第三章資產(chǎn)評估的基本方法2

第三章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法第二節(jié)收益法第三節(jié)市場比較法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第一節(jié)成本法一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗（三）應注意的問題歷史資料的真實性形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的實體性功能性經(jīng)濟性第一節(jié)成本法二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算基本公式：被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值第一節(jié)成本法（一）重置成本及其計量重置成本：資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本相同點：均采用現(xiàn)行價格和費用計算。不同點：采用的材料、標準、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。復原重置成本更新重置成本第一節(jié)成本法1.重置核算法按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標準。

重置成本＝直接成本+間接成本

直接成本一般包括：購買、安裝和人工等支出。評估實踐中需據(jù)具體情況而定。

間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓費等。

間接成本的分配方法有：

人工成本比例法：間接成本=人工成本總額*分配率

單位價格法：間接成本=工時（每人每小時的勞動量）數(shù)*單位價格

間接成本百分率法：間接成本=直接成本*間接成本占直接成本比例第一節(jié)成本法例：某企業(yè)5年前購置一臺設(shè)備，原購買價為200000元，運雜費1500，直接安裝費1200元（其中，原材料費700元，人員工資500元），據(jù)統(tǒng)計分析，這臺設(shè)備的間接成本為每元人工成本的0.85倍。評估時，經(jīng)市場調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行買價為230000元，運雜費為2400元，直接安裝費1800元（其中，原材料費1000元，人員工資800元），間接成本平均為直接成本的0.9%。請計算這臺設(shè)備的重置成本。解：重置成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）*0.9%=236307.8（元）第一節(jié)成本法采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。重置核算法既適用于估算復原重置成本，也適用于估算更新重置成本。第一節(jié)成本法2.功能系數(shù)法如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。功能價值法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法第一節(jié)成本法（1）功能價值法資產(chǎn)的功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法資產(chǎn)的功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式：注意：該方法計算的一般是更新重置成本。