XXX物流貿易有限公司農產品冷鏈物流市場項目可行性研究報告

PAGEPAGE36目錄一、總論二、項目建設背景三、項目建設的必要性和可行性四、市場預測與分析五、項目建設選址及市政配套條件六、項目建設方案內容及規(guī)模七、節(jié)約能源、環(huán)境保護與消防安全八、機構設置及勞動定員管理九、項目組織方式及實施進度十、投資估算、資金籌措及資金使用十一、項目效益分析十二、結論與建議附表：1、表14—1銷售收入估算表2、表14—2收入、稅金測算表3、表14—3單位產品成本測算表4、表14—4產品銷售成本表5、表14—5總成本測算表6、表14—6損益表7、表14—7現金流量表恩施民豐物流貿易有限公司農產品冷鏈物流市場項目策劃書一、總論（一）、項目簡介1、項目名稱：恩施民豐物流貿易有限公司2、建設地點：恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥?、建設單位：恩施民豐物流貿易有限公司4、建設性質：新建5、建設方案：項目擬在恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥痴鞯?00畝，平整場地后新建恩施民豐物流貿易有限公司鮮活農產品冷鏈配送中心、農產品質量檢測中心、蔬菜水果批發(fā)市場、農產品電子商務交易平臺、金融、稅務、工商等行政服務中心、公司行政辦公中心、員工生活設施。項目總用地66667平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數為32.65%,行政辦公及生活設施用房占地面積2310平方米，占3.5%，各類建筑物總面積31480平方米，容積率0.47，道路、停車場和場壩36937平方米，占55.4%，綠化面積8000平方米，綠化率12%。6、項目投資及資金籌措：項目總投資9196.5萬元。其中固定資產投資8196.5萬元，流動資金1000萬元。項目建設所需資金全部由項目業(yè)主自籌或融資解決。7、項目效益分析經濟效益：項目投產后，每年實現銷售收入4444萬元，經營利潤1398.2萬元，所得稅349.6萬元，企業(yè)凈利潤1048.7萬元。投資利稅率15.8%，投資利潤率15.2%，投資純收益率11.4%,稅前投資回收期6.6年，稅后投資回收期8.8年。盈虧平衡點40.2%。社會效益：項目投產后，可提供就業(yè)崗位約1000個，有利于調控恩施州及武陵地區(qū)蔬菜水果產銷之間淡旺季矛盾，進一步促進區(qū)域性特色優(yōu)勢農產品產業(yè)健康有序發(fā)展；有利于促進區(qū)域性農產品從傳統經營方式向現代流通方式的轉變；有利于降低農產品流通損失，減少流通費用，增強市場競爭力，促進區(qū)域性農產品做大做強；有利于提高區(qū)域蔬菜水果經營行業(yè)的經營水平和質量安全；能帶動包裝印刷等相關產業(yè)的發(fā)展，進一步新增就業(yè)崗位500個，促進社會穩(wěn)定。（二）、項目編制依據及編制原則1、編制依據（1）《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》（2）《中華人民共和國農產品質量安全法》（3）國家發(fā)改委、建設部關于印發(fā)《建設項目經濟評價方法與參數》的通知（發(fā)改投資〔2006〕1325號）（第三版）；（4）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》工業(yè)項目用地比例指標控制（國發(fā)〔2004〕28號）；（5）《商務部財政部農業(yè)部關于做好農產品“農超對接”試點工作的通知》（商建發(fā)〔2009〕286號）；（6）中共恩施州委、恩施州人民政府關于印發(fā)《恩施州國家農業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗區(qū)建設十年規(guī)劃總體實施綱要》的通知（州文〔2008〕34號；（7）《恩施州“十二五”規(guī)劃綱要》；（8）《恩施市“十二五”規(guī)劃綱要》；（9）恩施民豐物流貿易有限公司的其他相關資料。2、編制的基本原則（1）堅持以科學發(fā)展觀為指導，結合州委、州政府提出的“三州”戰(zhàn)略，以市場為導向，以滿足和改善城鄉(xiāng)居民對鮮活農產品消費需求為取向，努力提高恩施州蔬菜水果產業(yè)的標準化、規(guī)?；⑵放苹?、市場化程度，延長產業(yè)鏈，增加產品附加值，力爭把恩施本地無公害蔬菜水果產業(yè)真正辦成有效推進農民增收致富奔小康和豐富城鄉(xiāng)居民菜籃子的在產業(yè)；（2）對建設場地等基礎條件進行方案的優(yōu)化研究，使生產車間總平面布置緊湊，工藝流程順暢，廠區(qū)綠化設計面積達到規(guī)定要求；（3）積極采用國內外先進成熟可靠的技術，科學、合理、有效地引進國外關鍵部件，確保系統裝備設備水平處于領先地位；（4）通過縝密細致的方案比較，優(yōu)選優(yōu)化設計方案；（5）在設備造型上選用信譽良好，產品質量優(yōu)秀，價格合理，業(yè)績突出，售前售后服務周到的廠家設備；（6）處處體現用戶至上的原則，強化節(jié)能與環(huán)保設計，為業(yè)主實現最大的經濟效益和社會效益提供保障。二、項目建設背景（一）、項目背景恩施州及武陵地區(qū)小氣候發(fā)育完善，生物具有多樣性。蔬菜、小水果是當地的農業(yè)主導產業(yè)之一，也是政府發(fā)展特色優(yōu)勢農產品的主攻方向之一。但是，從恩施州及武陵地區(qū)蔬菜水果產業(yè)發(fā)展的現狀看，存在如下問題：一是品種結構不合理，不能完全適應外向型蔬菜市場的要求；二是產品的衛(wèi)生安全性較差，嚴重影響質量，不利于發(fā)展蔬菜出口貿易和樹立地方蔬菜品牌形象；三是產品的貯藏保鮮加工技術滯后，不能有效地平衡蔬菜產品的淡旺季矛盾，影響蔬菜產品的整體效益。