水榭花都-上市樓盤推廣方案

水榭花都

上市推廣策劃鳥瞰圖：樓盤介紹“水榭花都”是繼“順平盛世華庭、錦繡城、錦繡花園”樓盤成功運作之后品質再次升華。集近代山水園林特色與現(xiàn)代簡約建筑風格之大乘，傾力建筑新概念“山水、自然的現(xiàn)代生活社區(qū)”大手筆、大智慧、專注都市生活，以造“城”的理念，續(xù)寫南城更加靚麗輝煌的新篇章。68-202平米浪漫空間，開啟水榭人家生活的盛宴，“水榭花都”的所有戶型是在錦繡花園、錦繡城成熟戶型的基礎之上，經過市場考驗，歷經數(shù)十次修改，空前關注戶型采光性與實用性，力求達到最完美。“潺潺流水窗前繞，陣陣花香飄心頭”，每一款精致的戶型就是一個溫暖舒適的港灣！市場分析SWOT分析目標客戶群分析確定形象定位項目價格策略分析整體推廣策略—廣告策劃附錄第一章、市場分析1.1全國總體市場情況分析2010年全國房地產市場延續(xù)2009年的發(fā)展趨勢，房地產開發(fā)與投資保持較快的增長，市場銷售增長平穩(wěn)，住房價格漲幅再創(chuàng)新高，全國出現(xiàn)普漲局面。1.房地產開發(fā)投資增速追月加快。2.房地產開發(fā)到位資金充裕，個人按揭貸款資金規(guī)模增速加快。3.土地購置面積增速同比大幅攀升，完成開發(fā)面積延續(xù)負增長。4.商品房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積增速持續(xù)加快。5.市場銷售形勢較好，銷售面積和銷售額增速加快。6.房屋銷售價格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲。2010年房地產市場走勢預測1.投資增幅保持平穩(wěn)增長，全年增長23.0%2.房地產開發(fā)資金來源增速回落。3.房屋建設保持穩(wěn)定增長。4.銷售面積和銷售額增速出現(xiàn)明顯回落。5.房屋銷售價格上半年保持慣性上漲，下半年出現(xiàn)回落。1.2保定地區(qū)房地產市場分析自2009年保定房地產行業(yè)開始復蘇，同去年相比明顯升溫，春節(jié)后交易量的上漲，樓市也趨于呈現(xiàn)樂觀態(tài)勢。最明顯的特征就是各項目售樓現(xiàn)場的客流明顯增加。保定是一座歷史悠久的古城，文化底蘊濃厚，但建筑過于陳舊、古老。地域房屋差距明顯低于其他市區(qū)。在面對河北省三年大變樣的方針政策下，房地產行業(yè)迎來了一次挑戰(zhàn)，它是機遇也會是威脅。第二章、STOW分析優(yōu)勢保定大橋集團品牌已得到保定市民的認同。本項目可與大橋其他項目進行資源整合（如業(yè)主、配套）。產品實用率高，戶型間隔獨特。公共交通網絡完善。獨有水榭花園、醫(yī)療社區(qū)、購物外場等設施。項目臨近路面，宣傳力強。獨立封閉小區(qū)，具備良好的保安條件。周邊區(qū)域配套設施日益完善。劣勢項目容積率高，密度大。所處區(qū)域的整體形象有待提高。圍合式設計，使得很多單位景觀朝向不佳。有很大部分單位受工業(yè)大道及規(guī)劃路粉塵、噪音影響嚴重?？傮w供貨量大且銷售周期集中。房價先對而言偏高。機會項目所處板塊供求關系勻衡,市場承接力足。各大型市政建設帶動海珠區(qū)總體形象提升，工業(yè)大道板塊受益非淺，區(qū)域吸引力極大增強。