DCYX金網(wǎng)絡(luò)信達(dá)理想城三期營銷推廣

信達(dá)o溪岸瀾山3.2期營銷推廣方案金網(wǎng)絡(luò)信達(dá)項(xiàng)目組2012年1月19日目錄第一部分：宏觀市場綜合分析沈陽樓市成交情況：受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，沈陽房地產(chǎn)成交量受到一定的影響

以上數(shù)據(jù)可以看出，1-3月受限購預(yù)期，透支了部分購買壓力，限購令發(fā)布后，4、5月銷量略有下降，雖然6月開始有所回升但同比2010年仍呈下降趨勢。由于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策并無松動跡象，傳統(tǒng)的“金九”，“銀十”并沒有如約而至，成交量同比有一定降幅。市場觀望情緒加重。2011年，1-3月受限購預(yù)期，部分開發(fā)商在限購令發(fā)布之前開盤出貨，致使前三個月，整體銷售套數(shù)高于2010年同期銷售套數(shù)。2011年沈陽商品房市場成交套數(shù)、面積同比均呈下降趨勢1、價格方面，雖然受限購令影響，但整體成交均價同比仍然呈上升趨勢。2、年初受限購令出臺預(yù)期，成交量放量，包括城市高端項(xiàng)目的開盤，成交均價有較大幅度的提升。3、限購后，沈陽成交量主要發(fā)生在二環(huán)以外的板塊，成交均價相對平穩(wěn)，9月銷售價格達(dá)到全年最高值。成交價格：沈陽房價并沒有因限購政策的影響而出現(xiàn)價格下降跡象成交價格：2011年沈陽商品房成交價格同比有一定幅度的提高，剛性需求是沈陽房地產(chǎn)市場價格提升的重要保障。2011年1-10月土地市場成交活躍，成交區(qū)域主要集中在鐵西區(qū)和沈北新區(qū)，這兩個區(qū)域土地儲備豐富，且近年較為活躍，屬于熱點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域以剛需為主。房地產(chǎn)調(diào)控政策并未對一級市場產(chǎn)生影響，反而應(yīng)為土地售價較低而吸引部分開發(fā)商趁低吸納，部分開發(fā)商仍看好沈陽市場的發(fā)展?jié)摿ΑＩ蜿柾恋爻山煌确治觯和恋爻山唬何磥硎袌龉┐笥谇蟮默F(xiàn)象會繼續(xù)加劇，市場競爭更加激烈區(qū)域市場郡源·美村奧園·國際城綠色家園本案匯置·公園里萬科明天廣場長緹灣益華新城華府丹郡優(yōu)品天地·泰萊16區(qū)圣羅倫斯白塔堡板塊君海朗郡長白南板塊理工大學(xué)板塊競爭市場分析－競爭區(qū)域鎖定本案主要的競爭項(xiàng)目分布在長白南板塊、白塔板塊以及理工大學(xué)板塊三個板塊。與本案面積段重疊及產(chǎn)品類同的主要競爭對手有君海朗郡、郡原美村、華府丹郡、璟悅香灣、圣羅倫斯、綠色家園等六個競品項(xiàng)目。主要競爭項(xiàng)目的分布：璟悅香灣

渾南市場主力供應(yīng)面積為90平米左右小戶型和120平米以上大戶型。其中100-110平米的銷售較好；100平米產(chǎn)品由于市場供應(yīng)量較大，目前只去化50%左右，市場存量不斷增加，約占整個積壓市場的42%。2011年上市樓盤各面積段去化情況：100-110平米左右緊湊型三房戶型，銷售相對較好。100平米左右小戶型，主力供需，但庫存量相對較大。2011年渾南競品區(qū)域市場存貨分析板塊案名產(chǎn)品類別容積率總建筑面積（㎡）均價（元/㎡）白塔信達(dá)溪岸瀾山低密多層、小高1.560多層6500元匯置公園里低密別墅、洋房1.688萬洋房8500元、別墅12000港基雙水岸低密別墅、洋房1.540萬未開盤百荷灣低密多層、小高1.5727萬多層5800元益華新城高容積高層2.312.6萬未開盤萬科明天廣場高容積高層360萬高層9000元（含1500元精裝）綠城全運(yùn)村低密別墅、洋房1.28180萬未定價（精裝）長白南長堤灣低密別墅、洋房、高層345萬高層3900元多層4500元郡原美村高容積高層3.575洋房6200、高層4900奧園國際城高容積高層1.98273萬高層4800元精裝加1500元未來域低密多層、小高1.7518.5萬小高5000元恒大名都高容積高層3.2112萬高層5200元（含1500元精裝）華府丹郡高容積高層3.278.24萬小高5300元高層5000元君海朗郡低密多層、小高2.014萬多層5800、小高4900元理工大博榮水立方低密多層、小高1.07100萬小高7000元（含1500元精裝）璟悅香灣低密多層、小高1.6740萬多層5600元圣羅倫斯伊甸園低密多層、小高1.618萬小高5200元聽雨觀瀾低密多層、小高0.719萬小高5300元綠色家園低密多層、小高

50萬小高5300元市場研判:片區(qū)競爭項(xiàng)目仍以低密產(chǎn)品為主，且個案體量均較大，建面超過50萬平米項(xiàng)目有8個，隨著長白南及理工大版塊不斷的有新盤推出對本案客戶產(chǎn)生嚴(yán)重分流，多層價格區(qū)間在4500-6500元、小高3900－5300元。主要競爭板塊產(chǎn)品分析：競品項(xiàng)目三大板塊成交情況分析：2011年整體去化量相比去年有所下降，其中白塔板塊成交量跌幅較大，長白板塊競品價格開始松動，競品入市價格均較低

從三大板塊的整體成交量來看，長白南板塊是目前最活躍的板塊，白塔板塊市場較為冷清；2011年1-12月份的成交量與去年同期相比，均呈下降趨勢，其中白塔版塊下降趨勢最為明顯；

從成交價格上看，2011年價格增長基本停滯；長白南板塊出現(xiàn)下降趨勢；白塔板塊市場是目前價格最高，成交價格小幅上漲，但缺少成交量的支撐。*數(shù)據(jù)統(tǒng)計期間為：2011年12月競品板塊分析多層產(chǎn)品56006070809010011012013050150140160㎡1109885500052004800元/㎡5400560058006000620064006600680070007200120650060001206200產(chǎn)品分析：本案庫存多層產(chǎn)品：面積區(qū)間99—110㎡，均價6500元/㎡，目前庫存產(chǎn)品與多個項(xiàng)目面積段重疊，形成競爭，面積段較為集中且戶型單一，60-89平米之間戶型出顯明顯斷檔，從成交均價來看，本案成交均價最高。君海朗郡信達(dá)溪岸瀾山郡原美村（現(xiàn)房）璟悅香灣（現(xiàn)房）13516080庫存多層產(chǎn)品與周邊競品分析——面積段、銷售均價小高產(chǎn)品50006070809010011012013050150140160㎡1105985500052004800元/㎡540056005800600062006400660068007000720060？54001205200產(chǎn)品分析：明年本案小高層產(chǎn)品面積區(qū)間59—108㎡，與多個競品項(xiàng)目有所重疊，未來競爭非常激烈；從成交價格看，周邊競品小高層產(chǎn)品的成交均價在5000-5400元/㎡之間。華府丹郡信達(dá)溪岸瀾山圣羅倫斯君海朗郡13580110601225300綠色家園小高層產(chǎn)品與周邊競品分析——面積段、銷售均價君海朗郡——低價開盤、搶占市場、快速出貨規(guī)模占地6.6萬㎡，建筑面積13.2萬㎡容積率2地理位置沈陽市東陵東陵區(qū)白塔堡物業(yè)類型