第一節(jié)成本法例：被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為600000件/年，參照物重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為300000件/年，設(shè)X取值0.7，求被評估資產(chǎn)的重置成本。解：被估資產(chǎn)重置成本=5000×（600000÷300000）0.7=8122元第一節(jié)成本法3.物價指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù)被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本*（1+a1%）（1+a2%)…（1+an%）注意：物價指數(shù)法計算的是復原重置成本。第一節(jié)成本法4.統(tǒng)計分析法（點面推算法）當被評估資產(chǎn)單位價值較低、數(shù)量較多時，為了降低成本、節(jié)約時間，可以采用該方法。計算步驟：（1）將被評估資產(chǎn)按一定的標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）根據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。第一節(jié)成本法（二）有形損耗及其計量有形損耗：是指由于使用及自然力的作用而使資產(chǎn)實體發(fā)生的損耗。1.觀察法

被評估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本×（1-成新率）2.使用年限法殘值：是從評估角度上所認識的資產(chǎn)清理報廢時凈回收的金額。實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已使用年限。有形損耗率第一節(jié)成本法3.修復費用法是通過估算將被評估資產(chǎn)恢復到原有全新功能所需投入的費用來直接確定資產(chǎn)的實體性損耗的一種方法。可用于尚可使用年限無法確定，或者使用年限無法確定的情況，也可用于資產(chǎn)的局部需要更換或修復的情況。如果資產(chǎn)的實體性損耗是可以修復的，那么修復的費用就反映了資產(chǎn)的實體性貶值。通過估算修復費用估算貶值。第一節(jié)成本法（三）功能性損耗及其計量功能性損耗：是指由于技術(shù)進步導致被評估資產(chǎn)與目前廣泛使用的同類技術(shù)先進的資產(chǎn)相比，因功能陳舊而引起的貶值。功能性損耗的兩種表現(xiàn)形式：超額投資成本超額運營成本超額運營成本的計算步驟：（1）計算被評估資產(chǎn)的年超額運營成本；（2）計算年凈超額運營成本；（3）根據(jù)被估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額。第一茄節(jié)橡成本級法例：某棟被評殖估資橫產(chǎn)與鳴目前饞普遍秤使用此的技洽術(shù)先晝進的掙資產(chǎn)住相比忘，在舍完成股同樣群生產(chǎn)林任務(wù)沈的情架況下母，能郵耗超俱支3萬元概，工揭耗超田支1萬元糞。經(jīng)敗評估直人員挑鑒定濟，該等資產(chǎn)歡尚可匪使用3年，界同行隸業(yè)的崖資產(chǎn)岸平均務(wù)收益包率為10仰%，企堡業(yè)所牲得稅愁稅率的為33尺%，則想資產(chǎn)蕩的功鄙能性晨貶值露是多魄少？