周邊區(qū)域居住人群較為集中，居住氛圍強。保利擁有大量舊業(yè)主資源，有利項目的廣泛傳播。一、二手市場的聯(lián)動效應，將能有效地推動一手成交量上升。威脅區(qū)內競爭對手眾多，后續(xù)供貨量巨大。周邊充斥多個知名房地產品牌。無特色產品將面臨銷售難度。二手市場日趨成熟，使得部份準買家擴大其選擇范圍。消費熱點的轉移如（汽車、旅游）等，消費重心開始偏移。第三章、目標客戶群分析3.1目標客戶群25—35歲之間的白領及自由職業(yè)人士——新生代人士。30—45歲之間的外資及企事業(yè)單位管理人員——原居民。30—55歲之間的經商老板或個體戶——周邊的專業(yè)市場的老板。56歲以上的老人——特殊人群（特殊賣點）。3.盯2鎖定松目標典客戶量群的惰依據(jù)區(qū)域跳眾多祖大型重社區(qū)菊之相屈關配蛛套設去施逐具步建答成并箱投入瘋使用賢，居胡住成旅熟度膝不斷繡增強動。周邊斷原有增宿舍糠，早饅期商躺品房耍較多懲，以回改善撞生活碎為目百的潛控在客覆源數(shù)排量較擠大。本區(qū)伶域商戴品房繳綜合議質素蜂、性握價比輛、價貼格均急在此獸三個癢區(qū)域稱的客臣戶接腫受范歉圍之堡內，灣且交亦通方襖便。第四掌個區(qū)予域的蠶客戶汪是是裳特殊亡范圍拉，對秤于老班人購浩房性平價比哲比較號低，番購房廣結構跟也符槽合老劑年人因的心逃理。3.喉3目標探客戶揮群的男特征癥分析月收捆入穩(wěn)假定,注重持產品歷價格袍性能漏比購房膛區(qū)域臟性強,十分躁注重慌所購倦房屋炕與工孫作地籍點距拾離遠里近現(xiàn)住濱區(qū)域篇環(huán)境笨及居站住環(huán)緊境較健差,希望妖尋找恩一些憐比現(xiàn)籍居住應地好位一點螞的區(qū)港域部分重客戶宰現(xiàn)居請住區(qū)艙域缺亭乏完家善的租生活六配套捏，追涌求居加住的蘆成熟鴨度，廁而部撲分客堡戶現(xiàn)糧在所廉居住已區(qū)域贈生活趙配套務雖然嶼便利暑，但執(zhí)希望精保持愛目前竄便捷賢的居妥住條君件原住據(jù)房缺蔽乏完萌善的嚴物業(yè)踢管理征或配插套服決務,希望房誠所購也房屋骨在居味住的狐舒適案度與飲安全效度之雖中得收到充境分滿干足家庭旬結構黎已進窯入中械年期店，人務口簡剪單，魯居住本空間候之娛穗樂性耍與休糕閑性冒較大例。對住燥宅小辭區(qū)有裙著高需檔次橋的要湯求，沃有“認物有火所值噴”的僅消費踐心理互，他約們追減求品熊位，往但他情們又嘉是商鎮(zhèn)人，帥有商兩人的困交易膏本性鈔，既掃有“努物有增所值村”。有強撓烈的矮虛榮櫻心，咱喜歡逃攀比老和玄估耀，狠文化筋程度孤相對退較底叼，但雀喜歡悟附庸就風雅全，希姑望通央過外億在條卵件來勞追求綱文化珠品位早。3.鋒4目標且客戶蘋群居穩(wěn)住追南求共皺性分豆析便捷性歸屬感品牌信任優(yōu)雅環(huán)境自我滿足消費痰者分飯析（天一）根據(jù)《保定羅市房辱地產績市場歪調查棗報告》及《保定賄市大講橋房妥地產安市場載調查資報告》的結蘭論，柳我們征得出辣消費店者購搞房心暢理和桌對住括宅要鈔求如怪下：1、環(huán)抱境規(guī)滅劃一付定要智好，程各種槳生活男配套悠要齊妙全，歲各種桶活動據(jù)場地君、場轎所要靈足夠失；在冒規(guī)劃巧時，泰一定討要有駁超前用的思聞想，伸使小析區(qū)更身具現(xiàn)迎代化胸氣息毯，特揪別要封注意釀智能墊化；看在樓隔盤外巴立面掩的設辰計上距要新趣穎，晨色調街要協(xié)倒調，蓬風格團要跟奏上潮傲流；92物%的消章費者刺傾向濟于入共住全窯封閉微式的移小區(qū)捐；消費兔者分急析（淘二）2、高搏綠化走率。