童家院子車輛基地綜合開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展建議

童家院子車輛基地綜合開發(fā)項(xiàng)目

定位與概念設(shè)計(jì)建議（修正稿）20090903前言：本項(xiàng)目規(guī)模巨大，物業(yè)形態(tài)復(fù)雜；雖然住宅體量占比較大，但真正能給項(xiàng)目帶來附加效益，提升項(xiàng)目價(jià)值和形象的卻是商業(yè)和商務(wù)；因此，如何在重慶城市發(fā)展前提下，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，合理提出項(xiàng)目整體定位和功能分區(qū)，兼顧住宅未來發(fā)展，將是本報(bào)告重點(diǎn)探討的問題。提綱：重慶城市定位與區(qū)域規(guī)劃分析重慶房地產(chǎn)市場分析商圈發(fā)展寫字樓市場酒店市場區(qū)域市場項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目各部分市場定位與規(guī)劃概念設(shè)計(jì)建議1.重慶城市定位與區(qū)域規(guī)劃分析重慶是我國重要的中心城市，國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，綜合交通樞紐，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的特大型城市。 ——《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007-2020年)》

把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。

——胡錦濤城市定位分析中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅僅需要沿海地區(qū)的“發(fā)動機(jī)”，更需要內(nèi)陸地區(qū)的全面崛起；重慶正憑借獨(dú)特的地理位置和城市基礎(chǔ)，國家全面的優(yōu)惠政策支持，走在了內(nèi)陸城市發(fā)展的前列；重慶的城市定位預(yù)示著其未來作為中國中心城市、國際化都市的發(fā)展方向。城市定位分析重慶“金融中心”構(gòu)想金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心。在胡錦濤總書記對重慶提出的“314”總體部署指引下，重慶市政府在“十一五”規(guī)劃中將重慶建設(shè)長江上游經(jīng)濟(jì)中心，明確提出要在2015年將重慶建設(shè)成為長江上游金融中心的戰(zhàn)略決策。通過制定私募股權(quán)條例和相關(guān)優(yōu)惠政策,重慶市要激勵(lì)更多私募基金發(fā)展,讓重慶成為私募股權(quán)基金的聚集地。----重慶市委常委、常務(wù)副市長黃奇帆重慶舊城改造根據(jù)重慶舊城改造規(guī)劃，在未來的三至五年時(shí)間內(nèi)，重慶將改造位于主城九區(qū)205個(gè)片區(qū)，約700余萬平方米的危舊房，將直接涉及改造面積1200萬平方米，帶來的置業(yè)需求在2500萬平方米。這將極大地帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。重慶軌道交通規(guī)劃通過以上軌道交通建設(shè)的規(guī)劃來看，未來的重慶軌道交通將極大地帶動干線物業(yè)的發(fā)展。重慶為典型的多組團(tuán)、多中心的城市體系，其軌道交通的建設(shè)也基本上是按照這種布局展開的。未來的軌道交通將連接城市中心區(qū)、次中心區(qū)和重要策略發(fā)展區(qū)，并與城市主要對外客運(yùn)交通樞紐進(jìn)行良好的銜接，真正成為能在城市主要客運(yùn)交通走廊提供大運(yùn)量快速交通服務(wù)的城市軌道交通骨干網(wǎng)絡(luò)。“三基地”包括：團(tuán)結(jié)村集裝箱中心站鐵路物流基地、江北國際機(jī)場航空物流基地、巴南區(qū)公路物流基地?！八母蹍^(qū)”則是結(jié)合長江水運(yùn)資源和國家批準(zhǔn)的內(nèi)陸唯一保稅港區(qū)優(yōu)勢，規(guī)劃布局的寸灘港港區(qū)、果園港港區(qū)、東港港區(qū)和黃謙港港區(qū)4個(gè)水運(yùn)物流樞紐。“三基地四港區(qū)”規(guī)劃是我市對接《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》的主樞紐平臺，其內(nèi)部交通均為多式聯(lián)運(yùn)。建成后，貨物可通過鐵路、水運(yùn)、航空、公路快速周轉(zhuǎn)，通達(dá)非常便捷。重慶是全國9大物流區(qū)域中心城市之一，根據(jù)國家對我市發(fā)展的要求，重慶將在2020年以前，建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟(jì)中心和綜合交通樞紐。重慶“三基地四港區(qū)”規(guī)劃“來源：重慶市政府網(wǎng)”

重慶市保稅港區(qū)規(guī)劃占地8.37平方公里，其中空港保稅港區(qū)2.37平方公里，水港保稅港區(qū)6平方公里，預(yù)計(jì)到2015年分三期全部建成，經(jīng)分析評估，以重慶保稅港區(qū)為中心，500公里半徑畫圈，腹地面積約80萬平方公里，加之局部干線交通輻射的吸引區(qū)，預(yù)計(jì)重慶保稅港區(qū)腹地總面積約100萬平方公里。隨著重慶兩路寸灘保稅港區(qū)的建設(shè)發(fā)展，拓展區(qū)域的擴(kuò)大和功能的延伸，預(yù)計(jì)整個(gè)保稅港區(qū)項(xiàng)目工程的投資總額將達(dá)到400億元。

在功能定位上，重慶保稅港區(qū)重點(diǎn)拓展港口作業(yè)，空運(yùn)服務(wù)、對外貿(mào)易、出口加工、商品展示、保稅多式聯(lián)運(yùn)和金融、商貿(mào)服務(wù)七大業(yè)務(wù)功能。重慶保稅港新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃重慶兩江新區(qū)規(guī)劃面積：1200平方公里包括北部新區(qū)全境及另外三個(gè)部分：江北區(qū)的大佛寺大橋以東,寸灘、魚嘴、復(fù)盛等地；渝北部分包括兩路組團(tuán)、龍興鎮(zhèn)、石船鎮(zhèn)、木耳鎮(zhèn)、古路鎮(zhèn)和悅來街道；北碚則包括定位：內(nèi)陸開放的門戶“一門戶、兩基地、兩中心”一門戶,就是內(nèi)陸開放的門戶；兩基地分別是高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)技術(shù)轉(zhuǎn)化基地,國際生產(chǎn)型服務(wù)外包基地。兩中心,則是國際現(xiàn)代物流中心和西南地區(qū)的金融中心。重慶兩江新區(qū)規(guī)劃繼北部新區(qū)和保稅港區(qū)規(guī)劃后，標(biāo)志著重慶新特區(qū)建設(shè)里程碑的“兩江新區(qū)”規(guī)劃，將使“城市向北”的發(fā)展趨勢加速提升；北部新區(qū)，由于其發(fā)展程度和規(guī)劃將是“兩江新區(qū)”的橋頭堡和核心區(qū)域之一，將是集商務(wù)、商貿(mào)、高端居住等為一體的新區(qū)核心；北部新區(qū)重點(diǎn)支持發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)汽車摩托車產(chǎn)業(yè)集群

以長安福特馬自達(dá)為龍頭的汽車產(chǎn)業(yè)是北部新區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，已初步形成"十里汽車城"，美國福特、日本馬自達(dá)、瑞典沃爾沃、意大利菲亞特等多家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)區(qū)投資。智能化儀器儀表產(chǎn)業(yè)集群

以百萬方"星系列"科技樓宇為依托，已基本形成智能化儀器儀表產(chǎn)業(yè)集群。電子信息產(chǎn)業(yè)集群

重慶市十大重點(diǎn)軟件公司及80%以上的軟件企業(yè)在此集中，海王星、水星科技孵化大廈已成為重慶首批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。重慶北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群

北部新區(qū)具有發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢和巨大潛力，以物流、軟件服務(wù)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正在蓬勃興起。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群

以華邦制藥、藥友制藥、慶余堂制藥、西南藥業(yè)、海扶超聲生產(chǎn)研發(fā)基地、安科醫(yī)療器械等一批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的高科技生物醫(yī)藥企業(yè)為代表，初步形成了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群，在全國同行業(yè)處于領(lǐng)先水平，年產(chǎn)值達(dá)到數(shù)十億元。房地產(chǎn)及其它產(chǎn)業(yè)

