項目開發(fā)報批報建流程

項目開報報批流項目開流一土使權(quán)取取行政劃撥協(xié)議出讓招標拍賣流獲取土地出讓信息及相關(guān)規(guī)劃指（一

信息的初步收集、分析

組建競投小組，購買標書包括估價師、

現(xiàn)場勘察，收集相關(guān)資料

測算土地成本估算開發(fā)總投資、總價

確定拍人般個前，政府予以公布即掛牌）

策劃分析財務(wù)工程設(shè)計、法律等多種人員）獲土使權(quán)

值般采用假設(shè)開發(fā)法進行計算）辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)

信息資料A.B.1

析2

地=目場益發(fā)成費期利總本用發(fā)本詳見下表）+開費（詳下表+費詳見下表）

生、熟地指地塊是否已“三通一平通水、通電、通路和地塊表面了平整處理；

可行性分析可大致分為三個階段：機會可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標；初步可行性分析階段：確定項目的開發(fā)前景及定位方向；最終可行性分析階段：對項目進行市場論證、經(jīng)濟和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排；

開成明表序2.12.23.13.23.33.43.53.63.7

項土取成前費策劃研究費勘察設(shè)計費建期用樁基礎(chǔ)工程地下室工程主體土建工程安裝工程室外配套工程專業(yè)人員費用不可預(yù)見費總造本

備、、、、參《格息及類業(yè)、、、、、約前五項之和的約前五項之和的、開費明表序

項

備序號

管理費用財務(wù)費用推廣費用類別

建安費用的貸款年期利率計算按售價/租金的3%-5%計稅明表稅（費）率計算基數(shù)1234567

營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加印花稅房產(chǎn)稅房屋租賃管理費企業(yè)所得稅

5%1%3%0.1%1.2%2%15%

成交價營業(yè)稅營業(yè)稅售價/租金房產(chǎn)原值X70%租金銷售稅后利潤二立籌為房屋租賃所須繳交項目，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無須繳交該稅項。

專公工分示圖監(jiān)理機構(gòu)開商策、理司

規(guī)設(shè)單

施工單位廣設(shè)公

禮制公

市調(diào)機

模制公印包公甲方進行宏觀環(huán)境

A.B.中觀環(huán)境A.B.微環(huán)境分A.B.

可性析容綱參）

分市場需求分析及項目規(guī)劃設(shè)計展主題及裝款成本款現(xiàn)值、

三報規(guī)提將通過后領(lǐng)取建設(shè)地劃可

在訂地讓同取得立項上領(lǐng)建工規(guī)許證。在由規(guī)劃設(shè)計單位對整個項目6.

將到到到與按將綠按到到

10)

領(lǐng)將準如憑領(lǐng)設(shè)程工可

五：土地出讓合同（土地使用證設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程建設(shè)工程施工許可證（外銷證視規(guī)定執(zhí)行三：四營推解

銷5

6

銷控安排、銷售策略、價格策略、促銷方式、類設(shè)施類文件類

項備售樓處包裝位置、大小、風格模型的制作與擺放尺寸、形態(tài)（剖面或平面量樣板間的設(shè)計、裝修數(shù)量、位置、風格銷售通道的安排、包裝安全性、便捷性、美觀度等戶外包裝審批、設(shè)計制作提前申報審批，確定地點、數(shù)量、規(guī)格、時間等銷售文件的制作與印刷包括：樓書、認購書、收據(jù)、價格表等媒體版面的預(yù)訂包括版位、版面、形式等銷售及財務(wù)人員的培訓(xùn)準備培訓(xùn)提綱及銷售管理條例其他/以上各類審批和制作必須提前做出工作計劃表，確定日期、數(shù)量、規(guī)格等正購或內(nèi)部咨項目的最低銷售價格，是價格的最低防線；對外公布的價格，是與客戶溝通價格的支點；內(nèi)部認購：內(nèi)部員工認購或試探市場的手段，后者現(xiàn)居多，一般采用收取誠意金、派發(fā)籌碼券等，轉(zhuǎn)化方式有：排隊、抽簽、優(yōu)先選購及其他；

