房屋建筑管理手冊(cè)

編號(hào)：WI/JZ版本號(hào)：B房屋建筑管理手冊(cè)編制：品質(zhì)管理部日期：審核：日期：批準(zhǔn)：日期：資料文件資料資料文件受控章及分發(fā)號(hào)聲明：本工作手冊(cè)未經(jīng)相關(guān)人員許可，不得翻印。責(zé)任部門：品質(zhì)管理部房屋建筑管理手冊(cè)名目WI/JZ-000B/01/1序號(hào)資料文件資料資料文件名稱編號(hào)頁碼狀態(tài)1名詞說明WI/JZ-0011B/02房屋建筑修理修繕模式及保養(yǎng)周期WI/JZ-0021B/03房屋建筑保修及修理修繕程序WI/JZ-0032B/04房屋建筑大中修、更新改造流程WI/JZ-0041B/05水電過戶流程WI/JZ-0053B/06修理修繕崗位設(shè)置原則WI/JZ-0061B/07修理修繕質(zhì)量監(jiān)控方法WI/JZ-0072B/08便民修理修繕承諾制WI/JZ-0081B/09房屋修理修繕的回訪WI/JZ-0091B/010修理修繕工作流程WI/JZ-0102B/011房屋修理修繕標(biāo)準(zhǔn)WI/JZ-0113B/012修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-01214B/013房屋建筑標(biāo)識(shí)管理WI/JZ-0131B/014修理修繕材料管理規(guī)定WI/JZ-0141B/015水池（箱）清洗規(guī)程WI/JZ-0155B/016園林水系管理規(guī)程WI/JZ-0161B/017動(dòng)火管理規(guī)定WI/JZ-0171B/018計(jì)量器具檢測(cè)規(guī)程WI/JZ-0184B/019房屋建筑管理相關(guān)記錄WI/JZ-0191B/0名詞說明WI/JZ-001B/01/11土建修理修繕指對(duì)房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。2高級(jí)裝修業(yè)主或使用人為提高裝修檔次、或改變功能對(duì)房間進(jìn)行的二次裝飾、裝修。3土建小修工程（日常養(yǎng)護(hù)）凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。小修分零星養(yǎng)護(hù)和方案養(yǎng)護(hù)。4土建中修工程凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上，中修后的房屋70%以上必需符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損毀房屋。5土建大修工程凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱為大修工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上，大修后的房屋必需符合基本完好或完好的要求。主要適用于嚴(yán)峻損毀房屋。房屋建筑修理修繕模式及保養(yǎng)周期WI/JZ-002B/01/1依據(jù)民用建筑的特點(diǎn)，本著預(yù)防為主的指導(dǎo)思想，建立一種重監(jiān)測(cè)、診斷、重保養(yǎng)，弱化中修作用，延長(zhǎng)大修周期的修理修繕模式，達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。土建修理修繕模式：定時(shí)檢查清潔，零星養(yǎng)護(hù)與方案養(yǎng)護(hù)相結(jié)合。房屋土建部分保養(yǎng)周期序號(hào)公共建筑設(shè)備名稱事項(xiàng)方案養(yǎng)護(hù)周期01上人屋面對(duì)損毀的面層進(jìn)行修補(bǔ)對(duì)分格縫用瀝青進(jìn)行勾縫對(duì)天臺(tái)泛水、變形縫進(jìn)行處理對(duì)屋面滲漏進(jìn)行處理每2年每2年每2年每2年02外墻飾面（涂料、面磚）重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗外墻裂縫修補(bǔ)、空鼓面磚更換，外墻整體清洗涂料外墻粉刷每1年每3年每5年03內(nèi)墻飾面涂料飾面重點(diǎn)部位粉刷涂料飾面全面粉刷瓷磚飾面空鼓更換每1年每5年每3年04樓面、地面磁磚地面空鼓、破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理每3年每1年05天棚抹灰層空鼓處理天棚重新粉刷裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破損的處理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補(bǔ)廣場(chǎng)磚地面破裂更換草地多孔磚破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理其它地面（如碎石地面等）修補(bǔ)每2年每1年每1年每3年每3年07門窗閉門器、門鎖調(diào)校變形復(fù)位防腐防蛀處理每半年每半年每3年08防盜網(wǎng)、小區(qū)圍欄依據(jù)損毀狀況確定刷油漆時(shí)間2-4年09溝井池渠疏通、清淤井蓋、篦子刷漆每半年每1年10主排水排污管疏通刷漆（如為鑄鐵管）每xx月每3年11給水管/消防水管刷漆每3年12擋雨篷清洗、加固每1年13玻璃幕墻清洗每1年房屋建筑保修及修理修繕程序WI/JZ-003B/01/2一、保修請(qǐng)參考《接管驗(yàn)收工作手冊(cè)》二、修理修繕（指保修期滿后）1、修理修繕責(zé)任①物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)備設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)備和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)備的修繕責(zé)任。②業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。③凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損毀的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或賜予賠償。2、修理修繕保養(yǎng)①方案建筑物清潔清潔、滅白蟻，由分包該項(xiàng)工程的供方制定方案、方案，報(bào)品質(zhì)部審批，審批后的方案，品質(zhì)部、相關(guān)管理處、供方各留一份。方案宜選用開元國際的表格填寫。每年初，修理修繕班按公司規(guī)定制定土建部分保養(yǎng)方案，填寫《房屋建筑保養(yǎng)方案》，報(bào)主管主任批準(zhǔn)后，實(shí)施方案養(yǎng)護(hù)。日常零星養(yǎng)護(hù)修理，主要通過巡樓護(hù)衛(wèi)員每天巡查及修理修繕人員巡查、業(yè)主報(bào)告等渠道收集。巡樓護(hù)衛(wèi)員在每天巡查時(shí)應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)備狀態(tài)。如發(fā)覺設(shè)備損毀故障，須于當(dāng)天填寫《發(fā)覺故障通知單》并交與修理修繕值班員。若遞交《發(fā)覺故障通知單》三日后，該問題仍未整改，則再次填寫《發(fā)覺故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任。新建、改建公共設(shè)備及管理用房由管理處提出需求，品質(zhì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、編制預(yù)算。土建中修、大修方案由品質(zhì)理部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。②實(shí)施建筑物的清潔保養(yǎng)由供方依照協(xié)議要求、國家關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)及開元國際關(guān)于企標(biāo)中要求執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄。房屋建筑保修及修理修繕程序WI/JZ-003B/02/2管理處修理修繕班及供方修理修繕人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、開元關(guān)于要求，按方案制定的時(shí)間對(duì)房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理，填寫《房屋建筑保養(yǎng)記錄》。方案養(yǎng)護(hù)所需人工應(yīng)在《房屋建筑保養(yǎng)方案》中支配，實(shí)施時(shí)不再填寫《派工單》。零修項(xiàng)目，修理修繕班接到通知單后，班長(zhǎng)應(yīng)及時(shí)在《派工單》上填寫修理修繕內(nèi)容，并指派人員修復(fù)處理，零修項(xiàng)目不得超過三天。未能及時(shí)修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告辦公室，并說明原因，由主管主任按實(shí)際狀況進(jìn)行處理或向關(guān)于單位報(bào)告。土建中修、大修，公共設(shè)備、管理用房的建造工程，由品質(zhì)部選擇供方（招標(biāo)或指派合格的供方），組織訂立關(guān)于協(xié)議，辦理協(xié)議會(huì)簽手續(xù)，并由品質(zhì)部組織關(guān)于人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、品質(zhì)部工程師或聘請(qǐng)的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。③檢查方案養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目施工完畢后，由主管主任組織檢查，并簽署檢查建議或建議或意見。零星項(xiàng)目完工后，由班進(jìn)步行檢查并在《派工單》上簽署檢查建議或建議或意見。土建中修、大修，公共設(shè)備、管理用房的建造工程，由管理處現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后，由品質(zhì)部組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格，填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》，由施工單位、管理處、品質(zhì)部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》，未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。公司品質(zhì)部每月組織一次月檢，發(fā)覺問題用《缺陷消項(xiàng)記錄》通知相關(guān)單位。④處理各種檢查中發(fā)覺的不合格項(xiàng)，須限時(shí)進(jìn)行返工、返修。主管人員應(yīng)定時(shí)對(duì)修理修繕中發(fā)生的問題，分類統(tǒng)計(jì)，找出建筑易出的問題，修理修繕人員的通病及手冊(cè)中不合理的規(guī)定，上報(bào)公司進(jìn)行預(yù)防、糾正。房屋建筑大中修、更新改造流程WI/JZ-004B/01/1管理處上報(bào)管理處上報(bào)品質(zhì)部作計(jì)劃品質(zhì)部作計(jì)劃公司選擇專業(yè)公司、審核方案、草擬公司選擇專業(yè)公司、審核方案、草擬合同條款主管副總裁審批主管副總裁審批未通過通過簽訂合同簽訂合同專業(yè)公司施工專業(yè)公司施工品質(zhì)部、管理處驗(yàn)收品質(zhì)部、管理處驗(yàn)收未通過通過辦理結(jié)算、資料整理歸檔辦理結(jié)算、資料整理歸檔水電過戶流程WI/JZ-005B/01/3一、用水過戶辦理方法進(jìn)展商供用水協(xié)議、供水協(xié)議執(zhí)行單、繳清水費(fèi)的專用發(fā)票。