因此，為了有效解決上述問題，突顯優(yōu)勢，必須培育蔬菜貯藏保鮮的龍頭企業(yè)。而本項目則是以恩施民豐物流貿易有限公司為龍頭，依托恩施州及武陵地區(qū)高山反季節(jié)蔬菜板塊基地和各類蔬菜水果專業(yè)合作社提供的蔬菜水果為主要來源，有效解決各地蔬菜、水果產銷淡旺季矛盾，進一步發(fā)揮區(qū)域性特色蔬菜水果的產業(yè)優(yōu)勢，切實促進資源優(yōu)勢轉化為經濟優(yōu)勢，實現產業(yè)升級，企業(yè)發(fā)展，農業(yè)增效，農民增收。（二）、項目區(qū)經濟社會發(fā)展現狀恩施土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，地處云貴高原東延武陵山脈與大巴山之間，連接著我國中西部經濟帶，是湖北省唯一享受國家西部大開發(fā)政策的地區(qū)，國家新一輪扶貧開發(fā)的重點地區(qū)，農業(yè)部定點扶貧地區(qū)之一，財政部農業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗區(qū)。恩施州獨特的地理環(huán)境和氣候條件造就了生物的多樣性。草食畜牧業(yè)、富硒茶、煙葉、中藥材、干鮮果、蔬菜是本地的特色優(yōu)勢農產品。所產“毛壩生漆”、“金絲桐油”、“利川雞爪黃連”、“富硒茶葉”、“恩施板黨”、“來風風頭姜”、“黃金梨”、“建始官口葡萄”等土特產品斐聲海內外。該項目建設在恩施州府所在地，水、陸、空立體交通網絡基本形成，為貨物運輸奠定了良好基礎。全州轄六縣二市及兩個省級經濟開發(fā)區(qū)；國土面積2.4萬平方公里，其中耕地面積430萬畝；總人口近400萬，其中農業(yè)人口333萬。2010年全州實現生產總值330億元，比上年增長12.8%。按照恩施州經濟社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要，要在“十二五”時期逐步將恩施州建設成為“全國知名的特色農產品基地”，大力發(fā)展特色、優(yōu)質、專用、無公害農產品；加大品牌的宣傳推介力度，努力培植一批具有資源優(yōu)勢、民族特色、品質獨特的精品名牌，搶占市場制高點。建設以32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點的高山蔬菜基地，總面積60萬畝；以風頭姜、山藥、白皮大蒜、莼菜、葛仙米為重點的地方特種菜基地，總面積25萬畝；以薇菜、葛、蕨菜、魚腥草為重點的山野菜基地，總面積15萬畝。到2015年，基地規(guī)模達到100萬畝以上，總產量160萬噸以上，綜合產值40億元以上。（三）、項目業(yè)主基本情況恩施民豐物流貿易有限公司系由恩施綠野生態(tài)農莊有限公司更名而來。恩施綠野生態(tài)農莊有限公司于2005年4月1日登記注冊，法定代表人李文淵。經李文淵同意，由恩施州工商行政管理局登記，將原恩施綠野生態(tài)農莊有限公司更名為恩施民豐物流貿易有限公司，法定代表人陳可忠。公司注冊資本金100萬元。主要經營范圍為賓館管理、倉儲服務、停車服務、貨物運輸代理服務、貨運信息服務。現有資產總值550萬元。綠野公司于2005年開始在恩施市板橋鎮(zhèn)大山頂建設高山反季節(jié)蔬菜基地，常年種植面積保持在4000畝左右，已建成蔬菜初加工車間和組合式冷庫，雇請農民工80余人，年外銷蔬菜8000多噸，年經營額1800萬元，純利100萬元左右。公司已經對白蘿卜、胡蘿卜、包菜等六個品種申報了綠色食品認證。經國家綠色食品發(fā)展中心審核，有4個產品都符合綠色食品A級標準，被認定為綠色食品A級產品，許可使用綠色食品標志。公司運作模式為“公司+基地+農戶”的訂單農業(yè)經營管理模式。種子、肥料、技術由公司提供，統一生產技術和質量標準，生產加工由公司統一經管，并與廣州、上海、長沙、武漢等地蔬菜批發(fā)市場建立了穩(wěn)定的供求關系。公司法定代表人李文淵先生在長期經營蔬菜業(yè)務中，掌握了當地蔬菜水果產銷淡旺季規(guī)律，摸清了本地蔬菜與外地大棚蔬菜之間的特色與差別，致力于鮮活農產品保鮮儲藏技術的研究，多次到全國很多蔬菜市場進行考察，并大膽進行實踐運用，獲取了很多成功的經驗。因此，在恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥痴鞯?00畝，建設一個具有一定規(guī)模的鮮活農產品冷鏈配送中心、農產品質量檢測中心、蔬菜水果批發(fā)市場、農產品電子商務交易平臺、金融、稅務、工商等行政服務中心、公司行政辦公中心、員工生活設施。把產業(yè)進一步做強做大。三、項目建設的必要性和可行性（一）、項目建設的必要性1、項目建設是發(fā)展壯大全州蔬菜、水果優(yōu)勢產業(yè)，增加農民收入的需要；2、項目建設是滿足市場供應，豐富城鎮(zhèn)居民菜籃子，提高人民生活水平的需要；3、項目建設降低農產品流通損耗，節(jié)約流通費用，提高農產品流通領域的商品質量，確保消費安全的需要；4、項目建設是完善恩施州農產品市場流通體系的需要。