住宅項目可行性研究報告

目錄

第一部分：項目總論.................................................5

1.3.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況...................................6

1.3.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由...................................9

1.3.3項目投資的必要性.......................................9

1.4.1項目名稱..............................................10

1.4.2項目建設(shè)單位概況......................................10

1.4.3項目地塊位置及現(xiàn)狀....................................10

1.4.3.1位置及出讓要求..................................10

1.4.3.2四至及土地現(xiàn)狀...................................11

1.4.3.3周邊社區(qū)配套設(shè)施.................................13

1.4.3.4大市政配套.......................................15

1.4.3.5項目周邊環(huán)境.....................................16

1.4.4項目規(guī)劃控制要點......................................19

1、規(guī)劃用地情況.........................................19

2、土地使用強度.........................................19

3、建筑設(shè)計要求.........................................19

4、特殊要求.............................................20

第二部分：市場研究................................................20

2.1宏觀環(huán)境分析................................................20

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析......................................23

2.2.1行業(yè)政策..............................................23

2.2.2市場供給與需求........................................25

2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢..........................................31

2.3武漢市房地產(chǎn)市場分析........................................36

2.3.0宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析......................................36

2.3.1武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀..................................38

2.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資額和銷售額........................38

2.3.1.2商品房竣工面積和銷售面積........................38

2.3.1.3商品房新開工面積................................39

2.3.1.4商品房空置率....................................40

2.3.2武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢..............................41

2.3.2.1住宅市場需求預測.................................41

2.3.2.2住宅市場供給預測................................46

2.3.2.3住宅市場價格走勢預測............................49

2.3.3武漢市房地產(chǎn)供求分析.................................53

供應(yīng)分析.............................................53

需求分析.............................................54

價格走勢分析.........................................56

2.4板塊市場分析................................................57

2.4.1片區(qū)市場評述..........................................57

2.4.2分區(qū)域分析............................................57

2.4.3徐東片區(qū)發(fā)展前景......................................67

2.5競爭力分析..................................................68

2.5.1項目SWOT分析.........................................68

2.5.2.營銷策略研究..........................................69

2.6市場風險分析...............................................73

第三部分：項目開發(fā)方案............................................73

3.1項目整體定位...............................................73

3.2規(guī)劃設(shè)計分析...............................................74

1.初步規(guī)劃設(shè)計思路........................................74

2.規(guī)劃設(shè)計可行性分析......................................76

3.3項目設(shè)計規(guī)劃定位...........................................78

1.片區(qū)規(guī)劃................................................78

2.小區(qū)整體規(guī)劃原則........................................78

3.總平面布置..............................................78

4.交通組織................................................78

5.規(guī)劃指標................................................79

3.4項目建筑設(shè)計定位...........................................79

1.建筑方案總體構(gòu)思.......................................79

2.平面設(shè)計................................................80

3.立面設(shè)計................................................83

4.設(shè)施標準................................................83

3.5價格定位....................................................84

3.6戶型定位....................................................87

第四部分節(jié)能節(jié)水措施.............................................87

一、節(jié)能措施...................................................87

（-）建筑節(jié)能技術(shù)..........................................88

（二）采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施................................89

（三）建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用........................89

二.節(jié)水措施...................................................89

第五部分環(huán)境影響評價...........................................91

--環(huán)境條件調(diào)查...............................................91

二.施工期環(huán)境影響分析........................................91

三.項目建成后環(huán)境影響影響分析................................93

四.項目建成后環(huán)境保護治理措施.................................94

五.公眾參與..................................................95

第六部分勞動安全衛(wèi)生與消防......................................96

--勞動安全衛(wèi)生...............................................96

二.消防設(shè)施...................................................97

第七部分組織機構(gòu)與人力資源配置.................................97

組織機構(gòu)設(shè)置...............................................98

二.勞動定員..................................................100

三.員工培訓..................................................100

第八部分項目實施進度...........................................102

一、實施進度制定依據(jù)........................................102

二、項目實施進度..............................................102

第九部分投資估算..............................................104

一.投資估算的依據(jù)........................................104

二.建設(shè)投資估算...........................................104

(1)建筑工程費..........................................104

(2)安裝工程費..........................................106

三.設(shè)備及工器具購置費.....................................107

四.工程建設(shè)其他費..........................................107

(5)預備費用估算........................................112

(6)建設(shè)期貸款利息及融資成本............................112

(7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅...............................112

第十部分融資方案..............................................113

資金的渠道與方式..........................................113

二.編制資金流動計劃，確定資金的需求額.......................114

三.資金的任用和管理.........................................114

第十一部分財務(wù)評價............................................115

一.設(shè)項目法人項目財務(wù)評價...................................115

二.敏感性分析...............................................116

三.財務(wù)評價結(jié)論.............................................116

第十二部分：社會評價.............................................116

12.1周邊發(fā)展現(xiàn)狀..............................................116

12.2.社會影響分析..........................................121

12.3互適性分析..............................................122

12.4社會風險分析............................................123

12.5.社會評價結(jié)論..........................................123

第十三部分風險分析..............................................125

一、風險因素識別..............................................125

(-)市場風險.............................................125

(二)工程風險.............................................125

(三)資金風險.............................................125

(四)政策風險.............................................126

(五)社會風險.............................................126

二、風險評估..................................................126

(-)風險等級劃分.........................................126

(二)風險評估.............................................127

三、風險防范對策..............................................128

(-)風險對策的種類.......................................128

(二)項目風險對策.........................................128

第十四部分：研究結(jié)論與建議.......................................129

14.1可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議.........129

14.2結(jié)論......................................................129

14.3建議......................................................130

第十五部分：附錄.................................................130

15.1附表：....................................................130

15.2附圖：....................................................131

第一部分：項目總論

1.1報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，

對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑

方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

1.2報告編著依據(jù)

