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文檔簡介
武漢XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司XXX國際城營銷策劃報告XXX介紹
XXX機構(gòu)是一家通過ISO9001國際體系認證,專注于打規(guī)模高檔物業(yè)營銷代理的復合型地產(chǎn)專業(yè)品牌,連續(xù)8年蟬聯(lián)上海市房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)金橋獎。
XXX以房地產(chǎn)整合營銷服務為橋梁,不斷超越消費者和發(fā)展商日益提高的期望值。公司在全國每年策劃代理樓盤超過50個,年總銷金額過百億,在武漢地區(qū)有XX(5.7萬方)、XXX(9.9萬方)、XXX城(18萬方)、XXXX小城(9.6萬方)、XX城XXX農(nóng)貿(mào)城(300萬方)、XX城(60萬方)等等十數(shù)個標桿項目,均得到甲方的高度贊賞。十年一劍地產(chǎn)破冰本次報告的目的本次報告的目的是直面我們將要解決的問題,如何來實現(xiàn)我們的高調(diào)運作,如何確立一個好的市場開局,讓本項目既有較好的市場形象與口碑,同時在銷售價格與銷售速度上滿足開發(fā)商的戰(zhàn)略預期,最終圓滿實現(xiàn)既定的銷售目標。提綱項目認知環(huán)境認知面臨的問題及解決思路我們的客戶在哪里我們?nèi)绾尾僮麂N售執(zhí)行開盤建議及資金回籠快速去化,保證現(xiàn)金流、實現(xiàn)融資目的開發(fā)商目標項目性質(zhì):融資項目項目要求:6.2億資金回籠,要求現(xiàn)金流最大化,實現(xiàn)快銷產(chǎn)品層面目標:通過優(yōu)化物業(yè)類型組合及產(chǎn)品附加值設計,產(chǎn)生最大的產(chǎn)品溢價
XXX國際城位于XX國際商貿(mào)圈,項目分三期建設,現(xiàn)一期用地面積25125平方米,總建筑面積86167.3平方米,住宅面積78918.7平方米,商業(yè)面積6048.6平方米,容積率3.43,共計820戶。地塊規(guī)劃設計為5幢26層的高層住宅。為區(qū)域內(nèi)不可多見的住宅生力軍,勢必占領(lǐng)市場新高地。項目鳥瞰圖提綱項目認知環(huán)境認知面臨的問題及解決思路我們的客戶在哪里我們?nèi)绾尾僮麂N售執(zhí)行開盤建議及資金回籠環(huán)境篇區(qū)域環(huán)境市場環(huán)境區(qū)位關(guān)系項目地處XX居住新城樞紐,區(qū)域地段發(fā)展?jié)摿α己眯姓^(qū)劃分:位于武漢市XXXX區(qū)
XX新城建于1996年,位于XX區(qū)西北部,東至XX路、XX大道,南抵京廣線,西臨XX路延長線,北接中環(huán)線,總面積23.6平方公里。新城中約有6個中型居住區(qū),每個區(qū)人口約4萬人。與東湖、南湖、漢陽四新并列武漢4大居住新城。XX居住新城項目臨近多條主干道,更有城市捷運系統(tǒng)作為支撐,通達性良好。交通配套輕軌一號線XX大道項目位于城市主干道XX大道與XX、XX大道交匯處,同時緊鄰城市捷運系統(tǒng)輕軌1號線、規(guī)劃建設中的地鐵3號線,未來有極強的可擴展性。
XX板塊東西向有XX路、三環(huán)線、XX大道至XX中路,南北向有XX路、機場高速、機場第二大道、XX大道、建設大道延長線,形成“三橫五縱”的路網(wǎng),提升板塊整體競爭力。臨近4大橋梁,聯(lián)通XX與武昌周邊商業(yè)配套基本成熟,可滿足生活需求商業(yè)配套本案東距XX商圈12.8公里,約25分鐘車程南距XX廣場為代表的XX中心商圈約10.9公里,約20分鐘車程西距王家墩CBD12.9公里,約27分鐘車程項目地塊周邊中小學教育資源優(yōu)厚,不乏有武漢市二中等省重點中學。教育配套幼兒園XX幼兒園市直屬機關(guān)XX幼兒園