（二）、項目建設的可行性1、項目建設符合國家現行產業(yè)發(fā)展政策和投資方向；（1）2000年國家發(fā)改委制定的《國家當前重點鼓勵發(fā)展的產業(yè)、產品及技術目錄》，將農產品儲藏、加工和綜合利用列入其中；（2）2001年國家經貿委等六部委聯合下發(fā)《關于加快我國現代物流發(fā)展的若干意見》的通知，為現代物流的發(fā)展指明了方向；（3）十七屆三中全會作出了《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，強調把新農村建設作為農村改革發(fā)展的戰(zhàn)略任務；（4）2008年國辦下發(fā)了《關于搞活流通擴大消費的意見》指出：要進一步強化農村商品配送中心的商品采購、儲存、加工、編配、調運、信息等功能，增加統一配送的商品品種，降低經營成本，積極推動“農超對接”，促進產銷衍接；（5）中央連續(xù)8年的1號文件都是關于解決“三農”問題的方向信號，這表明中國經濟的發(fā)展，農業(yè)需要穩(wěn)定，農村需要發(fā)展，農民需要致富，這是最有力的宏觀政策導向；（6）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推進，國家新一輪扶貧開發(fā)的實施，恩施州及武陵地區(qū)基礎設施建設進程明顯加快，生態(tài)旅游快速發(fā)展，必將促使本地的特色優(yōu)勢農產品產業(yè)化的快速發(fā)展；（7）2009年省商務廳下發(fā)了《省商務廳關于進一步加強市場體系建設擴大消費的通知》，明確要求和鼓勵各地開展農產品冷鏈項目建設，并給予一定的資金扶持，為項目建設提供了強有力的政策保障；（8）武陵地區(qū)經濟協作區(qū)已上升為國家戰(zhàn)略，必將促進恩施州及武陵地區(qū)特色農產品產業(yè)化發(fā)展的加速；（9）省委、省政府提出用10年時間把恩施州建設成全國最先進的自治州，商品流通的現代化不言而喻，恩施州農產品冷鏈物流市場的建設填補了現代商品流通的空白。2、項目建設符合地方產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃；下列規(guī)范性文件都將恩施州特色蔬菜作為農業(yè)主導產業(yè)之一，制定了中長期發(fā)展規(guī)劃。（1）《湖北省優(yōu)勢農產品及特色農產品區(qū)域布局規(guī)劃》；（2）《恩施州“十二五”規(guī)劃綱要》；（3）《恩施市“十二五”規(guī)劃綱要》；（4）《恩施州國家農業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗區(qū)建設十年規(guī)劃總體實施綱要》。為此，州政府還在恩施州經濟開發(fā)區(qū)專門設立了農產品物流園區(qū)，該項目選址就確定在距開發(fā)區(qū)物流園兩公里的恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥?，完全符合地方產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市建設規(guī)劃。3、項目建設具有一定的產業(yè)基礎，原材料來源有保障；近年來，恩施州圍繞建設“全國知名的綠色產業(yè)基地”目標，初步形成具有恩施區(qū)域特色的農業(yè)優(yōu)勢產業(yè)，總面積達400余萬畝，小水果產量突破30000噸，蔬菜產量突破50萬噸，輻射帶動農戶近30萬戶。外加地域廣闊的武陵地區(qū)。4、產品的品質優(yōu)勢明顯，銷售市場廣闊。該項目以恩施州及武陵地區(qū)地道的無公害富硒時令蔬菜、水果為主要原材料，其內質與外地大棚菜有本質區(qū)別，更加適合當地人的口味，同時減少了長途運輸和中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了流通費用，具有明顯的價格優(yōu)勢，其發(fā)展前景看好。5、交通便利，方便運輸。該項目建設在恩施州府所在地，水、陸、空立體交通網絡基本形成，為貨物運輸奠定了良好基礎。四、市場預測與分析（一）、冷鏈物流的興起與發(fā)展冷鏈起源于19世紀上半葉，到了20世紀30年代，美國和歐洲的農產品冷鏈初步建立。目前，國際上最典型的農產品冷鏈物流是美國的蔬菜物流。美國、歐盟、加拿大、日本等發(fā)達國家和地區(qū)發(fā)展冷鏈起步較早，肉禽蛋乳制品及飲料的冷鏈比例達100%，蔬菜水果的冷鏈比例達95%。真正建立起了“從田間到飯桌”的一體化冷鏈體系，農產品損耗處于較低程度。（二）、我國冷鏈物流業(yè)發(fā)展現狀我國的冷鏈物流最早產生于50年代的肉食品外貿出口。1982年頒布的《食品衛(wèi)生法》推動了食品冷鏈的起步，農產品冷鏈也隨之起步。經過近20年的發(fā)展，我國已經不同程度地建立起了農產品冷鏈物流體系。從目前看，仍存如下問題：一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未形成，損耗浪費驚人。目前大約90%的肉類、80%的水產品和蔬菜水果基本上是在沒有冷鏈保證的情況下運輸銷售。由于我國果蔬采后加工和流通設施落后，腐爛損失嚴重，物流成本增加，全國每年果品腐爛損失近1200萬噸，蔬菜腐爛損失1.3億噸，按1元kg計算，經濟損失千億元以上。二是冷鏈物流的硬件設施陳舊落后，冷藏運輸效率低，與國際標準差距較大。發(fā)達國家預冷保鮮率為80-100%、果蔬采后損失率5%、冷藏運輸率80-90%，冷藏保溫車占貨運汽車比率1-3%，而我國分別為30%、20-40%、10%、0.3%。三是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。我國的冷鏈物流業(yè)尚處于初級階段，市場規(guī)模還不大，且區(qū)域性比較強；第三方物流企業(yè)能提供的綜合性全程服務還不足總體需求的5%，而專門針對生鮮易腐農產品的物流服務更是微乎其微，缺乏有影響力的、全國性的第三方冷鏈物流行業(yè)領袖，服務網絡和信息系統不健全，準確性和實效性差，物流成本和商品損耗高，造成生鮮易腐農產品的區(qū)域性過剩，從而大大損傷了生產者的積極性和市場的健康發(fā)展。