濟(jì)南公寓住宅項目市場及營銷策劃方案含項目定位

重新定義濟(jì)南城市格局

一、背景回顧XX中國及XX地產(chǎn)的多輪溝通，雙方就項目需通過區(qū)域炒作帶動品牌提升、項目重新站位、客戶圈層擴(kuò)大等達(dá)成一致?；诖?，XX地產(chǎn)提交此次提案，聚焦以上三大問題，提出切實可行的營銷動作，從而促成項目的絕對成功。

二、引言【濟(jì)南寫真】濟(jì)南是國務(wù)院規(guī)劃環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心城市之一，是北承渤海經(jīng)濟(jì)圈，南接大長三角經(jīng)濟(jì)圈功能的核心城市濟(jì)南之于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是支點性城市和連接性城市，它南面緊接中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的大長三角經(jīng)濟(jì)圈，是南北經(jīng)濟(jì)融通，東西經(jīng)濟(jì)接軌的核心城市。濟(jì)南北接京津唐，南接長三角，西連黃河中上游，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置；在全國來說是連接華東與華北的門戶，是連接華東、華北和中西部地區(qū)的重要樞紐，京滬鎖鑰；位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，是黃河三角洲最大的中心城市濟(jì)南是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心輻射能力和影響力都在大幅提升濟(jì)南市生產(chǎn)總值及固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例呈上升趨勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)健康，三產(chǎn)比重日益增強(qiáng)，為城市商務(wù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)居民收入和消費穩(wěn)定增長，為商業(yè)發(fā)展提供足夠支撐【濟(jì)南房地產(chǎn)格局】北部關(guān)鍵詞：住南不住北，住東不住西；南高北澇；工業(yè)及物流聚集區(qū)；臟亂差舊臭千佛山片區(qū)西部片區(qū)北部片區(qū)中心城片區(qū)東部片區(qū)西南群山片區(qū)東南部片區(qū)板塊格局北部片區(qū)【正在的崛起熱點區(qū)域】核心資源規(guī)劃、城市、平臺價格非低密度7000-8000元/㎡代表項目XX名家；尚品·清河中心城片區(qū)【傳統(tǒng)中心區(qū)】核心資源城市、文教平臺價格13000-16000元/㎡代表項目濟(jì)南萬達(dá)廣場；XX大名湖東部片區(qū)【城市新中心】核心資源規(guī)劃；產(chǎn)業(yè)平臺價格非低密度7000-9000元/㎡代表項目中齊未來城；海信慧園東南部片區(qū)【高端住宅區(qū)】核心資源景觀；政務(wù)；規(guī)劃利好平臺價格高層11000-16000元/㎡，別墅13000-40000元/㎡，代表項目中海奧龍觀邸；海爾XX；千佛山片區(qū)【絕版豪宅地段】核心資源景觀、城市平臺價格高層9000元-15000/㎡；洋房總價300萬；獨棟1000萬以上，聯(lián)排300~500萬代表項目國華東方美郡西南群山片區(qū)【高端居住區(qū)】核心資源景觀平臺價格非低密度7000-9000元/㎡；低密度10000-16000元／㎡；代表項目魯能領(lǐng)秀城西部片區(qū)【城市老城區(qū)】核心資源規(guī)劃、城市平臺價格非低密度7500-10000元/㎡代表項目XX新里盧浮公館；路勁御景城大品牌、成熟產(chǎn)品線、成熟營銷模式，極大提升了濟(jì)南開發(fā)水平；XX必須在強(qiáng)大的競爭對手中突圍【豪強(qiáng)逐鹿】XX新里盧浮公館——上海XX集團(tuán)山東置業(yè)有限公司位置：緯十二路與經(jīng)四路交匯處項目總建面：49萬平方米建筑年代：2010年建筑類型：16-33層高層XX大名湖——XX山東置業(yè)有限公司位置：歷下明湖東路北側(cè)項目總建面：23萬平方米建筑年代：2010年建筑類型：13層小高層香港南益地產(chǎn)——名士豪庭位置：歷下經(jīng)十東路與漿水泉路交匯處項目總建面：100萬平方米建筑年代：2010年建筑類型：18-30層高層全國品牌：已進(jìn)入（恒大、XX、XX、XX、萬達(dá)、中海、華潤、XX）；即將進(jìn)入（遠(yuǎn)洋、XX、龍湖）本地品牌：魯商、魯能、XX、海信、海爾【主流大盤】濟(jì)南一線主流大盤占據(jù)了天時、地利、人和，與其相比，XX名家并不占優(yōu)勢項目名稱名士豪庭領(lǐng)秀城盧浮公館XX大名湖本項目規(guī)模100萬平米400萬平米49萬平米23萬平米70萬平米開發(fā)商南益地產(chǎn)魯能亙富XX地產(chǎn)XX置業(yè)XX戶型90平米兩居/110平米兩居/180平米四居90平米兩居、140平米三居98平米一居/150平米二居/175-223平米三居118平方米兩居、167、175平方米三居50一居、80兩居、90-140三居、180四居園林景觀歐式園林公園式園林歐式中央園林歐式風(fēng)格清河印象園林配套商業(yè)、小學(xué)、會所大型商業(yè)、小學(xué)、會所商業(yè)、會所城市中心配套資源會所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場項目賣點大盤社區(qū)、歐式風(fēng)格園林超大盤社區(qū)、完善配套、居住氛圍濃厚濟(jì)南商埠核心、產(chǎn)品品質(zhì)高檔、XX品牌城市核心區(qū)位、大明湖景區(qū)絕版地段、XX品牌大盤社區(qū)、城市央?yún)^(qū)、濱水、濱湖雙水岸物業(yè)、城市央心稀缺洋房、XX品牌、獨特開發(fā)模式名士豪庭XX大名湖XX盧浮公館魯能領(lǐng)秀城【XX在濟(jì)南】XX品牌在濟(jì)南已經(jīng)形成了中檔盤的市場印象，沒有進(jìn)入一線品牌行列北京總部XX國際城市花園XX景園XX望江花園XX名家

XX城市之家XX碧水尚景XX國際城市花園XX名家XX名家/景園/國花/中央花園等【XX新區(qū)】隨著小清河的改造，XX新區(qū)雛形已現(xiàn)，但板塊價值尚未得到認(rèn)可，對項目來說既是機(jī)會也是挑戰(zhàn)“十二五”期間XX新區(qū)發(fā)展規(guī)劃總體空間布局：“一心、一軸、四片”。其中:“一心”為北部城市副中心；“一軸”為小清河生態(tài)發(fā)展軸；“四片”為新東站片區(qū)、華山片區(qū)、濟(jì)濼路片區(qū)和美里湖片區(qū)。規(guī)劃思路：圍繞“拓展城市發(fā)展空間,打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”的總體要求。以“構(gòu)建發(fā)展新空間、創(chuàng)造宜居新生活、塑造泉城新景觀、實現(xiàn)風(fēng)貌新傳承、打造北跨橋頭堡”。產(chǎn)業(yè)定位：以商貿(mào)物流、休閑旅游、商務(wù)辦公、商業(yè)居住為主導(dǎo)XX新區(qū)目前處在房地產(chǎn)開發(fā)初期，未來將有大量項目入市，預(yù)計未來三年競爭項目約有150萬平米入市【XX新區(qū)—開發(fā)現(xiàn)狀】11XX徐李片區(qū)300萬㎡XX盛福莊項目57萬㎡XX項目待定XX翡翠清河20萬㎡XX華光日化地塊40萬㎡XX萬象新天600萬㎡杭州XX浪漫和山深圳香蜜湖完善配套歷史人文積淀生活模式優(yōu)質(zhì)資源產(chǎn)品驅(qū)動高端大盤核心驅(qū)動力上海XX杭州西湖8號公館運動元素生活示范—天泰奧林匹克花園生態(tài)休閑拉丁式小鎮(zhèn)—XX山莊XX十七英里XX東海岸XX城代表案例：杭州XX浪漫和山深圳XXXX十七英里XX東海岸天泰奧林匹克花園XX山莊上海XX杭州西湖8號公館……【一線高端大盤驅(qū)動因素】【新政下的濟(jì)南市場】2011年3月份（套數(shù)）：同比下降31.12%；2011年3月份（面積）：同比下降26.37%

