酒店項(xiàng)目整合促銷營(yíng)銷推廣方案

瑾呈：山東泰山帝苑房地產(chǎn)有限公司泰山帝苑酒店項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣方案意在筆先產(chǎn)權(quán)式酒店推廣新處方：固本培元有些市場(chǎng)是需要發(fā)現(xiàn)的，有些市場(chǎng)是需要搶占的，有些市場(chǎng)則是需要?jiǎng)?chuàng)造的，我公司認(rèn)為泰山帝苑酒店項(xiàng)目應(yīng)屬于最后一種。本報(bào)告思路框架T市場(chǎng)態(tài)勢(shì)C消費(fèi)者C競(jìng)爭(zhēng)者I自身資源CCTI循環(huán)分析市場(chǎng)定位營(yíng)銷策動(dòng)階段營(yíng)銷建議T市場(chǎng)態(tài)勢(shì)【價(jià)格建議】市場(chǎng)態(tài)勢(shì)4月以來，多項(xiàng)調(diào)控政策對(duì)住宅的打壓使投資資金專項(xiàng)商用物業(yè)，而投資型公寓是主要投資產(chǎn)品4月17日新政出臺(tái)之后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他產(chǎn)品，比如寫字樓、商鋪和具有長(zhǎng)線投資價(jià)值的產(chǎn)權(quán)公寓，得到了眾多投資客戶的認(rèn)可。一方面因?yàn)橥顿Y住宅獲利較少，另一方面因?yàn)橥顿Y門檻的抬高。促使投資熱錢和投資欲望轉(zhuǎn)向商用物業(yè)。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)商圈發(fā)展明晰，公寓類競(jìng)爭(zhēng)激烈，細(xì)分市場(chǎng)，可出售產(chǎn)權(quán)酒店類產(chǎn)品稀少西部新城區(qū)城市中心區(qū)東部城區(qū)南部產(chǎn)業(yè)區(qū)時(shí)代發(fā)展線目前城區(qū)主要以時(shí)代發(fā)展線劃分為四大區(qū)域：城市中心區(qū)、西部新城區(qū)、東部城區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)區(qū)●地段特征：投資類產(chǎn)品多集中于東岳大街沿線和時(shí)代發(fā)展線區(qū)域，東部缺失此類物業(yè)形態(tài)。中心區(qū)商業(yè)圈與商務(wù)圈基本重合。●經(jīng)營(yíng)情況：寫字樓、商業(yè)、酒店以自持經(jīng)營(yíng)、零散出售和整體出售三種形式?！衿焚|(zhì)與配套：投資類產(chǎn)品在泰安還處于初步發(fā)展階段，裝修標(biāo)準(zhǔn)、外墻材料、采暖制冷、商務(wù)配套服務(wù)均處于較低水平，車位多數(shù)不能達(dá)到1：1。●價(jià)格特征：公寓類出售價(jià)格大約5000-6500元/㎡，與住宅基本持平，沒有帶租約產(chǎn)權(quán)酒店類產(chǎn)品。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)長(zhǎng)城路-東岳大街板塊CBD發(fā)展提速，區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)投資性產(chǎn)品眾多，酒店類配套發(fā)展緩慢時(shí)代明珠大廈天龍國(guó)際大廈圣地大廈小結(jié)與啟示1、政策對(duì)于住宅產(chǎn)品的抑制，給商用物業(yè)的發(fā)展帶來歷史機(jī)遇，負(fù)利率、資金縮水等現(xiàn)象對(duì)于投資商用物業(yè)提供了必要條件。啟示：政策的利好消息，有利于本案的市場(chǎng)接受程度提高。2、隨著城市化的不斷推進(jìn)，泰安市舊城改造與新城擴(kuò)張進(jìn)入白熱化，給商用物業(yè)發(fā)展帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。逐漸形成了以老城中心為核心，時(shí)代發(fā)展線為側(cè)翼的發(fā)展格局。啟示：本案處于時(shí)代發(fā)展線的外延區(qū)域，區(qū)域的發(fā)展給本案帶來較為理想的發(fā)展時(shí)機(jī)。3、泰安商用物業(yè)中，寫字樓與公寓類產(chǎn)品發(fā)展快速，不完全統(tǒng)計(jì)占到投資類產(chǎn)品市場(chǎng)份額的70%以上。但是，產(chǎn)品檔次同質(zhì)化嚴(yán)重。啟示：本案同屬泰安商用物業(yè)范疇之內(nèi)，但產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一定程度上填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。4、長(zhǎng)城路-東岳大街交匯處被定義為泰安CBD區(qū)域，該區(qū)域商用物業(yè)開發(fā)起步較晚，多數(shù)項(xiàng)目處于期房階段，且多以公寓、寫字樓為主。