朝幾乎眉所有查的消業(yè)費者設認為科高綠工化率放是十恰分必綱要的護，由誦此看敗來，欣現(xiàn)在潛消費想者對袖住宅坐環(huán)境瘡的要績求已叼經越績來越陣高；3、小觸區(qū)及僚其周質圍的索配套加設施劑的基唱本要室求為脾學校宇、幼瓶兒園擱、菜特市場妨、超捉市、舊醫(yī)院殃、籃梅球場萍、網辭球場個、圖澡書館綿、棋跪牌室足等；消費網者分旅析（畝三）4、67才%的消珠費者知選擇揚多層區(qū)住宅拉，因麗為多問層住雜宅的害價格研相對容高層足住宅惑便宜支。而雷且以弓后的妨管理湯費用鼠也相努對較梨低。折有一牲部分群消費默者選封擇小挖高層諷住宅炸，對既于單耗體別問墅因閑為涉巡壽及的按資金飾相對初較大攀，所囑以絕絞大多弦數(shù)消冷費者息不會魚現(xiàn)在檔打算屆購買文別墅盾；5、消敢費者攪對物廉業(yè)管促理的皇要求a、提景供保甲安、缺清潔護衛(wèi)生印、房蔽屋維叉修、炒園林火綠化輛和一陜些特宮色服朗務（雷如家刺政、斷訂購問車票挑、托捏兒、算托老追服務賺等）督；b、物違業(yè)公戀司應卷與小栽區(qū)內晚住戶換增加晚聯(lián)系集，加阿強溝艙通。第四顯章、扮確定品形象薪定位4.沖1從目嘴標客鉗戶追畝求考懼慮形象辰定位巡壽是針訊對目嫂標客則戶的妹，它初必須房誠來自揉目標商客戶疲的需猴要，湖且可街通過速鮮明倡、準題確的嚷定位雜，反諷作用蔥于目鞋標客送戶群霞，令雕其產夏生觸暑動感銷與共孔鳴感斬。分析疊本項厭目客序戶的多居住燥追求技：歸擠屬感炕、優(yōu)震雅環(huán)癢境。測可作尋為突鹽破口泰，作腸為重轟要訴劈燕求點覽，滿序足目苗標客線戶群霸追求知自然賭、綠皂化的屋環(huán)境重，和贊家人扛團聚晉共度叔溫港溪所帶份來的吉自我茅滿足漲。4.起2賣點掙界定1.項目棟本身澇的生助活理斯念：夜（1）售家在金身旁難，與味工作怖地臨件近。撒（2）愁自然膜入室喜，獨賢一無憲二天洽然山銀地樹勇林綠哭地。辭（3）馬社區(qū)筆內寧曲靜安魔祥、覽幽雅咬恬靜脅的生顧活氛往圍。赴（4）著保安桂設施疲齊備摧，安賴全起劃居。2.川“和諧揪文化浮”的儲設計椒理念障（1）森和諧葵就在井生活魚中，犯雕塑前、園陶藝構餡筑小蕉區(qū)。轟（2）獎什么丸是團抄圓？夜常回貨家看糠看才戀是和組諧家控庭。命（3）察溫馨扇包圍他生活精，摯普愛之奮人與晨我們弦同住底。第五叮章、夾項目苗價格溝策略幣分析5.枕1價格綱分析1樓盤夾定位傍可以燒是“零保定窯和諧參古韻與之都例”，移但價綁格應總定位砍是“桂中等哪偏上恥”。2高開飄低走素，保秘證品至牌支距撐，院預留燦樓盤拋銷售盞力。勻視銷桃售進回度讓籍價應姥是本累案的沃基本祝策略丸。3確定杯“高鵝開”績的基破礎價其格時疊，除資考慮庸南區(qū)臺數(shù)大零樓盤技的售定價，趁亦應鹽考慮地樓盤冬定位搞價。娘根據(jù)秀蘭絲式尚城的35聰00元/平方偵米的乒定價堵，錦亦繡鑫仰城的30屯10元/平方毒米的易定價兼和麗景聰藍灣的38肌00元/平方功米的楊定價聯(lián)，本作小區(qū)36宮00元/平方團米的齊基礎犯價格殘基本蘿合理黨。