小學XX小學寄宿小學國際部中學XX中XX鐵中武漢市XX中大中專學院校武漢科技學院XX校區(qū)武漢XXXX進修學院武漢市XX區(qū)行政學校武漢二中XX鐵中XX幼兒園武漢科技學院共享XXX成熟社區(qū)配套,自身資源欠缺醫(yī)療配套武漢市醫(yī)療救治中心國營第二八八廠國營醫(yī)院武漢市康復醫(yī)院XXX門診部一醫(yī)院亞健康治療中心距XXX醫(yī)院及社區(qū)門診3.6公里,約10分鐘車程距二八八國營醫(yī)院約8.1公里,約15分鐘車程距武漢市醫(yī)療救治中心約9.7公里,約28分鐘車程周邊基本共建設施完備,但XX板塊有待發(fā)展其他配套環(huán)境篇區(qū)域環(huán)境市場環(huán)境新生活XXXXX墅、XXX世博園、XX·XXXX與本案區(qū)位相似,可能成為主要競爭對手競爭項目梳理XX大道XX大道XX板塊本案、XXX世博園,XXXXXXX路6號XXXXX園3期,XXXX新區(qū)XX大道北側(cè)XXXXXXX,XX二七小路全家福連鎖超市對面圣城·和園,XX興業(yè)路北側(cè)香利國庭,XXXX大道世紀家園旁嘉錦苑,XX金橋大道與XX大道交匯處,716終點站綠色新都,XXXX金橋大道特1號新生活XXXXX墅,XXXX大道與XXX交匯處XX·XXXX,XX路12號(堤角公園旁)航天雙城,XXXX大道與二七路交匯處(頭道街公交站旁)XX板塊主要價格區(qū)間在5700-6300元/㎡XX大道XX大道XXX世博園1期,7500元/㎡XXXXX園3期,5700元/㎡XXXXXXX,6300元/㎡圣城·和園,6200元/㎡香利國庭,5800元/㎡綠色新都3期,6000元/㎡新生活XXXXX墅,5980元/㎡XX·XXXX,6268元/㎡航天雙城,11000元/㎡市場價格平臺數(shù)據(jù)來源:市場調(diào)研新生活XXXXX墅與本案區(qū)位條件最為接近,但其為40年產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、以商業(yè)用途為主,且首付要求50%、貸款最長10年,主要滿足投資、年輕人居住過渡需求為主,威脅性不大,本案可以分流其部分年輕客群XXX世博園1期為板塊標桿性項目,生活配套成熟、品牌口碑好、價格也高于平均水平,但其產(chǎn)品針對性不強、涵蓋了市場上所有的產(chǎn)品面積段,有一房至四房,僅兩房面積區(qū)間就達75-245平米,與本案差異性較大。XX·XXXX品質(zhì)感一般,但其房型設置集中于100平米上下,吸引了部分陽邏區(qū)郊區(qū)客戶,因為其產(chǎn)品同時滿足面積100平米以上、總價50萬以上,購房客戶可以轉(zhuǎn)為武漢市戶口、其后代可享受武漢先進教育資源,本案可借鑒此賣點、加速大戶型的去化。XXXXX3期園雖然距本案有一定的距離,但其在區(qū)域內(nèi)屬于快銷成功案例,與本案目標相似。與同區(qū)域其他項目相比,該項目營銷活動積極,如免費送券、逐月累加購房活動,老帶新購房送800購物卡等。XXXXXXX自開盤去化狀況良好,房型主要集中與兩房、三房,與本案類似,具有參考價值。競爭項目鎖定新生活XXXXX墅XX·XXXXXXXXX園3期XXXXXXX面積/平米套數(shù)面積/平米套數(shù)面積/平米套數(shù)面積/平米套數(shù)套數(shù)合計占比一房44.959770.58-76.93192----2895.02%兩房78.6-8431477.44-102.6486480-90660961404324256.25%三房83.21-99.7487102.97-138672110-129.89622117-122627200834.83%四房--144.21-167.66192149.58-16533--2253.90%供應梨層面區(qū)域亦兩房忽占比侮過半勾,且內(nèi)集中樓于90平米絮上下皇的面攀積區(qū)飄間。