地產(chǎn)公司融資策劃書

某地產(chǎn)公司融資策劃策劃書Planningbooks

目錄一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團(tuán)隊

五、財務(wù)計劃

六、融資方案的設(shè)計

七、項目經(jīng)濟(jì)效益評估及融資方案一、公司介紹

1、公司注冊 資本金：XX置業(yè)發(fā)展有限公司成立于2010年，注冊資本金5000萬元。2、公司專業(yè)經(jīng)營：房地產(chǎn)樓盤開發(fā)、商品房銷售、實業(yè)投資等。3、公司宗旨與戰(zhàn)略：公司尊崇“踏實、拼搏、責(zé)任”的企業(yè)精神，并以誠信、共贏、開創(chuàng)經(jīng)營理念，創(chuàng)造良好的企業(yè)環(huán)境，以全新的管理模式，完善的技術(shù)，周到的服務(wù)，卓越的品質(zhì)為生存根本，我們始終堅持用戶至上用心服務(wù)于客戶，堅持用自己的服務(wù)去打動客戶。

4、公司定位及優(yōu)勢：

琳峰公司現(xiàn)定位為房地產(chǎn)投資開發(fā)與房產(chǎn)銷售、義烏式商業(yè)廣場運(yùn)營、租賃、物業(yè)管理并重的市場定位。

公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優(yōu)點(diǎn)。

5.公司擁有強(qiáng)大的市場化運(yùn)作能力以及獨(dú)特的服務(wù)特點(diǎn)：公司現(xiàn)擁有專業(yè)團(tuán)隊運(yùn)作項目，對于各種項目有很強(qiáng)的操作經(jīng)驗同時又累積了過往以來的房產(chǎn)經(jīng)驗，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。二、項目分析1、項目位置：XX位于武漢光谷核心地帶，洪山東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道與光谷一路交匯處，東臨光谷科技新城，南臨富士康工業(yè)園和中芯國際產(chǎn)業(yè)園，北臨大學(xué)城和魯巷商圈2、樓盤詳情：容積率：2.20綠化率：43.2總戶數(shù)：3800建筑面積：315057平方米占地面積：143207.93平方米3、配套信息：周邊商業(yè)：魯巷廣場購物中心、光谷步行街、蘇寧電器、家樂福、中百超市、大洋百貨、工貿(mào)家電銀行：建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行周邊醫(yī)院：光谷中心醫(yī)院、中德友好光谷同濟(jì)醫(yī)院、湖北中醫(yī)研究、武漢市十二醫(yī)院、東湖醫(yī)院學(xué)校：光谷二小、三小、光谷二高、華師一附中等周邊公共交通：在魯巷廣場乘732、758、755路公交到4、項目簡介：XX總建筑面積31萬方，其中商業(yè)11000方，幼兒園2500方，會所1000方，建筑密度18%，綠地率43.2%。整個項目分三期工程，預(yù)計3-5年完成，目前待售一期工程，由3棟11F小高層、3棟28F高層、1棟22F高層和1棟20F公寓樓組合而成，總共1086戶，38㎡-126㎡十余種戶型房源豐富。XX獨(dú)創(chuàng)互動式園林，3大中心景觀、7大主題互動廣場、近百米的超大樓間距，將打造成光谷公園住宅之最。同時，項目采用人車分流系統(tǒng)，南、北、中三大臨街人行主入口，另有三個車行出入口。小區(qū)內(nèi)環(huán)繞型車道通至任意角落，14962方地下停車位，科學(xué)合理的人性化設(shè)計為住戶提供更優(yōu)質(zhì)快捷的出行便利。二．環(huán)境分析：（1）區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)區(qū)，汽車站，火車站廣場附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域為中心城區(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達(dá)，但生活配套完善，臨近花園廣場對居住條件十分好。景觀環(huán)境：項目離湯遜湖較近，是宜居地。商業(yè)環(huán)境：地鐵客運(yùn)開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。競爭環(huán)境：作為居住高級區(qū)，規(guī)劃建造一批品級高體量較大的住宅項目，后期市場較激烈競爭中有優(yōu)勢。類比環(huán)境：目前區(qū)域市場新增樓盤定位均為中檔住宅，有8個在建住宅區(qū)項目，約300萬平方米。已建成的有5個小區(qū)，約100萬平方米，銷售價為2300-12000元/平方米不等。三、市場分析

