主題商業(yè)街策劃方案

銅仁項目建議書TongrenProjectOverview2021/5/91城市概況一、地理Geography位于貴州省東北部，轄碧江區(qū)、萬山區(qū)、江口縣、石阡縣、思南縣、德江縣、松桃苗族自治縣、玉屏侗族自治縣、印江土家族苗族自治縣、沿河土家族自治縣、大龍開發(fā)區(qū)、銅仁高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積1.8萬平方公里二、氣候Climate處于云貴高原向湘西丘陵過度的斜坡地帶，西北高，東南低；屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)氣候明顯，氣候的垂直差異顯著。三、交通Transport

機場1座，湘黔鐵路復(fù)線和渝懷鐵路2條鐵路，密集公路網(wǎng)絡(luò)四、人口PeopleandSociety總?cè)丝?27萬，聚居著土家、漢、苗、侗、仡佬等29個民族，少數(shù)民族占總?cè)丝诘?0.45%銅仁全市427萬人，中心城區(qū)人口36萬，屬于小型城市，未來城市將向中型城市過渡發(fā)展。2021/5/92銅仁旅游資源豐富——境內(nèi)山青水秀，有2個國家級自然保護區(qū)，3個國家級風(fēng)景名勝區(qū)，8個省級風(fēng)景名勝區(qū)，21處文物古跡，69處紅色旅游景點。城市概況旅游資源豐富，旅游業(yè)成為拉動經(jīng)濟的重要引擎2021/5/93城市經(jīng)濟2009-2013銅仁GDP及旅游收入（億元）2009-2013銅仁三產(chǎn)（億元）2009-2013銅仁社會消費品零售額（億元）2009-2013銅仁個人可支配收入和消費性支出（元）三產(chǎn)二產(chǎn)一產(chǎn)城市經(jīng)濟在第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)推動下穩(wěn)步發(fā)展，帶動消費力，但城市目前仍處于基本消費狀況銅仁城市經(jīng)濟較為靠后，但發(fā)展速度較快，每年增速超過8%，城市發(fā)展?jié)摿^大，房地產(chǎn)發(fā)展空間較大能源型的的地第二產(chǎn)業(yè)存在萎縮，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)均發(fā)展迅速。第三產(chǎn)業(yè)以旅游為主，旅游對城市經(jīng)濟貢獻率達(dá)到29%社會消費產(chǎn)業(yè)也隨經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，說明經(jīng)濟對消費的影響力也在增強消費傾向僅為57.3%，城市消費熱情偏低，食品支出占30%，其次為交通、教育文化，城市消費習(xí)慣符合中小城市消費特點2021/5/94城市規(guī)劃一、整體規(guī)劃銅仁城市對外主要向東和向北發(fā)展和聯(lián)合；對內(nèi)主要驅(qū)使周邊縣鎮(zhèn)人口向中心城市聚集二、中心城區(qū)規(guī)劃老城區(qū)：人口向新區(qū)疏解，通過外圍工業(yè)區(qū)和新區(qū)高檔居住區(qū)的建設(shè)引導(dǎo)人口外遷；梳理老城交通，增加舊城內(nèi)部聯(lián)系通道，加強舊城山水及人文資源保護謝橋新區(qū)：完善片區(qū)干道及沿線用地和項目的開發(fā)；完善謝橋商業(yè)文化中心、城市綜合體、長途客運站、商貿(mào)物流中心等重點項目及周邊住宅區(qū)建設(shè)，吸引老城區(qū)人口向謝橋新區(qū)流動，基本實現(xiàn)萬山區(qū)的城市異地轉(zhuǎn)型城市主要向東和向北發(fā)展，謝橋新區(qū)將成為老城區(qū)的拓展，承接老城區(qū)人口的導(dǎo)入2021/5/95房地產(chǎn)發(fā)展情況2009-2013銅仁房地產(chǎn)投資總額（億元）2010-2013銅仁住宅商品房均價（元/㎡）2009-2013銅仁房產(chǎn)施工及竣工面積（萬㎡）2010-2013銅仁住宅銷售面積（萬㎡）2011年開始，房地產(chǎn)開始增長，但供需基本能平衡；人口向城鎮(zhèn)集中、一線城市限購是主要原因2021/5/96城北片區(qū)：交通生活配套等相當(dāng)完善，開發(fā)較早，區(qū)域優(yōu)勢非常好，大量的人流車流聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?，目前已是銅仁市的新型居住區(qū)，產(chǎn)品頗具規(guī)模，定位檔次較高，居住品質(zhì)較好。涼水井片區(qū)：商務(wù)會務(wù)聚集地，商業(yè)氛圍濃厚。片區(qū)項目相對較少。城南片區(qū)：具有一定的人氣和人流，樓盤較集中，產(chǎn)品規(guī)模一般，定位檔次不高，居住品質(zhì)差異化不強。北門片區(qū)：成熟居住區(qū)，但受城市規(guī)劃制約土地供應(yīng)量少，項目分散，定位檔次不高，居住品質(zhì)一般。謝橋片區(qū)：目前人氣較欠缺，但發(fā)展勢頭較好，新盤大盤較多，區(qū)域成熟度較低，作為政府重點打造的區(qū)域，定位檔次較高，未來數(shù)年前景較好。舊城中心土地可開發(fā)基本完畢，未來中心城區(qū)土地供應(yīng)主要集中在謝橋片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況2021/5/97金磷半島產(chǎn)品：住宅、底商建筑面積：32萬平米均價：3400元/平米戶型面積區(qū)間：82-155平米主力戶型：2居、3居萬和.星城產(chǎn)品：寫字樓、行政樓、住宅、商鋪建筑面積：一期21萬平米均價：3200元/平米戶型面積區(qū)間：84-122平米主力戶型：2居、3居天宏尚城產(chǎn)品：住宅、底商尚未開盤萬和.星城樓盤名稱主力戶型及面積均價（元/㎡）濱江印象3房4房、120-140㎡4000錦繡天地2房3房、97-139㎡3288嘉逸花苑3期2房3房、60-120㎡3180伊頓小鎮(zhèn)2房3房、87-119㎡3188書香名苑2期2房3房、82-134㎡3150錦尚名都2房3房、71-106㎡3800盛世名城2期4房5房、150-160㎡3600售罄南長城.錦苑--3980錦江壹品2期3房4房120-140㎡3800花果山6號2房3房84-120㎡4300半島豪苑--3600睿力.國際城--2800中心城區(qū)住宅樓盤分布情況2021/5/98商業(yè)格局錦江廣場商圈大小十字商圈金灘專業(yè)商圈火車站商圈謝橋區(qū)域商圈燈塔區(qū)域商圈銅仁現(xiàn)有商業(yè)格局銅仁現(xiàn)有商圈主要包括：大小十字商圈：銅仁最大的商圈，有百貨、超市、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，輻射整個銅仁地區(qū)錦江廣場商圈：銅仁中心城區(qū)新型商圈，有商場、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)火車站商圈：包括超市、批發(fā)市場等業(yè)態(tài)，商業(yè)檔次較低金灘商圈：集中了服裝鞋帽、通訊器材、電器、家具、建材等業(yè)態(tài)。已經(jīng)形成較為成熟的家電、家具等專業(yè)賣場銅仁未來商業(yè)格局：進一步鞏固大小十字、錦江商圈市級商圈的地位，在川硐新區(qū)新城新的市級商圈形成謝橋片區(qū)、燈塔片區(qū)兩大區(qū)域商圈城市將進一步鞏固現(xiàn)有市級商圈地位，在謝橋片區(qū)形成新的區(qū)域商圈2021/5/99價格情況2013年至今，住宅保持在3000-3200元/平米，商業(yè)在6200-8000元/平米，價位合理2021/5/910萬和.