啟示：本案地處CBD央?yún)^(qū)，現(xiàn)階段準(zhǔn)現(xiàn)房恰恰處于區(qū)域發(fā)展的空白點(diǎn)上，且定位星級(jí)酒店配套，在區(qū)域內(nèi)更具有較為明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。本報(bào)告思路框架T市場(chǎng)態(tài)勢(shì)C消費(fèi)者C競(jìng)爭(zhēng)者I自身資源CCTI循環(huán)分析市場(chǎng)定位C競(jìng)爭(zhēng)者【價(jià)格建議】營(yíng)銷策動(dòng)階段營(yíng)銷建議競(jìng)爭(zhēng)屬性分析經(jīng)驗(yàn)值考慮，本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象將來自于CBD區(qū)域內(nèi)的商用物業(yè)。即：鎖定項(xiàng)目周邊項(xiàng)目長(zhǎng)城路-東岳大街區(qū)域自泰安市“十五”規(guī)劃以來，一直為泰安是房地產(chǎn)開發(fā)的重要區(qū)域之一，最近幾年，該區(qū)域純住宅項(xiàng)目發(fā)展已趨于成熟?！笆晃濉币詠恚瑓^(qū)域?qū)傩缘闹饾u明晰，投資類產(chǎn)品開發(fā)的逐漸成為該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)代表性投資類產(chǎn)品：國(guó)山中心國(guó)華時(shí)代商務(wù)中心圣地大廈、圣地國(guó)際公寓時(shí)代明珠商務(wù)大廈圣山弟景名仕尚座天龍國(guó)際大廈等競(jìng)爭(zhēng)屬性分析本案的主要競(jìng)爭(zhēng)鎖定國(guó)山中心、圣地大廈圣地國(guó)際公寓、天龍國(guó)際大廈三個(gè)項(xiàng)目國(guó)山中心基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地15.9畝，總建筑面積44142平方米，地上建筑面積30480平方米，分別為一棟商務(wù)綜合樓、一棟住宅樓和一棟五層的純寫字樓，主要包括酒店、商場(chǎng)、商務(wù)寫字樓和部分高檔住宅。綜合樓27層，整座樓分為底層三層的商業(yè)裙房，4—12層的寫字樓；13層為設(shè)備層；14—27層為商住兩用公寓樓。一層設(shè)大堂商務(wù)間，由4部電梯聯(lián)通上下，寫字樓為原有項(xiàng)目改造。階段售價(jià)：5600元/㎡目前項(xiàng)目參數(shù)：該項(xiàng)目寫字樓部分已改造完畢，并且8月8日以4300元/平方米的均價(jià)開盤發(fā)售，已銷售近70%。整層或分割銷售，40-1000平方，局部層高4.5米。酒店、商場(chǎng)、住宅即將開始預(yù)約。廣告發(fā)布情況：定位：領(lǐng)show中央商務(wù)區(qū)廣告：產(chǎn)品、定位、SLOGAN競(jìng)爭(zhēng)屬性分析本案的主要競(jìng)爭(zhēng)鎖定國(guó)山中心、圣地大廈圣地國(guó)際公寓、天龍國(guó)際大廈三個(gè)項(xiàng)目圣地大廈圣地國(guó)際公寓基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：大廈建筑面積2.6萬平方米，主樓26層，其中地上24層，地下2層，附樓5層，共有各類房間250套，可滿足餐飲、娛樂、休閑、辦公、接待和洗浴等不同需求。圣地國(guó)際公寓位于圣地大廈東側(cè)，分A、B兩棟樓。目前該項(xiàng)目已全部交付使用。圣地大廈正處于酒店招商階段。階段售價(jià)：5500元/㎡目前項(xiàng)目參數(shù)：目前該項(xiàng)目商住公寓部分已售罄。酒店部分正處于招商階段，酒店尚未開業(yè)。廣告發(fā)布情況：定位：真正的國(guó)際化社區(qū)，泰城地標(biāo)型建筑廣告：產(chǎn)品、定位、SLOGAN、soho概念競(jìng)爭(zhēng)屬性分析天龍國(guó)際大廈基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：建筑面積13萬平方米，分為商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)兩部分。商務(wù)區(qū)建筑面積8.7萬平方米，建設(shè)32層的商務(wù)寫字樓和26層的四星級(jí)商務(wù)酒店。階段售價(jià)：4800元/㎡目前項(xiàng)目參數(shù)：目前該項(xiàng)目寫字樓部分已交付使用。商務(wù)酒店部分已實(shí)現(xiàn)主體封頂。尚未取得預(yù)售許可證。廣告發(fā)布情況：定位：長(zhǎng)城路星級(jí)商住王朝廣告：產(chǎn)品、定位、SLOGAN、LIVINGMALL概念（首個(gè)LIVINGMALL建筑集群）、引領(lǐng)泰城CBD商住生活高度本案的主要競(jìng)爭(zhēng)鎖定國(guó)山中心、圣地大廈圣地國(guó)際公寓、天龍國(guó)際大廈三個(gè)項(xiàng)目小結(jié)與啟示1、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品相對(duì)區(qū)分明晰，單體建筑內(nèi)含有裙樓商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓產(chǎn)品的項(xiàng)目較少。

啟示：本案將三種物業(yè)類型集合為一體，對(duì)于項(xiàng)目后期整體配套具有較大優(yōu)勢(shì)。2、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品具有鮮明的地緣屬性，特別是對(duì)于CBD概念的包裝較為成熟。

啟示：本案處于CBD核心，因此，對(duì)于地緣屬性的包裝同樣重要。3、產(chǎn)品開發(fā)沒有出現(xiàn)短期扎堆的情況，因此，該區(qū)域沒有出現(xiàn)明顯的產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)。但是，產(chǎn)品的包裝及營(yíng)銷理念大同小異，差異性較弱。

啟示：本案的最大競(jìng)爭(zhēng)來源于對(duì)產(chǎn)品屬性的把握上，因此，合理的市場(chǎng)定位將是本案成功的關(guān)鍵所在。當(dāng)然，一定程度上的差異化營(yíng)銷將是本案有別于其他項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)較大提升的關(guān)鍵。本報(bào)告思路框架T市場(chǎng)態(tài)勢(shì)C消費(fèi)者C競(jìng)爭(zhēng)者I自身資源CCTI循環(huán)分析市場(chǎng)定位C消費(fèi)者【價(jià)格建議】營(yíng)銷策動(dòng)階段營(yíng)銷建議目標(biāo)客群分析投資以滿足投資與自住的兩個(gè)目的，鑒于本案的產(chǎn)權(quán)帶租約屬性和未來的升值潛力，還是主要以投資為主。自住比例：60%比例：40%投資投資本案目的（綜合利益點(diǎn)）：1、看重其潛在的商業(yè)價(jià)值2、物業(yè)增長(zhǎng)的升值潛力3、物業(yè)后期租賃投資回報(bào)率客戶類型：1、專業(yè)投資客2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群年齡層：30~45歲之間目標(biāo)客群分析投資客1、看重其潛在的商業(yè)價(jià)值2、物業(yè)增長(zhǎng)的升值潛力3、物業(yè)后期租賃投資回報(bào)率高租金回報(bào)率價(jià)值支撐（利益點(diǎn)）投資驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)1、專業(yè)投資客（全大市）2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群區(qū)域、交通、建筑、物業(yè)、戶型、配套、充足租客七大主要因素本案主要突出的賣點(diǎn)：高品質(zhì)、酒店服務(wù)目標(biāo)客群分析小結(jié)與啟示目標(biāo)客戶群的區(qū)域定位——泰安的高端消費(fèi)群體及周邊縣、市包括（泰安、新泰、肥城、萊蕪）等客戶群體?！つ繕?biāo)客戶群的層次定位——區(qū)域情況綜合分析，本案以中高擋收入人群和中年人為主。·目標(biāo)客戶群的行業(yè)定位——企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、政府官員、大學(xué)及商界人士為主?！つ繕?biāo)客戶群的年齡定位——主要在35-55歲之間。泰安市區(qū)——80%+5對(duì)象：企事業(yè)高管、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、政府官員、商界名流、專業(yè)人士、投資者或自由職業(yè)者、外地駐泰公司、本地中小企業(yè)、與煤田地質(zhì)局有直接或間接業(yè)務(wù)的公司和單位。外縣市地區(qū)——20%+5（包括新泰、肥城等）對(duì)象：政府官員、企事業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主、礦主、商界人士、與煤田地質(zhì)局有直接或間接業(yè)務(wù)的公司和單位.本報(bào)告思路框架T市場(chǎng)態(tài)勢(shì)C消費(fèi)者C競(jìng)爭(zhēng)者I自身資源CCTI循環(huán)分析市場(chǎng)定位I自身資源【價(jià)格建議】營(yíng)銷策動(dòng)階段營(yíng)銷建議項(xiàng)目背景1總用地面積8359.1平方米2建筑占地面積3246.5平方米3總建筑面積29453平方米4地下室面積3142.6平方米5建筑密度0.396容積率3.527層數(shù)地上19層+地下一層項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：位于長(zhǎng)城路與東岳大街交匯處，商業(yè)行政辦公中心區(qū)(也有CBD之說)，具備‘區(qū)域發(fā)展’與‘交通動(dòng)線’雙優(yōu)勢(shì)東岳大街長(zhǎng)城路東岳大街長(zhǎng)城路泰山大街市政廣場(chǎng)體育中心①③④⑤⑥CBD項(xiàng)目背景項(xiàng)目北望傲來峰，地理位置優(yōu)越，所在區(qū)域是目前泰安商用型物業(yè)開發(fā)的熱點(diǎn)聚集區(qū)①、新城國(guó)際②、圣地國(guó)際③、名仕尚座④、國(guó)華時(shí)代中心⑤、國(guó)山中心⑥、福盈天際②項(xiàng)目背景主體、樓體外裝已經(jīng)完成，7—10層內(nèi)部精裝裝已完成，功能劃分明晰，產(chǎn)品硬件素養(yǎng)較高功能配套齊全，高檔餐飲、星級(jí)賓館、辦公集于一身；地源熱泵中央空調(diào)，節(jié)能降耗，綠色環(huán)保；挑高大廳，七部電梯、盡顯方便與尊貴；雙回廊設(shè)計(jì)，私密性好