去化尚層面新生活XXXXX墅XX·XXXXXXXXX園3期XXXXXXX面積/平米套數(shù)去化面積/平米套數(shù)去化面積/平米套數(shù)去化面積/平米套數(shù)去化去化合計去化率一房44.95976370.58-76.93192119------18263.0%兩房78.6-8431418977.44-102.6486458780-906606609614041123255978.9%三房83.21-99.748748102.97-138672423110-129.89622622117-122627407150074.7%四房---144.21-167.6619288149.58-1653333---21453.7%市場逮對于商中戶艱型需融求明寸顯,蒜其中突兩房籍去化引率最由高,瓣由于因區(qū)域熟拆遷工改造勢,三附房需塵求擴嘉大。預計饒推盤細量約3.磨4萬方20阻10年20喝11年20銅12年目前矛竟爭閑項目預計牌本案軌入市魔全案經(jīng)推盤奮階段,已知興的竟瓦爭項風目供蜂應約偶為47幕.9唐2萬方,潛在蓄競爭棉項目付供應扛為33胸.9糊4萬方仿,而碼對于描潛在輝競爭曲地塊匯,其范入市給時間屈依照嫌一般片拿地送開發(fā)防規(guī)則,基本封集中磁在20教11織-2掘01驕2年之歸間,左因此棋預計受本案擱強勢幣竟爭絡對手刮來自采于已呢知與浪潛在不競爭央項目摘。潛在鉆竟爭嗽項目供應窮量嘉錦妙苑項況目預屯計9月開捎盤XX客XX暑X園4期項倆目預醉計9月開多盤XX尖X世博悔園2期項米目預改計9月中榆旬開籠盤新生蛙活XX激XX遷X墅渾推盤但量約9萬方XX康X世博降園1期泰推盤訊量約9.處92萬方XX棄·X扯X家園慣推盤捆量約18萬方XX將XX婦X園3期3期清搞盤本案避首推8.淘6萬方山體量狂,預賭計銷岡售約診一年縣時間預計突推盤堡量約2.舞77萬方預計增推盤默量約14耍.9故7萬方預計哭推盤螺量約12養(yǎng).8萬方總計托供應員約:9浴5.莫26萬方綠色揪新都3期加狼推項勝目預竊計10月開那盤預計萍推盤極量約13團.4萬方地產(chǎn)悉集團XX即將招掛牌凱地塊A-分3,碎A-逐8共13視.4萬方預計昂本案濃入市繼時間潛在潔竟爭灰地塊未來賓供應XX翁XX幼XX醬X推盤決量約11萬方競爭振項目投客源區(qū)域港客群融多集拳中在25恨——各40歲之榨間,造以XX中心訊區(qū)高燃房價柱擠壓酸客群森、周退邊拆丈遷戶借、市紀郊居柔民為珠主。名稱新生活XXXXX墅XXX世博園1期XX·XXXXXXXXX園3期XXXXXXX區(qū)域分布XX中心區(qū)、周邊私營業(yè)主XX中心區(qū)、周邊輻射區(qū)地緣性客戶、拆遷戶陽邏、郊區(qū)客戶,周邊拆遷戶XX中心區(qū)、周邊居民、拆遷戶XX中心區(qū)、周邊輻射區(qū)地緣性客戶年齡分布自住以25-35歲為主,占50%;投資以35-45歲為主,占50%幾乎涵蓋所有客群,無明顯劃分以30-40歲為主,多有子女25-50歲,其中30-45歲占65%25-40歲,其中30歲左右為主力客群置業(yè)目的投資、自主自主為主投資、自主自主為主自主為主關(guān)注點總價、回報率戶型功能,配套設施戶口、子女教育、價格價格、居住環(huán)境居住品質(zhì)、區(qū)位交通目前柜已拆扛遷位街置近20沾%,周卷邊環(huán)遺境較腹差拆遷嗓現(xiàn)狀拆遷范圍拆遷期限新房價格二手房價格16號拆遷XX區(qū)XX大道車輛廠周邊2010-03-05~2011-02-28航天雙城11000元/㎡5800—6500元/㎡28號拆遷XX區(qū)XX路2010-03-18~2011-03-12XXXXXXX4000—5500元/㎡29號拆遷XX區(qū)XX大街沿線和中環(huán)線XX立交2010-03-18~2011-03-12新長江國際16000元/㎡8000—12000元/㎡30號拆遷XX區(qū)二七橫路(二七路-發(fā)展大道)2010-03-19~2011-03-19航天雙城11000元/㎡7000—8000元/㎡區(qū)位嗎價值筋研判XX不“滾后”記,地占處XX后XX,與抖中心覺城區(qū)鎮(zhèn)聯(lián)系渠緊密交通錯路網(wǎng)血發(fā)達盈,臨伙近輕敵軌一墳號線匆、待倒建地嚇鐵3號線油,具屠有地講段昭添示性中小墊學資秘源基武本完滲備,量欠缺守高等院教育汁資源缺乏范自身腸相關(guān)郵配套需,短妙期內(nèi)循生活絮便利堵性欠叛佳地區(qū)振現(xiàn)處濕于拆復遷整遇改階患段,狡環(huán)境迫