住宅小區(qū)項(xiàng)目投資建設(shè)可行性分析研究論證報(bào)告

住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE2PAGE3XX住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二0一一年十二月

目錄TOC\o"1-3"\h\u1985結(jié)論及建議 48026Ⅰ主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 526690Ⅱ結(jié)論 57198Ⅲ存在的問題及建議 623483第一章項(xiàng)目介紹 7139541．1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀 760871.1.1項(xiàng)目背景 791801.1.2地塊現(xiàn)狀 786731．2項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境與必要性 8274441.2.1交通條件 816701.2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 819039第二章國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 926482.1全國經(jīng)濟(jì)形勢 92712.22011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 9116352.2.12011年，房屋銷售形勢 964912.2.2住宅樓的價(jià)格 10231242.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策

1016778第三章唐山市房地產(chǎn)發(fā)展分析 1394673.1唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 13105283.2唐山房地產(chǎn)概況 14256563.2.1土地市場成交情況 1490953.2.2地塊總價(jià)排行榜 16323223.3唐山房地產(chǎn)市場 1894173.3.1當(dāng)前住宅市場的供應(yīng)情況 18191993.3.2當(dāng)前住宅市場的成交及價(jià)格情況 1843963.3.3當(dāng)前住宅細(xì)分市場的供需特點(diǎn) 1916815第四章韓城鎮(zhèn)概況及房地產(chǎn)市場狀況分析 21242474.1韓城鎮(zhèn)概況 2153384.2城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略 21163664.3韓城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場特征分析： 2313994第五章市場調(diào)查結(jié)果分析 2323665.1項(xiàng)目的市場情況分析 23207625.1.1項(xiàng)目的SWOT分析 23202065.1.2項(xiàng)目對(duì)策分析 24226925.2市場分析結(jié)論與開發(fā)建議 25265255.3項(xiàng)目定位 26218415.3.1客戶定位 2680735.3.2形象定位 2675125.3.3功能定位 272868第六章項(xiàng)目建設(shè)條件 27219406.1開發(fā)建設(shè)的用地情況 2772106.2項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 2728753第七章項(xiàng)目進(jìn)度安排 28289137.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 28237487.2項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 2824931第八章項(xiàng)目投資估算 2919658.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 2948768.2項(xiàng)目總投資估算的原則 29261588.3項(xiàng)目的總投資估算 29320618.4資金籌措方案 3330240第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 33171409.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 3384319.1.1基準(zhǔn)收益率的確定 33145409.1.2項(xiàng)目計(jì)算期的確定 3477409.1.3項(xiàng)目價(jià)格的確定 34244579.1.4項(xiàng)目銷售稅金及附加的確定 3473559.1.5利潤總額及所得稅 3481989.2盈利能力分析 34273759.2.1損益表與靜態(tài)盈利能力分析 34152439.2.2現(xiàn)金流量表（全部投資）與動(dòng)態(tài)盈利能力 35262729.2.3現(xiàn)金流量表（自有資金）與動(dòng)態(tài)盈利能力 35153179.3清償能力分析 36290059.4評(píng)價(jià)結(jié)論 3618514第十章不確定分析 362275910.1盈虧平衡分析 371290610.2敏感性分析 3724463附表1總投資估算表（單位：萬元） 4022720附表2資金籌措與使用計(jì)劃表（單位：萬元） 408763附表3銷售收入與營銷稅金及附加估算表 4116853附表4現(xiàn)金流量表（全部投資）（單位：萬元） 4223900附表5現(xiàn)金流量表（自有資金）（單位：萬元） 434213附表6損益表（單位：萬元） 4418445附表7資金來源與運(yùn)用表（單位：萬元） 4518642附表8借款還本付息計(jì)算表（單位：萬元） 46

結(jié)論及建議Ⅰ主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡20,936.72規(guī)劃總建筑面積㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面積㎡47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積㎡7419.12.3其中：地下停車場建筑面積㎡108423建筑密度%24.44容積率%2.635綠地率%38.36項(xiàng)目總投資萬元11,650.447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動(dòng)態(tài)投資回收期年0.88Ⅱ結(jié)論通過前面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行的SWOT分析可知，項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)相對(duì)較多，本項(xiàng)目唐山房地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境中和國家相關(guān)的宏觀調(diào)控政策下有相對(duì)較好的發(fā)展前景。表2評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資年內(nèi)部收益率19%〉13%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3101萬元〉0是投資回收期2.4年<2.75年是借款償還期1.5年且項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目及不確定性分析可以看出，本項(xiàng)目的盈利水平比行業(yè)的平均投資回報(bào)水平略高，且各項(xiàng)指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以說項(xiàng)目是可行的。但是，要承認(rèn)的是該項(xiàng)目也有一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。所以在開發(fā)過程中，開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)投資運(yùn)作和市場信息的管理，及時(shí)調(diào)整開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)節(jié)奏，慎重考慮并制定銷售價(jià)格及促銷方式，通過項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)節(jié)約成本，減少資金使用，以資金合理籌措與運(yùn)用來降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。Ⅲ存在的問題及建議（1）唐山市房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，樓盤越來越多，本項(xiàng)目所在地周邊的競爭項(xiàng)目也較多，各個(gè)開發(fā)商紛紛爭奪該區(qū)域消費(fèi)者。鑒于此種情況，建議開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者精確定位，將項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳?、唐山市工作的高?jí)白領(lǐng)以及管理人員，同時(shí)開發(fā)周邊地區(qū)。（2）對(duì)于影響項(xiàng)目效益的敏感性因素—項(xiàng)目投資來說，建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模效益和成本優(yōu)勢，盡可能的加強(qiáng)與原料供應(yīng)商和承包商的合作，通過材料統(tǒng)購和簽訂大的總包合同降低單位成本，同時(shí)也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。（3）建議開發(fā)商在開發(fā)過程中重視經(jīng)營方案的設(shè)計(jì)。對(duì)該項(xiàng)目來說，銷售收入也是影響其盈利能力的重要敏感性因素。銷售收入的下降會(huì)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要想提高未來項(xiàng)目的效益，必須有良好的經(jīng)營運(yùn)作。建議建設(shè)單位以靈活、多樣的經(jīng)營方式，招得八方客源。（4）由于該開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議開發(fā)商應(yīng)積極開發(fā)全方位的服務(wù)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，一方面能夠?yàn)橄M(fèi)者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)，提高項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌價(jià)值，吸引更多消費(fèi)者；更重要的是能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項(xiàng)目創(chuàng)造收益。業(yè)主的購房行為是一系列活動(dòng)的總和，從其收集售房信息階段到購房決策階段以至后期的裝修使用階段，開發(fā)商都應(yīng)該為其提供相應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目和經(jīng)營項(xiàng)目，最大限度地開發(fā)項(xiàng)目的潛在資源，達(dá)到資源的有效利用和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