北部新區(qū)實(shí)施"一個(gè)戰(zhàn)略、一座新城"理念，著力于為入駐企業(yè)高管、白領(lǐng)提供高端住宅，努力打造國際化都市風(fēng)貌展示區(qū)。重慶北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃6個(gè)之工業(yè)遵園區(qū)腸和4樂個(gè)現(xiàn)擋代服強(qiáng)務(wù)業(yè)房誠聚集談區(qū)5年盲內(nèi)，縱新區(qū)塞將建雷成及盛新建令6個(gè)谷工業(yè)介園：黃茅慣坪工木業(yè)園亡區(qū)，島規(guī)劃本工業(yè)吸用地咳3.巷03繼平方祖公里嬸，主泛要產(chǎn)對業(yè)為爪汽車渾及零狠部件蛛。平場撒工業(yè)椒園區(qū)轎，規(guī)斑劃工短業(yè)用算地5趁.8毯7平踐方公溝里，喘主要夏為新拘能源泉及裝榜備制歲造業(yè)蹲、汽證車零罩部件搜配套泛項(xiàng)目晃。大云淡工業(yè)浙園區(qū)鞭，規(guī)及劃工釋業(yè)用奮地4壟.3蹄5平挑方公農(nóng)里，文主要乏產(chǎn)業(yè)吸集中破在電卷子信內(nèi)息、并醫(yī)療肢器械致及生倡物醫(yī)阿藥。花朝金工業(yè)頃園區(qū)些，規(guī)青劃工臣業(yè)用雷地6蛋.5拼8平熔方公燒里，俯主要杯布局棍新能巨源及種裝備陡制造雄業(yè)，存汽車隱零部扁件配畝套。翠云賢工業(yè)斤園區(qū)代，規(guī)它劃工課業(yè)用出地4秧.0綱6平傭方公菌里，撿主要著產(chǎn)業(yè)耳為汽流車及陪零部棋件。沙堡鍋工業(yè)洗園區(qū)狐，規(guī)塞劃工當(dāng)業(yè)用陵地2策.6促5平眠方公賭里，趁主要節(jié)產(chǎn)業(yè)剖為儀胞器儀煩表（疤含醫(yī)柱療器近械）每及生心物醫(yī)敵藥。打造旦4個(gè)縫現(xiàn)代債服務(wù)竄業(yè)聚光集區(qū)峰：人和四生態(tài)蹄科技玻商務(wù)經(jīng)區(qū)，宏主要痕集中裂為信說息服東務(wù)、渣科技矮服務(wù)狼、創(chuàng)蜓意產(chǎn)正業(yè)、麥會展叮服務(wù)串以及頓高端把商務(wù)艇等現(xiàn)監(jiān)代服撿務(wù)業(yè)宅。禮嘉沫中心查商務(wù)辰區(qū)，駱主要狡提供棉信息逼服務(wù)宇、科芳技服傻務(wù)、難創(chuàng)意豬產(chǎn)業(yè)捎、會潑展服飼務(wù)以嶄及高訊端商寄務(wù)等積?；疖囄直闭净亟煌ê纳藤Q(mào)順中心呼，主啄要布倘局交圍通、嗚商貿(mào)噴、旅蒼游、膛賓館慮、餐沿飲以盯及信體息咨下詢等物各類步便民條服務(wù)度業(yè)。金山航國際拴物流睬中心喊，主政要布岔局多表式聯(lián)斤運(yùn)、旱保稅劉物流疲、加鞭工貿(mào)熟易、軟國際夏采購谷與配即送、覆檢測鞋維修田等外些向型羞服務(wù)享業(yè)重慶厭城市霧規(guī)劃或?qū)?xiàng)鞭目的棕影響皮分析全新?lián)尩某堑钍卸斘患用炝巳沃貞c嶼中心敏城市肥發(fā)展溪的步慘伐；洋北部情區(qū)域軟作為李城市軌發(fā)展蘇的核找心區(qū)盜域的怒地位銷不可駝動搖處；這跨為項(xiàng)爽目的水開發(fā)帆奠定沒了堅(jiān)培實(shí)的須基礎(chǔ)嗽；快速爭發(fā)展份的軌平道交尼通建唇設(shè)使材干線束物業(yè)萬成為亡開發(fā)克熱點(diǎn)健；本虜項(xiàng)目騰因其鑼北部護(hù)核心螺區(qū)域映的位舌置關(guān)披系和完龐大掌的體豪量，保必然者將成笑為重漢慶干扁線物規(guī)業(yè)的邊代表薯。本項(xiàng)務(wù)目的芒定位奸與開都發(fā)必趟須以避城市捧整體蔑規(guī)劃傳為依場托，影以區(qū)灰域產(chǎn)廟業(yè)規(guī)涂劃為圾前提險(xiǎn)，尋好找與幼項(xiàng)目方自身險(xiǎn)條件昏相匹欄配的訊，可辜保障乎項(xiàng)目菊可持股續(xù)發(fā)塊展的贈平臺供和基莊礎(chǔ)。北部移新區(qū)莫和兩銳江新躍區(qū)均打?qū)F(xiàn)蔬代服咽務(wù)業(yè)曠作為斷了主單要產(chǎn)鞏業(yè)發(fā)藥展方貼向，晃本項(xiàng)飯目更栽是位微于規(guī)中劃的弊兩個(gè)隙服務(wù)喉業(yè)聚下集區(qū)判的交益集，股產(chǎn)業(yè)乳地位銜優(yōu)勢捧明顯企，現(xiàn)稈代服紫務(wù)業(yè)負(fù)從區(qū)狠域規(guī)休劃上計(jì)可成擁為項(xiàng)壇目產(chǎn)姻業(yè)依喊托的基優(yōu)先津考慮負(fù)方向率。2.重慶以房地芝產(chǎn)市疼場對停本項(xiàng)挺目的敢影響勞分析商圈羽發(fā)展商圈解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪地位市級商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心現(xiàn)規(guī)模120萬㎡120萬㎡45萬㎡70萬㎡60萬㎡檔次中高檔、中檔中高檔、中檔中檔、中低檔中檔、中低檔中低檔、低檔輻射范圍全市乃至西南地區(qū)主要：江北、渝北、北部新區(qū)次要：渝中、沙坪壩、近郊主要：沙坪壩次要：北碚、九龍坡、江北主要：九龍坡次要：大渡口主要：南岸次要：巴南未來供應(yīng)規(guī)模60萬㎡80萬㎡65萬㎡40萬㎡80萬㎡人流量平時(shí)：30萬周末：50萬節(jié)假日：100萬平時(shí)：30萬周末：50萬節(jié)假日：80萬平時(shí)：25萬周末：30萬節(jié)假日：50萬平時(shí)：30萬周末：40萬節(jié)假日：50萬平時(shí)：20萬周末：30萬節(jié)假日：40萬臨街租金200—3000元/㎡·月150—1000元/㎡·月200—1500元/㎡·月150—1000元/㎡·月100—800元/㎡·月五大拌商圈蛛特征解放診碑位嶺于重援慶市翠中心昏區(qū)，肚是全箭市經(jīng)恥濟(jì)、抗金融降、信封息、晴商貿(mào)在中心浮，在尼重慶舟的發(fā)養(yǎng)展中垂扮演晝著無?？商娈嫶某私巧h。商圈錢發(fā)展解放尤碑商罩圈高檔岔次的逃定位挨：解招放碑叉作為辮重慶鏟的一諷大形辨象商旺圈，積未來鎮(zhèn)發(fā)展判將邁潔向高檔屯化、荒國際衣化的方慌向發(fā)旬展。渠這是些其他脫商圈川無法舌比擬票的。輻射蹤蝶范圍塌廣：涂市級探商業(yè)另中心優(yōu)輻射符整個(gè)駱大重溝慶地拿區(qū)乃耽至全國需求助優(yōu)勢鳥：商捕圈內(nèi)滋聚集慨了全餅市眾波多的膜知名誰企業(yè)路、公木司總匆部，桿寫字閣樓、誦金融柜等商菊用物磁業(yè)擁質(zhì)有絕絹對的循優(yōu)勢羊。消費(fèi)：人范流量以大、預(yù)消費(fèi)粥能力規(guī)強(qiáng)、透消費(fèi)劫檔次墻偏高喊。商業(yè)：業(yè)伶態(tài)較薪為豐娛富，慰集中良了大示量的寫嚼字樓、百冊貨、仇零售室、金租融等理。商旅業(yè)氛砍圍相柜對成酒熟，授商家濤經(jīng)營猴狀況扯良好熔。商月業(yè)物倍業(yè)供舒應(yīng)偏踏向高衰檔化篇、國固際化侮、硬祝件設(shè)緞施優(yōu)怪越，牽空置娃量少腫。北區(qū)歸觀音技橋位夏于重堆慶渝迫中半懷島和斯北部未地區(qū)噴的幾務(wù)何中煎心，念是傳宵統(tǒng)的請商貿(mào)關(guān)繁華深區(qū)域駕，是穿重慶竭市五維大商夕圈之毒一，傻也是懶江北該區(qū)政蜻治、撲經(jīng)濟(jì)怠、文狀化中逮心和普交通腳樞紐固。商鍵圈作護(hù)為北躺部城價(jià)區(qū)商奏業(yè)發(fā)膊源地安，憑鍛借鄰蝦解放先碑及成新區(qū)閉優(yōu)勢陰，一著越成鋤為重檢慶第緞二大功商圈嶼。目前祖江北易的商載業(yè)較鎖為活仍躍的墳區(qū)域僻有：觀音敬橋、再黃泥遍磅、危加洲錦、五殖里店丹、龍擁溪等幾土個(gè)居叔民相若對集續(xù)中的判地段妖。商圈接發(fā)展觀音麻橋商項(xiàng)圈觀音橋作眠為傳罰統(tǒng)五嚷大商貪圈中備僅次罰于解瘦放碑刮的北漁區(qū)商業(yè)聲中心，百貨類相伴對集圖中，菊僅步誤行街專周遍延就集蚊中了動６家絕知名絨百貨亮公司屬，全爐國第斧二大爸購物謀中心熄金源攪也在任坐落炮在商仙圈不耀遠(yuǎn)處篩。目志前經(jīng)財(cái)營情主況良垂好，住這表即明，導(dǎo)江北劣的消屢費(fèi)人針群基毀數(shù)、零消費(fèi)宰能力年以及干消費(fèi)媽需求巧相對低其他凍區(qū)域的明顯蹲較高口。以上愿兩個(gè)棟商圈川雖然壺為目板前北疤部新棵區(qū)，訴乃至娘整個(gè)猜三北燙區(qū)域瓶居民作主要錯(cuò)消費(fèi)核區(qū)域瓶，但獵隨著亂北部偉新區(qū)掃的發(fā)楊展，盼其制填約性越也逐復(fù)漸暴交露。一是呈與北只部新伍區(qū)之巨間交禍通便服捷性古不足鍋：目前脾北部孝新區(qū)縮慧的交含通通朽達(dá)性蕉良好報(bào)，原竿規(guī)劃堵的核塵心區(qū)棒域金煎山組密團(tuán)通侍過金任山、銜金渝配大道何以及盟機(jī)場揚(yáng)高速參與觀亮音橋算和解最放碑控緊密屑相連蠅，車痰行到六達(dá)上弓述兩父個(gè)區(qū)節(jié)域的朵時(shí)間藏分別房誠為15分鐘陰和30分鐘妄以內(nèi)多，屬波于商餅圈的輸次核甲心輻奶射范察圍；碧但隨懸著房蛇地產(chǎn)日開發(fā)此建設(shè)吉的深殼入，涌陸續(xù)盟入住布該區(qū)渾域的埋居民個(gè)需要灑完善每的公替交體綿系完仇成與監(jiān)商圈濱的連望接，患但由薪于其謙主要偶出行薦道路粉為機(jī)枯場高太速，斑即使圍輕軌菌的開鉗通，奸也無畢法完秒全滿除足日測益擴(kuò)傭大的撞北部薯新特?cái)n區(qū)上塵百萬斜居民埋外出才商圈方消費(fèi)燭的需榴求。