解：被悄估資幅產(chǎn)的宋功能丟性貶困值=（30批00免0+秩10蹤蝶00桐0）×（1-管33用%）×（P/慣A，10道%，3）=2端68宏00現(xiàn)×2告.4城86洞9=6名66序49（元笑）第一江節(jié)慰成本幅法（四及）經(jīng)踏濟性綢損耗戰(zhàn)及其協(xié)計量經(jīng)濟卡性損紅耗：是指食因資默產(chǎn)的悠外部屈環(huán)境酸變化插所導標致的彈資產(chǎn)瘦貶值疏，而嶄非資頓產(chǎn)本服身的筆問題姑。兩種籃形式怖：資產(chǎn)風利用硬率的幕下降迫、資憤產(chǎn)年古收益奏額的賢損失1.因資陪產(chǎn)利把用率頑下降薪所導峽致的夾經(jīng)濟伐性損聞耗的兇計量專：2.因收研益額蘭減少包而導旱致的玻經(jīng)濟營性損隨耗的姐計量葵：第一淘節(jié)丹成本疼法三、尿?qū)χ叵裰贸刹卤痉〞兊脑u歡價1.從成崇本耗介費角鑼度評抬估資彈產(chǎn)價師值。2.運用春一般甲沒有望嚴格文的前作提條休件。3.并非呀所有應評估物對象順都適翼合采避用成蠶本法豈。習題1、機夜器設(shè)充備1臺，3年前嬸購置冒，據(jù)耍了解款，該扔設(shè)備劫尚無破替代蟲品。錄該設(shè)豪備的設(shè)賬面添原值當為10萬元腦，其起中買敬價為8萬元煮，運情輸費眼為0.壯4萬元籍，安竿裝費喜用（陷包括惠材料柴）為1萬元務(wù)，調(diào)嶺試費櫻用為0.別6萬元頌。經(jīng)案調(diào)查津，該嫂設(shè)備笨的現(xiàn)惰行價櫻格為9.科5萬元歲，運憶輸費蜓、安球裝費兵、調(diào)概試費乳分別耐比3年前迫上漲點了40煎%、30鈴%、20備%。求蠢該設(shè)退備的弦重置挑成本宇（保微留兩榜位小當數(shù)）景。2、20略05年1月評場估設(shè)拿備一卵臺，懷該設(shè)揮備于20腿01年12月購躍建，珠賬面陵原值疤為40萬元軌，20填03年進乳行一奏次技熱術(shù)改閣造，哈改造其費用霉（包接括增壟加設(shè)失備）精為4萬元謎。若游定基謹物價笨指數(shù)20莖01年為1.曠05午,2臉00光3年為1.善18插,2但00腿5年為1.嘴3，求碼該設(shè)興備的村重置巨成本皇。3、評陡估資掘產(chǎn)為長一臺約年產(chǎn)謹量為8萬件渠甲產(chǎn)退品的孝生產(chǎn)社線。酬經(jīng)調(diào)熔查，歡市場閥上現(xiàn)正有的尚類似餐生產(chǎn)堤線成擱本為24萬元嘗，年淋產(chǎn)量枕為12萬件始。如些果規(guī)格模經(jīng)內(nèi)濟效廁應指席數(shù)為0.界8，求憂該資駁產(chǎn)的棍重置牙全價叉。第二避節(jié)故收益予法一、淘收益日法的騙基本訪原理（一毅）收謊益法哀的理神論基蘆礎(chǔ)效用避價值擇論：凝資產(chǎn)測的價橋值取瘦決于哈效用丙，即板資產(chǎn)柄為其樣擁有敵者帶梯來的吸收益彈。（二乘）收淘益法爭的評拆估思碗路預期顧收益挽折現(xiàn)（三工）收炕益法駕運用插的前秩提條睛件1.資產(chǎn)置的收細益可占用貨拳幣計安量2.資產(chǎn)織所有回者所微承擔塊的風壇險也偵能用公貨幣史計算第二虧節(jié)敗收益令法二、挪收益逢法的笛計算駛公式收益布法的光基本扶要素勺：預醋期收岡益、吸折現(xiàn)沈率（莖資本棟化率滑）、覽收益叼的持匙續(xù)時喝間。（一緊）未振來收當益有原限期1.每期捐收益而不等奮額2.每期演收益省等額第二麥節(jié)爆收益久法（二騎）未嗓來收宇益無戒限期賀（句）根據(jù)誤未來方收益凱是否逝穩(wěn)定尺分為璃兩種裝：1.穩(wěn)定翻化收食益法結(jié)（年癥金化悅法）鎮(zhèn)：穩(wěn)定挖化收其益A的估特算方墾法：（1）（2）歷寸史收脅益加捉權(quán)平泛均法計算練評估肚基準壁日以孕前若怕干年足收益紛的加暗權(quán)平慘均數(shù)（3）注雖意：方法姥（2）更齡具客昨觀性匠，但壯缺乏矛預測翠性。收益密法要閑求收崇益額第是預銹期收協(xié)益、調(diào)客觀仆收益跌。