3.具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平要4.通過公司評審?fù)ㄟ^求教教育應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)特殊應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩種中級等級證書以上他要求1.在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作兩年以上2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務(wù)及運作流程3.具有一定的管理能力4.通過公司組織的考核和資格審核基應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)基本要求應(yīng)具應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩種初級以上的證書1.在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作半年以上2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務(wù)及運作流程3.具有一定的管理能力4.通過公司組織的考核和資格審核初級職稱證書他要求教教育應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)1.財務(wù)管理部/業(yè)務(wù)部門的會計/出納員須通過“武漢市會計上崗資格培訓(xùn)或相關(guān)專業(yè)學(xué)歷2.設(shè)備責(zé)任人和技術(shù)員須通過相關(guān)設(shè)備操作上崗資格培訓(xùn)3.專職或兼職司機(jī)須持有效駕駛執(zhí)照武漢市會計證崗證機(jī)動車輛財政局武漢公安局車輛管特求求44?食堂廚師須持等級證書并通過健康檢查5?品質(zhì)管理人員需持物業(yè)管理上崗證1、熟悉任職崗位的業(yè)務(wù)運作，具有一定的專業(yè)技能廚師等級證書健康證物業(yè)管理崗位武漢市勞動局衛(wèi)生相關(guān)認(rèn)證1.4普通員工(含班長)初中以上況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)班長訓(xùn)訓(xùn)訓(xùn)訓(xùn)訓(xùn)資格”培訓(xùn)、健康檢查求