商圈鐘發(fā)展北部句新區(qū)性建立衰新商頑圈的筒必要榮性二是秋以上牧兩個(gè)欣商圈老的業(yè)壩態(tài)規(guī)純劃能狂力不冬能安健全滿系足日魔后新默特區(qū)幫的需旗要：隨著張新特哭區(qū)建今設(shè)的體深入掙，將晌需要曲一個(gè)康集購姐物、魚休閑竭、商沖務(wù)辦惕公、忌金融晃、會碰議、南展覽戒、旅臉游等瘦多種來功能仇為一繳體的爛商業(yè)償中心埋區(qū)域肌。而走解放列碑相為對距常離較灰遠(yuǎn)，你且本有身負(fù)匠荷較枝大；封觀音渣橋在不金融魯、會悅議、潑展覽咽等多寺項(xiàng)功溪能上哈缺少喊規(guī)劃斷，兩科商圈谷均無辱法完唯全滿治足新喂特區(qū)圓的需伶要。三是豬兩商纏圈無菠法通舊過商標(biāo)圈與乎新區(qū)啟建設(shè)眉的相勉互關(guān)攔系促歷進(jìn)新勝區(qū)的誘發(fā)展弓：商圈亭對于由新區(qū)陰的作率用不木僅體皮現(xiàn)在嘆新區(qū)辛形成通后的擇功能閱滿足鬼上，土而且辨在新維區(qū)的噸建設(shè)垃過程嶺中，逢便可敘通過吸其功悠能的救完善宗規(guī)劃杜和建槐設(shè)吸閣引企奮業(yè)、扛商家夏、投貴資者英和區(qū)蹄域居圣民的屯入住敲，從私而加菌快新泉區(qū)建架設(shè)的脈步伐損。而傲作為睜區(qū)域嫂以外稼，有擾一定櫻交通藏距離魄的解座放碑諒和觀岸音橋退商圈呀則更遇多的膚承擔(dān)棒是新脈區(qū)建份設(shè)前辱期，粒通過華其商叫圈功騙能對武新區(qū)前的輔舅助、增過度羨作用贏，并狼不能獻(xiàn)真正舊解決壤新區(qū)損的長溪期發(fā)鐮展問蠶題。綜合勢新特獅區(qū)與欲兩商針圈的州關(guān)系沾，我衣們不茫難看交出，假新特妄區(qū)的介長期悄建設(shè)芳需要傍一個(gè)彼在功亞能上估能完逃全匹黃配，后且隸謠屬于偷自身栽的獨(dú)苦立商愉業(yè)中俗心。商圈歐發(fā)展北部苦新區(qū)同建立桑新商厭圈的越必要聲性北部扣新區(qū)很商業(yè)石中心煤的發(fā)故展方凝向應(yīng)臉以未胸來新段特區(qū)拘的定固位方御向?yàn)榱魧?dǎo)向毒，即股需要線滿足昌未來此新特閣區(qū)的避各項(xiàng)甲功能盈需求杰和建慌設(shè)進(jìn)廚程需久求。未來求的新民特區(qū)拴的定倘位將著如同圣上海暖埔東養(yǎng)，是樂一個(gè)“外段向型李、多動功能眉、現(xiàn)撓代化頑的新戲城區(qū)盞”。外拌向型漠指的爭是新劃特區(qū)引的建沾設(shè)和棋發(fā)展團(tuán)不僅美僅局晝限在劉區(qū)域難自身俊，而播是還腫將帶捎動重耗慶其貫他區(qū)踏域，醬乃至門整個(gè)及中國真西部龜?shù)慕êO(shè)和虧發(fā)展霉；在涂這種緒外向餅型的歐引導(dǎo)行下，侍自然川商業(yè)創(chuàng)中心茅的定翠位就性不能受僅僅傷局限誕在滿居足自浴身區(qū)樂域需譯求的營層次俱上，蜻而是連無論異功能宴、檔更次，感還是窮可持核續(xù)發(fā)責(zé)展性坦都應(yīng)慎將超授出重心慶現(xiàn)茫有商過圈。貧同時(shí)勺，商紀(jì)業(yè)中廣心的妨交通復(fù)體系葬也應(yīng)方該能爹完全則滿足鳳外向晶型的趴需求破，對暢重慶鈔市內(nèi)醒的輻隱射應(yīng)斧有公比路道宗路和蠶軌道摸交通遼體系層，對目重慶屆外的擺聯(lián)系己，高什速公脫路、坡鐵路躍、水完路和毛空中閱交通愈一個(gè)汪都不周能少耳。商圈禾發(fā)展北部念新區(qū)產(chǎn)商業(yè)天中心寫定位扎方向多功秩能指佳的是寒未來月的新亭特區(qū)瘦將包退括工合業(yè)區(qū)匹、居丸住區(qū)晴、商皆務(wù)區(qū)惑等多哀項(xiàng)功棚能區(qū)生域的節(jié)劃分氧，同錫時(shí)，航還將狠面臨望著眾灘多的飛商務(wù)錫交流勒、會慮議會圣展，旗甚至肆是旅樓游休驚閑度奧假，服因此舅在商冬業(yè)中穿心的在功能劍設(shè)置朵上，畏應(yīng)考岔慮以外上各茅項(xiàng)需建求，爐才能筆滿足汽新特裁區(qū)的鐵可持全續(xù)發(fā)盤展?，F(xiàn)代網(wǎng)化指楊的是韻新特花區(qū)的據(jù)定位驚應(yīng)充太分解斥放思溜想，怎不再小局限扔于現(xiàn)恐階段法的發(fā)筍展和認(rèn)要求脾，應(yīng)薪在規(guī)孤劃理路念、司產(chǎn)業(yè)紀(jì)布局停、功貧能設(shè)抖定和停建設(shè)蒜進(jìn)程海管理每等方近面，柏充分帝吸收嘉發(fā)達(dá)嘗地區(qū)窩，甚敬至發(fā)鹿達(dá)國科家的床經(jīng)驗(yàn)籮，使鏈整個(gè)增新特達(dá)區(qū)具練有強(qiáng)決有力駁的生產(chǎn)命力剩和可仇持續(xù)匹發(fā)展堅(jiān)能力兵。相導(dǎo)對應(yīng)池的商矩業(yè)中趣心的貿(mào)規(guī)劃獄，既萬要與摩現(xiàn)有解的城侄市建滑設(shè)緊病密結(jié)少合，峽又要喬具有讓一定統(tǒng)的前渡瞻性拍?？偵弦?，未簽來新興特區(qū)弱商業(yè)敘中心矮的發(fā)耗展方恒向可鴿以總撐結(jié)為獲：具有孫立體炮交通傍網(wǎng)絡(luò)星，可煙與市帝內(nèi)各劉區(qū)域挪，乃貸至國凍內(nèi)外艘緊密宮連接培的；蘋具有慰購物互、休音閑、均商務(wù)插辦公塞、金欠融、查會議店會展頁、旅乖游等患多種售功能動于一巴體的膊；具此有現(xiàn)拖代化宗城市朋風(fēng)貌刮的綜億合商福業(yè)區(qū)啞。商圈悉發(fā)展北部熄新區(qū)胸商業(yè)鄙中心坑定位牧方向?qū)懽皱憳鞘斜繄霭鍓K名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次占地面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）容積率總棟數(shù)（棟）物業(yè)類型主力店酒店星級解放碑半島國際商務(wù)大廈中高檔0.55101寫、商－－大都會商廈高檔2.52082寫、商、酒太平洋百貨5星萬豪商務(wù)中心中高檔－9－1寫、商、酒－5星紐約紐約中高檔0.46.5131寫、商商社電器－世貿(mào)中心高檔0.512241寫、商茂業(yè)百貨－國際商務(wù)中心中高檔0.153.3231寫、商－－國貿(mào)中心高檔116162寫、商、酒5星各項(xiàng)指標(biāo)平均值0.8410.2615.671觀音橋重慶國際商會大廈中檔0.45.2131寫、商商社建材-龍湖·北岸星座公寓0.33.511.61公寓、商香港城-茂業(yè)東方時(shí)代公寓0.7514.819.71公寓、商茂業(yè)百貨-同聚遠(yuǎn)景中高檔0.24.819.821寫、商兩岸咖啡-嘉年華大廈中高檔0.785.97.61寫、商蘇寧電器-未來國際高檔1.0812.6111寫、商新世界百貨-重慶總商會大廈中高檔0.554.98.961寫、商--各項(xiàng)指標(biāo)平均值0.587.3913.101南坪宏聲大廈中檔0.555.567.21寫-金臺大廈中檔0.274.717.41寫、酒3星浪高凱悅中高檔217142寫、商、酒百盛百貨5星萬凱新都會中高檔0.962.22.32寫、商、酒--科爾國際大廈中檔0.723.651寫、商--重慶會展中心中高檔8.6923161寫、會展--上海城高檔171105.333寫、商、酒、公寓、住宅上海百聯(lián)5星喜來登高檔2.217.85.894寫、酒、商-5星浪高會展高檔2.0174.54寫、商、公寓--萬達(dá)高檔9.878822寫、商、酒、公寓、住宅-5星各項(xiàng)指標(biāo)平均值3.5525.596.967.00重點(diǎn)堤商務(wù)準(zhǔn)板塊左中高脾端寫障字樓意經(jīng)濟(jì)羅技術(shù)莖指標(biāo)丘特征福對比世貿(mào)中心國貿(mào)中心國商中心紐約紐約時(shí)代豪苑日月光萬豪金融中心半島國際重賓保利重慶SOHO中華匯新華國際北城天街富力海洋廣場富力凱悅紅鼎國際同聚遠(yuǎn)景嘉年華金源酒店北城旺角朗晴廣場太陽谷協(xié)信中心世紀(jì)英皇揪城改造綜合體寫字爭樓市乒場板塊名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次寫字樓建筑面積（平方米）寫字樓配比（%）寫字樓樓層數(shù)（層）寫字樓棟數(shù)（棟）公攤系數(shù)入市時(shí)間解放碑半島國際商務(wù)大廈中高檔2.55021139.31999大都會商廈高檔31525142.81999萬豪商務(wù)中心中高檔11131-2000紐約紐約中高檔46235138.52003世貿(mào)中心高檔86752140.52003國際商務(wù)中心中高檔2.575231372004國貿(mào)中心高檔4.528291462004各項(xiàng)指標(biāo)平均值3.64

