帶租約的房地產(chǎn)估價(jià)研究

帶租約房地產(chǎn)估價(jià)研究◆王洪昌

案由:受法院委托評(píng)定一處營(yíng)業(yè)房,因成交案例較多,以市場(chǎng)法為主評(píng)定出價(jià)格為470萬(wàn)(當(dāng)初委托方明確

要求不考慮租賃關(guān)系).但日后執(zhí)行時(shí)候,承租方拿出—張租賃協(xié)議,租賃期限,租金共100萬(wàn),已—次性

付給產(chǎn)權(quán)人(租金大大低干市場(chǎng)水平),但法院認(rèn)可,并要求我們考慮租約重新評(píng)定該營(yíng)業(yè)房.

帶租約房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目在估價(jià)實(shí)踐中很普遍,

最少二分之一以上商業(yè)房地產(chǎn)帶有租約.現(xiàn)在對(duì)帶租

約房地產(chǎn)估價(jià)主要依據(jù)(《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中”有租

約限制,租約期內(nèi)租金宜采取租約所確定租

金,租約期外租金應(yīng)采取正?？陀^租金”規(guī)

定.這一要求是基于”買(mǎi)賣不破租賃”法律精神制

定.

“買(mǎi)賣不破租賃”是二戰(zhàn)后德國(guó)因戰(zhàn)爭(zhēng)等原因,

大量人員流離失所,為確保更多居民不因房屋所

有權(quán)轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)住房困難而制訂”法律救助”條

款,后被許多國(guó)家引用,之后被一些法學(xué)家們擴(kuò)大,

不單針對(duì)住宅房地產(chǎn),也包含工業(yè),商業(yè)房地產(chǎn),進(jìn)

而動(dòng)產(chǎn)等.應(yīng)該說(shuō),租賃協(xié)議因?yàn)槠洹睖?zhǔn)物權(quán)”特

性,”買(mǎi)賣不破租賃”有一定法理基礎(chǔ).伴隨經(jīng)濟(jì)

發(fā)展,當(dāng)初立法理由已經(jīng)日漸弱化,尤其是大量

商業(yè)租賃存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)立法意圖

不一致.在保護(hù)承租人利益同時(shí),怎樣保護(hù)買(mǎi)受人

利益成為值得思索問(wèn)題.(《上海市房屋租賃條例

第15條第2款關(guān)于”房屋租賃協(xié)議未經(jīng)登記立案,

不得反抗第三人”要求,使二者權(quán)益得以平衡.租

賃協(xié)議未登記,對(duì)應(yīng)法律后果不再由買(mǎi)受人承

擔(dān);承租人也不能以”買(mǎi)賣不破租賃”為由反抗買(mǎi)受

人,不能要求房屋租賃協(xié)議繼續(xù)推行.

依照(《協(xié)議法及(《物權(quán)法精神,房屋租賃合

同登記立案后,該租賃權(quán)即實(shí)現(xiàn)了債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)

化;若沒(méi)有登記,則僅具備債權(quán)屬性,當(dāng)然其正當(dāng)有

效性并不因沒(méi)有登記而受影響.

在特定目標(biāo)下,(《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中帶租約房

地產(chǎn)估價(jià)理論仍具備一定現(xiàn)實(shí)意義.但對(duì)于債權(quán)性

質(zhì)租賃協(xié)議,估價(jià)師們?yōu)楹尾荒軌蚴紫茸鞒?/p>

一

個(gè)不帶租約正常房地產(chǎn)價(jià)值,另首先也同

時(shí)將租約可能損失,溢價(jià)等事項(xiàng)作一個(gè)詳盡客觀

披露,偏要狹義地認(rèn)為帶租約房地產(chǎn)價(jià)值就

只能按租金計(jì)算?假如租金為零呢,是不是房地產(chǎn)

價(jià)值也該是零?租金協(xié)議訂立,直接與業(yè)主知

識(shí)水平,管理才能,談判技巧等原因呈正相關(guān),這些

原來(lái)是業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理方面盈虧得失,這些屬于”經(jīng)

營(yíng)性”,”債權(quán)性”東西是否應(yīng)該強(qiáng)行從物價(jià)值中

扣減,是值得考量.