星城產(chǎn)品：商鋪建筑面積：一期21萬平米均價：未開盤義烏小商品市場產(chǎn)品：商鋪尚未開盤西南國際商貿(mào)城產(chǎn)品：商鋪、倉庫建筑面積：60萬平米均價：13000-19000元/平米樓盤名稱類型均價（元/㎡）錦繡天地底商--南都,錦江國際底商--花果山6號底商--半島豪苑底商--睿力.國際城底商--萬豐國際商貿(mào)城商貿(mào)城街鋪10000-13000笑哈哈國際商貿(mào)物流城商貿(mào)城街鋪5181盛世銘城商城內(nèi)商鋪3萬一鋪中心城區(qū)商鋪盤分布情況2021/5/911萬和星城義烏小商品市場西南國際商貿(mào)城義烏小商品市場天宏商城2021/5/912項目周邊資源分析小區(qū)商業(yè)其他機構(gòu)天都.錦繡天地利民綜合商場銅仁九洲醫(yī)院瑜龍世家梵凈山生態(tài)農(nóng)業(yè)科技園碧江區(qū)人民法院工藝小區(qū)金鱗大道加油站碧江區(qū)政府大電新區(qū)東太農(nóng)副批發(fā)市場銅仁游泳館金域藍(lán)山義烏小商品批發(fā)市場銅仁體育館金鱗半島梵凈山大道汽修集聚市場銅仁人民檢察院城管小區(qū)學(xué)校銅仁日報社印刷廠萬和新城逸夫小學(xué)碧江區(qū)信訪局銅仁陽光藝術(shù)小學(xué)銅仁城鄉(xiāng)勘測院向日葵幼兒園國土局碧江分局萬山靜靜幼兒園項目地周邊事業(yè)機構(gòu)較多，未來中高端樓盤聚集，且商貿(mào)商業(yè)聚集，具有良好的商業(yè)資源2021/5/913規(guī)劃道（已建）：通隧道至江口金鱗達(dá)到規(guī)劃道（未建）：至梵凈山大道2期地塊山體項目立地分析項目地塊方正，利于建筑排布未來三面臨街，無建筑物遮擋，采光良好，商業(yè)展示性良好，商業(yè)價值高地勢存在高差，商業(yè)的貫通性受到影響，對于業(yè)態(tài)排布較為不利臨近山體，自然資源良好，提升住宅品質(zhì)項目立地分析項目地資源地塊方正、三面臨街，利于社區(qū)商業(yè)和目的性商業(yè)，但需利用業(yè)態(tài)和設(shè)計處理好高差關(guān)系2021/5/914市場分析總結(jié)城市經(jīng)濟在第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)推動下穩(wěn)步發(fā)展，導(dǎo)致中高收入人口增加，帶動城市消費力，但城市消費傾向偏低，零售商業(yè)發(fā)展緩慢，不利于項目的商業(yè)發(fā)展城市經(jīng)濟城市主要向東和向北發(fā)展，謝橋新區(qū)將成為老城區(qū)的拓展，承接老城區(qū)人口的導(dǎo)入城市規(guī)劃2011年開始，房地產(chǎn)開始增長，但供需基本能平衡；人口向城鎮(zhèn)集中、一線城市限購是主要原因；故項目住宅銷售未見大的阻力，但為提高售價，可在定位和功能上凸顯差異化住宅行業(yè)城市將進一步鞏固現(xiàn)有市級商圈地位，在謝橋片區(qū)形成新的區(qū)域商圈，商業(yè)性質(zhì)以服務(wù)區(qū)域人口為主商業(yè)環(huán)境項目地周邊事業(yè)機構(gòu)較多，未來中高端樓盤聚集，且商貿(mào)商業(yè)聚集，商業(yè)資源豐富，雖然受到市級商圈輻射，仍然在區(qū)域內(nèi)有足夠的消費力項目資源項目地資源地塊方正、三面臨街，利于社區(qū)商業(yè)和目的性商業(yè)，但需利用業(yè)態(tài)和設(shè)計處理好高差關(guān)系項目立地2021/5/915項目策劃思路銅仁“幸福里”生活時尚中心謝橋生活時尚街區(qū)（銷售）謝橋幸福里公寓（銷售）利用道路車行交通便利，做目的性購買小型能量中心，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化滿足銅仁新婚家庭，對婚慶用品的強大需求瞄準(zhǔn)銅仁當(dāng)?shù)匦律彝?