（1）項目建議書及其批復文件；

（2）控制性詳細規(guī)劃

（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（4）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》

（5）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（6）《住宅建筑設(shè)計標準》

（7）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》

（8）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（9）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

（10）國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；

（11）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；

（12）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》

（13）國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

（14）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（15）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；

（16）武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要；

（17）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年；

（18）湖北省、武漢市建設(shè)主管部門發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額；

（19）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；

（20）其他有關(guān)依據(jù)和資料。

1.3項目背景

1.3.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況

洪山區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：

洪山區(qū)位于長江之畔，東湖之濱，是武漢市以城帶郊的中心城區(qū)。全區(qū)自西

向東呈半圓形，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，西與武昌、青山兩區(qū)相鄰，北與

黃陂區(qū)、新洲區(qū)隔江相望，是武漢的東大門。全區(qū)版圖面積570平方公里，戶籍

人口82.6萬，常住人口超過100萬，轄8個街道6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。洪山區(qū)人文特色濃

郁，科教智力密集，交通發(fā)達便捷，山水資源豐富，發(fā)展空間廣闊，是創(chuàng)業(yè)、居

住的理想之地。

洪山區(qū)以科學發(fā)展觀為指導，充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢，深入實施“依法

治區(qū)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)區(qū)”戰(zhàn)略，積極推進先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市農(nóng)

業(yè)加快發(fā)展，經(jīng)濟社會保持了持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢。2007年，全區(qū)實現(xiàn)生

產(chǎn)總值224.9億元，比上年增長15.02%；規(guī)模以上工業(yè)增加值35.5億元，增長

20.95%；全口徑財政收入26.5億元，區(qū)級財政收入7.19億，分別增長26.2%和

22.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14698元，農(nóng)民人均純收入6901元，分別比上

年增長15.21%和10.19虬其中洪山鄉(xiāng)是洪山區(qū)經(jīng)濟最發(fā)達的一流鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全鄉(xiāng)生

產(chǎn)總值18.8億元，其中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值8417萬元，僅占4.5%；上交國地稅1.4

億元，其中農(nóng)業(yè)（含農(nóng)業(yè)企業(yè)）稅收全免。

近幾年來，洪山區(qū)人民努力發(fā)揮優(yōu)勢，搶抓機遇，開拓創(chuàng)新，經(jīng)濟和社會發(fā)展不

斷提速，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平持續(xù)提高。目前，洪山正步入經(jīng)濟發(fā)

展的快車道，涌動著開發(fā)建設(shè)的熱潮，”創(chuàng)業(yè)在洪山”、“居住在洪山”的理念正

逐漸深入人心。

發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢洪山的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善

自2000年以來，我們在城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境建設(shè)上多渠道籌措資金40億元

人民幣，新建和改建了大批主次干道、連通道和村組道路，城鄉(xiāng)路網(wǎng)及其配套設(shè)

施進一步完善。

洪山的建成區(qū)面積迅速擴大

5年來，城市建成區(qū)以每年4平方公里的速度擴大，面積從60平方公里擴

至80平方公里。根據(jù)綜合分析和預測，隨著“城中村”的改造和一批項目的興

建，洪山區(qū)未來5年建成面積將擴至110平方公里左右，洪山將崛起一座新城。

洪山的生態(tài)環(huán)境更加優(yōu)良

豐富美麗的山水資源，為營造優(yōu)越舒適的人居環(huán)境提供了良好的先天條件；

連續(xù)多年開展的整治與改造，更促進了城市環(huán)境的不斷改良。2003年，全區(qū)綠

色植被覆蓋率達到43%,年平均空氣質(zhì)量優(yōu)等天數(shù)達到264天，環(huán)境綜合評定指

標在全市位居前列。

洪山的科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境獨具特色

洪山區(qū)多年堅持以科技發(fā)展為重點，近幾年更大力打造民營科技企業(yè)創(chuàng)新發(fā)

展環(huán)境，已建成國家級科技創(chuàng)新企業(yè)中心，還建設(shè)了12個為中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)

發(fā)展提供服務(wù)的孵化基地，形成“一心十二點”的科技孵化格局。目前，全區(qū)科

技孵化面積達30萬平方米，已入駐企業(yè)800多家。洪山為創(chuàng)業(yè)者構(gòu)筑了政務(wù)服

務(wù)平臺、資金服務(wù)平臺、信息服務(wù)平臺、培訓服務(wù)平臺，還為企業(yè)發(fā)展壯大提供

更大的空間。

洪山的房地產(chǎn)開發(fā)效果顯著

與城市建設(shè)同步，洪山房地產(chǎn)發(fā)展迅速。1998年以來，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面

積累計達601萬平方米，竣工509萬平方米，近幾年每年開發(fā)面積都在100萬平

方米左右，新入住近10萬人。區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)已初步形成幾個規(guī)模較大的片區(qū)。去