三、解讀項目項目印象1——區(qū)域：位于小清河和歷山路交匯處，屬于城市中心蔓延區(qū)，未來規(guī)劃的XX新區(qū)城市副中心，區(qū)域價值明顯，發(fā)展空間巨大核心價值：XX新區(qū)：項目處于XX新區(qū)發(fā)展帶上，且屬第一批面市大盤，市場機(jī)會大。XX新區(qū)是濟(jì)南繼奧體中心、西客站之后又一個城市副中心級重點發(fā)展區(qū)域，未來價值不可限量。濟(jì)南城心：項目位于濟(jì)南城央邊緣，經(jīng)交通動脈西接火車站、汽車站交通樞紐，東接洪樓廣場、南抵家樂福、泉城廣場。項目印象2——交通：項目位于歷山路龍頭，北園大動脈，有BRT快速通道，交通四通八達(dá)項目印象3——景觀資源：項目周邊有小清河、北湖景觀資源，景觀價值極高項目印象4——產(chǎn)品：項目規(guī)劃為70萬平米大型組團(tuán)社區(qū)、具有城央墅品洋房及緊湊產(chǎn)品、清河印象主題園林清河印象主題園林大組團(tuán)、小鄰里規(guī)劃精英稀缺小戶型產(chǎn)品城央絕版墅品洋房項目印象5——配套：周邊外部配套較為欠缺購物：主要有濼口商圈、北園銀座商圈、家樂福商圈、洪樓商圈；醫(yī)療：北山大二院、中心醫(yī)院、胸科醫(yī)院、空軍醫(yī)院；教育：楊莊小學(xué)、北全福小學(xué)、北園街道中心小學(xué)；公園：北湖公園、小清河環(huán)河公園、板橋廣場、大明湖公園、百花公園。教育配套楊莊小學(xué)北全福小學(xué)北園街道中心小學(xué)購物配套濼口商圈北園銀座商圈洪樓商圈醫(yī)療配套山大二院胸科醫(yī)院中心醫(yī)院項目區(qū)域5公里內(nèi)主要城市配套家樂福商圈休閑配套項目助印象7—倒—項目20厘11年品夫牌目島標(biāo)&銷售諒目標(biāo)保守浸“保15沖20捕”銷售芒目標(biāo)廳：20唱11年銷狐售目昨標(biāo)確保15億，裹力爭20億品牌怨目標(biāo)榮：提升XX品牌業(yè)，進(jìn)穩(wěn)入第羅一方橫陣【1幕5億&2設(shè)0億的杯意義】解析20追10年濟(jì)挽南房慮企銷恐售額20億俱臟樂部發(fā)展商2010年銷售情況2011年供應(yīng)量（萬平米）在售項目銷售面積（萬平米）銷售金額（億元）萬達(dá)1個（萬達(dá)廣場）21283XX2個（盧浮公館/泉景天元）32.2227.9623中海2個（紫御東郡/奧龍觀?。?4.0325.8460恒大2個（恒大綠洲/恒大名都）38.423.156XX1個（全運村）162137.815億：濟(jì)南性市20展11年單聯(lián)盤銷可售額部前10名20億：濟(jì)南抵市20少11年單醬盤銷另售額狗前3名,此外,2肅0億意屠味著1、20品10年濟(jì)悔南北泉部區(qū)請域樓辟盤銷勺冠（脫尚品以清河擦）9.脾3億，20億是雞其兩倍；2、單盤詞年銷公售額帆占到養(yǎng)濟(jì)南斯北部烤市場仔整體歡份額障的50車%以上凝；3、20億意偽味著糖要跳頓出整斜個北腔部區(qū)似域，幟與整個糞濟(jì)南側(cè)市的奇一線品牌敵開發(fā)葵商進(jìn)行浩競爭寒?！灸繕?biāo)涌下的場困局】四大再困局困局2：XX新區(qū)盛在濟(jì)錦南市蜂沒有瓣形成嫁區(qū)域玻概念有，區(qū)高域價漫值沒頁得到燥認(rèn)同順，如梅何重?zé)熕軈^(qū)偽域價準(zhǔn)值？困局1：北部課區(qū)域墻市場羊主體元平臺間相對絞狹小懂，客西群有穿限，嫂相對聽于項楊目今路年15篇—2肺0億元籠的銷身售目膝標(biāo)，劈燕如何捎突破肚區(qū)域痰市場羅的制判約？困局3：XX品牌首目前像在濟(jì)蘆南已壩經(jīng)形訊成一自個中開檔形醉象，爸項目灰定位夢于中純高檔汪形象隸，如悉何重困塑XX品牌托？困局4：項目市展示擠條件詠不支蹤蝶持項擊目較慕高的轉(zhuǎn)量價吸目標(biāo)求，如蹦何突爭破？四、表案例借鑒XX拴·圓方[案例汁借鑒]【項目雖開發(fā)拿前期瀉現(xiàn)狀】周邊貌環(huán)境粒欠佳——項目唉位于時背街挑、舊怪改區(qū)躬域，惱毗鄰簡的馬鉛場路椒正在庫整改欺施工涉，周峰邊環(huán)叢境破鏟舊，兵短期削內(nèi)居幣住品怪質(zhì)不秩高展地場唐家墩路香港路發(fā)道華馬新西路大路變電漫站產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積 236066.72m占地面積 212022.24m住宅面積 235498m配套面積商業(yè)：113㎡容積率3.0以內(nèi)建筑密度不大于25%建筑高度60米以內(nèi)建筑形式高層其他其中套型建筑面積90平方米以下的住房建設(shè)面積不低于住房總建筑量的60%華路新漢口鍬火車貪站發(fā)展寺大吉道萬達(dá)熱綜合潮體青年路西北兔湖金墊融圈【區(qū)域盲未來棟發(fā)展】未來鞭區(qū)域掙看好——漢口纏王家冷墩CB鑒D和西啟北湖澇金融養(yǎng)街輻筒射區(qū)旅，毗廊鄰菱妥角湖居萬達(dá)偏綜合飽體、節(jié)漢口亭火車燦站，家發(fā)展皇前景看看好【高目校標(biāo)壓鹿力】項目培需實慎現(xiàn)超測越區(qū)炮域的依高價丘格——開盤鞭前夕舉，同幟區(qū)域串最高接價格西僅為70夕00元/平米摧，項鐮目仍全承受樸較大券的壓才力周邊謀項目丘最高杜僅70競00元/㎡旱,圓方崗必須誓賣到10腹50振0元/㎡以上,同樣攤地段廢（新孔華西縫）、姿同樣爪利好犧（萬惑達(dá)入駐）撤、更打差環(huán)棄境（紹背街經(jīng)、城騰中村曬、道捕路不餅通、框變電凳站等）售，XX圓方克如何拿讓市盾場接秘受30媽00元/㎡以上決的差本價，并快診速去燦化？【思考】如何馳能夠雜突破察區(qū)域腹，打蒼造項孝目高籮形象溝，從處而實暈現(xiàn)高盾溢價123區(qū)域隙價值株重塑產(chǎn)品戲價值蝴提升形象恒價值駁建立【動作】XX圓方立價值系提升攜三大塵動作圓方護(hù)亮相鑒：XX金色逮家園橫外展重；軟文悔炒作信息甜傳播輕：西北由湖、XX（圓捎方）更登場跪；線上陳傳播碌：強(qiáng)調(diào)細(xì)住XX；說辭唇強(qiáng)化留：XX的、蒙品牌腹的、賤有面野子的囑、舒適的白。金色母外展pp他t【動作蜂一】品牌物先行抄，言搭必稱XX項目休定位蜂：跳佛出唐寒家墩殲，定悔位為霉?jié)h口西北耽湖豪疫宅區(qū)高端板樓盤舞。圓方暈地址篩：西北猛湖·馬場訓(xùn)路13腥6號。外地趙人、段臟、香亂、舊差··蒜·唐家桿墩西北音湖印象倡中的眼西北拋湖：漢口肝富人艇區(qū)、倒金融望一條賞街、姿繁華裳的、減時尚雪的、蘭都市繞的··撕·【動作歉二】跳出挎區(qū)域薦低端男競爭沫，嫁適接西汽北湖城市3.努0概念躲代表部一個黃地區(qū)煮發(fā)展冠的未拐來，命通過寇概念廟的炒私作并蛋將城忙市3.擇0區(qū)域持放大，躲成功聽將項鈔目所匪在的夠唐家托墩片微區(qū)引版入城著市未炎來發(fā)預(yù)展軸滋線上欣。CB漏D、西展北湖披、新萬達(dá)揉商圈?人流古、物鍛流丈、資熟金流殲、信息流拌成為遷引領(lǐng)廟經(jīng)濟(jì)大新的符流向中央呆商務(wù)耗區(qū)武漢韻城市1.愁0老租芽界商機(jī)圈?以竊人流項密集闊為充代表嶄經(jīng)出濟(jì)時代武漢傷廣價場、片漢正蟲街武漢菊城市2.蠢0武廣謹(jǐn)、漢始正街信商圈?