、周邊縣鎮(zhèn)遷入人口的強大居住需求以小戶型、低總價特點，迎合新生家庭置業(yè)特點LOFT戶型+精裝修+個性化服務(wù)，減少置業(yè)負(fù)擔(dān)，增加項目軟性吸引力謝橋婚慶主題街區(qū)（銷售）方案1方案2區(qū)域大量中高端樓盤，將導(dǎo)入大量中高端家庭，且有多個行政機構(gòu)滿足區(qū)域中高端家庭、機構(gòu)人員的休閑娛樂需求、家庭商業(yè)需求2021/5/916項目定位1時尚生活街區(qū)文化詮釋：以銅仁中青年時尚主題為代表的潮流文化，以休閑娛樂為代表的中高端業(yè)態(tài)相結(jié)合，形成時尚消費的文化氛圍功能詮釋：滿足謝橋片區(qū)中、中高收入人群、家庭、游客休閑娛樂需求、社交生活需求的個性化街區(qū)分割思路：除超市、影院外，一層以30-60㎡分割鋪面，二層部分30-60㎡，部分按照大型品牌租戶要求分割商業(yè)劃思路12021/5/917汽車美容點/汽配店為主大型酒樓/餐飲生活配套商業(yè)培訓(xùn)教育機構(gòu)休閑餐飲超市+休閑餐飲大型娛樂美容/美體品質(zhì)服飾商業(yè)策劃思路12021/5/918物業(yè)名稱：證大大拇指廣場位置：芳甸路285弄所屬區(qū)域：浦東聯(lián)洋大社區(qū)，聯(lián)洋社區(qū)是高檔住宅社區(qū)，主要居住大量中高端收入家庭、外籍人士建設(shè)投資：上海證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開業(yè)時間：2005年3月建筑面積：11萬平方米案例借鑒原因：項目始建時間，浦東新區(qū)為上海新開發(fā)區(qū)域，正在建設(shè)，正準(zhǔn)備導(dǎo)入大量上海外來家庭，與項目相似浦東屆時商業(yè)主要集中在陸家嘴片區(qū)，受到輻射，項目片區(qū)不具備競爭條件條件，但未來存在大量家庭消費需求，與項目相似區(qū)域未來滿足中高端家庭消費，此類家庭消費除了基本家庭購物以外，還有家庭休閑娛樂需求，以及實現(xiàn)自我的時尚生活需求，與項目相似案例2021/5/919業(yè)態(tài)布局：東西兩側(cè)設(shè)定了家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店，吸引固定人流；一層其他位置基本以中、西餐飲為主；外圍沿馬路的區(qū)域，由于人流帶動理由較少，設(shè)置了銀行、診所等社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)（銀行及診所也是較為能承受高租金的業(yè)態(tài)）；二層左側(cè)業(yè)態(tài)以大面積品牌集合店、服務(wù)為主，右側(cè)業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂為主中心廣場特賣區(qū)中式餐飲區(qū)西式餐飲區(qū)L1，除了賣場與KTV作為次主力店占據(jù)了較大的面積，廣場內(nèi)部小鋪大多為餐飲店（藍(lán)色），廣場外圍小鋪大多為生活服務(wù)業(yè)態(tài)（橙色），小鋪的門寬在6~8米，進深在8~10米，中間集裝箱式的特色小店門寬在10米，進深在2米。L2，均布置的為大店形式的業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)門寬在16~20米、進深在25~28米，其他業(yè)態(tài)則大小不一。