4對于夫家攜佩帶老傳人入仇住的險客戶摸，有喝可再陰繳納隆“貽謹老居帽”老談年人緞專住施房的60魔%，就戰(zhàn)可入鴨住“勉貽老箭居”躺享受彈“兒爭伴膝丈旁，尤孫戲調左右毅”的曠天倫凝之樂任。5.捏2核心耕價值躁分析1.勢“水榭轎花都師”核旅心定岔位是按“都認市文勺化藝斷術之塑都”副。營諸造文祥化藝成術概燦念。額打品擠位牌男，人凱文概旱念具拆體化塵?！扒盟扛谆ǘ紒G”是卵保定魚市追宿求藝蓄術修重養(yǎng)的賽，緣瑞追求標和諧窄城市瘦人的瘡部落粘。2絹.“勞動殺者光搖榮”付，有購錢是帝一種還價值伶，是組一種漆能力董。有寨錢不油外顯航，購旅買品縱位是地一舉云兩得叉的好壓事，許“水龜榭花筐都”砍正是槽這樣震的載尚體。3.衰“家在鉛身旁鄭”，壁勞累遇后不智是匆尿匆奔擱向遠蝴遠的喇家。父家就設在身脾旁，松“人是門漂泊壟的船淘，家究是溫毅暖的券岸”。第六磨章、懶整體博推廣設策略——廣告架策劃7.只1廣告紀宣傳懸目的1．階把項逗目宣甚傳與膛大橋祥房產勵的公萌司形軌象推踢廣做麥有機紹結合欣，適腦當?shù)亟禈淞⑵鞔髽蚰蠓慨a釀公司厘的品補牌形掃象；2．桌樹立蹦項目飯本身軌底蘊汗深厚新的形嘉象，摸與其承它南府區(qū)樓愧盤沒膊有品憶牌內眠涵相顧區(qū)別敲；3．多把“薪水榭監(jiān)花都爪”塑厭造成觀品質羨卓越勤的南需區(qū)第盜一樓倍盤。4．洋促進牌樓盤宗銷售貴，為忘其成馬為“揪保定票十佳孝樓盤蠅”提幸供動建力。7.耐2總體翅策略1、滴不要弊過于溜強調館“和紙諧”爆概念師，回洪避其點他樓上盤都似在渲鞠染的轎那種府所謂雨的“雖和諧督社會嚴，和聲諧保雨定”妨，而脊要樹妄立項牧目富悠有個府性的好文化闖藝術啞概念肺；2、衛(wèi)與競層爭對概手相暖區(qū)別拉，不睡直接桑、簡鄉(xiāng)豐單地帆賣環(huán)率境，汗擯棄頑叫囂到、喧黎鬧地仰廣告裹格調跑，而喉是挖襲掘環(huán)鎖境能遇給予制買家增的利基益點西，使撈公眾滾形成陶對“習天然極綠色烈”生幣活的敢認同崇；3、暫要通雁過廣杜告本禿身蘊橋涵的孔文化置氣息怪來塑望造項低目的鞏文化藥品位肌，使求項目攪具有醬既沉旬靜又謀不呆跑板，拜既現(xiàn)嘆代又短不張麻揚的甘氣質混，同煎時又過體現(xiàn)智發(fā)展甩商穩(wěn)袋健而肺又內塊斂的青大家風風范扯；4、伯要體到現(xiàn)周追到細呢致，赤處處村為業(yè)偉主著聞想的斧專業(yè)齡理念懲。7.成3要樹塞立的雁形象1、典胖雅、善和諧至、有鞠品位欲、能曬體現(xiàn)笑成就品感。2、不悄僅是脆家，辟更是球休身習養(yǎng)性頑、渡效假，釀處處末體現(xiàn)鋒出對丙品質詳?shù)淖防乔?，客對業(yè)碰主的向尊重特。3、精忍品物般業(yè)，減安全討第一麻樓盤7.罪4分期答廣告練的整適合策夸略（亮一）引導朝試銷窩期：繼廣告翁原則大是--亦--豪--歌-給信奸息掌既扣通過蓋活動崖與立加體廣摧告媒唯介網唯告知窮廣大溉市民表，特寧別是汁目標懇消費望者，海以“省和諧鴉文化扶”為倉定位寫設計腦目的修的“末水榭碎花都左”正傻在建耗設，悼即將社推出懶。按掘“古鎖城有米大事那”的患標準私來炒糧作，粗轉移爺公眾舞對期盾他樓曉盤的臥注意倚力，策形成殊對“廁水榭宜花都迫”的舊期待桿心理獵。并帆可作乎內部偽銷售射，引預導目褲標客仇戶對扎樓盤吃的態(tài)稻度與躁看法擺。分期員廣告妥的整臟合策暈略（煌二）公開培發(fā)售線期：堂廣告雅原則--乞--芹--誦--擔--削--給感你覺玩以求活動湊與廣揭告塑是造項熊目的旬文化孫品位糞，完鹽成形千象沉侄淀。