四是冷鏈物流缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。冷鏈物流的效率取決于冷鏈物流各節(jié)點的有效銜接。由于中國農業(yè)的產業(yè)化程度和產供銷一體化水平不高，缺乏供應鏈上下游之間的整體規(guī)劃和協調，很大程度上影響了食品冷鏈的資源整合及行業(yè)的發(fā)展。2008年國辦下發(fā)了《關于搞活流通擴大消費的意見》指出：要進一步強化農村商品配送中心的商品采購、儲存、加工、編配、調運、信息等功能，增加統一配送的商品品種，降低經營成本，積極推動“農超對接”，促進產銷衍接。2009年開始，很多冷鏈基礎設施建設項目在各地紛紛上馬，對促進我國冷鏈物流發(fā)展起到了極大的推動作用。商務部財政部農業(yè)部《關于開展農超對接試點工作的通知》（商建發(fā)〔2009〕487號）精神，按照城鄉(xiāng)統籌的總體要求，積極發(fā)展農產品現代流通方式，推進鮮活農產品“超市+基地”的供應鏈模式，引導大型連鎖超市直接與鮮活農產品產地的農民專業(yè)合作社對接，培育大型農產品流通企業(yè)與自主品牌，保障城鄉(xiāng)居民食品安全，促進農民持續(xù)穩(wěn)定增收，擴大農村消費。與此同時，商務部將支持大型流通企業(yè)農產品冷鏈配送系統建設和農產品批發(fā)市場改造工程，提高鮮活農產品進入冷鏈系統的比重。除此之外，我國對于冷鏈設施的投入也在逐步加大，商務部部長陳得銘表示，我國將加快儲備基礎設施建設，投巨資建中央儲備肉直屬冷庫。另外，各地方政府也抓住機遇，積極投資冷鏈設施建設。在四川樂山投資建設的藍雁集團樂山冷鏈物流中心占地面積325畝，總投資4.2億元，是目前西南最大的冷鏈物流中心。該項目建成后，將與廣東藍雁食品有限公司30萬噸冷庫物流中心聯姻，打造西南一流的大型冷鏈物流配送產業(yè)集群。洞庭湖區(qū)的一些農村正在加快完善農產品市場體系，改擴建一批現代化水平高、輻射范圍廣、功能齊全的大中型農副產品專業(yè)批發(fā)市場。積極發(fā)展以鮮活農產品冷藏和低溫倉儲、運輸為主的冷鏈物流系統。引導鼓勵農副產品批發(fā)市場、流通企業(yè)與農副產品生產基地建立農副產品“從種養(yǎng)基地到城市”直達快速通道。哈爾濱市于2010年4月開工建設的33萬平方米的食品物流中心，總投資14.8億元，內設大型冷庫、農副產品交易市場、蔬菜交易中心、果品交易中心等相關配套設施?？偼顿Y10億元，于2010年開工建設的國內規(guī)模最大的凍品物流基地——天津市水產集團水產品冷藏加工物流基地，占地面積233畝，總建筑面積22萬平方米。投產后預計年加工各類水產品5萬噸，年交易量100萬噸，實現年交易額300億元。該基地將成為立足京津、輻射“三北”的全國最大的凍品物流基地。（三）、恩施州冷鏈物流市場預測目前，州內除肉食品外還沒有一家專業(yè)從事蔬菜水果冷鏈物流配送的企業(yè)，僅有的都是各類蔬菜種植龍頭企業(yè)建立的一些小型速冷庫，主要是便于將蔬菜冷凍后外銷運輸，基本上不具備儲藏保鮮功能，運輸過程中也沒有專業(yè)的冷藏運輸工具，蔬菜水果的冷鏈物流基本上是空白。恩施州現有400人口，其中：城鎮(zhèn)人口90萬，州城所在地約30萬人。按照城鎮(zhèn)人口每年消費280公斤蔬菜計算，全年需要25.2萬噸，其中僅州城就緒8.4萬噸。州委、州政府提出在未來5——10年內將恩施州城建設成為中等城市的目標，屆時州城人口將超過50萬人，年蔬菜消費量將超過14萬噸。按照恩施州蔬菜水果生產淡旺季和市場供應淡旺季規(guī)律，基本上在夏秋季是對外銷售，蔬菜需要大量流出；在春冬季，則需從外購進。因此，在恩施州建設蔬菜水果冷鏈物流項目，不僅可以填補恩施州農產品冷鏈物流的空白，平衡淡旺季矛盾，而且有著廣闊的發(fā)展空間，必將帶來巨大的投資收益。再加上項目業(yè)主從事蔬菜經營多年，在廣州建立了穩(wěn)定的銷售渠道，該項目建成后，年儲藏經營蔬菜水果16200噸，產品50%運往廣州市場，50%供應本地市場。從市場預測看，項目前景十分看好。五、項目建設選址及市政配套條件（一）、項目選址該項目建設選址在恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥?。周邊無建筑物，不需拆遷補償，可減少前期投資。從這里上滬渝高速公路3公里，到金桂大道1公里，距宜萬鐵路恩施火車站500米，離恩施機場3公里，由施州大道連接209、318兩條國道，背靠恩施經濟技術開發(fā)區(qū)，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有利于項目建設中的材料運輸和項目建成后的物資中轉發(fā)送。選址地段既符合城市規(guī)劃布局，又能滿足項目業(yè)主建設用地要求。（二）、市政配套建設1、供電：經過城網改造后，無論項目建設過程中還是建成后，電力供應均有保障；2、供水：州城現有三個自來水廠，日供水能力在10萬噸以上，且水質好，完全能保證用水需求；3、供氣：川氣東輸工程經過恩施，城區(qū)內由中石油管道燃氣公司供氣，氣源充足；4、通訊：數字程控電話、固定電話、移動電話、IP電話、語音服務、呼叫電話、光纜寬帶網傳輸信息全面開通，滿足項目建設需求；5、排污：恩施市綠源污水處理廠已將污水管網全部安裝進入火車站，項目建設只需安排建設自己的污水管網排放系統，與城市污水主管網接口即可。六、項目建設方案內容及規(guī)模（一）、項目設計要求及依據1、總體要求。符合《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》、《中華人民共和國農產品質量安全法》、《建設工程質量管理條例》等有關法律法規(guī)規(guī)定。