5棟多層、17棟小高層開盤時間2011-10-25（無證銷售）目前均價多層5800元、小高4900元推廣情況目前以直銷派單為主（周邊項(xiàng)目及商業(yè)區(qū)）其它推廣無銷售情況首批上市3棟樓156套，銷售106套，去化率70%戶型面積一居45－55平米、二居65－95平、三居115－136平米產(chǎn)品風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格項(xiàng)目配套公園：白塔公園學(xué)校：渾南一中、育才中學(xué)商業(yè)：白塔堡綜合市場銀行：農(nóng)業(yè)銀行項(xiàng)目主要賣點(diǎn)中小面積的高性價比親水洋房發(fā)展商沈陽君海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司白塔數(shù)片區(qū)屬下半棍年新吼開盤弊項(xiàng)目灑，定省位中招端、壓以超蔥低價炕格，擇中小編戶型巾鎖定慈剛需咽客戶庭，與本然案庫讓存房時面積剖段重場疊及卡產(chǎn)品肝類同濾是本造案明守年主該要的鉛競爭航對手輸。本案粥相似云面積戲段分霸布：其95平米慚、12與1平米壁主要夸分布么于項(xiàng)玻目多崇層產(chǎn)炒品。產(chǎn)品鎖特征練：多層侄、小絡(luò)高層宅，主違力面合積為60迫-9廳0平方搞米中沖小戶晨型。論坡屋販頂，目頂層班贈送臉閣樓貪?，F(xiàn)滴代簡氏約風(fēng)賞格。沙規(guī)模獵型社功區(qū)。太一期5棟多員層和用４棟18層的炊高層垂組成嗎。目冤前推哄售兩做棟多大層，株一棟惱高層初。銷售遷情況簡：推售調(diào)三棟復(fù)樓銷將售率45壩%預(yù)計紫明年士上市屯產(chǎn)品膚及供泡貨量磚：一期祖未上羽市的蛇三棟享多層歸三棟棒高層喪產(chǎn)品測，加狼上二板期8棟小同高層祥產(chǎn)品給面積曬段45芒-8亭5平米敬。預(yù)刪計明醉天上馳市14棟樓塘，供粘應(yīng)量10萬平跨左右扇，供鼠應(yīng)套懷數(shù)11棟00套左狀右。高層判：45健-8辰5平米多層?。?5抹-1支21平米一期二期項(xiàng)目名稱2012年上市量上市套數(shù)產(chǎn)品類別主力戶型君海朗郡

10萬1100套3棟多層8棟小高90-110平米君海聰朗郡——低價容開盤煤、搶差占市立場、嗎快速轟出貨一期低價煎開盤選擇他低于瘋市場療價10躍00元/平米執(zhí)進(jìn)行采開盤9棟樓歸（5棟多電層、4棟小扔高）店，20躺11年10月28日開畫盤實(shí)際辟多層康成交繡均價58捧00元/平米85姑-1晴10平米榨清水瘡兩房小高頓層49值00元/平米抄（45怒-7墓9平米程清水起一居惠二居富）降開發(fā)籌商應(yīng)腎對策遣略(君海·朗郡磁）一期在售1#2#4#5#6#9#7#8#一期未售二期雕，組篩織團(tuán)測購，堡團(tuán)購鳥均價38緒00元（45象-7處9平米巴）20詳11年11月15日推尖兩幢茶小高察層23范6套均價甩約38悉00元/平米戚，對擔(dān)外組半織團(tuán)掌購主嫩要對組對象趙渾南熔新區(qū)歌企事塵業(yè)單頸位如社：稅弟務(wù)系劈燕統(tǒng)等要單位煮。20祥11年渾克南市喜場推慢量巨悄大，企渾南午市場么存量櫻尚未含消化路，市場餓前景體不被濕看好終的情部況下桐，君慌海朗栗郡一僅期推肝出3棟樓共計今：18糧2，5天成須功銷曉售13殃2套白，銷登售率忙達(dá)到70上%！1、廣五告策瓜略成障功A）針嘗對同雀級市賽場競呀爭對蹦手犀蕉利的步攻擊B）低價治廣告恐驚爆突市場2、閃飼電戰(zhàn)籌銷叛售策假略開扛盤前者嚴(yán)格愈保密漁，不摩給對沈手應(yīng)倚變的俊時間3、價啊格策黑略成萍功猴價差盛小，斤扁平什價格寧體系錘實(shí)現(xiàn)伙銷售爸最大膽化開發(fā)小商應(yīng)臺對策桶略89秘-9脅3平80離-8答3平12繞0-簡12東2平君海悲朗郡——戶型職解析多層陪產(chǎn)品戶型君點(diǎn)評太：多層禮產(chǎn)品匪主力嗎戶型扛面積仍區(qū)間啄在80－93平米效的南證北通苗透兩吵居，與本歉案小盡高層安戶型86、89、10名7平米園戶型揮相似晨、特獵別指崇出其80平邊絡(luò)套房籮型設(shè)渴計有頃南向源兩房痰優(yōu)于悅本案營西側(cè)墻邊套86平米授南北瀉二居克戶型蓄；優(yōu)勢溫：南煩北通精透、謝南向鳴有觀灶景陽抄臺、情北向執(zhí)設(shè)計沾生活似陽臺刑非常革實(shí)用候，特鹿別邊鋤套設(shè)襯計有個兩個侵南向潑臥室徐，實(shí)喊用經(jīng)堅典；劣勢午：廚注衛(wèi)空趨間小已，不遍利于鹽在其貨間操取作，炮戶尸型設(shè)線計終耀歸中耗舉，脫無創(chuàng)抖新，燙產(chǎn)品馬附加掀值低迫。59個.8睬5平65搏.9則6平47巴.7稿5平君海仍朗郡——戶型瞎解析小高丟產(chǎn)品戶型圈點(diǎn)評闊：小層伸產(chǎn)品苦主力聽?wèi)粜蜕厦娣e儉區(qū)間密在59－65平米瓜的雙晃陽兩蕉居、洽雙東儉兩居鵲，與本殃案小束高層之戶型寸雙陽59平米姐一居銅戶型耕直接跳競爭摧；優(yōu)勢車：59平米惕設(shè)計竭兩個但房間溉、且納有獨(dú)創(chuàng)立客栗廳、抵衛(wèi)生灑間干攜濕分吼離設(shè)凈計巧蜓妙；劣勢纖：典祖式樓慎設(shè)計鋒，東其西兩憂側(cè)采尚光時題間有多限、漫房間蓋通風(fēng)嘉性較鹿差，幫廚衛(wèi)泡空間鉆小。規(guī)模占地30萬㎡，建筑面積75萬㎡容積率2.5地理位置渾南新區(qū)長白島南三公里，南京南街東側(cè)物業(yè)類型一期20棟多層、二期3棟高層開盤時間2010年4月25日目前均價多層6200元、高層4900元（加1500元精裝）推廣情況目前以沈城樓市月均2－3個整版、直銷派單為主（周邊項(xiàng)目及商業(yè)區(qū)）其它推廣無銷售情況一期去化率95%、二期去化率66%戶型面積一居45－55平米、二居65－85平、三居136-160平米(頂層)產(chǎn)品風(fēng)格北歐風(fēng)格項(xiàng)目配套公園：白塔公園學(xué)校：渾南一中、育才中學(xué)商業(yè)：白塔堡綜合市場、會展中心銀行：農(nóng)業(yè)銀行項(xiàng)目主要賣點(diǎn)二期以高層以中小面積的超低均價、與本案同價位送精裝發(fā)展商沈陽華凌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司郡原斬美村——中小吳戶型允、超智低均撇價、昌成熟俘園區(qū)產(chǎn)品高特征立：一期19棟5層洋篇房，暢主力庫面積13飲5-臉16斑5平米礙；二期３棟27層的罰高層惠主力魂面積65酷-8笑8平米獻(xiàn)；本案使相似認(rèn)產(chǎn)品緩分布益：65瓶-8劃8平米熱主要餅分布輪于項(xiàng)敏目高罰層邊剛套。13索5-倆16槐5平米綁的主竄要分盤布于池小區(qū)祥中間莖部分8幢洋罷房。12屈0平米貪以上線的面桂積銷許售明因顯好設(shè)于10事0平米佛以下難，目狀前存丘量以88平米雹為主氏。銷售打情況禁：剩邁余產(chǎn)穩(wěn)品主嘗要集暮中在役高層污產(chǎn)品屢中，擊小部善分在如多層膏頂層影，總蜘共約著占剩番余量55％。預(yù)計那明年津上市筍產(chǎn)品奮及供搭貨量如：三期至少15棟小晨高主腳力面珠積90歉-1交10平米燦，供校應(yīng)量10萬平餡米之桂間，盟預(yù)計氣上市遭套數(shù)妻在85棋0套左哥右；洋房:140-157平米高層：65-85平米21軟#項(xiàng)目騾整體脾規(guī)劃貫以65津-8繭0平米車左右測的小眾面積肆分布眨于小烤區(qū)北鉛側(cè)沿垮高鐵伙高層藍(lán)產(chǎn)品默，大窩面積鑰主要大分布軋于小咬區(qū)中企間洋會房。目前稈剩余藍(lán)產(chǎn)品獅主要座是65命-8捐8產(chǎn)品痕。一期二期三期小高:90-110平米項(xiàng)目名稱2012年上市量上市套數(shù)產(chǎn)品類別主力戶型郡原美村

10萬850套15棟小高90-110平米郡原精美村——中小笑戶型除、超塊低均矮價、尋成熟繳園區(qū)策略宮：現(xiàn)保房發(fā)香售、溝超低圣起價害、贈訪送家霧電家司具！上半峰年多立層原惕價65旦00元、捉高層窩產(chǎn)品54其00元，銷售書情況1-毛6月不女到30套，篩基本寶屬于雪滯銷僵狀態(tài)墾。下半稱年調(diào)剛價后呈多層棗原價58畫00元、迷高層肝產(chǎn)品49嘉00元，損均價滅降幅70初0元/平米挎。銷售耍情況賢良好捕，7-汁11月均15庭-2偽0套.（郡籠原美釣村）全國起二線己品牌狠開發(fā)扣商應(yīng)逼對策默略70湯.8建1平87席.2暮9平77向.5準(zhǔn)8平郡原庭美村——戶型獎解析高層供產(chǎn)品戶型棕點(diǎn)評裳：高層乳產(chǎn)品從主力贊戶型談面積遺區(qū)間不在70－97平米膊的兩孟居產(chǎn)陶品，與本役案小械高層云戶型86、89平米語戶型按存在名一定型的競平爭；優(yōu)勢寒：77平米戚設(shè)計者兩居伯、87平米萬設(shè)計錯三個亭房間鳥（且尋有一斥個房拍間贈示送）騰空間貨利用悲非常嚴(yán)恰當(dāng)苦，廚須衛(wèi)空賄間較切大利庸用操蓬作；劣勢潑：典愚式樓僻體、怪通風(fēng)懼性較偏差、申東西管兩側(cè)歪房間棄采光呢時間踩限。10巡壽9.黃88平15晌0平郡原胞美村——戶型怕解析4層洋壩房產(chǎn)糟品戶型溉點(diǎn)評掃：目前萍一期逼洋房趴庫存暈產(chǎn)品纏以15心0平以桌上三綱房頂傲產(chǎn)品碑為主憶，少量均首層11勺0平米鹿二房涌產(chǎn)品吐與本曲案目摔前在軍售的11怎0平多李層產(chǎn)磁品存謠在一尿定的愈競爭沫；優(yōu)勢側(cè)：南夏北通段透、盾南向征高有房誠觀景側(cè)陽臺槽、北被向設(shè)械計生掛活陽槍臺非炮常實(shí)嘉用，警實(shí)用壟經(jīng)典碎、廚醬衛(wèi)空病間大抱利于孝在其備間操祖作且跪有獨(dú)伐立餐段廳撞；劣勢恢：庫焰存產(chǎn)端品集礦中在到頂層方、首朗居可爆選擇厲空間命有限遞。華府疫丹郡——渾南延區(qū)域勉超高貸性價曲比樓劇盤規(guī)模占地36萬㎡，建筑面積138萬㎡容積率3.6地理位置蘇家屯蘇家屯區(qū)南京南街1009號物業(yè)類型

8棟高層開盤時間2011年5月22日目前均價高層5300元推廣情況報廣、車體、沈城樓市、短信、電臺、路旗、戶外廣告銷售情況5月22日開盤，目前在售是一期項(xiàng)目，共推案10次，推出面積段為43-139平方米，均價5400元/平

戶型面積一居438平米、二居65－85平、三居96－110平米產(chǎn)品風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格項(xiàng)目配套市政配套：新市政府、市民廣場、美術(shù)館、音樂廳、圖書館、新沈陽南站、國際展覽中心、公交汽車總站商業(yè)配套：奧園大型商業(yè)教育配套：體育學(xué)院、綠島私立學(xué)校、白塔小學(xué)、中興學(xué)區(qū)醫(yī)療配套：區(qū)中心醫(yī)院、血栓醫(yī)院、遼寧中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院項(xiàng)目主要賣點(diǎn)中小戶型、超低總價、百萬大盤、贈送空間多發(fā)展商沈陽華蘇置業(yè)有限公司長白近南板候塊上懼半年壓開盤擱項(xiàng)目份，定款位中抱端、貌以超蟻低價暑格，脂中小室戶型筆鎖定沖剛需伙客戶曾，與本戴案庫福存房級面積寇段重悠疊及糾產(chǎn)品業(yè)類同欄是本枯案明漁年主非要的騎競爭搖對手珠。本案診相似濟(jì)面積哨段分章布：其95平米加、12叨1平米荷主要堪分布熄于項(xiàng)妥目小忍高層雹產(chǎn)品副中。產(chǎn)品每特征罰：高層、艦小高趣層，罵面積蔑區(qū)間斜為39蔽-9躁5平方損米中域小戶棋型。頑建筑剃風(fēng)格AR僅TD減EC戚O，大徑規(guī)模演型社池區(qū)。銷售典情況罩：銷售態(tài)率55雁%預(yù)計童明年河上市蘋產(chǎn)品僅及供概貨量挽：一期塵未上切市的扭三棟顧小高敏層產(chǎn)漸品，顆加上料二期17棟高掠層產(chǎn)門品面努積段39四-1遼35平米竹。預(yù)剖計明未年上質(zhì)市20棟樓運(yùn)，供馳應(yīng)量15萬平君左右責(zé)，供爐應(yīng)套爪數(shù)16宰50套左揭右。高層遍：39鎮(zhèn)-9潑5平米小高棗層：95究-1婚25平米一期二期項(xiàng)目名稱2012年上市量上市套數(shù)產(chǎn)品類別主力戶型華府丹郡

15萬1650套17棟高層3棟小高90-125平米華府逃丹郡——渾南您區(qū)域酸超高督性價漏比樓糟盤91平95平12精1平華府銹丹郡——戶型膀解析高層餓產(chǎn)品戶型優(yōu)點(diǎn)評胸：高層槳產(chǎn)品胡主力竄戶型付面積戰(zhàn)區(qū)間鄙在80－93平米暮的南澤北通俊透兩水居，與本械案小拉高層零戶型86、89、10雨7平米勇戶型尸有競林爭；優(yōu)勢只：南掠北通候透、殼贈送殿南向欺陽臺悶及北莖向入階戶花瓦園（欄后期乘可改飾為房友間）稅使兩征居變得三居廣、三然居變特四居眾多重農(nóng)空間因贈送課，產(chǎn)黑品附尋加值融很高攏；劣勢幕：廚林衛(wèi)空姓間小堂，不某利于糠在其求間操蠟作，踩北側(cè)板房間鋼面積計略小叫。規(guī)模占地24萬㎡，建筑面積40萬㎡容積率1.95地理位置東陵營城大街99號物業(yè)類型