城市刻肌理居的老酬化催磨生現(xiàn)扒代規(guī)模深商業(yè)永清謙商圈燒、券西北伸湖商乓圈武漢鍬城市3.牽0【動作界三】引入頃城市3.笛0概念遮，成歐功實視現(xiàn)區(qū)姥域價迫值重你塑123區(qū)域置價值忘重塑產(chǎn)品穿價值霸提升形象易價值傭建立【動作】XX圓方繪價值降提升返三大訊動作不極燈致、揚(yáng)不登彩場，探金色企臨展扶也時造尚起時定尚與灑科技仁感濃巴厚的功臨時外掩展，堵為項縮慧目高榜形象上做了率冠先鋪筒墊封?！緞幼魉鸵弧繕O致疫的現(xiàn)潔場展藏示，斷給到畫訪的駐客戶繞更直桑觀的伴價值替呈現(xiàn)【動作餅二】展示叢先行合：項適目臨頃街外鑒立面突、三食進(jìn)儀辟門以假及蒙味特里寫安公印園提偽前展稈示，號使客姑戶對座項目煉的價資值感杜知更躁具體恐，增晉強(qiáng)了類客戶額信心123區(qū)域祝價值滲重塑產(chǎn)品俘價值銳提升形象金價值禮建立【動作】XX圓方終價值社提升壇三大侮動作形象轉(zhuǎn)期：蓄客樂期：開盤魚前：西北癢湖，畢不止崗是一瘋種風(fēng)屋范V2漠4產(chǎn)品念，唯筒超配肆可匹予配首付10萬，住中崇心，戲住XX，住柿成品形象豬價值裁建立——從形剃象到撤產(chǎn)品咐，再井到營炕銷口艇號，挖高形費象掩草護(hù)下職銷售但成功吳突圍搭。形象興導(dǎo)入豈期（9月以冊前炒）：西北脅湖，熄不止損是一錦種風(fēng)影范鏈接兩富人稱區(qū)、頌建立餃項目求區(qū)域朽豪宅科氣質(zhì)8月15日，緒合仟身吉西繳餅、幫綠茵勢閣等西北踐湖知省名商在家舉也辦“緊尋FU嘩N西北繼湖，分享3.肢0”網(wǎng)絡(luò)默秒殺標(biāo)活動衫起勢嗎。V2毅4空間醫(yī)，唯緣瑞超配砌可匹吹配！創(chuàng)新嫩概念預(yù)，高證端配量置，蝴高端智生活貼演繹形象+認(rèn)籌柄期（9月-1掏0月）戶外報廣易拉逮寶首付10萬，披住中繁心、喜住XX、住故成品強(qiáng)調(diào)梅高性手價比壤的價線格預(yù)構(gòu)期，餓吸引作自住臥和投譜資客鴉關(guān)注沖刺趟及開塘盤期（10月.9天-1己0月.1此7）1、品俊牌先彈行借檢勢、務(wù)區(qū)域擴(kuò)嫁接杰起勢踐、概剃念炒行作立濤勢，將所弄在的杯唐家漏墩片通區(qū)直哨接與生西北惰湖等層傳統(tǒng)鄉(xiāng)豐豪宅癥區(qū)片睛區(qū)價藍(lán)值掛釣鉤，成功埋的重旗塑了裁區(qū)域模價值。2、以主市場腫和客政戶為走導(dǎo)向恩的產(chǎn)品既定位撿和創(chuàng)謠新設(shè)懸計、乞產(chǎn)品陜的新初概念卻包裝全、高濤調(diào)亮首相以工及極首致的俘現(xiàn)場何展示，持汁續(xù)的抱拔高嶼客戶鵝心理淺預(yù)期黑，有華效提飯升了絞產(chǎn)品占價值捎。3、推己廣主絮題從形象勤到產(chǎn)基品再屑到口蒙號式音強(qiáng)銷外信息，在崖高端臘形象脈穩(wěn)步眼建立賴的同預(yù)時，尼也步膝步為朱贏，恐拔升娃了客侵戶心在理預(yù)梢期，柄有效曠實用性。成功親經(jīng)驗?？偨Y(jié)五、縮慧營銷解決啞之道當(dāng)區(qū)籌域市戰(zhàn)場容撤量有忠限，本無法沿承載已我們鴨的目虎標(biāo)時柱，讓XX名家耕跳出搶北部券區(qū)域拋，直倍指城饒市一掙線主索流大匯盤競級爭！草搶奪精市場俗份額妹！重新織站位費：濟(jì)宴南的英名家蒼，中嫁國的遙名家因市悄而變窗！【重新照構(gòu)建笛項目紛比價柜體系】名士喜豪庭魯能池領(lǐng)秀將城XX盧浮慌公館XX大明話湖將濟(jì)再南分出為東敲部、季南部嘴、西揀部和廢中部刺區(qū)域島，按欣照每和個區(qū)座域各敵選一葬個與冬本案納定位嬌相近詳且質(zhì)因素相她當(dāng)且伯處于朝同期爸的城糾市中方高端努的主缸流大蓮盤項按目，填構(gòu)成銳本案蔽比價朽體系頌的參錢照項圣目。分別票為——東部——名士補(bǔ)豪庭南部——魯能暈領(lǐng)秀償城西部——貝XX盧浮互公館中部——限XX大明昌湖本案撓應(yīng)跳危出區(qū)競域低杯層次的競爭銀，放惱眼全氧市一厘線競各爭格譯局【比價居競爭他項目陶選擇】項目名稱名士豪庭魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館XX大明湖本項目地理位置燕山立交橋東500米舜耕路延長線南端緯十二路與經(jīng)四路交匯處明湖東路以北歷山路以西、清河以南項目資源奧體片區(qū)成熟配套，內(nèi)部商業(yè)、教育配套、經(jīng)十路黃金要道項目內(nèi)部成熟完善的教育，商業(yè)等配套西市場成熟商業(yè)，緯十二路便捷交通大明湖景觀資源，市中心成熟配套歷山路黃金大動脈，小清河、北湖公園雙水岸景觀、市中心成熟配套價值、項目賣點大盤社區(qū)、歐式風(fēng)格園林超大盤社區(qū)、完善配套、居住氛圍濃厚濟(jì)南商埠核心、產(chǎn)品品質(zhì)高檔、XX品牌城市核心區(qū)位、大明湖景區(qū)絕版地段、XX品牌大盤社區(qū)、城市央?yún)^(qū)、濱水、濱湖雙水岸物業(yè)、城市央心稀缺洋房、XX品牌、獨特開發(fā)模式XX大明凝湖——市中倡心湖膀區(qū)物對業(yè)名士燒豪庭——經(jīng)十釘東路倚歐式滔風(fēng)格絹園林得大盤本項值目區(qū)亦域無墓明顯搞優(yōu)勢夕，資悠源和猴賣點遣也無芽明顯批優(yōu)勢霉，但忌項目劫距離毒城市民中心雁較近怕，且見有XX新區(qū)殿規(guī)劃宋及小隱清河晚景觀凈資源見，發(fā)停展?jié)撜淞^搏大核心爺賣點【比地窮段、緒比資千源】項目名稱名士豪庭魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館XX大明湖本項目規(guī)模100萬平米400萬平米49萬平米23萬平米70萬平米產(chǎn)品高層、公寓多層、高層、別墅高層小高層高層、洋房戶型面積80-180平米90-200平米90-140平米118-175平米55-170平米園林景觀歐式園林現(xiàn)代風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格主題式園林內(nèi)部配套商業(yè)、小學(xué)、會所大型商業(yè)、小學(xué)、會所商業(yè)、會所城市中心城市配套資源會所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場盧浮糖公館94平米脅，2室2廳名士樸豪庭91平米貧，2室2廳產(chǎn)品它方面說：項務(wù)目90日㎡—護(hù)12棋0㎡的中黨大戶槽型與核競爭落對手牢重合瘋，55扛-8萬9㎡的功維能小恥戶是媽項目艷的競路爭優(yōu)蟻勢產(chǎn)咱品，疼對于增這兩因種產(chǎn)求品要爹重新也進(jìn)行吵概念既包裝鉆，以求與競層爭對深手形藝成區(qū)具隔規(guī)模受大盤也，居師住氛涉圍濃姐厚舒適預(yù)戶型花產(chǎn)品開、特滴色園納林完善取、成柴熟的郵內(nèi)部臭配套【比產(chǎn)語品面冒積區(qū)驢間】項目名稱名士豪庭魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館XX大明湖本項目開發(fā)商名稱和性質(zhì)香港南益集團(tuán)。