鄭州低密度住宅調研報告

低密度市場調研分析報告鄭州低密度產品分布格局鄭州低密度物業(yè)目前呈圍合式分布于鄭州市近郊區(qū)，北區(qū)因開發(fā)較早，已形成高端低密度物業(yè)的區(qū)域形象,西區(qū)以其自然資源為主倡導旅游地產，南區(qū)目前由于政府政策支持,發(fā)展?jié)摿^大，且入市項目較為集中，競爭激烈分布格局鄭州北區(qū)是高端低密度物業(yè)聚集區(qū)，物業(yè)集中分布于連霍高速以北花園路兩側及大河路一帶，區(qū)域在售項目皆為低密度，其中果嶺山水、大河龍城多已入住，天倫莊園、森林湖等項目在區(qū)域內高端形象已經奠定，是鄭州低密度客戶最為青睞的區(qū)域。新鄭龍湖區(qū)以優(yōu)良的自然環(huán)境和交通條件為依托，近兩年由于政府政策性支持，高端低密度項目逐漸增多，且品質不斷提升。目前區(qū)域新入市項目居多，市場競爭較大鄭東新區(qū)區(qū)域較為高端，低密度樓盤稀缺，聯盟新城、綠城百合等項目都已形成有價無市的局面。隨著鄭汴新區(qū)的發(fā)展，中牟低密度物業(yè)也開始涌現鄭州市場，根據政府規(guī)劃，區(qū)域未來發(fā)展前景廣闊、升值潛力較大，但目前區(qū)域低密度物業(yè)檔次尚落后于其他區(qū)域。已售項目在售項目未售項目圖例：甲六院盈家水岸清華.憶江南左岸長醍林溪灣大河龍城思念.果嶺山水普羅旺世怡豐.森林湖聯盟新城清華.大溪地正商.紅河谷龍泊圣地原生墅建業(yè).森林半島綠地.老街中凱.鉑宮居易.五云山天倫莊園

興龍灣新景致

國瑞城龍泊圣地林溪灣紅河谷興龍灣新景致居易國際城國瑞城724畝100萬平米650畝50萬平米400畝40萬平米650畝30萬平米3000畝65萬平米524畝50萬平米1190畝144萬平米分布格局目前龍湖片區(qū)高端低密度物業(yè)競爭日趨激烈，預計2011年共有7個項目在售或預推售，區(qū)域競爭進入白熱化階段。各項目憑自身優(yōu)點，吸引鄭州及郊縣客戶關注，在國八條政策出臺后，大批居住或投資客戶將會以龍湖片區(qū)作為置業(yè)目標項目名稱總占地面積總建筑面積容積率已推售體量已推出套數在售均價備注清華.憶江南220052.50.3520萬1400小高層4200；洋房6000、聯排10000--思念.果嶺山水2810300.1620.6萬1887聯排14000，洋房7000一期二期已交房入住怡豐.森林湖700501.05----洋房6500、聯排13000二期剩余房源甲六院805.9414.78萬6020000--林溪灣650300.693萬121雙拼20000，聯排15000，洋房6000--清華·大溪地435180.745萬310獨棟20000，雙拼15000.聯排10000，洋房4300首期天倫莊園600481.575萬274聯排15000、疊拼11000、洋房7200剩余1套房源，開盤時間待定龍泊圣地3000420.5740萬2264聯排8000雙拼15000；洋房售罄，剩余聯排、雙拼合計12075427--181萬12360--在售市場——不完全統(tǒng)計，當前鄭州市區(qū)及周邊轄區(qū)內在售低密度物業(yè)總體量超過400㎡，目前已推出180萬㎡，加之目前即將入市項目，未來兩三年內尚有至少500萬㎡的體量有待推出。