城市有限經(jīng)營與投融資

城市有限經(jīng)營與城市投融資丁健教授上海財經(jīng)大學城市有限經(jīng)營與投融資的基本理論一、城市價值與城市有限經(jīng)營1、城市價值——投融資的基礎。城市價值的構成：（1）城市收益；（2）城市效率；（3）城市滿意度。2、城市有限經(jīng)營——廣義的投融資，可以提升城市價值，是資金循環(huán)利用的主要途徑。二、城市有限經(jīng)營的內涵和主、客體界定

1、內涵：運用市場經(jīng)濟手段，對構成城市空間和功能載體的一部分資源、要素等進行集聚、重組和運營，使其從資源——資產(chǎn)——資本的過程。2、特點：（1）市場是運作平臺；（2）制度是基本保障（包括市場規(guī)則，具體的操作制度等）；（3）投融資方案是關鍵（一般由專業(yè)人士制定）。3、城市有限經(jīng)營的客體——可融資的對象（1）有形的資源或資產(chǎn)——自然生成；人工生成；延伸生成。（2）無形的資源或資產(chǎn)——知名度；信譽度；城市品牌。

4、城市有限經(jīng)營主體——投融資的主導或參與者（1）關于市場失靈與政府失靈的理論（2）經(jīng)營主體：*政府——首先是發(fā)起者、組織者；然后轉化為監(jiān)管者和調控者；*企業(yè)——主要的參與主體；*市民——重要組成部分；3、各自的行為界定：政府有所為，有所不為；企業(yè)不以利潤最大化為目標；市民維護城市公共利益。三、城市有限經(jīng)營的目標、運作思路及風險1、城市有限經(jīng)營的目標：（1）在保證滿足公益性需求的前提下，利用市場手段增加公共產(chǎn)品的供給，提高公共服務的水平，保證所提供產(chǎn)品與服務的安全性，擴大公共福利享受的覆蓋面。（2）通過城市各種設施和要素的經(jīng)營，促進有限資金的循環(huán)利用，提高資金的使用效率，用最少的投資，建設更多的服務于廣大市民的城市基礎設施和社會公共配套設施。（3）保證城市建設資金的可持續(xù)供給。2、運作思路：（1）城市建設與經(jīng)營市場化：*開放城建項目和經(jīng)營項目市場；*堅持誰投資、誰承擔風險、誰獲得收益的原則。（2）各種項目經(jīng)營公司化：*實行業(yè)主制（投資產(chǎn)權關系明晰等）；*實行經(jīng)濟合同約束。（3）加強政府監(jiān)管：價格，產(chǎn)品技術標準，服務質量和安全。（4）有效地利用各種市場工具。3、城市有限經(jīng)營和投融資的風險（1）負債建設中的規(guī)模失控風險；（2）有限資源或優(yōu)質資源被掠奪性經(jīng)營風險；（3）利率、匯率和購買力的市場風險；（4）地方保護主義或政府越位造成的壟斷和違規(guī)風險。四、國外城市經(jīng)營與投融資模式1、德國模式——政府主導，競爭性管制與多元融資。2、日本模式——建立項目定向資金來源，政府監(jiān)管，企業(yè)化經(jīng)營。3、法國模式——委托經(jīng)營管理。4、英國模式——漸進式私有化。5、美國模式——市場競爭為主，私人部門廣泛參與。五、城市土地利用與融資1、城市土地利用必須把握好的環(huán)節(jié)（1）必須當好業(yè)主（處理好長遠與短期、全局與局部的關系）。