第一章項(xiàng)目介紹1．1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀1.1.1項(xiàng)目背景中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)22日在京發(fā)布《2011中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評(píng)研究報(bào)告》。在從全國251個(gè)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評(píng)榜單上，我省的唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、邯鄲共6個(gè)城市被評(píng)為發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)城市。其中，唐山位列全國第6，保定也躋身前50，名列全國第45位。秦皇島、廊坊、滄州、邯鄲分別列全國百強(qiáng)的第55、第63、第65和第67位。豐潤區(qū)韓城鎮(zhèn)位于唐山西側(cè)，距離市區(qū)較近，但房價(jià)比市中心低很多。1.1.2地塊現(xiàn)狀XX住宅小區(qū)位于唐山西環(huán)城高速公路西側(cè)，緊鄰鼎旺國際社區(qū)，富祥樓，北側(cè)為唐山職業(yè)技術(shù)學(xué)院西校區(qū)，南側(cè)為直達(dá)市區(qū)的公路，規(guī)劃總建筑面積為13萬平方米，其中規(guī)劃住宅建筑面積12萬平方米左右，其它建筑面積1萬平方米(主要配套設(shè)施)。容積率為1.7左右，綠地率為42%左右。項(xiàng)目自有資金2.5億元。本項(xiàng)目土地費(fèi)115萬元/畝，三通一平已完成，地上沒有待拆遷的建筑物，建設(shè)用地呈長方形，占地面積約為115畝。1．2項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境與必要性1.2.1交通條件項(xiàng)目與市區(qū)公路相接，僅15分鐘就能到達(dá)市區(qū)。馬路寬闊，車流量小，不易堵車，普通工薪階層與學(xué)生可乘116,118路公交到達(dá)市區(qū)，112路到達(dá)新區(qū)，8路到達(dá)豐潤汽車站。環(huán)城高速公路可快速到達(dá)北京，天津，曹妃甸等地。1.2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性①項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。②解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用。由此可見，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。第二章國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2.1全國經(jīng)濟(jì)形勢經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的態(tài)勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開始步入下行通道。2010年宏觀調(diào)控政策的累積成效開始明顯顯現(xiàn)，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，出口和投資增幅開始趨降或趨穩(wěn)，受需求約束，經(jīng)濟(jì)增長率開始高位回調(diào)。月度工業(yè)增加值增長率（可比價(jià)格），7月份由6月份的16%降低到14.7%，8月份進(jìn)一步降低到12.8%。股市、房市交互推動(dòng)，持續(xù)快速升溫的情況也得到根本改變。這些情況表明，經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的態(tài)勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開始進(jìn)入下行通道。2.22011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2.2.12011年，房屋銷售形勢從1996年開始，我國商品房銷售量持續(xù)平穩(wěn)上升，2005年增幅較大，并首次邁上5億平米平臺(tái)，2007年成交量高達(dá)7.7億平米，創(chuàng)下歷史新高。2008年1-11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%。充分表明，市場出現(xiàn)顯著調(diào)整。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站由于全國各地樓市發(fā)展不均衡，2008年月東部地區(qū)房屋銷售量下降幅度大于中西地區(qū)，一二線城市下降幅度大于三四線城市。上海、北京、武漢、福州等重點(diǎn)城市的成交萎縮超五成，慘不忍睹，已出現(xiàn)非理性超跌的現(xiàn)象。11月重點(diǎn)城市的成交量明顯增加，主要跟政策利好有關(guān)，不具有持續(xù)性。總體而言，成交低迷成為2008年樓市最鮮明的特點(diǎn)之一。2.2.2住宅樓的價(jià)格看看房價(jià)的演變情況?？聪聢D全國房價(jià)指數(shù)的同比增幅可知，近十年來，我國樓市和房價(jià)一直處于增長周期。1999年第四季度，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比由負(fù)增長，扭轉(zhuǎn)為正增長，并一直持續(xù)至今。從增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新躍上8%。之后，2008年三季度漲幅大幅回落，幅度之大歷史罕見，充分反應(yīng)了此次房價(jià)下行的壓力之大，基本上跟美國2007年第三度的情況類似，而至今美國房價(jià)依然在下跌，比2006年房價(jià)高點(diǎn)已下跌近三成。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站備注：2005年3季度前為35個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，之后為70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，統(tǒng)計(jì)方法相同2.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策

國家信息中心發(fā)布報(bào)告稱，為避免房地產(chǎn)市場過度調(diào)整，09年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房價(jià)下降幅度過大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

國家信息中心12月1日發(fā)布第55期《經(jīng)濟(jì)預(yù)測分析》指出，目前，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，部分區(qū)域房價(jià)下跌明顯，一旦房價(jià)跌幅超過20%至30%，銀行持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值不斷降低，來自開發(fā)商和購房者的呆壞賬比例就會(huì)迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將最終轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。為了避免房地產(chǎn)市場過度調(diào)整，2009年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房價(jià)下降幅度過大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

2.3.1改善供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策。

針對(duì)90平方米以下戶型投資完成額占住宅投資額比重較低(2008年1-8月該比重為27.6%)、中低價(jià)位和中小戶型住房供應(yīng)不足的情況，推動(dòng)各地政府從規(guī)劃審批、土地供應(yīng)等方面入手，確保中小套型、中低價(jià)位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保“90/70”政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動(dòng)地方政府通過調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，安排經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，可以考慮在商品房開發(fā)過程中規(guī)定一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模。為了充分調(diào)動(dòng)地方政府在住房保障方面的積極性，建議調(diào)整地方政府的政績考核標(biāo)準(zhǔn)，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房的建設(shè)計(jì)劃。

2.3.2加大對(duì)自住性購房需求的支持力度

住房消費(fèi)是中國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中最大的熱點(diǎn)，也是構(gòu)成本輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的最重要的源頭性需求。保護(hù)好居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求、延長經(jīng)濟(jì)景氣周期的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控在抑制投機(jī)性購房需求的同時(shí)，要注意保護(hù)和支持居民自住的購房需求。

2.3.3完善房地產(chǎn)信貸政策，防止金融風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信貸部門應(yīng)加強(qiáng)房貸資格審批和監(jiān)管，控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機(jī)構(gòu)可與稅務(wù)部門聯(lián)合，通過個(gè)人繳納的所得稅予以證明。與此同時(shí)，為了避免從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對(duì)符合國家調(diào)控方向和市場需求的項(xiàng)目應(yīng)大力支持，鼓勵(lì)自住性需求的實(shí)現(xiàn)。

2.3.4加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐

為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進(jìn)資金來源的多元化和社會(huì)化。一是通過增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進(jìn)信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能力和管理能力。