相對耍較差歌,可忍能會妄影響叫項目垮品質(zhì)芳感提夾綱項目爸認知環(huán)境寨認知面臨壁的問唯題及由解決蹦思路我們紐奉的客烈戶在煉哪里我們靠如何徐操作銷售另執(zhí)行開盤傾建議設及資金縫回籠面臨消問題鞭及解天決方貝案由于老本項婆目位陷于老駝城區(qū)浩集中殊改造囑拆遷泛區(qū)域唉,客盼戶來押源主諒要是痰周邊浩老的馳武漢昨本地鞭居民型,且途多為朵剛性滋需求孔,故鹽調(diào)控定政策美影響其相對有較小掉,主估要有揉以下漸幾點路問題腳:生態(tài)仗宜居熄社區(qū)項目攜周邊塊配套鋒相對丸較弱附近抓正在唱拆遷銅改造探,城當市形耳象感娘差臨近牢主干拆道及委輕軌拳,附延近噪敘音較訴大利用錯地塊艦開發(fā)走密度杜低的在優(yōu)勢賄,充撫分利忽用自課然資很源、播打造居生態(tài)制景觀裁賣點螞,彌哀補本急體條名件的瞞不足溫馨漫歸屬倘家園臨近物交通自干道邊交匯點、人山員嘈俗雜區(qū)域尿內(nèi)拆姐遷改寬建情悠況突枯出,們給人獎不穩(wěn)豬定、發(fā)不安寺全感現(xiàn)代剃社會俯競爭剝壓力哄大、貴生活甘節(jié)奏鹿快,故造成惜不同除程度瀉的情皇感淡鐘漠現(xiàn)肌象強化魂產(chǎn)品勢的家購園概撒念,溜增加XX溫馨毯感,蔥給客聽戶、屈尤其省是拆愧遷戶刪帶來臣歸屬閥感和悉安全腰感時尚兔經(jīng)典晨品味兩房判為主慈戶型懶設計舌,適余合首瘦次置掃業(yè)、寇婚房XX高房博價打住壓至XX的客繡群,巷其品脅味緊氏跟潮卻流、狗喜歡松新穎棒時尚子事物XX新城撿屬于鞠年輕辮的城鼻市規(guī)獨劃網(wǎng)螺,要噸考慮套項目家的持鉗久、語經(jīng)典逝性細部皮設計離、營浸銷活唉動中減體現(xiàn)也時尚項與經(jīng)禍典,餐增加才產(chǎn)品戀附加擔值,低樹立經(jīng)產(chǎn)品社形象耐、增碌加影墊響力戶型父分析初及修始改建陽議入戶陷空間訂擁擠育,餐久廳面黎積小流,正食對入慢戶門湊,實因用性若不高毅,就戰(zhàn)餐環(huán)畢境差存在偽的問央題:餐廳映面積底小,閑實用因性不旁高入戶持門正尿?qū)Σ头磸d,怪就餐相環(huán)境距差,碌入戶學空間僚擁擠修改擺建議狼:改變竊主臥潛開門熄位置瓦和主腹衛(wèi)開穩(wěn)門方盒向,逮將公共雄走道就整體占南移線,擴址寬入洲戶空蛾間客廳者墻面膨進深棍拉長孤,打險造餐起星合一的公召共活燒動空叫間,擴張武客廳綁、餐陶廳的包尺度燃感客衛(wèi)概改變列開門事位置,與舊次臥溝門保駛持距佩離,欺同時濾方便泥公共伯空間趕使用戶型或修改絞建議刑>A-襪1/拳1’戶型戶型編號戶型建筑面積套內(nèi)面積陽臺面積公攤面積A-1’2*2*189.9465.948.0015.00A-12*2*187.5965.287.0115.30修改握前修改烤后戶型傻分析饞及修賠改建醉議客廳而西向型采光攤,交句通流戰(zhàn)線存牧在穿餅越,抄餐廳片無采核光,幅舒適根性差存在席的問謙題:客廳競西向汪采光飯,舒猛適性膽差交通饅流線雁存在逗穿越濕,進搜入臥胞室要評穿越磁客廳雀,破雜壞客耀廳的捆完整紫性餐廳屠無采蘋光修改遣建議糠:客廳坡南向域布置,??底C采屯光通恥風,順提高你舒適禽度餐廳饞結(jié)合假客廳坑布置,可父同時享受韻南向馳采光臥室布置暫在原柳活動所室、貍餐廳提位置蹄,保證盒南向買采光戶型吊修改粥建議爸>A-夠2/賣2’戶型臥室活動室餐廳客廳戶型編號戶型建筑面積套內(nèi)面積陽臺面積公攤面積A-2’3*2*188.4567.725.1015.74A-23*2*189.5768.655.2215.70修改替前修改挑后戶型誼分析局及修廢改建顛議入戶哪空間儀擁擠昂,餐德廳不寶完整廚,正介對入勞戶門吵,實敘用性毛不高著,就付餐環(huán)蹈境差存在盈的問禿題:餐廳符空間具不完莫整,踐實用總性不相高入戶桑門正偵對餐斜廳,腳就餐準環(huán)境胖差,廣入戶放空間美擁擠修改只建議膝:餐廳輪空間季北移郵,擴柿寬入膀戶空禿間,可巾做儲祖藏空救間改變疼廚房飾開門朱位置,使詢餐廳之空間碰有一遺面完奮整且碌尺寸驅(qū)合適灰,能判夠利杜用的感墻體盯,保證灑餐廳童空間相的完課整性戶型裁修改宵建議窩>A-刷3/愉3’戶型戶型編號戶型建筑面積套內(nèi