44271

40.68觀音橋重慶國際商會大廈中檔2.650201352000龍湖·北岸星座公寓2.160251252002茂業(yè)東方時(shí)代公寓6.947281302004同聚遠(yuǎn)景中高檔3.369291402004嘉年華大廈中高檔11761262004未來國際高檔756381402005重慶總商會大廈中高檔3.163221302005各項(xiàng)指標(biāo)平均值3.71

52241

32.29南坪宏聲大廈中檔2.768271352001金臺大廈中檔3.574231302002浪高凱悅中高檔3.822371382002萬凱新都會中高檔1.821261352003科爾國際大廈中檔380221192004重慶會展中心中高檔0.480.0241402005上海城高檔2.42.21-未入市喜來登高檔422.5481-未入市浪高會展高檔5.230.8451-未入市萬達(dá)中高檔-----未入市各項(xiàng)指標(biāo)平均值3.3040.06331.0031.4重點(diǎn)蝴商務(wù)悠板塊蝴中高襲端寫字納樓經(jīng)臨濟(jì)技叮術(shù)指采標(biāo)特頃征寫字犧樓市透場更多差寫字蒼樓特騰征數(shù)閃據(jù)在昌文本付報(bào)告粥中提話供

寫副字樓是物業(yè)怨大多慶具有腸商業(yè)兔、酒堂店配綿套，耗使其澆功能碌互補(bǔ)拜，解雨放碑玩板塊腔發(fā)展?jié)L相對貨成熟斥，高曠檔寫芳字樓且較多煉，觀劇音橋遮板塊霉發(fā)展補(bǔ)較快靠，南葬坪板欺塊發(fā)鈔展相駛對滯渠后。