所屬地塊解析基礎(chǔ)配套設(shè)施齊備，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、賣場(chǎng)、酒店齊全，高層住宅、寫字樓等林立，區(qū)域重要性顯見購(gòu)物場(chǎng)所——易初蓮花超市、光彩大市場(chǎng)以及即將建成的大潤(rùn)發(fā)學(xué)?！┥綄?shí)驗(yàn)中學(xué)、一中、泰山醫(yī)學(xué)院、泰山學(xué)院等醫(yī)療衛(wèi)生——泰山醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院。金融服務(wù)——各大銀行分理處網(wǎng)點(diǎn)。餐飲娛樂——雅典皇宮、名雅會(huì)館、麗景大酒店等；休閑配套——市政廣場(chǎng)政府機(jī)構(gòu)——泰山市委市政府、泰安市建設(shè)局公交線路——4路、9路、16路、17路、6路、8路、29路、33路交通樞紐——泰安西高速收費(fèi)站、泰山航空港、泰安高鐵客站通訊公司——中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)解析以煤炭地質(zhì)局辦公為依托，以配套星級(jí)酒店產(chǎn)品為市場(chǎng)突破口，帶十年租約發(fā)售，年返利8%，收益穩(wěn)定第一步：成立泰山帝苑酒店管理有限公司第二步：開發(fā)公司與酒店管理公司簽訂《酒店前期委托管理協(xié)議》；第三步：開發(fā)公司與購(gòu)買人簽訂《商品房銷售合同》，產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，合同自動(dòng)失效；第四步：業(yè)主分別與酒店管理公司簽訂《委托管理協(xié)議》，開發(fā)公司做為擔(dān)保方出現(xiàn)；第五步：待客房售罄后，組成業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)與酒店管理公司統(tǒng)一簽訂《酒店委托管理協(xié)議》，開發(fā)商退出，形成業(yè)主與酒店管理公司的兩方關(guān)系。第六步：由酒店管理公司根據(jù)《委托管理協(xié)議》約定的投資回報(bào)率在托管期內(nèi)按季度向業(yè)主扣稅（按酒店經(jīng)營(yíng)稅率扣除）返還投資回報(bào)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1)酒店、餐飲、寫字樓綜合一體化的5A級(jí)智能寫字樓在泰城尚屬少數(shù)，產(chǎn)品較為稀缺，市場(chǎng)可操作性大。2)國(guó)家政策對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，導(dǎo)致住宅投資的投資疲軟，為項(xiàng)目的快速去化提供良好機(jī)會(huì)。3)泰安第一家?guī)ё饧s發(fā)售的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，實(shí)行十年包租，年返利8%。1)項(xiàng)目手續(xù)不完善，辦理難度大，周期長(zhǎng)；2)正處于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控期，市場(chǎng)預(yù)期需謹(jǐn)慎；1)周邊區(qū)域?qū)⒂袊?guó)山中心、福盈天際等多個(gè)樓盤推出，其產(chǎn)品規(guī)劃、定價(jià)基礎(chǔ)等存在較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，打造產(chǎn)品差異性將成為重中之重；2)其它片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如中部成熟區(qū)域等商業(yè)氣氛濃厚區(qū)域，仍占據(jù)大部分商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)份額。機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目SOTW結(jié)論1)地處泰安市政府中心行政圈，配套設(shè)施齊全、城市化程度高。2)項(xiàng)目主體已完工，利于項(xiàng)目快速啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。3)功能配套齊全，高檔餐飲、星級(jí)賓館、辦公集于一身；地源熱泵中央空調(diào)，綠色環(huán)保；挑高大廳，七部電梯、盡顯方便與尊貴；雙回廊設(shè)計(jì)，私密性好。4)泰山帝苑房地產(chǎn)有限公司，是山東省煤田地質(zhì)局直屬企業(yè)，對(duì)相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)具備較強(qiáng)的吸引力。小結(jié)與啟示1)、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，購(gòu)房/投資客戶區(qū)域認(rèn)知度高。2)、區(qū)域內(nèi)配套成熟，特別是投資性產(chǎn)品所必須得商業(yè)、商務(wù)、金融、行政配套完備。3)、項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房階段，有利于項(xiàng)目形象塑造與傳遞，雖然在格局及使用功能上有所欠缺，因此，合適的定位和準(zhǔn)確的市場(chǎng)把控將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。4)、泰山帝苑房地產(chǎn)企業(yè)品牌業(yè)已形成，將企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌合理嫁接，通過對(duì)購(gòu)房者、投資者的有效引導(dǎo)引導(dǎo)，通過科學(xué)的概念宣傳、平面宣傳與活動(dòng)營(yíng)銷是本案成功的畢竟之路。本報(bào)告思路框架T市場(chǎng)態(tài)勢(shì)C消費(fèi)者C競(jìng)爭(zhēng)者I自身資源CCTI循環(huán)分析市場(chǎng)定位CCTI循環(huán)分析【價(jià)格建議】營(yíng)銷策動(dòng)階段營(yíng)銷建議CCTI循環(huán)分析決定市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策略有兩個(gè)方面的依據(jù)：客戶需求導(dǎo)向：

