南通市場調(diào)查報(bào)告

南通市場投資可行性分析報(bào)告

—2007.09.研展部一.南通城市宏觀環(huán)境分析二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀三.南通房產(chǎn)投資可行性研判四.R0737地塊分析一.南通城市宏觀環(huán)境分析地理位置

南通地處沿海經(jīng)濟(jì)帶與長江經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn),位于長江北岸,是長江三角洲洲頭的城市.南通“據(jù)江海之會(huì)、扼南北之喉”,北接廣袤的蘇北大平原,隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依,被譽(yù)為“北上?！?素有“江海明珠”、“揚(yáng)子第一窗口”之美譽(yù).

分析:南通在快速融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的同時(shí)坐擁廣袤的蘇北經(jīng)濟(jì)腹地.

南通擁有水、陸、空相配套的立體交通網(wǎng)絡(luò).204、328國道和寧通高速公路縱橫全市，輔之通沙、通常、海太三座長江汽渡,貫通大江南北;溝通蘇北蘇南的新長鐵路南通段已實(shí)現(xiàn)營運(yùn).南通興東機(jī)場、如皋機(jī)場和啟東直升飛機(jī)場,構(gòu)筑了南通與外界便捷的空中通道.南通港口已與美國、俄羅斯、加拿大、等國家和地區(qū)的199個(gè)港口通航,并開通3條國際集裝箱航線.

正在建設(shè)的蘇通大橋?qū)⒂?007底完工,該項(xiàng)工程的完工將徹底打破南通與蘇南和上海的交通瓶頸,“難通”的歷史將一去不返.對(duì)南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響.交通情況人口與環(huán)境

據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì),2006年末全市戶籍人口769.79萬人,其中市區(qū)人口86.64萬人.2006年,南通市建成“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”,并被授予“保護(hù)臭氧層示范市”稱號(hào).城市發(fā)展規(guī)劃

為了使南通經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定健康和快速的發(fā)展,融入蘇南和上海經(jīng)濟(jì)圈,南通的整體城市規(guī)劃為向南發(fā)展,即將新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為政府重點(diǎn)打造的區(qū)域,新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)力度在加大,受關(guān)注度和認(rèn)可度因?yàn)檎恼邔?dǎo)向而逐步提高.GDP縱向比較

從圖表可以看出,從2004年-2006年,南通GDP保持著穩(wěn)定的上升勢頭,平均保持在20%左右,高于長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平.

2007年南通GDP首季增長16.4%,增幅繼續(xù)在全省領(lǐng)先.預(yù)計(jì)全年增幅將保持在16%左右.2007年GDP將超過2000億.GDP橫向比較

右邊的兩組數(shù)據(jù)分別為04年和06年長三角地區(qū)各城市GDP排名,可以看出,南通的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)超過傳統(tǒng)的蘇南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市常州,并且不斷與其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市接近上海10138蘇州4820無錫3360杭州3335寧波2860南京2780南通1780紹興1678常州1560臺(tái)州1429上海7450蘇州3450杭州2515無錫2350寧波2158南京1910紹興1314南通1220臺(tái)州1174常州110104年排名06年排名人均可支配收入情況

表中數(shù)據(jù)顯示,南通市人均可支配收入逐年增高,增幅保持在13%以上,高于長三角平均增長水平.居民消費(fèi)能力不斷提高.城鎮(zhèn)居民收入增長情況

從右圖可以看出,南通的城鎮(zhèn)居民收入在長三角16市中的排名在第14位,并不如前面GDP排名,這是因?yàn)槟贤ǖ漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化,生產(chǎn)力水平有待需進(jìn)一步提升.但是居民收入的增長速度排名第3,發(fā)展較快.與其他發(fā)達(dá)城市差距在縮小.城市化水平

南通的城市化進(jìn)程在加速推進(jìn),城市化率不斷提高.可見,隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,南通人民的收入水平不斷提高,城市化率隨之穩(wěn)步提升.2007年1-7月份南通市

區(qū)投資平穩(wěn)快速遞增2007年1-7月份南通市區(qū)投資總額為154.29億元,同比增長18.97%.其中以崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)投資所占比重最大,分別為64.59億元和41.39億元,分別占投資總額的41.9%和26.8%.說明崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)為政府重點(diǎn)投資區(qū)域.上半年南通市第三產(chǎn)業(yè)增速位居全省第二

今年上半年,南通市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值356.88億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比增長16.0%,比2006年提高0.3個(gè)百分點(diǎn),增幅高于全省平均水平0.7個(gè)百分點(diǎn),在全省13個(gè)省轄市中總量居第四位.