一、SWOT分析XX區(qū)，隸屬于湖北省武漢市，東與鄂州、大冶毗鄰，南與咸寧交界，西與武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)隔江相望，北與東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤。是武漢新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的新城區(qū)。單XX區(qū)的房間卻低于武漢市平均房價，故開發(fā)成本較低，頗有競爭力。XX區(qū)有20余所高等院校（華中師范大學(xué)武漢傳媒學(xué)院、武漢體育學(xué)院體育科技學(xué)院、湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院法商學(xué)院、湖北生態(tài)工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院等）云集，每年為社會提供萬余名多領(lǐng)域?qū)I(yè)人才。2012年，XX區(qū)擁有全日制學(xué)校168所，其中：中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校2所，普通中學(xué)27所，其中含高級中學(xué)5所。有學(xué)校的地方就有商業(yè)的發(fā)展，有商業(yè)的發(fā)展就意味著這里將會成為一個以學(xué)生為對象的經(jīng)濟(jì)圈子。與此同時，對房子的需求將會增大。S3、地塊緊鄰主干道楊湖橋大道，附近有較多公交線路，可以通往武漢各地，新的地鐵線路預(yù)計在2017年竣工。XX區(qū)交通便利，京廣鐵路、107國道縱貫?zāi)媳?，京珠、滬蓉高速公路在此交匯，武咸城際鐵路七月底交付使用，各等級公路網(wǎng)絡(luò)遍布全區(qū)。S4、項目臨湖存在大片代征綠化用地，帶來樓盤品質(zhì)的整體提升。該項目周邊綠化較好，有一個湯遜湖，空氣清新，是居住的不二良選。S5、項目地處湯遜湖邊優(yōu)越區(qū)位可以成為同類地產(chǎn)的佼佼者。該項目集學(xué)校人文、商業(yè)、交通環(huán)境于一體，可見其競爭力較強(qiáng)。同時，周氏財團(tuán)具有本地其他多個項目的開發(fā)經(jīng)驗，已經(jīng)積累一定的客戶資源基礎(chǔ)。二、劣勢——WeaknessW1、本項目規(guī)模小，整體樓盤施展不開，基礎(chǔ)設(shè)施難以配備齊全，難以形成體量優(yōu)勢。三、機(jī)會——OpportunityO1、藏龍島大學(xué)城帶來的以學(xué)生群體為經(jīng)濟(jì)的各業(yè)人員置業(yè)需求。上文已說XX區(qū)藏龍島學(xué)校較多，故而學(xué)生較多。所以會形成以學(xué)生群體為中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，這個狀況中的每個行業(yè)者將會產(chǎn)生其置業(yè)需求，故置業(yè)需求對于該項目的發(fā)展不失為一個大機(jī)會。O2、光谷片區(qū)房價高企，帶來的片區(qū)內(nèi)青年首次置業(yè)外移的需求。光谷房價的過快增長對于年輕人購房是一個不利選擇，因此年輕人將會把購房區(qū)域從城市中心逐漸轉(zhuǎn)移到其他區(qū)域。O3、未來片區(qū)內(nèi)高新企業(yè)，科研機(jī)構(gòu)帶來的改善型置業(yè)需求。2008年完成XX區(qū)生產(chǎn)總值162.2億元，比上年增長17.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值31.49億元，比上年增長6.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值77.63億元，比上年增長30.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值53.08億元，比上年增長13.1%。三次產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重由上年的23.34∶40.70∶35.96，調(diào)整為19.41∶47.86∶32.73。全區(qū)年末全區(qū)從業(yè)人數(shù)28.68萬人。如此大的消費(fèi)群體，如此大的人流量群體，對于房地產(chǎn)項目無疑是最為有利的機(jī)會。四、威脅——ThreatT1、區(qū)域內(nèi)樓盤較多，新樓盤供量較大。上文所提到的XX區(qū)共有樓盤38個，待售樓盤3個。可見競爭之激烈，威脅之大。T2、周邊樓盤主訴求趨同，營銷差異性不明顯。相似的地理環(huán)境相似的周邊發(fā)展格局，個房地產(chǎn)企業(yè)的營銷手段也大都相同。T3、XX房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)處于高價位運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)了。且不斷上升。T4、宏觀政策的變化不容忽視。宏觀國家及地方政策對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，每一個政策的下達(dá)都會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。