源自香港，服務(wù)濟(jì)南魯能集團(tuán)子公司山東魯能亙富開發(fā)有限公司，本地企業(yè)上海XX集團(tuán)山東置業(yè)有限公司，全國級地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品享譽(yù)濟(jì)南國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首XX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司旗下XX山東置業(yè)有限公司XX（中國）置業(yè)/山東XX置業(yè)有限公司實操項目介紹經(jīng)十東路歐式風(fēng)格園林大盤：名士豪庭；政府聯(lián)合搬遷社區(qū)：名泉春曉400萬平集商業(yè)，高層，別墅為一體的大型綜合社區(qū)：魯能領(lǐng)秀城綜合社區(qū)：XX國際花都、XX新里盧浮公館，商住項目：XX普利中心5星耀泉城：XX海德公館、XX大名湖、XX芙蓉、XX花園XX碧水尚景、XX城市之家、XX國際城市花園、XX名家。已經(jīng)奠定中檔盤的市場印象品牌影響力本項是目品言牌相攏對于糖濟(jì)南等的主樂流大稠盤開合發(fā)品腿牌，類認(rèn)可腳度和站影響扁力不豬高，文品牌援無優(yōu)縱勢品牌面優(yōu)勢罩不足【比品食牌】工薪電階層中產(chǎn)其階級財富蓋頂層富裕透階層剛性遵需求鋪的客逃戶；流動割人口徹、居責(zé)民剛性壯需求+改善葉型需必求的扔客戶測產(chǎn)業(yè)稼人群帖、商剃務(wù)人咽群、稍居民以尚域品清亭河、XX翡翠訊郡為械代表改善遇型、驚享受落型客陪戶公緞務(wù)人挑群、圍商務(wù)隙人群躺和以皆及私悠營業(yè)堂主名士獄豪庭潑、盧魄浮公普館、著領(lǐng)秀逃城和XX大明鼓湖純享頁受型損需求聚的客黨戶；以海市爾XX、奧擇龍觀丟邸為盲代表項目尺的客崇戶應(yīng)選定位腰于整醬個濟(jì)摘南市悠，以顧二次投改善背性客織戶和悉多次夢置業(yè)忠客戶逼為主稿，輔糖以部浮分首喝次置宋業(yè)客懸戶本案性客戶鞋定位【比客職戶】大名商湖、腫名士敵豪庭富裕同階層架、財年富頂趴層盧浮燙公館中產(chǎn)莊階級體、富矩裕階除層魯能迅領(lǐng)秀雄城工薪氣階層銹、中扶產(chǎn)階辨級、富裕圣階層項目閣外圍擺展示瓦不足齊，模芹型、震樣板搬間包嬸裝、黑園林為示范辯區(qū)檔臉次較掘低，差形象肌展示膜細(xì)節(jié)閣方面碎有待否提升【比體僑驗】VS【營銷停突破】體驗突破品牌突破客戶產(chǎn)品突破區(qū)域突破要重律新建伍立比衫價體顫系，弊擴(kuò)容丙客戶兇，必漠須進(jìn)新行區(qū)獨域、苗品牌嚷、產(chǎn)洲品、央體驗鎮(zhèn)四大辛突破客戶擁三大擴(kuò)維度絲式：1、第褲一維含度：鋤核心殊客群以地膨緣性木客戶扮為主孫，主位要分?jǐn)_布在裕北園櫻商圈篇、黃組臺商攪圈、汁歷山大路附夠近、克濼口帝商圈2、第吐二維嬸度：窯重要滴客群主要翼分布卸在濟(jì)呆南市襯其他始重點閱區(qū)域3、第散三維弄度：嫂次要見客群回鄉(xiāng)寫置業(yè)敢客戶濟(jì)南綢城市鴉居住皂吸引結(jié)力輻碎射范政圍，主訂要分育為三巖個緯掠度：【我們袍希望環(huán)吸引帶的客它群】全國其他省份濟(jì)南市客群區(qū)域地緣性客戶第三維度第二維度第二維度【突破采的概順念方洽向】產(chǎn)品脆突破椅：XX中國寇高端瞇升級截作品品牌很突破勤：全球蜓視野漢，服奪務(wù)濟(jì)歷南區(qū)域授突破納：XX崛起遷，重鬼新定返義濟(jì)贈南格繁局—繁華券之后墨的寧墨靜體驗否突破淘：三分斤鐘感柏動客伏戶區(qū)位鴨突破品牌畜突破產(chǎn)品達(dá)突破四大右突破熄極致樸創(chuàng)新竭引領(lǐng)夸濟(jì)南體驗蘆突破【區(qū)位葵突破】扛起澆濟(jì)南XX新區(qū)償大旗夸，重指新定耀義項車目區(qū)備域區(qū)位瞞突破碎營銷順主題郵：XX崛起朵，重雪新定讓義濟(jì)促南城犁市格欠局【區(qū)位瓶突破/重磅躁出擊】聯(lián)合迫政府倘及區(qū)卷域開材發(fā)商庫舉辦“XX新區(qū)賭區(qū)域頃發(fā)展蹄高峰熔論壇”，擎習(xí)起區(qū)玻域崛他起大院旗活動怨目的昏：邀請牙天橋肢區(qū)政黃府、頂小清湊河開袋發(fā)指媽揮部即、國朗內(nèi)知河名學(xué)麻者及別區(qū)域承地產(chǎn)只開發(fā)扒企業(yè)里代表XX、XX等參增與，夫共謀查區(qū)域迷發(fā)展替之路榆，借助獲政府業(yè)及專旱家權(quán)撥威，癥制造祥城市眨話題杏，確輕立XX板塊遍的板幟塊價蒜值形雪象。活動肌時間漫：20毀11年4月活動額內(nèi)容擺：1、邀聰請?zhí)煦Q橋區(qū)意政府貫、小污清河柿開發(fā)掀指揮屢部分垮別從并不同忠角度雁做關(guān)隆于區(qū)伴域發(fā)科展之殘路的遞專題冶演講晶；2、邀謠請區(qū)舉域開糞發(fā)商牲代表菌參與志互動忽訪談司類活臥動；3、聯(lián)捧合報幣紙媒宏體，俘會前魂會后寶集中符報道賠，炒翁作XX片區(qū)恨和XX企業(yè)乖的影戀響力寸。【區(qū)位渾突破/引爆美全城】XX崛起搭，重圓新定扛義濟(jì)屈南城處市格泄局——XX新區(qū)圾發(fā)展離專刊乒發(fā)布XX新區(qū)--稀-城市極未來趨居住祖新方夠向活動納目的：重新規(guī)定義刷區(qū)域削價值找，展夸示區(qū)迅域升泉值潛表力活動披時間惑及主朱題：20仁11年4月&X劍X崛起嘩，重需新定齊義濟(jì)襪南城具市格鼓局活動榜內(nèi)容孩：1、區(qū)折域規(guī)窮劃展醬示；2、政鳳府和細(xì)專家忽權(quán)威謀講話獨語錄波；3、記真者實屬名采刑訪報殖道；4、市飼民心排聲；5、開耳發(fā)商垂采訪穩(wěn)，對沒區(qū)域倘未來砍的投豈資開失發(fā)的鞠計劃睡和安湯排?！酒放迄Z突破鴿策略】重點何渲染過首家虜在美下上市腐的優(yōu)丹勢，姓躋身徒第一課陣營品牌釣突破撒營銷籮主題圓：全球瀉視野吵，服令務(wù)濟(jì)帝南面向幻玉全國絹招募蓋，XX全國良銷售容展示盈中心災(zāi)均可互接受液報名聯(lián)；邀請距李冰澤冰（足環(huán)保故大使胸）擔(dān)揚(yáng)任選務(wù)拔儀格式的訂評委減之一首；持續(xù)姿引爆克，轟塑動全隙城，罪打造棚泉城啟綠色因新時極尚的部風(fēng)向坊標(biāo)。清河設(shè)環(huán)保償大使掌是整依個品理牌線無的造窯勢軸肉線，屑大會值的選店撥儀短式要葉與項封目的錄正式此認(rèn)籌懇活動充相結(jié)活合，鐘并配根合后罵期推劈燕售活荷動不隔斷制南造引鮮爆點【品牌籃突破】責(zé)任羽地產(chǎn)—清河己環(huán)保疼大使第選拔雁活動活動筆目的：通治過組才織本地辛媒體召、業(yè)預(yù)主到XX企業(yè)堪以及低經(jīng)典雅項目赴考察導(dǎo)參觀責(zé)的活皮動，對XX企業(yè)扎的品沾牌及窗開發(fā)燙模式秀進(jìn)行占全方游位解方讀，惑提升摧企業(yè)膛在本霸地的刊市場僑影響牽力。活動蔽時間：20些11年5月活動慌內(nèi)容：1、邀組請主僑流媒們體到XX企業(yè)秘總部持和XX開發(fā)植的經(jīng)牽典項徐目參徹觀訪泡問；2、聯(lián)牲合報監(jiān)紙媒夕體，貼持續(xù)甩跟蹤挖報道告，解消讀企毅業(yè)，劃提升XX企業(yè)頂?shù)氖猩龍鲇俺仨懥Σm。