惠里銷(xiāo)售策劃方案

惠里商業(yè)街推售策略思路2

一工作回顧總結(jié)3本思路完成前因1.探索項(xiàng)目無(wú)歷史經(jīng)驗(yàn)借鑒參考。2.開(kāi)發(fā)商虧空、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)負(fù)債、社區(qū)、政府、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者利益平衡與銷(xiāo)售關(guān)系復(fù)雜密切。3.分析總結(jié)前期工作逐步完善項(xiàng)目運(yùn)作流程、價(jià)值體系的建立。4.作稿前沒(méi)有和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行深層次溝通。5.銷(xiāo)售角度，此稿不當(dāng)之處希望領(lǐng)導(dǎo)諒解。4回顧工作重點(diǎn)記要1.熟悉惠里策劃2.古鎮(zhèn)市調(diào)3.產(chǎn)權(quán)解讀4.管理運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售模式探討5.業(yè)態(tài)定位編制6.建筑平面、立面、功能審核7.運(yùn)營(yíng)平臺(tái)成本預(yù)測(cè)編制8.管理運(yùn)作方法編制9.管理服務(wù)方案編制10.惠里VI設(shè)計(jì)11.景觀功能定位編制12.光彩討論13.民俗收集14.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算15.五省會(huì)館資料收集整理5工作中產(chǎn)生的問(wèn)題一、項(xiàng)目后期管理運(yùn)營(yíng)成本偏高

原因：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作滯后，針對(duì)運(yùn)營(yíng)與本項(xiàng)目緊密度不夠。二、項(xiàng)目土地利用率低（占地14.7畝、容積率0.63）

原因：項(xiàng)目未用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制建筑設(shè)計(jì)。三、項(xiàng)目投資成本增大

原因：成本分析核算滯后，800--1000萬(wàn)老街改造費(fèi)用置換社區(qū)14.7畝的集體建設(shè)用地

價(jià)值極不對(duì)等。

6工作中產(chǎn)生的問(wèn)題四、改造段業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶(hù)與運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的矛盾。

原因：項(xiàng)目未能全景呈現(xiàn)，業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶(hù)持觀望態(tài)度，對(duì)惠里信心不足心存疑慮。五、招商、營(yíng)銷(xiāo)、推廣計(jì)劃節(jié)點(diǎn)被動(dòng)。原因：工程節(jié)點(diǎn)受設(shè)計(jì)影響，無(wú)法保障。

六、項(xiàng)目招商、營(yíng)銷(xiāo)難度加大（核算結(jié)果：加大售賣(mài)量到60%，以6500的單價(jià)預(yù)測(cè)發(fā)展商虧

1500萬(wàn)）。

原因：無(wú)報(bào)規(guī)報(bào)建的集體土地使用權(quán)性質(zhì)。

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二惠里問(wèn)題解決思路8解決思路誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)？誰(shuí)來(lái)消費(fèi)？誰(shuí)來(lái)購(gòu)買(mǎi)？沒(méi)有經(jīng)營(yíng)就沒(méi)有消費(fèi)沒(méi)有消費(fèi)就沒(méi)有人氣沒(méi)有人氣談何利潤(rùn)

招商的成功是惠里銷(xiāo)售的關(guān)鍵更是資金回報(bào)的保障！9惠里招商策略分析一個(gè)好的招商策略和后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理方式是惠里能否長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利的關(guān)鍵。經(jīng)營(yíng)者需要什么？消費(fèi)者需要什么？購(gòu)買(mǎi)者需要什么？10分析經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者1.惠里長(zhǎng)久贏利能力2.地域目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)能力及品味3.惠里產(chǎn)品（鋪面）的適用性4.管理公司的優(yōu)惠條件5.惠里其他商家品牌的檔次6.惠里其他商家資源的沖突性11分析消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)人群通常是由周邊5-10公里人群構(gòu)成含個(gè)人和家庭。1.三道堰周邊消費(fèi)者80%2.三道堰5公里外消費(fèi)者20%3.日常性消費(fèi)50%（與周邊業(yè)態(tài)互補(bǔ)）4.依附性消費(fèi)30%（特色業(yè)態(tài)）5.游離性消費(fèi)20%（輻射消費(fèi)）%12分析購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)者1.惠里項(xiàng)目房屋的性質(zhì)及相關(guān)合法手續(xù)2.惠里項(xiàng)目房屋轉(zhuǎn)讓、變更、繼承等法律根據(jù)3.惠里商業(yè)街的投資回報(bào)率4.惠里商業(yè)街的管理模式和方法5.惠里持續(xù)運(yùn)營(yíng)的保障13建議結(jié)論我們的建議：現(xiàn)階段重點(diǎn)考慮招商，通過(guò)招商的成功來(lái)確立項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間，確保項(xiàng)目利益最大化。14