第二努節(jié)流收益泳法2.分段嶺法若預英期未軌來收休益不嶺穩(wěn)定肺，但兔收益必又是甜持續(xù)獸的，閥則需竹采用轎分段擺法。第二創(chuàng)節(jié)漲收益留法前期濤（i=誘1,弟2,…,n意)(設(shè)n=叼5)后期祖（i=撲n+范1,細n+怖2,…,∞令)0123456789分段法圖解資產(chǎn)誦的評池估值選擇膀前期瀉期限句的基糠本原斜則：（1）延銷至企足業(yè)生典產(chǎn)經(jīng)聽營進欺入穩(wěn)殖態(tài)；（2）盡難可能緊長，廚但也輔不宜庸過長澡。第二宮節(jié)炊收益聾法3.純收出益按餡等比把級數(shù)禽變化胞（遞類增或穴遞減島）第二耀節(jié)匆收益悟法4.純收蛙益按鮮等差財級數(shù)帥變化兆（遞康增或以遞減敬）第二子節(jié)找收益凱法（三提）未展來收滔益有趨限期辱情況盞下的疲特殊趕計算炕公式1.分段賞法2.純收竊益按摘等比拔級數(shù)木變化3.純收啄益按林等差贈級數(shù)鐮變化第二宋節(jié)確收益辭法三、使收益爺法中麥各項避指標欠的確渡定（一滴）預迅期收鬧益額1.預期隆收益誦的類浩型稅后贈利潤凈現(xiàn)斥金流突量利潤井總額(1窄)稅后仗利潤可與凈嫩現(xiàn)金撞流量通的差飄異在彎于確復定原陽則不碌同凈現(xiàn)嫁金流饞量＝膊稅后溫凈利革潤+折舊蹦－追賀加投嗽資稅后幣凈收寸益，尼被普夏遍采壁用第二合節(jié)賢收益灘法（2）從建資產(chǎn)障評估綢角度姥出發(fā)儉，凈膨現(xiàn)金礦流更頭適宜床作為會預期竭收益軌。凈現(xiàn)駁金流河量能料夠更善準確夾地反霞映資汗產(chǎn)的譽預期霸收益鹿；凈現(xiàn)桃金流醒量體笑現(xiàn)了曠資金舒的時存間價跟值。（3）利擦潤總寶額由繩于包凳含了冤不屬途于資洪產(chǎn)持滑有者進的稅撥收，柔因而循一般金不適拐宜作護為預乞期收撞益。第二妖節(jié)悄收益下法2.預期筋收益且的測糊算以歷鳥史數(shù)惑據(jù)為冬基礎(chǔ)將，考違慮資堪產(chǎn)在刺未來亞可能熄發(fā)生竄的有他利的紗和不夾利的本因素鴨來確冒定預朗期收廢益。（1）時沿間序別列法適宜伙預期李收益乳趨勢統(tǒng)明顯夸的情對況。2003200420052006200720082009201020112012··········收益時間圖3－2使用時間序列法預測某企業(yè)的凈收益第二儉節(jié)矛收益卷法年份凈收益（萬元）2003100020041150200512102006130020071340按時到間序曲列計淡算的棗回歸伙方程桂：預杜測年忽收益坑＝（繳年份覆數(shù)×8格3）－16的47斗17表3－3評估清前每芳年收最益第二吃節(jié)微收益?zhèn)煞ū?－4預測講年收盲益年份凈收益（萬元）2008144920091532201016152011169820121781第二帶節(jié)濾收益裂法（2）因散素分畢析法確定滿影響通一項象資產(chǎn)菜的收蔬入和界支出效的具桶體因錫素（六成本泊、銷系售收擺入、駁稅金展等）敢；建立指收益韻與這失些因慚素的苦數(shù)量的關(guān)系貝，并場對這辯些因蓮素未嬸來肯愧那個賀的變袍動進歌行預捎測；估算伏出基撈于這功些因何素的備未來丹收益虹水平辨。第二座節(jié)鍋收益昂法（二束）折駛現(xiàn)率援與資沾本化脾率1.二者膊本質(zhì)喚上差龜別不攝大：都是濱將未廁來的泡預期配收益叼折算巖成現(xiàn)態(tài)值的挎比率桿，只浪是使范用場童合不屯同。2.二者鍬內(nèi)涵憐上略憐有區(qū)孔別：折現(xiàn)映率=無風枕險報誘酬率+風險焦報酬忌率資本襲化率=折現(xiàn)莊率-未來烤年收懇入的拐增長雨率若資園產(chǎn)年欄收入許增長掌率為分零，思則二街者相濫等。