)面積陽臺面積公攤面積A-3’2*2*179.2659.155.0014.1A-32*2*181.0159.367.4314.2修改句前修改凍后戶型笛分析傻及修幟改建耽議臥室活動室餐廳客廳客廳瀉存在鵲交通甲流線滋穿越科,餐蜓廳無頁采光龍,舒槽適性喂差存在犯的問謀題:交通京流線桌存在瘦穿越孩,進酒入臥暮室要榜穿越聚客廳擱,破景壞客念廳的城完整遺性餐廳仙無采企光修改晝建議客廳躁南向吊布置,保浴證采體光通座風,胸提高蜜舒適瞞度餐廳之結(jié)合框客廳校布置,可碗同時享受剃南向況采光臥室布置眾在原壺活動矛室、件餐廳散位置暑,保證燈南向丘采光戶型別修改概建議菌>A-炒4/盞4’戶型戶型編號戶型建筑面積套內(nèi)面積陽臺面積公攤面積A-4’3*2*188.9268.005.1015.82A-43*2*189.9368.015.2215.90修改熟后修改碑前戶型僚分析搖及修炎改建聯(lián)議存在澡的問后題:入戶斑門正毀對餐條廳,絲式就餐液環(huán)境她差,凱入戶明空間析擁擠餐廳謙面積掩小,溫實用菊性不雷高書房奇面積勒小,誕舒適刻性差修改啊建議簡:改變租臥室型開門村位置譽和主逃衛(wèi)開傻門位悶置,始將公共獲走道癥整體消南移夾,擴漠寬入宅戶空予間餐廳雀結(jié)合須客廳驅(qū)布置艷,打爹造餐起習合一的公不共活重動空已間,擴張爺客廳典、餐協(xié)廳的厲尺度掙感過道蟻南移筐,擴大志書房類面積洪,同概時衛(wèi)宰生間趟留出放洗衣擦空間戶型推修改饅建議帽>B1輩-A戶型戶型編號戶型建筑面積套內(nèi)面積陽臺面積公攤面積A-4’4*2*2137.9109.97.620.4修改猜前修改咳后入戶喚空間松擁擠妹,餐批廳面巴積小呀,正書對入捉戶門枝,就堪餐環(huán)息境差億,書風房面柿積小從,舒業(yè)適度孩不高戶型坦分析墓及修利改建錫議參考A2曉’/駛2戶型戶型腎修改芒建議痛>B2戶型戶型編號戶型建筑面積套內(nèi)面積陽臺面積公攤面積B23*2*189.170.85.0013.3細部孝進行役了調(diào)犬整,紹總體蜓問題濱不大提顛綱項目礦認知環(huán)境蕩認知面臨們的問噸題及曠解決倆思路我們珍的客適戶在毀哪里我們餅如何泡操作銷售祥執(zhí)行開盤凡建議能及資金尤回籠38武漢洲基本罷住房民需求蓬約50目0萬㎡/年,對投扔資與除投機屑需求貢的凍互結(jié)將瘋使市遠場回爐歸自率住需義求,因此20產(chǎn)10年成噴交量燈可能享出現(xiàn)候巨幅須回落,2樹01漿1年價腥格調(diào)示整到裹位有裙望復怠蘇,2造01事2年可毫望恢營復繁懂榮。7878269914371064700600拆遷柱剛性金需求喊將貢攪獻24孟0萬㎡/年的漂成交押量拆遷獎剛性己需求20項09年1-語11月,銳有16門32炒6戶的猴購房描需求址進入除市場脹。據(jù)武直漢市么房產(chǎn)享局統(tǒng)絕計,碎拆遷充戶中80晝%在1年內(nèi)尾轉(zhuǎn)化犧為現(xiàn)終實購扛買。20拳10年—2久01書2年武約漢市絡拆遷漆面積蓄將突慎破年醬均30岡0萬㎡(未來2年主候要集據(jù)中于XX片區(qū)),每梯年產(chǎn)匆生約30萬戶馬拆遷科需求約,其躺中80庫%將在1年內(nèi)指轉(zhuǎn)化帶為現(xiàn)局實購禿買。按每倚戶需個求10慢0㎡計算右,將頭貢獻24貧0萬㎡/年的杜成交令量?;榉恳袆傂曰枨筱@每年柿為武決漢市稼貢獻熄約17訴0萬㎡芒的成抖交量婚房節(jié)剛性軋需求從20籠09年起律,武淋漢進軌入25歲以蘭上適棟婚人混數(shù)將豪快速胖增長找,直裳至20籃14年。資料所顯示薯,07年以槐來,個武漢繡市每筋年有8.乳5萬對摸新人脹結(jié)婚拆。按濃照25猾%的婚廢房購賠買率午,戶孤均80孤㎡計算價,每及年婚樹房市摩場將微達到17勿0萬㎡獵的銷恭量。本案朋客群歐圈定定位題描述:新武橡漢人在→對撲武漢你區(qū)位接要求史不高常、地序緣性羅較弱長,滿午足工惡作、命生活尼即可肉,包卵括年敬輕夫承婦、單武漢押周邊博地區(qū)想及外并地在姓漢打哲拼多剖年的讓新武耐漢人邀。周邊制拆遷挺戶→鼓因XX新城優(yōu)改造廳產(chǎn)生全的拆陣遷戶摸,為娘購房恭剛性輪需求煎者。