2.3.5建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租、購”并舉

在現(xiàn)行制度下，房屋所有權(quán)與戶口和子女就學(xué)密切聯(lián)系，在無形中限制了租賃市場的發(fā)展。為了充分、合理地利用房地產(chǎn)存量資源，促進(jìn)租售互補(bǔ)，除了正確引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會(huì)保障在內(nèi)的相關(guān)問題，擺脫傳統(tǒng)體制對(duì)租賃市場發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。2.42012年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測11年中國城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，深圳等部分特大城市房價(jià)，出現(xiàn)了明顯下降。這一變化引起了普遍的看跌預(yù)期，導(dǎo)致住房銷售量減少。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化看，預(yù)計(jì)這一態(tài)勢會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。城市房價(jià)過快上漲帶來了一系列嚴(yán)重問題，必須加以控制，但也要注意大漲之后出現(xiàn)大落的可能。如果僅僅由市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)未來住房市場將繼續(xù)低迷，加上貸款緊縮因素，估計(jì)會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入周期性調(diào)整。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開始，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)較長時(shí)間。這一情況必然會(huì)影響到房地產(chǎn)投資增長。受生產(chǎn)資料價(jià)格上漲，勞動(dòng)力工資成本提高，融資困難和融資成本提高，節(jié)能和控制污染排放方面的費(fèi)用增加等因素影響，企業(yè)生產(chǎn)成本增加較為明顯。另一方面，隨著總需求增幅放緩，市場競爭變得越來越激烈，企業(yè)提高產(chǎn)品銷售價(jià)格轉(zhuǎn)移成本上升壓力的空間有限。2008年家電產(chǎn)品、轎車產(chǎn)品等醞釀的提價(jià)活動(dòng)最后都沒有實(shí)現(xiàn)，相反，在激烈的市場競爭中，價(jià)格水平還有所下降。綜合這兩方面情況，企業(yè)的經(jīng)營困難比較突出。1-8月份規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤同比增長19.4%，增幅較上年同期降低了近10個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)利潤減少，經(jīng)營困難加大，可能會(huì)影響到企業(yè)的投資能力，進(jìn)而影響到企業(yè)投資的增長。近年來的投資調(diào)控，重點(diǎn)控制政府主導(dǎo)的行政性投資，投資增長更多的依靠市場引導(dǎo)的投資。房地產(chǎn)和企業(yè)投資是市場引導(dǎo)投資的主體，其中房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的五分之一強(qiáng)，企業(yè)投資占全部投資的比重也較大。這些投資增幅下降，預(yù)計(jì)對(duì)全部投資增長將產(chǎn)生明顯影響，因此，2012年投資增長有可能明顯下降。第三章唐山市房地產(chǎn)發(fā)展分析3.1唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r唐山國民經(jīng)濟(jì)在持續(xù)快速發(fā)展，據(jù)初步核算，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值2361.68億元，比上年增長14.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值255.22億元，增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1367.41億元，增長17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值739.05億元，增長13.7%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，農(nóng)業(yè)所占比重進(jìn)一步降低。三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成由上年的11.6：57.3：31.1調(diào)整為10.8：57.9：31.3。全市人均生產(chǎn)總值為32947元，比上年增長13.9%。按年末匯率計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為4235美元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐加快，產(chǎn)業(yè)集中度明顯提高，區(qū)域產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢進(jìn)一步增強(qiáng)，發(fā)展模式由速度型向效益型轉(zhuǎn)變邁出較大步伐。全年全部工業(yè)完成增加值1269.10億元，比上年增長17.4%。其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值960.04億元，增長22.7%。在規(guī)模以上工業(yè)中：國有及國有控股企業(yè)完成增加值319.39億元，同比增長14.5%；股份制企業(yè)完成增加值587.17億元，增長23.4%；外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)完成增加值176.13億元，增長24.1%；以私營經(jīng)濟(jì)為主的其他經(jīng)濟(jì)增勢強(qiáng)勁，完成增加值98.11億元，增長28.6%，占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá)10.2%。工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。重工業(yè)完成增加值887.62億元，占規(guī)模以上工業(yè)的92.5%,同比增長23.4%，比輕工業(yè)快7.5個(gè)百分點(diǎn)。全市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量較快增長，高附加值產(chǎn)品比重進(jìn)一步增大。在重工業(yè)產(chǎn)品中，生鐵產(chǎn)量比上年增長15.0%，粗鋼增長18.9%，成品鋼材增長32.6%，原油增長34.0%，焦炭增長21.5%。