8棟多層開盤時間2011年5月22日目前均價多層5600元小高5000推廣情況車體、短信、報廣、沈城樓市、直銷派單、活動銷售情況5月22日開盤，目前在售是6期項(xiàng)目，去化率75%戶型面積兩居56－65平、舒適兩居85－96平、三居110－120平產(chǎn)品風(fēng)格簡歐風(fēng)格項(xiàng)目配套小區(qū)內(nèi)部配套:國際時尚BLOCK景觀步行街，近2萬平沿河景觀運(yùn)動公園中小學(xué):渾南小學(xué)、渾南第二小學(xué)、五三中學(xué)、六三中學(xué)幼兒園:小哈津綜合商場:億豐、泛華、興隆大家庭項(xiàng)目主要賣點(diǎn)中小戶型、超均總價、周周特價房發(fā)展商沈陽凱維萊置業(yè)有限公司璟悅尚香灣——理工村大學(xué)君旁、塑超高券性價乒比項(xiàng)益目理工皺大板款塊項(xiàng)酬目，洲定位慘中低霜端、呈以超律低價妙格，爸中小見戶型監(jiān)，較版高的紀(jì)性價攪比鎖虹定剛請需客肉戶，與本扇案庫桂存房完面積槳段重懇疊及吩產(chǎn)品非類同朋且成左交價蘆大大跪低于江本案壓，成綢為本經(jīng)案主另要的樣競爭熔對手表。本案肯相似向面積挖段分?jǐn)D布：其80壓-9王5平米證兩房管、11噴0-露13睛5平米陽三房鼻主要焦分布盲于項(xiàng)幼目多呆層層侵產(chǎn)品竟中。產(chǎn)品勇特征顯：多層、疑面積販區(qū)間記為45便-1踩35平方離米中邊小戶翁型。盼現(xiàn)代煮簡歐繪風(fēng)格揭，大蔬規(guī)模味型社識區(qū)。銷售附情況建：銷售走率70謎%預(yù)計拾明年刷上市眾產(chǎn)品剖及供稿貨量顫：預(yù)計濫明年因上市14棟樓梳，供場應(yīng)量6萬平要左右筆，供柏應(yīng)套銜數(shù)63必0套左踏右。多層紐奉：85屬-1妖35平米六期項(xiàng)目名稱2012年上市量上市套數(shù)產(chǎn)品類別主力戶型華府丹郡6萬630套多層、小高85-135平米七期璟悅欺香灣——理工建大學(xué)率旁、尿超高途性價拋比項(xiàng)匹目策略絮：低五價開叢盤、款準(zhǔn)現(xiàn)益房發(fā)肚售、憤贈送悔一年咱物業(yè)道費(fèi)！上半麥年多濤層原暮價57后00元，銷售食情況1-系6月銷屑售不襖到80套，決基本陳屬于泉滯銷寺狀態(tài)工。下半住年調(diào)絲式價后嘩多層磁原價58貨00元、丈高層弓產(chǎn)品49絮00元，銷售度情況景良好陜，7-冊11月均40套.（璟當(dāng)悅香幟灣）璟悅刮香灣——理工創(chuàng)大學(xué)茶旁、庸超高打性價耳比項(xiàng)偏目80塑-9鉆2平13嫁6平10角8平璟悅俗香灣——戶型滔解析多層離產(chǎn)品戶型隊點(diǎn)評蕉：多層贏產(chǎn)品臣主力致戶型君面積稻區(qū)間烈在80－93平米嘩的南憂北通腦透兩巾居，與本犬案小往高層戴戶型86、89、10毯7平米抵戶型祖相似嘗是與氣其比坐較本遺案小蔑高層藝產(chǎn)品啊無明聞顯戶題型優(yōu)聚勢；優(yōu)勢竟：南侮北通倍透、標(biāo)南向桿高有詢觀景年陽臺棚、特且別邊希套設(shè)冒計有絕兩個刺南向拴臥室寧，實(shí)貿(mào)用經(jīng)積典；劣勢心：廚憐衛(wèi)空淹間小衣，不犁利于棗在其備間操橡作，毯戶太型設(shè)子計終略歸中費(fèi)舉，俗無創(chuàng)箭新，宏產(chǎn)品嶄附加紛值低喇。優(yōu)勢察：地處眠大渾嗎南核絹心區(qū)勇渾南職新城鏈莫子印山地文塊，隱西鄰展規(guī)劃盈中的敏沈陽輸行政版中心蔑，東植臨國朱際軟奶件園玻，北折面為莊市政煉儲備時用地售，南考向是馳莫子漁山及拖未來鑰的領(lǐng)蒼事館宅區(qū)20付13年交析付1.冤1期規(guī)模占地114萬㎡，建筑面積180萬㎡容積率1.28地理位置沈陽市渾南新城全運(yùn)村地塊（市行政中心東側(cè)）

物業(yè)類型

8棟多層開盤時間2012年1月5日目前均價小高層9500元高層8500（含2000元精裝修）推廣情況車體、短信、報廣、沈城樓市、活動銷售情況1月5日開盤，目前在售是1期項(xiàng)目，去化率30%戶型面積舒適兩居96－105平、三居125－150平產(chǎn)品風(fēng)格法式風(fēng)格項(xiàng)目配套小區(qū)內(nèi)部配套:國際時尚BLOCK景觀步行街，五星級酒店、全運(yùn)村場館西鄰規(guī)劃中的沈陽行政中心，東臨國際軟件園，北面為市政儲備用地，南向是莫子山及未來的領(lǐng)事館區(qū)綜合商場:億豐、泛華、興隆大家庭項(xiàng)目主要賣點(diǎn)全運(yùn)村齊全配套、法式風(fēng)情、超級大盤發(fā)展商沈陽全運(yùn)村建設(shè)公有限司綠城咱全運(yùn)汪村——全運(yùn)睡村中功心、隨法式俊風(fēng)情僵、超范級大去盤95平14虎9平11把0平12目5平綠城肯全運(yùn)介村——戶型釣解析小高退層產(chǎn)缸品戶型刮點(diǎn)評渴：小高茅層產(chǎn)察品主勾力戶布型面卡積區(qū)券間在95－12典5平米蒸的南心北通靜透兩胡居、您三居纏，與本漸案小賤高層且戶型86、89、10貓7平米凳戶型益有競介爭；優(yōu)勢巖：南跑北通怒透、臥贈送匪南向屠陽臺課及北踏向贈蜓送露妨臺（怎后期脈可Ｄ臣ＩＹ顯空間掠）重焰空間端贈送土，產(chǎn)蹄品附彼加值殺很高墨；劣勢疼：廚羞衛(wèi)空單間小鞏，不機(jī)利于儲在其嘆間操怠作，兆北側(cè)諸房間售面積撲略小討。競爭卵分析軌：20施12年將太有4個項(xiàng)館目入戚市，據(jù)另外8個在婦售項(xiàng)辮目也氣將會騰在明良年推樸出新漂品，以主要蒜競品紗上市框時間它點(diǎn)集蕩中在斥下半駝年6-繳8月份詞且貨帝量是丹今年曾供應(yīng)奔量的塌兩倍磚，片沾區(qū)下俘半年概競爭債將會芒進(jìn)入呢白熱嶼化。建面6萬平米，2012年年3推售建面33.5萬平米，預(yù)計2012年8月推售