第二般節(jié)息收益敢法3.確定封折現(xiàn)偽率的天基本投方法淹：（1）加也和法折現(xiàn)燦率=無風府險報棗酬率+風險不報酬惡率無風坦險報市酬率震的確普定：酸比較惡容易倚，長忌期債已券利禁率；風險郵報酬胸率的顏確定煙：風發(fā)險累潔加法厚和β系數(shù)吊法風險楊累加跑法：第二蔥節(jié)蛇收益塊法β系數(shù)呈法：CA鍛PM（資致本資蚊產(chǎn)定覽價模塊型）任：市場洽平均揪風險育報酬四率第二綢節(jié)刃收益招法（2）資蘆本成岔本加蹤蝶權(quán)法如果閱評估會內(nèi)涵引不是盛凈資伴產(chǎn)，響而是勾投資鼠總額磚，即蝕長期摘負債走和所震有者影權(quán)益匙之和墓，那籃么折祥現(xiàn)率仍就應浴包含慮長期量負債灘的利虜息率宵和所抱有者夕權(quán)益頃要求爬的投淹資收柔益率打兩部婦分:折現(xiàn)帖率＝傭長期督負債鵝占投僻資總每額的曲比重×長期姻負債吐利息率×（1－所悼得稅每稅率街）+所有粥者權(quán)職益占葛投資總親額的蔥比重×所有辣者權(quán)亦益報乖酬率上式企中：沸所有芝者權(quán)拋益報諸酬率最＝無包風險羅收益嬌率+風險不報酬燈率第二篩節(jié)筐收益撓法（3）市誓場比據(jù)較法通過圖參照率物的景市價挪和收搞益來乎倒求料折現(xiàn)救率。第二拜節(jié)司收益炸法四、孝對收畏益現(xiàn)燈值法銷的評混價1.該方蠅法最嗚適宜斤：資產(chǎn)工的購餓建成毫本與掘其獲旺利能激力不公對稱蛙的情尖況；成本靜費用船無法戲或難吃以計司算的夢資產(chǎn)寒。2.該方慢法的劃局限必性：需具介備一誼定的漸前提汽條件萬；含有育較大頓成分劣的主喉觀性濟。習題1、把評估籍對象夏為一棋老字它號的當持續(xù)眾經(jīng)營棋企業(yè)溪，前碑4年壇預測魚超額返凈收陵益分好別是擔40瓶萬元失、5詞0萬貝元、貿(mào)52廳萬元昆、5吧5萬程元；芳從第扇5年倚起，喬預測考每年抗的超盡額收葬益為徐52帆萬元稼。折雁現(xiàn)率漲為1編0%例，資堅本化腳率為賺12售%，釣則該矛企業(yè)殘的評狗估值真為多圾少？2、焦評估外一項勺無形枯資產(chǎn)飲，它對的收紅益期彎為1斃0年牛，收蠅益是樓等額蔑的，俯每年哲為5釀萬元且，貼際現(xiàn)率伴為1屯0%讓。若教采用踏收益驕法評洽估折許現(xiàn)無熄形資沿產(chǎn)，萄則它掛的評明估值砌為多切少？3、裹某企妄業(yè)進騙行股波份制欠改造哭，根癢據(jù)企矛業(yè)過岔去的磁經(jīng)營猶情況殘和未翠來的花市場去形勢銅，預勤測其龍未來撥5年描的收意益分虜別為壟13限萬元據(jù)、1涉4萬目元、棵11起萬元程和1駐5萬迅元。烈根據(jù)婆銀行吩利率飄及經(jīng)憂營風長險情齡況，咱確定拴其折驗現(xiàn)率姥和資還本化注率分壤別是傻10判%和虎12億%?？茉嚥杉坝媚昶G金資盤本化拾法，獲確定滑該企陜業(yè)的得重估劑價值差。第三雪節(jié)昂市場教比較栽法一、窩市場桿比較邀法的嶼基本爽原理（一銜）理磚論基絞礎(chǔ)均衡鋸價值燙論：由矩于資蝴產(chǎn)評蔬估是檢一個炮模擬叮市場畜過程旗的結(jié)賭果，刃因此減均衡臘價值這論表翼現(xiàn)為悄承認貞市場姓交易杠結(jié)果軟的相待對合繁理性恐，并胳通過需替代找原則婦來評各估被醒估資弄產(chǎn)。（二霞）評吳估思即路（三概）前沸提條食件1.充分孤發(fā)育智活躍崇的資假產(chǎn)市夾場；2.參照隱物及嶄其與態(tài)被評蒼估資膝產(chǎn)可正比較博的指糠標、豆技術(shù)衡參數(shù)史等資計料能票夠搜椅集到矛。第三傻節(jié)瘋市場看比較組法二、魂市場陽比較獵法的畢基本昏程序撈及有喜關(guān)指昏標（一縣）尋吼找參惑照物1.參照恭物的積成交傭價必章須真氧實；2.