物業(yè)防盜、防火及設備檢修維護方案

物業(yè)防盜、防火及設備檢修維護方案一、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防盜、防火的安全防范巡查1、加強管理轄區(qū)的安全防范，配備防盜、防火設備。2、學校的實驗室、計算機房、圖書館、檔案室、財會室，實行專人負責、責任到人。3、重點部位的負責人，應嚴格按照本部門規(guī)定的操作規(guī)程工作，自覺遵守崗位職責，及時關門關窗，做好防盜工作。4、加強設備的保養(yǎng)和維修工作，定期檢查設備的安全和財物規(guī)定存放的數(shù)量。5、嚴禁非無關人員隨意進入重點部位。6、物業(yè)服務小組對重點部位要常巡查，勤查看、細防范，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并及時通報有關部門。7、定期全面檢查，遇節(jié)假日增加檢查次數(shù)，發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時堵塞漏洞、消除隱患。二、安全巡查、檢查制度1、學校安全檢查、巡查工作要做到有計劃、有步驟，巡查、檢查要有記錄。2、各崗位工作人員要堅持進行日巡查，發(fā)現(xiàn)隱患立即采取措施。3、主管人員對校內(nèi)重點部位的檢查每周不少于一次，領導小組成員和相關崗位人員每月各部位檢查一次，每學期初、末分別進行全面檢查一次。4、對檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患，能及時整改的及時整改，一時難以整改的，要以書面形式報告教育組、教育局部門領導，并落實防范措施，防止事故發(fā)生。5、值班人員每天進行檢查，并做好記錄。三、供電系統(tǒng)日常管理維護方案及應急檢修方案（一）供電系統(tǒng)日常管理維護方案日常巡視保養(yǎng)項目序號項目部位內(nèi)容要求1電力變壓器（干式）外殼1、查低壓母線2、檢查殼體低壓母線不發(fā)熱、無變色外殼清潔、無染物、無放電痕跡溫度計檢查是否完好觀察溫度指示顯示正常、無損壞、溫度不超過140℃聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音變壓器室檢查門窗、地面、四壁檢查通風道、通風設施檢查室內(nèi)照明設施檢查室內(nèi)消防設施無雜物、不滲水、能防止小動物進入，干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施功能正常2低壓開關柜柜正面清掃（擦拭）柜正面檢查儀表指示及運行參數(shù)檢查空氣開關檢查閘門開關、操作機構檢查分閘、合閘指示燈無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常柜背面觀察母線、連接點、引出線檢查電度表連接良好、接點無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動正常3電容器柜柜正面清掃（擦拭）柜正常檢查儀表指示及運行參數(shù)檢查自動補償器檢查各組電容指示燈無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好柜內(nèi)觀察電容器殼體、套管檢查導線及其連接點檢查柜內(nèi)溫度電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過熱變色、無熱熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45℃4柴油發(fā)電機機身清掃機身及周圍地面無灰塵、無雜物控制房檢查信號指示檢查各控制形式、狀態(tài)機組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要求蓄電池檢查浮充電壓、電流值檢查蓄電池液比重及液位浮充電壓26±1V，浮充電流1～2A（觀察充電電流表），電池液比重1.26～1.30（采用吸式比重計），液位不低于極板冷卻水箱檢查水位水位在正?？潭确秶鷥τ拖錂z查油位保證儲油至少能供機組運行24小時潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內(nèi)通風檢查機房通風設施風機運行正常、室內(nèi)通風良好5強電井強電井室檢查房頂、四壁、地面、門檢查室內(nèi)照明設施檢查電纜、母線槽無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無（二）供電系統(tǒng)應急檢修措施外線故障：1、當外線故障導致甲方主供電源停電時，值班人員要檢查真空開關的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備供電源進線柜之電表和指示燈、真空開關應處準備合閘位置，合上備供電源進線柜開關。3、檢查變壓器出線柜，是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。5、向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。內(nèi)部故障：當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序：1、將故障柜的真空開關退出(若引起火警，一人用手提式1211滅火器滅火，一人向消防中心報告）。2、將故障柜的低壓總開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，保證校園設施用電。