客戶需求導(dǎo)向是滿足于最大的客戶需求群體，為該需求群體的客戶提供產(chǎn)品并從中獲得利潤(rùn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向：在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手并從中獲利，這要求本案能比競(jìng)爭(zhēng)者向客戶提供更多的價(jià)值（如：更多功能、更高質(zhì)量）或更低的價(jià)格，那么，目標(biāo)客戶就會(huì)購(gòu)買你的產(chǎn)品而排斥競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品。把本案當(dāng)普通投資性產(chǎn)品，則很難跳脫競(jìng)爭(zhēng)；發(fā)掘新概念，可以0競(jìng)爭(zhēng)和實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。產(chǎn)品創(chuàng)新突破，功能價(jià)值多方位的提升……最后要統(tǒng)一概念去傳播，產(chǎn)品一上市，就能使消費(fèi)者迅速理解和認(rèn)知。所有的資源集于一點(diǎn)，整合資源，聚焦傳播。CCTI循環(huán)分析定位策略：各種優(yōu)勢(shì)概念集合，形成一塊跳板可行的方向：客戶營(yíng)銷→回報(bào)利益→與新價(jià)值相對(duì)應(yīng)的新項(xiàng)目形象。概念提煉過程建筑形態(tài)領(lǐng)先區(qū)域發(fā)展高關(guān)注優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品布局合理優(yōu)勢(shì)氣派、商務(wù)感強(qiáng)的形象優(yōu)勢(shì)地源熱泵等環(huán)?？萍技夹g(shù)應(yīng)用帶十年租約發(fā)售，年返利8%區(qū)域發(fā)展定義CBD環(huán)?？萍技夹g(shù)領(lǐng)先CBD央?yún)^(qū)配套星級(jí)酒店帶租約發(fā)售產(chǎn)權(quán)酒店[結(jié)論]本案成其為極致產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)：精裝修星級(jí)酒店＋十年租約本報(bào)告思路框架T市場(chǎng)態(tài)勢(shì)C消費(fèi)者C競(jìng)爭(zhēng)者I自身資源CCTI循環(huán)分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位【價(jià)格建議】營(yíng)銷策動(dòng)階段營(yíng)銷建議基礎(chǔ)賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)地處泰安市CBD區(qū)域；配套完善；交通便捷，泰安市城市中軸線；5星級(jí)酒店酒店式服務(wù)定位；挑高星級(jí)大堂；7部名牌高速電梯配置；1-3層專屬配套空間等帶十年租約、年返利8%；地處泰安市CBD區(qū)域；產(chǎn)品增值亮點(diǎn)（高科技技術(shù)的應(yīng)用；豪華精裝修；星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)等）項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)提升綜合以上因素，建議項(xiàng)目在原有科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，建立起產(chǎn)品的強(qiáng)大附加值體系。酒店式大堂挑高，寬敞明亮，尊貴氣派。營(yíng)造高端豪宅居住氛圍。從踏入富麗高雅的大堂開始，便立刻倍感身份的尊貴與顯赫彰顯豪門風(fēng)范。室內(nèi)精裝修風(fēng)格建議擔(dān)保公司引入產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品第一次在市場(chǎng)上出現(xiàn)，引入擔(dān)保公司一方面體現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的決心，一方面凸顯對(duì)投資客戶的負(fù)責(zé)。需凸出的項(xiàng)目屬性核心要點(diǎn)區(qū)位屬性氣質(zhì)屬性產(chǎn)品屬性CBD區(qū)域星級(jí)酒店純粹精裝科技環(huán)保﹢﹢﹢形象定位關(guān)鍵詞十年包租﹢回報(bào)屬性形象定位首席CBD央?yún)^(qū)·投資型·精裝修星級(jí)酒店區(qū)位優(yōu)勢(shì)：CBD核心區(qū)域物業(yè)屬性：投資性產(chǎn)品核心價(jià)值：區(qū)位內(nèi)大多為投資性公寓，而本案是精裝星級(jí)酒店形象詮釋一個(gè)不可復(fù)制的高品位樓盤