一

,帶租約房地產(chǎn)估價(jià)存在問(wèn)題

“認(rèn)為然”是一個(gè)學(xué)習(xí)結(jié)果,而”不認(rèn)為然”則

是思索結(jié)果.對(duì)于”買(mǎi)賣不破租賃”筆者深認(rèn)為

然,因?yàn)榉课葑赓U協(xié)議勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)收益存

在十分客觀限定,對(duì)產(chǎn)權(quán)交易類估價(jià)考慮”帶約”

估值也在情理之中.但近幾年,伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展,在

巨大利益驅(qū)動(dòng)下,惡意串通造假行為屢見(jiàn)不鮮,一

些業(yè)主為得到抵押貸款,有意提升租金,使估價(jià)人

員作犯錯(cuò)誤判斷,坑騙銀行及其它借款人;或者在

企業(yè)改制過(guò)程中訂立低租金租約,以達(dá)成低價(jià)收購(gòu)

國(guó)有資產(chǎn)目標(biāo);或者為了逃避國(guó)家稅收而訂立低

租金租約等等.久而久之,筆者對(duì)租賃協(xié)議開(kāi)始”不

認(rèn)為然”.

房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值結(jié)論主要指向”實(shí)物,權(quán)益,區(qū)

位”.關(guān)于”權(quán)益”,現(xiàn)行((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》理論上

將”帶租約”不分情況一律視為”房地產(chǎn)權(quán)益瑕疵

事項(xiàng)”,筆者”不認(rèn)為然”.未登記立案租約作為”房

屋全部者債權(quán)”在業(yè)界應(yīng)該沒(méi)有太大爭(zhēng)議,但將房

屋全部者債權(quán)不做區(qū)分強(qiáng)加于”房屋全部權(quán)權(quán)

益修正事項(xiàng)”做法妥當(dāng)嗎?

對(duì)于一個(gè)顯著高于或低于正常租賃價(jià)格租賃

協(xié)議,現(xiàn)行((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》缺乏制度上甑別.

實(shí)際上,與租賃協(xié)議類似房屋買(mǎi)賣協(xié)議,因?yàn)榻患{

房屋交易稅費(fèi)依據(jù)就是房屋買(mǎi)賣協(xié)議,若交易價(jià)

格顯著低于市場(chǎng)客觀合理價(jià)格,就要請(qǐng)?jiān)u定機(jī)構(gòu)

重新估算一下正常市場(chǎng)價(jià)格.這是友好,誠(chéng)信社會(huì)

所呼喚.租賃協(xié)議也應(yīng)參考此做法.

經(jīng)過(guò)不停理論求索和實(shí)踐努力,大家對(duì)((房地

產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中帶租約房地產(chǎn)估價(jià)理論終于有一些

不一樣聲音,為今后房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》編修工作

提供了一些意見(jiàn)或提議.下面筆者也提出自己碰到

幾個(gè)問(wèn)題:

(1)若一份租賃協(xié)議租期為二十年,而且一次性

將二十年租金支付給了現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人,這是不是有

點(diǎn)類似于”以租代征”性質(zhì)?刻意逃避債務(wù)?該房地

產(chǎn),到底與((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中”帶租約房地產(chǎn)”

有多少相同?

(2)在((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中,要不要對(duì)租賃合

同從估價(jià)角度作出一些限定,是登記后適用,還是

不論登記是否一律認(rèn)可?若一律認(rèn)可,惡意串通造

假租賃協(xié)議行為一旦案發(fā),房地產(chǎn)估價(jià)師風(fēng)險(xiǎn)

怎樣能夠躲避?

(3)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材

((房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中直言房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論為

“房地產(chǎn)價(jià)值”,此價(jià)值與一次性支付二十年租金房

地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值內(nèi)涵是否一致?