產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步提高，區(qū)域比較優(yōu)勢明顯增強(qiáng)?；A(chǔ)能源、優(yōu)質(zhì)建材、精品鋼材、裝備制造和重化工五大產(chǎn)業(yè)基地增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的80.8%，對(duì)工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率為70.0%，拉動(dòng)規(guī)模以上工業(yè)增長15.9個(gè)百分點(diǎn)。3.2唐山房地產(chǎn)概況5月唐山推出16宗居住類土地5月唐山共推出16宗居住類用地（住宅用地及含住宅在內(nèi)的綜合性用地），建設(shè)用地面積合計(jì)87.84萬平方米,比上月增加71.30萬平方米，是上個(gè)月建設(shè)用地面積推出的4.3倍。其中路北區(qū)推出3宗，路南區(qū)1總，豐潤區(qū)3宗，豐南區(qū)2宗，古冶區(qū)4宗，樂亭縣3宗。豐南區(qū)推出的建設(shè)用地面積最大，為20.42萬平方，緊隨其后的是路南區(qū)和路北區(qū)，建設(shè)用地面積分別為19.23萬平方米和15.38萬平方米。圖3-1：2009.1-2010.5唐山土地市場推出情況3.2.1土地市場成交情況5月份唐山居住類用地成交3宗2010年5月，唐山有3宗居住類用地成交，其中豐南區(qū)2宗，路北區(qū)1宗。豐南區(qū)成交的2宗住宅用地競得方為同一家公司，是唐山建功置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2宗地總成交金額達(dá)到7.97億元，建設(shè)用地面積為20.42萬平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到21.44萬平方米，樓面均價(jià)為3717元/平方米。路北區(qū)成交的“長寧道以南、龍澤路以西”地塊樓面均價(jià)僅為142元/平方米，主要原因是住宅用地部分要交給政府回遷安置房3.55萬平方米。表3-1：2010.5唐山土地成交情況土地樓面價(jià)達(dá)到2151元/平方米5月唐山住宅用地平均樓面價(jià)2151元/平方米，是自09年4月以來最高的樓面均價(jià)。本月成交3宗居住類用地，其中豐南區(qū)成交的2宗住宅用地全部為凈地，總規(guī)劃建筑面積為21.44萬平方米，成交金額為7.97億元，占本月總規(guī)劃建筑面積和金額的56.19%和97.10%，從而將整體的樓面均價(jià)拉高。圖3-2：2009.4-2010.5唐山土地市場成交情況3.2.2地塊總價(jià)排行榜TOP5成交總金額是上個(gè)月的4.72倍TOP5共成交10.10億元，是上個(gè)月成交總價(jià)的4.72倍。本月共有3宗新上榜地塊（“新華道以北、文化路以東”該地塊于2月份成交，因國土部網(wǎng)站近日公布該地塊，所以首次上榜），本月成交的有2塊地塊上榜，且分布位居第一、第二位。第一名“豐南西城區(qū)瑞景街南側(cè)、運(yùn)河?xùn)|路以西”地塊因總面積大且為凈地，成交總價(jià)達(dá)到5.41億元。上月排名第一的“北新西道以北、站前路以東”地塊本月排名第四。表3-2：唐山2009.12-2010.05年最近六個(gè)月居住類用地成交總價(jià)TOP圖3-3：2009.12-2010.05唐山居住類用地成交總價(jià)TOP5分布情況1、豐南西城區(qū)瑞景街南側(cè)、運(yùn)河?xùn)|路以西地塊2、豐南西城區(qū)文化大街南側(cè)，運(yùn)河?xùn)|路以西地塊3、新華道以北、文化路以東4、北新西道以北、站前路以東地塊5、長寧道北側(cè)、龍澤路東側(cè)地塊3.3唐山房地產(chǎn)市場3.3.1當(dāng)前住宅市場的供應(yīng)情況5月唐山?jīng)]有新項(xiàng)目開盤5月唐山商品住宅市場觀望氣氛較濃，沒有新項(xiàng)目開盤。河北省地方調(diào)控細(xì)則尚未出臺(tái)，大部分地產(chǎn)商在等待、觀望，預(yù)計(jì)在5月開盤的項(xiàng)目也已經(jīng)延后開盤，如路北區(qū)的君安景苑項(xiàng)目。圖3-4：2009.3-2010.5年唐山各區(qū)域供應(yīng)量情況3.3.2當(dāng)前住宅市場的成交及價(jià)格情況5月商品住宅市場成交面積繼續(xù)增加，環(huán)比上漲41.31%5月商品住宅市場成交量繼續(xù)增加，共成交9.21萬平方米/960套，環(huán)比分別上漲41.31%和38.93%。自2月份以來，唐山的成交量逐步增加，成交量一直呈上升態(tài)勢。對(duì)本月成交量貢獻(xiàn)最大的是路北區(qū)的世紀(jì)龍庭項(xiàng)目，本月共售出374套，占總成交套數(shù)的38.96%。圖3-5：2009.8-2010.5唐山商品住宅市場成交面積情況商品住宅成交價(jià)格維持在5938元/平方米，環(huán)比漲幅為零5月商品住宅成交均價(jià)為5938元/平方米，環(huán)比漲幅為零，維持在上月的價(jià)格水平?！靶聡畻l”政策的影響本月在唐山初顯成效，價(jià)格已經(jīng)停止上漲，結(jié)束了上個(gè)月環(huán)比大幅上漲13.88%的局面。本月唐山很多項(xiàng)目都推出了優(yōu)惠促銷活動(dòng)，一般折扣優(yōu)惠在94-99折之間，如文苑鳳凰城項(xiàng)目，一次性付款是98折*98折，按揭是98折*97折。圖3-6：2009.8-2010.5唐山商品住宅市場成交均價(jià)走勢3.3.3當(dāng)前住宅細(xì)分市場的供需特點(diǎn)5月份4000-6000元/平方米中檔價(jià)位商品住宅成交量居首5月份，商品住宅6000-8000元/平方米價(jià)格段成交占據(jù)主導(dǎo)地位，成交面積為4.61萬平方米，占總成交面積的50.09%。目前該價(jià)格段項(xiàng)目主要集中在路北、路南非中心區(qū)域。如本月路北區(qū)熱售項(xiàng)目盛泰莊園，成交均價(jià)5196元/平方米。12000元/平方米以上價(jià)格段的住宅本月沒有成交量。圖3-7：2010.5唐山商品住宅各價(jià)格段成交面積分布各面積段成交量占比總體保持平穩(wěn)5月各面積段成交量占比總體保持平穩(wěn)，其中面積在70-90平方米以的房屋成交占比縮量最大，占比環(huán)比減少6.08%，90-120平方米占比放量，占比環(huán)比增加7.93%。本月很多項(xiàng)目都在售90-120平米的中等戶型，如路北區(qū)的東旭花園和豐潤區(qū)的融僑半島、盛世華庭。70平米以下的小戶型自從2月份以來成交面積逐漸減少，本月占比為5.45%。圖3-8：2010.5唐山商品住宅各面積段成交面積占比分布第四章韓城鎮(zhèn)概況及房地產(chǎn)市場狀況分析4.1韓城鎮(zhèn)概況韓城鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積56.1平方公里，下轄43個(gè)行政村，鎮(zhèn)域人口7.2萬人，其中在冊(cè)常駐人口5.02萬人。鎮(zhèn)域內(nèi)有規(guī)模企業(yè)167家，醫(yī)院兩家，學(xué)校9所。有開灤集團(tuán)東歡坨礦業(yè)公司、唐山職業(yè)技術(shù)學(xué)院西校區(qū)、唐山監(jiān)獄等大型駐韓單位。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以蔬菜生產(chǎn)為主要特色，全鎮(zhèn)耕地面積6萬畝，蔬菜種植面積達(dá)5萬畝（含復(fù)種指數(shù)）。2009年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值39.1億元，完成財(cái)政收入1.04億元。按照最新編制的《韓城鎮(zhèn)2008-2020年總體規(guī)劃》，城市規(guī)劃區(qū)面積13.1平方公里。分為南部鎮(zhèn)區(qū)和北部空港產(chǎn)業(yè)區(qū)兩部分。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積8.3平方公里，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)面積4.8平方公里。規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)為"一帶、兩心、雙軸線"，整體功能布局為"商業(yè)休閑組團(tuán)、制造業(yè)組團(tuán)、居住組團(tuán)"。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)包含村莊14個(gè)，村址占地約3500畝。14個(gè)村有河西、付一、于林莊三個(gè)村已啟動(dòng)實(shí)施平改樓，均被納入省、市新民居建設(shè)試點(diǎn)村。其中于林莊村被確定為"河北省新民居建設(shè)優(yōu)秀示范村"，韓城鎮(zhèn)在2009年被確定為"唐山市科學(xué)發(fā)展示范鎮(zhèn)"、2010年被確定為"河北省重點(diǎn)中心鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)"。4.2城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略1、準(zhǔn)確定位，科學(xué)規(guī)劃按照2005年編制的《韓城鎮(zhèn)2005-2020年總體規(guī)劃》，城鎮(zhèn)定位為以制造業(yè)為主導(dǎo)的近郊型小城鎮(zhèn)。幾年來一直堅(jiān)持工業(yè)立鎮(zhèn)的發(fā)展思路，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展。財(cái)政收入由2002年合并建區(qū)時(shí)的1995萬元增長到2009年的1.04億元，年平均增長率達(dá)12.5%。隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)也呈現(xiàn)了加速發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，鎮(zhèn)內(nèi)成長出了旺德、福輝、福達(dá)三個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)還吸引了江蘇金林、唐山嘉潤、誠成地產(chǎn)等企業(yè)參與鎮(zhèn)內(nèi)開發(fā)建設(shè)。到2009年底，鎮(zhèn)中心區(qū)已建成住宅樓100萬平米，初步形成鼎旺瑞景、左岸公園、逸景新城、陽光花苑等較大居住小區(qū)。房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)率已連續(xù)兩年超過30%。經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的快速發(fā)展也相應(yīng)帶來了一系列的矛盾和問題，特別是市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)等發(fā)展思路的調(diào)整，也給韓城的發(fā)展環(huán)境帶來很大變化。如何準(zhǔn)確分析把握韓城發(fā)展的階段性特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)又好又快的科學(xué)發(fā)展，成為擺在鎮(zhèn)黨委、政府面前的重要課題。經(jīng)過審慎研究，于2008年聘請(qǐng)上海浦東新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)城鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向、發(fā)展定位展開戰(zhàn)略研究，編制了《韓城鎮(zhèn)概念性規(guī)劃》，并對(duì)總體規(guī)劃進(jìn)行修編，重新編制了《韓城鎮(zhèn)2008-2020年總體規(guī)劃》，對(duì)于鎮(zhèn)區(qū)編制了控制性詳規(guī)，實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)區(qū)控規(guī)全覆蓋，編制了重點(diǎn)區(qū)域修建性詳規(guī)。借鑒上海、天津等地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出了"新韓城·新市鎮(zhèn)"的發(fā)展定位。所謂新市鎮(zhèn)又叫計(jì)劃城市，一般位于城市近郊，有計(jì)劃興建的城市片區(qū)或大型社區(qū)，承載城市的部分功能。未來韓城將發(fā)展為：宜居宜業(yè)的新市鎮(zhèn)典范，具有門戶地位和標(biāo)志性空間的區(qū)域次中心，按納空港經(jīng)濟(jì)和中心區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射的重要載體。兩年來，我鎮(zhèn)按照建設(shè)"新韓城·新市鎮(zhèn)"的發(fā)展定位，借助唐山市城市擴(kuò)容和發(fā)展重心西移的機(jī)遇，依托鳳凰新城和空港城的建設(shè)，發(fā)展生態(tài)居住、城郊型商業(yè)和臨空加工產(chǎn)業(yè)，整合三次產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)加快"一帶、兩園、三區(qū)"的發(fā)展，加快"四城"的創(chuàng)建步伐。農(nóng)業(yè)重點(diǎn)提升規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化水平。引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)，大力發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)和觀光產(chǎn)業(yè)園區(qū)。利用壓煤村莊搬遷的復(fù)墾土地發(fā)展"農(nóng)業(yè)莊園"。第二產(chǎn)業(yè)對(duì)現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)行整合，淘汰高污染、高耗能項(xiàng)目。土地資源"退二進(jìn)三"，對(duì)于技術(shù)含量高、市場前景好的項(xiàng)目引導(dǎo)進(jìn)入園區(qū)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，做大做強(qiáng)。充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和"亞總部"經(jīng)濟(jì)，調(diào)優(yōu)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)增長方式脫胎換骨的轉(zhuǎn)變。謀劃了合力物流項(xiàng)目，項(xiàng)目內(nèi)容為建設(shè)唐山鋼鐵爐料和有色金屬交易中心，同時(shí)配套酒店商場等附屬設(shè)施，總投資6億元，年可實(shí)現(xiàn)銷售收入130億元，實(shí)現(xiàn)利稅23億元。目前該項(xiàng)目已列入河北省2010年度重點(diǎn)項(xiàng)目。引進(jìn)了榮川力強(qiáng)汽貿(mào)項(xiàng)目、博利爐料公司等項(xiàng)目，同時(shí)幫助鼎旺小額信貸公司充分利用國家政策，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額翻番，率先在省內(nèi)發(fā)展成為村鎮(zhèn)銀行。2.存在問題和制約因素基礎(chǔ)設(shè)施欠賬太多，嚴(yán)重制約城鎮(zhèn)發(fā)展?，F(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施十分薄弱，目前借助市區(qū)的只有天然氣一項(xiàng)。唐通公路和邱柳公路兩條過境道路設(shè)計(jì)等級(jí)低，已經(jīng)嚴(yán)重超載。供水全部采用自備水井，供暖采用自備鍋爐。正在籌建的污水處理廠除利用1500萬元國債資金外，其余部分為民營企業(yè)大唐鼎旺集團(tuán)投資，未來將面臨運(yùn)營虧損，同時(shí)污水管網(wǎng)投資巨大，目前污水收集只能靠朱龍河，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的污染問題仍無法解決。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)只有一所初中和一所小學(xué)，急需設(shè)立一所高級(jí)中學(xué)，同時(shí)韓城小學(xué)也嚴(yán)重超員，鎮(zhèn)辦幼兒園用房也屬危房帶病運(yùn)行。行政管理和社會(huì)管理的壓力日益加大。目前，韓城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)已形成了城市的雛形，既管城又管鄉(xiāng)村，原有針對(duì)農(nóng)村社會(huì)管理而設(shè)置的體制與現(xiàn)實(shí)極不適應(yīng)。現(xiàn)韓城鎮(zhèn)黨委、政府共有在編干部71名，其中黨政班子成員11名，承擔(dān)著43個(gè)行政村及鎮(zhèn)區(qū)7萬多人口的管理工作，任務(wù)十分繁重。由于遠(yuǎn)離城區(qū)，區(qū)直部門有鞭長莫及之感，也存在效率不高的問題。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，流動(dòng)人口較多，各種矛盾相對(duì)突出，維穩(wěn)和社會(huì)治安的壓力相當(dāng)顯著。社會(huì)保障、社會(huì)服務(wù)的能力不足。多年來承擔(dān)市以上項(xiàng)目較多，目前人地矛盾十分突出，已有5個(gè)村基本上已完全沒有耕地，但村民的身份仍是農(nóng)民，養(yǎng)老、失業(yè)保障機(jī)制一直未能建立起來。規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民建房用地緊張。規(guī)劃區(qū)內(nèi)村莊普遍存在人口自然增長而需建房卻無地可用的問題，農(nóng)村宅基地多年無法安排，農(nóng)民的建房需求與用地緊張之間的矛盾日益突出，亟待解決。同時(shí)由于財(cái)力、體制所限，鎮(zhèn)級(jí)政府所能提供的社會(huì)服務(wù)幾乎一片空白。這些問題如不能盡快得到妥善解決，將帶來一系列社會(huì)問題和矛盾。4.3韓城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場特征分析：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，且增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。韓城房價(jià)在2500—4500左右，較之于市區(qū)性價(jià)比較高，城市工薪階層更愿意選擇在韓城買房。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平有待提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，韓城住宅不具有非常明顯的優(yōu)勢。第五章市場調(diào)查結(jié)果分析5.1項(xiàng)目的市場情況分析5.1.1項(xiàng)目的SWOT分析A．項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢（S）a．交通：交通便利，道路寬廣，道路通行能力強(qiáng)，通暢度好。b．金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、建行等商業(yè)性銀行。c．教育配套：盛景幼兒園、韓城中心小學(xué)、韓城鎮(zhèn)中學(xué)。d.衛(wèi)生保健配套：利康醫(yī)院、韓城醫(yī)院。B．項(xiàng)目開發(fā)劣勢（W）a.就目前的現(xiàn)狀來看，該地段還是相對(duì)較偏。b．中高檔商品房較多，競爭壓力大。c.片區(qū)認(rèn)知度較低，印象差項(xiàng)目所處片區(qū)相對(duì)于市中心區(qū)有一定距離，周邊環(huán)境不理想，片區(qū)認(rèn)知度有待提高。