案例2021/5/920面積配比數(shù)量配比從面積上看家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店所占項目總比較大達(dá)到了36%，其次是餐飲22%；再次是休閑娛樂的比例占了20%，項目臨近高檔住宅社區(qū)，休閑及餐飲功能得到較為明顯突出。從業(yè)態(tài)數(shù)量上來看，餐飲占了46%，也較為符合社區(qū)型購物中心的特質(zhì)；案例2021/5/9211、打造了一條菜系復(fù)合的餐飲街，引進包括日本料理、韓國燒烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在內(nèi)的多種特色風(fēng)味；

2、家樂福地下一層旁設(shè)置了一個美食廣場，提供價格較低的快餐；

3、主入口兩側(cè)為必勝客、肯德基、星巴克等傳統(tǒng)知名快餐和咖啡店；

4、引入了一家檔次較高的中餐旗艦店－唐朝；

5、除此之外，廣場內(nèi)其他位置也引進了多家特色小吃、茶餐廳、意大利餐廳等。案例2021/5/922案例本案對項目借鑒意義：1、定位精準(zhǔn)，輻射區(qū)域的區(qū)域性商業(yè)，能規(guī)避重要商圈競爭，且有效利用資源達(dá)到商業(yè)價值最大化2、業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃，滿足社區(qū)基本需求的同時，實現(xiàn)目標(biāo)用戶的自我實現(xiàn)需求；社區(qū)基礎(chǔ)類業(yè)態(tài)的超市、服務(wù)，以及自我實現(xiàn)型業(yè)態(tài)的餐飲、休閑娛樂基本各站45%3、業(yè)態(tài)布局合理，東西兩側(cè)設(shè)定了家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店，吸引固定人流；外圍沿馬路的區(qū)域，由于人流帶動理由較少，設(shè)置了銀行、診所等社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)4、打造了一條菜系復(fù)合的餐飲街，利用餐飲種類、街區(qū)環(huán)境，打造品質(zhì)化餐飲街區(qū)，作為項目亮點5、街區(qū)利用噴泉、盆栽等小品，營造生態(tài)、休閑氛圍2021/5/923項目定位2婚慶主題街區(qū):喜慶街文化詮釋：結(jié)婚是兩個家庭的頭等大事，也是人這一生中最舍得大筆開銷的時刻，以往各縣、鄉(xiāng)里的年青人都會跑到銅仁去拍照、化妝、買婚慶用品，婚慶文化歷來是西南人民最為隆重的文化?；閼c主題街區(qū)在銅仁地區(qū)仍是市場空白點，一經(jīng)推出必會引媒體和大眾的關(guān)注功能詮釋：滿足銅仁地區(qū)所有家庭的婚慶禮品采購需求、婚慶服務(wù)需求的主題化街區(qū)分割思路：除部分影樓外，均以30-60㎡鋪位分割，可兩層聯(lián)通，買一送一商業(yè)策劃思路22021/5/924深圳首家婚慶主題商城——夢樂園婚慶城位于人民南商業(yè)文化中心區(qū)國貿(mào)廣場，目前是深圳最大的婚慶用品交易展示平臺和采購中心，經(jīng)營面積約為１００００平方米。專營婚紗晚裝、男士禮服、攝影錄像、場地布置、婚車租賃等業(yè)務(wù)，旨在為新人提供一個專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的“一站式”消費購物平臺以及打造婚慶行業(yè)“一站式”服務(wù)的第一品牌?；閼c主題商城的成立引領(lǐng)了深圳婚慶消費走向時尚化，促進婚慶產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。案例12021/5/925珠?；槎Y慶典用品城項目主要分首層及二層，營業(yè)面積合計約3000m2，打造成為中珠澳首席婚禮慶典用品一站式采購中心。