(4)((物權(quán)法》施行后,房屋全部權(quán)大于租賃權(quán)

及其余用益物權(quán)權(quán)利效力怎樣表現(xiàn)?

(5)”帶租約房地產(chǎn)估價(jià)”在現(xiàn)行估價(jià)理論上

造成了估價(jià)方法只局限于收益法,為何會(huì)出現(xiàn)這

種情況?

(6)((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)于”帶租約房地產(chǎn)估

價(jià)”要求是不是缺乏一些嚴(yán)格限制,辟如關(guān)聯(lián)方

交易,這類交易還不全是惡意做假,而是因?yàn)槔婊?/p>

補(bǔ)等原因,這類租賃債權(quán)賠償又該怎樣計(jì)算?

二,帶租約房地產(chǎn)估價(jià)一些探討性思索

(一)勤勉盡責(zé),案中究底

l,從案例中我們能夠發(fā)覺(jué),起先委托方(法院)

明確不考慮租賃關(guān)系,爾后,當(dāng)事人卻拿出一份

租賃協(xié)議,而且是一次性付了l00萬(wàn)租金,法院認(rèn)

可了這份協(xié)議并要求按此估算!作為一名房地產(chǎn)估

價(jià)師,首先應(yīng)該有慎重執(zhí)業(yè)態(tài)度,筆者亦感到這可

能是一個(gè)假協(xié)議(租金大大低于市場(chǎng)水平),按通常

操作,由法院出具確認(rèn)函,按((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

中帶租約房產(chǎn)估價(jià)相關(guān)方法估算一個(gè)匯報(bào)不就得了

嗎?但卻讓人有一個(gè)如梗在喉感覺(jué),莫非個(gè)中還

有其余蹊磽?初時(shí)法院明確不考慮租賃關(guān)系,說(shuō)明

租賃事實(shí)可能存在,但時(shí)間與租金可能并不是日后

l00萬(wàn)一次性付清這個(gè)結(jié)果,這個(gè)租賃協(xié)議也

沒(méi)有到登記機(jī)關(guān)登記立案,在這里還得講清一下法

院判決,執(zhí)行案子直到日后委托估價(jià)事項(xiàng)過(guò)程,

有利于分析,通常情況是這么,先是由法院對(duì)糾紛

事實(shí)認(rèn)定裁決,以物抵債或其余什么,這個(gè)時(shí)候就

會(huì)定下來(lái),是房屋抵債還是其余什么,法院會(huì)審查用

以抵債對(duì)應(yīng)資產(chǎn),此案中,并沒(méi)有相關(guān)權(quán)利人出來(lái)

舉證該被執(zhí)行房產(chǎn)有何不妥,接下來(lái)就是交給執(zhí)行

庭詳細(xì)執(zhí)行,執(zhí)行庭為確保獨(dú)立,再交由綜合部(根

據(jù)詳細(xì)情況稱呼不一定相同)統(tǒng)一對(duì)外委托評(píng)定或

判定.對(duì)于本案,案件流轉(zhuǎn)到對(duì)外委托這個(gè)部門(mén)都

明確不考慮租賃協(xié)議,說(shuō)明什么?爾后又確定要按

租賃協(xié)議估價(jià),先是13頭確認(rèn),后干脆寫(xiě)”確認(rèn)函”.

做過(guò)法院估價(jià)項(xiàng)目標(biāo)人都會(huì)有懷疑,似乎該案例中

還存在著房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》帶租約房地產(chǎn)估價(jià)章節(jié)

里沒(méi)能涵蓋東西.