全球瓶化視豆野、爺全國銅化布?xì)v局、揀成熟認(rèn)模式【品牌角突破】體驗XX品牌惱之路XX醫(yī)——城市盒美好話生活鞏締造再者創(chuàng)造殺經(jīng)典察、止閃于至飾善《中國誓房企50強(qiáng)/首家快美國能上市鹽名企——脖XX（中脆國）跨置業(yè)例感恩敞泉城》《X載X中國范，恢巾弘再念獻(xiàn)——歷山滅路·清河咸畔·70萬平卷城央款巨筑》系列饅專題兩報道脾、軟品文：《成長今為中且國房飛地產(chǎn)僻有價謊值和潑影響由力的疫公眾述公司——我們秘在路冶上》XX品牌添深度碼解析【品牌干突破】專題續(xù)報道——品味XX品牌陡內(nèi)涵【產(chǎn)品逗突破】產(chǎn)品鍛突破晨營銷發(fā)主題傍：XX中國巷高端嫁升級斥作品活動鳥目的：釋放牽產(chǎn)品跨價值無點，罪詮釋租項目療五大攔體系利（園弄林、脖地段之、戶第型、所配套潔、服尿務(wù)）粱升級驢內(nèi)涵活動侍時間：20診11年6月活動惠內(nèi)容：1、從磨開發(fā)氏企業(yè)暗、城猾市規(guī)奴劃、丈項目音規(guī)劃怎和產(chǎn)久品設(shè)頃計、街物業(yè)帖管理聞四個蛾方面截邀請押權(quán)威顧專家捐現(xiàn)場傾講解眼說明超；2、邀壁請政宏府權(quán)牲威，度現(xiàn)場盤助陣癥，講米解開桑發(fā)商略政府仰背景得，宣點傳其勺市場惑信任兆度；【產(chǎn)品粥突破】XX中國殲高端搶升級進(jìn)作品回濟(jì)南碗首發(fā)帥產(chǎn)品棗發(fā)布章會活動廳目的：通過恩物料雕發(fā)布羨強(qiáng)化撥對客伯戶對佛產(chǎn)品仿的理慢解和壯傳播活動布時間：20先11年6月活動照內(nèi)容：1、升恥級手笨冊發(fā)密布儀槐式；2、XX新區(qū)架展；3、跟殿客戶湖的互榨動【產(chǎn)品側(cè)突破】XX名家弊產(chǎn)品巾升級護(hù)手冊體，全兼面解迅讀5大升燒級系引統(tǒng)【體驗屠突破】城市戴高檔爹大盤求體驗捎標(biāo)桿體驗述突破倦營銷葉主題范：三分交鐘感評動客浩戶【體驗歇認(rèn)知】三分狠鐘感鹽動客灘戶作為XX的高弓端大針盤，品項目置必須載以極栗致的惜體驗顛來突港破區(qū)零域競蕩爭，召達(dá)成臉躋身灶一線以品牌待行列堡的站牙位目甘標(biāo)【體驗留突破鄭策略】打造針三分牙鐘體母驗體修系1、小清吹河景泰觀體兄驗動線星布置秒充分廁利用有小清標(biāo)河沿幫河景站觀帶2、外部導(dǎo)視無系統(tǒng)項目急地塊輔周邊該環(huán)境慘的營嘴造3、看樓冠通道看樓尚通道邀的包扎裝、VI視覺岡展示弱系統(tǒng)脖的打絞造4、清河撒特色爸園林鈴示范歌區(qū)突出堵水景餡資源環(huán)、增易加親妹水設(shè)首施5、接待擋案場勾全精另裝項目垃特色盾風(fēng)情術(shù)元素泄的融聯(lián)入，賭提供尼五星胃酒店時的服肢務(wù)標(biāo)抱準(zhǔn)6、洋房換實景裕樣板框間對示備范樓還座的藥立面擱、庭唯院、奸樣板摔間等叨進(jìn)行勵全方賣位精潮裝接待耍中心小清歐河體杯驗區(qū)外部禁導(dǎo)視號系統(tǒng)項目趁入口洋房奸展示街、園帥林示怪范區(qū)歷山赤路入頸口工地噸包裝【體驗針突破榴策略】體驗石動線2、入手口泊炮車，走服務(wù)水人員底引導(dǎo)3、接酬待中芝心洗可腦6、看呢房通處道5、項卻目主告入口1、歷叫山路孝、清猴河南鍛路項杯目外饅圍展?fàn)T示7、洋沸房體俗驗區(qū)體驗顆流程4、清廁河體肝驗帶8、園扶林示寇范區(qū)小清琴河體宏驗示環(huán)意積極集引導(dǎo)蹄客戶蜻體驗濟(jì)小清俱河風(fēng)史情帶姓，釋放絮項目導(dǎo)價值朱點。表現(xiàn)漲手法構(gòu)：駁岸碧、游病船、醬垂釣壤區(qū)、鄉(xiāng)豐河岸改霓紅膏燈等襪并配鋸合項炎目圍陡擋、述道旗濾和燈胞箱進(jìn)行釀?wù)故旧住Ｐ∏逯i河風(fēng)童情帶入口棟體驗確示意建議閘項目北部縱單獨鎖分割捷出一鋒個看盛房通葛道入掩口，與曬施工礎(chǔ)入口曬隔開斯，弱蘋化施摧工對字環(huán)境掩的影抖響。進(jìn)行脆看房鏈通道悅外圍跡包裝欺和VI視覺僵系統(tǒng)庫展示攪，提仔高項切目形食象。園林泛示范扒區(qū)體皮驗示值意洋房骨展示龜和園柱林示軍范區(qū)對示預(yù)范樓拒座樓宵體和映周圍畝環(huán)境拘進(jìn)行雖包裝攀和展抖示，馳提升融形象續(xù)。洋房腹內(nèi)部撤進(jìn)行邁全方侍位裝用修，運向客撐戶展磨示未陽來居叼住環(huán)敞境。園林趴示范掩凸顯關(guān)項目饅水景情園林左特色顯形象滿，加查入水雀景元皇素。[名家讓價艷格策亞略]XX名家魚產(chǎn)品銀就產(chǎn)白品類皆型本投身而妥言，嘴與濟(jì)題南市閣場全創(chuàng)市的偵主流缺大盤使產(chǎn)品疼類似嶼。但課由于跪產(chǎn)品隨在項普目周標(biāo)期、地整爐體策娃略等歪較多何方面般存在頓差異蔑。因玩此，高若按棗傳統(tǒng)遇的市臟場比烈較法將，僅災(zāi)通過崖同區(qū)鼠域類赴似產(chǎn)去品的禽多因蔽素打休分、厚比較澆、修乖正的燦方法躲較難蒜準(zhǔn)確杰地推捎導(dǎo)出山本項竭目高化層產(chǎn)橡品和霜花園價洋房胸產(chǎn)品扶的價烈格。定價榆方法辣的確邀定XX觀點參：1）市續(xù)場比秧較法領(lǐng)比準(zhǔn)堡均價衫；2）尋鬼找溢殃價空趨間，散得出仙溢價壞；3）由拍市場歐比準(zhǔn)樓均價某與溢品價最材終合初成平爆面產(chǎn)拔品核槽心均但價區(qū)全間。【價格缺策略】升值各潛力規(guī)劃蒜布局產(chǎn)品污稀缺市場婚關(guān)注慎度片區(qū)涉形象價值16標(biāo)準(zhǔn)圍：交通累、位宴置、省配套繡、規(guī)蠟?zāi)?、農(nóng)建筑詢密度墻、自禿然環(huán)我境、隆停車藥、噪昨音、臟視野景、戶亞型特餅色、暢建筑豆外型沿、內(nèi)遞裝修螞、物套業(yè)管恰理、挺發(fā)展答商品翁牌、朵工程糠進(jìn)度延、營攏銷策饞劃周套密性;戶型剝設(shè)計靜態(tài)烘核心許均價聲的推識導(dǎo)【定價袋策略】重要暑原則葵：相早互代枝替原柿則考慮焰因素區(qū)域歌（佛濟(jì)南社各區(qū)郊域代浴表性犬主流謠大盤殖）品質(zhì)踐（建到筑形業(yè)式、漲戶型僅范圍他、品駱質(zhì)檔螞次、棄實用懇率）客戶臥（客濟(jì)戶提今及頻霞次、拐價格擺區(qū)間繡）選用淡市場翁比較喬法來唇推算報項目經(jīng)的市瓣場可匙接受蠢價格債。將需基定價旱的對靠象與院類似昏房地即產(chǎn)進(jìn)典行比向較，役對這胡些類析似房軌地產(chǎn)煮的價陪格做餐適當(dāng)顯的修泰正，鬼以此為確定井客觀闖價格棉的方文法。實施灘步驟守為：職搜集墊比較萬對象非，建儲立價亮格可征比基笛礎(chǔ)，其修正冷房地熄產(chǎn)狀購況。市場翠比較粒法東部箭參考材樓盤并有：南益·名士杏豪庭西部滾參考古樓盤棕有：XX在·盧浮盒公館南部膛參考鴿樓盤哲有：魯能·領(lǐng)秀攝城中部碼參考愿樓盤簽有：XX·大名陜湖因此局本項李目選貌定這頭幾個剝樓盤議通過通“市也場比吊較法汗”進(jìn)辭行靜鉗態(tài)比辜準(zhǔn)；靜態(tài)藥核心隊均價劇的推錫導(dǎo)本次某選取補(bǔ)比較次打分燈項目很為產(chǎn)丸品定另位主要瓶選擇玻市場游各區(qū)欣域代得表性趙大盤傘項目【高層襪定價訂策略】分項內(nèi)容打分主流大盤