自來水用戶更名申請(qǐng)（詳樣本）。提供公司帳號(hào)前必需經(jīng)過公司會(huì)簽。xx市城市供水用水協(xié)議（自來水公司與物業(yè)公司簽訂）更名后的供水協(xié)議執(zhí)行單（同進(jìn)展商的供水協(xié)議執(zhí)行單，只是用戶名不同，用水比例沒變）變更用水比例后的供水協(xié)議執(zhí)行單注：一般由進(jìn)展商辦理好用水比例變更后，再進(jìn)行自來水用戶更名。也可以有變通方式，如讓進(jìn)展商補(bǔ)貼水費(fèi)至定下的比例。例：居民用水由70%變至90%，在進(jìn)展商未辦下變更前，其中20%的差額由進(jìn)展商補(bǔ)貼。（各方另簽協(xié)議）辦理用水比例變更需居民身份證/暫住證復(fù)印件、xx市房地產(chǎn)買賣協(xié)議。（如港澳人沒有辦理居留證，則按商業(yè)用水收費(fèi)。）水費(fèi)內(nèi)因含有二次加壓費(fèi)，所以自來水公司暫未實(shí)行抄表到戶，由管理處代收。二次加壓費(fèi)為正常水費(fèi)的20%附：自來水用戶更名申請(qǐng)?jiān)颍焊膽裘脑颍ň唧w）“XX”住宅小區(qū)今年X月已正式入伙，該樓共有住戶XX戶，已入伙XX戶，完全具備入住的所有條件，現(xiàn)申請(qǐng)用水過戶到xx市開元國際物業(yè)管理有限公司。原用戶名稱：（蓋章）新用戶名稱：（蓋章）法人代表：法人代表：用水地點(diǎn)：用水項(xiàng)目名稱：經(jīng)辦人：經(jīng)辦人：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：注：此表一經(jīng)執(zhí)行，原用戶的用水指標(biāo)則全部轉(zhuǎn)出給新用戶。此后，水費(fèi)全由新用戶支付。附：（法人代表證明書或法人授權(quán)委托證明書及上月水費(fèi)發(fā)票復(fù)印件一份）。申請(qǐng)用戶（蓋章）日期：水電過戶流程WI/JZ-005B/02/3二、用電過戶辦理方法新項(xiàng)目開工，進(jìn)展商先辦理用電許可證。再依據(jù)用水狀況，按變壓器上報(bào)，申請(qǐng)辦理供用電協(xié)議（每個(gè)協(xié)議的編號(hào)對(duì)應(yīng)相應(yīng)變壓器的編號(hào)）繳清電費(fèi)的專用發(fā)票。（可與進(jìn)展商協(xié)商支付費(fèi)用交接的具體時(shí)間）過戶前辦理抄表到戶。居民：管理處填寫《信息采集表》，包括業(yè)主名稱、帳號(hào)及對(duì)應(yīng)的電表表號(hào)，由供電局再進(jìn)行核對(duì)。管理處公共部分：管理處提供帳號(hào)、單位名稱、電表表號(hào)。4、提供公司帳號(hào)前必需經(jīng)過公司會(huì)簽。5、物管用電屬其他類，是低壓供電收費(fèi)，如相關(guān)管理處實(shí)際為高壓送電，應(yīng)向供電局要求返回設(shè)備維護(hù)費(fèi)。注：xx市用電許可證表明供電局同意該物業(yè)指派的變壓器用電，用電過戶后，許可證不重新辦理。新裝或增加用電設(shè)備，新增應(yīng)事先向供電部門提出用電申請(qǐng)，核發(fā)用電許可證；增加用電設(shè)備，憑用電許可證辦理設(shè)備變更容量手續(xù)。水電過戶流程WI/JZ-005B/03/3是否滿足過戶條件是否滿足過戶條件管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例發(fā)展商、管理處向供電供水部門寫抄表到戶申請(qǐng)，請(qǐng)他們到現(xiàn)場(chǎng)檢查1、政府部門辦理驗(yàn)收2、接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管滿足不滿足比例合理不合理要求發(fā)展商辦理，調(diào)整比例開始是否滿足抄表到戶條件管理處去供電供水部門取用戶信息采集表及銀行代收水電費(fèi)合同書，并填寫發(fā)展商寫過戶申請(qǐng)（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結(jié)清以往水電費(fèi)。管理處執(zhí)申請(qǐng)、原供電供水合同、水電費(fèi)單及空白供電供水合同、銀行代收水電費(fèi)合同書，到公司辦理合同會(huì)簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。滿足發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費(fèi)用，并確定金額。我司整改。不滿足公共部分水電費(fèi)合同書在公司辦理會(huì)簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報(bào)供電供水所。與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間的水電費(fèi)。管理處提供此期間的水電抄表記錄。修理修繕崗位設(shè)置原則WI/JZ-006B/01/1依據(jù)每個(gè)具體物業(yè)的狀況不同，進(jìn)行高效率率合理分配人員，綜合考慮修理修繕班工作內(nèi)容，制訂以下規(guī)則：定人原則1、綜合考慮建筑物的類別：居民住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)2、考慮各不同物業(yè)類別的建筑面積3、考慮重大設(shè)備的數(shù)量4、考慮物業(yè)的規(guī)模系數(shù)5、考慮物業(yè)的的新舊系數(shù)計(jì)算結(jié)果小數(shù)位實(shí)行“四舍五入”制得出最終修理修繕班定人數(shù)。二、定崗原則1、依據(jù)物業(yè)的大小，總建筑面積小于10萬平方米的物業(yè)，只設(shè)修理修繕班長(zhǎng)；總建筑面積超過10萬平方米的物業(yè)，可以向公司申報(bào)申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)修理修繕主管。2、修理修繕班固定班長(zhǎng)1名，設(shè)備值班人員2名，均應(yīng)持有電工證；其他人員優(yōu)先考慮弱電工1－2名，管工1名，如仍有人數(shù)剩余，可考慮設(shè)1名泥工，其它人員均為電工。3、如物業(yè)內(nèi)有空調(diào)，單獨(dú)設(shè)2名空調(diào)工。4、本崗位設(shè)置中不包含電梯工。5、接管新樓盤、物業(yè)第一年可以按實(shí)際狀況增多一至兩名職工或職工或員工。修理修繕質(zhì)量監(jiān)控方法WI/JZ-007B/01/2為了提高修理修繕技能、修理修繕服務(wù)質(zhì)量以及修理修繕質(zhì)量合格率，促使修理修繕工作達(dá)到量化考核標(biāo)準(zhǔn)，高效率率率履行工作任務(wù)，最終達(dá)到客戶滿意。采納以下方法監(jiān)控修理修繕質(zhì)量：1、工程主管（或修理修繕班長(zhǎng)）每周進(jìn)行周巡查，對(duì)公共部位的修理修繕進(jìn)行監(jiān)控。2、對(duì)住戶家的修理修繕每月按一定的比例進(jìn)行取樣，支配專職管理員進(jìn)行回訪。3、每月依據(jù)派工單進(jìn)行修理修繕三率的統(tǒng)計(jì)，以便及時(shí)把握修理修繕及時(shí)率、滿意率、返修率（合格率）的狀況，以便及時(shí)加以改進(jìn)。3.1及時(shí)性：從接到修理修繕要求起至到達(dá)目的地的時(shí)間不超過25分鐘。修理修繕時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定：一般性修理修繕不超過８小時(shí)；對(duì)于特殊困難的，從接到修理修繕要求到修理修繕履行最多不超過７２小時(shí)(工藝要求特殊的例外)；未能當(dāng)天履行的，應(yīng)向業(yè)主（住戶）說明原因。3.2合格率（返修率）的監(jiān)控：按修理修繕服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。功能性修理修繕，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性修理修繕，表面應(yīng)無色差、凹凸不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應(yīng)無突兀感；滿意業(yè)主的合理要求；嚴(yán)格按工作手冊(cè)執(zhí)行。3.3滿意率的監(jiān)控3.3.1通過派工單客戶對(duì)修理修繕服務(wù)的建議或建議或意見及簽字確認(rèn)；3.3.2依據(jù)修理修繕回訪的結(jié)果；3.3.3依據(jù)每年對(duì)客戶進(jìn)行的建議或建議或意見征詢結(jié)果；注：修理修繕合格率＝月合格的派工單數(shù)量/月派工單總數(shù)修理修繕及時(shí)率＝月及時(shí)的派工單數(shù)量/月派工單總數(shù)注：修理修繕滿意率＝月滿意的派工單數(shù)量/月派工單總數(shù)修理修繕質(zhì)量監(jiān)控方法WI/JZ-007B/02/2附：修理修繕工作標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注01上樓時(shí)間接到修理修繕要求，跟用戶商定好修理修繕時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)按預(yù)約時(shí)間到達(dá)目的地。修理修繕及時(shí)率達(dá)到100%。如暫沒有此項(xiàng)修理修繕人員，應(yīng)向客戶說明，再商定時(shí)間。02修理修繕服務(wù)一般修理修繕不超過8小時(shí)，復(fù)雜的最多不應(yīng)超過72小時(shí)。修理修繕質(zhì)量合格率達(dá)到100%。特殊修理修繕超出上述時(shí)間，應(yīng)向客戶說明原因，并作好修理修繕方案。03服務(wù)態(tài)度熱情、虛心、使用文明用語。服務(wù)態(tài)度滿意率達(dá)到99%。04修理修繕材料應(yīng)向客戶提供合格的修理修繕材料。修理修繕材料應(yīng)經(jīng)過驗(yàn)證。05修理修繕滿意率客戶調(diào)查滿意率應(yīng)達(dá)到95%。對(duì)不滿意的應(yīng)盡快組織二次修理修繕，使客戶滿意。06洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，此項(xiàng)修理修繕不超過１小時(shí)。洗菜盆漏水同此項(xiàng)07洗臉盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，修理修繕時(shí)間不超過２小時(shí)。洗菜盆堵塞同此項(xiàng)08浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通，對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。修理修繕時(shí)間不超過2小時(shí)。09疏通馬桶使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，修理修繕時(shí)間不超過２小時(shí)。嚴(yán)峻堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、洗發(fā)水瓶等。10疏通地漏使之相當(dāng)暢通，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，清出異物并清理潔凈。修理修繕時(shí)間不超過1小時(shí)11修理修繕墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時(shí)盡量少破壞磁片，修理修繕完畢后外觀應(yīng)恢復(fù)原樣，做到工完場(chǎng)清。修理修繕時(shí)間一般不超過24小時(shí)，特殊狀況與客戶溝通溝通協(xié)調(diào)確定。12接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水。