一個(gè)星級(jí)服務(wù)的私家酒店

一個(gè)商機(jī)無限的俱樂部會(huì)所

一個(gè)全程無憂的精裝修酒店式投資公寓一個(gè)生態(tài)環(huán)保的環(huán)保會(huì)館泰城唯一的帶租約出售的產(chǎn)權(quán)式酒店案名建議泰山帝苑酒店首席CBD央?yún)^(qū)配套/精裝修星級(jí)酒店闡釋：星級(jí)酒店：充分切合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類產(chǎn)品空白的優(yōu)勢(shì)下，高姿態(tài)的引領(lǐng)泰城的新型商住公寓進(jìn)化。精裝修星級(jí)酒店：結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃,從貴族物管、宮廷式大堂、貴族生活空間設(shè)計(jì)方面宣傳，彰顯本案的高端品質(zhì)，精裝修尊貴空間，引領(lǐng)目標(biāo)消費(fèi)群即財(cái)富精英階層在泰安的投資型酒店。泰城投資新寵星級(jí)精裝修環(huán)保產(chǎn)權(quán)式酒店推廣主題投資新寵：將本案屬性直接進(jìn)行傳遞，形成投資客群的廣泛認(rèn)知。星級(jí)：從貴族物管、貴族生活空間設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行宣傳與造勢(shì)，彰顯項(xiàng)目的高端品質(zhì)，引領(lǐng)目標(biāo)消費(fèi)群即財(cái)富精英階層的投資欲望。精裝修：強(qiáng)調(diào)“精裝修”，表明首創(chuàng)推出了獨(dú)一無二的高端品質(zhì)公寓，開辟建設(shè)中的泰城投資公寓的新局面及滿足不斷上升中的泰城財(cái)富精英階層對(duì)高檔生活品質(zhì)的要求。產(chǎn)權(quán)式酒店：明確產(chǎn)品的屬性，屬于產(chǎn)權(quán)購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。星級(jí)·投資性·產(chǎn)權(quán)式酒店推廣主題（備選）闡釋：簡(jiǎn)單而富有現(xiàn)代廣告氣息，較為傳統(tǒng)。該推廣語(yǔ)言簡(jiǎn)意賅，契合項(xiàng)目氣質(zhì)與屬性；本報(bào)告思路框架T市場(chǎng)態(tài)勢(shì)C消費(fèi)者C競(jìng)爭(zhēng)者I自身資源CCTI循環(huán)分析市場(chǎng)定位【價(jià)格建議】【價(jià)格建議】營(yíng)銷策動(dòng)階段營(yíng)銷建議價(jià)格建議本案的價(jià)格制定，按照市場(chǎng)競(jìng)價(jià)法測(cè)算，選擇國(guó)山中心、圣地大廈圣地國(guó)際公寓、天龍國(guó)際大廈三個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議小項(xiàng)權(quán)重天龍國(guó)際大廈國(guó)山中心圣地大廈本案項(xiàng)目地段108899交通條件97888人氣指數(shù)97788周邊配套107799升值潛力75566建筑品質(zhì)76466物業(yè)形態(tài)43233商業(yè)氛圍96788戶型結(jié)構(gòu)85677配套設(shè)施86578品牌形象53247裝修標(biāo)準(zhǔn)64346工程進(jìn)度87767總分10074718589參考價(jià)格測(cè)算天龍國(guó)際大廈國(guó)山中心圣地大廈本案平均分74718589均價(jià)PA＝4800PB＝5500PC=5600PD=?修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為銷售均價(jià)PA’=(QX/QA)×PA=89/74*4800=5773PB’=(QX/QB)×PB=89/71*5500=6894PC’=(QX/QC)×PC=89/85*5600=5863各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWA=30%WB=20%WC=50%PX=ΣPiWi=PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC=5773*0.3+6894*0.2+5863*0.5=1772+1379+2931=6082根據(jù)競(jìng)價(jià)計(jì)算法得出，目前本案精裝酒店式公寓產(chǎn)品的銷售價(jià)格為6082元/平米，按照項(xiàng)目10月入市，從本案的實(shí)際出發(fā)，開發(fā)成本測(cè)算以及區(qū)域外來發(fā)展規(guī)劃，本案的實(shí)際銷售價(jià)格可抬高本常規(guī)售價(jià)的1/3進(jìn)行銷售，根據(jù)浩華公司的經(jīng)驗(yàn)和我們的銷售力，本案的可執(zhí)行的銷售價(jià)格均價(jià)為：8100元/㎡本報(bào)告思路框架T市場(chǎng)態(tài)勢(shì)C消費(fèi)者C競(jìng)爭(zhēng)者I自身資源CCTI循環(huán)分析市場(chǎng)定位【價(jià)格建議】營(yíng)銷策動(dòng)階段營(yíng)銷建議營(yíng)銷策動(dòng)階段營(yíng)銷建議第一深度深入挖品牌內(nèi)涵，通過對(duì)生活方式的營(yíng)造，進(jìn)行情感溝通第一高度引爆式營(yíng)銷策略，先聲奪人，第一時(shí)間建立市場(chǎng)高度第一寬度著眼于對(duì)物業(yè)賣點(diǎn)認(rèn)知，建立品牌排他性DNA營(yíng)銷戰(zhàn)略廣告策略從目標(biāo)客戶的核心關(guān)注點(diǎn)分析重視投資回報(bào)率加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商和酒店運(yùn)營(yíng)公司權(quán)威性的展現(xiàn)，突出擔(dān)保公司的作用，規(guī)避消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)。重視投資的安全性產(chǎn)品后期加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)要求，以實(shí)在具體的利益打動(dòng)消費(fèi)者多次置業(yè)，理性十足突出項(xiàng)目8%的投資回報(bào)率，同時(shí)可以額外給業(yè)主每年一定期限的免費(fèi)入住時(shí)間。重視產(chǎn)品流動(dòng)性突出產(chǎn)品辦公,居住皆宜的特性,后期出售或是出租容易.——我們對(duì)目標(biāo)客群的需求概括：在保證安全的前提下,實(shí)現(xiàn)貨幣增值，追求利潤(rùn)最大化.關(guān)鍵詞:高收益低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健享受型客群的核心需求現(xiàn)在，我們針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資人做一次感性洞察。“投資房子好是好，但又太麻煩了，每月要收租，而且并不一定可以租到長(zhǎng)期的租戶，最好有一個(gè)專門負(fù)責(zé)管理的公司，長(zhǎng)期托付給他們管理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的高收益，省心、省力、穩(wěn)當(dāng)當(dāng)賺錢；會(huì)賺錢的“房子”“我是一個(gè)專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)就是升值大，關(guān)鍵是要回報(bào)高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉(zhuǎn)讓，好出租，別的考慮不多”讓錢生“錢”房屋“銀行”“手里有空閑資金，遇上金融危機(jī)就沒轍了，不知道投哪兒；股票吧，上竄下跳，心里慌，存銀行、買保險(xiǎn)吧，收益又不高，想再找一種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)股票小的，但收益卻比存款高的投資項(xiàng)目，最少要跑贏通貨膨脹的速度?！弊屽X更賺“錢”，讓房子“賺錢”，讓閑錢不在“閑”，讓資產(chǎn)升值，一切都因?yàn)椤耙惶桩a(chǎn)權(quán)式酒店”，而變得高效、安全、穩(wěn)定，因?yàn)槟鞘峭顿Y人理財(cái)、賺錢的一種方式、方法和途徑。酒店“賺錢術(shù)”核心概念營(yíng)銷策略快猛短用最短的時(shí)間、最快的速度、最集中猛烈的攻勢(shì)傳遞最有效的產(chǎn)品信息。搶占先機(jī)、出奇制勝、多級(jí)連動(dòng)、分期推盤物業(yè)類型具有一定稀缺性,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空白。營(yíng)銷費(fèi)用不高,不可能做大規(guī)模推廣。項(xiàng)目目標(biāo)客群中有相當(dāng)部分的異地客戶。項(xiàng)目回款壓力比較大,需要快速行動(dòng)。根據(jù)2010年10月上旬導(dǎo)入市場(chǎng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)我們將2010年10月—2011年5月份的推廣策略劃分為三個(gè)步驟推進(jìn)……營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略泰山帝苑酒店推廣節(jié)奏——三步論強(qiáng)勢(shì)引爆期利益溝通期項(xiàng)目認(rèn)定期事件營(yíng)銷造勢(shì)引爆項(xiàng)目形象建立溝通渠道基于產(chǎn)品利益的情感溝通將項(xiàng)目形象逐步向深度和廣度釋放推出產(chǎn)品差異，引領(lǐng)投資標(biāo)準(zhǔn)訴求客戶圈層多渠道溝通提升項(xiàng)目形象以緊密契合的傳播攻勢(shì)取得轟動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)實(shí)現(xiàn)銷售PR活動(dòng)打頭小眾傳播為主通過借力造勢(shì)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注通過細(xì)分市場(chǎng)的精耕實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的客戶跟蹤對(duì)于目標(biāo)受眾的信息接受而言，沒有階段概念，不同階段，不同的銷售主張和訴求側(cè)重，將銷售實(shí)現(xiàn)的可能性最大化，時(shí)刻都是熱銷期！主題：招募酒店老板活動(dòng)活動(dòng)目的：1）以事件營(yíng)銷為切點(diǎn)，強(qiáng)力引爆市場(chǎng)的關(guān)注度，搶占市場(chǎng)至高點(diǎn)。2）迎合項(xiàng)目目標(biāo)客群的需求，盡量縮短項(xiàng)目的導(dǎo)入時(shí)間，以最有效的方式在市場(chǎng)中傳播項(xiàng)目投資價(jià)值?；顒?dòng)方式：以“招募酒店老板”活動(dòng)為新聞點(diǎn)引發(fā)社會(huì)討論，傳播“泰山帝苑酒店會(huì)賺錢的房子”的項(xiàng)目特點(diǎn)。時(shí)間：2010年10月-12月媒體配合：泰山晨刊、泰安日?qǐng)?bào)、交通文藝臺(tái)第一步：事件制造，市場(chǎng)聚焦硬廣規(guī)劃內(nèi)容：想當(dāng)老板嗎？想輕松度過金融危機(jī)嗎？想有間屬于自己的星級(jí)酒店嗎？想穩(wěn)當(dāng)當(dāng)賺錢嗎？泰山帝苑酒店，現(xiàn)高薪招募老板我們有優(yōu)越的區(qū)位條件我們有星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)配置我們是使用地源熱泵的環(huán)保綠色酒店我們有專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)我們有每年8%的高額回報(bào)…………我們?nèi)f事具備，只欠老板泰山帝苑酒店CBD央?yún)^(qū)精裝修星級(jí)酒店會(huì)賺錢的房子。莫失良機(jī)。

