物業(yè)創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)方案

年4月19日物業(yè)創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)方案文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。物業(yè)創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)方案目錄第一章：基礎(chǔ)管理3第二章：房屋管理維修養(yǎng)護(hù)9第三章：共用設(shè)施設(shè)備管理12第四章：保安、消防、車輛管理15第五章：環(huán)境衛(wèi)生管理17第六章：綠化管理20第七章：精神文明建設(shè)21第八章：管理效益21

第一章基礎(chǔ)管理一、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用。1分符合1.0不符合0。為體現(xiàn)“按規(guī)劃要求建設(shè)以”，可提供：1、國家建設(shè)征用土地通知書2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書3、投資許可證4、施工許可證5、用地紅線圖6、建筑規(guī)劃方案圖7、標(biāo)準(zhǔn)層竣工圖8、地下管工圖9、命名批復(fù)10、門牌批復(fù)等證明等。11、建筑工程質(zhì)量檢查合格證、物業(yè)規(guī)劃合格證明等?！芭涮自O(shè)施投入使用”是指停車場、商場、幼兒園、餐飲、娛樂場所、郵電所等公共配套設(shè)施建成并投入使用。在資料中能夠提供規(guī)劃局頒發(fā)的樓宇用途批復(fù)、房屋及各類配套的基礎(chǔ)設(shè)施竣工圖和準(zhǔn)許使用證明。為保證資料完整，資料中還應(yīng)附入永久供水、供電、供氣、供暖等合同，同時也可附入一些配套設(shè)施剛投入使用時留下的資料，圖片。二、已辦理接管驗收手續(xù)。1分符合1.0不符合0。1、產(chǎn)權(quán)資料：包括用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表、拆遷安置資料、業(yè)主資料等。2、技術(shù)資料：建筑規(guī)劃方案圖標(biāo)準(zhǔn)層竣工圖房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備竣工圖地下管網(wǎng)竣工圖竣工驗收證明書建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證樓層移交清單、設(shè)備清單、設(shè)施詳細(xì)數(shù)據(jù)隱蔽工程驗收記錄、圖紙資料等。技術(shù)資料還包括：市政設(shè)施及道路、房屋主體、柴油發(fā)電機(jī)組、供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等內(nèi)容。3、法律規(guī)定或雙方認(rèn)為必要的其它資料：如內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料、承諾的優(yōu)惠條件資料等。因接管驗收程序復(fù)雜，涉及的資料比較多，建議附入交接雙方簽名的、反映交接手續(xù)的資料，列明：交接物品、資料、種類、數(shù)量、存放位置、品牌、生產(chǎn)或供貨單位及委托合同、驗收合格證明、驗收移交資料檔案目錄，其它資料只需能快速從公司檔案中查出即可，不必全部放入。三、由物業(yè)統(tǒng)一提供專業(yè)服務(wù)。1分符合1.0不符合0?？甲C資料應(yīng)詳盡地反映物業(yè)管理公司的專業(yè)化資質(zhì)：1、物業(yè)管理公司簡介。2、物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證書等。3、物業(yè)管理資質(zhì)證書。4、辦公場地證明。5、物業(yè)管理公司及專業(yè)人員分類簡介架構(gòu)。6、物業(yè)委托管理合同。7、物業(yè)管理簡介（管理期限、管理方式）8、其它資料。如物業(yè)委托管理合同備案文件（物業(yè)主管部門頒發(fā)）；物業(yè)運(yùn)營手冊自建保安許可證（或聘用保安合同）；綠化、清潔、維修、設(shè)備保養(yǎng)合同；各項管理制度及其它能夠反映專業(yè)化統(tǒng)一管理的重要證明。四、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。1分符合1.0基本符合0.5不符合0。1、物業(yè)公司前期介入的情況簡介。2、與建設(shè)單位的《前期物業(yè)管理合同》。五、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。1、業(yè)主接受并同意，遵守業(yè)主公約的聲明。2、業(yè)主接受并同意，遵守用戶手冊，裝修指南，管理守則等聲明。3、業(yè)主同意接受管理公司服務(wù)并支付管理費(fèi)的聲明書。六、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌制度，符合有關(guān)規(guī)定。1分符合1.0已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合有關(guān)規(guī)定扣0.5未建立0。所附的考評資料能夠包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)管理公司的維修基金管理制度及維修基金續(xù)籌辦法。2、業(yè)主委員會同意繳交維修基金的通知。3、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門同意建立維修基金的通知。