d.項(xiàng)目目前周邊配套不全，生活休閑、娛樂設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏。

e.項(xiàng)目所在地的交通狀況雖好，但公共交通線路條件不夠。

C．項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)（O）a．大量可開發(fā)利用的土地資源，使得此區(qū)域會(huì)成為唐山市未來幾年的熱點(diǎn)區(qū)域。b．隨著市政配套跟進(jìn)、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會(huì)進(jìn)入，較高的土地價(jià)格兌現(xiàn)。D．項(xiàng)目開發(fā)威脅（T）供應(yīng)量增加，競爭加劇。韓城鎮(zhèn)的地理優(yōu)勢和潛在價(jià)值的提升帶來了機(jī)會(huì)的同時(shí)也帶來了威脅,房地產(chǎn)商們以發(fā)展的眼光看到了唐山市西部未來的發(fā)展?jié)摿εc價(jià)值，將大筆資金投到韓城。a．開發(fā)商競相提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量，同時(shí)產(chǎn)品形式更是層出不窮，可見將來這一地段的競爭形勢將會(huì)是十分嚴(yán)峻的。b.投資期長，前期投資大，受政策和市場影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)較大5.1.2項(xiàng)目對(duì)策分析以上分析了本項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和帶來的威脅。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時(shí)利用外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)克服項(xiàng)目內(nèi)部的劣勢。具體采取的策略可以從四個(gè)方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其中一種（ST）進(jìn)行分析如下：1.本項(xiàng)目目前還處于初步設(shè)計(jì)階段，建議開發(fā)商增加適當(dāng)而有效的廣告投放，通過開發(fā)商的高知名度來宣傳這次項(xiàng)目,讓更多的市民了解這個(gè)項(xiàng)目。有著成熟的周邊環(huán)境,這也是宣傳項(xiàng)目的最好的優(yōu)勢。2.項(xiàng)目前期投資大，受政策和市場影響大，所以恒達(dá)地產(chǎn)有限公司應(yīng)加強(qiáng)與政府的合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。3.要加快樓盤開發(fā)進(jìn)度以及規(guī)劃中基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，降低潛在消費(fèi)者的心理預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。4.借鑒其它成功樓盤的經(jīng)驗(yàn)，作為參考，以順利完成本項(xiàng)目的具體開發(fā)。特別值得注意的是，與周邊的很多高檔樓盤形成差異化，如果沒有差異化那就沒有競爭力了。5.2市場分析結(jié)論與開發(fā)建議消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道多種多樣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和目標(biāo)顧客群的不同而選取不同的媒體組合。一半以上的消費(fèi)者的信息來源于親朋好友的介紹，可見開發(fā)商的口碑是何其重要，因此開發(fā)商必須要加強(qiáng)公關(guān)宣傳活動(dòng)和品牌建設(shè)，提升企業(yè)的信譽(yù)度，提高產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，讓老客戶帶來源源不斷的新客戶。另外就目前來講，互聯(lián)網(wǎng)在廣告宣傳活動(dòng)中地位日漸突出。如何運(yùn)用各類媒介和載體，搶到目標(biāo)客戶的注意目光，是房地產(chǎn)廣告業(yè)者值得加以深入研究的問題。1．價(jià)格：總價(jià)20－40萬受歡迎唐山市民到底能承受多少的房價(jià)？這可以從兩方面分析：一是總價(jià)預(yù)算，調(diào)查者購房預(yù)算支出大部分在40萬以內(nèi)；二是付款方式，選擇分期和按揭的人最多。從這兩方面綜合分析，可以得知，目前市場上以20－40萬的房最受歡迎。2．戶型：中等面積調(diào)查結(jié)果顯示，二室、三室的需求明顯增加，分別占36.9%和60.2%，而對(duì)面積的要求仍以90－120平方米為主，這就給開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位出了一道難題：怎樣在有限的面積里擺出一個(gè)戶型來，當(dāng)然，以不犧牲采光、通風(fēng)、起居方便、生活舒適為前提?？梢灶A(yù)見，90平方米至120平方米的戶型將是今后一段時(shí)間唐山市的消費(fèi)熱點(diǎn)。但是同時(shí)我們更要考慮到國家相關(guān)的政策法規(guī)，應(yīng)當(dāng)提高小戶型的面積，尤其是90平米以下的戶型的面積。據(jù)一項(xiàng)來自國際權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來的5－10年內(nèi)，建筑面積在90平方米左右的三室或四室住房，最適合中國普通工薪家庭居住需求?！懊娣e無需大、功能要齊全”的多室住宅，無疑會(huì)成為今后住房需求的發(fā)展新趨勢。3．樓型：高層、小高層、多層頗受青睞長期以來，開發(fā)商為了追求容積率而建出一幢幢高層，而消費(fèi)者由于價(jià)格和習(xí)慣等原因愿意購買小高層，其受選率33.01%。為了緩和市場供求的矛盾，多層層成為市場調(diào)和的產(chǎn)物而頗受青睞，本次調(diào)查中多層的受選率達(dá)21.36%。4.心理因素：周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理最受關(guān)注除了面積、價(jià)格、戶型以外，市民最關(guān)心的問題是周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量。這恐怕是有些開發(fā)商在開發(fā)過程中的不規(guī)范所造成的。尤其是周邊環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該高度重視這個(gè)環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費(fèi)者都對(duì)住房的周邊環(huán)境提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。尤其是小區(qū)的配套設(shè)施，其中醫(yī)院、幼兒園金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等在調(diào)研的過程中消費(fèi)者都表示出了自己的意愿，即希望將來自己的小區(qū)內(nèi)能有相應(yīng)的配套實(shí)施，從而便于日常生活。5.3項(xiàng)目定位5.3.1客戶定位定位的原則：（1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高新區(qū)樓盤接受能力較強(qiáng)的客戶；（2）收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)精神生活向往比較高的客戶；（3）收入中高等，對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對(duì)較高性價(jià)的客戶。由于本項(xiàng)目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位如下：（1）項(xiàng)目附近的中高收入家庭；（2）唐山市各企業(yè)具有中高收入水平的管理人員；（3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、教師等；（4）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人；（5）有意在高新區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者。(6)政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時(shí)擁有少量的灰色收入，個(gè)人私生活不喜歡被別人打擾。(7)外地來經(jīng)商的個(gè)體商戶。5.3.2形象定位本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位為：唐山市的“現(xiàn)代唐山，現(xiàn)代韓城”的特色小區(qū)。5.3.3功能定位住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和多層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?0平米以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在90--120平方米的最受消費(fèi)者的歡迎，戶型主要為兩室和三室。同時(shí)，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶型的，所以在多層的設(shè)計(jì)中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛好。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮市場需求，戶型主要設(shè)計(jì)成面積在70平方米至120平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。第六章項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的資源供給以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。6.1開發(fā)建設(shè)的用地情況該項(xiàng)目環(huán)境幽雅，適合居住，同時(shí)項(xiàng)目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會(huì)有相當(dāng)大的升值潛力。項(xiàng)目用地實(shí)測地形條件為矩形地塊，周圍在建項(xiàng)目相對(duì)較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。6.2項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、天然氣；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。（3）道路：小區(qū)緊鄰高速公路。（4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。同時(shí)，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會(huì)相對(duì)較完善。（5）天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。第七章項(xiàng)目進(jìn)度安排7.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)（1）建筑安裝工程工期定額；（2）“XX”住宅小區(qū)規(guī)劃方案。7.2項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2012年7月開工，至2014年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示時(shí)間任務(wù)2012年4月至12月2013年1月至12月2014年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)工程一期工程二期綠化工程第八章項(xiàng)目投資估算8.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；（2）國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）；（3）河北省發(fā)改委編制的《河北省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（4）唐山市室外配套工程費(fèi)用一般水平；（5）“”住宅小區(qū)的方案規(guī)劃設(shè)計(jì)；（6）相關(guān)概算指標(biāo)。8.2項(xiàng)目總投資估算的原則（1）項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；（2）項(xiàng)目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項(xiàng)目的總投資估算對(duì)于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮。8.3項(xiàng)目的總投資估算（1）土地成本該項(xiàng)目基地總占地面積為76624平方米，土地價(jià)格為115萬元/畝；故可初步估算土地成本為115*115=13225萬元；（2）建安造價(jià)1）土建造價(jià)表8-1住宅土建造價(jià)表（單位：萬元）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用多層840元/㎡41609平方米3495.156萬元小高層1100元/㎡86697平方米9536.67萬元總計(jì)128306平方米13031.83萬元表8-2公建土建造價(jià)表（單位：萬元）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用會(huì)所800元/㎡1980平方米158.4萬元變電室500元/㎡50平方米2.5萬元其他600元/㎡704平方米42.24萬元總計(jì)2734平方米203.14萬元2）地下停車場造價(jià)地下停車場建筑面積為4696㎡，依據(jù)類似工程估算、概算指標(biāo)，地下停車場的土建成本為1500元/㎡,地下停車場的造價(jià)為704.4萬元。