4、向工程部主管報告故障經(jīng)過和處理情況。5、召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結報告有關部門。市電全停：1、當主供、備用兩路市電全停，啟動發(fā)電機。2、退出市電聯(lián)系開關，合上發(fā)電機聯(lián)系開關，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復市電供電。4、作好記錄，及時向上級領導報告。5、市電失壓，發(fā)電機正常情況下將在15秒鐘自動啟動。若有異常改用手動啟動。通知甲方：1、供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后應馬上由工程主管預計修復時間。2、4小時內(nèi)可修復的故障，應由物業(yè)辦指揮中心通知甲方。自備發(fā)電機發(fā)電措施：1、將發(fā)電機打在“手動”檔上；2、在有“市電供電”和“發(fā)電供電”的雙回路供電中，斷開“市電供電”回路，并掛牌；3、斷開主變的低壓進線開關，并退出母線，使開關與母線有明顯的斷開點；4、在退出母線后的低壓進線開關上掛牌；5、起動發(fā)電機，并多巡視，確保發(fā)電機的正常運行和可靠的供電質(zhì)量。四、給排水設備日常管理維護方案及應急檢修方案1、給排水設備的日常管理（1）維修工負責給排水泵的操作、監(jiān)控、記錄，在潛水泵啟動時觀察電流、電壓、并傾聽有無異響。每日最少應對給排水設備巡查一次，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水，檢查水控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力表指示并填寫好《給排水巡檢日記》。（2）在正常情況下，生活泵、消防泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關置于自動位置。（3）生活水泵每星期輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。（4）按照水泵保養(yǎng)要求定期進行維修保養(yǎng)。確保泵房地面和設備外表清潔、無塵、無銹，保證泵房的通風、照明以及應急照明在停電狀態(tài)下的正常使用。2、停水應急處理（1）停水事故原因：1）二次供水機房停電造成停水。2）水箱水位低停水。3）清水池水位低停水。4）水泵故障停水。5）市電、備用電源故障停水。上述停水事故發(fā)生,應立即報公司領導、客服部。非上班時間，全小區(qū)停水可能超過4小時，公司領導、工程、客服、秩序風部門負責人應及相關主管到場。（2）檢查排除故障：1）設備斷電，現(xiàn)場檢查停電原因，恢復。若不能及時恢復，應采用臨時供電措施，恢復供水。2）檢查水箱水位情況，檢查水箱給水水泵及閥門，排除故障，增加水箱儲水，恢復供水。3）檢查機房內(nèi)處理水泵，如水泵故障，立即啟用備用水泵，組織維修人員對故障水泵進行維修。4）如供水設備出現(xiàn)嚴重故障超過4小時不能供水及時報公司領導，請求自來水公司提供支援。5）因市電、備用電源出現(xiàn)的停水事故時，工程部維修人員應立即啟用物業(yè)專用應急發(fā)電設備，提供電源，恢復供水。（3）客戶告知：1）客服部及時向住戶通報維修情況并做好安撫工作。2）如停水時間較長，聯(lián)系自來水公司/消防單位為急需住戶提供必要生活用水。五、空調(diào)系統(tǒng)日常管理維護方案及應急檢修措施（一）空調(diào)系統(tǒng)日常管理維護方案空調(diào)機組日常巡視保養(yǎng)項目序號部位內(nèi)容要求1潤滑系統(tǒng)壓縮機潤滑軸承的油壓、油位油壓、油位正常，必要時進行放油與加油2冷凝器檢查冷凝器壓力、飽和溫度符合設計工作情況3蒸發(fā)器檢查蒸發(fā)器壓力符合設計工作情況4冷凍水檢查冷凍水進出水溫度水溫正常、進出水溫度差正常5冷卻水檢查冷卻水進出水溫度水溫正常、進出水溫度差正常6壓縮機電機檢查電機的壓力、電流及聲音電壓、電流正常，無異常聲音7冷凝器管束檢查管束清潔及污垢清潔、無污垢8水處理檢查水質(zhì)確認水質(zhì)良好9水泵電機檢查冷凍水泵、冷卻水泵電機的電壓、電流及運行情況電流、電壓正常，無異常聲音，無過熱10冷卻塔檢查冷卻塔進出水是否正常，水位及有無溢流檢查冷卻塔風機運行狀況檢查冷卻水塔和水箱補水浮球閥，系統(tǒng)閥門有無滲漏進出水正常、無溢流冷卻塔風機運行正常、無異常噪聲浮球閥正常、閥門無滲漏11盤管風機檢查過濾網(wǎng)、給風機檢查電磁閥和溫控開關清潔過濾網(wǎng)、給風機傳動部分注油電磁閥、溫控開關正常（二）應急檢修措施冷水機組：1、巡查技工發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告工程部主管并聯(lián)系設備保養(yǎng)商維修。3、設備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后作維修報告。水泵：l、巡查人員發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應馬上停止該泵并開啟備用水泵。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進行檢查維修，可當場解決的問題馬上修復并記錄在當值日記上。3、水泵故障較嚴重，應馬上報告工程部主管，由其安排組織人員維修，并在事后作維修報告。