修理修繕時(shí)間不超過1小時(shí)13樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)墻地面等污染處清理潔凈。修理修繕時(shí)間一般不超過24小時(shí)，特殊狀況與客戶溝通溝通協(xié)調(diào)確定。（上層客戶不在家除外）14馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，修理修繕時(shí)間不超過２小時(shí)。15水頭漏水修理修繕后應(yīng)密閉、開關(guān)自如，修理修繕時(shí)間不超過３０分鐘。16房間沒水應(yīng)在１小時(shí)內(nèi)解決客戶用水問題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等故障都可能造成客戶家中沒水。17房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在修理修繕完畢后應(yīng)盡量保持原狀。修理修繕時(shí)間不超過2小時(shí)，比較復(fù)雜的不超過24小時(shí)18燈不亮應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，客戶提供的物料還需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。修理修繕時(shí)間不超過30分鐘。19門鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)修理修繕時(shí)間不超過30分鐘20修理電器使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀,試用效果使客戶滿意。小修理修繕不超過2小時(shí)，較難的不超過72小時(shí)21房間插座無電使用方便、平安為標(biāo)準(zhǔn)。并把故障原因告知客戶。修理修繕時(shí)間不超過2小時(shí)，比較復(fù)雜的不超過24小時(shí)22換鎖應(yīng)按客戶要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開關(guān)自如，緊閉性好。木門不超過30分鐘，鐵門不超過2小時(shí)。23修理門窗使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好。修理修繕時(shí)間不超過2小時(shí)，如玻璃損毀的不超過24小時(shí)便民修理修繕承諾制WI/JZ-008B/01/1為方便客戶修理修繕，向客戶提供優(yōu)質(zhì)的修理修繕服務(wù)，特制定本修理修繕承諾制度。一、服務(wù)要求1、服務(wù)形象：上門修理修繕必需穿工裝、帶工牌，使用禮貌語言；必需小扣門或按門鈴，入室修理修繕必需先征得客戶同意；入室修理修繕前必需先套上鞋套。2、服務(wù)及時(shí)性：從接到修理修繕要求起至到達(dá)目的地的時(shí)間不超過25分鐘，或按商定時(shí)間到達(dá)修理修繕現(xiàn)場(chǎng)。修復(fù)時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定：一般性修理修繕不超過2小時(shí)；對(duì)于特殊困難的，不超過72小時(shí)(工藝要求特殊的除外)；未能當(dāng)天履行的，應(yīng)向客戶說明原因。3、服務(wù)質(zhì)量：功能性修理修繕，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性修理修繕，表面應(yīng)無色差、凹凸不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應(yīng)無突兀感。4、服務(wù)態(tài)度：虛心禮貌，不主動(dòng)與客戶搭話，對(duì)客戶的問詢作合理解答，盡量滿意客戶的要求。5、服務(wù)細(xì)節(jié)要求：修理修繕前應(yīng)先在地板或修理修繕部位周邊墊上墊布；修理修繕完工清潔現(xiàn)場(chǎng)，以免弄臟客戶家地板。修理修繕全過程均不得食用客戶的飲料、食品、香煙等，不得收受客戶的禮物、錢款和小費(fèi)。6、服務(wù)收費(fèi)：所有服務(wù)僅收取工本費(fèi)或材料費(fèi)。二、管理處服務(wù)中心設(shè)有投訴電話接受住戶監(jiān)督和投訴，接到關(guān)于修理修繕人員服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量的來電、來信、來訪，三個(gè)工作日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)或與相關(guān)人員核查，五個(gè)工作日賜予回復(fù)或處理建議或建議或意見。同時(shí)管理處對(duì)修理修繕客戶作定時(shí)回訪，確保提供的修理修繕服務(wù)使客戶滿意。三、便民服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格表詳見各管理處相關(guān)公示內(nèi)容。注：便民服務(wù)可實(shí)行預(yù)約方式，房屋修理修繕的回訪WI/JZ-009B/01/1為了管理及維護(hù)好業(yè)主的房屋，及時(shí)了解客戶的需求，對(duì)修理修繕質(zhì)量及服務(wù)態(tài)度有更客觀地評(píng)價(jià)，及時(shí)找到差距及不足，以便改進(jìn)修理修繕工作，不斷提高管理及服務(wù)水平，為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。特制定房屋（含水電）修理修繕回訪制度如下：1、各管理處指派專職管理人員負(fù)責(zé)對(duì)客戶戶內(nèi)的修理修繕狀況進(jìn)行回訪。2、對(duì)公共部位一般不要求做回訪，但對(duì)于房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）經(jīng)修理修繕后，應(yīng)隨時(shí)觀看效果，由工程主管（或修理修繕班長(zhǎng)）定時(shí)認(rèn)真檢查，并在周巡查表中作專項(xiàng)記錄。3、對(duì)客戶室內(nèi)的修理修繕，管理員每周對(duì)上周的派工單進(jìn)行回訪；日派工單10張以下的，100%回訪；日派工單超過10張的，每天隨機(jī)抽取10張回訪并作記錄。回訪可以采納上門回訪，也可以采納電話回訪、對(duì)講回訪，采納電話回訪時(shí)，一定要注明客戶的回訪電話。4、服務(wù)中心或其他服務(wù)人員收到客戶對(duì)修理修繕后仍存在缺陷的再次投訴時(shí)，應(yīng)填寫投訪來訪記錄，并應(yīng)立刻報(bào)告管理處辦公室，辦公室應(yīng)在２４小時(shí)內(nèi)支配特殊回訪與返修。修理修繕工作流程WI/JZ-010B/01/1一、修理修繕全過程1、按商定時(shí)間背著修理修繕工具箱（帶齊工具、材料用品）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（預(yù)約逾時(shí)必需提前告知客戶），進(jìn)門前，必需先摁門鈴或敲門（每次小扣不超過三下）。2、待客戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得客戶同意后，方可進(jìn)門。進(jìn)門前，先套好鞋套，以免弄臟客戶家地板。3、先向客戶詢問狀況及要求，然后認(rèn)真檢查需修理修繕的部分，推斷修理修繕難易程度，估量工時(shí)及所需材料，并向客戶說明修理修繕方法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，待客戶確認(rèn)后方可進(jìn)行修理修繕。4、在修理修繕時(shí)，先墊上墊布；修理修繕過程中，如非必要，不得主動(dòng)與客戶交談，客戶詢問時(shí)，應(yīng)禮貌作答；不得任憑到修理修繕現(xiàn)場(chǎng)以外的房間參觀。5、修理修繕完工并清潔現(xiàn)場(chǎng)后，禮貌地提請(qǐng)客戶驗(yàn)收，待其確認(rèn)后，再請(qǐng)客戶在修理修繕費(fèi)用單上簽字確認(rèn)費(fèi)用，并請(qǐng)其在派工單上簽署建議或建議或意見和姓名。6、修理修繕過程中及修理修繕完離開時(shí)，均不得食用客戶的飲料、食品、香煙等，不得收受客戶的禮物、錢款和小費(fèi)。7、接過客戶支付的修理修繕費(fèi)用單、派工單后，必需向客戶致辭謝。8、離開客戶房屋時(shí)，須使用規(guī)范語言與客戶告辭，返回修理修繕班或按上述規(guī)定進(jìn)行下一個(gè)修理修繕項(xiàng)目。二、工作流程圖客戶提出維修客戶提出維修一維般修服務(wù)中心難度大服務(wù)中心發(fā)派工單公司品質(zhì)部發(fā)派工單公司品質(zhì)部修理完后，由客戶驗(yàn)收并簽派工單、維修費(fèi)用單修理完后，由客戶驗(yàn)收并簽派工單、維修費(fèi)用單約時(shí)間查對(duì)維修約時(shí)間查對(duì)維修維修解釋并估價(jià)維修解釋并估價(jià)修理修繕工作流程WI/JZ-010B/02/2三、修理修繕語言流程圖接到客戶電話接待客戶來訪接到客戶電話接待客戶來訪“您好！我能幫您什么忙？“您好！我能幫您什么忙？”“您好！維修班。您有什么要求？”詢問需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn)，判斷有否能力及人手及時(shí)去維修。詢問需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn)，判斷有否能力及人手及時(shí)去維修。有能力沒有能力－－“有能力沒有能力－－“對(duì)不起，我們沒有此項(xiàng)服務(wù)?！辈⒆鬟m當(dāng)解釋。有人暫且沒有人手“我們馬上派人去維修?！薄皩?duì)不起，我們暫時(shí)沒有人。”“我們馬上派人去維修。”“對(duì)不起，我們暫時(shí)沒有人?！奔s定時(shí)間去維修。再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、地點(diǎn)及時(shí)間后，再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、地點(diǎn)及時(shí)間后，“請(qǐng)問您還有什么要求？”電來再見！話訪再見！您走好！您走好！上客戶家中維修上客戶家中維修““您好，我是維修班的。請(qǐng)問是否............需要維修？”檢查損壞情況，若是有償服務(wù)應(yīng)向客戶聲明：可能要適當(dāng)收取費(fèi)用。檢查損壞情況，若是有償服務(wù)應(yīng)向客戶聲明：可能要適當(dāng)收取費(fèi)用。與客戶意見一致后進(jìn)行維修，維修完后做到工完場(chǎng)清。與客戶意見一致后進(jìn)行維修，維修完后做到工完場(chǎng)清。““請(qǐng)您驗(yàn)收簽意見?！笨蛻魸M意并簽字完畢后謝謝，再見！謝謝，再見！房屋修理修繕標(biāo)準(zhǔn)WI/JZ-011B/01/3一、房屋本體l、屋面防水(1)屋面結(jié)構(gòu)有損毀的，應(yīng)及時(shí)修復(fù)或拆換，不穩(wěn)固的，應(yīng)加固。(2)屋面上的壓頂、出線、屋脊、檐溝、水落斗、水落管等損毀滲水的，應(yīng)予修復(fù)，損毀嚴(yán)峻的應(yīng)翻做。大修時(shí)，原有水落斗、水落管要修復(fù)配齊。(3)女兒墻、通風(fēng)口等屋面附屬構(gòu)件損毀嚴(yán)峻的，應(yīng)修復(fù)。(4)鋼筋混凝土平屋面滲漏，及時(shí)補(bǔ)做防水層，結(jié)構(gòu)損毀的應(yīng)加固或重建。2、門窗修理修繕門窗開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密不松動(dòng)。木制工程應(yīng)結(jié)實(shí)、平直、美觀．接縫嚴(yán)密。(1)門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫楔、腐爛損毀的應(yīng)修理更換。小五金應(yīng)修換配齊。大修時(shí)公用部分玻璃應(yīng)一次配齊，油灰嵌牢。門窗損毀嚴(yán)峻無法修復(fù)的應(yīng)更換。