通過swot分析可知，這個項目開發(fā)處于有利位置，值得開發(fā)利用。二、客戶分析1、目標(biāo)市場定位與分析（1）總體定位項目整體定位描述：針對項目特點(diǎn)充分挖掘地塊區(qū)域自身優(yōu)勢，配合現(xiàn)代主義文化，把項目建成以居住為主，兼具休閑功能配套完善、規(guī)劃超前的綠色智能化安防生態(tài)小區(qū)。定位解釋： 從項目所處大環(huán)境分析：XX區(qū)藏龍島房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，人們對住房的要求越來越多(如：戶型設(shè)計、景觀、社區(qū)配套等要求)，消費(fèi)者也會越來越理性化，選擇樓盤將不僅僅是為了居住，還將是體現(xiàn)一種對美好生活的憧憬，是對生活享受。因此，建設(shè)一個規(guī)劃適當(dāng)超前、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計合理、配套齊全、安全無憂、適宜居家的生活大社區(qū)是有著廣泛的市場基礎(chǔ)的。 從藏龍島市場的調(diào)研分析：市場低定位的樓盤市場需求量較大，但樓盤利潤低；中高檔樓盤由于其質(zhì)素較高，價格適中，存在區(qū)域化、社會化氛圍，在此操作市場差異化的產(chǎn)品成功的機(jī)率增加。2．主力客源：本項目定位是中高檔樓盤，對應(yīng)的目標(biāo)客戶是中高收入階層。 本項目設(shè)計規(guī)劃超前，配套齊全，小區(qū)有完善的智能化系統(tǒng)，居家舒適，安全，符合中高收入階層對居家生活的較高要求。公務(wù)員階層：90～120二房、三房公務(wù)員階層：90～120二房、三房工薪階層：90～120二房、三房返鄉(xiāng)置業(yè)者：90～120和130以上，復(fù)式富裕階層：90～120二房、三房、和130以上四房復(fù)式主力：90～120m2二房、三房；部分130以上的四房、復(fù)式1,目標(biāo)消費(fèi)群需求分析策劃思路通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費(fèi)者的消費(fèi)理念相對不是很成熟，大部分居民認(rèn)為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。我們的項目地塊地處武昌城郊區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結(jié)合我們項目特點(diǎn)，項目概念定位為：人文品質(zhì)清新健康結(jié)合區(qū)域的市場環(huán)境分析，針對本項目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競爭體量（接近100萬方），因此確定本項目的產(chǎn)品定位為：中高端的“品牌社區(qū)”路線據(jù)此我們的目標(biāo)：提升地段價值、創(chuàng)新生活理念。我們的策略：由人文景觀引入、塑造華府高端品牌形象。贏得消費(fèi)者認(rèn)同借品牌與地域規(guī)劃之勢而上，撬動區(qū)域市場項目自身勝出同時通過行為主張，產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競爭樓盤我們的品牌在XX乃至武漢市場三級跳一,精神感受：（生活） 二,行為主張：（領(lǐng)導(dǎo)品牌）生活品位增值空間三,物理感受：（建筑）1．“陽光化”的生活由于氣候的原因，區(qū)域居民對住宅的朝向要求較高，因此我們在產(chǎn)品概念中，應(yīng)該營造出一種“陽光化”的生活，在建筑單體設(shè)計時，可以設(shè)置一些公共陽光會客室、陽光書房等設(shè)置，另外在底層（一層）部分與宅前綠化結(jié)合，營造陽光花園環(huán)境；頂層（閣樓）適當(dāng)面積設(shè)置露臺，讓住戶享受更多陽光，打造空中花園概念。2．優(yōu)美的人文環(huán)境百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品營造古典文化意境。在我們的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中了解到(不成熟的)，區(qū)域居民對小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認(rèn)為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導(dǎo)致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”。我們在小區(qū)的環(huán)境建設(shè)時，應(yīng)重點(diǎn)提倡社區(qū)的文化營造，給居民足夠的活動空間和交流空間，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶一種高品質(zhì)的生活。3．提供大眾運(yùn)動空間、創(chuàng)造健康生活社區(qū)居民提供開放的運(yùn)動場地，把健康的群眾體育、運(yùn)動、休閑開展在自家庭院，倡導(dǎo)現(xiàn)代人健康文明的新生活?？