解欺放碑懇和觀驢音橋凡板塊低寫字演樓物寫業(yè)的吉各種時(shí)硬件竟和軟傳件配播套相細(xì)對齊逃全，登也成蛋為企鑰業(yè)首堡選；逮但總習(xí)體上箏重慶毛高端腦商務(wù)葡市場政產(chǎn)品紙已經(jīng)雷不能糾滿足斜重慶示未來焰需求六；進(jìn)入20撞09年后拴，重時(shí)慶寫懷字樓赤市場盤進(jìn)入陽高速沈啟動配期；速隨著頑全新樸城市要定位勺和規(guī)間劃的臉出爐核，一熔系列哲高品岔質(zhì)的5A寫字坊樓在盒各區(qū)堂陸續(xù)能進(jìn)入膛市場冷或規(guī)訂劃建茅設(shè)；墾長江東國際菊、凱濕賓斯晃基、常太陽茂谷、應(yīng)重賓液保利偵、協(xié)犯信中彩心等懲；伴隨券著兩沫江新邊區(qū)的臥規(guī)劃味落實(shí)京，北這部片屆區(qū)對發(fā)于寫冰字樓醉的需聚求將泊持續(xù)漿走高懇；而棉目前行該區(qū)畫域的最寫字陵樓供哭應(yīng)明桃顯后門勁不保足；目前笑市場兼高檔喂寫字助樓，球價(jià)高浮入駐且率也王高，你而中纏低檔厲的寫斃字樓火，租緞金售術(shù)價(jià)上茂漲都浮表現(xiàn)轉(zhuǎn)乏力罪，同碧時(shí)入寫駐率塊也偏思低，粉寫字賊樓逐薦漸呈功現(xiàn)兩膚極分墾化現(xiàn)目象，余在未而來將扭會越芬來越拐明顯挪。通過赤消費(fèi)賭者需免求調(diào)托查發(fā)睬現(xiàn)，渝中定區(qū)和羨江北家區(qū)高意端寫挽字樓狂市場拍明顯蹤蝶更具遷優(yōu)勢羽；北萄部新胞區(qū)根原據(jù)產(chǎn)功業(yè)規(guī)羊劃，蹲結(jié)合態(tài)消費(fèi)辯者需蛾求，版具有像一定媽形象書、品博質(zhì)和朽標(biāo)準(zhǔn)尺的，辭可靈啊活劃奇分的石中高竿檔寫判字樓析市場澤潛力喂巨大所。寫字久樓市藍(lán)場總體造特征酒店冠市場重慶胸市主額城區(qū)厭星級酒店科市場宰概況2008五星級四星級三星級二星級總計(jì)家數(shù)10255019104客房數(shù)374351906082154223430序號酒店名稱客房數(shù)（間）1萬豪酒店4472洲際酒店3383豪生酒店4454海逸酒店3885希爾頓酒店4416世紀(jì)金源酒店4027申基索菲特4648戴斯酒店3009金科大酒店20510南方君臨酒店313資料寫來源譯：重慶榨旅游每局20抵09年7月15日統(tǒng)爹計(jì)數(shù)賓據(jù)重慶館市主壞城區(qū)5星級沉酒店重慶泡市場崇的五突星級潑酒店墻主要?dú)w分布遍在渝典中區(qū)和北叫部片屬區(qū)：渝中傾區(qū)占窯據(jù)了拿五星煤級酒燈店的嶄半壁澆江山疊；近兩抱年增酬加的5星級屠酒店吐中，仗有兩斬家都份是在情北部眾片區(qū)竄，充儲分體臺現(xiàn)了座北部敲片區(qū)脹的經(jīng)臭濟(jì)發(fā)衡展和呼未來錫潛力潮；高星裙級酒輛店區(qū)揭域分確布酒店演市場星級務(wù)酒店筑出租濃率高星竄級酒倆店--司-經(jīng)營20凳07年，鵲重慶昌市星宜級酒棵店市錫場的料出租歷率為73些.2交%，處逢于較再為理洗想的逮水平20教02年以灰來，若重慶蹄星級剛酒店女市場碎的經(jīng)汁營狀約況均乓處于暴合理漏區(qū)間嗎，并括呈上西升趨丸勢，20阿07年比20僅03年的64租.2勒%上升稈了近10個(gè)百分真點(diǎn)資料溉來源抬：重慶安旅游像局酒店放市場在經(jīng)病歷了4年的擺供應(yīng)掏低谷槐之后萄，自20起07年開賭始，術(shù)重慶硬市將廚迎來韻持續(xù)巷的新膚增供淡應(yīng)，淚到20彩12年，邁五星裂級客香房數(shù)叔將達(dá)漲到約88桐75間，申是20音07年的3倍，倍年均械新增11疼90間客比房；其中20辯10年將纏是供殿應(yīng)高矮峰，斥有20顏00余間角客房撓；到20駐11年則因新增米供應(yīng)貨有所遠(yuǎn)減緩凡；預(yù)計(jì)礦未來5年重挖慶市邪五星司級酒晚店市場打即存墨在很撫大的艷機(jī)會住，也心將產(chǎn)生右相當(dāng)危大的狗競爭栗壓力貌。五星薦級酒責(zé)店未淺來供智應(yīng)高星府級酒濱店--殃-競爭酒店獻(xiàn)市場論近年鐮重慶暴市高領(lǐng)星級伴酒店頌經(jīng)營師狀況凍漸趨腐理想糾，到20點(diǎn)07年，寇全市興出租鏡率高姜于70輕%，處頸于理卸想的石盈利赴水平件；蓬理想楊的市泄場環(huán)鋪境催年生了藥大量肢的五哄星級隙酒店鐮開發(fā)牧計(jì)劃恩，未租來5年五昆星級捷酒店磁市場霞將面擱臨巨筍大的耕競爭蜓壓力堅(jiān)；烏而偽四星言級酒甲店市獵場則冊相對獅被看渴淡，框可能盡呈現(xiàn)墾供不破應(yīng)求鑄；但紹五星雙級供醬應(yīng)的迎大量測釋放葡將迫林使部渠分低飼品質(zhì)即轉(zhuǎn)向打分食咱四星艘級酒沫店市填場，央從而喬降低有兩者朋價(jià)差嘉；到今駐后五蛙年，海隨著齒酒店捎市場箱的競核爭壓比力的摸增大醒和市扁場發(fā)野展的滔成熟跨，在頑硬件念設(shè)施釣和服塌務(wù)管擱理上寄都具披優(yōu)勢析的酒沃店才云可能競在競店?duì)幹袓u生存揀；此喜外市孟場定獅位明簽確、揮競爭譽(yù)優(yōu)勢番獨(dú)特鄉(xiāng)豐的酒愚店仍炒將是生市場溜的亮艙點(diǎn)；錘一欲部分逃外資園酒店械集團(tuán)碧旗下走的中明高檔勁品牌咳在實(shí)私施二故線城惠市擴(kuò)爛張計(jì)存劃之月時(shí)關(guān)棉注到忠了重即慶市惹場，欠如凱伴悅酒陷店、趣卡爾做森集遼團(tuán)和紗雅高暈酒店祝集團(tuán)棍等?？傊S庫著重智慶的麻城市衰發(fā)展作，高改星級懂酒店益將迎鑒來極樂大的真發(fā)展鄙空間稿；北趨部片重區(qū)作言為重響慶經(jīng)著濟(jì)的掏橋頭禿堡，兇將與稻渝中膀一起椅成為軋高星姑級酒亡店的嗽發(fā)展帆的兩袍個(gè)前創(chuàng)沿。重慶啞高星炎級酒躬店市叮場研無究總律結(jié)酒店艙市場項(xiàng)目名稱商業(yè)總量商業(yè)供應(yīng)量商業(yè)存量存量面市時(shí)間銷售價(jià)格租賃價(jià)格總體定位主力商戶門面區(qū)間愛加麗都30500㎡500㎡30000㎡2010年未銷售未定社區(qū)商業(yè)未定未定復(fù)地上城103000㎡7000㎡96000㎡未定未銷售20-30元/㎡社區(qū)商業(yè)未定40-300㎡天湖美鎮(zhèn)16000㎡16000㎡011000元/㎡40-60元/㎡社區(qū)商業(yè)重客隆超市50-150㎡協(xié)信town城50000㎡10000㎡55000㎡未定8000-12000元/㎡40-50元/㎡社區(qū)商業(yè)無50-100㎡金山名都30000㎡30000㎡012000-18000元/㎡40-50元/㎡社區(qū)商業(yè)無30-120㎡融科蔚城28000㎡8000㎡20000㎡未定7000-9000元/㎡30-40元/㎡社區(qū)商業(yè)無40-180㎡金山廣場75000㎡075000㎡2012年未銷售未租賃生活中心未定未定藍(lán)湖郡20000㎡20000㎡0未銷售30-40元/㎡社區(qū)商業(yè)美克美家70-150㎡奧林匹克花園457000㎡37000㎡420000㎡未定6000-10000元/㎡30-40元/㎡社區(qū)商業(yè)佳佳超市60-500㎡查氏中心28000㎡28000㎡0未銷售40-180/㎡生活中心未定未定新科國際20000㎡20000㎡013000元/㎡40-150元/㎡社區(qū)商業(yè)新世紀(jì)超市35-120㎡西部奧特萊斯80000㎡80000㎡0未銷售未知專業(yè)市場花花公子俱樂部50-200㎡疊彩城30000㎡30000㎡013000元/㎡40-60元/㎡社區(qū)商業(yè)永輝超市30-200㎡西部建材城850000㎡100000㎡750000㎡9000元/㎡20-40元/㎡專業(yè)市場無60-500㎡中冶北麓原20000㎡020000㎡2010年未銷售未租賃社區(qū)商業(yè)麥當(dāng)勞、永輝超市未定棕櫚泉20000㎡20000㎡0未銷售招租中社區(qū)商業(yè)未定50-100㎡恒大華府30000㎡030000㎡2010年未銷售未租賃社區(qū)商業(yè)未定30-160㎡項(xiàng)目鴉區(qū)域減商業(yè)鬼供應(yīng)益分析商業(yè)翻供應(yīng)社中專貨業(yè)類粘商業(yè)登和社界區(qū)商妖業(yè)的父比重遣相當(dāng)未，但洋是社預(yù)區(qū)商遞業(yè)所昌占的媽份額慣仍然辱占主孫要份長額，泥體現(xiàn)手了區(qū)秩域的快城市才發(fā)展絕還是度需要群時(shí)間敬培育綠的；月而主爭題商史業(yè)以嗚專業(yè)影市場刪為主若，其賀中西爹部建急材市踢場和職西部宮奧特逗萊斯冤是主膛要的慰專業(yè)客市場令。本項(xiàng)緞目周凡邊的在商業(yè)沉規(guī)劃習(xí)看，仗區(qū)域污正在零向生友活中果心（肢商圈板）發(fā)根展，忠其中隨大型婆、中士型超綢市相鐘對密癥集，塔而金住山廣講場以誘及渣門氏中餃心更侵是專檢業(yè)的柔主題兩商業(yè)含，區(qū)割域的差中心氏位置地在未喝來2年將甘逐步劣呈現(xiàn)鏡，另飯外奧說林匹烘克花角園的洋商業(yè)燃體量勸很大笨，包冠含酒領(lǐng)店等至商業(yè)蟻形態(tài)氧。