競爭市場2010年低密度重點項目推售價格及預推售時間項目名稱推售時間多層價格別墅價格備注怡豐森林湖9.26500元/㎡1.3萬元/㎡全年開盤兩次(剩余少量房源)預推售2棟精裝小高層（均價8000）林溪灣10.236500元-10000元/㎡1.5-2萬元/㎡10.23首次開盤，現剩余少量房源預計11年3月開盤天倫莊園11.26800-7200元/㎡1.1-1.6萬元/㎡11.2日首次開盤（剩余1套房源，無推售計劃）清華·憶江南--400016000現推售多層、高層、聯排別墅清華大溪地11.74500元/㎡0.9-1.6萬元/㎡11.7日首次開盤，預推售高層，無推售計劃根據對近期低密度物業(yè)的開盤情況來看，各項目別墅類產品均價均在1萬以上，雙拼類型別墅最高達到2萬；洋房類產品均價穩(wěn)定在6500元左右。競爭市場競爭市場即將推售市場——集中在新鄭龍湖區(qū)和其他郊區(qū)的低密度項目，容積率普遍高于在售項目，未來三年供應總體量達到240萬㎡以上，2011年將提供45萬㎡以上的供應量。項目名稱總占地面積(畝）總建面積（萬㎡）容積率即將入市體量（萬㎡）總戶數（套）售價（元/㎡）推出時間紅河谷650501.4920----2011.5興龍灣524501.45----2011.5暫新景致400401.35----2011.9暫國瑞城7241002.0615----2011.5暫合計22982401.3945------啟示—— 鄭州市高端低密度在售項目，占地面積大多在千畝以上，多數項目已成為鄭州品質代表，別墅均價根據地段的不同有一定差距，但整體區(qū)間基本都在10000元/平米以上。2011年龍湖片區(qū)低密度市場競爭激烈，富田·興龍灣、新景致、國瑞城等高品質大盤會相繼入市開盤項目名稱雙氣地暖新風地暖空調會所商業(yè)街休閑廣場體育場館酒店知名學校圖書/藝術館果嶺山水★-★-★★★★★★-清華憶江南★---★---★--甲六院-★--★★★★---居易五云山★---★★★----清華大溪地★★--★★★-★--國瑞城----★★★--★-龍泊圣地-----★-----怡豐森林湖----★★★-★--林溪灣----★★★★★★-富田·興龍灣----★★★-★★-競爭市場目前低密度市場從住區(qū)內部配套發(fā)展角度來看，對基礎配套設施的打造較為重視，但對住區(qū)文化輔助功能及設施的引入尚屬稀缺。由于國家新政的出臺，鄭州房地產市場將會面臨極大的挑戰(zhàn)，但作為新興市場的低密度高端項目，由于其不可或缺的自身特點及獨特的客戶群體，將會在2011年房地產市場中脫穎而出，搶占市場份額。鄭州市低密度產品日益稀缺，品質不斷提高，價格不斷走高隨著鄭州市城市框架不斷拉大，市郊區(qū)域成為低密度高端物業(yè)發(fā)展的聚集地。高端低密度物業(yè)外圍擴散正式形成。目前，鄭州市已初步形成了北部黃河濕地高端度假區(qū)、西部五云山板塊休閑度假區(qū)、南部龍湖休閑生活區(qū)、東部雁鳴湖休閑生活區(qū)等低密度住宅聚集區(qū)域，這些區(qū)域潛在土地供應量大，將成為未來鄭州市低密度發(fā)展的主要區(qū)域。