零通過憲公關綢及促婚銷活逆動，酸使公輸眾對倍項目輸形成臣新的黃認知盤，為根樓盤振發(fā)銷共積蓄攔形象鳥資源信。加閱深和慮鞏固鋤公眾渾的注鍛意集蝴中度直，制兄造“膊火熱未”事憶件。賢開發(fā)鐘潛在滿消費別者。分期飄廣告藝的整炕合策洋略（襯三）公開睬發(fā)售魚中期寧：廣冠告原箱則--游--定--壞--尊-給實怖體繞通品過對縣“水蒙榭花游都”爛項目同的賣紐奉點細欺節(jié)的作挖掘衫和渲泡染，氧進一火步突腐顯發(fā)福展商霸“為待業(yè)主個創(chuàng)造學價值口”的產服務悶觀念塔和專膚業(yè)、摔超前展的操彩作程擔序，隱給予般公眾巨“卓之越溫編馨體籮會，述家在服身旁亂”的齒靜品名絕版陸印象美，形疼成物橫超所學值的靈感覺案。主題幟：自然和諧享受自然：既脅代表謎了現(xiàn)燃代人威的追薄求潮恭流，昨又在吸各眾殊多樓唇盤中挑訴求桑的人敢造綠龍色、霉景觀兆中脫辱穎而薪出，酸“水緩榭花喇都”進的草招地，焰數(shù)木壘是天咬然的記，還豬符合予樓盤父在工敞業(yè)城雹市中衣無污筋染區(qū)耽的優(yōu)懂越位恢置。趨使有辯“自事然”舉能使劉買主栗有超謊越時丑髦，忙舒適擔和諧蓬的、伍廣闊浙自如通的空退間的廚感覺降。和諧：和暴諧是皇生活患的最獎高層煉次，耽擁有租和諧宏才是掩真正廚的幸鑼福。鄭藝術服又體彎現(xiàn)了控人成盟功后疼的一茶種高湖級、捧高尚子的愉杯悅享會受，烤正是躬藝術怕給了墓業(yè)主河的優(yōu)翻越感騾、幸伯福感含、滿領足感落。享受：不室是人質人都慨能在轎競爭大的社稿會中架有一況份快銜樂的春享受啦，正象是因余為成化功，棵才能皮擁有乞享受悉，這處能給捷予業(yè)氏主一束種成連熟、巧自豪巴的感寶覺。茄并且牢，享列受亦常道出窯了物仆業(yè)周鞭到、美安全扇服務愿的放意心。第七往章、咐附錄營銷富活動衛(wèi)建議一、敢營職銷渠圾道及迫人員漂促銷狹建議二燥、營蠟銷公搬關活特動建濁議三、沉贈房霉活動一辨、營擔銷渠搭道及琴人員希促銷搭建議1，孩營銷害渠道蘋的建緩設十揭分重己要，惰應建達設雙犯點兩船線銷促售渠胳道，盲“雙計點”穿指開趣發(fā)商然和潛逃在購認房者凱，“功兩線氣”指還銷售扁明線傷和暗殖線。否明線烏銷售閣是指約傳統(tǒng)求的銷亂售方富式，筆通過貢建設液售樓星部，乘成立絹電話淚銷售遇熱線寸，設嗽置樣碧板房苗，參畝加房蔥交會皺等方趟式公松開發(fā)撤售。恥暗線棟銷售驕是指橋從現(xiàn)饒代體居驗營棚銷中勒裂變辯出來惹的一廈種銷租售方腿式，怎以點園帶面廈，依棋靠口割頭傳最播。2，涼人員燃培訓足與管涂理：堵建設電一支挎高效俱、優(yōu)惑質的項售樓隔隊伍玩，售忙樓人掙員隊澤伍的蹤蝶思想幟意識湊必須汁是前臺衛(wèi)的貌、開藥放的坑、務時實的渴，盯在與袖顧客衣接觸炕時，艷他們材承擔啄了樓萄盤的勢第一貼形象憐，他堪們必休須能狂體現(xiàn)吳項目史的定汽位，級有修隙養(yǎng)、窄有風臂度、斤有氣展質。堂務實提是指叢必須套熟練獻懂得況房屋浮交易湯的合績法合與理程集序，撓業(yè)務學必須伯準確抓到位塊，交進易動此作語候言標榆準化鎮(zhèn)。以嚷充分農體現(xiàn)巡壽開發(fā)研商的蓄規(guī)范止與成旅熟，吼獲得使?jié)撛谏徔蛻糁x的信階任與顫好評貴，嚴餓禁有嘗任何疼損害謠樓盤宗形象課的舉即止言消行。