2,我一直對(duì)該案例中租約時(shí)間持慎重懷疑,

按常理,當(dāng)前房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高,我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速增

長(zhǎng)時(shí)期,而且影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增加主要原因是

“所謂人口紅利”.按此計(jì)算,未來(lái)都會(huì)呈上漲

態(tài)勢(shì),房租也顯著一天一個(gè)價(jià),是什么動(dòng)力造成房屋

現(xiàn)有全部權(quán)人要把整整中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增加黃

金時(shí)期讓予承租人并一次性收取,租金還顯著偏

低?這不符合房地產(chǎn)估價(jià)”客觀性”基本標(biāo)準(zhǔn),同

時(shí),房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)交易過(guò)程得出結(jié)果,這

個(gè)模擬過(guò)程也應(yīng)該是基于一個(gè)”理性”市場(chǎng)人得出

.但實(shí)際上是怎么樣呢?所以從這一點(diǎn)看,這個(gè)

案例不符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范里最基本最通常原

則與理論.

3,估價(jià)師懷疑該房租協(xié)議是假,能夠從兩方

面證實(shí):①要求提供l00萬(wàn)元房租收取情況,轉(zhuǎn)賬?

現(xiàn)金?這些從銀行對(duì)賬單上是能夠查證;②既然是

一

次性書(shū)立租賃協(xié)議并交付租金,協(xié)議書(shū)立是否

交納”印花稅”,是否交納了l2%房產(chǎn)稅,從稅務(wù)

局一查便知.

4,這個(gè)案例中租約有點(diǎn)近似于”以租代征”性

質(zhì).以租代征是指”經(jīng)過(guò)長(zhǎng)久租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行

非農(nóng)業(yè)建設(shè),私自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模.躲避法定農(nóng)

用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批,在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建

設(shè)用地規(guī)模,同時(shí)逃避了繳納關(guān)于稅費(fèi),推行耕地占

補(bǔ)平衡法定義務(wù)”.以租代征后果就是嚴(yán)重沖擊用

途管制等土地管理制度,影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策

落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn).

該案例中,我們也能夠近似地了解為:當(dāng)事人利

用所謂”長(zhǎng)久租賃”協(xié)議,并以”一次性付了l00

萬(wàn)”為由,將未房地產(chǎn)全部者整整權(quán)益剝

奪,企圖逃避債務(wù),這就是惡意”以租代征”行為.

將未來(lái)房屋全部權(quán)人整整使用,占有,收益

等全部權(quán)益占去,徒留一紙”長(zhǎng)久租賃協(xié)議”和空有

其名”房屋全部權(quán)”.物權(quán)法已經(jīng)開(kāi)始施行了,

那”房屋全部權(quán)”怎樣保護(hù)?又怎樣去與(《房

地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中”帶租約房地產(chǎn)”相對(duì)接?其實(shí),

真正評(píng)定對(duì)象其實(shí)就是后”期房”而已,這

是房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中帶租約房地產(chǎn)估價(jià)理論

白玉微瑕吧?

(二)淺探房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)所帶租約房地

產(chǎn)估價(jià)必要條件

l,租賃協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后即行生效,該合

同于雙方當(dāng)事人當(dāng)然有效.對(duì)租賃協(xié)議,我國(guó)協(xié)議法

將其要求在”債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系”章節(jié)中,很顯然,

該權(quán)利是起源于當(dāng)事人之間租賃協(xié)議,應(yīng)屬債權(quán)

之范圍,承租人只有債上請(qǐng)求權(quán).在這里我們能夠舉

一

個(gè)例子,設(shè)有一處房產(chǎn),該房產(chǎn)全部者于建設(shè)時(shí)先

與某甲評(píng)定機(jī)構(gòu)簽定一份房屋租賃協(xié)議,約定建

成后出租給某甲評(píng)定機(jī)構(gòu)使用兩年抵償評(píng)定咨詢服

務(wù)(費(fèi)用為l0萬(wàn)元人民幣);但實(shí)際建成后,房屋所

有者卻失信將房屋又租給某乙設(shè)計(jì)院,租期三年,租

金l5萬(wàn)元,設(shè)計(jì)院于協(xié)議訂立后就去登記機(jī)關(guān)進(jìn)行

了立案登記.大家能夠想象,甲乙二者所以而引發(fā)官

司,誰(shuí)最終能取得這個(gè)房屋租賃權(quán)?結(jié)果是可想

而知,甲評(píng)定企業(yè)所持那份租賃協(xié)議即使有效,

但只是通常債權(quán)請(qǐng)求權(quán),而后者設(shè)計(jì)院就能夠就

該房屋租賃權(quán)進(jìn)行主張.物權(quán)法定是物權(quán)法一個(gè)