主標(biāo)：招募老板主題：招聘老板活動(dòng)系列炒作目的：制造話題，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，借助于大眾的關(guān)注取得較高的知名度。用較小的營(yíng)銷費(fèi)用理想的營(yíng)銷效果。形式：軟性新聞時(shí)間：2010年10月下旬媒體：泰安晨刊、泰安日?qǐng)?bào)、home0538、交通臺(tái)新聞炒作主題：泰山帝苑酒店，招募老板軟文主題：輕松做老板，賺錢很簡(jiǎn)單。萬事具備，只缺老板。泰山帝苑酒店，為您資產(chǎn)保值增值著想！

新聞報(bào)道跟進(jìn)主題：房屋銀行目的：針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn)進(jìn)行銷售物料的設(shè)計(jì)和調(diào)整,統(tǒng)一項(xiàng)目氣質(zhì)，表現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn),吸引目標(biāo)客群.形式：投資手冊(cè)—包裝成存折的形式，別具一格，非常新穎其他：銷售說辭調(diào)整,售樓處包裝微調(diào)禮品：建議贈(zèng)送精美的計(jì)算器時(shí)間：2010年11月中旬調(diào)整亮點(diǎn)：依據(jù)消費(fèi)者的心理需求特征，以將投資手冊(cè)設(shè)計(jì)為銀行存折的形式。在滿足消費(fèi)者的同時(shí)凸現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)，并且樣式新穎，利用傳播。銷售物料——投資分析手冊(cè)主題：房屋銀行目的：利用DM單對(duì)本地及異地目標(biāo)客戶進(jìn)行“地毯式”覆蓋，使意向的客戶收到DM單二次以上，迅速掃清周邊客戶，建立有效客戶數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)象：泰安主要商圈高檔寫字樓；專業(yè)市場(chǎng)、高檔美容院、健身房、銀行、三星級(jí)以上賓館大堂，中產(chǎn)聚集區(qū).

時(shí)間：1月一次形式與方向：結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，以銀行支票的形式設(shè)計(jì)DM單葉，既突出項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，同時(shí)利于傳播，符合消費(fèi)者的心理需求特征。銷售物料——DM單多快穩(wěn)省豐厚回報(bào)，更多收益。十年長(zhǎng)效，快速增值。返租經(jīng)營(yíng)，省時(shí)省心。實(shí)力擔(dān)保，穩(wěn)中獲利。泰山帝苑產(chǎn)權(quán)式酒店，8%的年回報(bào)率、專業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)、擔(dān)保公司擔(dān)保，莫失良機(jī)。BOSS專線：8888888銷售物料——DM單目的：成本低，可以擴(kuò)大覆蓋區(qū)域；準(zhǔn)確釋放項(xiàng)目形象信息。投放建議：針對(duì)月消費(fèi)在300-700元的移動(dòng)活聯(lián)通用戶，短信投放節(jié)點(diǎn)為“周四、周五”，周末相對(duì)集中來人看房。短信不要一次性投放，投放當(dāng)天分時(shí)段分批次發(fā)送；避免同時(shí)發(fā)送出現(xiàn)電話占線問題，減弱投放效果。內(nèi)容規(guī)劃：突出項(xiàng)目高收益，低風(fēng)險(xiǎn)的主要買點(diǎn)，進(jìn)行推廣。時(shí)間：2010月12月中旬—2011年4月中旬區(qū)域：泰安及下面縣城補(bǔ)充：可以針對(duì)項(xiàng)目前期的意向進(jìn)行重新傳播，以強(qiáng)化他們的購(gòu)買欲望。媒介物料——短信短信一：我們有專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)，每年8%的高額回報(bào)，知名擔(dān)保公司擔(dān)?！覀?nèi)f事具備，只欠老板。泰山帝苑酒店·產(chǎn)權(quán)式購(gòu)買，莫失良機(jī)，BOSS專線：8888888短信二：存銀行、回報(bào)低，買股票期貨、風(fēng)險(xiǎn)高，買套酒店穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)賺錢，泰山帝苑酒店·產(chǎn)權(quán)式購(gòu)買，8%的年回報(bào)率、專業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)、擔(dān)保公司擔(dān)保，莫失良機(jī)，BOSS專線：8888888媒介物料——電臺(tái)主題：招聘老板目的：迅速傳播項(xiàng)目形象，拉動(dòng)整體市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度，提高來電量。項(xiàng)目客群多數(shù)為有車一族,電臺(tái)傳播可以達(dá)到精確制導(dǎo)的作用.形式：以招聘老板廣告的方式引起聽眾注意，展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)。媒體：交通文藝每天20-30次滾動(dòng)播出時(shí)間：2010年12月下旬—2011年4月泰山帝苑酒店，現(xiàn)高薪招聘老板。我們有專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)，每年8%的高額回報(bào)，知名擔(dān)保公司擔(dān)?！覀?nèi)f事具備，只欠老板。泰山帝苑酒店精裝星級(jí)酒店產(chǎn)品，莫失良機(jī)，BOSS專線：8888888第二步：深度訴求，價(jià)值誘惑。主題內(nèi)容：“擔(dān)保公司簽約儀式”活動(dòng)目的：1）吸引目標(biāo)客戶眼球，強(qiáng)化項(xiàng)目知名度，突出投資的安全性2）切合目標(biāo)客戶對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，體現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)力活動(dòng)方式：舉辦“擔(dān)保公司簽約儀式”活動(dòng)，以此為炒作點(diǎn)，炒作“零風(fēng)險(xiǎn)”的投資保障價(jià)值。時(shí)間：2011年1月中旬媒體配合：泰山晨刊、泰安日?qǐng)?bào)、交通文藝臺(tái)主題：酒店賺錢術(shù)系列DM創(chuàng)意規(guī)劃：目的：從客戶投資需求角度出發(fā)，針對(duì)不同人群的投資需求進(jìn)行訴求，強(qiáng)化產(chǎn)品的高回報(bào)、安全、穩(wěn)定等特點(diǎn)。對(duì)象：泰安商圈高檔寫字樓；高檔美容院、健身房、三星級(jí)以上賓館大堂及客房，產(chǎn)聚集區(qū).時(shí)間：每10天一次。形式與方向：結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，以銀行支票的形式設(shè)計(jì)DM單葉，既突出項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，同時(shí)利于傳播，符合消費(fèi)者的心理需求特征。媒介物料——DM單頁(yè)酒店賺錢術(shù)系列一：存銀行、回報(bào)低，買股票期貨、風(fēng)險(xiǎn)高，買套產(chǎn)權(quán)式酒店，穩(wěn)當(dāng)當(dāng)賺錢。泰山帝苑酒店，8%的年回報(bào)率、專業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)、擔(dān)保公司擔(dān)保，莫失良機(jī)。BOSS專線：8888888（會(huì)賺錢的房子。）媒介物料——DM創(chuàng)意規(guī)劃酒店賺錢術(shù)系列二：靠自己勞動(dòng)賺錢？靠自己眼光賺錢？靠自己的酒店賺錢！泰山帝苑酒店，8%的年回報(bào)率、專業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)、擔(dān)保公司擔(dān)保，莫失良機(jī)。BOSS專線：8888888（會(huì)賺錢的房子。）媒介物料——DM創(chuàng)意規(guī)劃酒店賺錢術(shù)系列三：30歲前，找到幸福的靠山；35歲前，找到事業(yè)的靠山；45歲前，找到下半輩子的靠山！泰山帝苑酒店，8%的年回報(bào)率、專業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)、擔(dān)保公司擔(dān)保，莫失良機(jī)。BOSS專線：8888888（會(huì)賺錢的房子。）媒介物料——DM創(chuàng)意規(guī)劃主題：酒店賺錢術(shù)系列炒作目的：針對(duì)不同客戶需求，進(jìn)行深度釋放產(chǎn)品信息和價(jià)值點(diǎn)，強(qiáng)化客戶溝通。形式：軟性新聞時(shí)間：2010年12月中旬媒體：泰山晨刊、泰安日?qǐng)?bào)、home0538、交通臺(tái)新聞炒作主題：什么樣的房子能賺錢！能穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)馁嶅X！軟文主題：屬于自己的酒店賺錢術(shù)?，F(xiàn)在，你的房子還能賺錢嗎？40萬，做星級(jí)酒店的大老板5年賺一輛寶馬