第三產(chǎn)業(yè)水平是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志.加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),既可以調(diào)整三大產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系、優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),又是緩解經(jīng)濟(jì)生活中深層次矛盾和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更快發(fā)展的一個(gè)有效途徑.可見南通的三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理.總結(jié)地理位置優(yōu)越,交通發(fā)達(dá),跟外界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益密切,蘇通大橋的開通將會(huì)開創(chuàng)南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的一頁.城市規(guī)劃重點(diǎn)為新城區(qū),即向南發(fā)展,新城區(qū)潛力明顯.經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,人均可支配收入穩(wěn)定快速增長.城市化水平不斷提升,居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng).經(jīng)濟(jì)總量較高,但是人口眾多,所以城鎮(zhèn)居民收入相對(duì)其他發(fā)達(dá)城市來說稍低,但增長迅速,與發(fā)達(dá)區(qū)域差距在逐漸縮小.二.南通異房產(chǎn)推現(xiàn)狀1-灰7月份額房地闊產(chǎn)開琴發(fā)投辛資力欲度加臂大今年1-捎7月份,全市醬完成應(yīng)房地壯產(chǎn)開江發(fā)投牢資71哲.2賊4億元,同比陰增長36軌.0燭2%孫,增速狀比去狼年同兔期上東升10彼.1個(gè)百蹦分點(diǎn),比1-圾6月份駛上升0.泥7個(gè)百塞分點(diǎn),從走卷勢來耽看,除1－2月份察增長販較快悟外,基本絡(luò)呈平更穩(wěn)發(fā)框展態(tài)俯勢.上半欄年商六品房幅建設(shè)卻與銷塞售概割況商品房施工住宅施工商品房新開工住宅新開工房屋竣工住宅竣工面積(萬㎡)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增長率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房銷售住宅銷售空置商品房空置住宅面積(萬㎡)84.4176.3621.0313.89銷售額(萬元)387603--------各自同比增長率(%)16.515.443.295.83245.93從表狀中的爛數(shù)據(jù)次可以柜看出,南通杠房地折產(chǎn)建啞設(shè)面員積的鄭增長應(yīng)較快唱，施摸工面販積為11寶52躲.1劇5萬㎡,可以藝預(yù)見嘴在未籌來1-景2年內(nèi),南通闖市區(qū)鏟有較還足的坦商品都房供胡應(yīng)量.其中,住宅課開發(fā)拴面積察為93糞5.氣25萬㎡,占總宮開發(fā)岔面積殿的81沾.2泄%,可以頸看出慕南通鉆房產(chǎn)蹄開發(fā)蜂仍以獵住宅帝類為散主,但商濁用房收、辦姿公樓例等商刊務(wù)房德建設(shè)津也有工相應(yīng)項(xiàng)的增般長,與城超市發(fā)津展、雹市場演需求奸相適拉應(yīng).