購買涂目的音:自旨住為免主;購房鑰動機逢(關(guān)逃注點往):膨低總池價和漸首付銅,居厘住環(huán)遠境,蓄產(chǎn)品占品質(zhì)章,長時期居亞住打侄算。精準壘鎖定扯本案曾主流部客群世:新扶武漢讓人&周邊重拆遷濕戶項目戶型目標客戶年齡家庭結(jié)構(gòu)收入情況購買特征兩房年輕夫婦25-30歲小兩口年收入5-6萬主要依靠父母給首付,自己月供,典型的婚房置業(yè)中年夫婦30-45歲兩口或小三口之家家庭年收入5-8萬已在武漢打拼多年,有一定的資本積累,希望在武漢安家落戶,外地人置業(yè)三房三口之家拆遷戶35-55歲三口之家家庭年收入7-10萬隨著孩子一天天長大,需要給他一個獨立的成長空間,首次改善置業(yè)將本至案客英群鎖改定為惑婚房逮需求睛、外椅地定鍛居和接首次芝改善榜(包坑括拆宵遷戶別)三允大類戒型,幣通過昂分析趣其置摩業(yè)關(guān)拜注點帆,來更尋求虛本案忌的營桿銷突羨破口扯。置業(yè)驅(qū)動置業(yè)關(guān)注點營銷突破口結(jié)婚帶來的剛性需求注重交通以及生活配套注重娛樂、餐飲配套,易被精神氣質(zhì)打動關(guān)注未來5年的居住需求,小孩的出生帶來的變化打造迎合目標客群心態(tài)的概念城市化、便利性的傳達前景描繪,對后顧之憂的考慮安家落戶的剛性需求關(guān)注戶型總價,能夠落戶武漢注重項目的性價比優(yōu)勢關(guān)注未來發(fā)展前景打造迎合目標客群心態(tài)的概念提供細致入微的軟性服務,給與賓至如歸的感受孩子帶來的剛性需求小孩的出生和教育問題(核心)以及其帶來的老人居住、養(yǎng)老問題,以及小孩帶來各方面因素的考慮注重品質(zhì)、生活配套和發(fā)展前景對小孩、老人的細致考慮;尤其是對小孩教育的考慮和解決,提供不亞于關(guān)內(nèi)的環(huán)境和條件;品質(zhì)品味的體現(xiàn),高端形象樹立,對未來的全情描繪。營銷紫突破勸口主要召客戶敏來源歡分析1、老盲城區(qū)噴拆遷閣居民寺(60起%)2、受機中心攏城區(qū)盡高價史房擠級壓而勁來的瓶客戶艇(15摩%)3、周帶邊商以業(yè)中狠心、遮集散百中心錫(鋼昏材交位易市賞場、負圖書盯交局易市骨場等華)(15鉆%)4、投亭資形議客戶(5捐%)5、其蔽他來異源:如陽殘邏、悄黃陂朗欲轉(zhuǎn)怒城市猶戶口呼的居浩民(5劫%)提隱綱項目羽認知環(huán)境帖認知面臨維的問秤題及室解決泉思路我們持的客全戶在愉哪里我們跟如何閉操作銷售拾執(zhí)行開盤屈建議礎及資金蒜回籠銷井售叨執(zhí)填行銷售湖通路遍控制銷售戰(zhàn)通路遵重點歉以直待銷媒?jīng)鲶w,淺點對派點媒述體為竟主:圍墻云廣告戶外墊廣告短信碰廣告點對燭點派狡單報紙粉廣告網(wǎng)絡牢廣告制作疲大面姿積圍蹄墻廣衫告同腔時可句以考跌慮在域本項臨目主媽體上攝懸掛輩巨幅鈔廣告喇。在輕垮軌1號線精沿途廁設置乞醒目誼戶外洞廣告它是虎目前浴住宅賭銷售趟主流滴通路送之一登,針領(lǐng)對周姓邊拆校遷居狗民,栽輕軌擴沿線蘭寫字薯樓,為集散麥中心武漢宇市主寄流媒豆體、算報紙純的報棄眼或脊通欄鏟廣告窩,如《楚天毯都市訓報》《武漢改晚報》《武漢掛晨報》。精準制客戶師分類是的高耕端客槐戶手撐機號味碼——主要臭包括歲湖北通地區(qū)晚、湖瞞北籍名在深偶圳上決海北呢京等勞發(fā)達左地區(qū)罷,手扁機月幻玉話費嶼超過20犁0元的添高端補號碼怒。進行認網(wǎng)站扯建設稀和網(wǎng)毛絡灌使水,攀使項貨目熱蜓銷情贊況反車映在約各大老主流經(jīng)網(wǎng)站抗上。廣告彎總投卷入預家計在刮總銷秋金額恭的0.控1%圍械墻咳廣矩告現(xiàn)場擦通路沙封殺微(圍校墻/精神電堡壘/引導食旗/交通楊指示蔥牌)遵通過向現(xiàn)場扶區(qū)域付封殺萄,展飾示項車目調(diào)錘性及讀高檔虧形象戶洲外時廣賀告考慮頁本案碧客戶媽群體凍部分堤是因縣中心決城區(qū)平高價示房擠寸壓而六來,他在輕誤軌沿哈線設殲置戶策外廣鴿告可德以直忙觀表興達給鄰客戶飼我們桂的一霧大賣刃點:截今后俱生活近出行瓜非常令便利提。在擁褲有精日準的筍銷售道通路主的同漠時,宜還要料進行蹤蝶點對緒點的轎直銷貨。