競爭市場鄭州低密度產品個案分析個案分析案例1林溪灣模式：休閑生活主導型項目簡介：位置：龍湖鎮(zhèn)軒轅路與學府路交匯處規(guī)模：總占地650畝物業(yè)類型：別墅、洋房 項目定位：高端低密度住區(qū)資源：湖、河休閑配套：溫泉酒店、高端會所個案分析1月15日新春客戶答謝暨世界酒王品鑒之夜一期剩余少量房源，推廣頻率降低，為后續(xù)產品蓄客推廣主題：獻給福布斯富豪榜上找不到的首富。人生當有別，一墅見高下。像國王一樣度假。僅屬豪門權重的赤金重墅。營銷推廣動態(tài)林溪灣戶型解析個案分析林溪灣為高端項目，雙拼面積在190-450㎡區(qū)間，聯排面積在190-210㎡，洋房面積在70-260㎡之間。優(yōu)點：功能多樣性好，空間布局合理，設置有娛樂室、健身房、家庭廳等。私家車庫直接入戶。優(yōu)點：入戶圓形門廳，下沉式客廳，配備雙餐廳。功能分區(qū)合理，270度觀景落地窗，凸顯大氣優(yōu)點：三臥室，主臥衣帽間較寬敞，主臥獨立衛(wèi)生間干濕分離。功能分區(qū)合理缺點：整體開間較窄，臥室不能體現雙拼別墅的豪華大氣，造成居住功能性較差，雙拼別墅項目整體SWOT分析個案分析優(yōu)勢：對項目細節(jié)打造尤為重視，產品打造也彰顯高端物業(yè)形象，景觀設計注重還原西班牙風情。對外推廣力度較大，整體形象高端，市場認知度較高劣勢：現有交通不便，原生態(tài)資源不豐富，人為塑造因素較大，配套不豐富，無法滿足高端階層需求分析就交通而言，我項目交通優(yōu)勢較為明顯，距市區(qū)車行時間僅為20分鐘；就整體戶型而言，林溪灣戶型較窄，整體舒適度不高，與我項目產品相比不能體現高端項目特點，且贈送面積較大，花園為精裝花園，在同類產品中仍具有一定優(yōu)勢就整體舒適度而言，林溪灣由于重視對景觀細節(jié)打造，整體舒適度較高。個案分析案例2

清華大溪地項目簡介：位置：中原區(qū)鄭上路99號（中原西路與莊公路交匯處北2000米）規(guī)模：總占地3600畝容積率：0.79物業(yè)類型：別墅、洋房 、高層項目定位：高端低密度住區(qū)休閑配套：會所、酒店、水上娛樂、電影院、購物中心模式：游閑綜合體營銷麥推廣殿動態(tài)個案分析現推鵝售洋套房3男/4饅房及已聯排騰別墅拌等產顧品推廣鎖主題嚼：每個倉人心優(yōu)中都革有一拴個大棉溪地世界暮在外層，我違在大廉溪地認籌天優(yōu)惠班：5茅千抵天2萬烤5,竭2萬農抵1稈0萬付款穩(wěn)優(yōu)惠午：一惰次性蝴3%旁，按鋒揭1援%清華碼·大接溪地修戶型既解析個案分析四室型兩廳牧兩衛(wèi)圾1午50貫㎡三室同兩廳伯兩衛(wèi)徐1啞30亡㎡優(yōu)點：寬敞邪客廳山，與辦陽臺稅連體解設計司，采懲光通列風性期較強廚房牧與餐乞廳連炕體設鈔計，惑動態(tài)漂分區(qū)鎖明顯主臥夢帶陽訂臺及疲獨立斯衛(wèi)生鄰間，貌采光站充足丘，四佩室私獅密性子較好衛(wèi)生最間干尋濕分躁離缺點：主臥山與次滿臥相勒距較徒近，認主人坊私密傭性欠厭佳四室暖兩廳貞兩衛(wèi)虹戶型論，空何間布挎局一韻般，范部分嘆開間化較窄通，功識能性逃較差四室甲有暗森衛(wèi)出演現個案分析項目悅整體嬸SW叮OT籌分析優(yōu)勢敘：容進積率定低，忍樓間捉距較富大，靜居住燃舒適襪度較仁高，食下沉航式庭賓院面欲積大吸。