4、代管銀行同意開戶的證明。5、物業(yè)維修基金專用戶賬戶委托書。6、代管銀行出具的物業(yè)管理維修基金拔劃通知書。7、維修基金續(xù)籌入賬憑證。8、業(yè)主委員會是、物業(yè)管理主管部門同意使用維修基金的批文（如已使用維修基金）。（1）召開業(yè)主大會，業(yè)主大會同意按期繳交維修基金的證明文件。（2）業(yè)主委員會同意物業(yè)管理公司按期收取維修基金的文件。（3）政府有關(guān)部門的指導(dǎo)資料。將有關(guān)成立維修基金情況向物業(yè)管理主管政府部門報告，并得到政府部門的明確批復(fù)。維修基金全部收齊的單位，所附資料與收到的部分維修基金單位基本相同。七、房屋使用手冊、裝飾裝修及業(yè)主公約等各項公眾制度完善。2分完善2.0基本完善1.0不完善0。1、房屋使用、管理、維修公約。2、裝修管理規(guī)定。3、業(yè)主公約。4、精神文明建設(shè)公約。5、社區(qū)管理公約。6、住戶手冊。7、商戶手冊。八、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。業(yè)主委員會籌備資料；業(yè)主委員會選舉文件；業(yè)主委員會備案文件。九、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。十、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意。1分符合1.0不符合0。1、創(chuàng)優(yōu)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅社區(qū)”的實施方案。2、物業(yè)公司的批示。3、業(yè)主委員會的批示。十一、社區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實措施和考核辦法。2分制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0；主要檢查：物業(yè)管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2；未制定具體的落實措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5。略：物業(yè)運(yùn)營各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程。十二、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。2分管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1；著裝及標(biāo)志符合0.5，不符合0。對照標(biāo)準(zhǔn)，考評資料中可收入以下內(nèi)容，以體現(xiàn)物業(yè)管理公司的規(guī)范性：1、員工花名冊，即在職員名錄。2、員工證件匯總表。管理崗位員工，應(yīng)有物業(yè)管理上崗證；財務(wù)人員應(yīng)有財務(wù)人員上崗證；工程人員應(yīng)有高壓操作證、電梯操作證、電工證等政府主管部門規(guī)定的證件；保安人員應(yīng)有保安上崗證。附：物業(yè)管理證樣本復(fù)印件、財務(wù)上崗證樣本復(fù)印件、電工上崗證樣本復(fù)印件、保安員上崗證樣本復(fù)印件、消防培訓(xùn)證書樣本復(fù)印件。3、職業(yè)道德培訓(xùn)記錄。對員工加強(qiáng)服務(wù)意識和職業(yè)道德培訓(xùn)，保證嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)。4、職業(yè)道德規(guī)范。5、員工行為規(guī)范。6、各崗位服務(wù)規(guī)范用語。7、員工著裝規(guī)定。制定統(tǒng)一著裝標(biāo)準(zhǔn)并要求員工按標(biāo)準(zhǔn)著裝。十三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。2分符合2。0，基本符合1。0，不符合0?？荚u資料中能夠包括以下內(nèi)容：(1)計算機(jī)應(yīng)用情況簡介。對參評企業(yè)的計算機(jī)使用情況進(jìn)行簡要介紹，例如各專業(yè)部門使用計算機(jī)的數(shù)量、功能、使用效果等。(2)計算機(jī)使用管理規(guī)定。(3)會計電算化管理制度。(4)智能化設(shè)備功能及應(yīng)用情況介紹經(jīng)，包括本企業(yè)智能化設(shè)備種類、功效、使用情況等。(5)智能設(shè)備管理規(guī)定，包括保障各類智能設(shè)備正常運(yùn)行的各項措施。(6)應(yīng)用現(xiàn)代化工具進(jìn)行管理的場景圖片和操作記錄。十四、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。2分執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0。未執(zhí)行0；公開1.0；未公開0。按本項目要求，考評資料中應(yīng)包含參評單位的以下信息：財務(wù)管理制度；會計制度；財務(wù)預(yù)算管理規(guī)定；財務(wù)收支年度決算編制規(guī)定；保證金管理規(guī)定；管理費(fèi)收繳管理規(guī)定；管理費(fèi)支出管理規(guī)定；有償服務(wù)管理規(guī)定；維修基鎦金管理制度；財務(wù)公開監(jiān)督制度，企業(yè)合法納稅證明，企業(yè)收費(fèi)許可證、管理費(fèi)公開照片；等等。十五、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。