2、設計依據。按照《冷庫設計規(guī)范》（GB50072-2001）、《冷藏庫建筑工程施工及驗收規(guī)范》SBJ11-2000）、《制冷設備、空氣分離設備安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GB50274-98）等設計、施工及驗收規(guī)范的要求和相關儲存食品的技術規(guī)定及標準建設。所選用的制冷設備應符合相關的國家標準、行業(yè)標準和企業(yè)標準。（二）、項目建設方案項目總用地66667平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數為32.65%,行政辦公及生活設施用房占地面積2310平方米，占3.5%，各類建筑物總面積31480平方米，容積率0.47，道路、停車場和場壩36937平方米，占55.4%，綠化面積8000平方米，綠化率12%。其區(qū)域內平面布局為：在場地南面臨火車站方向中央設計配送中心大門，在大門兩旁分別建設蔬菜水果批發(fā)市場及行政大樓，蔬菜批發(fā)市場建在大門左側，占地面積1950平方米，建造兩層，建筑面積3900平方米；水果批發(fā)市場及行政大樓建在大門的右側，占地面積1950平方米，建造五層，建筑面積9750平方米。在場地西邊從南至北依次建設蔬菜原材料倉庫、包裝車間和冷凍庫，其中：蔬菜原材料倉庫占地2500平方米，建筑面積2500平方米；蔬菜包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米；冷凍庫占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。在場地東邊從南至北依次建設職工食堂、澡堂衛(wèi)生間、水果原材料倉庫、包裝車間和水果恒溫庫，其中：職工食堂占地面積450平方米，建筑面積450平方米；澡堂衛(wèi)生間占地面積300平方米，建筑面積300平方米；水果原材料倉庫占地面積1500平方米，建筑面積1500平方米；水果包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米；水果恒溫庫占地面積2500平方米，建筑面積2500平方米。在場地北邊中間建蔬菜恒溫庫，占地面積7200平方米，建筑面積7200平方米。在蔬菜恒溫庫與冷凍庫之間建制冷機房和水泵房，共占地200平方米，建筑面積200平方米。在蔬菜恒溫庫與水果恒溫庫之間建配電房，占地面積100平方米，建筑面積100平方米。在水果批發(fā)市場大門右邊建一個地磅房（兼門衛(wèi)室），占地面積80平方米，建筑面積80平方米。在蔬菜批發(fā)市場后建大型停車場，在場地中央建一個圓形花壇，花壇中間設計噴泉，間作消防池。圍繞花壇設計9米寬的環(huán)形車道(三)、項目建設內容及規(guī)模1、項目建設內容主要有蔬菜水果原材料倉庫、清洗分級包裝車間、蔬菜水果批發(fā)交易市場、農產品電子商務交易平臺、農產品質量檢測中心、鮮活農產品保鮮儲藏庫、行政辦公服務設施等。2、項目建設規(guī)模（1）前期工程。征用土地100畝，推山填土，場地平整，做圍墻和給排水溝。（2）土建裝飾工程。水果批發(fā)市場及行政大樓占地面積1950平方米，采用全框架混凝土結構，共建五層，建筑面積9750平方米，其中一層設水果批發(fā)獨立門面30間，每間面積不低于40平方米，二層為農產品電子商務交易平臺，三層為業(yè)務開票室、業(yè)務洽談室、財務結算中心，四、五層為農產品質量檢測中心、行政辦公中心、電子監(jiān)控室、會議室等。蔬菜批發(fā)市場占地面積1950平方米，建造兩層，建筑面積3900平方米，其中一層設蔬菜批發(fā)獨立門面30間，每間面積不低于40平方米，二層為農產品電子商務交易平臺。蔬菜原材料倉庫占地2500平方米，建筑面積2500平方米。蔬菜包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。水果原材料倉庫占地面積1500平方米，建筑面積1500平方米。水果包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。冷凍庫占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。蔬菜恒溫庫占地面積7200平方米，全框架混凝土結構，一層，庫內凈高5米，中間留一條10米寬的通道，通道兩旁按每500平方米隔為一個小庫房，共計12個庫房，建筑面積7200平方米，并附設隔氣層、防潮層，建立冷卻水循環(huán)系統以節(jié)約生產用水。水果恒溫庫占地面積2500平方米，全框架混凝土結構，一層，庫內凈高5米，按每500平方米隔為一個小庫房，共計5個庫房，建筑面積2500平方米，并附設隔氣層、防潮層，建立冷卻水循環(huán)系統以節(jié)約生產用水。配電房占地面積100平方米，建筑面積100平方米。制冷機房和水泵房共占地200平方米，建筑面積200平方米。地磅房（兼門衛(wèi)室）占地面積80平方米，建筑面積80平方米。職工食堂占地面積450平方米，建筑面積450平方米。澡堂衛(wèi)生間占地面積300平方米，建筑面積300平方米。以上土建裝飾工程均采用節(jié)能環(huán)保建筑裝飾材料，力爭既節(jié)能環(huán)保，又節(jié)約生產用水。（3）輔助工程。包括供電工程、供水工程、消防工程、排污及垃圾堆場、弱電工程、道路、圓形花壇、噴泉、綠化帶。（4）設備工程。檢測中心，對農殘、重金屬含量和違禁藥物進行檢驗和檢測。