建面88萬平米，預(yù)計2012年9月開始銷售

建面29萬平米，預(yù)計2012年8月開始銷售

明天廣場圣羅倫斯綠色家園巨寶名城益華新城綠城全運(yùn)村星河灣2012年1月2月剩余貨量近2萬㎡剩余貨量近6萬㎡剩余貨量近2。2㎡剩余貨量22000㎡剩余貨量35000㎡君海朗郡郡原美村華府丹郡長緹灣璟悅香灣4月7月8月9月10月11月12月5月6月3月20授12年區(qū)第域市筑場供繞應(yīng)量墻分析7－8月二遵期產(chǎn)陵品上倍市預(yù)粱計：8萬平答米9月三營期產(chǎn)芝品上滑市預(yù)肉計：10萬平竹米6月二蓬期產(chǎn)留品上勤市預(yù)思計：15萬平杰米7月二日期產(chǎn)坊品上征市預(yù)欲計：6萬平蹈米剩余堤貨量52光00捐0㎡剩余擠貨量35租00摩0㎡剩余址貨量維近2萬㎡5月二可期產(chǎn)框品上飛市預(yù)補(bǔ)計：10萬平深米9月三耽期產(chǎn)獸品上博市預(yù)箭計：10萬平甲米6月二拍期產(chǎn)祖品上注市預(yù)暴計：5萬平逐米5月二塔期產(chǎn)盤品上逗市預(yù)閣計：15萬平破米競品絹項(xiàng)目塌去化酸速度使分析去化曬速度猾分析瞇：平白均月乒去化塵速度芳為20套左待右，約華府腎丹郡皂由于蓬中小選戶型朋、超抵低總櫻價，現(xiàn)推廣勁力度銜強(qiáng)，滾所以煌去化帝速度鏟最快萄為月樸均成嫌交67套。上半麻年上平市樓賊盤整票體銷朽售較跟好，上下半紡年市載場走蠟弱，脫新盤淹上市顧量暴木增，較市場啊存量沫不斷鑒放大倡，但暫去化指速度蒜明顯大放緩孟，目盲前市課場主摧力價勇格區(qū)沸間在50鐘00隸-6定00猛0元/平米冶之間紹。華為府丹學(xué)郡項(xiàng)猜目由瘦于其裹面積鉗段較嶼小，圍總價激單價望均較煌低，葬所以獸銷售棵情況負(fù)最好聰；郡四原美良村、缺璟悅送香灣嘩等項(xiàng)粥目下里半年脹進(jìn)行槽了價迫格調(diào)距整后稻（價席格下?lián)舴?-指15懸%），岔銷售非態(tài)勢哨明顯儉好轉(zhuǎn)異。主要傘競爭噸個案宵銷售無情況項(xiàng)目名稱上市面積(萬平方米)上市物業(yè)類型主力面積面對客群目前價格去化率剩余套數(shù)套數(shù)(平方米)(元/平方米)君海朗郡3.54約156小高、多層90-120剛需客戶多層5800

小高490070%約49套郡原美村5.8約550洋房、高層60-85剛需、少量首改客戶高層5200洋房630066%約188套華府丹郡6.8750小高、高層90-130剛需客戶高層5000小高520085%約112套長緹灣5.2454多層、高層85-131剛需客戶多層5400高層450065%約157套璟悅香灣5.5390多層85-120剛需客戶多層540068%約124套圣羅倫斯6.98約708多層、小高80-140剛需、部分首改客戶小高5000多層6800-800057%約306套綠色家園3.8約284多層、小高80-141剛需客戶小高5700多層600075%約71套市場粗研判峽對營詠銷的休指導(dǎo)以：找到鉆項(xiàng)目披的核乳心賣萌點(diǎn)，柱形成響差異帆化競暑爭價犯值。通過系獨(dú)特筋的營吧銷手溜段，踩爭奪辱有限嫩的目蘋標(biāo)客便戶。持續(xù)儲政策認(rèn)調(diào)控——區(qū)域臨市場如內(nèi)項(xiàng)供目同既比成膠交量栗明顯正下降繪，去類化速糧度放衰緩，刮銷售擺難度翼加大輛；產(chǎn)品燦同質(zhì)史化嚴(yán)伸重——競爭緞加劇華本案紙產(chǎn)品催面積竭段與保周邊硬競品驕項(xiàng)目蘇重疊輪且戶帥型較聯(lián)為類克同，秋產(chǎn)品廣附加版值不散高；片區(qū)脂競品坐價格雪走低——主要慘競品呀促銷勺折扣朗力度彈很大趨，片涌區(qū)銷羨售均察價開謝始松峽動，央部分請新盤殖選擇憐低于鄰市價地開盤廚，?？椬C出薦貨及響回款溪；市場團(tuán)供應(yīng)聲量巨緩大——未來鑒板塊避內(nèi)潛代在供呀應(yīng)量起超過15徑0萬平捕，新洗項(xiàng)目撫將陸絡(luò)續(xù)在20糞12年第敲三季弦度入螺市，究市場朱競爭墳更加歌激烈雅；競品遲項(xiàng)目妙推廣搶力度舊不斷汗加大——區(qū)域計市場溉各大避競品襯項(xiàng)目淘，在萍營銷仙推廣數(shù)手段慎層出痰不窮術(shù)。第二購部分雀：面濕臨問鵲題我們勇重在君解決燦三大賓核心疼問題上：如何魚解決殊現(xiàn)場濾客戶膚到訪物量不可足？在市相場如章此低消迷時轎期，暮怎樣甲去化畜庫存鈔產(chǎn)品法？三大賭核心清問題如果賄小高態(tài)層產(chǎn)嚇品明常年上鬼半年汽推出姻，我暗們怎尋樣撬訂動市且場？第三鐘部分奧：項(xiàng)熊目分艘析20病11年度堪銷售晌總結(jié)客觀趴存在階的信達(dá)3.寇1期20提11年營憤銷面沃對的僚困局困局二：客戶到訪量嚴(yán)重不足困局一：營銷推廣非常不給力困局三：周邊項(xiàng)目的重兵圍堵困局四：嚴(yán)酷的政策金融環(huán)境20慌11年度憂銷售筐業(yè)績分析忍：20原11年上云半年鉆去化讀二期嚼庫存圣產(chǎn)品沈，4月底沿二期暗去化菌率達(dá)追到95帶%，5－7月三鑒期新宗品蓄容客，8月7日正愉式開榆盤，吼由于勿下半寸年推犯貨量努進(jìn)行獄調(diào)整攻（四結(jié)棟小蘋高層濤沒能毛按時生推出邊），嘩所以處本年崖度的梢銷售桿套數(shù)寺及銷墾售金胳額基椒本與20慎10年相漸當(dāng)。丙同時吉，由弟于本珠案銷時售均連價提隊升較煮快，就高于滔二期哪庫存寸成交鑰均價頃近20稀00元，炒同時榮，上強(qiáng)市均詠價大啦大高狐于區(qū)柔域市冶場競心品銷亂售均堪價，攜蓄客虛時間栽短（母在新界裝修防銷售序中心牙），猛營銷江推廣情力度散差及廈推廣鋤渠道擋有限五、政派策調(diào)燒控等麥因素廉影響搞，導(dǎo)良致本他案下攪半去鬼化速量度放彩緩。銷售套數(shù)銷售面積銷售金額實(shí)現(xiàn)均價備注2010年二期227套28915.91平米1.268億元4387元/平2011年三期201套21838.97平米1.226億元5784元/平三期實(shí)現(xiàn)均價6394元20們11年區(qū)各域市環(huán)場銷枯售排穩(wěn)名——片區(qū)霧內(nèi)本械案成值交均班價排捷名第束一排名項(xiàng)目名稱成交均價（元/平方米）1本案63942郡原美村

62003君海朗郡

58004璟悅香灣

56005華府丹郡

53006綠色家園

53007長緹灣

52008圣羅倫斯

520020袍11年本豪案區(qū)飛域市蹈場成赴交均踩價排尚名第崗一20甜11年競灣品項(xiàng)輪目成級交套姑數(shù)排梁名排名項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1華府丹郡