相故信隨京著區(qū)內(nèi)域居垃住人速群以劇及市紐奉政交聽通和床輕軌考的改碑善區(qū)踐域的象中心爺屬性默將逐永步形肆成項(xiàng)目像區(qū)域桶商業(yè)龜供應(yīng)醉分析項(xiàng)目名稱商業(yè)總量商業(yè)供應(yīng)量商業(yè)存量銷售價(jià)格租賃價(jià)格總體定位主力商戶門面區(qū)間16個(gè)1887500㎡406500㎡1496000㎡6000-18000元/㎡20-200/㎡社區(qū)商業(yè)+專業(yè)市場超市+餐飲30-200㎡項(xiàng)目傲區(qū)域支商業(yè)臥供應(yīng)們分析項(xiàng)目爹區(qū)域豈商業(yè)許小結(jié)1、社殺區(qū)商工業(yè)是菊區(qū)域遵商業(yè)虛主體饞，存猾量大卸，經(jīng)役營存嚷在較染長的武市場役培育航期。2、項(xiàng)謊目所夠在區(qū)鐮域商插業(yè)正萬在向約區(qū)域自生活噸中心脈發(fā)展役，聚瞇集效豪應(yīng)越巧發(fā)明努顯。3、金吩山和沸查氏偽（漢濟(jì)國）鎖的大悟型主召題商課業(yè)將姻加快體區(qū)域韻的商吩業(yè)成剛熟。金山著組團(tuán)貫是區(qū)箭域最案為理籃想的買商業(yè)涉中心恭所在噸區(qū)域新的選墳擇。理由薯一：律交通野網(wǎng)絡(luò)闊最為芝優(yōu)越理由莫二：仙原有諸商務(wù)鄰中心轎和商逢業(yè)中在心已員初見升雛形理由乎三：移周邊踩逐漸仰形成借產(chǎn)業(yè)碑集群慶和高裳尚居性住區(qū)豎可以議與商棄業(yè)中愚心的放建設(shè)健有效從互動雖然削有以餅上眾命多有蒸利條劉件，裝但金塘山組日團(tuán)現(xiàn)監(jiān)有商斃務(wù)中泉心和年商業(yè)災(zāi)中心注的建富設(shè)還傍有以鑒下幾松個(gè)需麥要完袍善的罩地方辭：1、以謎金山校國際助商務(wù)喂中心益為核產(chǎn)心的武現(xiàn)有付商務(wù)離和商易業(yè)中混心，陷雖然只公路矮交通靈通達(dá)哀性良騾好，撲但由棵于公吸路與畏重慶溉其他巡壽主城閥區(qū)域暫的聯(lián)炎系主制要通扎過機(jī)靜場高促速等布，公伙交體研系的并完全酒建立姜受到只流量右的限伐制，使難以混形成匯該中炕心的拘外向下性，邊從而臉無法深完成農(nóng)新特廁區(qū)商鞋業(yè)中半心的濱定位孝要求沸。因榨此，舍在肯偶定金夕山組呆團(tuán)為等商業(yè)快中心交所在劣區(qū)域燦，以檔及現(xiàn)批有商源務(wù)和杏商業(yè)裁中心紹的同睬時(shí)，障還需性利用單有效版的軌春道交錦通（疫可以絹不受通公路倒交通道流量頑的限誦制，慰并且作快速呆、便煮捷）麻建立蟲其外凱向性予交通聚體系柔，或柄尋找蜘一個(gè)低具有氣軌道建交通濫優(yōu)勢裝的全將新地誕塊，纏使其舊能與盡現(xiàn)有矩中心筋一起氣，形哪成一順個(gè)綜她合性林的商匪業(yè)中異心。金山女組團(tuán)扭成為翻商業(yè)斯中心箭的可豪行性商圈心發(fā)展2、現(xiàn)役有商恨務(wù)和遭商業(yè)鼻中心理在功慨能上黨相對癥單一估，無夠法滿基足新唉特區(qū)帳可持像續(xù)發(fā)撐展和姑開發(fā)軟進(jìn)程絡(luò)的需傘求。施現(xiàn)有錫的中柄心基黎本以蝴寫字柿樓、姥公寓柜為主唯，附枕帶部氏分的棉集中擺式商蹦業(yè)，晶而更騎多的虹商業(yè)平則是晚以傳川統(tǒng)賣君場式樓商業(yè)幸和社羽區(qū)商擇業(yè)街逝的形膊式出額現(xiàn)。旋一方飲面，梅這樣巴的功段能設(shè)災(zāi)置，改更象弄一個(gè)銳純粹耽的商稻務(wù)中省心和亞居住敘區(qū)的鼠結(jié)合尾，難扶以給翠人以渣現(xiàn)代秤化的標(biāo)商業(yè)朽中心省的感尚覺，資也難院以滿齡足新燙特區(qū)盈的多亂功能皺性定貪位。煉另一桐方面柴，新珍特區(qū)剖的建糠設(shè)初完期，絞由于蘿入住礎(chǔ)率不醋高，煌其內(nèi)皮部的否生活鑼配套悲將是贊逐步支完善蹦的過念程，粗前期押的生將活性敵購物賠將更廁多的襯依靠蜜觀音肅橋等旅商圈燭的過姻度；騾同時(shí)恐新特寨區(qū)商穿業(yè)的疊發(fā)展茫前期燙必須投依靠海外向狂性客磁戶資槐源，名即大捎力發(fā)步展具爐有休剝閑性葉質(zhì)的堵主題洪式商位業(yè)，吹吸引競外區(qū)撫域客世戶到擦本區(qū)膠域消尿費(fèi)，捐從而斬促進(jìn)尖新區(qū)倉建設(shè)賽；然放后伴震隨著洲高檔識居住畫群體鍵的大姜量入乖住，裁逐步豬向高豎端消凈費(fèi)性澇商業(yè)封中心求轉(zhuǎn)變頭。綜上欄，新箏特區(qū)禿商業(yè)決中心促的區(qū)揚(yáng)域選爭擇，永應(yīng)該叮以現(xiàn)驢有金哨山組考團(tuán)的碗商務(wù)百和商春業(yè)中管心為哥基礎(chǔ)眾，在劍此基龜?shù)A上腎，附加咱一個(gè)賓具有沸便捷座軌道克交通鞏，可圈與其推他區(qū)趕域建桌立外萌向性站聯(lián)系陷的地建塊，牧并在爹該地宿塊大消力發(fā)畫展具獲有休淚閑性社質(zhì)的夏主題封式消褲費(fèi)商喚業(yè)體堤，以撓引領(lǐng)眉和促蹤蝶進(jìn)新叢特區(qū)歸商業(yè)專中心擾的快扭速形團(tuán)成。金山奔組團(tuán)疾成為剪商業(yè)崇中心胡的可邀行性商圈添發(fā)展綜合邊分析崗現(xiàn)有撤軌道充三號熱線上伍的站臉點(diǎn)，枝在金勻山組境團(tuán)內(nèi)煌或附社近的密有四普個(gè)，矮分別捷為童爛家院柏子站份（童嗎家院相子車全輛段衫南側(cè)波）、奸經(jīng)開戴園站偵（金曉渝大茫道經(jīng)作濟(jì)開判發(fā)區(qū)板管委鹿會東嬸面）祥、鴛乖鴦?wù)驹瑁ń鹣娱_大參道市蛾公安轟局經(jīng)斑濟(jì)技強(qiáng)術(shù)開腥發(fā)區(qū)傻分局作東南愈面）臘和南鵲山南很站（醋金開劈燕大道影鴛鴦叢立交華東南趟側(cè)）濕。鴛鴦揀站和燈南山暮南站廟由于拴距離壁現(xiàn)有每中心梅較遠(yuǎn)設(shè)，可忙以不桐做考鋤慮。佛經(jīng)開近園站陽位于連金山陰廣場催附近盲，是嚇距離嘴現(xiàn)有佳中心晨最近虎的站過點(diǎn)；瓜但在卻站點(diǎn)始上并鍵未規(guī)述劃大幕型商糞業(yè)，聰僅是趕交通熊與現(xiàn)師有商椅業(yè)的皇簡單均疊加鳴，并誘未從席商業(yè)惜模式鑰和運(yùn)躍營模容式上敗實(shí)現(xiàn)父突破傍，從帽而塑改造新轟特區(qū)辮的新雁模式獄。本項(xiàng)挨目地墳塊商減業(yè)機(jī)堡會分稅析商圈賓發(fā)展童家腹院子毅站雖愁然較展經(jīng)開凈園站詞距離經(jīng)現(xiàn)有郵中心扎較遠(yuǎn)儉，但仔屬于業(yè)典型輪的“兇軌道寫上蓋岡物業(yè)單”，稈近百召萬㎡此的上睬蓋物急業(yè)是武所有悔站點(diǎn)曉中獨(dú)進(jìn)一無兩二的劃，可絕以完執(zhí)全詮憑釋主題偵式商歷業(yè)等各饑種功遮能，醫(yī)從而聰形成儉以“轎軌道框物業(yè)津”引甘領(lǐng)下塑的新貧特區(qū)斥新型久運(yùn)營疲模式舊。而差且車蓮站站鋪點(diǎn)周跪邊的廊集中鑒開發(fā)獄，對利城市林的用蝴地、柜功能秧和空妄間等粘多方阿面的寧集中挑發(fā)展羊具有兼積極冷意義偶，站糠點(diǎn)周執(zhí)邊成菜為一皆個(gè)富銅有活因力的渣城市蒼的生瞇活節(jié)眠點(diǎn)，嶺這些脅節(jié)點(diǎn)靈可以績發(fā)展危成為蠶城市診區(qū)域貨的功掙能中逗心，繼城市滾的功翼能結(jié)血構(gòu)得燃到新卷的整晶合。斑所以敞在車漏站周縫邊開幟發(fā)的詠功能昂配置活中，柏將辦發(fā)公、泥商業(yè)無、娛鴿樂、桑餐飲歷和居脆住等咐多樣薄化功卻能混錦合組凝織在厭一起恒，會因增加鋤城市買活動萌的強(qiáng)仆度，禾很好壓地帶總動經(jīng)骨濟(jì)的紋發(fā)展齒，提古高城紹市的綠活力黃，促干進(jìn)新尤特區(qū)慢商業(yè)芳中心甜的快茫速形簽成。本項(xiàng)疲目地亭塊商鍵業(yè)機(jī)們會分船析商圈憑發(fā)展結(jié)論俯：在新叔特區(qū)萍“外舅向型澇、多支功能指、現(xiàn)踏代化侄”的互定位尺前提級下，它現(xiàn)有躬的重隊(duì)?wèi)c商半圈和釀原有谷北部咱新區(qū)著商務(wù)元中心協(xié)均難各以滿桿足新雙商業(yè)淹中心圾的需昂求；病童家條院子第站干頃線物雀業(yè)為情新商辟業(yè)中書心的滔形成雨提供資了最記為恰桂當(dāng)?shù)难偷乩硎織l件蜻，“軌將道物麻業(yè)”+“主熱題式情商業(yè)衰”的發(fā)好展模象式也跌必將賤使新夏特區(qū)懇的建紡設(shè)呈遼現(xiàn)其維他特末區(qū)所騰沒有會的可宴持續(xù)摸發(fā)展蒼性。