年，洪山地區(qū)的房地產(chǎn)價格平均上漲200元/平方米，增值居全市前列。

打造創(chuàng)業(yè)和安居的樂園

堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，洪山區(qū)大力實施“科教興區(qū)”、“開放強區(qū)”、“民

營富區(qū)”三大戰(zhàn)略，全面推進新型工業(yè)化和城鄉(xiāng)一體化，努力促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟和社

會的協(xié)調(diào)發(fā)展。新的發(fā)展階段，洪山將呈現(xiàn)大開放、大調(diào)整、大建設(shè)的發(fā)展勢頭,

城鄉(xiāng)布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在進行重大調(diào)整，城市建設(shè)持續(xù)提速，全區(qū)將按“新區(qū)、

新城、新產(chǎn)業(yè)”的思路，以項目為支撐，以產(chǎn)業(yè)聚集為重點，同東湖新技術(shù)開發(fā)

區(qū)一道，繼續(xù)加快科技新城建設(shè)；將大力推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，按照武漢市城市

總體規(guī)劃，將在區(qū)內(nèi)66個村、9個農(nóng)林單位，總計91.8平方公里范圍內(nèi)逐步開

展“城中村”改造，今年起開始改造的首期25個村，現(xiàn)有村民住房920余萬平

方米、集體用房240萬平方米，其中約80%需進行改造。積極配合轄區(qū)建設(shè)新校

區(qū)，在青菱鄉(xiāng)黃家湖地區(qū)、洪山鄉(xiāng)南湖地區(qū)進行大規(guī)模建設(shè)。同時，現(xiàn)有高校就

近擴建也在同其周邊環(huán)境整治密切結(jié)合，在多個區(qū)域進行；根據(jù)城市規(guī)劃和市民

需求，集中進行大規(guī)模、高起點、設(shè)施配套環(huán)境優(yōu)美的新城建設(shè)，目前，已經(jīng)和

即將啟動的有南湖新城和東湖新城。

建設(shè)一個最適宜居住和最適宜創(chuàng)業(yè)的新城區(qū)是洪山區(qū)不變的發(fā)展目標，以建

立服務(wù)型的責任政府為目標，著力做好規(guī)劃調(diào)控和協(xié)調(diào)服務(wù)工作，改造和提升城

市功能，保護好山林水體，提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育，加強公共服務(wù)和治安管理，為

各界人士創(chuàng)造優(yōu)越的居住環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和發(fā)展環(huán)境。

徐東發(fā)展現(xiàn)狀：

本項目具體位于洪山徐東，武漢徐東片擁有優(yōu)越的地理位置，長江二

橋、和平大道、武青三干道、武青四干道、徐東大街等幾大主干道，路網(wǎng)

四通八達，具有交通方便、環(huán)境優(yōu)越、鬧中取靜的特點，為居住創(chuàng)造了良好

的條件。徐東片區(qū)曾經(jīng)在武漢城區(qū)中居發(fā)展冷板塊之列，它的騰飛不能不

說得益于橋梁與道路的建設(shè)，而區(qū)域的發(fā)展又給交通提出了新的要求，為

了緩解交通擁擠，徐東平價路口現(xiàn)修建地下人行通道，建成后，將實現(xiàn)人

車分流。

商業(yè)的長足發(fā)展，是徐東近年來騰飛的又一重要因素?！拔譅柆敗ⅰ靶?/p>

東平價”、“麥德龍”等商業(yè)網(wǎng)點的落戶，形成了良好的購物場所，激活

了片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，徐東商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、凱旋門大酒店和銷品貿(mào)的建設(shè)，更

加提升了片區(qū)的形象。

徐東區(qū)域樓盤多且集中，競爭激烈。特別是徐東大街沿線，由于緊臨

東湖片區(qū)，新近樓盤無論在品質(zhì)和價格上都欲接近東湖樓盤，因此樓盤品

質(zhì)不斷提升，居住觀念更新較快，徐東區(qū)域價格上升幅度較大。

1.3.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

近幾年來，洪山區(qū)人民努力發(fā)揮優(yōu)勢，搶抓機遇，開拓創(chuàng)新，經(jīng)濟和社會發(fā)

展不斷提速，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平持續(xù)提高。目前，洪山正步入經(jīng)

濟發(fā)展的快車道，涌動著開發(fā)建設(shè)的熱潮，”創(chuàng)業(yè)在洪山”、“居住在洪山”的

理念正逐漸深入人心。

與城市建設(shè)同步，洪山房地產(chǎn)發(fā)展迅速。1998年以來，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面

積累計達601萬平方米，竣工509萬平方米，近幾年每年開發(fā)面積都在100萬平

方米左右，新入住近10萬人。區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)已初步形成幾個規(guī)模較大的片區(qū)。去

年，洪山地區(qū)的房地產(chǎn)價格平均上漲200元/平方米，增值居全市前列。

具體到徐東，商業(yè)的長足發(fā)展，是徐東近年來騰飛的又一重要因素。

“沃爾瑪、“徐東平價”、“麥德龍”等商業(yè)網(wǎng)點的落戶，形成了良好的

購物場所，激活了片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，徐東商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、凱旋門大酒店和銷