2分包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖、房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊，房屋及共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.2。房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案屬工程檔案，是物業(yè)管理檔案的重要組成部分，它一般包括：1、房屋總平面圖。2、地下管網(wǎng)圖(社區(qū))3、房屋使用情況統(tǒng)計冊。4、房屋大中修記錄。5、設(shè)備設(shè)施臺帳。6、設(shè)備設(shè)施的大中修記錄。7、設(shè)備設(shè)施安裝資料及圖紙。十六、建立客戶檔案、房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便。2分每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。1、用戶檔案管理規(guī)程。2、用戶檔案總目錄。3、一套完整的用戶檔案。十七、建立24小時值班制度。設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求肋、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。2分符合2.0，值班制度不符合扣0。5，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2，沒有回訪記錄每次扣0.1。考評資料要能反映出物業(yè)管理服務(wù)信息處理情況。包括參評單位服務(wù)情況簡介，24小時服務(wù)制度，工程部值班制度，24小時安全保衛(wèi)管理制度，用戶投訴管理規(guī)程，服務(wù)質(zhì)量回訪調(diào)查規(guī)程，服務(wù)承諾制及有關(guān)原始記錄(意見受理記錄、回訪記錄、值班記錄等)的復(fù)印件。十八、定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達(dá)95%以上。2分符合2,0，基本符合1,0，不符合0?？荚u資料中收入下列資料：調(diào)查制度、回訪調(diào)查表、回訪調(diào)查月統(tǒng)計、年核計表、調(diào)查問卷。注意回訪調(diào)查表、調(diào)查問卷應(yīng)收入經(jīng)用戶簽名的原始記錄。十九、建立并落實便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時率100%返修率不高于1%，并有回訪記錄。2分建立落實1.0，建立但未落實扣0.5，未建立扣1.0，及時率符合0.5，每降低1個百分點(diǎn)扣0.1；返修率符合0.3，不符合0，回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0?？荚u資料中建議收入下列資料：維修服務(wù)承諾制；維修服務(wù)承諾檢查落實制度和檢查表樣本；用戶室內(nèi)設(shè)施報修工作規(guī)程；維修工程驗收規(guī)程；維修工程完成情況統(tǒng)計表樣本；回訪月統(tǒng)計表樣本；工程維修單樣本。第二章房屋管理維修養(yǎng)護(hù)一、主出入口設(shè)有社區(qū)平面示意圖，主要路口有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元(門)、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。2分符合2。0，無示意圖扣0.5，無路標(biāo)扣0.3，幢、單元、戶號每缺一個扣0.1。物業(yè)管理公司標(biāo)識系統(tǒng)明確與否是檢查管理工作是否細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)標(biāo)志主要分為宣傳標(biāo)志、指引標(biāo)志、消防標(biāo)志、危險標(biāo)志、管理標(biāo)志等。它一般以最簡短的文字或圖樣表示管理公司的管理和服務(wù)意圖。（1）宣傳標(biāo)志包括招牌、廣告牌等。(2)指引是最常見的指示標(biāo)志，主要包括路標(biāo)、棟號、樓層號、用戶門牌和引路平面圖等。社區(qū)出入口或大堂要有整個物業(yè)的平碩圖。大廈應(yīng)在大堂及各樓層設(shè)置各用戶單位公司水牌。(3)消防標(biāo)志包括樓層疏散圖、走火通道牌、緊急出口標(biāo)志、消防器材提示牌等。(4)危險標(biāo)志是在施工場地、設(shè)備重地、危險作業(yè)、仿宋車場等場所設(shè)置的標(biāo)志。(5)管理標(biāo)志是物業(yè)管理公司為方便管理設(shè)立的指示牌，如鼠藥投放牌、綠化保護(hù)牌、車場提示牌。物業(yè)管理公司一方面要根據(jù)需要設(shè)置指示牌。利用指示牌的指導(dǎo)作用細(xì)化管理，另一方面應(yīng)注意做好各類維護(hù)清潔，在巡檢中，發(fā)現(xiàn)標(biāo)志殘缺或不清晰，應(yīng)及時更換?？荚u資料中建議采用資料：參評單位的指引標(biāo)志介紹、各類指引牌，附一例并配照片。二、違反劃搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。2分符合2,0。發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣1.0。房屋的功能和用途是由城市規(guī)劃部門審批確定的，任何單位和個人都無權(quán)擅自更改。