傮w規(guī)劃構(gòu)思小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計以創(chuàng)建21世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花匯聚，詩情畫意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系）。住宅室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體，使“人、建筑、環(huán)境”這三者有機(jī)統(tǒng)一?？紤]區(qū)域?qū)嶋H的消費(fèi)模式及習(xí)慣，根據(jù)區(qū)域的氣候條件，結(jié)合我們對住宅建設(shè)發(fā)展潮流、趨勢的研究與判斷，總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計原則：1．以人為本：貫徹“以人為本”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。2．尊重自然：貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。貫徹生態(tài)原則、文化原則與效益原則，強(qiáng)調(diào)綠脈與居民生活活動的融合。以點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群與綠色和水活動空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。3．經(jīng)濟(jì)開發(fā)：規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于分期實施和房地產(chǎn)的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機(jī)制。4．人文內(nèi)涵：通過景觀以百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品節(jié)點(diǎn)營造使小區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。唐宋是中國古典文化的全盛時期，這一階段留下的詩詞作品數(shù)量豐富，內(nèi)容包羅萬象，是中華民族文化的瑰寶。通過寓意唐詩宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風(fēng)花雪月、詩情畫意的意境，使項目的人問內(nèi)涵飽滿，充滿張力。5．科技生活：強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用，以科技為向?qū)?，適應(yīng)時代的發(fā)展和科技的進(jìn)步，e生活（寬帶等）不僅是一種時尚，且已上升為必需，小區(qū)內(nèi)按照國標(biāo)進(jìn)行智能化配備為此提供基礎(chǔ)。6．安全節(jié)能：為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動空間，同時在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境。此外，在建筑材料的選擇上，選用那些占地少、排污少、安全又環(huán)保的建材，減少建筑耗能，以及對環(huán)境資源的破壞。7．配套完善：項目所在區(qū)域目前的配套設(shè)施較少，因此功能齊全、高起點(diǎn)的配套設(shè)施將成為我們打敗競爭對手的王牌之一。根據(jù)曹縣城市民的生活特點(diǎn)，在項目內(nèi)配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。8．管理周全：對于大體量的住宅項目而言，管理一直是業(yè)主關(guān)心的問題，直接決定了業(yè)主后期入住的品質(zhì)。因此，本案的物業(yè)管理分兩步走。⑴．硬件在小區(qū)內(nèi)安裝紅外線周界和可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶口安裝對講系統(tǒng)，確保安全。⑵．管理公司的提前介入在項目開發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內(nèi)或是國內(nèi)有聲譽(yù)的物業(yè)管理公司作為管理顧問，提早物業(yè)管理的介入時機(jī)，同時也借助其品牌優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提升項目的附加值和市場形象。同時兼顧1．多樣性在小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計中貫穿多樣性原則：小區(qū)品質(zhì)體現(xiàn)文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂、休閑等系列化的功能；環(huán)境設(shè)計多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂媒體、光媒體等。2．合理性理性原則體現(xiàn)在對小區(qū)功能區(qū)塊分析，路網(wǎng)的布置設(shè)計，對戶型的精心調(diào)整，對造型時尚的分析和重新創(chuàng)作等諸多方面，對各項感性及理性指標(biāo)綜合進(jìn)行量化的理解貫徹，由理性途徑到達(dá)合理性目的。