三惠里招商策略1515惠里招商建議一段三段二段項(xiàng)目可招商面積分為三個(gè)段：一段：小吃主營(yíng)：地方小吃，兼營(yíng)：特色飲品、民俗小商品。二段：酒水吧休閑娛樂(lè)主營(yíng)：特色餐館、酒水吧、兼營(yíng)：ktv、電玩、超市等三段：國(guó)學(xué)養(yǎng)生主營(yíng)：教育基地、養(yǎng)生會(huì)館兼營(yíng)：藥店、古玩、等目的：展示三道堰民俗民風(fēng)，塑造生活樂(lè)享型的綜合性商業(yè)街區(qū)。16招商帽策略統(tǒng)一邊招商而管理辰原則獲：1.圓維護(hù)裳惠里正產(chǎn)業(yè)甜經(jīng)營(yíng)絡(luò)適當(dāng)最比例歉。即零攏售、紐奉餐飲搖、娛棒樂(lè)（展休閑渡）比涂例：飽5:涼2:爬32.域維護(hù)險(xiǎn)惠里松統(tǒng)一炮主題悶形象情、統(tǒng)單一品睜牌形義象。依據(jù)漸業(yè)態(tài)瓜定位息維護(hù)直管理豎好已懇確定桌的經(jīng)鎮(zhèn)營(yíng)主猴體和暖品牌砌形象支。3.全功能浸同業(yè)租差異狐，形膏式異菜業(yè)互駝補(bǔ)。注意掉業(yè)態(tài)陵互補(bǔ)趴，完攻善惠短里配置套服裝務(wù)，玻避免鋤同業(yè)穴排斥酒。4.幼集中雜地域促優(yōu)勢(shì)魄展示符惠里柳民俗貴形成躬特色曬。招入嫌代大肉洽、河就鮮館趙、豆努瓣、折豆花剖、農(nóng)帳家生漁態(tài)菜逝館、義烏揪小商爭(zhēng)品超串市聚集狂形成動(dòng)特色吐。17招商在策略統(tǒng)一時(shí)招商鉗管理喊原則恢：5.哨主力轎店優(yōu)放先，搜特殊酬客戶(hù)冒給予絨特殊議照顧場(chǎng)。優(yōu)先相面積般、地販址、宰租金眾租期軋優(yōu)惠省。6.廊經(jīng)營(yíng)甜方式自主嬸經(jīng)營(yíng)親：符矩合惠雙里業(yè)哈態(tài)規(guī)飯劃，慣自負(fù)嚴(yán)盈虧秤。返租旱經(jīng)營(yíng)餓：由梁管理蓋公司鹽負(fù)責(zé)成具體播招商箭，取逆得穩(wěn)格定收英益。7.壯惠里依租金貢合理怨定位轎。根據(jù)行三道送堰消匪費(fèi)指電數(shù)，裳制定邊合理縮慧的租姜金水希平。持續(xù)暴增長(zhǎng)邀、穩(wěn)漠中有攻升；畏不同參商鋪艦、不沾同位訊置、鐵租金初不同18招商進(jìn)策略統(tǒng)一嚷招商幕管理朱原則袋：8.害惠里雅商戶(hù)綁入駐候優(yōu)惠榨政策哥。租策金、寬租期童優(yōu)惠修。稅甲收優(yōu)刪惠。管競(jìng)理費(fèi)位優(yōu)惠隊(duì)。19招商注策略統(tǒng)一鋪招商默管理多原則儉：9.擺惠里臣管理壇運(yùn)營(yíng)模式課定位賣(mài)：統(tǒng)捉一管蔥理、般自主爐經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)償統(tǒng)一覺(jué)惠里搞整體爭(zhēng)形象帽推廣材、日問(wèn)常管昏理、羞活動(dòng)屬統(tǒng)籌費(fèi)用雹收取白等。八個(gè)棉統(tǒng)一統(tǒng)一余規(guī)劃聰布局滴統(tǒng)摘一物總業(yè)管昏理統(tǒng)一病宣傳推促銷(xiāo)蹲統(tǒng)鳴一惠濫里形員象統(tǒng)一辦營(yíng)業(yè)恩時(shí)間及統(tǒng)獄一管勒理制濾度統(tǒng)一騾售后頃服務(wù)異及投浸訴接略待統(tǒng)一翁物價(jià)誕、質(zhì)貪量、借計(jì)量拳管理20四惠里猜招商節(jié)奏21招商源節(jié)奏一階歐段：若招商猜啟動(dòng)柴期1.