中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的歷程大致有三個(gè)階段:1998年到了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最早的地方---海南。當(dāng)時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)還是一個(gè)年輕的房地產(chǎn)，自從1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令對(duì)土地交易的法律成人開始，標(biāo)志著我國(guó)的房地產(chǎn)商品化的開始，到目前為止，已經(jīng)有16年的發(fā)展歷史了。這16年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)大體經(jīng)歷了三個(gè)階段。第二階段第三階段第一階段1990至1996年為一個(gè)階段，這是的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求不高，還僅僅只是提供一個(gè)居所，對(duì)劣質(zhì)產(chǎn)品、市場(chǎng)需求不是太看重，但市場(chǎng)在起步，總的來(lái)說(shuō)是賣方市場(chǎng)。第二個(gè)階段是從1996年到2000年，這是，中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的文化和產(chǎn)業(yè)，有思想的產(chǎn)品才出現(xiàn)，房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)才真正產(chǎn)生。第三階段是在2000年以后，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)快速發(fā)展，這是不僅要有理念，還要有文化，還要講產(chǎn)品，它要求企業(yè)更有實(shí)力，更要把物質(zhì)和精神做的更扎實(shí)，資源更加整合。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目生命周期（論證項(xiàng)目、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、營(yíng)銷策劃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的盈利模式大致可以分為六大類。盈利模式之一投資運(yùn)作投資經(jīng)營(yíng)模式（資本溢價(jià)能力）土地開發(fā)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式（政府公關(guān)能力）房產(chǎn)開發(fā)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式（項(xiàng)目運(yùn)作能力）盈利模式之二盈利模式之三

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入第三階段之后，迅速發(fā)展起來(lái)。因此，住宅的開發(fā)，銷售等變得空前火熱。并導(dǎo)致了一系列的“房奴”，“房姐”，“房叔”等熱詞出現(xiàn)。住宅銷售額等趨勢(shì)圖各年份對(duì)比情況從上圖中，年度商品房銷售單價(jià)是一個(gè)國(guó)內(nèi)平均數(shù)，各地?cái)?shù)據(jù)則存在很大差距，尤其是一線城市與三四線城市之間。1987年全國(guó)商品房平均單價(jià)僅408元/㎡，到了2014年則達(dá)到6323元/㎡。計(jì)算定基房?jī)r(jià)指數(shù)1987年開始，基數(shù)為100，2014年已經(jīng)是1549.8，28年上漲14.498倍，平均每年上漲10.28%。2000~2014年，這15年上漲僅2.08倍。我們可以看到進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，使得銷售面積和銷售價(jià)格在這種大的風(fēng)潮之下，一直居高不下。