分析(一):從銷夜售情懷況來呆看,住宅侄類銷相售情呀?jīng)r良裳好,住宅雪類商悉品房方占總喂銷售包面積奴的89蘿.3燭%,空置蠅的商誰品房肆面積研為36而.3姑4萬㎡,商辦演類商糠品房封占空揭置面體積的1/妥3,綜合低上述血開工亂面積趨和竣曉工面穗積來貧看,住宅造商品偽房的境銷售優(yōu)情況遷要明借顯優(yōu)野于商侄辦商帥品房.分析(二):從圖絡(luò)表中肝我們聽可以掙看出:商品婚房的攝銷售餃金額防的漲貞幅明相顯快痛于銷側(cè)售面蛋積的以漲幅,可見允今年1-嶺7月份,南通魂的商墊品房炎銷售掛價(jià)格合漲幅甘較大.分析(三):南通梨市區(qū)照歷年豬來地菜塊成粥交數(shù)羊分析(不完薄全統(tǒng)釣計(jì))南通攏土地刮市場呈的供陶應(yīng)在僻逐年縣增大,呈逐態(tài)漸放吼量態(tài)鴉勢.01柴-0靠7年土啄地成趁交總薦面積尸呈上輕升趨云勢,0廟2-幻玉03年成膚交面瞇積快流速上沃升,0小3-霉07年都鎖保持參在17怒0公頃續(xù)以上.南通括市區(qū)逼歷年慈來土芬地成抓交總音面積牙分析(不完抖全統(tǒng)灶計(jì))圖表牌顯示蠻的為01年-0將7年南危通市胡區(qū)土你地的慎成交票均價(jià),整體叼來看,土地御價(jià)格禾呈上計(jì)升趨貿(mào)勢,0海7年均更價(jià)大蓋約為01年均品價(jià)的3倍,0鍋6年-0艘7年的禿漲幅每最大,為54放.8附%.南通牢市區(qū)姨歷年葵來土沈地成寶交均末價(jià)分躁析(不完單全統(tǒng)濃計(jì))從01年至07年的照成交垃總地維價(jià)看,成交矮總價(jià)泉格有處漲有饒跌,這跟斜土地晴成交盒面積判、均戴價(jià)有倡關(guān)系,但總漆體呈稍上升梨趨勢.南通菊市區(qū)柔歷年徹來土飄地成醫(yī)交總房誠價(jià)情圣況(不完框全統(tǒng)徑計(jì))總的互說來,南通甜土地鳴出讓鞋面積拜、價(jià)高格都南呈上古揚(yáng)趨趴勢,0夜6-輪07年上雄漲幅冊度稍粱大,這跟注當(dāng)前摔南通紋整體拉房地英產(chǎn)的姿良好連發(fā)展亦形勢字是分抽不開丸的.蘇通墊大橋牙的即授將開漂通將巖進(jìn)一楚步刺飄激南龜通房塘地產(chǎn)彩市場蟲的發(fā)誦展和尸投資煤者對(duì)利南通腎樓市售的信絕心.根據(jù)慕南通頃市區(qū)艇各區(qū)灣域的以商品夫房的蓄區(qū)域顛性特雞征,我們矮將將隆南通采樓市挑分為5大板授塊,即:市中啦心板院塊,城東佩板塊,新城勾區(qū)(城南)板塊,港閘犯區(qū)板鵝塊和御開發(fā)富區(qū)板扮塊.市中塞心板蹤蝶塊市中不心板鬼塊樓譯盤相誘對(duì)較爸少,因?yàn)闉?zāi)供開端發(fā)的伸土地姜不多,零星例分布緣瑞著少山部分辨體量計(jì)不大丙的商獵住樓柔在建,猶如彎“見旨縫插升針”.城東距板塊城東掉板塊固為目沃前南架通市柔房產(chǎn)瘋的熱徑點(diǎn)板浴塊,市民黨認(rèn)可思程度密較高,主要盈在售姨樓盤桑集中展在人稼民東慮路兩聲側(cè),平均鞏房價(jià)稀為南讓通市免最高,達(dá)70搖00以上.主要留代表閃性的寒樓盤油有:天虹屆花園物業(yè)五地址把：崇濾川區(qū)炸小石申橋向成東80懇0米，蛇德民孝花苑浩對(duì)面開發(fā)妥單位:南通問開發(fā)饞區(qū)天俱虹房燥地產(chǎn)凳開發(fā)隱有限護(hù)公司占地杜面積:1覺35此00船0㎡容積栽率:1火.1綠化爆率:4葬2%規(guī)劃嚇戶數(shù):1紛00傾2規(guī)劃浩形態(tài):聯(lián)排開別墅赤、多何層、喊多層主力野戶型就及面竿積：11避0沈㎡的三菊房價(jià)格臭：74舌00（多我層）前、13藏00綠0（別踏墅）客戶軍群：釣私營帆業(yè)主渴、企出業(yè)白碑領(lǐng)去化蓮率：90嗓%，剩倡小高笑層1棟66戶、18套別嫂墅后續(xù)獨(dú)供應(yīng)幕：無蘇建贈(zèng)花園息城物業(yè)炸地址損：崇棉川人際民東卡路50朝8號(hào)（禍小石魚橋以掀東）開發(fā)榨單位:江蘇訴省蘇劣建集積團(tuán)股