農產品電子商務交易平臺，即互聯網移動商務一體化平臺，包括互聯無限的中心平臺、地方近網互聯的電子商務平臺、多級體制的簡易操作平臺。冷凍設備，全部采用自動化控制系統，所有冷間溫度自動控制，所有冷風機自動融霜，全部制冷機、設備自動安全保護。原材料處理、包裝、產品運輸及其他設備。以上設備均采用國內國際先進制造企業(yè)所產，力求設備科技含量高、市場適應強、智能化設計明顯。七、節(jié)約能源、環(huán)境保護與消防安全本項目建設力求從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，體現能源的可持續(xù)發(fā)展，充分、合理地利用能源資源，采用高效節(jié)能材料，采取科學的節(jié)能措施，千方百計降低能源消耗。為了保護好生態(tài)環(huán)境，實踐可持續(xù)發(fā)展，本項目建設將根據國家頒布的有關環(huán)保法規(guī)及恩施州人民政府發(fā)布的環(huán)境保護管理暫行條例等文件精神，結合項目建設“三同時”的原則，在建設和營運過程中對“三廢”進行有效治理，使各項指標均達到國家環(huán)保法規(guī)要求。按照《中華人民共和國消防法》等法規(guī)的規(guī)定，本項目建設的消防設計范圍主要為室內外消防設施系統。八、機構設置及勞動定員管理（一）、企業(yè)組織機構恩施民豐物流貿易有限公司設總經理1人，副總經理3人，財務總監(jiān)1人，由5人組成公司領導班子。總經理負責全面工作；一名副總經理負責行政、辦公室、人事、安全、后勤、批發(fā)市場和農產品交易中心管理等工作；一名副總經理負責基地建設、原材料采購、產品銷售工作；一名副總經理負責抓生產加工、倉儲管理、質量檢驗、運輸調配、設備管理；財務總監(jiān)負責財務工作。公司下設行政辦公室、人事部、財務部、業(yè)務部、生產部、儲運部、質檢部、安保部等組織管理部門，行政管理人員定崗25人。（二）、生產經營機構及人員設置市場和交易中心工作人員6人，質檢員5人，原材料采購8人，市場營銷8人，原材料收購保管車間10人，分級、整理、包裝車間30人，制冷機房和水泵房3人，電工機修工3人，倉庫保管發(fā)貨10人，司機12人，地磅及安保員4人，食堂3人，裝卸工人4人，勤雜工2人。共計108人。（三）、公司總用工公司總用工138人，其中：管理人員30人，其他從業(yè)人員108人。（四）、勞動安全保護本項目在策劃時，按照物流管理流程要求，全面科學地分析了勞動安全及職業(yè)衛(wèi)生，各建筑物布局充分利用自然采光和通風，規(guī)劃建設一定的綠化帶，改善生產生活環(huán)境。設備選型選用技術性能安全可靠、機械化、自動化程度較高的設備。除此之外，還采取以下措施加強勞動安全保護:1、加強安全衛(wèi)生管理，保持環(huán)境清潔、安靜、為、衛(wèi)生；2、統一配置生產人員的工作服、安全帽及手套，對特殊崗位人員增加特殊津貼；3、對電器設備采用接零保護；4、對高層建筑設置防雷保護；5、內設食堂、澡堂、衛(wèi)生間；6、根據工作需要，定期發(fā)放個人勞保用品，加強職工安全衛(wèi)生教育。九、項目組織方式及實施進度（一）、項目實施的組織機構與分工為了確保項目的順利進行，邀請有關部門領導參加，組建“工程籌建小組”，專門負責項目的組織、協調、領導工作。由“工程籌建小組”負責組建工程項目部，作為項目執(zhí)行單位，全面負責項目的具體實施工作。聘請有關專家擔任項目的技術顧問，配合項目進行重大技術問題的咨詢與決策。項目部下設三個職能部門：1、資金部。負責項目的財務計劃和實施計劃安排，與項目履行單位辦理合同協議及資金的使用收支手續(xù)；2、綜合部。負責行政工作以及與項目履行單位的接待聯絡等項工作，負責項目技術文件、技術檔案的管理，主持設計圖紙會審、處理有關技術問題以及組織職工的專業(yè)技術培訓等工作；3、工程部。負責項目的土建與安裝工程施工、施工進度與計劃安排、施工質量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗收、項目設備材料的訂貨采購保管、調撥等項工作。（二）、項目實施進度安排1、建設工期。本項目的建設工期按照國家建設部《全國統一建筑安裝工程工期定額》（2000年中國計劃出版社）中的有關規(guī)定，結合本項目的實際，確定施工工期為18個月。2、實施進度安排。經過策劃，本項目進度計劃安排如下：（1）2011年3月—5月底共三個月時間完成項目可行性研究報告編制、環(huán)境評價報告、土地預審、規(guī)劃選址、立項批復、土地征用、場地平整；（2）2011年6月—2012年5月底共12個月時間完成主體工程施工；（3）2012年6月—11月底共6個月時間完成建筑裝飾工程、水、電、氣安裝、室內設備采購安裝調試及室外綠化等；（4）2012年12月底之前工程項目全部驗收交付使用。十、投資估算、資金籌措及資金使用（一）、投資估算范圍及依據1、投資估算范圍。依據項目的建設內容，投資估算的內容包括土地征用費、項目前期費、工程費用、其他費用、預備費用。其中工程費用包括土建工程、建筑裝飾工程、設備設施采購及安裝工程、室外工程、環(huán)境保護等。2、投資估算的主要依據。