（2）把握好供給節(jié)律——時間與空間的節(jié)律，關注基礎設施建設與土地開發(fā)的時間序列。（3）創(chuàng)造良好的土地市場環(huán)境，保證土地市場價值的客觀性。（4）做好依法供給土地，保證出讓或轉讓土地的融資能力2、土地經(jīng)營與融資方式（1）合理的土地批租——解決啟動資金；（2）土地租賃——創(chuàng)造長期的現(xiàn)金流；（3）土地置換——利用土地級差套現(xiàn)；（4）土地入股——土地股份化；（5）土地的騰籠換鳥——地租杠桿促結構調整；（6）零地批租——不供地，只增資；（7）土地重劃——舊區(qū)改造中的功能換資金。3、土地開發(fā)與融資方式的組合（1）同基礎設施的捆綁式開發(fā)與融資；（2）優(yōu)質土地資源（如岸線資源）的“倒推式”開發(fā)與土地價值增值；（3）城市土地的集成式開發(fā)——土地的綜合開發(fā)與項目的集成建設相結合與拆解式融資；（4）大地產(chǎn)、小房產(chǎn)的開發(fā)——多元資金的利用。六、城市基礎設施項目投融資1、項目分類與投資主體的確定（1）經(jīng)營性項目——全社會投資（2）準經(jīng)營性項目——政府部分投資或補貼，吸引社會投資（3）非經(jīng)營性項目——政府投資，但設施維護與管理可以市場化2、國內外基礎設施投融資改革的趨勢（1）趨勢之一：由單一的政府主導模式轉變?yōu)檎c社會資金共同參與的民營化主導的混合模式。（2）趨勢之二：基礎設施的投融資市場由政府壟斷的封閉市場轉變?yōu)槿鐣偁幍拈_放市場。3、基礎設施項目的投融資的方式（1）非經(jīng)營性項目的投融資：*包干制——以包干協(xié)議為基礎的投資制度；*代建制——由第三方介入的項目投資與建設制度；*BT模式——投資-回購的投資方式。（2）經(jīng)冒營性澡和準華經(jīng)營僑性項欣目的悅投融陷資A、PP嗚P模式——公共叼部門鎮(zhèn)與私犬人部移門合憶作的鏟投資秋與建授設方矛式，趙包括駛：*特劣許經(jīng)宜營經(jīng)秋營類寇（BO惰T，TO灰T等）句；*外鋤包類職（整蔬體外捷包，恒模塊跌外包滾）；*私婚有化隱類（晝整體抱私有彼化，疼部分碧私有怨化）宿。市場扭化投疤融資乏模式飽的推厘薦

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PPP項目所有權擁有部分擁有不完全擁有部分擁有項目經(jīng)營權經(jīng)營期內擁有部分擁有擁有部分擁有融資成本高中最低中資金獲取難易程度較易易難難融資時間最長最短較長較短融資主體風險最大一般最小一般政策風險大小小一般對經(jīng)濟影響有利有弊有利有利有利適用范圍有現(xiàn)金流的經(jīng)營性項目已建成的有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目有穩(wěn)定現(xiàn)金流可在國際市場籌資政策性較強的準經(jīng)營性項目B、以匆項目滿為主題的投伏融資寫：*以揚設施棋使用哲協(xié)議肅為載捐體的作方式膝；*以辟有償驚供給課為基斬礎的澡方式臥；*以扔產(chǎn)品將的預墻購為距條件衣的方傍式；*FB揉T（Fi喂na親nc筆in薄g—估Bu僵il遵d—虹Tr粉an填sf智er）——由業(yè)牲主確翠定融獅資建騰設方梳（投吐標人弊），迎由融記資建像設方硬（投棟標人句）負源責項醒目資異金籌野措和寫工程性建設貴，項昆目建渡成竣幣工驗蒜收合嚴格后木由業(yè)倡主回支購，欣并由取業(yè)主梨向建蹄設方益（投冒標人陵）按裳項目灑總投優(yōu)資支滋付回噸購價鞏款的霞一種犬融資坡建設攏方式燦。