8002綠色家園

4503長緹灣

2654郡原美村

2355璟悅香灣

2246本案2017圣羅倫斯

1868君海朗郡

85分析蚊：上戰(zhàn)半年藍(lán)上市踩樓盤條整體套銷售濟(jì)較好襯，下月半年糖市場逃走弱搜，新間盤上女市量現(xiàn)暴增炸，市州場存矮量不回斷放繞大，桿但去川化速貍度明別顯放稈緩，瞎目前規(guī)市場駁主力壺價格交區(qū)間擱在50懸00寶-6暢50效0元/平米鞏之間辛。從靜全年菊各競嬌品項(xiàng)缺目成業(yè)交均俊價來嘗看，爆本案并以63瓜94元的更成交咐均價斯名列問榜首綿，華矛府丹還郡項(xiàng)而目由咳于其熔面積坐段較崇小，票總價本單價盈均較關(guān)低，宰推廣蜜力度棄大，鋒銷售鳳套數(shù)步排名錢第一插。本年與度成拉交客掠戶分護(hù)析成交儲客戶芬分析—認(rèn)知臥途徑扯分析（1）錯認(rèn)寫知途唇徑：分析圣：全村年媒晨體投叼放量泰較少往，營重銷推丹廣力聲度有送限；輕客戶病最重申要認(rèn)足知本佩案的鋒途徑孫是是拒朋友巴介紹陰推介鄰約占81泥%左右伙，另殊外由它于10月份盜開始來金網(wǎng)烘絡(luò)下忘到周智邊企批業(yè)進(jìn)遷行團(tuán)余購?fù)剖V，繩客戶朗有7%來至叫團(tuán)購才，別騰外路寨過及賭沈城紗樓市疾也各蕉占5%。成交旱客戶微分析—工作驕區(qū)域光分析（2）塞工險作區(qū)描域：分析頁：由堂上表把可知偏本案任的主盆力客換戶工萬作區(qū)極域仍褲是大幸渾南濟(jì)地緣食性客仙戶為粗主約仿占40全%在渾椒南工廟作，蛾在沈豪河區(qū)趙、和催平工障作的競客戶銅也比賢較多紗約占20焰%左右那。成交納客戶烤分析—居住晃區(qū)域物分析（3）蛙居賞住區(qū)篩域：分析短：由貍上表景可知束本案談客戶碼仍然仔是以剖大渾母南的夫地緣安性客躲戶為恩主約殿占53蘆%左右蛇，沈年河、救和平真各占15掩%左右陽。成交?？蛻艮o分析—職業(yè)協(xié)特征舞分析（4）母職揮業(yè)：分析瞞：成律交客由戶中霞約有80嘩%在政晨府機(jī)獅關(guān)工承作的猜普通洗公務(wù)向人員底以及愛私營渾、民燈營企與業(yè)普利通員均工，邪由于芽收入憲水平真不斷梯提高功，已面經(jīng)成堆為本軟案主宰力客織戶群妥。成交補(bǔ)客戶羽分析—年齡面段分坡析（5）怨年垂齡：分析茫：由奮上表榮可知捏本案陽成交孝客戶飼的年紐奉齡段那集中努在28－55歲的川主力鳥客群押。成交豬客戶聾分析—文化廁程度牛分析（6）干文秩化程永度：分析傲：成愁交客忠戶中撥普遍糾學(xué)歷至層次右比較呀高，領(lǐng)其中電具有鴿本科暫以上潤學(xué)歷果的占65懂%以上僚。成交勵客戶辛分析—家庭茄結(jié)構(gòu)源分析（7）玩家?guī)磐ソY(jié)散構(gòu)：分析虧：由兆上表汗可知路本案蘆主力戰(zhàn)客群警的家過庭結(jié)可構(gòu)是衣三口暗之家洗約占60哪%，別辭外一幸人及鍵二人不世界拐的客誓戶各啦占20旗%，三隨口以索上客隆戶較列少。成交株客戶窄分析—住宅憐情況漆分析（8）易住疾房情卷況：分析殲：由脫上表音可知喬本案跪客戶五中已關(guān)經(jīng)擁義有房士產(chǎn)的墓客戶退最多茄約占56船%。成交晝客戶早分析—收入恥情況柿分析（9）街收避入情饞況：分析鞏：由兵上表勿可知響本案槐成交指客戶嫁的經(jīng)打濟(jì)收妥入情站況較第高，榨普遍亡家庭羽月收需入在60羊00元以結(jié)上的桿家庭疫約占借六成吊以上俱。成交僵客戶押分析—客戶振的購擇房動暮機(jī)（10）秩買竟房目瓜的：分析適：由側(cè)上表賺可知甩本案恨投資旬性客罵戶最尸多約小占33頓%,其次測改善惹型客菜戶也戰(zhàn)占將間近30仍%，首陜次置棋業(yè)的慚準(zhǔn)備疑婚房券也占茂了兩廣成多邀。成交毀客戶所分析—購買浪動機(jī)躺分析（11）正購育買因界素：分析泡：由喝上表鳥可知跑本案懂成交濟(jì)客戶誘最看吩好本粥案的兇是高事附加紋值的筒戶型饅設(shè)計現(xiàn)，其腿次價驅(qū)格也野是選翼擇本煉案最泊主要酸的因慰素，賣另外京客戶踏還看照好本喇案多只層的價產(chǎn)品竊形式王以及具區(qū)位棟也其振選擇暈本案呼的重甜要條辯件。成交吳客戶棋描摹電對營博銷的哭指導(dǎo)純：年齡半：他定們在28記-4豎5歲之汪間，隨事業(yè)斯小成呈是社迎會中頃具有視高學(xué)系歷的校中產(chǎn)仍階級屬、青萬年新素貴。行業(yè)魯：他壤們是蓄政府尖公務(wù)騙人員劈燕、是港私企短中具遞有較餓高能媽力素竊質(zhì)的啊中高俱級管堂理者換或者扶技術(shù)盲專長絕的高型級技版工。置業(yè)浴次數(shù)日：他掃們普萍遍是廁兩次疤置業(yè)并，經(jīng)獸驗(yàn)豐膨富對紗產(chǎn)品努質(zhì)量遮及物駁業(yè)服慨務(wù)非雅常關(guān)恒注。置業(yè)咬目的為：除蘭了改昆善生爺活條規(guī)件，腔對所捎投資賞房產(chǎn)撲的升棗值潛妥力期滋望也胖是他沈們購錫房主轉(zhuǎn)要目承的。品牌折認(rèn)識灘：雖臥然已編經(jīng)購秋房，派但大掉部分壤客戶副對信芳達(dá)的鎖品牌旦還不拍是很洞了解贊。項(xiàng)目鞏認(rèn)知門：他揀們對劇產(chǎn)品餐（戶菠型）更附加豬值的傻高度掃認(rèn)可探，同獻(xiàn)時對栗價格奪非常撈敏感優(yōu)，對抽本案妥的建茄筑形歇式多宴層產(chǎn)鈴品以呼及托六斯卡贈納建頭筑立沫面更仆是情船有獨(dú)舞鐘。知識找途徑挪：他令們是罷通過習(xí)朋友夸推介繞了解捏到本延案，量大部圣分客撈戶都列提出起“這沙么好疼的項(xiàng)袖目為嫩什么譯不打慰些廣侵告讓輛更多擠的人煉了解紫項(xiàng)目扎”在營面銷上保重點(diǎn)京強(qiáng)調(diào)竿項(xiàng)目裕的高兔附加穗值的驢產(chǎn)品初（戶掙型設(shè)吹計）負(fù)以及相具有鄰較高繞的升形值潛籃力的撒、強(qiáng)牲調(diào)項(xiàng)雹目多蠅層產(chǎn)貨品的悼稀缺壤性，完對托凝斯卡雅納的潔精裝梁立面繁也是翁明年罷重點(diǎn)期推介亂的部還分；目前茶客戶吐普遍陵對價哄格非掙常敏箭感，勺為了判不流酒失客原戶建帆議明桶年價匙格不趨宜提暖升過武快；加強(qiáng)巖老客渠戶維特系，錫增加誕老帶卷新活束動方林式，徹提升嚷口碑感，增糞加企短業(yè)互哨動（個組織獨(dú)團(tuán)購核）潔；增加純媒體撲通路抽，重渠點(diǎn)加撫強(qiáng)對畫周邊標(biāo)競品督客戶爐的資違源攔懲截；提升刊物業(yè)程的服岸務(wù)品輛質(zhì)從禍而提面升信腸達(dá)品凳牌價風(fēng)值，含注重屠工程佳的管乏理保菜證質(zhì)污量。庫存喬及新聰品貨束量盤然點(diǎn)3.襪1期庫們存多傍層產(chǎn)杰品94套（含擊：暫靈未開少盤的12當(dāng)#及四套草樣板論間）庫存蔬及新者品分籍布圖3.濕1期新櫻品4棟小熱高層產(chǎn)品安共計無：21雖6套8#6#4#10#12#14#16#2#2-1#2-2#2-3#庫存播及新蹄品貨鑰量盤梨點(diǎn)預(yù)計20金12年銷勝售套狗數(shù)：31稍0套，勵銷售煌面積替：27殊43嚼8m2、銷售網(wǎng)金額脂：1.咬61億元用；其中臥，3.色1期多促層庫摟存——銷售邁套數(shù)侵：94套、欺銷售機(jī)面積壟：93直56趣.0爆1m2銷售拳金額帝：59這87濾.8宰4萬元疾；3.延2期小日高層襪新品——銷售屈套數(shù)手：21閑6套、湖銷售親面積吩：18手08肢2m2、銷冠售金柿額：1.哈01億元瞞。戶型一居二居三居四居全躍合計庫存(多層)套數(shù)970130294面積672.86927.081449.290306.849356.01均價675664426512055006400金額4545436.8446242499437776.5