為避免出現(xiàn)私搭亂建、擅自改變房屋用途現(xiàn)象，物業(yè)管理公司能夠采取以下措施：(1)在《管理公約》業(yè)主責(zé)任條款中明確禁止私搭亂建、擅自改變房屋用途行為，由業(yè)主或業(yè)主委員會簽名確認(rèn)，業(yè)主大會表決經(jīng)過。(2)在《用戶手冊》、《管理守則》等物業(yè)管理公司的方件中明確規(guī)定禁止私搭亂建等行為。業(yè)主或用戶入住時，由業(yè)主或用戶簽名承諾遵守相應(yīng)規(guī)定。(3)嚴(yán)格施工裝修管理。嚴(yán)格執(zhí)行施工裝修審核、監(jiān)督、驗收程序。施工裝修經(jīng)物業(yè)管理公司審批同意后方可進(jìn)行；施工過程中，物業(yè)管理公司審批同意后方可進(jìn)行；施工過程中，物來管理公司定期巡查，發(fā)現(xiàn)有私搭亂建等行為馬上制止；工程完工后，應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理公司驗收后才可投入使用。(4)加強(qiáng)日常巡查。物業(yè)管理公司在例行巡查時，注意檢查是否有私搭亂建搭擅自改變房屋用途和行為，一旦發(fā)現(xiàn)即刻制止，并信而有征好說服教育工作，要求整改復(fù)原?？荚u資料中能夠附入反映物業(yè)管理公司以上工作的資料：1、社區(qū)規(guī)劃用途書2、《業(yè)主公約》和《用戶手冊》中相關(guān)規(guī)定、裝修審批和巡查規(guī)程、二次裝修驗收文件、裝修巡查記錄及違章整改通知、(社區(qū))社區(qū)照片及住宅、商場、餐飲等的簡介。三、房屋外觀完好、整潔：外墻面磚，涂料等裝飾材料脫落、無污跡。2分符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0。2。物業(yè)的外觀是考評組首先要看到的“臉面”，將給考評組留下較深刻的第一印象。物業(yè)的功能再好，如果外觀殘損臟差都不會給人好的感覺。為維持較好的“面子”，物業(yè)管理公司應(yīng)做好以下工作：1、加強(qiáng)宣傳。利用宣傳欄，以漫畫、公告書等形式大力宣傳維護(hù)公共環(huán)境的重要性，樹立業(yè)主用戶的公德意識、主動愛護(hù)建筑外貌，不亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛。2、嚴(yán)格管理。加日常管理，阻止業(yè)主用戶及外來人員在物業(yè)外墻亂涂亂畫、張貼紙張、懸掛條幅等。3、物業(yè)管理公司設(shè)有專人或聘請專業(yè)人或?qū)I(yè)公司，定期清洗、保養(yǎng)外墻，保持物業(yè)外觀清潔。4、加強(qiáng)巡查。把對物業(yè)外觀的巡查作為日常例行巡檢的一部分，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)，發(fā)現(xiàn)亂涂亂張貼要馬上安排整改?？荚u資料中建議附入：公共設(shè)施巡查記錄、外墻清潔記錄、外墻維修保養(yǎng)記錄、反映外觀的照片或宣傳欄照片等。四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。2分符合2.0示按規(guī)定投置0；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有每處扣0.1，有安全隱患每處扣0.5?？荚u資料中建議采用以下資料：1、參評大廈(社區(qū))外部招牌、廣告牌、霓虹燈設(shè)置的生產(chǎn)力說明及位置圖。2、招牌、廣告牌登記證或準(zhǔn)用證。3、室外招牌、廣告、霓虹燈管理規(guī)程。4、安裝審批施工監(jiān)管及驗收記錄。5、巡查記錄、清潔記錄、維修記錄等。6、招牌、廣告、霓虹燈等的照片。五、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)，晾曬架、遮陽蓬等。2分符合2.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2?？荚u資料中可采用：管理公約和用戶手冊內(nèi)的相關(guān)規(guī)定、裝修管理規(guī)定、公共設(shè)施巡查記錄原件樣本、參評物業(yè)的外觀照片。六、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。2分符合2.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5?？荚u資料中建議采用資料：參評物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)簡介、空調(diào)管理規(guī)程和巡檢表格、物來外觀空調(diào)照片，空調(diào)安裝示意圖。七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害她人利益的現(xiàn)象。2分符合2.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。考評資料中要體現(xiàn)“未發(fā)生”不合裝修規(guī)定的現(xiàn)象，能夠從以下幾個方面準(zhǔn)備：1、物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會頒布發(fā)的有關(guān)規(guī)定。要求業(yè)主要管理公約、用戶手冊或裝修指南、裝修管理規(guī)定等規(guī)定上簽字，同意遵守物業(yè)字處理公司對房屋裝修的管理。2、物業(yè)管理公司裝修管理工作規(guī)程。物業(yè)公司對公共地方或用戶室內(nèi)裝修進(jìn)行報批、鑒管、驗收等程序，以保證裝修裝飾符合規(guī)定。建議資料中附入有關(guān)手續(xù)、巡查記錄、表格原件。3、裝修情況統(tǒng)計表。