于是人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，不論之前做過(guò)何種工作，仿佛他們就認(rèn)定一旦進(jìn)入房地產(chǎn)資產(chǎn)就可以翻倍。然而，經(jīng)過(guò)幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大，而產(chǎn)生房地產(chǎn)的泡沫和急速膨脹是由多方面的原因共同造成的。因此，國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，一些調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始逐漸回歸理性。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的對(duì)比所以從近幾年開始，房地產(chǎn)的開發(fā)投資的增速一直處于增增減減的狀態(tài)。雖然從2013年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資和固定資產(chǎn)投資的增速有所減緩，但是房地產(chǎn)的投資依然在固定資產(chǎn)中占有很大的比率。年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）比例（%）20138601343652819.720149503651276118.5城鎮(zhèn)居民人均居住面積在今年一系列寬松政策的影響下，樓市持續(xù)呈現(xiàn)回暖狀態(tài)，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅擴(kuò)大，并推動(dòng)同比止跌轉(zhuǎn)漲。房市百態(tài)之一---樓脆脆2009年6月27日清晨5時(shí)30分左右，上海閔行區(qū)蓮花南路、羅陽(yáng)路口西側(cè)“蓮花河畔景苑”小區(qū)內(nèi)。上海樓脆脆倒塌一棟在建的13層住宅樓全部倒塌，官方以兩次堆土施工為原由，遭網(wǎng)友抨擊，故得此稱號(hào)。房市百態(tài)之二---樓薄薄浙江省桐鄉(xiāng)市某地房地產(chǎn)開發(fā)商所建樓盤的樓板厚度明顯低于國(guó)務(wù)院頒布《建筑工程質(zhì)量管理辦法》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、造成業(yè)主普遍擔(dān)心，如此超薄的樓板被業(yè)主戲稱為“樓薄薄”。房地訓(xùn)產(chǎn)業(yè)但面臨絡(luò)的問(wèn)知題（遙一）1.地價(jià)千過(guò)高葬，房定價(jià)持炸續(xù)上齊漲20酷10年7月份饑，全儀國(guó)70個(gè)大弟中城綱市房絡(luò)屋銷右售價(jià)哄格同祥比上柳漲10警.3歇%。7月份場(chǎng)，新帳建住寺宅銷歷售價(jià)按格同邁比上思漲12退.9治%。其厚中，稍經(jīng)濟(jì)捎適用服房銷滴售價(jià)備格同經(jīng)比上里漲1.捉1%；商齡品住爐宅銷嘴售價(jià)奏格上炸漲14原.4尸%，其活中普廟通住撈宅銷愈售價(jià)緊格上霉?jié)q13獄.9燃%，高哨檔住馬宅銷載售價(jià)辯格上肆漲16踩.4袖%。由拉此可視以發(fā)丹現(xiàn)房話屋的慌售價(jià)筋和新錢建商向品房蘭的售籃價(jià)逐腎漸上寇漲。棕房?jī)r(jià)孕過(guò)高跑會(huì)影澆響國(guó)材家的字經(jīng)濟(jì)熱持續(xù)耳穩(wěn)定讓的增落長(zhǎng)，麥同時(shí)捕也使犁購(gòu)房秋者承鳳受過(guò)弓多的谷按揭星貸款滾。房地毒產(chǎn)業(yè)拆面臨俘的問(wèn)仆題（窄二）2、房鉛地產(chǎn)楚市場(chǎng)屑供求池性結(jié)豎構(gòu)失秩衡房地劣產(chǎn)供紹求的窮結(jié)構(gòu)遍性矛危盾突案出，是樓市忙出現(xiàn)徐“短痕缺與嚴(yán)過(guò)剩裙”并淚存的終怪現(xiàn)跌象，偶對(duì)一湯般中槳低消搖費(fèi)者宇相適來(lái)應(yīng)的躲住房析供不騙應(yīng)求,而對(duì)垂于高母端消序費(fèi)者槍的高漫端性左住宅吐卻供候過(guò)于礦求。宴高端艘商品季房空畫置率遍居高槍不下群，但樸低端除商品決房需冊(cè)求潛稅力巨診大但陽(yáng)是有近效供聾應(yīng)不湊足,市場(chǎng)逮秩序拿處在藝混亂惕的狀氣態(tài)。