1、項遲目周樂邊即友將拆宣遷的師民房摟;2、輕廟軌沿段線寫丈字樓于和老勢社區(qū)凝;3、華餓中圖昌書交熄易市票場、桂中儲哲物流軋、XX諸X鋼巨材交換易市男場等霉大中姑型集樓散中慌心;4、大階量搜焰集地語緣客儉戶名零單,嫩進行娃開發(fā)矮。(流從5萬名麗聚仁括會唇發(fā)掘殖有效爹客戶鍋)注產(chǎn):顯節(jié)約零廣告瞞費用更直族接面駁對潛霜在客傲戶最短戶時間額內(nèi)了售解客溫戶需抓求及此抗性報紙仰廣告報紙筆(楚剩報/逐晚報縣/長佛江商辭報/帝晨報爺)建眉立項摸目賣演點,冠及時飄釋放攀信息XXX集團運籌帷幄勢在必得XXX集團斥巨資打造旗下又一武漢住宅典范——中華森國際城短僅信瞞廣欲告第一里步:友短信浴定點鞠發(fā)放見,針戚對本擊項目膊的基艙本情恐況以陽及項圣目賣避點,昌對該瘦批客系戶進聲行先社前告鴉知;第二賴步:環(huán)利用件彩信固圖文舟并茂門的形纏式,橫展示悠出本四項目孔立面似、樣如板房太、樣匠板示互范區(qū)趟、主令力賣匙點等奶吸引悄客戶尸到現(xiàn)味場網(wǎng)絡騙廣告網(wǎng)絡仁:在拔搜房坑、億亮房、災新浪爹樂居斯等國報家級飛門戶汪網(wǎng)站備進行蓬內(nèi)容沉更新牌,以洽達到繭最高雪網(wǎng)絡熱覆蓋龜性舊,高矩調(diào)認突籌。中華分森國征際城順盛大猛公開役火勤爆銷要售熱蒼線:88摩88亡88籃88補充叼說明除了鉆媒體姐配合酬及一呀系列撓業(yè)務完動作魄保證辛完成甲既定購銷售姿目標休外,提還需君要其噸他部貌門的漲通力飛合作:1、銀赴行的題配合銀,保群證資條金按肺時回啟款;2、工占程部馬配合虛,??咀C工呆程進輕度及怨質(zhì)量尊;3、財旁務室壟配合濤,保浩證定隱金及府首付環(huán)款及旬時到丑位;4、前翻期物原業(yè)部明分配鹿合,望除了紙給未姐來的紹業(yè)主支展示埋我們笛的物乖業(yè)服顫務以靜外,仔也保嚇證了單銷售語工作置的順棗利進陜行。營銷瓣策略緒一:體驗報式營勁銷通過拿實景辨示范育區(qū)、肚看房盛動線路體驗農(nóng)區(qū)、冬銷講攔洗腦稍區(qū)、告現(xiàn)場SP等系鑒統(tǒng)打丟造項堡目具伏差異述化的毀實景換體驗五樣板綁空間欄。輔以供清水虎樣板份層,泄工法循樣板航間,兆精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ā)現(xiàn)偉問題姿,處股理問脅題。表單態(tài)管理霸體系通過曠各類秀表單胞對項份目的污進度拆、質(zhì)扯量和妻銷售蚊進行搬全程蔬控制我司齡工作藏表單諒一覽進度眾控制支使用質(zhì)量駱控制茅使用銷售倦控制舉使用銷售幼案場道控制糧使用進度臺控制泉使用合表格項目侍進度名控制愈表項目外部月真工作粉計劃允表全案伐行銷霞報告釣內(nèi)審梅表各部就門周肝、月壘項目選工作海計劃年表專案徑周、鴿月度引工作訂計劃長表各部殖門項捆目工承作單項目革工作冠進度皇控制毒單(透建筑古設計緩、現(xiàn)險場表見現(xiàn)、愁企劃蛙執(zhí)行應、業(yè)僚務執(zhí)豆行)媒體驗進度躲表銷售倦日報喇表銷售襲周報普表銷售匪月報侍表銷售棗體量涌控制獻表各級程業(yè)績魔下達守單質(zhì)量捐控制允使用夸表格各部里門項愿目工韻作評脆價表業(yè)主牧服務輔質(zhì)量蘋反饋定表客戶業(yè)服務覆質(zhì)量痛反饋礙表項目允總監(jiān)交月度列考評姻表專案智月度驅(qū)考評暖表主管減月度廚考評掛表業(yè)務抹員月飯度考攻評表個案浸前期惕服務田質(zhì)量檔反饋互表項目妖作業(yè)率質(zhì)量調(diào)反饋么表全案憶行銷旁報告題內(nèi)審熱表銷售不控制罰使用螺表格案場換來人幕表案場侮來電票表業(yè)務羞員B級卡業(yè)務駐員日索記個人謎業(yè)績吊清單月指帥標下還達單各級撲人員電月度襲考評六表大訂病客戶伯綜合克表已購帳客戶堤登記惠表銷售灶案場喂控制旗表格業(yè)務寫員考判評表主管農(nóng)考評栽表專案遙考評惱表案場賢人員霞考勤言表外出鍬登記宰單業(yè)務銳輪排盡表辦公弄用品纖申領(lǐng)墓單案場嚴費用涉預算兼單人事多升降剩級申憲請表案場章星級避檢查饒考評稍表加班舞申請遣表假期負申請傍表培訓熊簽到繡表會議儉記錄案場治檢查增評審霜報告4、以膀良好液的服霜務創(chuàng)咸造價絞值(1敢)、橋針對愚所有茄現(xiàn)場縣來人囑客戶服務壘質(zhì)量電投票讓箱“雙心電話學名片添”將各如級主盾管的趁姓名用、電撒話印頭在下機級人匪員名叉片上獻,形樣成一展種無魂形的鼻監(jiān)督于壓力同時凈讓客鏡戶有兵被重搭視、供被尊庫重的賤感覺奸。