招商肢準(zhǔn)備擾：2櫻01隙3年貓1月洗--植20寧13滋年2摧月6制作凝：招商閱方案在、招粥商意門(mén)向書(shū)2.收集舉資源筐：2挽01惑3年許3月蒜--畏20禮13英年4疾月制作寸：公詳司簡(jiǎn)哈介、息項(xiàng)目熔簡(jiǎn)介破、就地乳調(diào)查負(fù)本地斤和游吧客對(duì)叛惠里鞏認(rèn)同踩和來(lái)譽(yù)訪(fǎng)人遲數(shù)。銷(xiāo)售駐：開(kāi)始候蓄水男工作3.聯(lián)絡(luò)箭商家連：2傭01昆3年微4月狂--喝20局13近年5送月初步途溝通嚴(yán)，發(fā)賤放資倍料，麻了解曲合作斜意向植。4.洽談集商家光：2佛01愛(ài)3年病5月譯--旦20拴13述年6慚月制作倆：優(yōu)?；菡疾摺⒅\(yùn)營(yíng)央細(xì)則解答霉疑問(wèn)宴、洽戰(zhàn)談條渾件、膝邀請(qǐng)俊實(shí)地蛛考察舅。22招商略節(jié)奏二階互段：槽招商昨集中名期確定隱商家命：2齒01希3年急6月嗽--野20撈13等年8宏月工作謠安排潛：確都定意肺向商餃家、腰簽訂錯(cuò)合同旅、交占定金瘋執(zhí)行尤合同相關(guān)叫支持民：1還0天遵端午抵節(jié)活陣動(dòng)、鍛開(kāi)街絞活動(dòng)濟(jì)、宣救傳造淘勢(shì)任務(wù)覽分配免：主驅(qū)力店翠招商悟完成乖。次次主力存完成街、配劉套兼號(hào)營(yíng)完成6踩0%。銷(xiāo)售阿工作杠：全干面鋪改開(kāi)，撫積累撞、挖臉取價(jià)捎值客故戶(hù)。制作豬：服亮務(wù)指桑南、含管理磨公約址、活番動(dòng)推適介三階荒段：賠招商蔬沖刺城期挖掘堵商家耍：2胃01稈3年孕9月湖--灶20長(zhǎng)13小年1零1月跟蹤搶維系伐、后杜續(xù)服野務(wù)、杠挖掘轟潛在燦商家購(gòu)、完劣成招杰商銷(xiāo)售名工作忘：制勢(shì)定投斬資回臂報(bào)率廈，轉(zhuǎn)崖化客盈戶(hù)。23五惠里缸售賣(mài)歉模式24建議個(gè)惠里尤的銷(xiāo)映售模拳式銷(xiāo)售搬模式漁：帶由租約御銷(xiāo)售樣惠里疑經(jīng)營(yíng)秘權(quán)奮斗釋目標(biāo)邁：1萬(wàn)/平方霧米招商排的成爐功無(wú)冊(cè)疑是羞銷(xiāo)售劃價(jià)格轟的保銅障。超我們沈可以乒通過(guò)惠里壩的宣及傳活濫動(dòng)、洲政府倆社區(qū)弦的支奪持?jǐn)U攀大對(duì)狐目標(biāo)陰群體影響撤力，幻玉提升大惠里逮品質(zhì)劈燕的同揮時(shí)捕親獲受面眾目腦標(biāo)。25銷(xiāo)售方式特征優(yōu)劣勢(shì)適用性直接銷(xiāo)售將商鋪分割銷(xiāo)售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商無(wú)后顧之憂(yōu)，但對(duì)于有租有售的商業(yè)來(lái)說(shuō)將會(huì)影響整體的經(jīng)營(yíng)和形象。適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷(xiāo)售。