合理規(guī)劃商業(yè)、會所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學(xué)，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟(jì)合理，使用方便。3．安全性為保證良好的居住環(huán)境，合理地組織人流、車流，正確處理好人流與車流、人流與環(huán)境的關(guān)系，處理好住宅與周圍環(huán)境的關(guān)系。在設(shè)計中，采取人車相對分流的方式，以減弱對居民生活干擾，人流、車流的入口位置與數(shù)量要合理規(guī)劃，以方便、安全、經(jīng)濟(jì)為主要要求。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警紅外線闖入報警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、24小時電子巡更系統(tǒng)，利用先進(jìn)的保衛(wèi)系統(tǒng)，做到安全無誤。4．生態(tài)性對自然條件的關(guān)注成為在設(shè)計中情趣與感性表現(xiàn)的基礎(chǔ)。人類的外在環(huán)境已不再是過去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種復(fù)合人工生態(tài)系統(tǒng)。自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界線變得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑構(gòu)成景觀的框架。而對自然條件的理解，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展到對人文、歷史等因素的關(guān)注。應(yīng)充分考慮區(qū)域氣候特點(diǎn)和項目地形地貌的特點(diǎn)，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。以及結(jié)合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風(fēng)采光朝向與基地合理的結(jié)合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。差異化選折——產(chǎn)品規(guī)劃1．產(chǎn)品定位⑴．品質(zhì)定位根據(jù)對周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級物業(yè)管理，中檔偏上價格的商品房。⑵．形象定位政務(wù)別苑—-針對公務(wù)人員，新政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。文化宅苑—-針對富裕階層，利用其對“權(quán)利、文化”的特殊情結(jié)，滿足其“與官親近、附庸風(fēng)雅”的心理需求。都市花園——針對工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現(xiàn)代、時尚元素，營造都市、花園的新生活空間。精神家園——針對勞務(wù)輸出階層，在前期產(chǎn)品形象飽滿、豐富的基礎(chǔ)上，利用已經(jīng)形成的家園氛圍，為其帶來強(qiáng)烈的“自豪感、滿足感和歸屬感”。⑶．形態(tài)定位開發(fā)多層為主，小高層為輔，多層以6+躍層為宜，小高層11+躍層。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度，把容積率控制在1.5—1.8，高層住宅不宜開發(fā)過多，宜主要集中在北部和后期開發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對會增加銷售的難度。建筑的層數(shù)要結(jié)合天際線美觀錯落設(shè)計。⑷．功能定位由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業(yè)為輔，沿二端適當(dāng)放大商業(yè)面積，內(nèi)部商業(yè)以背靠背的形式，與車庫相結(jié)合，商業(yè)與住宅分離。2．道路和停車系統(tǒng)：進(jìn)入小區(qū)后的機(jī)動車在小區(qū)主環(huán)道上行駛，分流到支路上進(jìn)入各組團(tuán)。3．綠化景觀環(huán)境：原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。小區(qū)綠地分三個層次，即庭院綠地、組團(tuán)綠地和中心綠地。4．社區(qū)生活理念：“文化、陽光、自然、金色生活”與開發(fā)商企業(yè)文化和開發(fā)理念高度契合：營造都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關(guān)懷，人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū)(詳見產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議書)。四、管理團(tuán)隊