冷卻水塔：1、水塔電機故障1）巡查人員發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應馬上停止該機，轉(zhuǎn)開備用電機。2）發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進行檢修，可當場解決的問題馬上修復，并記錄在當值日記上。3）屬較嚴重的故障應馬上報告工程部主管，由其組織人員維修。并在事后作維修報告。2、水塔穿底漏水1）巡查技工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應馬上開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。2）發(fā)現(xiàn)故障人員馬上將情況報告工程部主管，由其組織人員修補水塔，并在事后作維修報告。3、水塔溢漏1）巡查人員發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的馬上修復。2）浮球開關損壞則馬上停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。3）發(fā)現(xiàn)故障的人員將情況報告工程部主管，由其組織人員維修并在事后作維修報告。管網(wǎng)系統(tǒng)：1、主豎管道1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應馬上關閉冷水機組和水泵。2）現(xiàn)場用沙包攔住電纜引穿口、走廊口，以防水浸入二樓電房、用戶單元，并將水引入地漏，如地漏排水量不夠則將漫出的水導入走火梯。3）用薄鐵皮將裂口圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。4）將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，但要留意水泵房污水泵抽水情況，一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。5）馬上報告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報告。2、水平管網(wǎng)1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應馬上將事故樓層風機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關閉。2）現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和走廊口以防水漫入用戶單元，將水導入地漏。3）用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。4）馬上報告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報告。3、空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié)1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。2）將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。3）報告工程部主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。注：如閘閥關閉不嚴，則馬上將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。4、空調(diào)機房內(nèi)的管道1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應馬上停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。2）用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。3）用沙包攔住機房門口以防水浸入內(nèi)。4）開啟機房內(nèi)對應管道底的排水口排水。5）報告工程部主管，由其組織人員搶修。（五）知會受影響用戶事件發(fā)生后，工程部主管認為4小時內(nèi)可修復的應馬上通過緊急知會甲方。六、電氣照明裝置日常管理維護方案和應急檢修措施（一）電氣照明裝置日常維護管理1、照明供電設備、線路定期維護保養(yǎng)；2、加強日常巡視檢查、維修養(yǎng)護，公共使用的照明指示燈具、開關及線路要保證完好。（二）停電應急預案1、物業(yè)公司任何員工在接到停電通知的情況下，客戶服務中心、工程部應事先將停電線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知業(yè)主，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時做好停電前的應變工作。2、在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程部應立即確認是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知客戶服務中心、工程部。3、值班人員部立即會同工程部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。4、客戶服務中心、工程部立即將停電情況通知校內(nèi)師生，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好