2010年《土地估價實務(wù)》真題

某市黃河大酒店所占用土地的使用權(quán)于2002年6月1日取得，年限為40年，容積率為2.00。酒店共20層，總建筑面積為30000平方米。收集到酒店其他有關(guān)情況如下：（1）1~5層為酒店大堂、中西餐廳、歌舞廳、娛樂場所等，建筑面積為；000平方米，平均每天總經(jīng)營收入為10萬元，總經(jīng)營成本為6萬元：（2）6-20層為酒店客房，建筑面積為22500平方米，其中：酒店客房有單司68間（其中38間，118元／天，豪華單間30間，158元／天），標(biāo)隹雙人間158間（其中普98間，188元／天，豪華標(biāo)間60間。258元／廷），套房58間（其38間，288元／天，20間，388元7天），總統(tǒng)套房8間（988元／天），全部入住率為70%；普通單間有通標(biāo)間為中普通套房為豪華套房有（3）該酒店取得土地使用權(quán)后2年內(nèi)建成并投入使用，結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)齊耐用年限50年，建筑物殘值率為0%：（4）該酒店設(shè)計不合理，由于層高較低，相對于市場一般結(jié)構(gòu)的建筑物，頁計在剩余的使用期內(nèi)，其建筑物價值每年預(yù)計減少7萬元。請以該酒店的實際經(jīng)營數(shù)據(jù)和有關(guān)參數(shù)，按照剩余法的思路，計算其土地價格和地面單位價格（假定：大堂等經(jīng)營管理的利閏為總收入的10%，其動產(chǎn)綜合還原率為8%；客房部分不考慮經(jīng)營管理成&，其不動產(chǎn)的綜合還原率為7%；該酒物重新建造綜合成本為3800元／F方米；未來資金貼現(xiàn)率固定設(shè)為7%）。在1008年6月1日的使用權(quán)總不店建筑答案：A市為地價動態(tài)監(jiān)測試點城市，按技術(shù)規(guī)范的要求，該市居住用地監(jiān)叫范圍覆蓋全市所有的三個土地級別，每個土地級別各劃分為三個地價區(qū)段，各殳別土地面積、地價區(qū)段編號等具體信息見下袁。面積：平方千米；價格：元／平方米緒表請根據(jù)上表所給出的信息完成以下監(jiān)測指標(biāo)計算（計算保留整數(shù)）：1.計算A市2007年各季度各區(qū)段居住地價水平值（列出J001的計算過程，并將全部結(jié)果在答題卡上制作成表格（表格式樣如下）；續(xù)表一季度二季度三季度四季度J001J0092.計算A市2007年第一季度各級別地價水平值；3.計算A市2007年第一季度整體居住地價水平值；4.以2007年第一季度為基期，并設(shè)定基期指數(shù)為100，計算一級地當(dāng)年各季度定基地價指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)答案：答題要點及參考答案1.計算A市2007年各季度各區(qū)段居住地價水平值（列出J001的計算過程，并將全部結(jié)果制作成表格（表格分為區(qū)段編號、一季度、二季度、三季度、四季度四列））J001地價水平值計算式如下：J001地價水平值=（1200+1100）/2=1150（元／平方米）各季度各區(qū)段地價水平值計算結(jié)果表2.計算A市2007年第一季度各級別地價水平值，列出計算式=（1150×0.2+1000×0.2+1050×0.2）／（0.2+0.2+0.2）=1067（元／平方米）=（675×0.6+600×1.2+750×0.6）/（0.6+1.2+0.6）=656（元／平方米）一級地價水平值二級地價水平值三級地價水平值=（500×1+520×1.5+450×1.5）/（1+1.5+1.5）=489（元／平方米）3.計算A市2007年第一季度整體居住地價水平值=（1150×0.2+1000×0.2+1050×O.2+675×0.6+600×1.2+750×0.6+500×1+520×1.5+450×1.5）／（整體地價水平值0.2+0.2+0.2+0.6+1.2+

0.6+1+1.5+1.5）=596（元／平方米）4.以2007年第一季度為基期，并設(shè)定基期指數(shù)為100，計算一級地當(dāng)年各季度定基地價指數(shù)一季度地價水平值=1067（元／平方米）二季度地價水平值=（1150×xO.2+lOOO×O.2+1050×x0.2）/（0.2+0.2+0.2）=1067（元／平方米）三季度地價水平值=（1190×O.2+1080×O.2+1120×xO.2）／（0.2+0.2+0.2）=1130（元／平方米）四季度地價水平值=（1190×0.2+1080×O.2+1120×0.2）/（0.2+0.2+0.2）=1130（元／平方米）2007年一季度定基地價指數(shù)：100二季度定基地價指數(shù)：1067/1067×100：100：1130/1067×100：106：1130/1067×100=106三季度定基地價指數(shù)四季度定基地價指數(shù)某評估機(jī)構(gòu)在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的雪有土地進(jìn)行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、乏化中心和交通樞紐城市，該市進(jìn)入21世紀(jì)后歷年GDP平均增長率達(dá)12%，城真居民可支配收入平均增長率為5%；②2005-2006年兩年城市舊城改造拆乇建筑面積10萬平方米公布了征地區(qū)片綜合；④該市土地出讓套按基準(zhǔn)地價的70%收取，最末級別工業(yè)用地出讓平均價格為270；爹該市工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為384元／平方米；⑥2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10%。間，；③制定并地價元／平方米待估價宗地有關(guān)信息如下：（1）甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地價1200，元／平方米，當(dāng)時區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元／。2004年末，甲公司以土地使用權(quán)作價入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，所在區(qū)域2005年、2006年年度住宅用地環(huán)比地價指數(shù)分別為106、105。土地使用權(quán)，拍賣成交樓面地平方米宗地