(2)紗門窗、百葉門窗屬—般損毀的均應(yīng)修復(fù)，屬嚴(yán)峻損毀的可更換。(3)踢腳錢局部損毀、殘缺、脫落的應(yīng)修復(fù)，大部損毀的予以補(bǔ)齊。3、樓地面工程(1)普通水泥樓地面起沙、空鼓、開裂的，應(yīng)修補(bǔ)或另抹面。(2)室內(nèi)潮濕嚴(yán)峻的，按原設(shè)計(jì)修理修繕。4、抹灰工程(1)外墻抹灰起殼剝落的應(yīng)修復(fù)；損毀面積過大的，可全部鏟除重抹，按現(xiàn)行修理修繕標(biāo)準(zhǔn)年限執(zhí)行。(2)清水墻損毀應(yīng)修補(bǔ)嵌縫，直垛墻風(fēng)化過多的，可做抹灰，外墻勒腳損毀的應(yīng)按現(xiàn)行修理修繕標(biāo)準(zhǔn)年限執(zhí)行。(3)內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的應(yīng)修復(fù)；每面墻損毀超過一半以上的，可鏟除重抹，原無踢腳線的，結(jié)合墻面抹灰應(yīng)按原結(jié)構(gòu)恢復(fù)。(4)天棚抹灰損毀的，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保平安。抹灰層松動(dòng)，有下落危急的，須鏟除重抹。5、油漆粉飾工程(1)門窗、紗門窗、百葉窗、欄桿等油漆剝落；失去愛護(hù)作用的應(yīng)定時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)，按修理修繕年限規(guī)定執(zhí)行。房屋修理修繕標(biāo)準(zhǔn)WI/JZ-011B/02/3(2)鋼門窗、鐵皮落水管、落水斗、室內(nèi)鑄鐵污冰管、暖氣片或其它各類鐵構(gòu)件(鐵欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件誘蝕．應(yīng)除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆，按原設(shè)計(jì)油飾應(yīng)三年噴刷一次。(3)油漆損毀修補(bǔ)時(shí)要盡量和原色全都。6、水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備修理修繕(1)供電線路及燈具的管理，應(yīng)遵守供電部門的操作規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。(2)上、下水及衛(wèi)生設(shè)備的損毀、零件殘損及堵塞，應(yīng)修理配齊或疏通。(3)附屬于高層樓房的壓力水箱，污水管道及泵等損毀，除與供水部門有專項(xiàng)協(xié)議外，均應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。儲(chǔ)水箱應(yīng)定時(shí)清洗。(4)電梯、暖氣、管道、通風(fēng)等設(shè)備損毀時(shí)，應(yīng)及時(shí)修理修繕；零配件殘損的，應(yīng)配齊全。7、金屬構(gòu)件修理修繕(1)金屬構(gòu)件銹爛損毀的，應(yīng)修復(fù)或更換。(2)避雷設(shè)備損毀、失效的，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。8、公共部位及室內(nèi)刷白公共部位及室內(nèi)刷白普通涂料每三年一次。所有權(quán)單位或被委托單位負(fù)責(zé)組織施工，用戶樂觀主動(dòng)協(xié)作。施工必需保證質(zhì)量，達(dá)到用戶滿意。（二）供水設(shè)備1、在正常狀況下要保證用戶全天正常生活用水。對(duì)管線、閥門的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象要及時(shí)修理修繕。要節(jié)省用水，嚴(yán)格執(zhí)行按水表計(jì)量收費(fèi)的方法。2、水池（箱）每半年要清洗一次，保證水質(zhì)清潔衛(wèi)生。3、供水設(shè)備要常常保養(yǎng)檢查，損毀要及時(shí)修理修繕，保證用戶的正常使用。因事故停水，修理時(shí)間一般不應(yīng)超過24小時(shí)，停水前要通知用戶提前做儲(chǔ)水籌備。(三)排水設(shè)備l、常常保持污水外排系統(tǒng)暢通，水堵不溢，污水檢查井每月要清理檢查一次，保持井內(nèi)無雜物，井壁不滲、不漏、不傾斜，管線不沉、不漏，井蓋完好?；S池要每年清掏兩次。2、用戶室內(nèi)外下水管線堵塞，要從報(bào)修之日起，在24小時(shí)內(nèi)疏通完。房屋修理修繕標(biāo)準(zhǔn)WI/JZ-011B/03/3(四)供電設(shè)備1、供電設(shè)備(包括電表)必需確保平安完好，保證用戶的正常使用。變壓器要設(shè)圍欄、加鎖；設(shè)有專人管理和修理修繕．2、用戶報(bào)修用電設(shè)備，要及時(shí)修復(fù)，一般不超過十二個(gè)小時(shí)。3、因供電設(shè)備修理修繕養(yǎng)護(hù)不及時(shí)或因人為問題發(fā)生事故，給用戶造成經(jīng)濟(jì)損失的，管理單位要負(fù)責(zé)賠償或承擔(dān)其它責(zé)任。(五)其它配套設(shè)備1、小區(qū)內(nèi)的護(hù)欄、小品、涼亭、道路、硬鋪裝，路燈及各類娛樂設(shè)備(兒童娛樂玩具)等，要及時(shí)修理修繕養(yǎng)護(hù)，定時(shí)對(duì)機(jī)械部位檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑；不常常運(yùn)行的機(jī)械設(shè)備進(jìn)行盤車、試車，發(fā)覺小故障及時(shí)排除，保持完好無損。2、加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)道路的管理和修理修繕養(yǎng)護(hù)，防止大面積損毀，保證小區(qū)內(nèi)道路暢通。（六）定時(shí)進(jìn)行房屋完好等級(jí)評(píng)定房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比。即:完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積房屋完好率=×100％總的房屋建筑面積新竣工房屋從第三年起，每?jī)赡暧善焚|(zhì)部組織按國家《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評(píng)定，計(jì)算出每個(gè)物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋未能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)評(píng)定完好率。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/01/14一、土建部分的修理修繕（一）、墻和頂棚修理修繕（石膏板基層）1、修補(bǔ)發(fā)絲裂縫a.沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)樱蒙凹埓蚰ゲ⑶謇頋崈?，露出基層。b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩?zhàn)哟虻?待干后補(bǔ)刷面層涂料。2、修補(bǔ)一般裂縫（剛性基層，非沉降裂縫）a.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見原裂縫，清除粉散顆料。b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤(rùn)后，涂刷水泥結(jié)合層。c.籌備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時(shí)使用。d.用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光,然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料。e.在補(bǔ)縫材料干燥后，在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?，涂刷涂料?、修補(bǔ)小孔、小洞對(duì)于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩?zhàn)?、墻板灰或其它合適的填充材料進(jìn)行填塞。a.填塞孔洞前先清除孔隙四周酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。b.填塞孔洞后，需經(jīng)過幾個(gè)小時(shí)的干燥時(shí)間，然后用砂紙磨平，利用邊磨邊劃圈的運(yùn)動(dòng)將修補(bǔ)的邊融合。c.在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。4、修補(bǔ)大的孔洞a.先剔鑿墻面孔洞四周酥松的基層，清掃沖洗潔凈,用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填。b.為避開嵌填物達(dá)到一定強(qiáng)度后，抹灰層造成或造成或產(chǎn)生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片，用水泥釘固定在洞四周基層上。c.清水濕潤(rùn)基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。d.等修補(bǔ)的部分凝固干燥后，刮膩?zhàn)哟虻?，干后用砂子打磨，分別噴刷二道表面涂料。（二）、更換地面或墻面瓷磚、瓷片1、剔除損毀的瓷磚，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)?，噴灑水濕?rùn)。2、涂抹水泥結(jié)合層。3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面，用手壓貼，并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。4、必需留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/02/145、修補(bǔ)工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹潔凈。6、對(duì)于外門窗四周瓷磚的修補(bǔ)，把需要更換的瓷磚進(jìn)行鑿除（含結(jié)合層），在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料（修補(bǔ)程序同1.2.3.4（三）、更換外墻面、地面馬賽克1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。2、將塵土沖洗潔凈，修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層（水泥加107膠）。3、按損毀大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。4、手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整，與原墻、地面平直。5、粘貼約４小時(shí)后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙，用棉紗把馬賽克表面擦潔凈。（四）、地下室墻體堵漏1、堵塞不漏水的孔洞a.超過1/8英寸的裂縫，必需用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必需清除潔凈。b.將裂縫用水浸濕。c.用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時(shí)，灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。d.填補(bǔ)材料要保持濕潤(rùn)，并養(yǎng)護(hù)三天。e.