違份有露限公轎司南販通分堡公司占地扣面積:2飼88柏70椒0㎡容積濫率:1沉.0互4規(guī)劃皺戶數(shù):1耽90宋4規(guī)劃筒形態(tài):多層改、小恢高層婚、高炎層排寫屋、觸別墅(2起40激㎡湊)主力動(dòng)戶型煩及面雪積：煌四期(8月18日)推出2幢13附2戶的雙小高洗層，慣以10電0-墾14伐0平米踩左右壘的3房為軌主價(jià)格照：73諒00判(小高肉層),犁80府00菊-9左00勒0(多層),確12譜00陵0(別墅)客戶仰群：男本地峽及周信邊六梢縣私蟲營業(yè)雷主、軍企業(yè)召白領(lǐng)去化搖率：候本期仙售出10套左厘右后續(xù)尖供應(yīng)拍：無東暉虜花園物業(yè)塞地址:崇川類區(qū)北嫂臨人服民東膨路,西靠筋園林聰路深（麥攤德龍農(nóng)東側(cè)合）開發(fā)擋單位:南通狗富誠譜置業(yè)呀發(fā)展身有限課公司占地跳面積:9齒50補(bǔ)00呀㎡容積濱率:1跳.5思0規(guī)劃鍬戶數(shù):1懶33蘇0規(guī)劃渡形態(tài):多層糟、小利高層主力性戶型躁及面妖積：90征㎡舞(7禽0%宅)價(jià)格雖：73染00眉(小高妄層),振80秘00騎-9稱00逮0(多層),蚊12捧00素0(別墅)客戶鄙群：墻本地傾及周拾邊六曠縣私痰營業(yè)浙主、體企業(yè)斬白領(lǐng)去化采率：90柔%以上后續(xù)嘩供應(yīng)閑：10月推接出多射層,預(yù)計(jì)檔價(jià)格星在50嶼00謙~5贏50丟0小區(qū)米配套仔：中幣小學(xué):師院擦附中遠(yuǎn)、南殃通大衰學(xué)（燙鐘繡物校區(qū)忌）、列市三蠻中、征實(shí)驗(yàn)絲式中學(xué),綜合圍商場:麥德校龍、勻沃爾宴瑪,銀行:各大銹銀行,醫(yī)院:城東痛醫(yī)院新城咱區(qū)板丘塊新城統(tǒng)區(qū)板附塊位如于市商中心謙區(qū)域交的南貿(mào)側(cè),是南壺通市銷重點(diǎn)冰打造姨區(qū)域,板塊蝴認(rèn)可適度非滅常高,發(fā)展傷前景長較好.區(qū)內(nèi)獎(jiǎng)代表督性的口樓盤甜有:鳳凰濫萊茵江苑物業(yè)冷地址梯：崇川役洪江男路9殺號(hào)(獅西傍乏工農(nóng)梯南路換，北聚靠洪斧江路丘)開發(fā)宅單位:萊茵沒達(dá)集動(dòng)團(tuán)有吊限公祝司占地聯(lián)面積:2逝13疑51住9.滿51襯㎡容積背率:1混.2托2綠化蛾率:4抱5%規(guī)劃戰(zhàn)戶數(shù):1佳80皆0規(guī)劃蟻形態(tài):高層尺、小賀高層蓮、疊加熄連排別墅主力怎戶型市及面永積：40續(xù)-3趁00裕㎡，以助三房癥為主價(jià)格挽：65嶼00爐(小高燈層客戶嘉群：壞公務(wù)早員、奔私營眨業(yè)主暗為主去化史率：85敏%小區(qū)灘配套晨：小區(qū)郵內(nèi)部王:幼揀兒園維、商酸業(yè)服祥務(wù)用膀房、童文化許活動(dòng)妻站、兵衛(wèi)生競站等奇,區(qū)外:南趨郊中禽學(xué)、胃南通劈燕大學(xué)懸、外湯國語液學(xué)校摔,幼鍵兒園妥,繞麥客習(xí)隆超里市、慘易初玩蓮花轟超市施,畜中國熄銀行達(dá)、中挺國建阿設(shè)銀城行,奮紫悟瑯醫(yī)貢院中南豈世紀(jì)踐城物業(yè)揪地址:崇川俘桃園繭路8挪號(hào)體譯育會(huì)謹(jǐn)展中秧心正鑼北面開發(fā)貴單位:南通扔中南乎新世菌界中刑心開繁發(fā)有墊限公物司建筑與面積:2詞50萬㎡,住宅40萬㎡規(guī)劃榜形態(tài):辦公駛樓、晌商鋪絹、住帶宅、耀酒店開盤請(qǐng)時(shí)間:2剖00擋5年價(jià)格:6研50綁0元/插㎡客戶股群:高級(jí)黨白領(lǐng)阻、公葬務(wù)員拒、私游營業(yè)芳主、忽教師醒為主竭，小進(jìn)部分吩上海寫等地拌投資難者去化裹率:9牽0%后續(xù)謊供應(yīng):1謊20萬㎡港閘嘴區(qū)該板濕塊內(nèi)諷在售晝樓盤芽不多,且樓盡盤檔們次以高中低寶檔為屑主,拆遷仇安置瓜房較慶多.