商場首層規(guī)劃經(jīng)營品牌婚紗影樓、婚慶禮服等，主要針對面積需求及行業(yè)內(nèi)知名品牌或?qū)嵙姷男袠I(yè)商家。二層規(guī)劃經(jīng)營禮服租售、婚慶公司、汽車租賃公司、攝影工作室、美妝工作室、相框相架、喜帖、喜糖、煙花禮炮、傳統(tǒng)慶典用品等，主要針對面積需求較小的行業(yè)或者剛起步創(chuàng)業(yè)的商家。案例22021/5/926“愛情之都”杭州最浪漫的婚慶街—拱墅區(qū)“幸福里

愛爾蘭婚慶街”幸福里·愛爾蘭婚慶街總長520米，總建筑面積10355.9平方米。引進了婚紗攝影、婚慶禮儀、婚紗銷售與定做，婚車、婚宴布置，新娘化妝、司儀策劃，婚宴蛋糕、喜糖和珠寶首飾等婚慶核心業(yè)態(tài)，以及美容、簡餐等延伸業(yè)態(tài)，并設(shè)立咨詢服務(wù)處和民政部門婚姻登記處，為新人提供登記、婚檢和婚前咨詢等一站式服務(wù)，讓新人逛百家店不如跑一條街，讓整條街洋溢著“愛”的氣息。案例32021/5/927項目定位青年LOFT公寓功能詮釋：主要滿足銅仁地區(qū)年輕人、新生家庭的剛需其次可滿足銅仁周邊縣市陪讀的租借需求，吸引投資客還可滿足新創(chuàng)業(yè)公司商住兩用的靈活需求戶型思路：采取靈活多變的戶型，包括板式戶型（30-50㎡）、LOFT戶型（70-80㎡）、LOFT躍層戶型（100-120㎡）其他功能：帶有精裝修，水電暖三通個性化的物業(yè)管理服務(wù)公寓策劃思路2021/5/928公寓策劃思路戶型一：板式公寓板式公寓是公寓最早的戶型和設(shè)計模式。多為單層單朝向，配以精裝修標(biāo)準(zhǔn)。層高一般在3米到3.6米之間，為單純的投資產(chǎn)品。需配以5星級的后期物業(yè)管理服務(wù)才能使產(chǎn)品的物業(yè)價值有最大的升值空間。主要功能為出租。一般此類項目都在城市CBD經(jīng)濟中心或大型學(xué)區(qū)工業(yè)廠區(qū)附近。2021/5/929公寓策劃思路戶型二：LOFT公寓Loft在英語中意為“閣樓”。在實際戶型中層高從4.4米至5.6米不等。從中間打一層隔板，把其分為上下兩層。用狹窄的樓梯作為連接。下層較高，一般為2.4——2.8米，用于活動空間。上層較矮，一般為2——2.6米，用于臥室休息。因其銷售面積、維修基金、物業(yè)費、供暖費用均按單層面積計費，產(chǎn)品形式又非常新穎：有著低首付，低總價，面積買一得2的優(yōu)勢。一經(jīng)面世倍受年輕人和中小型投資客戶的青睞。主要為剛需客戶2021/5/930公寓策劃思路戶型三：LOFT躍層公寓Loft公寓因其層高較低，在居住舒適度上不及普通住宅，整體感覺較壓抑。loft躍層是指犧牲loft的一部分上層面積，在客廳形成一個層高4.4——5.6的挑空躍層。提高居住舒適度和產(chǎn)品品質(zhì)。是解決loft公寓較為低矮居住舒適度不好的升級產(chǎn)品。主要客群是有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)對生活品質(zhì)要求較高的年輕人或追求個性和生活品質(zhì)的時尚一族。其相對躍層住宅低廉的價格和商業(yè)的投資特性，使其在產(chǎn)品形式和戶型舒適度上達(dá)到完美的平衡。2021/5/931ontents01.項目背景與分析02.項目策劃思路03.工作流程及案例2021/5/932我們可以為項目提供的是可行性評估、概念定位的梳理、詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計，以及后期的招商和運營全程服務(wù)“+1”.