推行“明衰星業(yè)喉務員膊排行刷榜”讓業(yè)累務員騎明確紗自身冊的服決務在黃案場暈的水孝準,隆形成露一種劇競爭蝕的氛爽圍。同時仆讓客臭戶感招覺到拼這是咳一家醋非常逼注重敏客戶僵滿意蜘度的洗企業(yè)吊。我司籮管理幻玉部電兩話接肥聽抽概查制結(jié)度我司店陌生竄客戶夠的暗鍵訪制病度(2)、偽針對呆成交敲客戶酬:成交曬客戶墓在簽謹約時南同業(yè)另務員海現(xiàn)場炸合影盞留念同客疊戶的正感情督進一杯步拉埋進,壁同時殘可在尾不同填時段歸布置翅現(xiàn)場沫所用層,增清強現(xiàn)違場的膨人氣產(chǎn)和親蜜和力肌。以奏便追煉蹤客扔戶促唯進下主一輪恭新的呀成交丹!提咬綱項目信認知環(huán)境夕認知面臨響的問輝題及犁解決夸思路我們住的客沉戶在職哪里我們影如何壞操作銷售宇執(zhí)行開盤董建議劫及資動金回削籠開盤坦建議目前XX板塊慣的價籍格天刪花板晉為65計00元/平米道,短送期內(nèi)餐突破悼的可素能性竭不大區(qū)域輛價格肅走勢現(xiàn)狀濤分析1市場衛(wèi)環(huán)境舉:無別論是蹦整個嬸武漢西市大它環(huán)境棟還是XX區(qū)域相的小靈環(huán)境犧,長脂期房法價看顧漲,涼尤其XX板塊雹新城盞拆遷辜改造收、輕夫軌通副車,會為項謙目提驢供較善好的陶市場銷平臺謙;供應溉層面稅:市墊場供寇應的貼戶型慰面積記集中90平米舒上下傻的兩宰房,叛和10避0-炕13蘆0平米夾的三舞房。去化株層面循:對嶼于中查面積材的戶雷型需準求明庫顯,叢其中友二房遮戶型錯整體呼去化肥情況合最佳貪;價格起層面介:目塑前價限格天刑花板艷為65扒00元/平米圍,短奔期內(nèi)棋難以越突破刪,但銷未來烈呈看答漲趨杯勢。若項達目短春期內(nèi)恰入市脫,則站須通餃過產(chǎn)互品塑串造、肆平開咐高走宇等策敞略來為達到菌快速袋回籠這現(xiàn)金叢流的蛾目的遲。現(xiàn)狀姿分析2信貸贈風險據(jù)權(quán)吐威部裝門統(tǒng)貝計,想每年常銀行懼信貸持部門蒼在年吉初獲租得全待年信繭貸額邀度。朝而在絞前三割季度徐所放泥出信伍貸款宰項,尾將占役據(jù)全殼年額脈度的而絕大炭部分答。雖然豬個貸建款項戰(zhàn)較對道公貸摩款所趴受影條響相但對較猛小。臉但選紛擇在種十二嬸月份她左右盟開盤牛,不溜排除段金融止機構(gòu)潑為減騰少第難二年刑的信擺貸壓陷力,占推遲姑放款掀時間戶,從偽而影厚響項撇目操醋作進緊度?,F(xiàn)狀搜分析3輕軌厭一號體線的撤全線裹通車怕大大叮縮短盼了城摧中心廣與郊筐區(qū)的棋往來相時間拌,更吼將江莊漢路疑、武究廣等咐成熟潔商圈爹連接辣到了辮一起改,輕高軌的準通車求勢必首帶動昏沿線備經(jīng)濟租的發(fā)桐展。輕軌皆所帶歸來最惰直接皮的影般響就包是城制市面牽積的首不斷把擴大什,越勇來越壯多的味購房宵者沿蘇著輕跟軌涌暴向城好市次狡中心敵甚至炸郊區(qū)閃,而邪且他織們帶確來了看驚人瞇購買嶄力?,F(xiàn)狀膛分析4交通哈因素呼帶來憤的利雹好消鍛息綜上咱原因慘,我利司建距議此焰項目孩開盤床時間狼最好劉定于20詳11年3月,烘這樣闖不僅娛可以毛贏得螞最佳設的前茶期準妥備時法間,禽更能諸保證來回款厘資金校的最嚴大化揭。以下查是依桃據(jù)現(xiàn)裙階段(即20巧10年8月)的周保邊市惕場價攏格參醫(yī)照,膛做出游初步蒜預計備的銷拍售價未格和發(fā)回款陜數(shù):價格僚定位扁原則定價先原則陽:對燒項目悔一期愉推出酒的三鐮種房梅型分念別進雨行定桿價,板選取筍各物腐業(yè)類掘型的茶競爭脈項目狂,采術(shù)用市仇場比匹較法趕進行畝定價值。定價互方法亭選擇泰:由鉛于一櫻手市槐場供凍應量叮較大瘋且價善格真
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