對物業(yè)內(nèi)各房間的裝修及驗收情況進(jìn)行月度和年度統(tǒng)計，以證明未發(fā)生違規(guī)裝修現(xiàn)象，如果確實存在違規(guī)裝修，也應(yīng)有整改措施和整改結(jié)果記錄。共用設(shè)施設(shè)備管理一、共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。1分符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0。5。共用配套服務(wù)設(shè)施主要包括體育設(shè)施(籃球場、網(wǎng)球場、游泳池等)，娛樂設(shè)施(會所、健身室、臺球室等)，生活設(shè)施(幼兒園、商場、菜市場、餐廳等。)共用配套服務(wù)設(shè)施決定了物業(yè)管理公司的服務(wù)能力。參評單位一要注意共用服務(wù)配套設(shè)施的管理，使之處于最佳使用狀態(tài)。為保證共用配套設(shè)施的良好使用狀態(tài)，物業(yè)管理公司在日常檢查中應(yīng)注意維護(hù)保養(yǎng)，且需在管理公約及各項管理制度中明確規(guī)定，要求業(yè)主和用戶共同維護(hù)共用配套設(shè)施，禁止隨意改變用途為使考評者對本物業(yè)的人用配套服務(wù)設(shè)施有所了解，指導(dǎo)參評單位在最短的時間內(nèi)參觀社區(qū)(大廈)內(nèi)的共用服務(wù)設(shè)施，參評單位能夠資料中附入共用配套服務(wù)設(shè)施簡介，介紹物業(yè)規(guī)劃時設(shè)置的共用配套服務(wù)設(shè)施數(shù)量、功用及使用情況?？荚u資料中還應(yīng)附入規(guī)劃書、會所管理規(guī)定、商場管理規(guī)定等有關(guān)公共配套設(shè)施的各項管理規(guī)定，及服務(wù)設(shè)施使用情況的記錄、有關(guān)照片等，以便更豐富、生動。二、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患。專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。2分設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定記錄0.5，無事故0.5；遵守操作0.6。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；遵守保養(yǎng)0.4規(guī)范，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1。1、供配電運(yùn)行記錄。2、熱力運(yùn)行記錄。3、電梯運(yùn)行記錄。4、各項標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程。三、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。2分符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1。考評資料中建議附入：共用管線走向簡介、管線走向平面圖。四、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。1分符合1.0發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5。附相關(guān)資料。五、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。2分通暢、平整1.0發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水扣0.2；發(fā)現(xiàn)井蓋使用影響通行0.4發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。與道路管理有關(guān)的措施有：1、道路巡檢制度。禁止在道路及共用通道擺放雜物；禁止隨便搬動井蓋。日常巡檢時注意清理路面雜物，發(fā)現(xiàn)井蓋丟失應(yīng)及時配制，以免成為“陷井”危及用戶人身安全；特別檢查對出入口車道等防滑帶、消防疏散通道等特殊功用道路。2、制定車輛管理規(guī)定。對進(jìn)入社區(qū)內(nèi)的機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛，都有嚴(yán)格限制，以免車輛損及路面。3、制定公共管理規(guī)定。經(jīng)過管理公約、用戶手冊等公眾制度約束業(yè)主和用戶的行為，鼓勵用戶共同維護(hù)社區(qū)秩序，共同制止在道路上私搭亂建、亂搬井蓋等行為。4、注意路面保養(yǎng)，防止因長年使用而造成的凹凸不平。一旦路面出現(xiàn)明顯坑洼，影響業(yè)主和用戶通行，應(yīng)盡快安排修整。考評資料中建議附入：道路管理規(guī)程、道路巡檢記錄、道路維修養(yǎng)護(hù)記錄、道路照片等。六、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案。2分設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染0.6發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2保障措施嚴(yán)格0.4無措施或措施不嚴(yán)0水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)0.5不符合0有處理方案0.5無處理方案0?？荚u資料中包括：二次供水保潔單位的保潔、衛(wèi)生許可證復(fù)印件；水池清洗人員健康復(fù)印件；水池清洗和消毒記錄，水質(zhì)檢驗報告書；二次供水管理巡查制度；二次供水設(shè)施保潔管理制度；二次供水設(shè)施巡查記錄表，停水及事故處理方案。