品貿(mào)的建設(shè)，更加提升了片區(qū)的形象。此處配套的住宅小區(qū)建設(shè)成為發(fā)展徐

東的另一重點。因此，根據(jù)武漢市的城市規(guī)劃和發(fā)展計劃，在此地塊建立小區(qū)。

1.3.3項目投資的必要性

①當下房地產(chǎn)市場低迷，但是未來幾年內(nèi)形勢將會得到緩解，項目啟動對公司未

來幾年在武漢房地產(chǎn)市場中的發(fā)展有著重要的意義，有利于加強在武漢市房地產(chǎn)

市場中的地位。

②公司將進入徐東重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升

品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力有積極作用。

③項目建好之后應(yīng)該處于房地產(chǎn)回暖時期，因此公司從未來的利潤需求、可持續(xù)

經(jīng)營等角度分析該項目可以進行投資。

1.4項目概況

1.4.1項目名稱

洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)瀾韻花園居住小區(qū)建設(shè)

L4.2項目建設(shè)單位概況

本樓盤由武漢博大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負責開發(fā)，武漢博大房地產(chǎn)開發(fā)

有限責任公司，位于國家級武漢吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園，成立于2000年初。

現(xiàn)已儲備房地產(chǎn)開發(fā)土地400余畝，年開發(fā)能力25萬平方米，先后開發(fā)建設(shè)了

吳家山“五環(huán)公寓”、"博大精品花園”、“博大佳園”、“博大學府花園”、“華中汽車

維修中心”等優(yōu)質(zhì)工程項目。全部工程項目被評為“優(yōu)質(zhì)工程”，部分工程獲得建

筑工程“黃鶴杯銀獎”。

在經(jīng)營活動中，以“建優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)品牌企業(yè)”為立業(yè)之本，以優(yōu)越的工程

質(zhì)量，良好的服務(wù)回報社會。先后獲得“AAA信譽企業(yè)”、“湖北最佳投資信譽企

業(yè)”、“管理服務(wù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)”、“突出貢獻單位”、“誠信企業(yè)”、“質(zhì)量、誠信、服務(wù)

滿意率三優(yōu)企業(yè)”、“全國誠信單位光榮榜”上榜單位等榮譽稱號，連續(xù)多年被湖

北省和武漢市工商行政管理局評為“重合同守信用企業(yè)”。

2007年4月，因在行業(yè)內(nèi)的突出貢獻，本公司被湖北省企業(yè)聯(lián)合會授予“湖

北省優(yōu)秀企業(yè)稱號”。公司董事長潘新成先生被評為第五屆（2007年度）武漢地區(qū)

創(chuàng)名牌十大杰出人物。

通過近十年的經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)逐步確定了“以人為本，科學管理”的企業(yè)文化,

形成了一套行之有效的企業(yè)管理辦法和管理模式。堅持把“團結(jié)協(xié)作、勇于拼搏、

服務(wù)業(yè)主，回報社會”作為企業(yè)宗旨，積極參加社會公益活動，為構(gòu)建和諧社會

做出自己的貢獻。

1.4.3項目地塊位置及現(xiàn)狀

1.4.3.1位置及出讓要求

本招標地塊位于洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)，東臨土地中心儲備土地；南臨幸福村產(chǎn)

業(yè)發(fā)展用地；西臨楊園路；北臨沙湖大道（具體位置及四至見本招標文件附

圖所示），規(guī)劃用地總面積為108860平方米（以實測為準），規(guī)劃凈用地面

積為89580平方米（以實測為準）；規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地；容積率控制

在2.5以內(nèi)；可建總建筑面積按凈用地面積與容積率的乘積計算；建筑密度

不大于25%；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行；國有建設(shè)用地使用權(quán)

出讓年限為住宅用地70年。

總用地凈用地規(guī)劃指標要求

地塊編土地用出讓年

土地位置面積面積建筑密

號途容積率限

（m2）（m2）度

P洪山區(qū)洪

(2008山鄉(xiāng)（中北不大于住宅70

10886089580居住2.5以內(nèi)

)045路延長線25%年

號B地塊）

1.4.3.2四至及土地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

地塊位于洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)徐東，東臨土地中心儲備土地；南臨幸福村產(chǎn)業(yè)發(fā)展

用地；西臨楊園路；北臨沙湖大道（具體位置及四至見本招標文件附圖所示）。

該地塊屬武漢市土地整理儲備中心土地儲備計劃范圍內(nèi)的地塊。

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較

地勢平坦，地塊內(nèi)部無明顯山丘突起，但是有大量渣土和小坑塘，需按照規(guī)

劃設(shè)計方案進行填埋或改造成人工湖景觀。

3、地面現(xiàn)狀

（a規(guī)劃凈用地范圍內(nèi)，存在大量渣土和坑塘,需由中標人自行負責清運工

作和場地平整工作，并另行承擔可能產(chǎn)生的相關(guān)費用，該費用未計入成交價款中。

（b儲備中心交地范圍內(nèi)的樹木等綠化及人防、市政設(shè)施（包括但不限于地

下管網(wǎng)、地上電桿及架空電線等）保持原狀交付，交地范圍周邊狀況保持原狀。

中標人因建設(shè)需要，改變上述原狀的，應(yīng)自行依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)，并承擔相應(yīng)費