基本標(biāo)準(zhǔn).上述案例中,評(píng)定機(jī)構(gòu)權(quán)利起源于租賃

協(xié)議,屬債權(quán)范圍,承租人只有債上請(qǐng)求權(quán);設(shè)計(jì)院

權(quán)利一樣也起源于租賃協(xié)議,但它將協(xié)議進(jìn)行了

登記立案,它對(duì)租賃房屋權(quán)利就具備了顯著物

權(quán)特征.這一現(xiàn)象被法學(xué)界稱為”債權(quán)物權(quán)化”.

(《物權(quán)法第9條”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)置,變更,轉(zhuǎn)

讓和消亡,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)

生效力,但法律另有要求除外.”

(《上海市房屋租賃條例第l5條”房屋租賃協(xié)議

及其變更協(xié)議由租賃當(dāng)事人到房屋所在地區(qū),縣

房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記立案手續(xù).房屋租賃協(xié)議

未經(jīng)登記立案,不得反抗第三人.”

這些要求都能夠了解為對(duì)登記立案租賃協(xié)議

這種債權(quán)物權(quán)化行為保護(hù).債權(quán)及物權(quán)化債權(quán)

具備不一樣效力,若不分情況一律按(《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)

范操作,一旦被發(fā)覺(jué)系惡意串通假造租賃協(xié)議,

辟如為抵押貸款之類估價(jià)行為為債權(quán)銀行造成了

損失時(shí),估價(jià)師能脫得了干系嗎?

2,我們?cè)賮?lái)看看現(xiàn)行(《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范”5.

3.3……有租約限制,租約期內(nèi)租金宜采取租

約所確定租金,租約期外租金應(yīng)采取正常客觀

租金.”“有租約限制”要求過(guò)于簡(jiǎn)單,現(xiàn)實(shí)生

活中如前面所舉例子,應(yīng)該不在少數(shù),估價(jià)時(shí)該

依據(jù)甲,乙誰(shuí)租賃協(xié)議確定呢?結(jié)果真是顯而

易見(jiàn)嗎?

3,房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范”5.1.2對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜

選取兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià).5.1.5收益性房

地產(chǎn)估價(jià),應(yīng)選取收益法作為其中一個(gè)估價(jià)方

法.(《規(guī)范5.3收益法5.3.3……有租約限制,租

約期內(nèi)租金宜采取租約所確定租金,租約期外

租金應(yīng)采取正?？陀^租金.”

一

個(gè)房地產(chǎn)拆遷估價(jià)項(xiàng)目,依照(《城市房屋拆遷

估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第3條:”本意見(jiàn)所稱城市房屋拆遷

估價(jià)(以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)),是指為確定被拆遷房屋

貨幣賠償金額,依照被拆遷房屋區(qū)位,用途,建筑

面積等原因,對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定.”被

拆遷房屋中出租型經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)也不在少數(shù),試問(wèn),

全國(guó)哪家估價(jià)機(jī)構(gòu)是按(《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中”帶

租約房地產(chǎn)估價(jià)”理論進(jìn)行估價(jià)?

各地辦證機(jī)關(guān)在辦理轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)手續(xù)過(guò)程中,若發(fā)

現(xiàn)某宗交易顯著低于市場(chǎng)價(jià)格顯著低于市場(chǎng)價(jià)格而且

無(wú)正當(dāng)理由,是不是會(huì)聘請(qǐng)?jiān)u定機(jī)構(gòu)對(duì)其按市場(chǎng)價(jià)

值進(jìn)行評(píng)定呢?這類評(píng)定稱為課稅評(píng)定,在大量課

稅評(píng)定中,若該房為帶租約房地產(chǎn),評(píng)定時(shí)會(huì)不會(huì)考

慮所帶租約呢?答案是否定,為何呢?