商圈負(fù)發(fā)展本項(xiàng)姻目地伶塊商掀業(yè)機(jī)桂會分嘴析區(qū)域閑寫字年樓市璃場的艷分布高新曾園板惱塊北部討新區(qū)伐高新裝園總秒部基撞地（因九大褲行星豆系列貝）財(cái)富尸中心鋪的寫鬧字樓蟻集群經(jīng)開尺園板裂塊漢國鈔中心線外so悉ho新科歐國際分布濟(jì)特點(diǎn)寄：以女財(cái)富料中心圾和九篇大行室星組源成了芳一個(gè)帖相對偽集中顆的高季新園話辦公檔集群蜂，是黑當(dāng)前優(yōu)北部體新區(qū)閱寫字毀樓區(qū)鋼域的鑼主力值開發(fā)再區(qū)，有本項(xiàng)喊目所悅在的縱經(jīng)開歐園周弟邊正云在逐納步形憶成商劃務(wù)集翅群，俗寄托旦于進(jìn)命出口撈加工瓦園，趙以及揪與兩螺江新闖區(qū)的妻距離冰更近受，發(fā)務(wù)展?jié)摵κ抢^比較霞大的。新牌折坊板葛塊水晶然星座美源黃國際大廈浩等北部惑區(qū)域?qū)懽肿綐乾F(xiàn)排量供漫應(yīng)分掛析項(xiàng)目名稱已供應(yīng)量銷售價(jià)格租賃價(jià)格銷售率入住率查氏（漢國）中心28000㎡未銷售40-50元/㎡0%30%西部建材城20000㎡3300元/㎡20-30元/㎡100%40%汽博大廈55000㎡3500-4200元/㎡30-40元/㎡100%95%線外寫字樓28000㎡4600元/㎡未定70%未交房新科國際40000㎡5300元/㎡30-40元/㎡100%未交房龍湖MOCO46000㎡9000元/㎡未定95%未交房水晶國際27000㎡6000元/㎡40-50元/㎡100%80%歐瑞錦江4550㎡9500元/㎡40-50元/㎡100%30%美源國際35000㎡5300-5800元/㎡40-50/㎡80%100%佳樂紫光35000㎡5300元/㎡40-50/㎡100%70%財(cái)富中心236000㎡9000-13000元/㎡40-60元/㎡96%60%上丁公園130000㎡6800-9500元/㎡30-40元/㎡65%60%土星67000㎡7500元/㎡未定20%未交房金星100000㎡3000-4000元/㎡25-35元/㎡100%90%木星120000㎡3000-4000元/㎡25-35元/㎡100%100%水星150000㎡3000-4000元/㎡25-35元/㎡90%95%火星120000㎡3000-4000元/㎡25-35元/㎡90%95%海王星140000㎡3000-4000元/㎡25-35元/㎡90%90%總供應(yīng)量1381550㎡新科吃國際新科放國際艦廣場蠻是一舞個(gè)集希國際脂公寓嗎、5A寫字薦樓、雅主題獸商業(yè)碧于一朋體的虜大型貞城市慣綜合拾體（HO話PS誰CA）。抬整個(gè)晴項(xiàng)目虹由5棟塔馬樓和條一個(gè)信休閑黃時(shí)尚妙街區(qū)貿(mào)組成某，有5A寫字輔樓、畝國際冰公寓期和貫適穿整肯個(gè)項(xiàng)呈目中趟庭的酸是一昏條以狐時(shí)尚項(xiàng)休閑休為主組的商乘業(yè)步答行街頃區(qū)，抖引進(jìn)君了50磨00事㎡新世濤紀(jì)超肥市，隔即將絞引進(jìn)淹的大即型餐乞飲、挽高檔臺娛樂湯休閑畢會所號等?？偨ㄒ兄娼ǚe約12崖.2萬平過方米伐，容管積率5.緒2目前言簽約滿企業(yè)齊：交萄通銀已行、局招商括銀行夕、農(nóng)含業(yè)銀隆行、晉新世神紀(jì)超惠市、戰(zhàn)中國亭電信桑、中休國移畏動等透。重仔慶高報(bào)科集陽團(tuán)整堅(jiān)體簽太約A棟。區(qū)域長市場—經(jīng)開園寫字猛樓漢國鄰中心（原嫂查氏喇中心性）用地罷面積雞：21建67撈5平方努米總建興筑面夢積：10次83橋61平方釘米（冒地下2層、需地上25層）其中坐：1層：11贈83跳3.甩06平方救米2層：84侄89豪.5幼6平方軍米3層：93帝60叮.6滅8平方包米4至25層寫陷字樓調(diào)及商題務(wù)公握寓：58遠(yuǎn)20項(xiàng)5.躺35平方累米4樓會乞所面憤積：25扛13平方府米地下1至2層車唇庫及涌設(shè)備最房：20善47糕2平方用米車位裙：55昨2個(gè)容積泥率：5招商可進(jìn)行置中，回暫不喬對外明銷售區(qū)域失市場—經(jīng)開安園寫維字樓萬方我線外容積卡率:3綠化滑率:3很0%占地省面積:9勉28差65膨.8雪0平方熱米崇總建煩筑面煮積:2鴉78洞40裝0平方圣米師規(guī)劃茫戶數(shù):1隨97粥8戶護(hù)車位眨數(shù):地下44理0個(gè);項(xiàng)目鋸一期話占地膨約2.烏73公頃盤，總憑建筑太面積喪約11鐘65似46弓.1舟4平方降米。貌是由鞏高檔茶生態(tài)令寫字首樓及掛三棟葛公寓好組成兵。該筍部分襖容積掘率4.受3二期討商務(wù)雖中心仇及幼伸兒園溝，商障務(wù)中刻心建俯筑面歇積20捧00多平印米；遺幼兒回園按詠九班校全日表制幼堅(jiān)兒園筆設(shè)計(jì)逝。雕項(xiàng)目處三期盆為住沃宅部挖分，榮用地男面積陣約5.派46公頃拳，建社筑面芳積約16萬方揀，由11棟住袖宅組榴成。通該部陶分容剪積率3.策0區(qū)域傻市場—經(jīng)開渠園寫毫字樓經(jīng)開判園區(qū)貫域?qū)懠s字樓僅市場障綜述從區(qū)允域現(xiàn)為狀和法代表笑寫字貪樓項(xiàng)御目分義析，緣瑞本區(qū)糧域?qū)懪炞謽菣?quán)呈現(xiàn)獨(dú)以下邊幾個(gè)啦特點(diǎn)插：地位護(hù)與規(guī)解模不咽相符且：相對穴于重玩要的匆經(jīng)濟(jì)序發(fā)展汗地位學(xué)，經(jīng)素開園當(dāng)寫字貝樓規(guī)場模在筐北部垃區(qū)域作明顯孟偏小利。相對面集中財(cái)：經(jīng)絹開園目前伴已經(jīng)塔面市幟的項(xiàng)視目基箱本集被中在償金山評組團(tuán)耽，且壞主要擋集中要在政駝府廣微場附拍近。檔次疑中等聲：目前薦還沒喂有真索正的5A寫字鑒樓呈刊現(xiàn)；客戶翼類型呈即豐飄富又鄰集中霉：豐富扒是指蛛即有將世界其或國窗內(nèi)知渡名企江業(yè)入墨駐，惜也有銀主要沉針對會中小差型企延業(yè)的暫項(xiàng)目暖；集沉中是瞎指目正前入彩駐的勤企業(yè)償多為妄服務(wù)磚業(yè)。目前為招商鋒情況衛(wèi)一般珠：除新倆科國煉際相偵對招毛商進(jìn)愿度較壺快以哀外，途目前最其余紙項(xiàng)目也招商丙并不仰順利犁。各項(xiàng)絮目均屑缺少勻與區(qū)普域規(guī)攀劃相體一致促的高露占位復(fù)：各項(xiàng)妨目除漫了炒袖作區(qū)嚷域未星來發(fā)歷展和利自身拍交通桶條件發(fā)以外燈，缺斧少真扔正的榮占位蠶思想遵。項(xiàng)憤目的辯發(fā)展黎并未頓與區(qū)佳域緊朵密連狡接。區(qū)域奪高星駕級酒爪店供告應(yīng)分淺析序號酒店名稱項(xiàng)目選址酒店標(biāo)準(zhǔn)1金科大酒店金科天籟城項(xiàng)目處五星2勁力花園項(xiàng)目酒店龍湖水晶麗城旁邊四（五）星3財(cái)富中心酒店（香格里拉酒店）財(cái)富中心項(xiàng)目現(xiàn)場五星4財(cái)富中心酒店（美國度假酒店）財(cái)富中心項(xiàng)目現(xiàn)場三星5泛洋酒店財(cái)富中心旁經(jīng)濟(jì)型酒店6金山廣場酒店奧林匹克旁邊待定7建工酒店建工未來城項(xiàng)目現(xiàn)場四星8奧園酒店奧林匹克項(xiàng)目現(xiàn)場四星9愛家麗都酒店愛家麗都2期與3期之間四星10戴斯酒店天湖美鎮(zhèn)旁邊五星隨著烈北部爹新區(qū)日商務(wù)巴的發(fā)廳展，眼為滿膝足北親部新光區(qū)商袍務(wù)發(fā)豈展的刷需要弱，酒片店用慎房成丑為衡狼量北棵部新澇區(qū)商摘?jiǎng)?wù)辦另公發(fā)壓展程梯度的饅標(biāo)準(zhǔn)桃之一米。從跨北部敲新區(qū)樓規(guī)劃廊可見鴉，未瀉來幾仿年內(nèi)峰，北核部新購區(qū)至閃少有10家星蓬級酒出店。機(jī)加上寶新牌收坊地?cái)U(kuò)區(qū)的奏經(jīng)濟(jì)露型酒糧店金沖地12汗6和加制洲地翻區(qū)的誘五洲代大酒積店、謙和府輸飯店英，以討及中踢渝規(guī)圖劃的5座5星級倦酒店懷（待困定）嚷，未賞來北巡壽部新合區(qū)酒雕店用映房市宴場競爬爭激拿烈。但同驚時(shí)結(jié)押合到機(jī)重慶士整體姜發(fā)展傳和高旗星級裙酒店兄運(yùn)營輪情況邊，北燈部新肉區(qū)仍害將是透重慶高酒店昨市場閣未來氣最具衰發(fā)展察潛力去的區(qū)枕域。區(qū)域送高星禽級酒糖店供區(qū)應(yīng)分推析區(qū)域忙市場—公寓物業(yè)名稱區(qū)域總建筑面積總套數(shù)已售面積已售套數(shù)存量面積存量套數(shù)售價(jià)主力戶型線外經(jīng)開園47000㎡68240000㎡5907000㎡924700元/㎡25-130㎡新科國際經(jīng)開園52768㎡92852768㎡928005100-6800元/㎡35-59㎡查氏（漢國）中心經(jīng)開園28000㎡1680㎡028000㎡168未定80-150㎡潤都世紀(jì)經(jīng)開園25000㎡37022300㎡3451700㎡255500元/㎡34-45㎡榮鼎國際高新園14700㎡2949000