港閘稠區(qū)板跑塊開隸發(fā)較雞晚,所以扭區(qū)內(nèi)憑配套醋缺乏,與主搬城區(qū)吳僅一剝河之零隔,但群收眾認(rèn)團(tuán)可度答不高,本地論人認(rèn)痕為是織“鄉(xiāng)爪下”.主要踢代表膝性的乒樓盤筋有:長航洗地中溉?；ㄔO(shè)園-長江嫩一號(hào)物業(yè)榜地址:港閘輪區(qū)城借北區(qū)升黃海仆路與星永揚(yáng)科路路膊口開發(fā)攔單位:南通居長輪吧房屋帶開發(fā)池公司占地次面積:7肯69朱00嬸㎡容積惡率:1丈.5義6綠化蘭率:3廢2.眼3%規(guī)劃衰戶數(shù):1顧04念6(一期2幢11層小曉高層,1涼31戶)規(guī)劃錘形態(tài):多層附、小漲高層裳、高根層主力歌戶型譜及面澤積：12浩2跌㎡價(jià)格濕：40互80客戶墳群：旱港閘路區(qū)工框薪階秋層及爺私營登業(yè)主,自住洪為主一期群去化背率：財(cái)售罄(2天)后續(xù)筍供應(yīng)暗：預(yù)計(jì)9月底10月初歇推出1號(hào)、4號(hào)小循高層瘦，戶暗型以10番0、13錫0平米雅為主粱，均降價(jià)預(yù)熟計(jì)在42煙00怡園燒錦居物業(yè)她地址廢：港釘閘區(qū)淡外環(huán)支北路到與濠拉西路糕交匯找處開發(fā)拉單位:南通斷市城辛鎮(zhèn)房拾地產(chǎn)杏開發(fā)朝公司占地頸面積:5旱39痰60耳㎡容積惰率:1在.2丹0規(guī)劃照戶數(shù):1膀90范4規(guī)劃各形態(tài):多層用、小碧高層臥、高位層、乏別墅主力繳戶型栗及面兄積：80曠-1呢40謊㎡價(jià)格搶：45桶00元/腹㎡客戶薯群：叼本地侄及周肉邊私燦營業(yè)其主、隙白領(lǐng)去化曲率：閣售罄后續(xù)朽供應(yīng)東：2棟小觀高層擱（10月推鄉(xiāng)豐出）小區(qū)陜配套識(shí)：鴻際鳴金掘?qū)購V淡場、責(zé)奧特瓣萊斯弦購物何中心男、商樣貿(mào)街降（規(guī)黑劃中忌）、盡港閘陳區(qū)中滿心醫(yī)按院盛和市永興住花苑(售罄)物業(yè)榮地址:港閘窗區(qū)港棕閘永黑興開呈發(fā)永完揚(yáng)路開發(fā)殊單位:江蘇佳盛和零房地懶產(chǎn)開討發(fā)有名限責(zé)者任公撲司占地贏面積:1票1.填5萬㎡容積冬率:1碌.2鴨7規(guī)劃戲形態(tài):2貧8幢多竹層、2幢小廁高層(拆遷強(qiáng)安置厲房占稈多數(shù))主力宰戶型穗及面耽積：13悅9㎡價(jià)格擦：40紛00客戶掏群：銜港閘君區(qū)工螞薪階見層及浸私營必業(yè)主,自住汽為主去化馬率：神售罄(2個(gè)月胸前)后續(xù)刊供應(yīng)展：無蘇建智陽光扇新城(未開紐奉盤)物業(yè)景地址:港閘批區(qū)永矛和路饒南、齡工農(nóng)匆路西開發(fā)紹單位:江蘇意省蘇坊建集渡團(tuán)股扁份有焰限公稍司南咳通分哨公司占地鳴面積:2氧14家43問50恐㎡容積俱率:1攀.7綠化穿率:4馬0.滴6%總戶建數(shù):2敞94異8規(guī)劃類形態(tài):小高奮層,高層價(jià)格采：預(yù)慶計(jì)11月左孝右開乳盤，偷價(jià)格僵在50走00元/平米樣左右恒，開辰盤會(huì)蘋有優(yōu)仇惠小區(qū)睛配套帖：小謎區(qū)內(nèi)昌部配勾套:幼兒例園、暑衛(wèi)生鐵站、槽文化火站開發(fā)吃區(qū)板提塊開發(fā)葛區(qū)板稀塊位很于南舊通市窯東南賠側(cè),主要炊以工腰業(yè)發(fā)饅展為廈主,區(qū)內(nèi)嗓環(huán)境鐵相對(duì)可較差,所以泳開發(fā)積的樓曲盤比膝較少,目前壺基本稿沒有萬樓盤抗在售.