（2）丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經(jīng)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，5畝共計50萬元對外界通往宗地的道路進(jìn)繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得土地使用權(quán)而應(yīng)負(fù)擔(dān)的城市公益用地征地成本，折合50萬元。在取得出讓土地使用權(quán)后，為方便出行，丙出資行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補(bǔ)償費(fèi)及耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)為300萬元，區(qū)域市政配套請根據(jù)以上情況回答51-55題。1.下列對該城市地分析正確的（是A.該市房地產(chǎn)市場需求的增加、投資需求的增加等拉動了地價上漲B.實行土地招拍掛制度是地價上漲的主要原因C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產(chǎn)價格逐年快速增長D.城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對區(qū)域土地價格水平的提升起到了推動作用2.下列關(guān)于該市工業(yè)用地出讓及地價評估觀點是（A.土地估價時可選取評估的工業(yè)用地案例進(jìn)行比較B.以征地綜合區(qū)片價為依據(jù)，運(yùn)用成本逼近法評估同一區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，C.協(xié)議出讓工業(yè)用地也須按市場價格評估，成交價格不得低于最低價標(biāo)準(zhǔn)D.實行工業(yè)用地出讓最低限價政策將促使土地出讓價格回歸到客觀地價水平逼近法評估該工業(yè)用地價格時應(yīng)計算的成本費(fèi)用最接“五通一平”開發(fā)平均成本為12萬元／畝。價水平變化的）。）。其地價水平接近3.丙企業(yè)以資產(chǎn)重組為目的，運(yùn)用成本近（）萬元。A.590B.467C.530D.4804.甲公司以土地使用權(quán)作價入股時，乙方要求對土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，則評估樓面地價最接近（）元／平方米。A.1000B.1100C.1200D.128055.若將上述住宅宗地作為城市地價監(jiān)測點，則其在2006年末的平均地價水平為（）元／平方米。A.1000B.1110C.1200D.1260

標(biāo)準(zhǔn)答案：AD,BCD,C,B,B某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”（通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整），可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％，土地出讓年限為50年。下面是估價調(diào)查所獲得的其他資料：征地補(bǔ)償資料：該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地時土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計算。征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)：征地管理費(fèi)，按照征地費(fèi)總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／平方米征收；耕地開墾費(fèi)，按10元／平方米計收。土地開發(fā)成本及費(fèi)用：開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”的開發(fā)費(fèi)平均為90元／平方米。假定土地開發(fā)周為期1.5年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；開發(fā)的投資回報率為15％，年貸款利率為8％，土地還原率為6％，50年工期業(yè)用地土地市場價格與成本價格的比率為120％，請根據(jù)上述資料計算土地單價。標(biāo)準(zhǔn)答案：1.解題思路與方法選用為新開發(fā)土地，且已給定征地成本、土地開發(fā)費(fèi)用等資根據(jù)題意，估價對象料，適宜選用成本逼近法進(jìn)行評估。2.解題步驟（1）計算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍，即為：a.最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米）b.青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償：2000／666.67=3.0（元／平方米）c.征地費(fèi)合計：90＋3.0=93.0（元／平方米）d.征地管理費(fèi)：93.0×4％=3.72（元／平方米）

e.耕地占用稅：f.耕地開墾費(fèi)：10元／平方米g.土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米）5元/平方米（2）土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)=90元／平方米（3）投資利息投資利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]=19.02（元／平方米）（4）投資利潤投資利潤=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米）（5）計算土地成本價格成本價格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米）（6）計算土地增值根據(jù)題意，這里土地增值率取20％，則：土地增值=251×20％=50.2（元／平方米）（7）計算全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價：251.0+50.2=301.2（元/平方米）（8）計算可出讓土地價：301.2÷80％=376.5（元／平方米）區(qū)50年期工業(yè)用地使用權(quán)價格為376.5元／平方米單位面積地價可出讓土地單位面積地即開發(fā)可出讓土地。待估宗地為七通一平的待建筑空地，已得到規(guī)劃許可修建寫字樓，允許總建筑面積為8000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。估價要求