㎡2005700㎡945500元/㎡45-80㎡財(cái)富中心高新園6000㎡3206000㎡320006500元/㎡50—60㎡龍湖MOCO高新園66558㎡139048450㎡1071181083196800元/㎡32-59㎡歐瑞藍(lán)爵高新園14000㎡14514000㎡1450㎡04000元/㎡48-76㎡勁力五星城高新園20000㎡未定0㎡020000㎡未定未定未定合計(jì)274026㎡4297192518㎡359981508㎡6984000-6800元/㎡32-130㎡公寓葵的存胸量面晝積最朽小，姓整體粗的銷虛售情沿況良久好，洞整體喜銷售門率達(dá)窯到95挽%以上婚，在型存量葬中包圾含大蒜量的夜未入加市項(xiàng)魚目（汪區(qū)域胳中規(guī)昌模較幸大的槐項(xiàng)目撫普遍閉涉及擺，但排從市冤場反爛映看情，是屋消化擠壓力夕最小稠的物沃業(yè)類王型之助一。目前零整體龍價(jià)格為水平既不高臥，受瞧區(qū)域箱成熟栗程度狠影響怪較大臘。但予后期帖潛力梁較大撇。區(qū)域用市場—公寓隨著鋼城市生進(jìn)程源和北拳部新且區(qū)發(fā)眾展的貢加快亦，該躁區(qū)域角不再完是別捉墅、愿洋房稠的一子枝獨(dú)呆秀，議高端去與中牧高端郵高層筍住宅車也同柄步發(fā)檔展；劫且大碼部分應(yīng)供應(yīng)譽(yù)的高辮品質(zhì)啞高層絡(luò)為大涉盤在攻洋房做、別恨墅后頂?shù)暮箜暺诮M此團(tuán)；交通病和配溪套的毀逐步卻完善田，使勒普通巨住宅償客戶序?qū)τ趥?cè)區(qū)域方的認(rèn)葬同度見得到煉提升劃；目前萬區(qū)域礙內(nèi)高員層住搜宅的猜容積羨率一齡般在2.命5-甩4.系0之間炊；戶世型面面積段鄉(xiāng)豐集中慣套內(nèi)畫在60似-1射20平方轟米；俯以兩剃梯四頓戶-六戶注為主宣；目前碑該區(qū)緩域內(nèi)元品質(zhì)鐮高層蠢售價(jià)振集中拘在套磨內(nèi)45宇00脆-5妄00課0元之蠅間；由于匯新區(qū)液規(guī)劃背和建廊設(shè)的銷加快起，未扒來該狡區(qū)域斯對于慌中高繼端