優(yōu)山級(jí)美地物業(yè)驢地址鮮：開愈發(fā)區(qū)救星湖講大道18鴿88號(hào)（奇軍山彈往南10負(fù)0米）開發(fā)體單位:南通蘿融匯舊房地載產(chǎn)開雕發(fā)有旨限公寸司占地寒面積:3部30巾00喂0㎡容積叛率:1呼.2陶1規(guī)劃煙戶數(shù):2禾40鴉0規(guī)劃設(shè)形態(tài):獨(dú)棟齡別墅館、雙虎拼別較墅、吧花園恰洋房呈以及古小高洗層主力處戶型吸及面教積：10弊0-域40挨0句㎡（別尿墅）熟、20棟0多㎡（洋西房）價(jià)格增：60奏00色(洋房)客戶縮慧群：囑周邊足私營菜業(yè)主去化階率：95巡壽%以上后續(xù)碗供應(yīng)尚：小遮高層飾（20萬㎡）中南歇軍山做半島(未開統(tǒng)盤)物業(yè)售地址蹈：星刊湖大奇道南筋側(cè)（涼瑞慈古醫(yī)院被對(duì)面柿）開發(fā)胞單位:南通需中南皺新世廊界中解心開靜發(fā)有接限公林司占地暗面積:2但3萬㎡容積宇率:1悠.2丸4綠化籌率:4筐2.感48服%規(guī)劃精戶數(shù):1爹57獻(xiàn)8停車攝位數(shù):1訊:1規(guī)劃晃形態(tài):別墅廟、花忍園洋早房主力廚戶型催及面搖積：11鳥0批㎡的三強(qiáng)房價(jià)格債：74垃00（多貢層）伏、13這00詠0（別異墅）客戶席群：甲私營絹業(yè)主孟、企草業(yè)白犁領(lǐng)去化扶率：90內(nèi)%，剩她小高捷層1棟66戶、18套別沫墅后續(xù)畫供應(yīng)援：無房產(chǎn)勝現(xiàn)狀糠總結(jié)一、鍛市場寒較火座爆,銷售亡狀況護(hù)良好目前委南通靠房產(chǎn)湯市場股比較當(dāng)火爆,市民拔購房哨的積紐奉極性漢較高,整體嘆銷售塌情況藏良好.二、商品卵房價(jià)犁格飛艙速漲促勢趨皇緩，姓房價(jià)往逐步啊趨于運(yùn)穩(wěn)定上半瞎年南承通商仇品房止平均掉價(jià)格悠為36袋97趙.9群4元/平方足米，弊同比差上漲10攔.3滴4%而.其中貴商品故住宅黃平均沾價(jià)格年為33孫24程.4卻8元/平方溪米，海同比拍增長8.儀58紀(jì)%.市區(qū)商品霜房平尖均價(jià)茶格為42凝73且.7淺6元/平方射米，詠同比缸增長7.斬60搭%，其咐中住蚊宅平均譯價(jià)格明為39頓14壇.7元/平方凝米，除同比畢上漲0.橋41刑%，剔廈除低撲價(jià)位商品鄙房后市爹區(qū)住降宅平拌均價(jià)訪格為50供76代.8境3元/平方槐米,比去懷年同職期上抵漲24曬.0螺8%模.三、歌本地彩開發(fā)絞商為殘主,外地半主要尖為上或海浙冒江開叔發(fā)商南通怠市區(qū)排的開翼發(fā)商平以本友地中堡小型以為主,明星確樓盤災(zāi)相對(duì)左較少.本地逐比較薄有實(shí)傅力的開開發(fā)椅商為南通鹿中南液新世辭界中蒙心開罩發(fā)有涂限公催司,其雙他大傲都為畏中小勻開發(fā)狗商.外地幫開發(fā)西商進(jìn)謀駐不駁多,比較呢有名掘的有武南京棕的蘇球建集嚼團(tuán)股休份有燃限公厲司.杭州毫綠城話等.四、駱“蘇集通大掀橋”的開賢通對(duì)膛南通銳影響址深遠(yuǎn)蘇通蘇大橋哪將于07年年巨底開譽(yù)通,此項(xiàng)弦工程敲給南習(xí)通的拔經(jīng)濟(jì)案發(fā)展投將帶釋來深騎遠(yuǎn)影卸響.同樣蠶會(huì)刺仆激南史通的哀房地夾產(chǎn)快熊速發(fā)威展,投資爐客看寨中南句通的滿良好垂發(fā)展旺前景,南通茶也將討是下額一個(gè)鉆被外外地實(shí)力位開發(fā)推商進(jìn)不駐的掩一個(gè)馳潛力候區(qū)域.五、仍南通隨商品歪房市捆場主錦要集所中在辮三個(gè)柳板塊目前貍，南著通市茄區(qū)的恨主要值樓盤傷集中犯在主腐城區(qū)俯板塊挨、新城恨區(qū)板挨塊和港閘報(bào)區(qū)板抬塊，市迅中心本板塊孔土地愧開發(fā)脾趨于離飽和,在售燙樓盤魯不多鞏且以腳商辦竟樓為歸主,住宅攔多集既中在城東伐板塊.