南益名士豪庭XX大名湖魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館Q1、位置區(qū)域所處城市級別1—55545

繁華程度1—32323

社會認(rèn)可度1—55542

熱點地段0—22222Q2、環(huán)境自然景觀0—1078108

城市景觀1—55544

小區(qū)氛圍1—54254

人文因素1—54432Q3、建筑風(fēng)格創(chuàng)新1—55554

建筑密度1—53533

人性尺度1—54554

環(huán)境協(xié)調(diào)1—55554Q4、配套生活基本配套1—33323

教育1—33332

醫(yī)療1—22222

娛樂休閑1—22222Q5、使用安全性1—55355

便利性1—77757

舒適度1—76777

使用成本1—33333Q6、品牌產(chǎn)品品質(zhì)0—22222

售后保障0—22222

物業(yè)服務(wù)1—32223

市場形象1—55345總計

93939188高層鴉靜態(tài)讓價格P高層=8嘗49間9.怕07元/㎡高層適價格覆：Pn＝85點00元/㎡因素南益名士豪庭XX大名湖魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館質(zhì)素評判系數(shù)0.930.930.910.88交易情況修正10.950.921交易節(jié)點修正0.930.980.920.95權(quán)重35%25%20%10%市場比較項目價格110001400090009000修正價格（首層）3329.8653030.4051386.4032752.4確定價格8499.0732各項修正價格求和【高層按靜態(tài)貨核心動價格系推導(dǎo)】溢價榮空間賺的推刊導(dǎo)通過顯與市獅場高邪層產(chǎn)友品在輪時間汪（自機(jī)然升爹值）息、銷河售速膀度修革正的棍因素袍進(jìn)行幅價格目修正些，最啦終得勿出高顆層產(chǎn)那品的扯價格竿區(qū)間市場疊溢價Pt=靜態(tài)飯基準(zhǔn)賭價格×速度慎修正音系數(shù)×?xí)r間各修正伶系數(shù)即Pt=（Pn）×速度惡修正埋系數(shù)絲式（R1）×?xí)r間規(guī)修正貴系數(shù)瞎（R2）【高層功價格臣策略】溢價五空間釣的推樹導(dǎo)通過動市場戀競爭備項目例推貨演數(shù)量攪、周脹期、雅認(rèn)籌唱情況幣和開字盤情萄況，福以及XX名家俗高層歐推貨長策略稿，得疼出XX名家奏銷售皇速度祖與各喉項目溪銷售握速度壤比值，得籮出R1修正系數(shù)南益名士豪庭XX大名湖魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館速度修正系數(shù)1.030.921.161.01權(quán)重35%25%20%10%R10.924備注速度修正中項目銷售快時修正系數(shù)大，反之修正系數(shù)小正負(fù)不超過10%【高層鍵價格候策略】溢價軟空間惠的推魂導(dǎo)通過勿北部反市場枕上高晌層產(chǎn)姿品月秧均價1年來劍環(huán)比偵增長市情況蛛，得姥出R2月份1002100310041005100610071008均價5307546454665518560467346734環(huán)比增長

1.0295971.0003941.0094471.0155981.2015741月份1009101010111012110111021103均價6897695870886449658378368100環(huán)比增長1.0241251.0087361.0185590.9098091.0206941.190321.033654月均增長率1.034R2（7-12月）R2=(1.034)6=1.222【高層必價格恰策略】溢價吼空間賀的推緞導(dǎo)高層碎溢價追價格:Pt=P0×R溪1×延R2=8蠅50影0×午0.戀92椒4×研1.駛22尤2=96球00元/平米高層嬌指導(dǎo)迫價格陷為：Pn—Pt即：85員00—96腦00元/平米【高層厚價格禮策略】依照演高層諸的價狀格操份作策養(yǎng)略，殘同理拖得出選，花跳園洋用房的份指導(dǎo)朱價格源為1.劃1—拋1.凍35萬/平米【洋房膏價格徒策略】【價格盾梯度】第一蕩批高開尸平走棉達(dá)到肺價格丑線85堵00元/平米分階牙段逐哭步提稻升項綠目價愉格：第1批達(dá)通到平想臺價魄格，丹第2、3批突溜破，株第4、5、6批實晌現(xiàn)高飛溢價90扇00元/平米靜態(tài)魄價格傭線回款轟線95沖00元/平米高開派平走茄實現(xiàn)儲高溢等價第二桌批第四櫻批最高虎溢價信線11楚00既0元/平米平價揚(yáng)高走澡入市第三遙批91賽00元/平米93淚00元/平米96拴00元/平米12遺50殼0元/平米13拘50脖0元/平米花園可洋房高層【價格該走勢怪圖】基于摸整個授城市損主流晝大盤察的價抄格體拒系，舅本案原高層拒產(chǎn)品嘆市場播均價刺應(yīng)為90晨00元/平米步，洋泉房市職場均擋價應(yīng)炭為12繪00管0元/平米第五券批第六垮批[名家均推四售策份略]85項目礦是歷徑山路棋最后敵一座怎市區(qū)異大盤趕，總聞建面矮７０陣萬平愿米，腐產(chǎn)品祝涵蓋距城市毛高層滲、稀隆缺花夕園洋皺房和尾公寓項目基礎(chǔ)信息建筑形式高層、花園洋房建筑風(fēng)格現(xiàn)代沉穩(wěn)占地面積約26萬㎡建筑面積約70萬㎡容積率2.6綠化率35%戶型面積48—139平方米停車率80%戶數(shù)住宅4783戶、公寓235戶項目配套幼兒園、會所、農(nóng)貿(mào)市場屬性燭關(guān)鍵笛詞：優(yōu)賽越地趕段、筑大盤冤、主隆流產(chǎn)燭品【產(chǎn)品庭分析】86地塊項一：榴公寓總建秧筑面譜積：20蔑81蘿0㎡公寓狗建筑傾面積坑：14男22智1㎡總戶蔽數(shù)：23腳5戶地塊擋二：等住宅總建丹筑面童積：61茫57戲81笨㎡住宅途建筑謠面積觸：45趣87磨30套㎡總戶圾數(shù)：47妄83戶地塊奔三：違回購殘房總建形筑面餓積：62慨71仿0㎡辦公臭建筑掌面積算：32訓(xùn)75匪1㎡商業(yè)碰建筑做面積驢：13開62輸6㎡項目食分為膏三個緞地塊排，地比塊二散為住樹宅，葛含高倡層和帝花園售洋房賄；地梢塊一例為公斷寓；逗地塊羅三為慌回購濫房【產(chǎn)品風(fēng)分析】87地塊烏二（刺住宅意）分徒為5個小犬地塊癥，其暑中地范塊Ⅱ-球1、2、4為高簡層，顫地塊Ⅱ-成5、6為洋煩房地塊Ⅱ-1總建筑面積：177200㎡地上建筑面積：130768㎡總戶數(shù)：1424戶地塊Ⅱ-5總建筑面積：95861㎡地上建筑面積：72246㎡總戶數(shù)：571戶地塊Ⅱ-2住宅建筑面積：162638㎡總戶數(shù)：1871戶地塊Ⅱ-4住宅建筑面積：68567㎡總戶數(shù)：780戶地塊Ⅱ-6住宅建筑面積：37485㎡總戶數(shù)：248戶【產(chǎn)品毀分析】88戶型流以中紛小面躺積的堤剛性驕需求焰為主抽，戶膚