地下停車場的安裝費(fèi)用均包括在下面的其他設(shè)備及安裝，所以這里不再單獨(dú)算。得土建總造價(jià)為：13031.83+203.14+704.4=13939.37萬元3）設(shè)備及安裝工程費(fèi)用安裝工程包括電梯、給排水設(shè)備及安裝、動(dòng)力照明及弱電等項(xiàng)目。①電梯設(shè)備及安裝本項(xiàng)目的住宅有10幢多層、16幢小高層，共需電梯86部，每部電梯的設(shè)備及安裝按35萬元計(jì)，電梯總價(jià)為86*35=3010萬元。②其他設(shè)備及安裝其他設(shè)備包括除電梯外的其他所有設(shè)備，具體估算可參見下表。其他設(shè)備及安裝工程造價(jià)為2751.84萬元。表8-3其他設(shè)備及安裝表項(xiàng)目名稱投資（萬元）20131040262.08動(dòng)力照明及弱電1001310401310.4智能化60131040786.24通訊系統(tǒng)30131040393.12合計(jì)2751.84將上述兩項(xiàng)費(fèi)用相加，得到建安工程費(fèi)為：13939.37+3010+2751.84=19701萬元（3）前期工程費(fèi)：工程前期費(fèi)用包括三通一平費(fèi)、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城建統(tǒng)一征收費(fèi)用以及其他費(fèi)用等，由于本項(xiàng)目為熟地，所以不需要進(jìn)行“三通一平”。1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）文件中附表1：工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表，采用內(nèi)插法計(jì)算，經(jīng)過工程復(fù)雜程度系數(shù)調(diào)整，并結(jié)合長沙市建筑設(shè)計(jì)收費(fèi)市場行情，本項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)費(fèi)為667萬元；勘察費(fèi)取設(shè)計(jì)費(fèi)的10%，所以勘察費(fèi)為66.7萬元。2）可行性研究費(fèi)依據(jù)國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）文件中附表:建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分做為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，乘以行業(yè)調(diào)整系數(shù)和工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)，計(jì)算出可行性研究費(fèi)為35萬元。3）城建統(tǒng)一征收費(fèi)及其他費(fèi)用（見下頁表）表8-4城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表（單位：萬元）項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)費(fèi)用易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積：110元/m2；1441.44城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積：150元/平米1965.6工程定額測定費(fèi)按建筑面積：0.8元/平米10.5工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)按建筑面積：1.2元/平米15.7勞保統(tǒng)籌費(fèi)按建筑面積：32元/平米419.3散裝水泥專項(xiàng)資金按建筑面積：2元/m2；26.2白蟻防治費(fèi)按建筑面積：2元/m226.2新型墻體材料發(fā)展基金按建筑面積：4.6元/m260.3總計(jì)3965.24將上述三項(xiàng)相加得前期工程費(fèi)用為4733.94萬元。（4）室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化以及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容，每平方米造價(jià)按120元計(jì)算。項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為1960萬元。（5）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的1%計(jì)算，共計(jì)為197萬元。（6）管理費(fèi)（1+2+3+4+5）*3%建設(shè)單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)之和的3%，共計(jì)1130萬元。（7）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)按銷售收入的3%計(jì)算，共計(jì)為1688.46萬元。（8）預(yù)備費(fèi)（2+3+4+5+6+7）*3%按前幾項(xiàng)和的3%取，共計(jì)796萬元。（9）貸款利息貸款利息為1469.4萬元。（10）項(xiàng)目的總投資的確定綜合前面九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為57363萬元。表8-5“XX”住宅小區(qū)總投資估算表序號(hào)名稱費(fèi)用（萬元）備注1土地費(fèi)用132252建安工程費(fèi)用197013前期工程費(fèi)用47344室外工程費(fèi)19605監(jiān)理費(fèi)1976管理費(fèi)用1130（1+2+3+4+5）*3﹪7銷售費(fèi)用1688銷售收入*3%8預(yù)備費(fèi)882（2+3+4+5+6+7）*3%9貸款利息1469.410合計(jì)44468.41+2+3+4+5+6+7+8+98.4資金籌措方案根據(jù)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的安排，項(xiàng)目總投資的資金籌措安排如下：自籌項(xiàng)目資本金25000萬元，約占總投資的56%，安排一到三年期銀行貸款約7540萬元，其中建設(shè)期借款利息為1469.4萬元，其余不足的部分由銷售收入當(dāng)作自由資金再投入。銀行貸款利率取建行一至三年期的年基準(zhǔn)利率5.4%,為了體現(xiàn)資金的流向，按季度計(jì)算，季度貸款利率r=5.5%。第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和項(xiàng)目的清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算9.1.1基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率=（1+銀行貸款利率）×（1+風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率）×（1+通貨膨脹率）-11-3年的銀行貸款利率為5.40%風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率為：3%通貨膨脹率為：4.1%(2009年的通貨膨脹率為3%—4.8%)基準(zhǔn)收益率為：（1+5.4%）×（1+3%）×（1+4.1%）-1=13%季度基準(zhǔn)收益率為：（1+13%）1/4-1≈3.1%則季度基準(zhǔn)收益率為（1+13%）1/4-1≈3.1%9.1.2項(xiàng)目計(jì)算期的確定根據(jù)前面的施工進(jìn)度安排和銷售進(jìn)度安排，可知“筑夢(mèng)園”項(xiàng)目的計(jì)算期為11個(gè)季度（即2.75年），即從2010年第二季度開始到2011年第四季度樓盤銷售完為止。其中：項(xiàng)目施工期從2009年3季度——2011年2季度，時(shí)間為8個(gè)季度；項(xiàng)目銷售期從2010年3季度——2011年4季度，時(shí)間為6個(gè)季度。9.1.3項(xiàng)目價(jià)格的確定前面第四部分用市場比較法對(duì)“筑夢(mèng)園”的住宅進(jìn)行了價(jià)格定位，得到結(jié)果如下：多層住宅為3650元/平方米；小高層住宅為3500元/平方米；地下車位為10萬元/個(gè)。詳細(xì)過程見5.3.4項(xiàng)目價(jià)格定位。9.1.4項(xiàng)目銷售稅金及附加的確定房地產(chǎn)銷售稅金及附加附加主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營業(yè)稅取銷售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的3.5%，三項(xiàng)相加即為銷售稅金及附加。9.1.5利潤總額及所得稅利潤總額及分配所得稅按利潤總額的25%計(jì)取。9.2盈利能力分析9.2.1損益表與靜態(tài)盈利能力分析（1）成本利潤率=開發(fā)商利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本×100%其中：開發(fā)商利潤為8704.6萬元，項(xiàng)目總開發(fā)成本為44468.4萬元。則開發(fā)商成本利潤率=8704.6/44468.4×100%≈20%（2）投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資×100%其中：年平均利潤總額為：8704.6萬元/2.75年（11個(gè)季度）≈3165.3萬元/年，項(xiàng)目總投資同上。則計(jì)算開發(fā)商投資利潤率=3165.3/44468.4×100%≈7.1%（3）資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100%其中：年平均利潤總額同上，資本金總額為25000萬元。則資本金利潤率=3165.3/25000×100%≈12.7%（4）資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金總額×100%其中：年平均稅后利潤總額為（8704.6-2176.15）/2.75≈2374萬元/年，資本金同上。則資本金凈利潤率=2374/25000×100%≈9.5%（5）項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量其中：該項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的期數(shù)為10季度，第9個(gè)季度的累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值為7233.4萬元，當(dāng)期的凈現(xiàn)金流量為4763.6萬元。則項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為=（10-9）+7233.4/4763.6≈9.5（季度）≈2.375（年）9.2.2現(xiàn)金流量表（全部投資）與動(dòng)態(tài)盈利能力根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）計(jì)算的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有所得稅稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金值以及動(dòng)態(tài)投資回收期。由直線內(nèi)插法公式：IRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+|NPV2|得稅后的季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為4.59%，折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準(zhǔn)收益率為3.1%）為2204萬元；項(xiàng)目所得稅后的動(dòng)態(tài)投資回收期為2.4年，小于項(xiàng)目的總開發(fā)建設(shè)時(shí)間2.75年，項(xiàng)目資金能按時(shí)回收；因項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。則該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮的。9.2.3現(xiàn)金流量表（自有資金）與動(dòng)態(tài)盈利能力根據(jù)現(xiàn)金流量表（自有資金）計(jì)算以下指標(biāo)：由直線內(nèi)插法公式：IRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+|NPV2|，得項(xiàng)目稅后的季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為6.54%，折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28%，稅后自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準(zhǔn)收益率為3.1%）為1335萬元；項(xiàng)目所得稅后的動(dòng)態(tài)投資回收期為2.4年，小于項(xiàng)目的總開發(fā)建設(shè)時(shí)間2.75年，項(xiàng)目資金能按時(shí)回收。因項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。所以該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。9.3清償能力分析借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余季度數(shù)-開始借款季度+當(dāng)季度償還借款額/當(dāng)季度可用于還款的資金額