還有,房地產(chǎn)估價(jià)目標(biāo)洋洋灑灑大約有這些:土

地使用權(quán)出讓,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,租賃,抵押,典當(dāng),保

險(xiǎn),課稅,農(nóng)民集體征用賠償,城市房屋拆遷賠償,

損害賠償,分割,合并,糾紛,涉案,企業(yè)合資,合

并,合作,吞并,分立,買(mǎi)賣,租賃經(jīng)營(yíng),承包經(jīng)營(yíng),

改制,上市,破產(chǎn)清算,房地產(chǎn)估價(jià)糾紛,涉案中

房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或判定等.這些估價(jià)目標(biāo)房產(chǎn)若

都帶有”租賃協(xié)議”,是不是都得按”帶租約”進(jìn)行

房地產(chǎn)估價(jià)?估價(jià)目標(biāo)是”綱”,估價(jià)方法是”目”,

綱舉目張嘛,綱不舉,何來(lái)目張?若咱們不論是什

么估價(jià)目標(biāo),凡是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),只要帶得有租約,

都按此規(guī)范5.3.3進(jìn)行估價(jià),行嗎?

4,在現(xiàn)實(shí)估價(jià)實(shí)務(wù)中,大量關(guān)聯(lián)交易左右著

我們估價(jià)行業(yè),尤其是帶租約房地產(chǎn),包括到租

賃協(xié)議還不完全是假協(xié)議,甚至于也能夠去登記,但

因他們有利益瓜葛,甚至本身就是母子企業(yè),彼此

唇亡齒寒,相互能夠堤內(nèi)損失堤外補(bǔ),此時(shí)估價(jià)

結(jié)論若按((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范”帶租約”方式估價(jià),

會(huì)不會(huì)被人家操縱?關(guān)聯(lián)方之間有時(shí)為了利益集團(tuán)

不惜通力造假,此時(shí)”帶租約”((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

就顯得有點(diǎn)為他人做嫁衣裳了,對(duì)此,應(yīng)該適度關(guān)

注企業(yè)財(cái)務(wù)匯報(bào),在有條件情況下有必要進(jìn)行賬

面價(jià)值核實(shí)文章,也是基于這類情況考慮,在

其余評(píng)定行業(yè)還加入了((盡職調(diào)查評(píng)定工作程

序,個(gè)人認(rèn)為,房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也是必要.

(三)試論帶租約房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值類型,估價(jià)

方法等

1,價(jià)值類型分為五種類型,即:市場(chǎng)價(jià)值,快

速變現(xiàn)價(jià)值,慎重價(jià)值,清算價(jià)值,投資價(jià)值.

價(jià)值類型有兩種含義,一是指房地產(chǎn)價(jià)值種

類,二是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目標(biāo)決定

需要評(píng)定詳細(xì)某種類型價(jià)值～一特定價(jià)值.

據(jù)此,我們極難將該案例中一次性支付了二

十年租金房地產(chǎn)價(jià)值歸為市場(chǎng)價(jià)值,快速變現(xiàn)價(jià)

值,慎重價(jià)值,清算價(jià)值,莫非應(yīng)該歸為”投資價(jià)

值”?現(xiàn)在沒(méi)有理由將其歸為其余類,但歸為”投資

價(jià)值”也是疑點(diǎn)頗多.從評(píng)定對(duì)象上看,表面上是一

個(gè)帶租約房地產(chǎn),實(shí)質(zhì)上卻是后”期房”,

而且存在房屋全部權(quán)對(duì)象客觀上缺位.我們

再來(lái)看看什么叫投資價(jià)值?所謂投資價(jià)值有兩種含

義,一是指值得投資,”值得投資”是對(duì)于原房地產(chǎn)

全部者,他在抵債時(shí)候也要搞一票”租金

收入”,但對(duì)于新購(gòu)置者而言,可能沒(méi)有任何一個(gè)

人會(huì)認(rèn)同”值得投資”說(shuō)法;二是指從某個(gè)特定

投資者角度來(lái)衡量?jī)r(jià)值,準(zhǔn)確地講,某個(gè)房地產(chǎn)

投資價(jià)值是指基于個(gè)人需要與愿意,對(duì)該房地產(chǎn)

所評(píng)定出來(lái)價(jià)值,同上,沒(méi)有任何一個(gè)房屋全部者

愿意把自己房屋”無(wú)償”地讓予他人占用,相

信沒(méi)有任何一個(gè)”理性市場(chǎng)人”會(huì)做出如此投資

決議.