六、畝市民圣對(duì)各勉個(gè)板峰塊認(rèn)善可度菠不一南通錯(cuò)市的怎未來塑發(fā)展辦規(guī)劃批側(cè)重違于“喪南拓扮東進(jìn)”,受政憶策導(dǎo)館向的螞影響,市民退對(duì)新已城區(qū)游板塊慰和城傲東板瘡塊認(rèn)閣可度遲較高,而港噸閘區(qū)頑發(fā)展后起步熄較晚,雖然扒離火歸車站摸較近,但是卵整體影發(fā)展奪成熟局尚需證時(shí)日.七、挎樓盤綱品質(zhì)烘由南削至北財(cái)從高般到低南通香市區(qū)愛高品銀質(zhì)樓父盤主右要集罰中在鞋新城謙區(qū),即城雖南板膛塊,有別灘墅、浩花園粱洋房個(gè)等高辯檔住爆宅;該區(qū)懷域內(nèi)種有4A級(jí)的商狼山悅景區(qū),其他得公共換配套首設(shè)施躬齊全,是南昌通市企區(qū)域邊規(guī)劃尾發(fā)展戴的重情要板伸塊,該板系塊比燥較受洲客戶之歡迎.主城科區(qū)內(nèi)鴉濠河棉風(fēng)景口區(qū)也田屬4A級(jí)景柴區(qū),但市苦中心女可供順開發(fā)節(jié)的土勞地幾辟近沒伯有,所以婦住宅眉多向眾城東鍬板塊粱發(fā)展,主要臘是沿舍城市進(jìn)主干站道人隨民東玩路沿打線開戴發(fā).港閘榜區(qū)樓您盤主上要以斥拆遷控安置焦房為奇主,樓盤慢品質(zhì)來不高.主要即針對(duì)鳳的普枝通工擾薪階會(huì)層.八、息各個(gè)跑板塊往房價(jià)撫差距活較大南通慶市區(qū)去各板丈塊由脂于受躬自身貸條件臺(tái)及其芹他因喪素的廢影響,中高毛北低盒南穩(wěn).商品沃房均嫁價(jià)最急高的泥區(qū)域脊為核分心城址區(qū)和閣城東坊板塊,均價(jià)綠在70囑00螞-9頌00禾0左右;新城隆區(qū)價(jià)硬格低堅(jiān)于城觀東,價(jià)格漸范圍婦在60昂00馬~6伙50艦0;價(jià)格等相對(duì)島較低立的板損塊為凍港閘私區(qū)板亡塊和討開發(fā)小區(qū)港橋閘區(qū)項(xiàng)均價(jià)恒在45并00左右.開發(fā)亞區(qū)為40懂00左右.九、怒各個(gè)逗板塊旬的成啄交量駁差異桃明顯圖表骨所示怒為07年07月09日~0仿9月09日各草區(qū)域很成交籌情況可以?？闯?主城險(xiǎn)區(qū)的什成交際量獨(dú)標(biāo)占半合壁江嘆山,為48膠%,港閘弊區(qū)和穿新城秩區(qū)各偵占1/薪4左右,開發(fā)周區(qū)成移交量綢最小,只占3%寇.港閘者區(qū)之淹所以拾能與刻新城竭區(qū)相用當(dāng),主要異是因高為其膛商品終房性窄價(jià)比瀉較高.受到奮普通明大眾對(duì)的歡北迎.十、閣各個(gè)否區(qū)域爐購房凳客戶蛇群呈欣現(xiàn)階啞層化屢差異港閘刊區(qū)板慎塊:市民可購房鐵主要癥以自揪住為翠主,主要粉人顯群為盆港閘翁區(qū)附囑近居航民;城東素區(qū)板臂塊:購房例客戶彩群主遣要來倉自老梁市區(qū)鮮和周狠邊六種縣,他們鼠換一乖種居腿住環(huán)燃境,即可杰以避賄開城菌市的捆喧囂,又可鴨以享歇受到等市區(qū)條的配沈套服壞務(wù);購房期的另譜一部渣分客旺戶來把自投浙資客,占30雪%左右.新城頌區(qū)板長塊以及高檔罩樓盤迫為主,客戶傷群主朝要來般自南念通市復(fù)區(qū)公題務(wù)員區(qū)、白籃領(lǐng)階注層和規(guī)六縣音市的萌私營隨業(yè)主,也有怕部分爹來自朋上海隸、蘇瘡州的考客戶帝群.十一稻、90吐-1未20膜㎡面積青的戶崇型最魄受歡蛙迎南通蚊房產(chǎn)移市場喊上目愛前90誓~1另20候㎡面積膨的住賀宅是除最為偶熱銷成的,主要鉛是因攏為中同小戶視型的或總價(jià)忍相對(duì)洋較小.但市尿場供攀應(yīng)主具流仍宴然是泥大戶夸型,中小庫戶型經(jīng)的需擾求明燦顯處左于饑浸渴狀臉態(tài).十二辣、收買入房掃價(jià)比庫偏高按戶緣瑞均3人計(jì)圣算,年收絡(luò)入大恒約為48溉00劉0,買一要套10厚0㎡的房嚷子需隱要55萬(按均歡價(jià)55均00計(jì)算),南通細(xì)目前手收入谷房價(jià)夢比為1:望11或,明顯劫偏高.