媒介物料——軟文新聞跟進(jìn)主題：酒店賺錢術(shù)目的：迅速傳播項(xiàng)目形象，拉動(dòng)整體市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度，提高來電量。項(xiàng)目客群多數(shù)為有車一族,電臺(tái)傳播可以達(dá)到精確制導(dǎo)的作用.形式一：以目標(biāo)客群之間對(duì)投資需求方面的對(duì)話，引出產(chǎn)品，傳播投資價(jià)值。形式二：以情景式創(chuàng)作方式，闡述在分時(shí)度假權(quán)益期間，享受的酒店服務(wù)，

傳播產(chǎn)品投資價(jià)值。兩種形式進(jìn)行套播。媒介物料——軟文新聞跟進(jìn)渠道營(yíng)銷——精確打擊目的：依據(jù)泰安中產(chǎn)者的生活狀態(tài)和行為特征，找到更精準(zhǔn)的傳播渠道,對(duì)目標(biāo)客群實(shí)施小眾媒介的傳播活動(dòng)，提高營(yíng)銷效率.實(shí)施方式：同渠道方進(jìn)行洽談合作，在渠道內(nèi)放置項(xiàng)目銷售物料渠道推薦：酒店、高端俱樂部、銀行、保險(xiǎn)公司、奧來新天地VIP客戶、汽車4S店、操作重點(diǎn)：各種渠道相互補(bǔ)充，相互配合才能取得良好效果第三步：圈層營(yíng)銷，口碑傳播媒體配合：短信，網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙

主題：泰山帝苑酒店——董事會(huì)工作報(bào)告活動(dòng)目的：1）深化項(xiàng)目氣質(zhì)，提高項(xiàng)目形象2）建立項(xiàng)目業(yè)界美譽(yù)度3）深挖項(xiàng)目賣點(diǎn)，針對(duì)意向客戶進(jìn)行重點(diǎn)活動(dòng)方式：以酒會(huì)的形式，將業(yè)主與傳播中所積累的意向客戶集中起來，匯報(bào)工程進(jìn)展及項(xiàng)目投資價(jià)值，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)進(jìn)行消化。同時(shí)吸引老客戶帶新客戶，營(yíng)造口碑傳播?；顒?dòng)時(shí)間：2011年3月中旬主題：董事會(huì)工作報(bào)告系列炒作目的：制造話題，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，借助于大眾的關(guān)注取得較高的知名度。用較小的營(yíng)銷費(fèi)用理想的營(yíng)銷效果。形式：軟性新聞時(shí)間：2011年2-3月中旬媒體：泰安晨刊、泰安日?qǐng)?bào)、home0538新聞炒作主題：明明白白做老板！軟文主題：明明白白一本帳。怎樣讓金錢為你工作？富人從不為錢工作，而只讓錢為自己工作。媒介傳播——新聞點(diǎn)軟文炒作媒體配合：短信，網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙活動(dòng)主題：活動(dòng)目的：1）提高項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度2）深化項(xiàng)目形象，突出賣點(diǎn)。3）促使意向客戶買單活動(dòng)時(shí)間：2011年3月下旬切入點(diǎn)：邀請(qǐng)知名理財(cái)專家，舉辦系列投資理財(cái)?shù)膶I(yè)論壇，提升項(xiàng)目知明度和美譽(yù)度，梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)，促使意向客戶下單。如何應(yīng)對(duì)資金資產(chǎn)的縮水？媒介傳播——系列活動(dòng)泰安本地推廣本項(xiàng)目肥城第一戰(zhàn)場(chǎng)第二戰(zhàn)場(chǎng):異地推廣除了本地的投資人群以外,努力開拓異地的投資人群,為項(xiàng)目尋找更多的意向客戶東平萊蕪新泰第二戰(zhàn)場(chǎng):異地推廣項(xiàng)目營(yíng)銷擴(kuò)張之——異地推廣