先將投資估算的主要依據作如下說明：（1）《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（CB50500-2008）；（2）《湖北省建筑、安裝、市政、土石方工程消耗量定額及統一基價表（單位估算表）》（鄂建文〔2008〕214號）；（3）《工程材料市場信息價》（2009年2季度恩施州建設委員會監(jiān)督發(fā)布）；（4）建設單位管理費按照《財政部關于印發(fā)<基本建設財務管理規(guī)定>的通知》（2002年9月27日財建〔2002〕394號）文件規(guī)定計算；（5）勘察設計費按照國家計委、建設部《工程勘察設計收費管理規(guī)定》（計價格〔2002〕10號）文件規(guī)定計算；（6）工程監(jiān)理費按國家發(fā)展改革委員會、建設部關于印發(fā)《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價格〔2007〕670號）文件計算；（7）環(huán)境影響評價費按《國家計委、國家環(huán)境保護總局關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格〔2002〕125號）文件計算；（8）建筑物的室內給排水、供配電、弱電等系統按單位面積指標法估算；（9）基本預備費按工程費用及其他費用之和的5%計算，建設工程前期有關費用按國家及地方有關規(guī)定計算；（10）參照同類建筑物當地造價水平。3、投資估算結果。項目總投資9196.5萬元。其中：固定資產投資8196.5萬元，流動資金1000萬元。固定資產投資方面，土地征用費1000萬元、項目前期費600萬元、土建及裝飾工程3318萬元、配套工程653萬元、工程建設其他費用144.4萬元、設備采購安裝工程2091萬元、項目總預備費390.1萬元。固定資產投資強度為81，96萬元／畝。（二）、資金籌措項目建設總投資9196.5萬元全部由業(yè)主自籌或融資解決。（三）、資金使用計劃1、項目從2011年4月開始征地，2011年6月動工，2012年11月底全部建成，其固定資產投資分兩期：2011年4196.5萬元；2012年4000萬元。2、流動資金投入分兩期：2012年500萬元，2013年500萬元。十一、項目效益分析（一）、經濟效益分析1、財務效益評價的依據。在財務分析中，按設計倉儲能力、年銷售量和銷售價格進行財務分析。投產第一年按達到產量的50%測算，第二年按80%測算。計算財務效益的總資金為9196.5萬元，其中固定資產8196.5萬元，流動資金1000萬元。2、財務效益分析。財務效益分析主要從收入、稅金、經營成本和項目損益四個方面進行：（1）收入測算。本項目的收入主要有五項：鮮活蔬菜水果儲藏保鮮后的銷售收入、蔬菜水果批發(fā)市場門店出租收入、農產品電子商務交易平臺收入、農產品檢測中心收入、本地銷售送貨運費收入。A、產品銷售收入。參照同類產品市場批發(fā)價格，以穩(wěn)定物價、讓利于消費者的原則制定產品出庫價格。蘿卜：本地出庫價1000元／噸，銷售量5000噸，運達廣州銷售價1800元／噸（含運費），銷售量5000噸；山藥：本地出庫價5000元／噸，銷售量500噸，運達廣州銷售價6000元／噸（含運費），銷售量500噸；辣椒：本地出庫價2400元／噸，銷售量1000噸，運達廣州銷售價3000元／噸（含運費），銷售量1000噸；生姜：本地出庫價3000元／噸，銷售量500噸，運達廣州銷售價4000元／噸（含運費），銷售量500噸；春芽：本地出庫價10000元／噸，銷售量50噸，運達廣州銷售價12000元／噸（含運費），銷售量50噸；洋合：本地出庫價5000元／噸，銷售量50噸，運達廣州銷售價6000元／噸（含運費），銷售量50噸；黃金梨：本地出庫價3000元／噸，銷售量500噸，運達廣州銷售價4000元／噸（含運費），銷售量500噸；關口葡萄：本地出庫價5000元／噸，銷售量250噸，運達廣州銷售價6000元／噸（含運費），銷售量250噸；獼猴桃：本地出庫價4000元／噸，銷售量250噸，運達廣州銷售價5000元／噸（含運費），銷售量250噸；根據以上資料測算，第一年達到產量的50%時，銷售收入為1927.5萬元，第二年達到產量的80%時，銷售收入為3084萬元，第三年及以后年份每年銷售收入3855萬元。（詳見附表14—1）。B、代儲水果收入。全年按代客商儲存水果5000噸、代儲保管費400元／噸計算，第一年達到產量的50%時，代儲收入為100萬元，第二年達到產量的80%時，代儲收入為160萬元，第三年及以后年份每年代儲收入200萬元。（詳見附表14—1）。C、門店出租收入。蔬菜水果批發(fā)市場共建獨立門面60間，每間面積不小于40平方米。參照恩施州城現有的門店收費標準，每間每月可收租金2000元，其中：第一年為72萬元，第二年為115.2萬元，第三年及以后年份每年為144萬元。（詳見附表14—2）。D、農產品電子商務交易平臺會員收入。農產品電子商務交易平臺可供100人以上會員同時進場操作，按每個會員每年收費1萬元計算，年會費收入第一年為50萬元，第二年為80萬元，第三年及以后年份每年為100萬元。（詳見附表14—2）。E、農產品質量檢測中心收費收入。農產品質量檢測中心除滿足公司自身檢測外，可對外進行質量檢測和鑒定，全年按2000批次計算，沒檢測一批次收費300元，年檢測費收入第一年為30萬元，第二年為48萬元，第三年及以后年份每年為60萬元。（詳見附表14—2）。F、運費收入。蔬菜水果批發(fā)對外銷售的運費已含到銷售價格之中，批發(fā)銷售給本地市場的總量為8100噸，在州內平均運費安100元／噸測算，年運費收入第一年為40.5萬元，第二年為64.8萬元，第三年及以后年份每年為81萬元。（詳見附表14—2）。G、項目總收入。項目全部建成投產后，預計第一年達到產量的50%時，收入總額為2220萬元，第二年達到產量的80%時，收入總額為3552.2萬元，第三年及以后年份每年收入總額為4440萬元。（詳見附表14—2）。（2）稅金。本項目建成投產后，其經濟業(yè)務主要涉及以下幾個稅種：A、房產稅：門面出租所獲租金收入應按12%的稅率計算征收房產稅。各年都度應繳納的房產稅詳見附表14—2。B、營業(yè)稅：檢測收入、運費收入和房屋租金收入應征收5%的營業(yè)稅。