168762060295082.64新品（小高）套數(shù)4812840

216面積2887.4111874294.12

18082均價550055005500

5500金額158807006152850023617660

101026860總計：161321943庫存鼓及新央品面尤積配找比分誰析具體地見下叔表：產(chǎn)品早分析晌：3.屑1期庫駝存及誤產(chǎn)品攝合計眾：30寸7套，查其中冶，84培-9本9平米會的兩艙房產(chǎn)踏品約索占64野%，一羞房三滾房產(chǎn)配品各喂占20騾%左右袋，整輝體面中積配宏比中逮小戶礎(chǔ)型約美占80憲%，適堪合目扮前市午場主孝力客沙群剛裝需客咬戶需爆求面勢積段魂。三期產(chǎn)品情況樓棟號面積區(qū)間(㎡)4#6#8#10#12#14#16#2#2-1#2-2#2-3#合計百分比套數(shù)54-11015141415291354545454307100.00%一房54-8411223

1121212125818.89%二房84-991291212221

3232323219663.84%三房11024

1442101010105718.57%庫存相多層細(xì)產(chǎn)品知分析均價府線：64轟00元/平米累以來上分析品：庫在存產(chǎn)耽品銷鎮(zhèn)售均叫價一趙居產(chǎn)便品最啦高達(dá)搖到67桃56元/平米撿，總法價在42－47萬元緒；其東次三格居產(chǎn)站品均招價達(dá)收到65歸12元/平米備，總愚價70－75萬元底；本益案主轉(zhuǎn)力10緒0平米把兩居坑均價64覆42元/平米絨，總桌價63－65萬之饞間。只考慮.3.1期swot分析S1托斯卡納風(fēng)格立面獨(dú)特S2產(chǎn)品面積段豐富且為中小戶型，適合目前市場特性S3送花園、送露臺、送戶內(nèi)花園產(chǎn)品附加值較高S4低密社區(qū)，全洋房產(chǎn)品設(shè)計S5整盤規(guī)模較大，產(chǎn)品形式豐富S6信達(dá)集團(tuán)上市百強(qiáng)品牌地產(chǎn)公司資金實(shí)力強(qiáng)大S7后期高端產(chǎn)品可抬高項(xiàng)目品質(zhì)W1前期宣傳推廣力度差，導(dǎo)致本案市場知名度低，客戶來訪量少W2信達(dá)地產(chǎn)雖然已經(jīng)進(jìn)軍沈陽2年之久，但企業(yè)品牌未能順利落地W3一、二期業(yè)主對開發(fā)物業(yè)服務(wù)不滿導(dǎo)致口碑不佳對銷售有影響很大W4庫存產(chǎn)品總價偏高，與市場需求相悖W5周邊目前缺乏較大較全的商業(yè)及生活配套，導(dǎo)致客戶信心不足；O1大渾南規(guī)劃核心地段，未來發(fā)展?jié)摿薮驩2明年白塔公園、白塔河及沿河綠化預(yù)計明年建成為本案大大增加了本案外部景觀優(yōu)勢。O3地鐵二號線的開通以及輕軌規(guī)劃拉近了本案與市區(qū)的距離O4全運(yùn)村選址與本案接壤，區(qū)域相關(guān)配套逐步趨于完善。O5明年下半年，有可能市場回暖，為本案增加市場機(jī)會T1宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險加大，國家調(diào)控政策仍會延續(xù)T2片區(qū)競品項(xiàng)目40%左右市場存貨沒有被消化，市場銷售壓力加大T3片區(qū)明年市場供應(yīng)量是今年的兩倍，暴增的市場供應(yīng)量導(dǎo)致片區(qū)競爭的白熱化，去化難度加大T4周邊競品的降價出貨，大量分流了本案客源T5理工大學(xué)板塊和長白南板塊周邊競品項(xiàng)目營銷聲勢很大，也會分流本案客源Strength優(yōu)勢分析

Weakness

劣勢分析Opportunity機(jī)會分析Threat

威脅分析SW寬OT分析發(fā)揮校優(yōu)勢老，規(guī)恰避劣魂勢，電把握劃機(jī)會遞，淡陷化威嘆脅鑒于項(xiàng)目本身的產(chǎn)品品質(zhì)、信達(dá)項(xiàng)目一貫秉承的氣質(zhì)，我們認(rèn)為：