七、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等照明設(shè)備完好。2分符合2.0發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。1、供電管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。2、相關(guān)記錄。3、公共部位照明設(shè)備檢查表。八、電梯按規(guī)定或約定時間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；制定出現(xiàn)故障應(yīng)急處理方案。2分符合2.0發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。1、開關(guān)時間表執(zhí)行記錄。2、電梯運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)、巡視檢查的有關(guān)規(guī)定及執(zhí)行記錄。3、工程報告等安全運(yùn)行分析資料。4、應(yīng)急方案。5、電梯工作制度。6、電梯巡查制度和巡查表格樣本。九、三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃。1分符合1.0不符合0。1、集中供暖測溫記錄；2、供暖標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。保安、消防、車輛管理一、社區(qū)基本實行封閉式管理。1分符合1.0不符合0?？荚u資料中附入：出入登記管理制度物品放行規(guī)定保安值班工作制度及出入表、出入證、臨時出入證、物品放行條治安監(jiān)控情況記錄其它原始記錄的樣本。二、有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉社區(qū)的環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。2分符合2.0無專業(yè)保安隊伍扣0.1其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。考評資料可包括以下內(nèi)容：1、保安介紹。專業(yè)保安公司的資質(zhì)證明或自建保安的許可證復(fù)印件；保安員上崗證情況統(tǒng)計及上崗證樣本。2、安全保衛(wèi)管理制度、值班制度。要求保安員按規(guī)定24小時值班巡邏。3、崗位職責(zé)、崗位工作考核辦法等責(zé)任制度。明確保安員要按職責(zé)認(rèn)真工作，嚴(yán)格考核。4、保安員業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)規(guī)定及培訓(xùn)記錄。5、保安員工作守則、儀容儀表規(guī)定。要求每位保安員按規(guī)定文明執(zhí)勤、敬業(yè)愛崗。6、崗位規(guī)范用語標(biāo)準(zhǔn)。要求每位保安員在執(zhí)行安全保衛(wèi)任務(wù)時言語規(guī)范、文明禮貌。7、工作記錄。包括排崗表、工作日志、崗位交接表、每周(月)工作評估表等。為較好地反映保安人員的工作面貌，參評單位還可收入曾榮獲政府部門頒發(fā)的治安保衛(wèi)工作榮譽(yù)證書。三、危及人身安全處有明顯標(biāo)識和具體的防范措施。1分符合1.0不符合0。1、游泳池安全標(biāo)識。2、配電房安全標(biāo)識。3、維修時的安全標(biāo)識。4、清洗外墻時的安全標(biāo)識。5、保安措施的有關(guān)規(guī)定。6、出入記錄，物品放行條。四、消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案。2分符合2.0不符合0。1、制訂火災(zāi)應(yīng)急方案。對火災(zāi)發(fā)現(xiàn)、報警、緊急廣播、初期火災(zāi)處理、消防設(shè)備設(shè)施啟用、滅火、自救、逃生、災(zāi)后處理等程序做詳細(xì)說明和規(guī)范。為使應(yīng)急方案更清晰明了、易懂、易記，建議將火災(zāi)處理程序制成流程圖掛于辦公室內(nèi)。2、制定管理規(guī)程，規(guī)范管理消防通道、公共照明、消防栓等消防設(shè)施設(shè)備及各類指引標(biāo)志，并每天按時巡檢，及時整改未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)、使用不當(dāng)?shù)南涝O(shè)施設(shè)備，補(bǔ)充殘缺的指示標(biāo)志，清理阻塞消防通道的物品雜物。3、設(shè)置消防疏散指示圖。按規(guī)定在大堂、出入口、樓層、甚至各用戶房間等明顯位置設(shè)置消防民疏散指示圖。4、應(yīng)急燈配備齊全，可隨時起用；引路標(biāo)志潔凈，可隨時起用?？荚u資料中可附入：火災(zāi)應(yīng)急方案、火災(zāi)處理流程圖、消防設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定、消防巡查表、部分消防設(shè)備設(shè)施的照片、消防疏散示意圖小樣。五、機(jī)動車停車場管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記。2分制度完善0.5基本完善0.3不完善0；因管理責(zé)任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承諾賠償?shù)牟豢?；每發(fā)現(xiàn)一臺車輛亂停亂放扣0.1，出入無記錄扣0.2。1、停車場管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程。2、車輛出入登記。