用，該費用未計入成交價款中。

4、地面現(xiàn)有居民情況

該地塊現(xiàn)已拆遷完畢，地面無大量居民居住。

5、地下情況

地層

洪山區(qū)的地層屬于跨及秦嶺、揚子兩個一級地層區(qū)，第四紀堆積物分布最廣,

占總面積的80%以上，基巖僅在南望山、喻家山、九峰山、獅子山等低山處有

出露。

新生界第四系全新統(tǒng)為沖積、湖積、湖沖積層。主要分布在天興洲I、和平、

建設(shè)、青菱等I、II級階地處。洪山區(qū)珞南街、關(guān)山街、獅子山街、洪山鄉(xiāng)南湖

一帶等為新生界第四系中更新統(tǒng)沖洪積粘土層，屬三級階地,厚度10—40粘米。

九峰山、馬鞍山、南望山、喻家山、獅子山等低山處為志留、泥盆、石炭、二迭

系砂巖、頁巖、灰?guī)r、白云質(zhì)灰?guī)r等。

地質(zhì)構(gòu)造

洪山區(qū)在大地構(gòu)造上位于淮陽山字型構(gòu)造南孤西翼，主要受控于燕山期構(gòu)

造運動，表現(xiàn)為一系列走向近東西至北西西的線型榴皺，及北西、北西西、北東

和近東西的正斷層、逆斷層及逆掩斷層。

本區(qū)分布地層有古生界砂巖、頁巖、灰?guī)r及泥巖；中生界的砂礫巖、砂巖、頁巖

及泥巖；新生界的粘性土、砂、砂礫石等，志留系頁巖常組成背斜軸部，背斜兩

翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各巖層。三迭系地層常組成向斜的槽部。由于

強烈的南北向壓應(yīng)力作用，形成了東西向的緊密褶皺，并伴隨壓扭性斷裂。在南

北向主應(yīng)力支配下，還發(fā)育有其它次一級的構(gòu)造，即北北東及北北西兩組張扭性

斷裂。本區(qū)現(xiàn)代構(gòu)造運動呈現(xiàn)慢慢下降的性質(zhì)，新構(gòu)造運動升降幅度不大，是一

個相對穩(wěn)定地帶。

經(jīng)地質(zhì)勘察，地下無需要保護的文物及管道電纜等，土地經(jīng)平整后可直接進

行施工準備工作。

6、土地的完整性

土地大體上完整，上有小坑塘若干，但不影響土地的整體完整性，其上的

綠化帶可根據(jù)自己的設(shè)計規(guī)劃保持與原狀或更改。其上無市政道路，名勝古跡，

江河湖泊等破壞土地完整性。。

1.4.3.3周邊社區(qū)配套設(shè)施

1、交通狀況

武漢徐東片擁有優(yōu)越的地理位置，長江二橋、和平大道、武青三干道、

武青四干道、徐東大街等幾大主干道，路網(wǎng)四通八達，具有交通方便、環(huán)境

優(yōu)越、鬧中取靜的特點，為居住創(chuàng)造了良好的條件。徐東片區(qū)曾經(jīng)在武漢

城區(qū)中居發(fā)展冷板塊之列，它的騰飛不能不說得益于橋梁與道路的建設(shè)，

而區(qū)域的發(fā)展又給交通提出了新的要求，為了緩解交通擁擠，徐東平價路

口現(xiàn)修建地下人行通道，建成后，將實現(xiàn)人車分流。

2、教育

該地塊附近有武漢理工大學余家頭校區(qū)，武漢科技大學，武漢經(jīng)貿(mào)大學，武

漢科技大學武昌校區(qū)，湖北大學，武漢交通職業(yè)技術(shù)學院等多所高等教育院校，

同時有武漢市和平中學，鋼都中學，鋼都小學，武漢市小燕子幼兒園等中小學及

幼兒教育學校，教育教育設(shè)施較為發(fā)達和便捷?？梢詾樾^(qū)入住人員提供良好的

中小學教育資源，同時近距離的多所幼兒園也可以為幼兒提供良好方便的教育。

周圍大量的高等教育院校則為居住區(qū)周圍提供了良好的人文環(huán)境。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

該區(qū)域內(nèi)有江南腦科醫(yī)院，江南集團職工醫(yī)院，武漢博愛徐東醫(yī)院，武漢冶

金醫(yī)專附屬醫(yī)院，青山區(qū)婦幼保健院，武漢和平婦科醫(yī)院等多家醫(yī)院及愛爾康大

藥房，漢深大藥房，同濟堂吉林街店等多家大藥房。

其中武漢江南腦科醫(yī)院是經(jīng)湖北省衛(wèi)生廳批準成立的集神經(jīng)系統(tǒng)疾病預

防、診斷、治療、康復于一體的現(xiàn)代化腦病?？漆t(yī)院，醫(yī)院匯聚了全國各地有著

豐富臨床經(jīng)驗的神經(jīng)內(nèi)、外科專家。高血壓、中風類疾病的治療，以全球著名的

“石氏中風單元療法”、“醒腦開竅針刺法”為主要特色。醫(yī)院堅持以病人為中

心，以醫(yī)療質(zhì)量為重點，秉承“誠信規(guī)范以人為本，專業(yè)創(chuàng)新服務(wù)至上”的辦院

宗旨，是一所規(guī)范化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的一流腦病專科醫(yī)院。