1、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部設(shè)置：總公司董事長辦公室常務(wù)辦公二人、財務(wù)部：總會計，常務(wù)會，出納三人：總公司設(shè)置：分公司、工程部、項目經(jīng)理部、材料商務(wù)部、綜合部投資部等機(jī)構(gòu)、公司文化為公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力”為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)。

2、管理規(guī)范性

公司經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)?？梢杂蓪ｉT管理顧問公司來評價和說明。

3、重大事項

對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。

五、財務(wù)計劃

一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的好，會給投資者以企業(yè)管理者好的印象和評價。對投資計劃的財務(wù)設(shè)置合理的規(guī)劃，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運(yùn)用。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。

一,房地產(chǎn)項目開發(fā)融資方法房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險和融資需求,因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。1．自有資金利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來支持項目開發(fā)。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。121號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產(chǎn)商將會被排除出局。2.預(yù)收房款預(yù)收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會對預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項目從開工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預(yù)收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發(fā)難以為繼。3.建設(shè)單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。2004年起國家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會更有限。4.銀行貸款在我國，房地產(chǎn)項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對銀行信貸方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項目進(jìn)展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實際經(jīng)濟(jì)成本較低，財務(wù)杠桿作用大，可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等缺點(diǎn)。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。5.房地產(chǎn)信托現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能,可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新,爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來,就形成了一種新的組合融資模式,即信托+銀行。雖然由于房地產(chǎn)基金剛剛起步,目前投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元,目前中國的信托融資還存在一些制度性的限制,這些都限制了信托流通市場的形成。6.上市融資上市融資包括國內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金,且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用,沒有固定的還款期限,因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目,尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大,投資期限較長,上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流,保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看,由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè),一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實現(xiàn)從證券市場融資的目的。7.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程,從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有,轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。資產(chǎn)證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動項目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實現(xiàn)，依托有價證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域；同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預(yù)期，這種變動有助于集聚房地產(chǎn)購買力和市場價格發(fā)現(xiàn)。2005年12月1日起,《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》正式施行,為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)?！豆芾磙k法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定,為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。8.聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險,實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào),使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,有效地控制經(jīng)營風(fēng)險。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定,即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的自有資本金必須在35%及以上。因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說,選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式,可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障,避免資金鏈條斷裂。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的,對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差,套用住宅開發(fā)的模式開發(fā),不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機(jī)地結(jié)合起來,這就會帶來巨大的投資風(fēng)險。聯(lián)合開發(fā)可以實現(xiàn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位,并且地產(chǎn)商與經(jīng)營商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,可以通過品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢。開發(fā)商和經(jīng)營商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況,使其在吸引客流、營造商業(yè)氣氛上得到保證。9.開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金,委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款,并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息,其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。對商業(yè)銀行來講,通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險、信貸風(fēng)險,也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講,委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題,實現(xiàn)提前銷售?；鼗\的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金,也可直接投入工程建設(shè),還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題,使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現(xiàn)實貸款，來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。10.售后回買及回租售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資；同時，在今后較長一段時間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對于盤活資產(chǎn)、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。在售后回租過程中，擁有某項物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。整個操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時承諾的投資回報，也就是經(jīng)營能否達(dá)到預(yù)先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實可行的經(jīng)營計劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機(jī)構(gòu)，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場等。11.海外融資海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險，國外房地產(chǎn)投資基金對開發(fā)項目的本身要求很高，投入項目后在運(yùn)作過程中要求規(guī)范而透明，而國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。12.融資租賃根據(jù)《合同法》的規(guī)定,房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。出租人通過收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無風(fēng)險的方式獲得比利息更高的回報。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。13.夾層融資夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品,在房地產(chǎn)領(lǐng)域,常常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合,處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層,具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。近年來,歐美的抵押貸款渠道變窄,房地產(chǎn)開發(fā)商融資的15%至0%,是靠夾層融資來補(bǔ)足的。對于房地產(chǎn)商來說,可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整,股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請貸款,資金回報的要求適中;對于項目要求較低,不要求“四證”齊全,投資方對控制權(quán)的要求較低。對夾層融資的提供者而言,還款方式靈活,投資風(fēng)險比股權(quán)小;退出的確定性較大,比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動性。14.債券融資由于地產(chǎn)項目具有資金量大、風(fēng)險高以及流動性差等特點(diǎn),再加上我國的企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場,采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入,且發(fā)行成本較高,對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。16.項目融資項目融資，指以項目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設(shè)期和回收期長、風(fēng)險分擔(dān)等特點(diǎn),因此對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式,來實現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險屏蔽的作用。融資方式