各年度應繳納的營業(yè)稅詳見附表14—2。C、城市維護建設稅和教育費附加：以繳納的營業(yè)稅為計稅依據計算征收7%的城市維護建設稅和3%的教育費附加。各年度應繳納的城市維護建設稅和教育費附加詳見附表14—2。（3）經營成本。主要考慮單位產品經營成本和總成本。A、單位產品經營成本及其測算：主要計算蔬菜水果自收購、清洗、挑選、整理、分級、包裝、保鮮儲藏等過程的材料消耗和生產車間工人工資。單位產品成本計算結果詳見附表14—3、附表14—4。B、總成本及其測算。具體從以下六個方面考慮：a、企業(yè)總用工人數為138人，收購加工車間工人40人的工資及福利已按計件工資核算到經營成本。高級管理人員5人，工資及福利費按3000元/月計算，年支出18萬元；中層管理人員25人，工資及福利費按2000元/月計算，年支出60萬元；其他員工共計68人的工資及福利費按1500元/月計算，年支出122.4萬元。三項共計200.4萬元；b、養(yǎng)老保險、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)保等五項統籌費用按工資總額的30%計算，每年應提繳五項統籌費60.1萬元；c、固定資產總投資8196.5萬元，其中設備2091萬元，預計使用8年，其余固定資產預計使用30年，預計凈殘值率均為5%，每年需列支折舊費441.6萬元；d、維修費按固定資產的1%提取，每年應列支82萬元；e、銷售費用按收入總額的2%列支；f、管理費用按收入總額的5%列支。經測算，該項目投產后年總成本約為2942萬元，其中：固定資產折舊441.6萬元，維修費82萬元，管理費用202.7萬元，銷售費用81萬元，工資福利費200.4萬元，武鄉(xiāng)統籌費60.1萬元。各年度總成本詳見附表14—5。（4）項目損益分析。在損益分析中，其他業(yè)務支出是指汽車營運支出，企業(yè)所得稅按25%的稅率計算。經測算，該項目在達到年產量后，每年可實現經營利潤1398.2萬元，上繳企業(yè)所得稅349.6萬元，企業(yè)凈利潤1048.7萬元。各年度財務損益測算詳見附表14—6。3、項目效益指標分析。評價該項目的經濟效益主要采用以下指標：（1）投資利稅率（達到年產量）15.8%；（2）投資利潤率（達到年產量）15.2%；（3）投資純收益率11.4%；（4）按達到年產量計算投資回收期（所得稅前）6.6年，所得稅后8.8年。4、現金流量及財務凈現值分析。根據現金流量表，項目累計凈現值從第十年開始由負數轉為正數，累計大于零。詳見附表14—7。5、盈虧平衡分析。當產量達到項目設計能力時：盈虧平衡點=986.8/（4444-1955.2-33.5）100%=40.2%也就是說，當設備生產能力達到設計能力的40.2%時，該項目盈虧平衡。（二）、社會效益分析本項目實施后的社會效益主要體現在以下幾個方面：1、項目建成后，有利于調控恩施州蔬菜產銷之間淡旺季矛盾，達到我額定生產、穩(wěn)定市場的目的，從而進一步促進全州特色優(yōu)勢農產品產業(yè)健康有序發(fā)展，增強農民發(fā)展特色產業(yè)的信心和積極性，促使農民收入穩(wěn)定增加。2、項目建成后，有利于促進全州農產品從傳統經營方式向現代流通方式的轉變，可以更好地掌握和捕獲市場信息，進一步拓展市場空間，有利于降低農產品流通損失，減少流通費用，增強市場競爭力，促進全州農產品產業(yè)做強做大。3、可以提高全州蔬菜水果經營行業(yè)的經營水平和質量安全，有效地控制農殘、重金屬及有害物質超標，建立質量可追溯體系，為社會提供更多更好的綠色健康食品，增加市場的有效供給。4、有利于帶動包裝印刷等相關產業(yè)的發(fā)展，增加社會就業(yè)崗位，促進社會和諧穩(wěn)定。十二、結論與建議通過一年多時間對恩施州及武陵地區(qū)農產品生產、冷鏈物流市場的調查分析，結合州委、州政府提出的“生態(tài)立州，產業(yè)興州，開放活州”戰(zhàn)略和市委、市政府提出的打造“仙居恩施”的發(fā)展思路，農業(yè)產業(yè)化發(fā)展必將步入快車道，因此，我們本著以市場為導向，以滿足和改善城鄉(xiāng)居民對鮮活農產品消費需求為取向，努力提高恩施州及武陵地區(qū)蔬菜水果產業(yè)的標準化、規(guī)?；⑵放苹?、市場化水平，延長產業(yè)鏈，增加產品附加值，力爭把恩施本地及武陵地區(qū)無公害蔬菜水果產業(yè)真正發(fā)展成有效促進農民增收致富和豐富城鄉(xiāng)居民菜藍子的特色產業(yè)。同時經過對項目的效益進行了客觀分析，本項目建成投產后，其經濟效益和社會效益均十分顯著，特申請在恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥辰ㄔO恩施民豐物流貿易有限公司農產品冷鏈物流市場，敬請批準立項！并予以大力支持，促使項目順利實施。目錄目錄 2第一章總論 4一、項目背景 4二、項目概況 8三、項目提出的理由 10四、綜合評價和認證結論 12第二章項目選址選擇 13一、地理位置概況 13二、自然條件 14三、社會經濟狀況 16四、項目實施的有利條件 16第三章項目總體布局 20一、項目建設范圍 20二、項目布局方案 25第四章環(huán)境影響評價 25一、環(huán)境影響分析 25二、項目水土保護方案 28三、施工期間對周邊企業(yè)單位的影響分析 29第五章勞動安全與消防 29一、安全措施方案 30二、消防設施 31第六章組織機構實施保障方案 33一、組織機構 33二、實施保障 34三、項目招標方案 35第七章項目實施進度與工程管理 37一、項目建設期 37二、項目實施進度安排 37HYPERLINK"file:///H:\\準備修改傳百度文檔\\修改名字\\