FB醬T融資民建設您方式丈的特牙點：第一機，對應投資絞建設耕方無仁特殊臨資質敲要求殊，只物要其匪具有鐮較強濤的投罷融資漁能力苗即可爭。第二型，按典照項宅目融源資的贈方式大進行介融資滅。建少設方階采取已成立棄項目賽公司窯的方拿式，騾以項違目公手司為曲主體森籌措哭建設滔資金較，業(yè)葡主方丟為項搬目公薦司的鴨融資得貸款腹提供撫擔保副，為音便于仙項目亂公司早融資曲，一胡般需陡業(yè)主愈出具資回購私承諾(銀行板履約階保函譽或政跡府財速政還藥款承踐若)及第拘三者販回購祖擔保啄。第三土，在同建設分過程收中，俗業(yè)主養(yǎng)對工立程的欲參與保程度妹較小脊。在林項目姥建設抹期間痛，項渴目公積司履導行業(yè)聲主職縫能，仔負責超項目老的融裹資建景設管龜理。父項目慣施工斧單位描由項捕目公驢司確緞定。昂業(yè)主皮的主岸要職規(guī)責是印確定釋項目慨建設墊標準燃、驗癢收標果準和殘支付貓回購竿款項望。FB紛T方式益適用蘋于工故程技各術成掠熟、布技術僻標準堡明確抖、投況資規(guī)竊模較勢大的在工程擔項目御。聯(lián)此無方式乖的主顯要優(yōu)母點為免：一是鵝有利老于擴由大投瞧資者拍的選狹擇范鏡圍；二是自由FB瀉T項目瓜公司束作為搖主體似進行椒融資替，可各降低灑投資粒者的衡投資偷風險猶，拓鹽寬融掛資渠狹道；三是諷項目康結構狼清晰編，建線設協(xié)厭調、巷管理藏的各皮個環(huán)漠節(jié)銜習接緊禍密，獅業(yè)主敗進行船工程理管理副的難拆度較奸?。凰氖钦{建設番風險敗全部住轉移進給項鬧目建絡設方召承擔音，業(yè)冠主的削建設神風險蔑較小挑，同鴿時，柿建設高方具遭有較桐大的響自主套權和雀利潤足空間飼。C、金需融工昂具的陜應用釋：*股陶權并態(tài)購、撒出售爪部分限股份收和上方市；*發(fā)女行市拋政債艱券，損推行炕債轉徹股；市政粒債券助可以餃分為鄉(xiāng)豐：一告般債稀券，擔保妨債券全，收入言債券鏡。*項絨目的暫投資儉信托濃。七、畜構建川新型給投融鋤資體浩制的絮若干號建議1、構漂建一袋個新酒型投甩融資和體制——建立濟政府山部門陪職能斬清晰協(xié)、分詢工明俗確，申以優(yōu)職質城蓬市資叔產(chǎn)和筐資本撤為融塘資載西體，葵以城題投公猜司為遭操作縣平臺飾的“促政府使主導修、市說場化鋤運作案、企介業(yè)化碼經(jīng)營卸、法抗制化礎管理劇”的落新型掘城市疑建設介投融附資體僻制。蕉其中類城投罰公司潛的運依作是縫關鍵瓜。2、創(chuàng)藏新具雕體的遠操作儲機制勝：（1）城辮市規(guī)崇劃與栽土地觀儲備肥相結咳合的讀聯(lián)動惱機制求；（2）城逢市基媽礎設職施建巷設與塌土地罩開發(fā)僑捆綁足機制原；（3）政核府投雀資的童杠桿儉與滾燥動使步用機付制；（4）投脾融資筒方式園的多薦元機畫制；（5）項段目建到設的隊代建擠機制駱。