第一階段：量的擴(kuò)張解決項(xiàng)目知名度問題，建立數(shù)據(jù)庫(kù)第二階段：質(zhì)的完備

解決項(xiàng)目信任問題，積累強(qiáng)客戶第三階段：準(zhǔn)的對(duì)接解決項(xiàng)目忠誠(chéng)度問題，促進(jìn)成交在異地主流媒體上，建議不做硬廣告，全部以新聞報(bào)道的形式出現(xiàn)，既增加內(nèi)容的可信度和權(quán)威感，又節(jié)約廣告預(yù)算。再配合短信、支票式DM重點(diǎn)客戶地毯式覆蓋。結(jié)合當(dāng)?shù)胤拷粫?huì)、交流會(huì)的活動(dòng)，在配以《房屋銀行》投資分析手冊(cè)等物料和銷售人員現(xiàn)場(chǎng)解說，讓投資客戶對(duì)產(chǎn)品有全面的了解，產(chǎn)生投資需求。連續(xù)的SP活動(dòng)推出各種階段優(yōu)惠措施；“準(zhǔn)的對(duì)接”上將是我們的傳播的目的。媒介媒體投放形式投放時(shí)間投放次數(shù)價(jià)格合計(jì)網(wǎng)絡(luò)H★門戶浮動(dòng)廣告★新聞報(bào)道2010.10-2011.3__8萬電臺(tái)交通臺(tái)60天20次/天——5萬報(bào)紙?zhí)┌渤靠┌踩請(qǐng)?bào)硬廣每月2次半版系列軟文2010.12-2011.1-5萬4萬9萬夾報(bào)DM齊魯晚報(bào)泰安晨刊夾帶10萬份2010.11-2011.3每月各一次5次0.08元/份0.8萬短信①企業(yè)老板②車主③全球通用戶④公務(wù)員（也可按城市城區(qū)來分客戶群針對(duì)手機(jī)消費(fèi)額度投放每次5萬條每個(gè)月2次信息10次0.06元/條3萬DM直投①企業(yè)（注冊(cè)資金）②中高端住宅小區(qū)③私家車主④IT行業(yè)……每次2萬份2010.10-2011.3每月各1次6次0.2元/份2.4萬合計(jì)：28.2萬（異地推廣費(fèi)用不包含在內(nèi)及售樓處裝修費(fèi)用）營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算10月中現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開放10月第一階段（整體蓄客）[10月中—11月下旬]12.18盛大開盤11月12月11.3月11.5月第二階段（強(qiáng)勢(shì)開盤熱銷）[12月上—11.2上]第三階段（強(qiáng)勢(shì)促銷清盤）11.3中旬—營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排報(bào)告附件：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案●時(shí)間:2010年9月下—2010年10月下●目的：在未取得預(yù)售手續(xù)的前提下，面向煤田地質(zhì)局機(jī)關(guān)和下屬各個(gè)大隊(duì)的職工實(shí)施本案的部分產(chǎn)品的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。實(shí)現(xiàn)約4000萬元的銷售回款。●預(yù)期效果：通過在內(nèi)部員工中的口碑傳播，形成對(duì)本案的認(rèn)知，進(jìn)而了解本案的運(yùn)作模式、回報(bào)模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)本案的內(nèi)部購(gòu)買。報(bào)告附件：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案●內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式：內(nèi)部職工（具有事業(yè)編制的員工），通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式，購(gòu)買本案產(chǎn)權(quán)式酒店。并享有委托代理返租收益。內(nèi)部職工以各自隊(duì)內(nèi)為單位集中組織在本部門會(huì)議室舉行泰山帝苑酒店項(xiàng)目說明會(huì)，并由銷售主任一對(duì)一講解分析投資回報(bào)。內(nèi)部職工按照各自單位為點(diǎn)，進(jìn)行分批次進(jìn)行選房認(rèn)購(gòu)。職工認(rèn)購(gòu)成功以發(fā)放內(nèi)部認(rèn)購(gòu)證得形式簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。并且認(rèn)購(gòu)成功后不簽訂包租協(xié)議，待酒店正式開業(yè)（或雙方協(xié)商項(xiàng)目開盤之日起）簽訂包租協(xié)議。

●認(rèn)購(gòu)房源：特指4-6層及11層房源屬于內(nèi)部職工購(gòu)買范圍?！裾J(rèn)購(gòu)優(yōu)惠：內(nèi)部職工購(gòu)房，一次性付款享有95折優(yōu)惠，分期付款（最低50%）享有內(nèi)部?jī)r(jià)購(gòu)房?jī)?yōu)惠?！裾J(rèn)購(gòu)時(shí)間：10月10日-31日?qǐng)?bào)告附件：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案●內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議：泰山帝苑酒店內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書甲方：山東泰山帝苑房地產(chǎn)有限公司乙方：（姓名）聯(lián)系電話：身份證號(hào)碼：

通訊地址：

聯(lián)系電話：

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方開發(fā)的“泰山帝苑酒店”項(xiàng)目中的部分物業(yè)事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下一致協(xié)議，望共同遵守。第一條：甲方通過出讓方式取得位于____________（地址）

號(hào)地塊土地使用權(quán)（土地使用證號(hào)：

），土地使用年限自200

年

月

日起至200

年

月

日止，規(guī)劃用途為

。甲方經(jīng)相關(guān)行政部門批準(zhǔn)，在上述地塊開發(fā)建設(shè)泰山帝苑酒店。第二條：乙方自愿向甲方購(gòu)買上述中的部分產(chǎn)權(quán)公寓，具體為：層號(hào)產(chǎn)權(quán)公寓。第三條：商鋪面積的約定：上述公寓建筑面積暫定為

平方米；甲、乙雙方一致同意在正式簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)以預(yù)測(cè)面積為準(zhǔn)。第四條：甲、乙雙方同意，乙方支付的總價(jià)以本條確定的單價(jià)為唯一依據(jù)：上述公寓的單價(jià)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)單價(jià)）為

元/㎡；總價(jià)為

元；第五條：定金的支付：乙方在本合同簽訂時(shí)向甲方支付RMB5萬元（大寫：人民幣伍萬元整）定金；第六條：付款方式的約定：甲乙雙方約定以如下方式付款：【一次性付款】可享有95折購(gòu)房?jī)?yōu)惠，【分期付款首期50%】只可享有內(nèi)部購(gòu)房?jī)r(jià)格第七條：后續(xù)工作的約定：【一次性付款者，甲乙雙方約定，余款于年月日之前付清】【分期付款，甲乙雙方約定，首付款余額將于年月日之前付清】甲乙雙方約定，在上述約定期限，乙方未按約前來付款，甲方有權(quán)沒收定金，并將上述所定單位轉(zhuǎn)賣他人。第八條：乙方所購(gòu)公寓為產(chǎn)權(quán)是包租公寓，包租

%/年，包租期限為

年，雙方簽訂正式《商品房預(yù)售合同》時(shí)另行簽訂。甲方經(jīng)辦人：乙方簽名：

年月日年月日版權(quán)聲明未經(jīng)浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)書面授權(quán)，不得以任何方式在任何地區(qū)以拷貝、翻印、轉(zhuǎn)載、仿制本提案的任何一部分或全部?jī)?nèi)容。浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)2010年9月濟(jì)南市解放路112號(hào)歷東商務(wù)大廈1208室電話：0531——88155556THANKSTHEEND!市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)材料單擊此處添