3、車輛收費(fèi)登記。六、非機(jī)動車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。2分。符合2.0制度不全或不落實的扣1.0亂停放每部車扣0.2。1、設(shè)專人看管非機(jī)動車停放場地。保管員負(fù)責(zé)車輛保管，并按分類整齊擺放各類機(jī)動車輛。2、建立非機(jī)動車輛管理守則。對取放程序、擺放程序、清潔措施等做出規(guī)定，要求車主共同遵守。3、建立長期保管和臨時保管辦法，車主如需長期委托保管車輛，可先到管理公司辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取車牌卡，按指定位置存放。臨時車輛停放由保管員按區(qū)域停放。4、建立清潔巡查制度，每天清掃場地，保證場地內(nèi)無垃圾雜物?？荚u資料中建議附入非機(jī)動車輛管理守則，非機(jī)動車管理辦法，車輛牌號及登記樣本，還可附入非機(jī)動車輛停放照片。環(huán)境衛(wèi)生管理一、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。1分符合1.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。環(huán)境衛(wèi)生管理包括制定管理制度、搞好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)和做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作三方面。本條目的考核重點(diǎn)是環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施包括環(huán)衛(wèi)車輛(如清掃車、灑水車、垃圾運(yùn)輸車等)，便民設(shè)施(如果皮箱、垃圾箱，在綜合大廈(社區(qū))外圍或角落設(shè)置垃圾房、垃圾箱，在綜合大廈專門另設(shè)建筑垃圾房等并要做好這些設(shè)施保養(yǎng)工作?？荚u檢查中，考評單位環(huán)衛(wèi)設(shè)施是否完備需現(xiàn)場查看，考評資料中比較難以體現(xiàn)。但在資料中能夠準(zhǔn)備下列材料，使參評者對物業(yè)環(huán)衛(wèi)設(shè)施有大致了解：1、圖片資料。打印具有典型代表意義的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如垃圾箱、果皮箱、垃圾房等的外觀照片。2、文字簡介。簡要介紹物業(yè)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施及位置和使用情況。3、統(tǒng)計表。統(tǒng)計物業(yè)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如垃圾箱、果皮箱、數(shù)量，使考評者從數(shù)量上對物業(yè)環(huán)衛(wèi)設(shè)施有概念性了解。二、清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。2分未實行責(zé)任制的扣1.0無專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍的扣0.5未實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5在考評中建議采用以下資料：1、專職清潔介紹。簡介專職清潔隊伍及清潔員組織架構(gòu)，如是外派清潔公司的資質(zhì)、執(zhí)照、清潔合同的復(fù)印件附入。2、崗位職責(zé)，包括清潔主管、領(lǐng)班、各區(qū)域清潔員的職責(zé)。3、清潔工作制度，包括清潔標(biāo)準(zhǔn)、清潔人員考核制度、清潔檢查制度等。4、操作規(guī)程，包括室內(nèi)清潔、公共地方清潔、洗手間清潔、地毯清潔、外墻清潔、地面打蠟等工作規(guī)程。5、崗位職責(zé)、工作制度執(zhí)行情況，包括衛(wèi)生質(zhì)量評估表、衛(wèi)生巡檢表、清潔服務(wù)意見書等工作記錄樣本。三、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。2分每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5。1、合同復(fù)印件。物業(yè)管理公司與市政衛(wèi)生部門、消毒讓、滅蟲公司等簽訂的垃圾清運(yùn)及消毒殺蟲合同能夠反映物業(yè)公司每日垃圾清運(yùn)和消毒滅殺情況。2、垃圾收集及存放規(guī)定，包括垃圾收集清運(yùn)操作程序，垃圾房管理規(guī)定等。3、清潔巡查制度。物業(yè)管理公司每日巡查時應(yīng)對社區(qū)清潔進(jìn)行檢查。4、有關(guān)記錄，包括垃圾清運(yùn)記錄、垃圾池消毒殺蟲記錄、清潔巡查記錄等的樣本。四、房屋共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。1分每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2?？荚u資料中建議包括以下內(nèi)容：與白蟻防治機(jī)構(gòu)簽訂合同的復(fù)印件，專業(yè)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證明，防治制度及有關(guān)防治記錄。五、社區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。2分每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2?？