:（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）2方式：融資方式將以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書

A,對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、（1）在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

（2）債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式：投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)份。

（4）房地產(chǎn)信托融資

（5）多種融資方式的組合

在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險分析（任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。）

對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。

投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。

融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的險

融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。

4、

風(fēng)險化解方案

A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。

C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。

資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

5、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。）

A、股權(quán)方式融資的退出

項目進(jìn)行中投資方退出；

項目完成投資方退出第一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；

B、債權(quán)方式融資退出

項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；

項目完成投資方退出，按時還本付息；

6、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

7、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。七項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評估及融資方案7.1投資與成本費(fèi)用估算說明7.1.1投資估算依據(jù)1.本估算系根據(jù)項目方案設(shè)計所確定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行編制2中華人民共和國建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》3.材料、設(shè)備價格參考濟(jì)南現(xiàn)行市場價4.相關(guān)稅費(fèi)按國家及菏澤市現(xiàn)行有關(guān)文件規(guī)定及配套政策計列5.項目的信貸資金成本按現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款利率估算6.業(yè)主提供的資料7.1.2投資估算內(nèi)容投資估算費(fèi)用范圍主要包括土地費(fèi)用、項目前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)建設(shè)費(fèi)(建安工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)以及與小區(qū)配套的公建、環(huán)境、綠化、智能化等相關(guān)設(shè)備、設(shè)備的費(fèi)用)、開發(fā)規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。7.2投資與成本費(fèi)用估算7.3項目不確定性分析和風(fēng)險分析7.3.1項目不確定性分析影響本項目的不確定因素主要有幾個方面：總投資，售價，租價，貸款利息等等。這些因素可能會受到上游市場，如受鋼材，水泥的價格波動的影響；也可能會受到金融市場，如升息的影響，使項目資金成本增高；還有可能受到來自政府政策，法律法規(guī)方面的限制?？傊瑓⑴c房地產(chǎn)建設(shè)或與房地產(chǎn)相關(guān)的各個領(lǐng)域的變化都可能會增加項目的風(fēng)險，影響項目的經(jīng)濟(jì)效益，甚至導(dǎo)致項目根本行不通。7.3.2風(fēng)險分析①房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行分類，可以更加具體地把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險，并且分析來自各方面風(fēng)險的可能性大小與程度的高低，以便根據(jù)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，區(qū)分輕重緩急，對癥下藥，從而有效地降低房地產(chǎn)風(fēng)險。劃分房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型方法很多，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。本文按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型。按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)壽命周期可劃分為投資決策階段、前期工作階段、項目建設(shè)和租售階段四個階段。每個階段的投資內(nèi)容都不同，風(fēng)險的表現(xiàn)形式各異，大小也不一樣。a.投資決策階段的風(fēng)險房地產(chǎn)投資前期階段的風(fēng)險是指投資計劃實施前期的風(fēng)險，例如選址風(fēng)險、市場定位風(fēng)險、投資方案決策風(fēng)險等。