房沫屋內麻鋪設倦地暖殲管道犬，可六進行訊集中平供暖蠢。洋畢房均杯為配哪有電章梯自振然景薯觀豐弊富，獄毗鄰疲5大蠶公園漢，溫井泉、嬸配套階等設失施完遭善，朵倡導慎休閑芬旅游古文化哲地產劣勢蓮：交切通不疏便，撿位置雁較遠谷，項禽目整燭體感賤覺與授其倡休導的將地中臣海風覆情差兇距較屢遠。厲洋房腎產品宿距高兄壓線所較近沉，對舅銷售溫造成蔽一定旱影響局。且逃多層授洋房隨沒有蒜入戶潤花園叔，項火目整謠體由代市政客道路唯分割比，洋狗房、惠別墅付混雜殼，無學法做寧到圍論合，彈后期虎不利戴于物寸業(yè)管看理分析就交株通而佛言，殊清華逐大溪么地距搜市區(qū)駁較遠愉，出熔行不蠻便就整淚體戶陵型而富言，午清華蹄大溪馬地產續(xù)品細付節(jié)處乘理較已差，籮別墅傍花園賤面積掛較小勢，產皮品附消加值棕較低項目者整體炕地塊寧分散姓，不丘同物難業(yè)類鋼型混令雜，路不利吃于后頁期物供業(yè)管宣理，做整體聽品質邀感不聽足產品療配套凈豐富森，擁棍有地傲暖、賓溫泉厭等奢探華配子套設棚施，觀但項遞目其梅他配奔套較奸少，作會所局、酒綁店、敵及體公育運熱動設礎施不蹲足個案分析案例控3怡豐預·森股林湖項目票簡介視：位狠置級：中蝦原區(qū)禽鄭上仗路9聚9號其（中擠原西遭路與蔽莊公房誠路交勿匯處橫北2懸00揭0米助）規(guī)咱模葡：總俊占地剃70別0畝容積桑率：水1.流05物業(yè)饞類型亡：別冰墅、伯洋房宣、蜓高層賀、小英高層項目廈定位傷：高騎端低呀密度御住區(qū)休閑古配套端：會拋所、棗幼兒緣瑞園、興購物儀街營銷旺推廣輸動態(tài)個案分析現推趕售二傍期剩璃余洋引房（猛聯排彩、洋囑房等弊存貨第量較亡少）預計暈3月關份推馳出2駐棟精屯裝小闖高層循，均鍵價8尤00用0推廣丹主題指：有一翅種生仙活叫討森林懼湖閱未肚來，蝦贏天眨下付款聯優(yōu)惠振：一購次性語九八云折，浪按揭上九九昨折怡豐拍·森冒林湖登戶型累解析個案分析優(yōu)點：功能茅多樣鑼性好泡，空秤間布配局合宿理，穴通風堂采光羊性好乒，南北合通透言，餐干廳客洲廳相柄連，雖凸顯悄大氣缺點：衛(wèi)生閉間沒隸有設蝦計成漢干濕殺分離，部浸分戶側型面影積設素計過葉小，慌造成緩居住閣功能狼性差督。優(yōu)點：贈送秋大面苗積地慈下室屬，及李雙花搭園，韻客廳嗎可直玩接連篇接半難封閉內花園熟；獨白立衛(wèi)扔生間森動靜峰分離缺點：空間疊布局毅一般棉，開間懸較窄。洋房件復式聯排蛙別墅錄C1嶺戶型項目獄整體澆SW制OT蚊分析個案分析優(yōu)勢座：交抵通便摟利，雕地鐵煙2號粗線直煉通項繩目。踐毗鄰啦30關0畝土湖區(qū)襖及黃何河濕灣地公拜園。惹景觀殼配套絮資源婆豐富劃，產封品打繪造精類益化華，能擁充分揮展現享西班圣牙風奇情建筍筑。劣勢院：項呢目部巴分產璃品臨尿近高刺壓線脾，資春源景灘觀較猾為匱染乏，氧社區(qū)臺配套依較少樓，居婆住便眨捷性符較低洗。分析就交蠻通而給言，遠怡豐議·森副林湖產與我恩項目支相差董不大嶼，但遙由于桑其地靠鐵2冒號線脂直通材，優(yōu)座勢略陪明顯就整塌體戶扛型而慘言，錫怡豐娘森林句湖戶坦型方鞠正，義合理遞，中喇規(guī)中舒矩，牙但花革園面夸積及嬸車庫閑面積斗較小項目廊部分土產品閣臨近不高壓躁線，籮不利湖于銷但售即將叢入市遍項目屠分析將入市項目國瑞裁城項目概況地址新鄭市龍湖鎮(zhèn)雙湖大道