醫(yī)院擁有醫(yī)療技術(shù)人員no人，聚集了一批來自于全國各地具有豐富臨

床經(jīng)驗和神經(jīng)系統(tǒng)疾病現(xiàn)代治療理念的醫(yī)學人才，其中正副主任醫(yī)師20人，中

級技術(shù)人員45人，醫(yī)院設(shè)有13個一級診療科目及15個二級診療科目，開設(shè)3

個病區(qū)，開放床位120張。醫(yī)院建筑面積8000平方米，醫(yī)院設(shè)備精良，配置有

先進的日本日立螺旋CT、大型X光機、數(shù)字減影血管造影儀、全自動彩色超聲

診斷儀、經(jīng)顱多普勒超聲診斷儀、誘發(fā)電位診斷儀、腦電圖診斷儀、肌電圖儀、

全自動血液生化分析儀等大型醫(yī)療設(shè)備。擁有國內(nèi)一流的手術(shù)室及重癥監(jiān)護室，

配置先進齊全的監(jiān)護設(shè)備，有全身麻醉機、中心監(jiān)護系統(tǒng)、呼吸機等先進手術(shù)設(shè)

備。

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

銷品茂，徐東平價，凱旋門廣場，金馬家居，歐亞達，好美家，麥德龍等大

型商場及超市為其提供便利的購物場所，。

其中武漢徐東平價廣場有限公司是一座大型倉儲式平價廣場，座落于長江二

橋武昌橋頭徐東路與武青三干道交匯路口。建筑占地總面積為35畝，建筑面積

為3.4萬平方米，營業(yè)大樓三層，實用營業(yè)面積2.4萬平方米，臨街鋪面長達

178米，是一座集商貿(mào)、購物、物業(yè)、娛樂、休閑為一體的新型綜合購物中心。

“銷品茂”是英文SHOPPINGMALL的音譯，直譯為“購物林蔭道”，是一個

非常具有浪漫色彩的詞匯。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，

包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級商業(yè)中心。

銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一

管理。銷品茂擁有充足的停車位，目標顧客無層次限制，其內(nèi)設(shè)數(shù)個核心主力店

及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費者購物、娛樂、

餐飲、休閑等消費一體化的需求。

目前歐美等西方國家的銷品茂建設(shè)和發(fā)展都已經(jīng)進入了非常成熟的階段，其

年營業(yè)總額占據(jù)了整個商業(yè)零售總額的主導位置。1990年法國銷品茂的年營業(yè)

額占到法國全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個不同類型的銷品

茂，年營業(yè)總額達25?6039萬億日元，占當年其零售總額的17?3%;1996年，

美國擁有銷品茂及購物中心42130個，年營業(yè)額9339億美元，占當年零售總額

的50%強。銷品茂己經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)達國家的重要經(jīng)濟支柱之一。

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

該區(qū)域內(nèi)有熱帶動物大觀園，福星公園看湖，屈原紀念館等，到省博物館參

觀——5分鐘左右；到武漢市著名景區(qū)東湖游玩——8分鐘內(nèi)；到水果湖拜會領(lǐng)

導——10分鐘內(nèi)；到洪山體育館看演出——10分鐘左右；到漢口商務(wù)區(qū)辦公

——15分鐘內(nèi)（隧道過江），二橋25分鐘內(nèi)。大量的休閑文化娛樂設(shè)施為小區(qū)

生活增加不少樂趣。

6、銀行

該區(qū)域內(nèi)有中國工商銀行，中國建設(shè)銀行，中國銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，民生

銀行等多家金融機構(gòu)，金融設(shè)施齊全。

7、郵局

附件郵局有團結(jié)路郵政所，余家頭郵局、徐家棚郵局、徐東四期公寓郵局，

方便郵寄。

8、其他

長江二橋的建成，為徐東構(gòu)筑了一條繁華的城市通道；不斷落戶、新建、崛

起的商業(yè)物業(yè)，則在為徐東奠定繁華的基礎(chǔ)。撇開內(nèi)環(huán)價值不談，徐東區(qū)域就一

直是武昌樓市的''寵兒"，07年，徐東區(qū)域內(nèi)利好消息不斷，房價穩(wěn)步攀升。而

到08年，這里卻成為武漢市中心城區(qū)房價最便宜的地方，甚至出現(xiàn)了“無盤不

折”的情況。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)狀，和徐東的交通環(huán)境及其發(fā)展地位有較大聯(lián)系,

徐東的進一步發(fā)展和其綜合環(huán)境息息相關(guān)。

1.4.3.4大市政配套

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

武漢徐東片擁有優(yōu)越的地理位置，長江二橋、和平大道、武青三干道、

武青四干道、徐東大街等幾大主干道，路網(wǎng)四通八達，具有交通方便、環(huán)境

優(yōu)越、鬧中取靜的特點，為居住創(chuàng)造了良好的條件。徐東片區(qū)曾經(jīng)在武漢

城區(qū)中居發(fā)展冷板塊之列，它的騰飛不能不說得益于橋梁與道路的建設(shè)，

而區(qū)域的發(fā)展又給交通提出了新的要求，為了緩解交通擁擠，徐東平價路

口現(xiàn)修建地下人行通道，建成后，將實現(xiàn)人車分流。徐東處于內(nèi)環(huán)線，內(nèi)環(huán)

