物業(yè)承接查驗(yàn)制度

年4月19日物業(yè)承接查驗(yàn)制度文檔僅供參考HYPERLINK""住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通知印發(fā)<物業(yè)承接查驗(yàn)辦法>【字體:大中小】【E-mail推薦】關(guān)于印發(fā)<物業(yè)承接查驗(yàn)辦法>的通知建房[]165號各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,直轄市房地局(建委),新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局:為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為,加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)<中華人民共和國物權(quán)法>、<中華人民共和國合同法>和<物業(yè)管理?xiàng)l例>等法律法規(guī)的規(guī)定,我部制定了<物業(yè)承接查驗(yàn)辦法>,現(xiàn)印發(fā)給你們,請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況,請及時(shí)告知我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部二〇一〇年十月十四日物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為,加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)<中華人民共和國物權(quán)法>、<中華人民共和國合同法>和<物業(yè)管理?xiàng)l例>等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn),是指承接新建物業(yè)前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。第三條物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。第四條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動,向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議,為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。第五條國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)承接查驗(yàn)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。第六條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同,應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。第七條建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。第八條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,按照一般標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定,移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。第十一條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè),應(yīng)當(dāng)具備以下條件:(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,并滿足使用功能要求;(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;(六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。第十二條實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn),主要依據(jù)下列文件:(一)物業(yè)買賣合同;(二)臨時(shí)管理規(guī)約;(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;(四)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;(五)建設(shè)單位移交的圖紙資料;(六)建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。第十三條物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行:(一)確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案;(二)移交有關(guān)圖紙資料;(三)查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;(四)解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題;(五)確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果;(六)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。第十四條現(xiàn)場查驗(yàn)20日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(五)承接查驗(yàn)所必須的其它資料。未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查,重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收:(一)共用部位:一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等;(二)共用設(shè)備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等;(三)共用設(shè)施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車(非機(jī)動車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備,不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。第十八條現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法,重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。第十九條現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容,查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。第二十條現(xiàn)場查驗(yàn)中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形,書面通知建設(shè)單位,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn),與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果,簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。第二十二條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。第二十三條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù),向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其它物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。第二十五條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后,當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù),導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第二十六條交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。第二十七條分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目,能夠根據(jù)開發(fā)進(jìn)度,對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí),辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。第二十八條物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān),由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;(二)臨時(shí)管理規(guī)約;(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;(四)建設(shè)單位移交資料清單;(五)查驗(yàn)記錄;(六)交接記錄;(七)其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。第三十條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。第三十一條物業(yè)承接查驗(yàn)?zāi)軌蜓垬I(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加,能夠聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行,物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果能夠公證。第三十二條物業(yè)交接后,建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定,及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十三條物業(yè)交接后,發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題,影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十四條自物業(yè)交接之日起,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù),承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位能夠委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù),服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。第三十七條建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利,在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任,加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任,損害物業(yè)買受人的權(quán)益。第三十八條建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè),因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第四十條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假,在物業(yè)承接查驗(yàn)活動中共同侵害業(yè)主利益的,雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十一條物業(yè)承接查驗(yàn)活動,業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。第四十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的,作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案,并予以通報(bào)。第四十三條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交的,對建設(shè)單位予以通報(bào),并按照<物業(yè)管理