參照預物的己基本恐數(shù)量科要求刪（一臥般三瞎個以驗上）熱；3.參照刷物與嚇被評以估資顧產(chǎn)之碧間大手體可歷替代永（即彼功能丙相同雁或相胃似）縱；4.參照萌物的配成交模價應宿是正蒸常交壤易的焦結(jié)果滑。第三煎節(jié)甜市場稈比較縱法（二茄）調(diào)幅整差逐異1.時間類因素定基律物價焰指數(shù)礎(chǔ)法、尺環(huán)比雪物價郵指數(shù)漁法當資葡產(chǎn)價膽格處熊于上嬌升期討間，定調(diào)整濾系數(shù)捆大于1，反滲之則訓小于1。2.區(qū)域畜因素打分潑法如果脅參照煉物所潮在區(qū)噸域條寨件比恒被評起估資墳產(chǎn)所桃在區(qū)謊域好昌，則蘋需將勺參照穩(wěn)物的徑成交授價向握下調(diào)祥，即露調(diào)整杠系數(shù)機小于1，反壩之則匯向上未調(diào)，明調(diào)整碗系數(shù)蝦大于1；一般載以被絞評估懸資產(chǎn)催為10沉0，第三幣節(jié)組市場認比較術(shù)法3.功能胖因素功能朵系數(shù)檔法4.成新檔率因生素如果靜參照崖物的幟成新輝率比側(cè)被評組估資背產(chǎn)低逗，就坊需要菠將參攪照物牌的成孫交價召向上猴調(diào)，狼即調(diào)杯整系黑數(shù)大他于1。5.交易滴情況闖調(diào)整（三湖）確線定評膨估值將若采干個錫經(jīng)過筋調(diào)整糞的調(diào)月整值礙進行老加權(quán)充平均愿或算句術(shù)平嶼均，漿確定閉評估酬值。第三嫩節(jié)徹市場價比較圈法三、球市場鄉(xiāng)豐比較呆法的貝具體顧操作遠方法直接挎比較妨法：單臭一因洲素比完較法汪和類荷比調(diào)輔整法（一壟）單過一因截素比抖較法參照賣物與拾被估輩資產(chǎn)兇之間計僅在扔某一律方面劇存在紗差異喇，例漂如：獻新舊林程度奔、交技易時煮間、奮功能畝等。（二皆）類叔比調(diào)毫整法參照禾物與謀被估酬資產(chǎn)縮慧大體攻相似之，但稻在多護方面煤存在憑差異李。交易犬案例A的調(diào)暗整后韻價值氣＝參容照物A的成息交價×時間瞞因素忠調(diào)整守系數(shù)×區(qū)域存因素放調(diào)整復系數(shù)×功能創(chuàng)因素女調(diào)整撐系數(shù)×交易斷情況兵補正來系數(shù)第三意節(jié)柱市場插比較捧法[例]：評半估某拖商業(yè)之用房孤，面誓積為50威0平方侄米。鉤評估白目的斗是企飄業(yè)聯(lián)嫁營，懶故采新用公臟允市妖價標照準。擱評估煮基準失日20私06年10月31日。采評估聽人員暢在房櫻地產(chǎn)自交易謝市場察上尋哀找到此三個驚與評助估基仿準日蛾接近混的商森業(yè)用脹房的招交易站案例撕，具蹦體情敗況如左表3-列7所示副。表3-逝7參照租商業(yè)違用房葛交易丑案例參照物ABC成交價格（元/m2）250002980029590成交日期2006.62006.92006.10區(qū)域條件比被估資產(chǎn)好比被估資產(chǎn)好比被估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價4%正常第三貸節(jié)敢市場夏比較歇法該商系業(yè)用墳房與日三個糞參照污物新己舊程濱度相圍近，擾結(jié)構(gòu)橡也相烈似，列故無漆需對窯功能辣因素溪和成策新率速因素霸進行炸調(diào)整出。該勻商業(yè)采用房惱所在名區(qū)域希的綜主合評惱分為10敗0，三興個參獎?wù)瘴锕账谔潊^(qū)域畝條件體均比割被評咽估資爽產(chǎn)所胖在區(qū)騰域好陜，綜愚合評潑分為10破7.當時運房產(chǎn)軌價格類月上苦漲率哨為4%，故駛參照亭物A的時夾間因采素調(diào)答整系告數(shù)：（1+映4%）4=1煤17巨%；參散照物B的時技間因努素調(diào)必整系搞數(shù)：1+性4%般=1析04運%；參雄照物C因在策評估櫻基準爬日當罷月交攀易，叮故無東需調(diào)征整。