帶租約銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者，主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶(hù)收益。有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，但會(huì)在租約期滿(mǎn)后產(chǎn)生一些后續(xù)問(wèn)題。對(duì)于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪目前崗市場(chǎng)謎上常份用的呢商鋪漠銷(xiāo)售食方式銷(xiāo)售模式：帶傭租約刷銷(xiāo)售26目前揀項(xiàng)目他所在障區(qū)域花還不茅能給榴到市邁場(chǎng)信定心，勤還需硬要一份定的拴培育勞期，匯且項(xiàng)殘目要句實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一享經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理，所以縣建議訴項(xiàng)目剩采用券帶租躲約銷(xiāo)銅售的狡方式，既期能在擦培育兔期給哀到客溜戶(hù)信心住，又四能將訊項(xiàng)目著良好口的形貧象建鏈立起鐵來(lái)。商業(yè)刻投資虹的客微戶(hù)最課關(guān)心圍的問(wèn)貪題之有一就句是投爹資回船報(bào)率矛，所追以投僑資回報(bào)的劫合理系性也尿是項(xiàng)歲目成覽敗的烤主要筐因素恨。目前功市場(chǎng)詳投資卡回報(bào)鐮率分民水嶺穴：8田%.尖高為嶼優(yōu)，蹦低為學(xué)良。銷(xiāo)售模式一：獻(xiàn)帶租卷約銷(xiāo)厘售27銷(xiāo)售模式方法價(jià)一：電將原至有一翅個(gè)鋪酷位劃悲整為扒零惠里箱的鋪砍位在濃建筑籌平面辨審計(jì)霸時(shí)充脾分考友慮空遮間的知靈動(dòng)辟性和摘實(shí)用歌性，在驅(qū)銷(xiāo)售顏時(shí)可兵采用劉化整為零添的方澤法，胞將一懸個(gè)鋪謙位劃仆分成呼幾個(gè)鍵鋪位附，在徒招商獵時(shí)可仁采用婆化零躬為整技的方朽法進(jìn)倍行招曉商。方法倉(cāng)二:疊贈(zèng)送箭經(jīng)營(yíng)追權(quán)對(duì)于蹄購(gòu)買(mǎi)謙客戶(hù)狗可采在取買(mǎi)揉40換年經(jīng)向營(yíng)權(quán)幅送1蠻0年真或2夾0年井，提綢升產(chǎn)技品附希加值場(chǎng)，提糊高產(chǎn)壞品競(jìng)美爭(zhēng)力罷。項(xiàng)目面積單價(jià)總價(jià)租金年收益總收益年收益率租金遞增率單位平方米元/平方米萬(wàn)元元萬(wàn)元萬(wàn)元百分比百分比數(shù)額1001000010050624065-850元的忠租金訓(xùn)收益殘將是連本項(xiàng)早目突迷破客磨戶(hù)來(lái)岸源的鍬主要腹途徑28六惠里推廣2929惠里旺推廣依定位惠里普通仇老百楊姓的創(chuàng)屯富中地心30惠里詠推廣須手段屈組合301、傳惡播組西合道旗請(qǐng)、路拿牌、填政府頌網(wǎng)絡(luò)抬、報(bào)汽紙、機(jī)地方民電視電臺(tái)、2、營(yíng)護(hù)銷(xiāo)渠愁道組織敞項(xiàng)目牌推介仙會(huì)，拜及大張型演判藝推光廣活動(dòng)濤，進(jìn)襖行定析向銷(xiāo)噴售。3、中蒙心景粘觀區(qū)將中熊心景膛觀區(qū)鋼先