以上填補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂，其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補(bǔ)的部位(半小時(shí)要用完),半小時(shí)用濕手揩光面。2、堵塞漏水孔洞a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。b.用水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時(shí),按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說明配料，并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(shí)(一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝聚硬化前要及時(shí)抹平。（五）、修補(bǔ)損毀的人行道和車道1、如損毀面積不大,可以用107膠拌水泥，依照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于大面積損毀的修補(bǔ)，采納用1:2:2硅酸鹽干硬性混凝土。a.將人行道或車道表面松散或破裂的砼鑿掉，鑿除深度約1英寸。b.用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡）,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的所有散粒刷除潔凈。c.將要修補(bǔ)的砼表面浸濕（但未能太濕）。d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌和物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí),填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面，以便搗實(shí)下沉。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/03/14e.用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。養(yǎng)護(hù)６天。(人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走)。2、人行道或車道上裂縫修補(bǔ)a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。b.浸濕要澆搗的裂縫。c.澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。d.養(yǎng)護(hù)６天。注:如裂縫太窄不便填塞礫石砼時(shí),可用1:3水泥砂漿加107膠進(jìn)行修補(bǔ)；如裂縫或破損面積較大時(shí)，必需將其全部鑿除,并用新拌砼填實(shí)。（六）、開裂墻體和地面修補(bǔ)1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深，將該部位表面掏鑿成凹槽，用刷子將松散灰砂刷除潔凈。2、用水將需要修補(bǔ)的部位徹底浸濕。3、用1:3水泥砂漿（稠漿）填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養(yǎng)護(hù)６天。4、修補(bǔ)地面同墻體，養(yǎng)護(hù)48小時(shí)后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補(bǔ)處研磨成與地面齊平。（七）、修補(bǔ)損毀的踏步1、將損毀部分鑿成V形槽，直鑿至堅(jiān)實(shí)的砼層為止。2、用刷子將其表面的碎散物刷除潔凈。3、用水將露出部分浸濕。4、如踢腳的邊緣損毀，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。5、用水泥漿涂抹Ｖ形部分，并用1:3水泥砂漿將其填滿，抹平后養(yǎng)護(hù)６天。（八）、修補(bǔ)抹灰層1、修補(bǔ)抹灰層裂縫a.用小刀或刮刀插入裂縫，以探測(cè)需用灰膏深度。b.用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏“固定住”。c.刷除潔凈裂縫內(nèi)松散材料，并將裂縫浸濕。d.用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。e.如裂縫通過抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與四周部分相似的平面。f.每天早、晚各一次用花灑向修補(bǔ)面均勻地噴水,對(duì)其進(jìn)行濕養(yǎng)護(hù)，連續(xù)三天。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/04/142、修補(bǔ)大面積的抹灰層a.將損毀的抹灰面從墻體上刮除。b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對(duì)于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫，以便將打底涂層嵌牢，然后再用鐵絲刷刷砌體表面，并進(jìn)行全面沖洗；對(duì)于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。c.將抹灰基層用水潤(rùn)濕。抹第一遍1:3水泥砂漿，第一遍抹灰厚3/8英寸。d.在第一遍抹灰開始凝固，但尚未硬化時(shí)，就要進(jìn)行水平刮毛，以便于與第二層抹灰相結(jié)合。e.待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強(qiáng)度承受自身及第二遍抹灰層的重量時(shí)，即可進(jìn)行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時(shí)才能進(jìn)行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度，要不時(shí)均勻地向抹灰面灑水，直到籌備進(jìn)行第二遍抹灰為止；在進(jìn)行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。f.用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚，在其開始硬化時(shí)，再用抹子細(xì)壓一遍，抹灰完后，隔天才進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)連續(xù)一天。（九）、修理修繕滲水外墻1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，勾成斜縫。2、窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。3、在外墻滲水部位采納一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。3、外墻滲水面積較大時(shí)，可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。4、墻、板接縫處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。5、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10-15cm，將墻面和縫隙清理潔凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3度氯丁膠，在最后一度膠未干時(shí)即用水泥砂漿找平，再粉刷面層。（十）、修理修繕屋面水池(或水箱)1、先將水池(或水箱)四壁清洗潔凈。2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做愛護(hù)層。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/05/14（十一）、屋面修漏（剛性屋面）1、用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板造成或造成或產(chǎn)生變形,原剛性防水層分倉縫處漏水。2、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。3、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗潔凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。（十二）做砂漿面層1、整理、夯實(shí)基礎(chǔ)。2、首先將水泥、砂按1：1配好并干拌均勻，然后加水拌到顏色全都。3、水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立刻拍實(shí)，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。4、如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木塊搓平壓光（不宜撒干水泥）。5、如做地面在層應(yīng)保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。（十三）貼地面磚1、在房間四周墻面彈好+500mm水平線。2、基層處理：對(duì)于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗潔凈后刷水泥漿。3、做灰餅、做標(biāo)筋：①從墻面+500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘貼層的厚度；②依據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時(shí)，應(yīng)每隔1－1.5m作標(biāo)筋一道。有地漏的房間，標(biāo)盤應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯合。標(biāo)筋厚度監(jiān)控在20－30mm。4、抹線平面：依據(jù)標(biāo)筋高度用1：2或11：9.3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高，然后拍實(shí)并刮平，使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。5、規(guī)方、彈線、拉線：①測(cè)量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時(shí)，可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處；當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時(shí)，可用調(diào)整磚縫間的方法來解決；修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/06/14②依據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈監(jiān)控線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線。6、鋪貼地磚：①從房間里面對(duì)門口方向鋪貼；②在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)監(jiān)控在邊鋪磚邊澆灰；③磚背面抹滿、抹勻1：2粘漿的磚，準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時(shí)注意橫平豎直；④用木錘敲實(shí)、找平，貼得不實(shí)或低于水平監(jiān)控線高度的要摳出補(bǔ)漿重貼。