某開發(fā)公司希望參與此地塊投標(biāo)，要求估算其目前所能投標(biāo)的最高地價額。估價過程（1）選擇估價方法。該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法進(jìn)行估價。（2）確定最佳開發(fā)利用方式。根據(jù)城市規(guī)劃要求，該宗地的最佳開發(fā)利用方式為修建8000平方米的寫字樓。（3）市場調(diào)查、確定建設(shè)期、開發(fā)價值和投入成本等。根據(jù)開發(fā)公司所進(jìn)行的市場調(diào)查和項目的可行性分析顯示，該項目建設(shè)開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計每建筑平方米為1000元，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)第一年投入總額的40%，第二年投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為12%，當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)綜合還原率為8%，取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費(fèi)用為地價的3%，該開發(fā)公司要求的總利潤不得低于所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15%。（4）求取地價。標(biāo)準(zhǔn)答案：地價測算公式如下：地價=不動產(chǎn)總價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤-稅費(fèi)-開發(fā)商利潤①測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法，使用年期為50年，開發(fā)期2年，可取得收益年限為48年。不動產(chǎn)出租年純收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不動產(chǎn)總價=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）②建筑費(fèi)專及業(yè)費(fèi)=1000×8000=8000000（元）③總利息=地價×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地價+872792（元）利息計算采用復(fù)利計算，計息期到開發(fā)銷售完成止。地價投入經(jīng)歷整個開發(fā)周期，計息期為2年，專業(yè)費(fèi)和建筑費(fèi)的投入是持續(xù)不斷的，在計息時，假設(shè)各年內(nèi)建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均勻投入，因此，年度投入量在當(dāng)年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計息期分別為1.5年和半年。④開發(fā)商利潤=19746401×15%=2972737（元）⑤不動產(chǎn)出租稅費(fèi)已在確定不動產(chǎn)總價時予以考慮。

⑥將上述各項數(shù)據(jù)代入公式，即地價=19818245-8000000-（0.2544×地價+872792）-2972737地價=7900872/1.2544=6298527（元）⑦由于開發(fā)商取得場地使用權(quán)時要支付地價3%的法律、估價等專業(yè)費(fèi)用，因此，開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價額應(yīng)從⑥中扣除上述費(fèi)用。開發(fā)商所能投標(biāo)的最高地價款=6298527/（1+3%）=6115075（元）測算方式二、利息中不計地價款的利息不動產(chǎn)總價、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利潤的計算方式與方式一相同，因此有：①不動產(chǎn)總價=19746401（元）②建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=8000000（元）③建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）④開發(fā)商利潤=2972737（元）⑤代入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時的土地價格開發(fā)完成時地價=①-②-③-④=19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）⑥由于⑤得到的價格是開發(fā)完成時的價格，即兩年后的價格，則，場地當(dāng)前價格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）⑦開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價=6298527/（1+3%）=6115075（元）甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區(qū)的土地積為800平方米，經(jīng)開發(fā)于2002年6月建成一座建筑面積38為950平方米的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2006年6月委托土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。50年使用權(quán)。該宗土地面評估機(jī)構(gòu)調(diào)查資料顯示，當(dāng)時K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元／建筑平方米，管理費(fèi)

支出為租金的5％，年支付各項稅金平均為35元／建筑平方米。除管理費(fèi)外，還需支出維修費(fèi)、保險費(fèi)等。假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元／平方米，殘值為零，年支出維修費(fèi)為重置價的2％，年支出保險費(fèi)為重置價的0.2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價基準(zhǔn)日定為2006年6月30日。請根據(jù)以上資料進(jìn)行估算（需提供總價和單價）。標(biāo)準(zhǔn)答案：（一）答題要點及參考答案1.解題思路與方法選用估價對象為有收益的房地產(chǎn)，且有客觀收益和出租費(fèi)用等資料，適宜選用收益還原法評估。2.解題步驟（1）計算房地年總收益50×950×12=570000（元）（2）計算年總費(fèi)用①年管理費(fèi)=50×950×12×5％=28500（元）②年維修費(fèi)=1600×950×2％=30400（元）③年保險費(fèi)=1600×950×0.2％=3040（元）④年稅金=35×950=33250（元）⑤年折舊費(fèi)：1600×950／（50-01）=31020.41（元）⑥年總費(fèi)用：①+②+③+④+⑤=28500+30400+3040+33250+31020=126210（元）（3）計算建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率=（建筑物重置價純收益建筑物年－年折舊費(fèi)×已使用年限）×建筑物還原率

=1600×950－31020×4）×8%=111674（元）（4）計算土地年純收益土地純收益=房地總收益－房地總費(fèi)用－建筑物純收益=570000—126210—111674=332116（元）（5）計算2006年6月的土地價格土地總價格：P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（萬元）