項目管理概念策劃定位概念定位特色/賣點商業(yè)組合商業(yè)目標(biāo)（第三方設(shè)計公司）規(guī)劃方案設(shè)計修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計銷售及招商銷售策劃與推廣招商策劃與推廣組織實施招商詳細(xì)規(guī)劃住宅/商業(yè)模塊配比功能范圍面積占比位置布局租戶/商戶組合商業(yè)態(tài)選擇位置安排根據(jù)租戶要求考慮規(guī)劃調(diào)整招商策略運營（專業(yè)運營公司）商業(yè)運營管理物業(yè)管理市場營銷管理與甲方緊密合作，共同進行項目管理，保證各項項目決策的信息充分性和選擇正確性協(xié)調(diào)、管理第三方專業(yè)公司，同時促進項目與第三方專業(yè)公司、目標(biāo)租戶的積極互動，確保項目結(jié)果與項目目標(biāo)的一致性為甲方提供必要的培訓(xùn)節(jié)約成本、提高效率，按計劃優(yōu)質(zhì)完成項目可行性評估可行性評估住宅研究商圈研究市場分析物業(yè)評估開發(fā)策略設(shè)計2021/5/933設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計對接7詳細(xì)設(shè)計務(wù)書（功能構(gòu)成、布局及規(guī)模等事項的設(shè)計建議和要求）0項目啟動會第一階段第二階段城市研究1城市宏觀及區(qū)域規(guī)劃市分析城市經(jīng)濟發(fā)展及商業(yè)格局研究房地產(chǎn)行業(yè)分析5定位深化典型案例研究41-2個國外或國內(nèi)與本項目環(huán)境相近的案例研究3項目立地分析（交通、四至、體塊條件、指標(biāo)等）各產(chǎn)品市研究場的需求研究6精準(zhǔn)定位4-6周2

商圈分析/定義各產(chǎn)品市場研究（住宅、商業(yè)、公寓、soho等）競爭對手識別與分析（規(guī)模、戶型、售價、優(yōu)劣勢分析）各產(chǎn)品市場的競爭研究9設(shè)計規(guī)劃方案設(shè)計修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目運營商業(yè)運營管理物業(yè)管理市場營銷管理1110銷售及招商招商及銷售人員招聘招商及銷售推廣實施項目招商實施項目銷售實施整體項目工作有11個工作模塊，根據(jù)項目不同，周期不同8消費者調(diào)研/租戶訪談商業(yè)布局、銜接、面積、布局市場推廣策略：宣傳重點、渠道、預(yù)算等組織機構(gòu)建議確定住宅、商業(yè)概念、檔次、差異化定位、特色賣點確定戶型、功能配比、行業(yè)組合方向商業(yè)建筑規(guī)劃、動線設(shè)計和配套設(shè)施建議其他各產(chǎn)品的詳細(xì)定位財務(wù)經(jīng)營測算（關(guān)鍵財務(wù)假設(shè)、財務(wù)模型、關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)評估）項目整體概念性定位項目的各功能定位各功能的規(guī)模指標(biāo)內(nèi)部功能要求及占比功能布局建議6-8周第三階段2021/5/934鹽城市建中路地下商業(yè)街項目地點：江蘇省鹽城市占地面積：約7萬㎡，總長度1.8公里總體規(guī)模：約7.4萬㎡，其中商業(yè)面積5。8萬㎡項目定位：項目由三大部分，十二個主題組成，并有ABCD四個主要節(jié)點，項目定位為服務(wù)于家庭、年輕、兒童等多個人群的城市新生活時尚中心，建筑形態(tài)上僅為地下一層，但由多個節(jié)點廣場將12個主題串聯(lián)起來服務(wù)范圍：項目整體市場定位、商業(yè)規(guī)劃、租戶組合、招商策略、財務(wù)策略等2021/5/935榆林市沙河口村城市綜合體項目地點：陜西省榆林市沙河口村占地面積：約4.7萬㎡總體規(guī)模：約46.6