閘再酬者是傳房地醫(yī)產(chǎn)交炕易過(guò)鑄程中憲的信士息不店對(duì)稱樹現(xiàn)象露。主民要表槳現(xiàn)為賀房地垂產(chǎn)開童發(fā)商廳和銷戶售代叮理商尖掌握蘋著房紡產(chǎn)品辟的大傭量實(shí)浴質(zhì)性失信息舉，而峰他們鐮只向賓消費(fèi)技者公旨布一炊定量區(qū)的信期息，鑄消費(fèi)心者在蚊這方私面處惕于信潔息劣于勢(shì)的求地位犧。房地雹產(chǎn)業(yè)穴面臨信的問(wèn)忍題（揪三）3、土爐地市藍(lán)場(chǎng)的褲不規(guī)刃范行喪為。土地秩增殖量稅、賽評(píng)估桑費(fèi)、米招拍賄掛中興介費(fèi)蛇等各永項(xiàng)稅斃費(fèi)都堂存在盛很大慘的自重由裁判定空訊間，葛沒有魚一個(gè)像統(tǒng)一溜的標(biāo)摧準(zhǔn)。喜還有凝“招長(zhǎng)拍掛經(jīng)”大脖多數(shù)紗都變辛成政憲府與典開發(fā)偽商約節(jié)定俗沖成開斷發(fā)商鞠的工絲式具。壟官商學(xué)勾結(jié)洪征地萬(wàn)、拆折遷、豈避稅廊，使屆得市高場(chǎng)出照現(xiàn)一羊大批寇不規(guī)鄰范的晉行為旱。4、發(fā)痰展水形平存餓在地梨區(qū)差痰異城鎮(zhèn)逐居民杯居住幣水平嫩和房賤地產(chǎn)自規(guī)模德與發(fā)寶展速期度存肯在地飲區(qū)差必異。冷因?yàn)閾螙|部跳地區(qū)來(lái)經(jīng)濟(jì)保發(fā)達(dá)堆，房喂地產(chǎn)腸市場(chǎng)寬比較憐活躍禍，居菌民可處支配雖收入恢最高駛，西戴部地未區(qū)雖飽然房桂地產(chǎn)蚊發(fā)展?jié)櫜煌曦偵?，瓦但人艇口密質(zhì)度較距小，俯相對(duì)拒來(lái)說(shuō)稼居住下面積輛較為良寬松啟，中算部地降區(qū)人奏口密展度大羞，經(jīng)柔濟(jì)又苦不很無(wú)發(fā)達(dá)謎，所衣以人耽均住肯宅建謙筑面上積最艙小?；钸@是組由于崇東部踩地區(qū)菜經(jīng)濟(jì)逃發(fā)展息水平抹較高裙，房宜地產(chǎn)考市場(chǎng)默起步問(wèn)較早巴所致票。房地納產(chǎn)業(yè)稿面臨株的問(wèn)愈題（遞四）房地屈產(chǎn)業(yè)包面臨藝的問(wèn)堂題（連五）5、房器產(chǎn)成凡交開具始萎眠縮，悼房屋童空置眉率上戚升。“新嶼國(guó)十液條”訂出衰臺(tái)后辯，購(gòu)脫房者勞因考鬧慮到音炒房漆者會(huì)鎖大副恩減少懂、國(guó)械家是點(diǎn)否會(huì)攤進(jìn)一地步出悅臺(tái)簽更為培嚴(yán)厲答的抑追制房字價(jià)政緣瑞策及套部分胞樓盤劫開始嘆略有什降價(jià)傷等因禽素而資對(duì)猶于是堤否購(gòu)暮房大鞭多持湖觀望她情緒附，因剃此房糾市成鹿交量個(gè)大幅根萎縮蛇。確保竊我國(guó)歉房地垂產(chǎn)業(yè)畝發(fā)展凝的對(duì)織策1饞.政府閣應(yīng)采茂取有致效措晨施嚴(yán)裙厲打壓擊房眠地產(chǎn)脹投機(jī)哲、哄騰抬房濤價(jià)等朱擾故亂房畜地產(chǎn)京市場(chǎng)潤(rùn)秩序臭的行母為蟻。目前趙很多蒙國(guó)內(nèi)徐外投刊資者摔尤其紹是專耀門需的炒備房團(tuán)泰，利釋用我取國(guó)房護(hù)地產(chǎn)脊發(fā)展奪迅速討缺少嶄相應(yīng)孝監(jiān)管錦措施閃而從驚事地倒買梨倒賣孕房地痛產(chǎn)生亂意，葬從而克獲取良暴利鍋。2、建立測(cè)健全生規(guī)范遺房地歉產(chǎn)市古場(chǎng)的壞各項(xiàng)乏法律潔法規(guī)睬，積此極履膏行榮政府牽監(jiān)管灣職能喪。逐漸捐形成鼓一個(gè)羨成熟繞穩(wěn)定版的房榆地產(chǎn)燈市場(chǎng)些我國(guó)鹿的房茫地產(chǎn)由市場(chǎng)讀發(fā)展鑄時(shí)間罩較短薄，同災(zāi)時(shí)我壺國(guó)地飄廣人鑼多、鬧情況歪復(fù)雜暑，因戒此充房地贈(zèng)產(chǎn)市禿場(chǎng)尚悔處于險(xiǎn)一個(gè)標(biāo)不成棉熟、幟不規(guī)煩范、擺不穩(wěn)奪定時(shí)斑期。3.進(jìn)一乞步加渠大保腳障性拳住房痰的建螺設(shè)，嚴(yán)審雖保障狗性住鍋房申美請(qǐng)者境的四資料高，使耳房地信產(chǎn)供恒需結(jié)荷構(gòu)趨吐于平手衡。丸