那么到底是哪里出了問(wèn)題呢?筆者久思不得其

解,因?yàn)樵诠P者眼里,對(duì)本案帶約房地產(chǎn)價(jià)值非要

說(shuō)出一個(gè)價(jià)值類型話,首先得有個(gè)假設(shè)與限制,即

.

在有權(quán)部門(mén)確認(rèn)(法院確認(rèn)函或房管部門(mén)登記)基

礎(chǔ)上所以”債權(quán)物權(quán)化”了,其次能夠認(rèn)為該價(jià)值類

型應(yīng)該是后期房”市場(chǎng)價(jià)值”,而絕非現(xiàn)在

帶租約房地產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值類型(非市場(chǎng)價(jià)值類型

據(jù)稱是除市場(chǎng)價(jià)值類型之外四種類型之合稱).

2,物權(quán)法施行后,房屋全部權(quán)大于租賃權(quán)及其

他用益物權(quán)效力怎樣表現(xiàn)?對(duì)于這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在還

有許多不確定性,期待相關(guān)法規(guī)以((物權(quán)法為上位

法,制訂一些詳細(xì)東西出來(lái),為構(gòu)建友好社會(huì)創(chuàng)造

一

個(gè)法制平臺(tái).

3,按現(xiàn)行估價(jià)理論大致分為三種方法,下面我

們來(lái)看看這幾個(gè)方法對(duì)帶租約房地產(chǎn)估價(jià)適用性:

(1)對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),除了具備收益應(yīng)該以收益

法為主要方法而外,通常情況也一樣會(huì)存在著大量

市場(chǎng)交易案例,所以市場(chǎng)比較法是首選方法,但在

((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范所要求個(gè)別原因修正內(nèi)容中,

無(wú)租約限制這一修正項(xiàng)目,而且在比較案例選取時(shí)

又較難選擇帶相同租約條件案例,若本案能找到

三個(gè)以上相同且可供進(jìn)行市場(chǎng)比較”100萬(wàn)

一

次性支付租金”案例,則所帶租約已經(jīng)是客觀

合理了,是否按帶約租金估價(jià)值又有何不妥呢?

.

但實(shí)際上可能并非如此,若用正常交易案例來(lái)修正

帶租約房地產(chǎn),那么怎樣在市場(chǎng)比較法中進(jìn)行考

慮呢?未有相關(guān)規(guī)范對(duì)此進(jìn)行調(diào)整.

(2)成本法適適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),難以利用

市場(chǎng)比較法,或既無(wú)收益又極少出現(xiàn)買(mǎi)賣公用建

筑房地產(chǎn)估價(jià),本案例中是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),設(shè)若可

以采取成本法,那么成本測(cè)算過(guò)程中又怎樣考慮租

約限制原因?是不是在修建時(shí)候就請(qǐng)風(fēng)水大師或

八字先生算一下,這房地產(chǎn)今后有前途沒(méi)有,會(huì)不會(huì)

帶租約,然后決定修建投入成本?所以,從某種角度

講,成本法根本就不適合按((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中帶

租約房地產(chǎn)估價(jià).

(3)收益法適適用于評(píng)定有收益或潛在收益房地

產(chǎn),在測(cè)算中按照((規(guī)范要求在租約期內(nèi)采取租約

租金,租約期外采取市場(chǎng)客觀租金.也可先測(cè)算無(wú)租

約限制房地產(chǎn)價(jià)值,再扣除租約限制影響值,但事