7、勾縫：①用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應(yīng)密實(shí)，縫內(nèi)要平整光滑；②如縫隙很?。?mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實(shí)縫隙。③水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。8、養(yǎng)護(hù)：地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水，24小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人。（十四）坐廁安裝1、將預(yù)留排污管口四周清掃潔凈，取下臨時(shí)管堵，清除排污管內(nèi)的臟物。2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。3、在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對(duì)正，承接口上抹上玻璃膠，放在坐便器，并調(diào)整好坐廁位置。4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。5、將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對(duì)正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入8－10mm螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當(dāng)緊度。6、連接好水箱進(jìn)水軟管。（十五）立柱式洗面器安裝1、依照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。2、將立柱中心對(duì)準(zhǔn)墻壁上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對(duì)準(zhǔn)墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器和立柱移到別處。3、按墻上的印記用沖擊鉆10mm的膨脹螺栓孔，向孔內(nèi)打入10mm膨脹螺栓并擰緊。4、將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15－30mm厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置上。5、將洗面器安裝孔對(duì)準(zhǔn)墻面上膨脹螺并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應(yīng)適度）。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/07/146、交將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將立柱與地面接觸處裝修，虧損處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。二、修理門窗1、檢查門窗的附件是否齊全。2、檢查有無配件損毀。3、更換配件。4、將門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達(dá)到開關(guān)自如的目的。5、提請(qǐng)用戶注意：a.需定時(shí)往轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油。b.如門窗有損毀，不要輕易動(dòng)，以免發(fā)生不必要的意外。三、換鎖(木門、鐵門)1、拆下門鎖，檢查鎖壞在何處，如能修理，及時(shí)修理，如鎖未能使用即更換新鎖。2、鎖裝上后，查看鎖蓋與鎖孔是否協(xié)作緊密，反復(fù)開關(guān)，查看是否靈活。3、提示住戶不要用匙亂扭鎖，防止鎖內(nèi)部件損毀，造成無法使用。四、電的修理修繕（修理修繕人員排除故障在確認(rèn)線路完好后，方可恢復(fù)送電。）（一）、配電室開關(guān)故障（此項(xiàng)修理修繕適用于抽屜式低壓開關(guān)故障的修理修繕）1、分析原因：低壓開關(guān)跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：①因監(jiān)控線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，致使熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時(shí)，空氣開關(guān)燒壞。②因監(jiān)控線路過載，開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時(shí)，空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長(zhǎng)期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴(yán)峻發(fā)熱燒蝕損毀。2、修理修繕程序：a.針對(duì)①的狀況，先將抽屜上的空氣開關(guān)置于“off”位置，再將電源兩側(cè)的斷路器置于分閘位置（依據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路負(fù)荷狀況下），然后將開關(guān)抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，查找短路故障點(diǎn)，排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣愛護(hù)元件是否完好，愛護(hù)元件動(dòng)作的整定值是否滿意設(shè)計(jì)要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器，恢復(fù)正常送電。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/08/14b.針對(duì)②中的狀況，如是開關(guān)跳閘，先將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置（依據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路狀況下），然后將開關(guān)抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，確線路無故障后，將開關(guān)抽屜復(fù)位，恢復(fù)正常送電，然后用鉗型電流表測(cè)試三相負(fù)載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測(cè)），看是否超過設(shè)計(jì)要求；如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘，需將此線路負(fù)荷削減；如空氣開則關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損毀，則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可恢復(fù)正常送電。3、驗(yàn)電：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。（二）、住戶家中無電1、分析原因，住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成：①線路停電檢修。②用戶總開關(guān)燒壞。③因住戶使用的電器設(shè)備內(nèi)部故障，或線路短路致使愛護(hù)監(jiān)控開關(guān)跳閘。④進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。⑤電度表燒壞。2、修理修繕程序：ａ.若屬①中的狀況，應(yīng)向住戶說明停電的原因。ｂ.針對(duì)②中的狀況，首先斷開電源開關(guān)，檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場(chǎng)，看線路是否出現(xiàn)短路、負(fù)荷太大超過電源愛護(hù)開關(guān)容量、接線端子接觸不良長(zhǎng)期過熱燒壞所致。將住戶房?jī)?nèi)用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來，將所有照明開關(guān)都斷開，用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣狀況。若線路完好，則查看接線端子上的接線是否結(jié)實(shí)，最后更換電源開關(guān)，將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復(fù)正常供電。ｃ.針對(duì)③中的狀況，首先將與跳閘的愛護(hù)監(jiān)控開關(guān)關(guān)于的電氣設(shè)備插頭從插座上拔下（或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開），用萬用表檢查電源線路是否正常，然后合上愛護(hù)監(jiān)控開關(guān)，逐一將電氣設(shè)備接到電源上，直至找出故障跳閘原因并解決。ｄ.針對(duì)④中的狀況，斷開電源開關(guān)，將接線端子上的線接結(jié)實(shí)，再用萬用表檢查確認(rèn)線路正常后方可恢復(fù)送電。ｅ.針對(duì)⑤中的狀況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是否準(zhǔn)確。確認(rèn)是表自身質(zhì)量原因而燒壞，可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號(hào)電度表，否則將依照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。3、驗(yàn)電當(dāng)故障排除后，確認(rèn)線路完好時(shí)，方可送電，并用萬用表測(cè)量電壓是否正常。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/09/14（三）、插頭無電1、分析原因：插座無電可能由以下原因造成：①由于外界因素引起的人為停電，如檢修線路操作。②由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間，造成線路短路；或因該插座電源線路超負(fù)荷時(shí),致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng)開關(guān)跳閘。③因?yàn)轭l繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動(dòng),接觸不良。④線路出現(xiàn)斷線。2、修理修繕程序：a.針對(duì)①中的原因，可告知用戶現(xiàn)在是在停電檢修線路。b.針對(duì)②中的狀況，首先了解住戶使用的現(xiàn)場(chǎng)狀況，然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn),再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開關(guān)合上，恢復(fù)送電。若線路超負(fù)荷,可告知住戶及時(shí)處理。c.針對(duì)③中的狀況，先斷開此回路電源開關(guān)，將插座重新接線，確認(rèn)接線線結(jié)實(shí)可靠后，方可送電。d.針對(duì)④中的狀況，先斷開此回路的電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，故障排除后方可送電。3、檢電：插座線路送電后，用電筆驗(yàn)電,再用萬用表電壓檔檢測(cè)供電電壓是否穩(wěn)定正常。（四）、住房門鈴不響1、分析原因：門鈴不響可能由以下原因造成。①電池使用時(shí)間過長(zhǎng)，電力不足。