其中該項(xiàng)目借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)為8季度，開始借款期數(shù)4季度，上期償還借款額為5314萬元，當(dāng)期可用于還款的資金額為22028萬元。則項(xiàng)目的借款償還期=8-4+3400/6821.5≈5（季度）=1.25（年）9.4評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目全部投資所得稅前的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表10-1所示：表9-1評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資年內(nèi)部收益率19%〉13%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2204萬元〉0是投資回收期2.4年<2.75年是借款償還期1.25年從上表看，主要指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以項(xiàng)目是可行的。第十章不確定分析為了盡量避免決策失誤，我們需要了解各種外部條件發(fā)生變化時(shí)對(duì)投資方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，需要了解投資方案對(duì)各種外部條件變化的承受能力，所以我們需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定分析。在這里，我們主要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析和單因素敏感性分析。10.1盈虧平衡分析各種不確定因素（如投資、成本、產(chǎn)品價(jià)格等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=P×Q成本費(fèi)用方程：C=V×Q+T×Q+F其中:R——實(shí)現(xiàn)銷售收入P——計(jì)劃銷售收入Q——銷售收入的實(shí)現(xiàn)率C——總成本費(fèi)用V——銷售費(fèi)用，為銷售收入的2.3%T——銷售稅金及附加，為銷售收入的5.5%F——總投資令B=R-C=0,即可求出Q的值。本項(xiàng)目的計(jì)劃銷售收入為56282萬元，總投資為44468.4萬元，得：56282×Q=44468.4+56282×Q×(5.5%+2.3%)解此方程，得到：Q≈86%故銷售收入的實(shí)現(xiàn)率Q≈86%為本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)86%時(shí)，項(xiàng)目即可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。項(xiàng)目的銷售收入的實(shí)現(xiàn)率高于這個(gè)比例時(shí)，項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)盈利；反之，若低于這個(gè)比例，項(xiàng)目則會(huì)出現(xiàn)虧損。從項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)86%來看，可以說本項(xiàng)目開發(fā)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。10.2敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。分析各種變化因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果影響程度的工作稱為敏感性分析。在這里，我們對(duì)項(xiàng)目主要進(jìn)行單因素敏感性分析。本項(xiàng)目主要進(jìn)行內(nèi)部收益率（IRR）對(duì)銷售收入和建設(shè)投資的敏感性分析，主要包括當(dāng)銷售收入、建設(shè)投資分別發(fā)生變化時(shí)全部投資內(nèi)部收益率對(duì)它們的單因素敏感性分析以及這兩個(gè)因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)內(nèi)部收益率對(duì)它們的雙因素敏感性分析。在單因素敏感性分析時(shí)假定其他因素都不發(fā)生變化。季度基準(zhǔn)收益率為3.1%。不確定因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下表所示：表10-1不確定因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響變化因素變化幅度-15%-10%-5%05%10%15%銷售收入0.07%1.67%3.1%4.59%5.89%7.14%8.33%建設(shè)投資8.55%7.15%5.82%4.59%3.37%2.22%1.13% 圖10-1不確定因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響依據(jù)上圖,采用插入法找出銷售收入和投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)：銷售收入：因?yàn)楫?dāng)銷售收入的變化幅度是-5%的時(shí)候正好是季度基準(zhǔn)折現(xiàn)率（3.1%）所以可知銷售收入允許的變化幅度是（-5%，+∞）投資：（2.27-3.37）/（10-5）=（3.1-3.37）/（X-5）從上式解得X=6.1從以上計(jì)算結(jié)果可以看出：銷售收入允許變動(dòng)的幅度為(-5%,+∞)。在此建議開發(fā)商在銷售過程中做好銷售收入的管理工作，嚴(yán)防價(jià)格的下調(diào)和優(yōu)惠措施的幅度過大。相對(duì)銷售收入來說，建設(shè)投資對(duì)IRR的影響較小。建設(shè)投資允許變動(dòng)的幅度是（-∞，6.1%）?？梢钥闯鼋ㄔO(shè)投資也是一個(gè)很敏感的因素，這就提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。附表1總投資估算表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額1土地費(fèi)用132252前期費(fèi)用47342.1勘察設(shè)計(jì)6672.2可行性研究費(fèi)352.3城建費(fèi)39653建安造價(jià)197013.1土建造價(jià)139393.2設(shè)備及安裝工程費(fèi)59624室外工程19605監(jiān)理費(fèi)1736管理費(fèi)11217營銷費(fèi)用12898預(yù)備費(fèi)7969貸款利息1469.4總計(jì)總投資44468.4附表2資金籌措與使用計(jì)劃表（單位：萬元）合計(jì)2012年2013年2014年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1總投資44468.4188413680214019604105.55313.72678.72342.529932142001.1建設(shè)投資4171018841368021401850377046602050194027791.2借款利息1469.4110335.5414.7414.7194.51.3流動(dòng)資金12892392142082142142002資金籌措2.1自有資金25000615924792339443956857701.32.1.1資本金25000615924793392.1.2凈銷售收入53173406573309164162651221141382.2借貸資金75402000410014402.2.2借款利息（5.5%）110225.579.2附表3銷售收入與營銷稅金及附加估算表2012年2013年2014年合計(jì)三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1銷售收入56282430377599700172161292543791.1多層銷售收入1518091112143036531337959111.2小高層銷售收入303453035606960699103455215171.3商鋪銷售收入427735747659520819866551.4停車場銷售收入64802592259212962銷售稅金及附加31092384295369517142412.1營業(yè)稅28142153884858616462192.2城市維護(hù)建設(shè)稅1961527346045152.3教育費(fèi)附加9981417302373凈銷售收入5317340657330916416265122114138附表4現(xiàn)金流量表（全部投資）（單位：萬元）2012年2013年2014年合計(jì)二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1現(xiàn)金流入56282430377599700172161292543791.1銷售收入56282430377599700172161292543792現(xiàn)金流出49756.55188413680214019604105.55551.73110.7287