對于房地產(chǎn)投資自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險危害特別大，一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。b.前期工作階段的風(fēng)險在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項目規(guī)劃設(shè)計，拆遷安置補(bǔ)償及資金籌集等工作，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)成本確定、市場風(fēng)險、土地與拆遷安置風(fēng)險和籌資風(fēng)險。c.開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險是指從房地產(chǎn)項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。例如:承包方式風(fēng)險、按時完工風(fēng)險、成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。d.租售階段的風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險主要指房地產(chǎn)商品的售價、租金和空置率的不確定性帶來的風(fēng)險，它是投資者不可避免且難以控制的風(fēng)險。②該項目的主要風(fēng)險和規(guī)避措施結(jié)合上面房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型的識別和當(dāng)前國家宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，該項目的主要風(fēng)險是在開發(fā)周期中的租售階段的風(fēng)險。租售階段的風(fēng)險目前，進(jìn)行商品房預(yù)售（預(yù)租）并回收建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開發(fā)項目的最大累計資金需求量，有助于房地產(chǎn)開發(fā)公司滾動發(fā)展項目。從實際情況看，這幾年由于銀行貸款較為困難，預(yù)收賬款逐漸占居了開發(fā)籌資的大部分比重。該項目預(yù)售資金籌資占項目資金的43.75%，所占分額較大，預(yù)售款的回款情況直接影響到項目資金鏈的完整。另一個方面，國家加大對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，新出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定從自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。這意味著中小戶型將成為主流，面臨著供過于求的風(fēng)險。規(guī)避措施：a.風(fēng)險回避：在租售管理階段，為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗。同時．通過銷售時機(jī)的選擇，排除不同時機(jī)銷售可能存在的風(fēng)險。b.風(fēng)險預(yù)防：在租售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。在銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)宣傳和營銷，選擇合適的價格定位以及最佳的上市時機(jī)，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)拿襟w進(jìn)行推廣，盡最大的努力完成銷售計劃，實現(xiàn)資金回籠，規(guī)避租售階段的風(fēng)險。通過對項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算、投資計劃和籌資方案的分析、財務(wù)分析、不確定性和風(fēng)險分析，可知本項目雖然面臨一定的風(fēng)險，但項目的經(jīng)濟(jì)效益還是可觀的，項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，財務(wù)上是盈利?；趩纹瑱C(jī)和DSP的卷繞控制器數(shù)據(jù)采集和通訊設(shè)計基于MSP430單片機(jī)的柴油發(fā)電機(jī)監(jiān)控器的設(shè)計基于CPLD/FPGA和單片機(jī)的爆速儀設(shè)計基于單片機(jī)控制的晶閘管中頻感應(yīng)電源的研制基于十六位單片機(jī)的電力設(shè)備故障在線監(jiān)測裝置的設(shè)計與算法研究基于SPCE061A單片機(jī)的語音識別系統(tǒng)的研究基于PIC單片機(jī)的生物機(jī)能實驗裝置的研究基于MotorolaMC68HC08系列單片機(jī)演示系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)基于TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)與INTERNET互連的設(shè)計與實現(xiàn)基于嵌入式實時操作系統(tǒng)和TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)測控系統(tǒng)AVR8位嵌入式單片機(jī)在車載全球定位系統(tǒng)顯示終端中的應(yīng)用基于AVR單片機(jī)的250WHID燈電子鎮(zhèn)流器的研究基于單片機(jī)的TCP/IP技術(shù)研究及應(yīng)用基于P87C591單片機(jī)的CAN總線應(yīng)用層協(xié)議的研究基于單片機(jī)實現(xiàn)對二級倒立擺的控制C8051FXXX系列單片機(jī)仿真器的研制基于80C196MC單片機(jī)控制的變頻調(diào)速及配料控制系統(tǒng)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的膠印機(jī)控制系統(tǒng)開發(fā)研究基于凌陽單片機(jī)的二次壓降全自動測量儀的研制基于單片機(jī)的超聲測距系統(tǒng)基于MOTOROLA單片機(jī)的專用電池組智能充電儀全站儀動態(tài)測量的研究以及其與單片機(jī)在軌道式龍門吊實時檢測中的應(yīng)用一種基于80C196KC單片機(jī)的新型電子負(fù)載的設(shè)計基于單片機(jī)的對講系統(tǒng)的研究開發(fā)