十三擴(kuò)、房洲屋空言置面免積增令加，例市區(qū)蝕空置曾房進(jìn)捆一步惠增多,反映出供摸需結(jié)姻構(gòu)存陳在較欠大問踏題.至6月底囑，全畜市空禿置商承品房等面積57慰.9小9萬平在方米炎，同袍比增暖長8.芹4%，其晝中空置譽(yù)住宅36魔.4長7萬平葡方米融，同高比增死長9.漲66鞋%，空宮置面折積中遼空置1-鞏3年的房屋燃面積不為35五.8屑9萬平鉤方米圖，占61尿.8恐9%死.至6月底艷，市糾區(qū)空柳置商筑品房源面積21育.0隊(duì)3萬平纖方米廊，同咸比增繼長95亞.8濾3%，其憶中空樂置住忌宅13吩.8包9萬平脾方米懇，同比怕增長24蛙5.恢93舅%，空贈(zèng)置面乘積中揮空置1-票3年的巨房屋蒼面積盼為18謹(jǐn).1僚6萬平詞方米，篇占86燦.3晚2%驗(yàn).三.南通錦房產(chǎn)擴(kuò)投資護(hù)可行耗性研潮判結(jié)合慚南通榨的經(jīng)烏濟(jì)發(fā)之展情欲況和頭其房共地產(chǎn)央現(xiàn)狀久來看:隨著奔經(jīng)濟(jì)蝦的穩(wěn)礎(chǔ)定快速牽發(fā)展,該市堤將進(jìn)竄一步勞融入有長三擊角城槳市群,并成乘為其洽中重岸要的敞一員,該市綠的房蔑地產(chǎn)削市場檔在現(xiàn)獸在的軋基礎(chǔ)催上將杜會(huì)得營到更喜大的龜發(fā)展,當(dāng)然競爭裂也將纏日益麥激烈,目前計(jì)該市細(xì)大開每發(fā)商劈燕不多,市場吐總體助來說縱還是亂比較健摟康的,房價(jià)稼趨于忌平穩(wěn)泛增長篩態(tài)勢,是個(gè)憶入市泡的較絕好時(shí)共機(jī).但應(yīng)澇該注意幾惑個(gè)問景題.分析:一、捕區(qū)域在的選莫擇上,新城承區(qū)和都狼山向風(fēng)景扮區(qū)板隙塊認(rèn)場可度凍較高,已經(jīng)禮成為南通別高收濕入階哈層的撫聚集指區(qū)攜域.在這建些區(qū)尼域拿服地,風(fēng)險(xiǎn)喜相對(duì)有較低,但拿勉地成本悠較高.而開率發(fā)區(qū)扁目前祖成交銹非常方不活需躍,同時(shí)左居住勁價(jià)值鑄相對(duì)揮較低,風(fēng)險(xiǎn)系睬數(shù)較復(fù)大.港閘場區(qū)雖況然區(qū)點(diǎn)域不魔成熟,但相腰對(duì)較暴低的乎價(jià)格貞成為味了工結(jié)薪階層限聚集蒜的一住個(gè)區(qū)帳域,價(jià)格疊是這議個(gè)區(qū)修域最頭大的顏優(yōu)勢.因此載具有隱拿的幸價(jià)值.二、仙鑒于嫂目前嗎南通棕市場樂房價(jià)具已經(jīng)回達(dá)到棋一個(gè)邪相當(dāng)戰(zhàn)的高刑度,低總云價(jià)的污中小戶刮型供怠應(yīng)嚴(yán)穿重不利足.至少卻兩年漆內(nèi)中伴小戶像型的就剛性務(wù)需求慮將處杠于一摸個(gè)較為賞旺盛慕的態(tài)籍勢.因此景主打碌中小俱戶型料的項(xiàng)腎目入話市將胞會(huì)很憶好的也迎合奔市場需比求同完時(shí)又科響應(yīng)擔(dān)了70瀉/9劇0政策.三、處南通此是一傾個(gè)經(jīng)金濟(jì)飛軍速發(fā)元展的限城市,蘇通晚大橋楊年底鋪通車垂將極唉大刺激鮮該市旋樓市題的發(fā)覺展,對(duì)昆隊(duì)山上趨海等冊地的兄投資拐者有敞著較撫大的帖吸引力,他們剪看中英該市粥的長該遠(yuǎn)的華發(fā)展,但我鑰們同遲時(shí)也印應(yīng)該涼清醒撫的看惜到,隨著國球家針勁對(duì)投郊機(jī)炒蕩房投挺機(jī)者醫(yī)的一巡壽系列撫宏觀治調(diào)控瓜政策條的出祖臺(tái),將會(huì)進(jìn)一腸步打招壓他扇們施旗展的左空間,因此腐樓盤軋的定禾位應(yīng)連該以篩該市鑼的剛喊性需求逗為主,這樣孫項(xiàng)目殲才會(huì)妹盡可老能少宅的受奔