②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕，而使門鈴斷電，鈴不響。③線路問題造成鈴不響。④門鈴開關(guān)接觸不良。2、修理修繕程序：a.針對(duì)①中的狀況，則需換上新電池。b.針對(duì)②中的狀況，則取下門鈴盒，用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去掉，調(diào)整電源極板，使其與電池接觸良好。c.針對(duì)③中的狀況，則用萬用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴自身線路有故障，需修理或更換,排除故障后，方可恢復(fù)門鈴的正常使用。d.針對(duì)④中的狀況，修理或更換門鈴開關(guān)。3、檢驗(yàn)：修理修繕完畢后，反復(fù)試用幾次，直至達(dá)到預(yù)期效果。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/010/14（五）、燈不亮1、分析原因：燈不亮可能由以下原因造成。①燈內(nèi)燈絲燒斷。②燈泡與燈頭接觸不良。③電源保險(xiǎn)絲熔斷。④電源開關(guān)接觸不良。2、修理修繕程序：a.針對(duì)①中的狀況，將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級(jí)的燈泡。b.針對(duì)②中的狀況，將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查確認(rèn)燈泡是好的，電源開關(guān)斷開，用電筆檢驗(yàn)燈頭上是否有電，確認(rèn)有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸結(jié)實(shí)后方可送電。c.針對(duì)③中的狀況，將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險(xiǎn)絲,方可送電。d.針對(duì)④中的狀況，檢查電源開關(guān)接線端子接線是否結(jié)實(shí)，用電筆觀測(cè)開關(guān)輸出端，在開關(guān)斷開與合上時(shí)輸出端是否有電，從而驗(yàn)證是否電源開關(guān)自身故障造成，應(yīng)及時(shí)更換開關(guān)。3、檢驗(yàn):故障排除后，合上開關(guān)３次，看燈泡發(fā)光是否正常。注：上述修理修繕過程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個(gè)單元內(nèi)燈（二盞以上）都不亮?xí)r，首先檢查電源開關(guān)是否斷開，用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排除,確認(rèn)線路正常時(shí)，方可送電。五、水的修理修繕（一）、樓上水漏到樓下1、檢查樓上何處漏水下來，如是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)及時(shí)疏通；如是馬桶漏水，應(yīng)及時(shí)檢修樓上馬桶，其它地方漏水，都應(yīng)及時(shí)處理。2、修理修繕完畢后48小時(shí)跟蹤查看，看是否還有其它地方漏水。（二）、個(gè)別樓層停水1、先查清停水位置，關(guān)閉總閥，用工具拆開支閥，取出濾網(wǎng)，清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥，打開總閥供水。2、做好跟蹤，檢查各住戶是否有水。（三）、修理修繕墻內(nèi)水管1、先查找原因：關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門，查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),如轉(zhuǎn)動(dòng)說明墻內(nèi)水管破漏。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/011/142、修理修繕時(shí)先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。3、裝入新水管。4、打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補(bǔ)好水泥,再重新貼上瓷片。5、修理修繕完畢，關(guān)閉房間內(nèi)所有水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),并作24小時(shí)跟蹤檢查。（四）、水龍頭漏水1、檢查漏水狀況,拆下水籠頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。2、如是內(nèi)芯橡皮過小或破損,應(yīng)更換。3、如是水籠頭自身有沙眼而漏水,應(yīng)更換水籠頭。4、修理修繕后,應(yīng)反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開關(guān)自如。（五）、開關(guān)、接頭漏水1、檢查開關(guān),接頭何處漏水,如有破損狀況,應(yīng)及時(shí)檢修。2、修不好,要及時(shí)更換開關(guān)或接頭。3、修理修繕完畢后,水管加壓,反復(fù)開關(guān)數(shù)次,看是否漏水。（六）、洗臉（菜）盆漏水1、先檢查何處漏水,如是存水彎頭管處漏水，應(yīng)馬上檢修此處,先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損狀況；如有必要，則更換彎管,或用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以達(dá)到不漏水為止。2、如是軟管斷裂、漏水,應(yīng)及時(shí)更換軟管,并把接頭處接好。3、如是水龍頭(水咀)或接頭漏水,檢查水龍頭(水咀)或接頭處是否有破裂損毀狀況,如有破裂損毀狀況,應(yīng)及時(shí)換上新水龍頭(水咀)或接頭,并用生膠帶密封此處。4、如是臺(tái)式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。5、在修理修繕完畢后,放水試漏,以達(dá)到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(約需四小時(shí)),再在四周泡水檢驗(yàn)。（七）、洗臉（菜）盆堵塞1、先用抽子試通，不通時(shí)再查明堵塞原因。2、取下存水彎倒掉雜物后，裝好存水彎。3、如再不通則打開檢查口,用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。4、用疏通機(jī)疏通,再用水試通直至通暢為止。5、用大水試排水管，如流水順暢則說明已疏通好；如去水較慢則說明仍堵塞，更換排污橫管。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/012/14（八）、馬桶堵塞及漏水1、堵塞(1)首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水通倒水）試座廁是否去水順暢，如順暢則表明以疏通好；如仍去水滿則按2步驟進(jìn)行。(2)如堵塞嚴(yán)峻則應(yīng)拆開座廁疏通：①先看整個(gè)坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應(yīng)向住戶說明狀況并征得住衣的同意后方可動(dòng)手拆坐廁；②剔除坐廁四周、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；③如坐而座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐而座四周的地磚；如坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母，然后才抬開坐廁；④反沖坐廁并用鐵線勾出坐而S形存水彎頭內(nèi)的臟物；⑤用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機(jī)疏通排污管；⑥用大水試排污管，如流水順暢則重新裝回坐廁；如仍堵塞，則更換排污橫管。2、漏水a(chǎn).先檢查漏水狀況：如是出水口漏水,應(yīng)先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶,查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損毀應(yīng)立刻更換；裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥密封馬桶的四周(三小時(shí)后可以使用)。b.修理修繕完畢后,放水看是否漏水。（九）、浴缸堵塞和漏水1、堵塞a.如堵塞部位在室內(nèi)，則用疏通機(jī)疏通，再用水試通至正常為止。b.如堵塞部位在室外,則取下窗花,系好平安帶出到室外，打開檢查口取出雜物,用水試通直到正常。2、漏水a(chǎn).如排水管漏水,打破瓷片,取下排水管重新安裝,試水后不漏為止。b.修理修繕完畢后,打開水龍頭往浴缸內(nèi)放水,查看是否排放。往浴缸內(nèi)放水到一定水量后,存放5分鐘再排放,查看相關(guān)位置有無漏水。（十）、疏通地漏1、先用抽子試通，若不通則打開檢查口檢查，清理雜物。2、仍不通時(shí)再使用疏通機(jī)疏通直至通暢為止。3、用水試通到正常使用。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/013/14（十一）廚房/衛(wèi)生間查漏1、確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向，并認(rèn)真查看具體滲漏部位。2、關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位（包括坐而水箱），查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如不轉(zhuǎn)動(dòng)則說明給水管不漏水；如水表轉(zhuǎn)動(dòng)說明給水管漏水。3、用鐵釬貼著給水管漏水可疑處認(rèn)真聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處，直至找到漏水處。4、排除給水管漏水故障后如仍漏水，則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機(jī)切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。5、衛(wèi)生器具一般狀況下是接頭漏水。如切磚機(jī)切開漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭，如接頭不漏水測(cè)肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。（十二）排水排污橫管安裝1、用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。2、用塑料紡織袋運(yùn)走碎的地磚、水泥砂漿。3、鏟盡排水排污管上的泥土。4、取出破爛的或嚴(yán)峻堵塞的排水排污橫管。5、平整夯實(shí)裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。6、排水排污管就位（此時(shí)應(yīng)注意到排水排污管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管）。7、從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管：①如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應(yīng)全部塞滿；②如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結(jié)，注意接口應(yīng)注滿PVC膠水。