荚u資料中建議包括以下內(nèi)容：社區(qū)道路照片，保潔工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。六、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。2分符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2?？荚u資料中包括：管理守則，清潔監(jiān)督檢查制度，清潔標(biāo)準(zhǔn)及清潔檢查記錄表，清潔評估月總結(jié)表等記錄樣本。七、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。2分符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。1、制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定。嚴(yán)格商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)管理，禁止亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫等行為。2、建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)清潔制度。制定清潔標(biāo)準(zhǔn)，并按標(biāo)準(zhǔn)每日進(jìn)行清潔。3、建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)巡檢制度。每日巡查商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)清潔衛(wèi)生等情況，及時制止亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的清潔問題立即安排整改。參評資料中建議包括：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定，清潔標(biāo)準(zhǔn)，巡檢制度及清潔、巡檢記錄樣本。同時，資料中能夠附入商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的照片，以反映商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理整潔有序。八、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。1分符合1.0分不符合0。飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜會嚴(yán)重影響物業(yè)環(huán)境清潔。大廈一般皆禁止飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。社區(qū)中雖能夠養(yǎng)寵物，但須經(jīng)政府有關(guān)部門同意，辦理登記手續(xù)，并須定期檢查［防疫。為避免物業(yè)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違規(guī)飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜現(xiàn)象，物業(yè)管理公司應(yīng)做好以下工作：1、在管理公約、用戶手冊中制定相應(yīng)條款，規(guī)定禁止未經(jīng)政府批準(zhǔn)私自飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜等。2、建立檢查制度。把對飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜的檢查作為日常巡檢的一項內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的，應(yīng)加以勸阻制止。3、政府部門協(xié)助。如果用戶堅持飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜等，物業(yè)管理公司多次勸說仍拒不改正，物業(yè)管理公司能夠請政府有關(guān)部門協(xié)助做好勸說工作，必要時可根據(jù)管理公約采取相應(yīng)的強(qiáng)制措施?？荚u資料中能夠附入管理公約及用戶手冊相關(guān)章節(jié)的復(fù)印件及檢查記錄、整改通知樣本等。九、排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。1分符合1.0發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。考評資料應(yīng)分別從排煙、排污、噪聲、外墻清潔等幾方面著手準(zhǔn)備：1、排煙管理規(guī)定及執(zhí)行記錄。要求物業(yè)內(nèi)燃燒燃料的單元，如餐飲，住宅廚房等全部使用達(dá)到環(huán)保要求的燃料，并按規(guī)定煙道排煙。2、排污管理規(guī)定及執(zhí)行記錄。物業(yè)管理公司制定污水井、化糞池等管理規(guī)定，并由工程主管部門按規(guī)定每日檢查廢水、廢渣排放口。3、噪聲管理規(guī)定及執(zhí)行記錄。嚴(yán)格控制設(shè)備運(yùn)行及用戶裝修所發(fā)出的噪聲，按國家要求定期進(jìn)行噪聲監(jiān)測。4、二次供水資料。嚴(yán)格按二次供水制度提供用水，無水源污染。5、外墻清潔粉刷規(guī)定及清潔記錄。按規(guī)定定期清洗粉刷外墻，保證外墻清潔、無污染。6、環(huán)保部門對煙、排污、噪聲等監(jiān)測報告。政府環(huán)保部門出具的監(jiān)測報告最具權(quán)威性和說服性，能夠附入一至二份監(jiān)測報告樣本。綠化管理