線（也稱一環(huán)線）：由長江一、二橋和解放大道、武勝路、武珞路、中南路、中北

路及徐東路組成，是武漢市第一條城市環(huán)線，大多為雙向六車道，全長約28公

里?，F(xiàn)在根據(jù)武漢的市的道路規(guī)劃發(fā)展，徐東地區(qū)沙湖大道等將重新改建，

旨在緩解徐東地區(qū)交通壓力

武漢新的道路規(guī)劃在緩解徐東交通壓力的同時也將極大促進該地塊小

區(qū)的發(fā)展與升值空間。

2、供水、通訊、臨時用電設(shè)施完備，拆遷已經(jīng)完畢，可以正常進行工程建設(shè)，

配套設(shè)施完善，對工程建設(shè)沒有負面影響。

1.4.3.5項目周邊環(huán)境

D治安情況

該地塊所處環(huán)境治安一向良好，特別是武漢市最近發(fā)動重點壓減中山大道

徐東等地發(fā)案警方打響春季治安戰(zhàn)役2月，武漢警方發(fā)出動員令，要求從即日

起，全市各級公安機關(guān)2萬民警要動真格，打一場“壓發(fā)案、壓事故”的春季治

安戰(zhàn)役，確保武漢社會治安大局平穩(wěn)。

本次“壓發(fā)案、壓事故”春季治安戰(zhàn)役為期三個月，警方確定了警情高發(fā)派

出所壓發(fā)案、中山大道沿線地區(qū)專項整治、徐東板塊壓發(fā)案聯(lián)勤聯(lián)動、社區(qū)入室

盜竊防控、社會面夜間巡控、查禁“毒賭黃”等“7+1”個專項壓發(fā)案工作重點。

交通事故壓降方面，全市劃定了60條重點干道，每周開展一次聯(lián)合整治，嚴厲

打擊超速、超載、違法超車及疲勞、酒后、無證駕駛等交通違法行為。

此項行動將極大促進徐東地區(qū)治安情況的提高，將給徐東帶來一個更好的治安

情況，在此處建設(shè)小區(qū)也將在治安上有大的賣點。

2）空氣狀況

徐東處于市中心，空氣污染比較嚴重，白天空氣還好，晚上空氣情況嚴重很

多，特別是在城鄉(xiāng)結(jié)合部因為焚燒垃圾等更加劇了空氣的惡化。工廠的煙塵等飄

到此處也會影響空氣質(zhì)量。有個污水處理場，污水處理過程中可能也會產(chǎn)生廢

氣。武青四干道旁邊還有一些小作坊，加工什么東西就不得而知了，存在排廢氣

的可能。另外還有垃圾處理廠，因為處理不當，也造成了空氣的污染。到是晚上

經(jīng)?？吹诫娏π^(qū)后面的荷塘附近有燒東西的，煙很大，有時還有醫(yī)院的味道，

不知道是是不是在燒醫(yī)療垃圾，或者焚燒某種工業(yè)廢料。汪家墩附近有些城中村

的垃圾處理直接采用焚燒形式，綜上也就造成了徐東地區(qū)的空氣污染問題。在開

發(fā)過程中這是一個急需改善的地方。

3）噪聲情況

徐東該地塊未有嚴重噪聲污染情況，武漢市目前已在建設(shè)新道路的前提下考

慮噪聲污染對小區(qū)等的危害，通過嚴格控制噪聲源等措施使市區(qū)噪聲情況大大改

善。

例如第二座公鐵兩用大橋-----天興洲長江大橋即將興建。一些市民憂心忡

忡：京廣客運專線經(jīng)天興洲長江大橋過江后，將經(jīng)過青山、徐東、沙湖、湖北大

學、小東門、大東門等人口密集區(qū)，然后與武昌站連接。這些地區(qū)的鐵路兩側(cè)會

受到嚴重噪聲污染嗎？對這一疑問，該項目的設(shè)計總負責人、鐵四院高工周天

杰昨日回答說：不必過于擔心。

他介紹，列車運行時的噪聲的確會對四周環(huán)境產(chǎn)生污染。為盡量減少噪聲給

鐵路兩側(cè)居民可能帶來的影響，該段線路將設(shè)計采用各種措施減震降噪。

降噪：對穿過新世紀花園與鵬程花園、湖北大學住宅區(qū)的兩段鐵路，將在內(nèi)

地首次采用隔聲明洞，即用一種輕型高強度隔吸音材料將鐵路整個“包裹”起來,

火車如同在隧道中運行，可以十分有效地吸收和隔絕噪聲；其他路段兩側(cè)也將全

部加裝聲屏障（塊狀隔吸音材料），火車在這些路段運行有如在“隔音罩”中

穿過。京廣客運專線的設(shè)計時速為300公里/小時，在這些路段將降為160公

里/小時，這樣也可大大降低噪聲。

減震：鋪設(shè)無縫線路，并在枕木和鋼軌之間加裝橡膠墊進行減震；由于大部

分路段是高架橋，因此在橋梁與橋墩之間還將安裝柔性支座減震。

采取這些措施后，在鐵路線兩側(cè)30米外將可以達到國家標準規(guī)定的二類區(qū)