8、排水排污管全部裝好后，用水反復(fù)試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實(shí)，夯實(shí)時(shí)應(yīng)注意裝管部位的用力未能太大。（十三）水管或配件破裂漏水1、給水管漏水①迅速關(guān)閉供水閥與循回閥。②鍍鋅鋼管原則上不允許焊補(bǔ)，尤其是生活飲用水管，盡量避開焊補(bǔ)，可更換新管。③PPR管采納熱熔技術(shù)進(jìn)行修補(bǔ)。修理修繕服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/014/142、閥門漏水①閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊上。②閥門鉸或銷斷落，重新更換裝上閥門鉸或銷。③閥門破裂，重新更換新閥門。3、接頭漏水①軟接頭漏水：則先關(guān)閉水閥，裂縫填料后加固并盡快更換。②三通、直通漏水：需更換或補(bǔ)焊。3、噴淋管破裂漏水①當(dāng)噴淋頭破裂時(shí)，迅速切斷穩(wěn)壓泵電源和關(guān)閉供水閥門。②通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號(hào)。③搬遷現(xiàn)場(chǎng)的物品避開水泡。④更換新噴淋頭。⑤若無備用噴淋頭，可先用堵頭堵塞待材料購回時(shí)再更換。⑥更換后試水，該點(diǎn)應(yīng)無漏水。⑦并通知消防中心值班解除該回路的水流指示器信號(hào)。⑧記錄事件的原因和修理修繕結(jié)果。4、下水管滲漏或破裂①鑄鐵管有砂眼應(yīng)焊補(bǔ)，②PVC管滲漏，宜對(duì)接頭重新填料后進(jìn)行緊固；如破裂應(yīng)更換新管。六、修理修繕電器注：住戶電器一般以住戶送外修理修繕為主(以下為修熱水器為例)。1、熱水器不出火a.看是否氣源關(guān)閉。b.關(guān)氣、取蓋、檢查打火器。c.查找原因后修好。d.裝蓋、裝手柄。e.開氣打火正常使用。2、不出熱水a(chǎn).先關(guān)冷水,檢查熱水閥門。b.如閥門內(nèi)芯壞換閥門芯。c.裝入新閥門內(nèi)芯后。d.打著火后先開冷水閥門,后熱水閥門看是否有熱水出來。e.如無熱水出來,在關(guān)好所有閥門后,再拆開熱水器清洗過濾網(wǎng)。f.修理修繕完畢后,反復(fù)打火數(shù)次,使之點(diǎn)火正常；反復(fù)扭動(dòng)水閥門數(shù)次,使之開關(guān)自如。房屋建筑標(biāo)識(shí)管理WI/JZ-013B/01/11、開元國際各類標(biāo)識(shí)牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等（除道路xx標(biāo)志）由企業(yè)研發(fā)中心統(tǒng)一設(shè)計(jì)、制作。2、小區(qū)道路xx標(biāo)志由承包小區(qū)車場(chǎng)道路xx設(shè)備工程的供方按國家關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)制作、安裝。3、小區(qū)入伙后，由管理處負(fù)責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣揚(yáng)牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)安裝到位。須填寫的標(biāo)牌，應(yīng)用電腦打字后粘貼，禁止用手填寫。4、管理處辦公室宜按公司統(tǒng)一形象進(jìn)行裝修，由管理處鋪設(shè)的設(shè)備房地磚的材質(zhì)、顏色，設(shè)備表面油漆的顏色，須參考設(shè)備管理手冊(cè)中“設(shè)備顏色規(guī)定”關(guān)于要求進(jìn)行選材，施工。5、土建施工或設(shè)備修理修繕保養(yǎng)作業(yè)時(shí)，可能對(duì)業(yè)主造成危急的，須用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。重要危急設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。6、庫存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識(shí)，有用件與報(bào)廢件應(yīng)分開放置，防止誤用。7、兒童樂園等小區(qū)游樂或健身設(shè)備應(yīng)懸掛或張貼使用說明、收費(fèi)方法及警示標(biāo)識(shí)。8、雨天，路滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識(shí)牌，防止業(yè)主意外滑倒。修理修繕材料管理規(guī)定WI/JZ-014B/01/11、修理修繕班下個(gè)月的材料方案，應(yīng)在本月25日前報(bào)管理處采購主管，由采購主管送交管理處主任審批，確定下月需購買的材料。2、一般材料由采購主管與所需物資部門協(xié)同購買；采購時(shí)要兩人同行采購，報(bào)銷時(shí)附采購方案或報(bào)告書。3、采購材料要貨比三家，認(rèn)準(zhǔn)質(zhì)量，相同質(zhì)量下應(yīng)取最低價(jià)進(jìn)行采購，供貨方應(yīng)為合格供應(yīng)商。4、材料購回后應(yīng)由修理修繕班進(jìn)步行驗(yàn)證，發(fā)票數(shù)量應(yīng)與貨相同，物品及數(shù)量應(yīng)與方案內(nèi)容相同。如在驗(yàn)證時(shí)依據(jù)驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)發(fā)覺不合格品時(shí)，應(yīng)即時(shí)通知采購主管，并會(huì)同管理處主管主任對(duì)不合格品進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)不合格品應(yīng)及時(shí)處理，對(duì)不合格品的處理方法有返修、降級(jí)使用、退貨或報(bào)廢?！恫缓细衿诽幚韱巍酚伤栉锲凡块T主管負(fù)責(zé)填寫，由主管主任確認(rèn)。物品閱歷證后，應(yīng)對(duì)所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)。5、材料入庫應(yīng)由庫管員驗(yàn)收，庫管員開入庫單，并在發(fā)票反面簽上名；采購主管也應(yīng)在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其中的一聯(lián)附在發(fā)票后作為報(bào)銷憑據(jù)。6、臨時(shí)或應(yīng)急材料可以先口頭報(bào)告同意購買，再補(bǔ)填《采購方案審批表》或補(bǔ)寫正式報(bào)告，補(bǔ)填《采購方案審批表》時(shí)臨時(shí)以“L”表示，緊急以“J”表示。7、材料出庫時(shí)需注明此材料用于什么地方、什么用途，領(lǐng)料人需在出庫單上簽名。8、修理修繕人員可以依據(jù)日常實(shí)際狀況一次性領(lǐng)用若干材料，領(lǐng)料人需在出庫單上注明所領(lǐng)用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫單上簽名；修理修繕人員在領(lǐng)用專用配件時(shí)，需拿廢舊零部件換取。9、修理修繕人員在履行修理修繕任務(wù)后，所節(jié)余的材料應(yīng)如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。10、禁止修理修繕人員利用工作之便，多領(lǐng)冒領(lǐng)材料搞關(guān)系，一經(jīng)發(fā)覺，從嚴(yán)處理。11、庫房保管員應(yīng)按材料的品種、質(zhì)量、性能不同實(shí)行不同的保管措施，否則造成損失追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。12、發(fā)放材料要堅(jiān)持憑派工單發(fā)料。13、材料出庫須遵循先進(jìn)先出的原則，對(duì)入庫的材料要作好日期標(biāo)識(shí)，以便于發(fā)放管理。14、材料庫房每月要進(jìn)行一次庫房盤存，每季度要對(duì)修理修繕人員領(lǐng)用的材料公布一次。設(shè)備維保分公司在半年工作總結(jié)中，要具體分析材料使用狀況，做到降低成本、節(jié)省開支、杜絕鋪張。水池（箱）清洗規(guī)程WI/JZ-015B/01/5一、二次供水及其作用生活飲用水二次供水是指通過二次供水設(shè)備間接向用戶供應(yīng)生活飲用水的行為。二次供水設(shè)備是指為保障生活飲用水而設(shè)置的高、中、低位水池（箱）及附屬的管道、閥門、水泵機(jī)組、氣壓罐等設(shè)備。二次供水是利用市政管網(wǎng)低峰供水時(shí)的富余水壓，將市政自來水直接送上高位水池，或通過低壓水池蓄水并利用水泵將自來水抽上高位水池，以解決四、五層以上住戶的飲用水及消防應(yīng)急用水問題。二、二次供水水質(zhì)污染的一般表現(xiàn)水變濁渾濁度是評(píng)價(jià)飲用水質(zhì)量的一項(xiàng)重要指標(biāo)。水中的一些污染自身就是微?；蛭接谖⒘Ｉ?，由于微粒能汲取和散射光線，因此，可使渾濁度作為反映飲用水物理性狀的一項(xiàng)指標(biāo)。渾濁度不僅是外觀性指標(biāo)，隨著渾濁度的降低，水中細(xì)菌、大腸菌、病毒、三價(jià)鐵、四價(jià)錳、有機(jī)硅、色度及有些自身溶解度低而附著在其他雜質(zhì)上的鈷、釩和大多數(shù)多環(huán)芳烴等也都能相應(yīng)降低。造成或造成或產(chǎn)生氯仿的腐植酸和富里酸為陰離子聚合電解質(zhì)，加注混凝劑后將脫穩(wěn)為微小顆粒，也可隨濁度降低而降低。水的濁度≤3NTU。異味異味即水的臭和味，它的造成或造成或產(chǎn)生主要是有機(jī)物的存在，是由于生物活性增加或工業(yè)污染所致。造成或造成或產(chǎn)生異味可能是原水水質(zhì)改變或水處理不充分的信號(hào)。水的臭和味≤無異味（2級(jí)）。色度大純水無色透亮，清潔水在水層淺時(shí)應(yīng)為無色，深層時(shí)為淺蘭綠色。水色表明可能存在有機(jī)污染，給人以不快樂感。水的色度≤15度。紅蟲存在紅蟲是搖蚊的幼蟲形態(tài)，一般呈圓柱形蠕蟲狀，長(zhǎng)2—30mm不等，直徑2mm，體內(nèi)因含有一種類似血紅素的物質(zhì)血紅朊，故呈紅色，習(xí)慣稱之為“紅蟲紅蟲無毒，但對(duì)人的感官上的刺激較為劇烈。搖蚊產(chǎn)卵于水面，能粘附在池壁及其他固體上，卵孵化成幼蟲（即紅蟲）約需2—7天，當(dāng)溫度介于20—22℃最佳孵化條件時(shí)，一般只需2—3天；遇寒冷（6℃以下）季節(jié)，卵的孵化即停止。幼蟲靠身體表面的被膜進(jìn)行呼吸，常底棲生活，易在淤泥中筑巢，多以水底或懸浮腐屑（其上主要附著大量細(xì)菌）為食。由于幼蟲體內(nèi)的血紅朊較耐氧，故可在溶氧貧的高混濁的污水環(huán)境下生存30—120天，一般狀況下幼蟲生長(zhǎng)共經(jīng)歷四個(gè)期。時(shí)間為15—30天，最后蛻皮成蛹。蛹黑，1—2日成蚊，大多數(shù)狀況下，搖蚊的這種生活周期變化每年有兩個(gè)，分別出現(xiàn)在本地春季（5—xx月）和夏季（8紅蟲對(duì)氯的抗性一般在4—6mg/L，30分鐘致死。水池（箱）清洗規(guī)程WI/JZ-015B/02/5肉眼可見物水中不得含有沉淀物、肉眼可見的水生生物及令人嫌惡的物質(zhì)。肉眼可見物的來源表現(xiàn)在水中存在某種顏色、呈現(xiàn)水草或藻類等植物、甲殼蟲、紅蟲或微粒懸浮物、沉淀物等。PH值下降PH值的定義是水中氫離子活度倒數(shù)的對(duì)數(shù)值。PH值的大小反映了水的酸性和堿性，但并未能直接表明水樣的具體酸度和堿度。在25℃，PH值等于7時(shí)，溶液為中性。但水的中性點(diǎn)隨溫度而變，在0℃時(shí)是PH7.5，在水的PH值應(yīng)在6.5—8.5之間。菌類增加水中細(xì)菌的多少，可判定水質(zhì)被生活廢棄物污染的程度，污染物包括各種污水、垃圾、糞便等。水中細(xì)菌增多，說明水被有機(jī)物污染，但未能說明污染的來源，因此，必需結(jié)合大腸桿菌群數(shù)來推斷水質(zhì)污