3、保播證資餃金有叉效注投入，誕保持穩(wěn)投融牌資的拖持續(xù)易性。（1）財移政資極金補概充、翠城建忙資產(chǎn)摟注入想，擊建立稈良性咸的資參產(chǎn)負東債關膠系；（2）建虛立以叉土地化增值蘿收益古或規(guī)竄費收帥入返封還為醉基礎妖的，哥穩(wěn)定俘的城抹建資濱金供亮給來漢源；（3）不托斷擴役大城狂市建旋設投嗚融資良主體掃的資寄產(chǎn)規(guī)帖模和私現(xiàn)金框流量牲，提宜高資陣產(chǎn)質闖量和翻運營笨能力泰。4、分掀類處苦理好孝政府濟與城月投的急關系跪，完漸善“駁政府鴉項目全、公妻司受塌托、憶市場耗運作?！钡囊虣C制運?！獙τ诼箲狈春屯粚O擊性蔽等政沉府交善辦的攝任務蛇，應盞建立蹤蝶“政辰府委陸托交打辦模肌式”竭，明拾確分迷工和工操作終程序媽，并雕且落朱實相欠應的湊資金敬?！獙φ蓺炠忣惡夤碴牱账椖扛铮ü郝佛B(yǎng)臭護、掛污水疲處理萌、垃段圾收擔集處隔置等科）應儲建立富“政磁府采兆購、載企業(yè)爭特許襯經(jīng)營先”的言方式縱。其傍中的香定價未模式趨為：竊合理近的成獄本+稅金族和法偽定規(guī)瘋費+合理蔽的利這潤?！獙┬炙入`公眾龜直接劃收費棵的政效府管店制類犧項目隨，應券建立洪“政做府定俘價、頁企業(yè)懼收費料”的挨特許柔經(jīng)營搖模式疲。其煩操作隆路徑與是：彎政府對與與旋城投紐奉等公爛司簽六訂“傾特許器經(jīng)營涌合同昆”——特許恒經(jīng)營吵企業(yè)仍進行土項目辦建設煩與以私后的泄日常償?shù)慕?jīng)訂營與銳管理——地方社政府飲依據(jù)惑合同眾條款鏟進行開監(jiān)管瞧（包驗括價鉛格、年產(chǎn)品肅質量供、服未務水誼平和迅安全禾）。5、城洋投公甲司需綢要轉頌型和班升級（1）定禿位的仰轉變?yōu)I：從量非市影場主殿體——基本摸市場應主體蒸（帶棚有一紙定的銷政府循職能稱）；元從項刺目具廊體投瓜融資鑰與建各設主勝體——城市獎建設菜、營北運、悉管理游資源蒙的配鉛置主像體和枝運作扶主體旗。（2）功拆能應塔該轉書型為憑資源岡的總藏配置神、項來目的陸總集稻成、尿資金峰的總憐結算超和城晴建系到統(tǒng)的凱總風帳控。具體姿的功味能包砌括：——引導為功能放：以惕城投科的資富金投去向為支導向筐，引認導經(jīng)例濟要籮素的厚空間逆配置納，逐究步化唱解城懇鄉(xiāng)“蛋二元閱結構然”的頁矛盾駁；——撬杠獎功能紀：以來城投吹資金態(tài)撬動獅更多蕉的社溪會資遵本，輝參與幻玉城市創(chuàng)的現(xiàn)訓代化輛建設幟，構責造起指政府紗、企線業(yè)、說市場隙相結吐合的疏信用掏主體敘和融違資結制構；——支撐員功能危：以塊地方紋融資蠻平臺以支撐鼓城市勁的重床點工緣瑞程建罷設，爐形成計城市舅發(fā)展戲的新殲支點柄和新膏增長忙點?！獏f(xié)調侄功能工：協(xié)終調經(jīng)會濟、述社會推和生顆態(tài)的炭三者渣關系哈，協(xié)設調政樸府與潮市場央的關絨系等酬。（3）運沖作模躺式的完轉型自：項政目運險作為馳主——資產(chǎn)框和資狠本運亞作為發(fā)主。開其升輩級的彩路徑希是：勿項目佳主導——資產(chǎn)與整合——資產(chǎn)旬運作——資本做運作——城建腿資源符的綜蹤蝶合配董置和榆鏈式研運作彩。（4）開芽發(fā)模怖