指三個綁參照脂物成葬交價肚的調(diào)跳整過貿(mào)程如股表3-錢8所示累。表3-貸8參照蕉物成畢交價泄的調(diào)千整過拿程參照物ABC交易單價（元/m2）250002980029590時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/107100/107交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價格27336.4527850.4727654.21第三懼節(jié)摔市場西比較刃法被評聽估資酬產(chǎn)的蔬單價=（27相33笑6.晴45遷+2搭78涌50據(jù).4塌7+自27戚65勁4.菌21）÷3=8鐵28嫌41暗.1廉3÷布3≈骨27嫌61船4（元/m2)被評驗估資職產(chǎn)總袋價=2禍76象14借×5串00離=1介38孤07店00裳0（元眠）第三醉節(jié)駝市場倆比較渠法四、通清算瞎問題清算顆價格險屬于托非正香常價彎格。清算尿價格舞的確古定方改法：1.市價猛折扣槍法清算咳價格=公允雹市價×折扣不率2.模擬魄拍賣醫(yī)法（脈意向夕詢價翁法）第三控節(jié)小市場渾比較咽法五、培對市停場比階較法騎的評半價1.最具宗客觀詳性的芹評估學方法差，運全用最膏廣泛擔的方些法。2.該方本法的班運用頃需要捷有一吃定的沿前提晴條件梁：（1）對宰產(chǎn)權(quán)東交易滾市場骨成熟勁度的牧要求泡；（2）對識被評深估對竿象本診身的負要求使。第四騎節(jié)羊資產(chǎn)慕評估關(guān)方法灘的選編擇一、演資產(chǎn)稍評估籮方法稈的多緣瑞樣性刺和可戰(zhàn)選擇兄性從理使論上哲講，稿在相絕對完將善的織市場獻中，法對于沒可以循在市侍場上繁公開篩交易六的資獅產(chǎn)，榨如果案資產(chǎn)危的購柴建成差本與選效用鄰是對千稱的蹈，那玻么采參用三菜種方渴法評旋估同薄一資鎖產(chǎn)的橡公允披市價恥，其咽評價堪結(jié)果食不應帝存在鋤太大葵差異噸。二、澆資產(chǎn)夜評估售方法幣的最均適選躁擇由于閉市場棄總是瞎存在佛一定買的缺編陷；賠不同傘的評脫估對性象具蝴有不孫同的語特點置，因液此不旁同的援資產(chǎn)辦業(yè)務(wù)普存在贊最適眠評估女方法蔑的選古擇問道題。評估瓶方法祖的選秧擇應弊主要骨考慮僵量方網(wǎng)面因柏素。第四盞節(jié)蛇資產(chǎn)舟評估業(yè)方法每的選池擇（一堵）與檢評估暴對象和相適曉應在評錦估時士首先烘應區(qū)陶別被叼估資扭產(chǎn)是鴉：單項/整體元，有齡形/無形斯，通陶用性/專用森性，糕可復箏制/不可屠復制蠶？一般魔講：（二吧）受掛可搜召集到次的數(shù)吐?lián)拖扌畔⒛зY料懸的制病約成本允法適層宜評駝估可復禁制的右資產(chǎn)專用題資產(chǎn)單項扎資產(chǎn)收益中法適池宜評滲估資源斤性資口產(chǎn)無形銳資產(chǎn)整體驅(qū)資產(chǎn)市場銷法：鉆具有難一定扒通用湯性能煩在公究開市情場出母售的踏資產(chǎn)本章哥習題1.某企鬧業(yè)將預某項繩資產(chǎn)墳與國龍外企占業(yè)合后資，懶要求刪對該補資產(chǎn)搏進行葉評估野。具帶體資碼料如縱下：該資刃產(chǎn)的鼻賬面巖原值營為27嘆0萬元鮮，凈蘿值為10癢8萬元晌，按幣照財龜務(wù)制神度的竟規(guī)定頁，該僻資產(chǎn)初折舊鑰年限鈴為30年，魚已計診折舊警年限22年。宣經(jīng)調(diào)銜查分州析確級定：厚按照卻現(xiàn)在邀的市替場材屯料價出格與江工資每費用余水平齒，重扶新建侍造相贏同構(gòu)暗造的拋資產(chǎn)慌的全營部費寺