型設(shè)心計緊損湊合娃理，炮且有有部分撕贈送維面積建筑類型層數(shù)戶型面積區(qū)間套數(shù)占比產(chǎn)品分類高層25一居5511284.9%現(xiàn)金牛33經(jīng)濟(jì)兩居8030.0%現(xiàn)金牛小高層18緊湊三居94301626.2%現(xiàn)金牛經(jīng)濟(jì)三居11027317.7%現(xiàn)金牛洋房8舒適三居14068017.4%明星享受四居1703.8%明星屬性映關(guān)鍵閱詞：箭緊湊記、合魂理、笛經(jīng)濟(jì)【戶型存分析】89原則社一：憶現(xiàn)金識流原救則原則節(jié)二：勞價值并實現(xiàn)主原則指導(dǎo)腿原則幻玉：現(xiàn)劑金流除原則使和價辭值實居現(xiàn)原杏則物業(yè)類型產(chǎn)品類型戰(zhàn)略選擇高層現(xiàn)金牛貢獻(xiàn)現(xiàn)金流洋房明星類樹立標(biāo)桿形象提升整體價值公寓新秀類區(qū)域創(chuàng)新產(chǎn)品提高市場占有率高費市遼場價案值實宏現(xiàn)市場緣瑞消化奮速度支：快高層洋房公寓三類井產(chǎn)品缸的價揪值實死現(xiàn)：洋房〉高層〉公寓三類聞產(chǎn)品滿的消禽化速獲度：高層〉洋房〉公寓鑒于姥年度耗目標(biāo)鐘及分千期指攻導(dǎo)原圣則，建納議20包11年推考售以熄高層勇和洋姐房為桂主，高層暑作為姿現(xiàn)金陰牛產(chǎn)劉品主求要保求證銷興售目魔標(biāo)，雷洋房母作為川明星些產(chǎn)品嫌提升田項目覽形象域，實筐現(xiàn)高負(fù)價值盜。項目稱分期揚(yáng)的指瓣導(dǎo)性溫原則婦：洋房高層公寓【分期體策略】90豪無搞疑問配，我餓們的濃核心雜價值惡產(chǎn)品觸為市區(qū)室罕有福墅品叢洋房，同可是它炒也是施品牌寒向精義品驅(qū)農(nóng)動型慚轉(zhuǎn)型隱的核心小驅(qū)動俯力，它型的出干現(xiàn)將延會極勁大的獄提升整盤胖形象及市匠場對坦本案灘的價格咳預(yù)期。按吉照最梢佳推所售思虛維，屑其應(yīng)駁為首構(gòu)批入匠市產(chǎn)紙品。但我江們必蕉須尊死重前腸期營序銷成道果，倉同時斜為客榴戶負(fù)龜責(zé)，終因此瓶我們轎首推脖仍然兼為即駱定的融地塊四高皂層搭作售部睛分洋俘房。在追二批頑次推陵售時扣立即觀轉(zhuǎn)向洋房理，樹立遵精品嫂、高素端的杏市場濾形象歡，然仇后通迎過高斯價格仿預(yù)期忍下市剝場對遵性價紡比的時認(rèn)同比，帶澡動整侄盤熱毛銷。【推售五思想】91推貨忍原因于：尊重俯前期殼蓄客蹲成果游，因懶前期校已對俗外公啞布首意批推貴售房經(jīng)源，兵因此緞不宜端再做池變動勸。價格蠢變化是：根據(jù)杠定價冤法確剃定首賭推房寇源高篇層以85證00元/平、鹽洋房11場00督0元/平面聯(lián)市。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)6月19日高層2#3#5#6#8500685677805828195007666295007億洋房26/30#/31#1100016710118183810000目標(biāo)捕效果拜：快速丙銷售智回現(xiàn)刮，取杜得開躁門紅?！疽黄谧g推售】XX名家膊一期潮推售激戶型刺面積深表92推貨臨原因金：以洋永房樹蔬立項竊目形個象，顫搭售塊部分掙高層壩去化校；保寫留部善分洋響房以縣持續(xù)分發(fā)力目。價格叉變化餡：高層7#樓XX，較瞞一次槳推售姜加價50例0元，愈洋房裝位置賠景觀廊較一裳次推禿售良望，加脅價15川00元。目標(biāo)抗效果崇：樹立掩品質(zhì)腫形象垂，提須升價脈值。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)8月6日洋房32-34#1250013674901709250003633090002.8億高層7#900021376256192384000【二期庭推售】XX名家影二期們推售冬戶型祥面積監(jiān)表93推貨配原因聲：持續(xù)置以洋引房為繳突破造點，蒼樹立廣項目賺產(chǎn)品泛形象臣，持余續(xù)發(fā)苦力，亂搭售需部分真高層貼并帶驗動后僵期高圈層價叢值。定價涼原因?qū)W：高層9#酷12叫#為沿列街位勿置差梨，價縣格88添00元/平，8#樓稍該佳但高次于7#樓，裁考慮昆價格張上行常，定脈價90灣00元/平、小洋房墾最后惡一批毅優(yōu)質(zhì)13劣50覺0元/平面壇市。目標(biāo)件效果疲：樹立企品質(zhì)緞形象岔，持晚續(xù)發(fā)可力。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)9月17日洋房27－29#13500710142958635004191111003.3億8#9000795099715500009#12#880028602329251697600【三期檔推售】XX名家霉三期噴推售責(zé)戶型血面積陳表94推貨呈原因趣：XX一線10奏#樓搭境售內(nèi)固部樓蓬棟11使#樓，港按次腥序逐比步推勸售。定價龜原因宴：10雙#樓較7#樓推征售時備漲價40撈0元/平，11啟#號略赴遜于10申#樓，美定價93與00元/平。目標(biāo)威效果：逐羞步提玻價，往保持竄銷售存速度笨。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)10月22日高層11#9300180951971682835003944851003.1億高層10#940024064256226201600【四期溉推售】XX名家紀(jì)四期倚推售給戶型館面積心表95推貨品原因事：按次擠序逐跡步推肆售，XX一線13涉#搭售顛內(nèi)部15票#樓。定價慢原因摔：13真#較10狼#樓推輪售時于漲價10樣0元/平，15搞#樓產(chǎn)似品更繳純粹律，建書議較11窯#漲價20越0元/平。目標(biāo)摟效果逼：利潤鍋最大戒化，汁量價琴齊收區(qū)。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)11月26日高層13#9500213762562030720003114100002.2億高層15#950011404131108338000【五期勿推售】XX名家哄五期親推售腹戶型氧面積仍表96推貨星原因污：梯次粒推售扮，本使年度糞本地騙段剩諷余可燦推產(chǎn)別品僅14倒#1首6#。定價恥原因觀：14戀#較15洞#推售悅時漲甚價10納0元/平，16直#雙臨郵街，推價值惜底，涼比12夸#樓推倚售時裹漲價50蜜0元/平即花可。目標(biāo)懇效果：利吸潤最戰(zhàn)大化撈，量凝價齊倦收。開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)12月25日高層14#9600819599786720002332008001.6億高層16#930016616248154528800【六期談推售】XX名家煎六期夜推售甩戶型陰面積擠表20搖11年推售賭安排:

開盤時間推貨單元推貨價格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)二季度6月19日主推：高層2#3#5#6#8500685677805828195007666295007億輔推：洋房26/30#/31#1100016710118183810000三季度8月6日主推：洋房32-34#1250013674901709250003633090002.8億輔推：高層7#9000213762561923840009月17日主推：洋房27－29#13500710142958635004191111003.3億輔推：8#900079509971550000輔推：9#12#880028602329251697600四季度10月22日高層11#9300180951971682835003944851003.1億高層10#94002406425622620160011月26日高層13#9500213762562030720003114100002.2億高層15#95001140413110833800012月25日高層14#9600819599786720002332008001.6億高層16#930016616248154528800合計

263730290124。88億24。88億20億六、傍策略執(zhí)行5月20逮11年4月6月7月8月9月10月11月12月銷售倘節(jié)點媒體彩配合營銷四階段區(qū)域路戰(zhàn)品牌追戰(zhàn)產(chǎn)品傻戰(zhàn)服務(wù)葵展示原及配淚套升翅級戰(zhàn)重要俊活動首次鋼開盤配合桿活動燥熱炒陽區(qū)域蓮，品牌艱、產(chǎn)切品，迫立體式軌、全批方位糊轟炸重磅召出擊嚼，解紗讀XX名家外產(chǎn)品捷五大王升級重點環(huán)圍繞斬園林換示范辛區(qū)開敢放及倍墅品前洋房虎開放識所帶田來的重震撼獵和影麗響做忽報道結(jié)合左幼兒椒園簽冠約，鹽商業(yè)英資源盒進(jìn)駐彈等炒努作項漫目配篇套價榮值升眾級XX新區(qū)暢區(qū)域瓜發(fā)展芹論壇小清梯河環(huán)粒保形求象大猴使選肥拔賽區(qū)域歇媒體爐樓書軌發(fā)布品牌烤巡展婦活動XX中國廉高端難升級道作品結(jié)濟(jì)南矛首發(fā)源產(chǎn)品晨發(fā)布縣會XX名家杰產(chǎn)品宵升級察手冊環(huán)發(fā)布幼兒姓園簽笛約儀裙式情景青洋房四實景亦體驗同開放20津11年XX名家鏟年度集營銷宿總控葬圖銷售游目標(biāo)7億2.天8億三次賣開盤二次底開盤四次貓開盤五次場開盤六次便開盤3.洗3億3.創(chuàng)1億2.稿2億1.閘6億產(chǎn)品車解讀妥戰(zhàn)+體驗毅戰(zhàn)10容0營銷誰目標(biāo)陵：首先楊進(jìn)行溫區(qū)域慰和品罷牌的船導(dǎo)入汗，然槳后進(jìn)政行開惜盤前萬的產(chǎn)仔品面功市推換廣，緊保障