挖掘產(chǎn)品價值、提升性價比，才是項(xiàng)目的最優(yōu)出路！我們爺應(yīng)該坦怎樣遍做？項(xiàng)目扎價值價的深勁度挖漏掘區(qū)域?yàn)┮?guī)劃逢：本案紛所屬版區(qū)域虜?shù)臏喛湍闲驴箙^(qū)是罪目前攀沈陽良的重飲點(diǎn)開躬發(fā)區(qū)楊域之滑一；未來星政府低南遷庫、新阿南站格的投鞏入運(yùn)如營、里全運(yùn)招會召脆開等個利好串會提姿高整閥體區(qū)闊域內(nèi)摘的影球響力露；地鐵欺二號聲線及何規(guī)劃跨輕軌任將渾簡南對趁周圍選區(qū)域痛的吸訊附能魚力進(jìn)貼一步晴加強(qiáng)默；渾南即未來頸將成愉為沈著陽新臭的行宿政中層心、搬交通遣樞紐郵；政府筆規(guī)劃諷、城降市外運(yùn)擴(kuò)、盾軌道欲交通絕的利隱好加爸快區(qū)島域城墻市化等進(jìn)程肅，未索來區(qū)拿域城督市價掠值將殲會大表幅提寬升城市臉區(qū)位：未來丘城市瘋核心鎮(zhèn)，配暢套齊組全，賞潛值讓無限城市殖規(guī)劃茶發(fā)展養(yǎng)方向20博13年全迎運(yùn)會第十巾二屆創(chuàng)全國譽(yù)運(yùn)動群會將變于20姨13年在懷遼寧亦召開牧，作滑為主懶賽區(qū)簽的沈筋陽渾私南已步經(jīng)全業(yè)面拉濱開新曠城建尚設(shè)。1月7日，俱沈陽摩市渾寧南新罷區(qū)與12家企頓業(yè)在菠沈陽梳舉行夕渾南飾新城假建設(shè)拉項(xiàng)目除簽約軍儀式馳。根偷據(jù)投肯資協(xié)穴議，12個重頓點(diǎn)建鈴設(shè)項(xiàng)哲目總采投資序額達(dá)70疼0億元敗，總債建筑到面積寺約16跑00萬平鏈方米阿，包握括大臨型商推業(yè)、掩旅游效、文棉化、齡醫(yī)療碼等設(shè)綢施。目前勸，按竄照第置三代幫生態(tài)扛智慧販城市顫理念療，以嶺國際顧標(biāo)準(zhǔn)勤規(guī)劃煤設(shè)計姐的渾怒南新必城正礎(chǔ)全面楊推進(jìn)貞建設(shè)紗，全貫運(yùn)會撕和省朗市重有點(diǎn)項(xiàng)豆目進(jìn)革展順謀利。解其中批，全喇運(yùn)會珍運(yùn)行亞中心程將在虎春節(jié)站后開關(guān)工建糾設(shè)，丟“三欲村”叨（運(yùn)啟動員娛村、真媒體言村、氏技術(shù)貨官員槍村）信、媒許體中殘心、咬網(wǎng)球陶中心順、全菌民健哨身中樸心、劑接待累中心羞、全霞運(yùn)會敗俱樂嘗部和棒會議嘩中心算、服背務(wù)人分員培說訓(xùn)中棍心、例志愿翼者食持宿中膽心、計餐飲弓中心隆等9類全放運(yùn)項(xiàng)議目已罰經(jīng)全籃部進(jìn)俗場施糊工，掃建筑利面積孩達(dá)15軌4萬平冊方米濤。截采至目傳前，收渾南甲新城蝴已落魄地重崗點(diǎn)招鵝商項(xiàng)燙目20余個朽，總坑投資眨額超楊過10旋00億元被，成進(jìn)為推李動渾各南新把城持識續(xù)發(fā)串展的雪強(qiáng)勁萄動力秤。全運(yùn)唯會的徑籌備火會將遣沈陽碗整體檢的發(fā)酸展重蹈心南即移，個成為另推動香沈陽展發(fā)展路的新嘉引擎信達(dá)·理想而城本案眉周邊尼既有躲自然落資源抓，又象毗鄰憐大渾跪南政糧治文理化中甩心，戴位置面得天亂獨(dú)厚主要艘配套乏設(shè)施——未來焰城市賞核心井，配期套齊吵全，冷潛值梳無限公園各地產(chǎn)——我家前就在牢公園繩旁白塔項(xiàng)公園20礎(chǔ)12年年擾底前畢完成園內(nèi)毯特色朋景觀獎：幾任何形葛玫瑰創(chuàng)花池+現(xiàn)代穗感梯艘形草槐坡+網(wǎng)格受狀園乎路“草袍地+沙地穩(wěn)”的獎兒童孝游樂州場北部暴密林院景觀埋區(qū)以域密林墾為主由，林矮間點(diǎn)毒綴若遷干供牌游人鋪運(yùn)動巧休閑背的小護(hù)空間初，設(shè)臂置健枯身器樣材、呼坐椅侄，人暫們可疏以在倘樹林披下健夫身。折線榆河道嗓景觀或區(qū)將殿原有笑自然拘駁岸姿的河傻道按辦照流衛(wèi)向以勻直線蘇折線柳的硬遠(yuǎn)線條舞形式仁展現(xiàn)斤。在興河岸辰的北競側(cè)，戀設(shè)計秤了一鎮(zhèn)條親陽水石布條，蜘人們決坐在洞石條色上欣紙賞水冊景，紙足部獎可以述與水餃親密娃接觸蹲。瀕寒臨水反岸，辦視線自逐漸促開闊廣，形花成疏即林草蒼地的乓景觀訓(xùn)，兒饞童游稼樂場斗、親磁水平桶臺、哭玫瑰廳園等財景觀酸節(jié)點(diǎn)劣圍繞渣水系蘿分散光開來穗。此處畫的兒茄童游館樂場害地以吧草地診結(jié)合淺沙地放的形叢式體確現(xiàn)，隸在沙鉛地上按放置鈴成品叉游樂練設(shè)施疏，供腹兒童灶使用煮，周駱邊設(shè)駐置坐嶄椅，嚴(yán)可以燃滿足犁家長船休息燙的需霞求，伶河岸傍南部恰場地?fù)?dān)東側(cè)隆是一譽(yù)處以潤各色許玫瑰泳花形止成的級幾何生形玫壟瑰花止池。蜿蜒畫生態(tài)豪的“好桃花僅谷”在桃宰花谷疤景觀邊區(qū)，經(jīng)把南余部的棕支流鞠與主駱河道澤分開渾，利賞用現(xiàn)眼有地取形條險件將晚之打羅造成革蜿蜒轟生態(tài)悶的“好桃花浸谷”構(gòu)。谷爹中置箏石、何濕生冤植物須、木鄙平臺攜與薔哪薇植路物相曠映成牲趣，召谷上扎建有擾兩座貪人行階橋，平造型因優(yōu)雅貢新穎罵，與瓜周圍顫景觀剩相映壯成趣炭。橋捕上觀坐谷、講谷中恰望橋洪，一制步一驅(qū)景，役具有坡空間腿感。在白糞塔寺劉廟景腿觀區(qū)蘇，白最塔與免塔后錯的寺單廟連叮成一訴線，淋延伸執(zhí)至公模園北韻部，渡形成藥貫穿涌基地代的景烤觀縱幕軸線隆。塔笑四周引較為賞開闊鼻，為撲滿足瘋大量眠人流毫匯聚充于此扎的需翅求，鼻在廣源場上運(yùn)設(shè)置套了供押休息丑的長厘椅。景觀敢資源牢分析—白塔虹公園繩人文承自然繭景觀信達(dá)從地產(chǎn)嘗為中栗國信毒達(dá)資欲產(chǎn)管營理公搜司旗慕下子裕公司痰。信達(dá)憐地產(chǎn)都依托美央企鋒品牌修及上心市公殼司雙黑重優(yōu)棗勢，驚布局世全國澇成為染全國鑼性開輛發(fā)的肆地產(chǎn)科品牌信達(dá)碼地產(chǎn)還憑借搬著20余年展發(fā)展師經(jīng)驗(yàn)暴，挪在全疊國十葡余個堪大中垃城市霞成功榮開發(fā)斧個多廉個項(xiàng)斤目。信達(dá)規(guī)地產(chǎn)殼多次曉獲得膊“廣統(tǒng)廈獎是”等濁諸多色榮譽(yù)20占11年榮壘獲中從國上表市公蘆司百具強(qiáng)企變業(yè)稱優(yōu)號信達(dá)遍地產(chǎn)匹以“建筑夾傳遞辦夢想"為品貝牌理云念開發(fā)寺商品果牌：仔上市冊百強(qiáng)神企業(yè)節(jié)，實(shí)膛力雄川厚，累品質(zhì)笛保證榮獲渡中國叨房地墨產(chǎn)協(xié)依會授確予的凈“中曠國高要檔住跳宅地藏產(chǎn)成部功開螞發(fā)典燙范”拌獎；榮獲兄建設(shè)設(shè)部授箭予的干“飛中國21世紀(jì)示綠色祥生態(tài)訊健康稱住宅脹”獎稈；榮獲琴中國膜住交燦會組裁委會調(diào)授予吧的“CI稱HA燒F年度加推介退榜著嫁名樓星盤”駐獎；榮獲非中國印房地詠產(chǎn)協(xié)攔會、賞建設(shè)倆部授秤予的斗“廣鬧廈獎虹”；榮獲關(guān)寧波商市建尚委授鄭予的軋“人扶居環(huán)視境獎慣”；榮獲府中國極房地霉產(chǎn)協(xié)宋會授瓶予“洽中國穗房產(chǎn)笨成功閣經(jīng)營扮模式著健康燃住宅則”獎鄭；榮獲磚中國恭房地莫產(chǎn)協(xié)燥會授寧予的旗“中稈國地把產(chǎn)成懶功開貝發(fā)典撤范”倍獎；榮獲飯中國蜻建設(shè)刺銀行局總行產(chǎn)授予未的“察優(yōu)質(zhì)偽樓盤飄放心圾房”柱獎稿；榮獲烈中國屋土木懇工程喊學(xué)會孝授予耽的“屠雙節(jié)哲雙優(yōu)津住宅臘方案刊”金械獎；榮獲痕住建祥部授稿予的汪“宇人居哨環(huán)境失獎”尊；信達(dá)鋸地產(chǎn)睡重金悶禮