時進正憑建工內(nèi)說：依據(jù)階段銷售管理銷售部每戶關(guān)問題統(tǒng)計，

銷服流示圖客戶來訪電客戶資料登銷售接待核對銷控

客戶追蹤

成交意向未確

控取成交意向確

交納誠意（小定）

消銷進行銷控

交納定金

簽訂臨時認購

撻定財務(wù)開具收簽訂正式認購補足樓（期款）

簽訂正式銷售合同

誠24小時額500（依,臨時認購書定元（）,天-15天,定正程a通知b客戶(確)書,到財務(wù)部交納相關(guān)款項(費后,領(lǐng)據(jù)c憑付,與客戶簽訂正式的買賣合(,書;d辦理續(xù)多,用五后服前期介入A.B.

88E.F.制定施工安裝

B.竣工驗收A.B.后期服務(wù)求9

規(guī)劃設(shè)計可細分為：整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、園林設(shè)計等，可由一家或多家機構(gòu)完成，內(nèi)容由“概念設(shè)計—初步規(guī)劃—詳細規(guī)劃—建筑單體—樓層分布—室內(nèi)戶型”過渡；

內(nèi)容包括：項目定位、戶型配比、功能要求等原則性設(shè)想，但不能有過多的細節(jié)要求，避免對設(shè)計方的不

11先整由大到小由外至內(nèi)

參考資

深圳某品房地產(chǎn)開發(fā)務(wù)流程主線：屋建造流程尋找新的土地資源（發(fā)研究部或項目開發(fā)部）↓項目可行性論證設(shè)計部，項目開發(fā)，銷售部，成本或財務(wù)部）↓購買（投標）土地并簽訂土地使用權(quán)出讓合同項目開發(fā)部↓項目立項（項目開發(fā)部，設(shè)計部，銷售部）↓項目的規(guī)劃設(shè)計方案招投標報建設(shè)計部，項目開發(fā)部↓項目的擴初設(shè)計方案的審查報建設(shè)計部，工程部，項目開發(fā)部）必要干擾和限制；

分別從市場接納和工程實施的角度提出意見依據(jù)項目的實際提出一些市場流行的創(chuàng)新要素以參考；

↓項目的施工圖的審查報建設(shè)計部，工程部，項目開發(fā)部↓

）項目施工監(jiān)理的招投標（工部，項目部↓

）樁基礎(chǔ)施工招投標及施工和驗收工程部，項目部，項目開發(fā)部）↓建筑主體施工招投標及施工工程部，項目部，項目開發(fā)）↓小區(qū)道路環(huán)境施工（設(shè)部，項目部）↓竣工驗收（設(shè)計部，工程部，項目部）↓工程收尾與物業(yè)公司對接項目部，物業(yè)公司）↓物業(yè)管理公司正式為小區(qū)居民服務(wù)物業(yè)公司）房屋銷流程項目聽證會前：場調(diào)研（市場行性調(diào)研分析報告市場營銷組）↓項目立項確定后：市場定位（項定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位

市場營銷組

）↓規(guī)劃設(shè)計階段：劃設(shè)計建議（發(fā)節(jié)奏、戶型、立面、庭院、配套↓

市場營銷組規(guī)劃方案確定后：項目操作策劃銷售推廣策劃、前期銷售工作計劃↓

市場營銷組、包裝組）正式發(fā)售前3-6個銷售推廣實（銷售準備銷售服,告策市場營銷,包裝策劃包）↓樓花銷售期：式發(fā)售（銷售組織、信息反銷售服務(wù)合同按揭手續(xù)客戶事務(wù)）↓樓花銷售期：銷售策略調(diào)（月銷售總結(jié)、下月銷售推廣計市場營銷、段銷售總