環(huán)境要求（即一般生活、辦公環(huán)境要求），即晝夜噪聲分別小于60分貝和50

分貝。施工期間，將采用封閉施工、盡量不夜間作業(yè)等措施，將噪聲污染降到最

低點。

由以上措施可以看到武漢市對噪聲污染的控制。噪聲情況不會影響小區(qū)的生

活。

4）污染情況

80萬噸重化工在武漢開工，址在青山建設(shè)鄉(xiāng)，離徐東12公里，距離江漢路

15公里，因為徐東和青山的短距離和青山本身是武漢重工業(yè)集中地的本質(zhì)，徐

東地區(qū)的污染會受到青山的影響。若不做好防范措施，污染情況會比較嚴重。

5）危險源情況

項目所在地周圍無高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地，無危險

源。

6）其他

該地塊旁有一高壓走廊，高壓走廊是指在計算導線最大風偏和安全距離情況

下，35kV及以上高壓架空電力線路兩邊導線向外側(cè)延伸一定距離所形成的兩條

平行線之間的專用通道?，F(xiàn)在有兩種觀點：

高壓走廊產(chǎn)生輻射，對身體極其有害；

高壓變電線是交流電，沒有輻射，即使是500萬千伏的超高壓也不會產(chǎn)生大于電

熱毯的輻射。

英國國家輻射保護委員會的官方網(wǎng)站上有一份寫于2001年的報告。報告指

出，全英國每年有70萬人出生，其中在15歲以下人群中每年發(fā)現(xiàn)500例白血病

患兒和1000例癌癥患兒。而每年500名白血病患兒中至少有兩位直接與高壓電

線等引起的電磁輻射有關(guān)。這樣居住在有電磁輻射下的兒童其白血病發(fā)病率為

700分之一，比居住在無電磁輻射的兒童發(fā)病率（1400分之一）高出一倍。

英除了英國國家輻射保護委員會，瑞典國家工業(yè)與技術(shù)發(fā)展委員會也有類似

觀點。此外美國加州健康科學評價機構(gòu)的結(jié)論是：“電磁場能夠在一定程度上導

致罹患兒童白血病、成人惡性腦瘤、肌萎縮側(cè)索硬化癥、流產(chǎn)等的危險性的增加,

可能引起自殺和成人白血病?！?/p>

對于高壓線是否影響健康，國內(nèi)專家的意見并不統(tǒng)一。2004年9月北京曾舉

辦過名為“電磁環(huán)境與健康”研討會上，國內(nèi)專家們認為高壓輸電線路附近沒有電

磁輻射，所具有的磁場水平也只有電熱毯的五分之一，對人體沒有確切危害。參

加研討會的專家都是研究電力、磁場的學者，分別來自清華大學、中國科學院電

工所、信息產(chǎn)業(yè)部真空電子所、華東電力實驗研究院、中國電力學會等。

專家們舉出檢測數(shù)據(jù)，輸電線5米至10米以外的磁場水平不超過10微特斯

拉，低于國內(nèi)參照標準100微特斯拉。這只有一個開著的電吹風機產(chǎn)生磁場的七

分之一；電熱毯的五分之一。WHO還在1995年啟動了“EMF”（電磁輻射）十年國

際研究計劃，對高壓線等低頻電磁進行研究，但至今沒有發(fā)現(xiàn)它有確切的危害。

電磁專家表示，該結(jié)果并不意味著高壓電線磁場有某種不可知的巨大危害，而是

意味著“沒有危害”。

1.4.4項目規(guī)劃控制要點

1、規(guī)劃用地情況

規(guī)劃總用地面積：108860平方米（以實測量為準）；

其中：

控制城市規(guī)劃道路面積：18520平方米（以實測量為準）；

控制排水走廊用地面積：760平方米（以實測量為準）；

規(guī)劃凈用地面積：89580平方米（以實測量為準）；

用地性質(zhì)：居住用地；

用地位置：洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)，東臨土地中心儲備土地；南臨幸福村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用

地；西臨楊園路；北臨沙湖大道（詳見規(guī)劃用地范圍線）。

2、土地使用強度

（1、建筑面積：按凈用地面積與容積率的乘積計算。

（2、容積率：控制在2.5以內(nèi)。

（3、建筑密度：不大于25隊

（4、建筑高度：建筑高度結(jié)合具體方案確定。

（5、綠地率：按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行。

3、建筑設(shè)計要求

遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

4、特殊要求

(1、壓占道路用地應(yīng)無條件服從國家建設(shè)需要。

(2、住宅建筑戶型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于

調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國發(fā)辦[2006]37號文)和武漢市

的相關(guān)實施細則執(zhí)行，用地位于二級控制區(qū)，其中套型建筑面積100平方米以下

商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的60%o

(3、用地內(nèi)臨沙湖大道控制10米寬綠化帶，在沙湖大道和楊園路交叉口處

布置5000平方米集中綠地。

1.5可行性研究結(jié)論及建議

本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開

發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來

解決，其余部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對武漢市住宅建設(shè)向高

端的發(fā)展趨勢和武漢市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔

住宅，根據(jù)對武漢市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表

明，項目經(jīng)濟效益可行。

從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案

規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較

大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整

戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡

量減小項目風險。

通過可行性研究，我們認為項目綜合結(jié)論為可行。

第二部分：市場研究

2.1宏觀環(huán)境分析

宏觀經(jīng)濟增長回落

2003-2007年，我國經(jīng)濟連續(xù)五年保持兩位數(shù)的增長，2007年GDP增幅達到

11.9%,為此輪經(jīng)濟周期的最高值。2007年5月，CPI逐月增加，通脹壓力不斷

上升，宏觀調(diào)控目標轉(zhuǎn)為防過熱和防通脹的“雙防”。

在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機的影響下，2008年經(jīng)濟增長出現(xiàn)逐季回落。

1-3季度各季度，GDP增速分別為10.6姒10.1%和9%,3季度受世界金融危機影

響，經(jīng)濟增長出現(xiàn)較快下滑。